BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Tinjauan Umum Mall

2.1.1. Sejarah Perkembangan Mall

Bentuk mall yang mula-mula muncul adalah bentuk mall terbuka yang banyak
terdapat dinegara-negara Eropa pada abad ke-16. Untuk menaungi pedestrian maka
dipakai deretan pepohonan yang ditanam di sepanjang mall dengan bentuk terbuka
akan menghadapi masalah karena kondisi cuaca, maka timbul suatu gagasan untuk
membuat mall yang tertutup. Sedangkan bahan penutupnya digunakan bahan penutup
yang tembus cahaya (transparan) yang ditempatkan sepanjang mall. Sehingga selain
berfungsi sebagai penutup juga berfungsi sebagai tingkap cahaya (sky light). Dengan
demikian pengunjung lebih terlindung dari kondisi cuaca yang kurang menguntungkan,
namu tetap merasakan suasana luar ruangan.

Pemakaian konsep mall pada pusat perbelanjaan sebenarnya untuk

menciptakan tingkap kenyamanan suasana perbelanjaan, sehingga menarik konsumen
untuk datang. Melihat hal tersebut maka dapat dikatakan bahwa shopping mall pada
dasarnya merupakan salah satu bentuk dari pusat perbelanjaan (shoppingcentre) yaitu
kegiatan perdagangan ecerean berupa kompleks pertokoan yang terdiri dari kompleks
pertokoan yang terdiri dari petak-petak pertokoan yang disewakan atau dijual oleh
pihak investor, dan didalamnya para pedagang eceran (retailer) tidak terikat satu sama
lain.

2.1.2. Pengertian Shopping Mall

Shopping mall merupakan bentuk pusat perbelanjaan yang sedang
berkembang di berbagai negara. Secara umum, masyarakat mengartikan shopping mall
itu sebagai bangunan pertokoan ataupun pusat perbelanjaan. Berikut beberapa
pendapat para ahli dalam mendefenisikan Shopping Mall.
 Shopping defined as looking at, pricing or buying merchandising displayed for sale.
Shopping adalah kegiatan mencari, kemudian membeli barang dagangan yang dipajang
untuk dijual. (Hornbeck, 1962).
 The world mall has mean an area asually lined with shade trees and used as a public
walk or promenade. Shopping Mall dapat di artikan sebagai suatu area yang
memanjang, dinaungi pepohonan dan biasanya berfungsi sebagai fasilitas pejalan kaki.
(Rubenstein, 1992)
 A shopping mall is a complex of retail store and related facilities planned as unified
group to give maximum shopping convenience to the customer and maximum exposure
to the merchandise. Suatu pusat perbelanjaan adalah suatu kompleks toko pengecer
dari fasilitas pendukungnya yang direncanakan sebagai suatu kesatuan untuk
memberikan kenyamanan yang maksimal bagi pengunjung dan promosi maksimal bagi
barang-barang yang dijual. (Chiara and Callender, 1969).
Dalam Kamus Arsitektur dan Konstruksi kata “mall” adalah “a public plaza,
walk or system of walks set with trees and designed for pedesrtrian use”, artinya adalah
sebuah ruang publik, jalan dengan pepohonan dan didisain untuk pengguna pedestrian.
 Dalam perkembangannya, sesuai dengan konteks kota dimana pertumbuhan
populasi yang menyebar diluar CBD (Central Building District) dan menyebabkan
bermunculannya pusat perbelanjaan di pinggiran kota, dimana akhirnya masing-masing
daerah memiliki satu pusat perbelanjaan skala besar dan beberapa dalam skala kecil
menyebabkan terjadinya persaingan satu sama lain. Alasan ini yang menyebabkan
Shopping Mall mempunyai tujuan seperti yang dikemukakan oleh Chiara dan Callendar.

“The sub-urban are becoming megacenter, complete with several departent

store, office buildings, motels, amusement and of course parking area. Area sub-urban
telah berkembang menjadi pusat perdagangan yang besar (mega center) lengkap
dengan department store, perkantoran, motel dan fasilitas hiburan lainnya serta area
parkir”.

