MÅNDAG

Risker på bostadsmarknaden – på kort och lång sikt 28 MARS 2011

Debatten om stigande svenska huspriser och för snabb Den kraftiga ökningen av ombildningar av hyresrätter
kredittillväxt har hamnat lite i skymundan den senaste till bostadsrätter de senaste 10 åren har drivit upp
tiden i takt med att situationen på bostadsmarknaden kredittillväxten. När en hyresgäst behöver låna för att
visat försiktiga tecken på att lugna ned sig och köpa sin lägenhet får man också en engångseffekt i
kredittillväxten har trendat nedåt. Den senaste kredittillväxten. Lägger man på 1-2 procentenheter på
statistiken visar att kredittillväxten mattats ytterligare i långsiktig kredittillväxt för att kompensera för detta
början av 2011 till 7.5% i årstakt i februari. Det är en hamnar vi på en rimlig ökningstakt på 5-6.5% per år.
välkommen utveckling för Riksbanken och andra som
länge oroat sig för att hushållens skulder ökar alldeles
för snabbt. Att kredittillväxten varit för hög under 00-
talet är lätt att illustrera. Som grafen nedan visar har
kredittillväxten varit ännu starkare än uppgången i
huspriser. En berättigad fråga är naturligtvis vad som är
en rimlig nivå för kredittillväxten på lång sikt?
Index 1986=100

OROANDE ÖKNINGSTAKT. Ser man till hur den

VAD ÄR RIMLIG KREDITTILLVÄXT? Ett enkelt och
rätt intuitivt sätt att resonera kring kredittillväxten är
att ta utgångspunkt i de ekonomiska förutsättningar
som sätter begränsningar. Vi gör följande antaganden:
• Hushållens skulder kan på lång sikt växa i samma
takt som inkomsterna.
faktiska kredittillväxten utvecklats under det senaste
decenniet så har snittet legat på nästan 10% per år.
Samtidigt har hushållens disponibla inkomster ökat
med i snitt 4.7%, vilket är relativt nära de 4-4.5% vi ser
som långsiktigt rimligt. Slutsatsen är att trots den
avmattning vi sett de senaste åren så är ökningstakten
på 7.5% per år i hushållens skuldsättning fortfarande
för hög.
Procent å/å

• På lång sikt ska hushållens inkomster växa lika

snabbt som den nominella tillväxten i ekonomin.
• Nominell tillväxt = real tillväxt (2-2.5%) + inflation
(2%) = 4-4.5%.
En långsiktig kredittillväxt borde med detta
resonemang ligga på 4-4.5%. Ökningstakten kan
emellertid också påverkas av tillfälliga faktorer. En
sådan faktor man måste ta hänsyn till är den snabba
omstrukturering som pågår på bostadsmarknaden.
Veckans Tanke

ÄNDRAT KONSUMTIONSMÖNSTER? Det finns kommer att bli ytterligare ett bra tillväxtår i Sverige och
dock andra förklaringar till varför det skulle vara rimligt att sysselsättningen fortsätter att öka samtidigt som
att huspriser och kredittillväxt kan öka snabbare idag arbetslösheten sjunker. Det borde alltså ge stöd åt
än tidigare. I Stockholm hör man ibland argumentet att huspriserna.
vårt konsumtionsmönster när det gäller boendet har
ändrats. Vår bostad har helt enkelt blivit viktigare för
oss och vi är därför beredda att lägga en större del av
våra inkomster på boendet idag än tidigare. Om det är

årsförändring

årsförändring
sant skulle det kunna motivera både högre
bostadspriser och mer lån för finansieringen. Det är
dock svårt att hitta något stöd för detta i statistiken.
Boendets andel av hushållens totala
konsumtionsutgifter har varit stabil på ca 30% under
de senaste 30 åren. Vad som också är tydligt är att
prisuppgången på bostäder sammanfaller med en
mångårig trend av fallande räntor.

En annan faktor som stöttar bostadspriserna är att vi

% av total konsumtion
under en lång följd av år haft ett lågt byggande. Sverige
Index 1980=100

hamnar i botten när man jämför storleken på våra

bygginvesteringar i bostäder med andra länder. Även
om bostadsinvesteringarna väntas öka under
kommande år så kommer det att ta lång tid att bygga
bort den brist som 15 år av underinvesteringar skapat.
% av BNP

KOMMUNICERANDE KÄRL. Om räntan faller och

vi fortfarande är beredda att lägga lika mycket av vår
inkomst på boendet så blir den enkla slutsatsen att vi
istället kan betala mer för huset eller lägenheten.
Bostadspriserna och räntan fungerar alltså som
kommunicerande kärl. Då realräntor har varit i en
nedåtgående trend i 15 års tid och idag ligger nära noll
är det svårt att se hur den trenden skulle kunna
fortsätta. Det gör att såvida vi inte är beredda att lägga
mer av våra inkomster på boendet, vilket det historiska
mönstret motsäger, så är det också svårt att ser hur
bostadspriserna och utlåningen skulle kunna fortsätta
öka i den snabba takt vi sett de senaste åren. Det blir
ännu svårare om vi tar med i beräkningen att
räntekostnaderna nu väntas stiga i takt med att
Riksbanken höjer räntan. Vi räknar med att Riksbanken
kommer att höja reporäntan till strax under 4% fram till
hösten 2012 vilket borde ge rörliga bostadsräntor på
mellan 5 och 6% att jämföra med 3.75% idag.
MOTVERKANDE KRAFTER. Även om oron för hög
skuldsättning är berättigad så finns faktorer som verkar
i motsatt riktning. En mycket viktig sådan är den
positiva utvecklingen på arbetsmarknaden. Historiskt
finns en stark korrelation mellan utvecklingen för
huspriser och sysselsättning. Vår prognos är att 2011
UTMANING SOM ÖKAR MED TIDEN. Eftersom
styrkan på arbetsmarknaden ser ut att fortsätta i år och
troligen även 2012 talar det historiska mönstret mot en
nära förestående nedgång i huspriser. Samtidigt så är
skuldbördan för hushållen redan besvärande hög även i
en internationell jämförelse och den fortsätter
fortfarande upp. Skulderna kommer att bli alltmer
kännbara för hushållen i takt med att räntorna stiger.
Slutsatsen är att även om en hårdlandning på
bostadsmarknaden de närmaste åren inte är ett
huvudscenario så är det ändå den största inhemska
risken för svensk ekonomi i dagsläget. Den stora
utmaningen kommer den dag vi går in i nästa
konjunkturnedgång med en större skuldbörda än
någon gång tidigare.
Johan Javeus +46 8 506 230 19