Shopping Mall adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur
berupa bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan
jalan yang teratur sehingga berada di antara antar toko-toko kecil yang saling
berhadapan. Karena bentuk arsitektur bangunannya yang melebar (luas), umumnya
sebuah mal memiliki tinggi tiga lantai. Di dalam sebuah mal, penyewa besar (anchor
tenant) lebih dari satu (banyak). Seperti jenis pusat perbelanjaan lain seperti toko serba
ada untuk masuk di dalamnya (http://id.wikipedia.org/wiki/Mal, diakses 15 April 2014)

Di Inggris istilah Shopping Mall digunakan dan tumbuh secara bertahap di

kalangan generasi muda. Di Indonesia istilah mall dipakai dan berkembang untuk
menyatakan sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup dengan skala besar yang
menawarkan tidak hanya fasilitas berbelanja namun juga fasilitas hiburan atau rekreasi
serta tempat bersosialisasi dengan unitu-unit retail yang terhubung oleh koridor dan
void besar.

Dari beberapa pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa Shopping Mall

adalah sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup yang terdiri dari berbagai macam jenis
unit-unit retail, restoran serta fasilitas rekreasi dan hiburan yang terdapat didalam satu
bangunan, dengan unit-unit yang disewakan atau dijual dan dikelola oleh sebuah
manajemen terpadu.

2.2. Karakteristik Fisik Mall

2.2.1. Prinsip-Prinsip Mall

Karakteristik fisik sebuah mall antara lain :
a. Pintu Masuk : tunggal
b. Atrium : di sepanjang koridor
c. Koridor : tunggal
d. Lebar koridor : 3-5 meter
e. Lantai : 1-3 lantai
f. Parkir : mengelilingi bangunan mall
g. Magnet : di setiap ujung koridor
h. Jarak antar magnet : 100-200 meter
Prinsip-prinsip mall yang terdapat dalam Time Saver Standard for Building Types .
meliputi:
1. Terdiri dari jalur pejalan kaki utama (pedestrian way) atau koridor utama dengan satu
atau lebih tambahan jalur pejalan kaki atau koridor tambahan yang berhubungan
dengan koridor utama dan lokasi parkir atau jalan yang berdekatan.
2. Semua toko menghadap dan memiliki pintu masuk kearah koridor baik utama maupun
tambahan.
3. Untuk mengatasi masalah parkir karena tingginya harga dan semakin berkurangnya
lahan bagi suatu shopping mall, maka dapat disediakan bangunan parkir bertingkat
(double decked) atau basement.

1.2.1 Jenis-jenis mall

Menurut Rubenstein dalam Nasution (2007), dalam Central City Mall, jenis mall
dikelompokkan sebagai berikut :

a. Mall Terbuka (Open Mall)

Pada mall terbuka semua jalan yang direncanakan mengutamakan kenyamanan
pejalan kaki. Mall terbuka ini dapat terletak di pusat kota atau di daerah pinggiran
kota. Sistem penghawaan dilakukan secara alami namun kondisi cuaca sagat
mempengaruhi kenyamanannya.
b. Mall Terpadu (Integrated Mall)
Merupakan tipe mall yang sebagian terbuka dan bagian yang lainnya tertutup.
Pada mall bagian yang tertutup diletakkan di tengah sebagai pusat dan menjadi
magnet yang menarik pengunjung untuk masuk ke dalam kawasan mall tersebut.
c. Mall Tertutup (Enclosed Mall)
Merupakan bangunan yang lengkap dimana pengunjung dan penjual yang
terlindung dalam suatu bangunan yang tertutup sehingga memungkinkan untuk
berinteraksi sosial, pameran dan pertunjukan lainnya. Sistem penghawaan
dilakukan secara mekanis yang lazim dinamakan dengan EMAC (Enclosed Mall Air
Conditioned). Mall semacam ini yang paling banyak diterapkan di daerah tropis.

1.2.2 Pengelompokan Zona Penjualan Dalam Mall

Menurut Parnes, 1948, zona penjualan dalam mall dibagi dalam dua area
penjualan barang-barang yaitu :
Area penjualan barang-barang umum (General Sales), memiliki karakteristik :
 Ruang berukuran kecil
 Terbuka
 Ruang-ruang yang saling berhubungan dengan jarak berkesinambungan
antara pengunjung dengan bagian penjualan barang.
 Ruang-ruang yang tidak dibatasi oleh dinding-dingding atau partisi-partisi

Area penjualan barang-barang khusus (Special Sales Area), memiliki karakteristik :

 Ruang yang berukuran lebih kecil
 Menjual satu macam barang
 Perletakannya pada tempat-tempat tertentu
 seluruh ruang dalam zona penjualan ini berhubungan langsung dengan
lainnya tanpa adanya gangguan dari zona lain. Pengunjung dapat berpindah dari satu
tempat penjualan ke lainnya dalam segala arah, tanpa perlu membuang tenaga dan
tanpa kehilangan arah. Seluruh arus menuju zona penjualan clan jalur jalan harus
melalui zona lain yang meliputi, jalan masuk, tangga, elevator dan lain sebagainya.
Organisasi pergerakan dalam zona penjualan ini akan lebih mudah apabila pergerakan
pengunjung clan barang diatur melalui bermacam-macam lorong yang jalur-jalur yang
ada mulai dari memasuki bangunan sampai dengan kluar dari bangunan tersebut.

1.2.3 Dimensi Mall

Pengadaan fasilitas komersial seperti mall merupakan salah satu pendukung
kegiatan perdagangan yang tidak lepas dari pengaruh dan fungsi daerah atau kawasan
tersebut terhadap lingkup pelayanannya. Mall yang akan dirancang disini harus
memperhatikan ketentuan-ketentuan yang mengatur besar luas lantai bangunan
yang disediakan berdasarkan pelayanannya.
Menurut buku Pedoman Perencanaan Lingkungan Permukiman Kota yang
dikeluarkan oleh Direktorat Pekerjaan Umum, untuk standar kebutuhan luas lantai
pusat perbelanjaan dan niaga adalah 0,2m2 / penduduk.

1.3 Karakter Non Fisik Mall

1.3.1 Ciri-ciri Pusat Perbelanjaan

Tabel 2.1 Ciri-ciri pusat perbelanjaan
No Ciri-ciri Utama Neighborhood Community Regional Center
Center Center
1 Fungsi Utama Menjual barang Beberapa fungsi Beberapa fungsi
kebutuhan sehari- dari neighborhood dari community
hari dan center ditambah center ditambah
pelaksanaan penjualan barang- penjualan barang-
perorangan barang belanja barang umum

2 Pertokoan Supermarket dan Berbagai macam Satu atau lebih

Utama toko obat toko dan departemen store
departemen store utama
kecil
3 Lokasi Persilangan jalan Persilangan jalan- Persilangan jalan
kolektor atau jalan jalan utama atau jalur cepat atau
sekunder jalan jalur cepat jalan tol

4 Radius area 0,5 mil 2 mil 4 mil

pelayanan
5 Minimal 4000 jiwa 35.000 jiwa 150.000 jiwa
jumlah
penduduk
yang dilayani
 6 Total luas 0,16-0,3 ha 0,4-1,21 ha 1,62-4,46 ha
lahan
7 Luas lantai 2700-6900 m2 6900-23000 m2 23000-36800 m2
keseluruhan
8 Jumlah 5-20 15-40 40-80
pertokoan
9 Penyediaan Rasio area parkir 4:1 (luas area parkir 4 kali luas lantai
parkir keseluruhan)

Sumber : de Chiara, Joseph & Lee Koppelman, Planning Design Crietria

International Council of Shopping Center (1999) mengklasifikasikan pusat perbelanjaan
menjadi beberapa tipe berdasarkan skala pelayanannya, yaitu:
Tabel 2.2 Tipe Pusat Perbelanjaan
Tipe Pusat Perbelanjaan Karakteristik Contoh di Indonesia

1. Neighborhood Center Terletak disekitar daerah Indomaret, Alfamart, Hero

permukiman dengan skala Supermarket
pelayanan lingkungan dan
ditujukan untuk melayani
kebutuhan sehari-hari
(makanan, minuman, obat-
obatan, perkakas rumah
tangga, dan lain-lain)

2. Community Center Hampir serupa dengan tipe Ramayana Department Store

neighborhood center, namun
dengan skala pelayanan yang
lebih luas dan dari segi
kuantitas lebih banyak jenis
barang yang ditawarkan.

Biasanya terdapat department

store yang banyak
menawarkan potongan harga.

3. Regional Center
Pusat perbelanjaan skala Pondok Indah Mall dan ITC
wilayah dengan anchor tenant Kuningan
sebagai pusatnya dan toko-
toko lain. Dilengkapi dengan
fasilitas parkir yang cukup
besar.

4. Super-Regional Center
Pusat perbelanjaan skala kota Mega Mall Pluit dan Kelapa
yang serupa namun lebih besar Gading Mall
dari regional center dengan
lebih banyak anchor tenant.
Biasanya terletak di pusat kota.
5. Fashion Speciality Center Pusat perbelanjaan dengan ITC Roxy Mas dan Ratu Plaza
sebuah spesialisasi retail-retail
fashion, elektronik ataupun
unit-unit retail yang sejenis.

6. Power Center Didominasi oleh suatu anchor Carrefour dan Hypermart

tenant, menawarkan banyak
program diskon dalam skala
layanan wilayah.

7. Theme / Festival Center
Pusat perbelanjaan dengan Cilandak Town Square dan FX
tipikal ataupun tema tertentu, Mall
biasanya didominasi berupa
unit-unit restoran maupun
fasilitas hiburan.

8. Outlet Center Biasanya terletak dikawasan Pasar Seni Ancol

rekreasi atau turisme, terdiri
dari unit-unit retail yang
menjual barang dengan brand
sendiri, tersusun berjajar
maupun berupa cluster.

Sumber: International Council of Shopping Center (1999)

1.3.2 Pengelompokan Individu

Individu yang melakukan kegiatan dalam mall dapat dikelompokkan sebagai
berikut:
1. Pengunjung, merupakan faktor yang paling menentukan dalam aktivitas
perbelanjaan. Pengunjung dapat dibedakan menjadi tiga macam:
 Pengunjung yang datang khusus berbelanja
 Pengunjung yang mempunyai tujuan berbelanja dan berekreasi
 Pengunjung yang mempunyai tujuan hanya berekreasi
2. Penyewa, merupakan individu atau badan usaha yang menggunakan ruang
dan fasilitas yang disediakan untuk usaha komersial, hak untuk menggunakan tersebut
dinyatakan dalam system sewa.
3. Pengelola, merupakan individu yang tergabung dalam suatu badan yang
mempunyai tugas mengelola, mengatur, dan mengorganisasi mall agar dapat berjalan
dengan baik dan sesuai dengan tujuan dari mall itu sendiri.

1.3.3 Pengelompokan Kegiatan

Berdasarkan pengelompokan individu di atas, maka kegiatan yang ada di
dalam mall dapat dibagi menjadi :
1. Kelompok Kegiatan Utama, merupakan kelompok aktivitas yang di dalamnya
terdapat kegiatan paling pokok dalam mall, yaitu jual beli, individu yang terlibat
adalah pengunjung dan penyewa. Aktivitas rekreasi dalam mall dimasukkan pula
dalam kelompok aktivitas ini, mengingat dalam mall kegiatan rekreasi juga
merupakan unsur yang penting di samping unsur perbelanjaan. Dalam aktivitas
 ini tercakup pula aktivitas-aktivitas yang bersifat temporer, seperti pameran dan
pertunjukan.
2. Kelompok Aktivitas Pengelola, merupakan kelompok aktivitas yang mendukung
fungsi mall sebagai bangunan komersil. Dalam kata lain, kelompok aktivitas inilah
yang mengorganisasikan fungsi-fungsi yang terkait dalam mall.
3. Kelompok Aktivitas Pelengkap, merupakan kelompok aktivitas yang mendukung
fungsi utama mall yang bersifat pelengkap.
4. Kelompok Aktivitas Pelayanan, merupakan kelompok aktivitas yang berfungsi
sebagai servis atau pelayanan kepada individu-individu dalam mall.
5. Kelompok Aktivitas Penunjang, merupakan kelompok aktivitas yang berfungsi
mendukung aktivitas yang ada. Kelompok aktivitas ini antara lain mencakup
aktivitas parkir, mekanikal elektrikal, bongkar muat barang dan pemeliharaan.

1.3.4 Pengelolaan dan kepemilikan

a) Sistem pengelolaan
Sistem bangunan komersial, sistem manajemen yang digunakan dalam
pengelolaan shopping mall harus benar-benar baik, karena berhasil tidaknya usaha
Shopping Mall tersebut sedikit banyaknya tergantung oleh manajemen atau
pengelolaan yang dilakukan.
Secara umum manajemen Shopping Mall meliputi :
 Divisi Accounting
Yaitu divisi yang mengatur keuangan perusahaan termasuk bertanggung jawab
terhadap pengembalian modal perusahaan.
 Divisi Operasional
Yaitu divisi yang bertanggung jawab terhadap pelaksanaan dan perawatan
bangunantermasuk juga masalah parkir dan keamanan bangunan
 Divisi Promosi
Yaitu divisi yang bertanggung jawab mengenalkan Shopping Mall tersebut kepada
masyarakat, secara tidak langsung mempengaruhi keuntungan penyewa.
 Divisi Merketing
Yaitu divisi yang bertanggung jawab terhadap terisinya toko yang disediakan, dengan
melakukan pendekatan kepada pengusaha secara langsung.

b) Sistem Kepemilikan
Ruang atau unit toko yang ada pada Shopping Mall dapat dipergunakan
melalui sistem kontrak/sewa. Siapapun berhak menyewa apabila memenuhi
persyaratan yang telah ditentukan. Adapun sewa Shopping Mall adalah sewa ruang
beserta fasilitas yang disediakan seperti listrik, AC dan sebagainya.

1.3.5 Jenis Penjualan

Terdapat dua jenis penjualan yang berlangsung dalam Shopping Mall yaitu
barang dan jasa. Perbandingan antara kedua jenis penjualan tersebut diperkirakan
berkisar 70% barang dan 30% jasa.
Sedangkan berdasarkan frekuensi penjualan dan tingkat kebutuhan, barang yang
dijual dapat dikelompokkan menjadi tiga, yaitu:
a. Conpencience goods
 Merupakan barang kebutihan sehari-hari dengan frekuensi penjualan tinggi
seperti daging, gula, roti, ikan dan lain-lain.
b. Demonds goods
Merupakan barang yang dibutuhkan dengan frekuensi sedang, seperti
pakaian, sepatu, barang elektronika, arloji, dan lain-lain.
c. Impulse goods
Merupakan barang yang memenuhi kebutuhan kenikmatan dan kepuasan,
yang merupakan barang-barang yang mewah, seperti perhiasan, berlian dan lain-lain.

1.3.6 Perbandingan Area dalam Mall

Di dalam merencanakan suatu Mall, perlu mengetaui berapa perbandingan
antara area lantai penjualan dengan area service dan area operasi, perbandingan yang
sudah lazim dan sering digunakan adalah sebagai berikut :
Luas area penjualan (sales area) dengan luasan keseluruhan (gross floor)
adalah 50% sampai 70%. Apabila rasio area penjualan adalah 50% maka pembagian
area lainnya dapat dilakukan adalah :
Non-Produktive area = 18 %
Non-selling area = 32 %
Total proctive area = 50 % + 32 % (sales area + non selling area)
Keterangan:
 Area lantai keseluruhan (gross floor area), adalah jumlah total keseluruhan lantai
dalam Mall.
 Area produktif (productive area), adalah total area yang digunakan untuk
pengoprasian usaha pertokoan yang ada (tidak termasuk tangga, elevator, koridor,
lavatory dan sebagainya).
 Area tidak produktif (non produktif area), adalah total lantai keseluruhan dikurangi
area produktif (termasuk tangga, elevator koridor, lavatory dan sebagainya).
 Area penjualan (sales area), adalah area penghubung langsung dengan
keseluruhan proses (termasuk tangga, elevator koridor, lavatory dan sebagainya).
 Area bukan penjualan (non selling area), adalah bagian dari area produktif yang
berhubungan tidak langsung dengan penjualan (termasuk gudang, ruang
penerimaan barang, ruang istirahat dan sebagainya).

1.3.7 Lingkup Pelayanan

Shopping Mall sebagai salah satu fasilitas komersial dan merupakan fasilitas
pendukung perdagangan pada suatu daerah tidak lepas dari letak dan fungsid daerah
terhadap lingkup pelayanannya dalam skala kota / regional. Berdasarkan hal tersebut
maka dapat ditentukan sampai sejauh mana fasilitas dan sarana yang harus disediakan
oleh Shopping Mall.
Didalam evaluasi dan Revisi Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) Kota
Semarang 2000-2010 memuat standar dari Direktorat Pekerjaan Umum, lingkungan
pelayanan dari sarana pembelanjaan dihitung dari standar jumlah pendukung.
1. Skala Kota / Regional
Meliputi dan melayani 120.000 jiwa untuk tiap unit fasilitas dengan luas lantai sebesar
36.000 m2.
2. Skala Sub Pusat
 Melingkupi dan melayani 30.000 jiwa untuk tiap unit fasilitas dengan luas lantai
sebesar 13.500 m2.
3. Pasar
Melingkupi dan melayani 10.000 jiwa untuk tiap unit fasilitas dengan luas lantai
sebesar 5.000 m2.
4. Toko dan Warung
5. Melingkupi dan melayani 3.000 jiwa untuk tiap unit fasilitas dengan luas lantai sebesar
1.200 m2.

1.3.8 Kriteria pemilihan lokasi

Menurut Bednar, 1990, untuk keberhasilan terbentuknya sebuah ruang publik
di dalam bangunan, maka harus ada hubungan pergerakan secara langsung antara
eksterior dengan interior. Keterkaitan antara karakter lokasi dengan karakter bangunan
tidak dapat dipisahkan, misalnya potensi pejalan kaki yang melalui area tersebut akan
membuat karakter bangunan lebih hidup dan menarik.
Lokasi shopping mall sebagai bangunan komersial sebaiknya terletak pada zona
perdagangan dan bisnis kota, berada dipusat kota (pusat kegiatan masyarakat
perkotaan), mempunyai akses langsung dengan sistem transportasi perkotaan dan
berdekatan dengan fasilitas – fasilitas penunjang yang dibutuhkan. Hal ini berarti lokasi
tapak berada di dalam kawasan Central Business District (CBD).
Adapun beberapa pertimbangan yang perlu dalam pemilihan lokasi shopping
mall, antara lain:
1. Lokasi sebuah pusat komersial harus berada di kawasan perdagangan dan jasa,
karena kawasan perdagangan sendiri merupakan faktor potensial untuk menarik
pengunjung.
2. Lokasi mudah dicapai, pencapaian dengan berjalan kaki, kendaraan pribadi maupun
umum. Untuk shopping mall yang berada dalam kawasan CBD pencapaiannya
sebaliknya baik ditempuh sekitar 10 – 15 menit., sedangkan yang berada diluar CBD
bisa ditempuh dalam waktu 25 menit dari kota. Bagi yang menggunakan kendaraan
umum, jarak maksimum dari pemberhentian (halte) maksimal 201 meter.
3. Kondisi topografi pada lokasi harus dapat mendukung perencanaan dari segi
konstruksi dan ekonomi.
4. Tersedianya jaringan utilitas yang memadai.

1.3.9 Sirkulasi
Alur sirkulasi menurut Ching, 1999 dapat diartikan sebagai “tali” yang mengikat
ruang – ruang suatu bangunan atau suatu deretan ruang – ruang dalam maupun luar,
menjadi saling berhubungan. Unsur – unsur sirkulasi menurut Ching, yang meliputi:
1. Pencapaian bangunan, merupakan pandangan dari jauh, terdiri dari tiga macam yaitu
langsung, tersamar, dan berputar.
2. Jalan masuk atau pintu ke dalam bangunan, yang terbagi menjadi tiga macam, yaitu
rata, menjorok keluar, dan menjorok kedalam.
3. Konfigurasi bentuk jalan atau alur gerak, terdiri dari linear, radial, spiral, grid, network,
dan komposit (gabungan).
 4. Hubungan ruang dan jalan, jalan dengan ruang – ruang dihubungkan dengan cara –
cara seperti melewati ruang – ruang, menembus ruang – ruang, dan berakhir dalam
ruang.
Berdasarkan data arsitek jilid I (1991), tempat untuk penerimaan / pengiriman
barang terpisah dari sirkulasi pengunjung dan berhubungan dengan gudang
penyimpanan. Penerimaan / pengiriman barang dapat dilakukan langsung ke gudang
penyimpanan. Area parkir penerimaan / pengiriman barang perlu dibuat khusus agar
tidak mengganggu lalu lintas parkir kendaraan lain.

1.4 Tinjauan City Walk

1.4.1 Pengertian
Dalam bahasa baku urban design, city walk dikenal dengan istilah mall atau
pedestrian. Pedestrian berasal dari kata latin Pedos, yang artinya kaki. Pejalan kaki
sebagai istilah aktif, adalah orang yang bergerak atau berpindah dari suatu tempat titik
tolak ke tempat tujuan tanpa menggunakan alat yang bersifat mekanis (kecuali kursi
roda). Pedestrian dapat berupa trotoar, alun-alun dan sebagainya. Shivani (1985) dan
Lynch (1987) mengemukakan bahwa pedestrian bagian dari public space dan
merupakan aspek penting sebuah urban space, baik berupa square (lapangan-open
space) maupun street (jalan-koridor).

1.4.2 Citywalk Terkait Ruang Terbuka

Ruang terbuka publik merupakan ruang wadah aktivitas sosial yang melayani
dan juga berpengaruh kehidupan masyarakat kota. Ruang terbuka juga merupakan
wadah dari kegiatan fungsional maupun aktivitas ritual yang mempertemukan
sekelompok masyarakat dalam rutinitas normal kehidupan sehari-hari maupun dalam
kehgiatan periodik (Carr, 1992). Dengan adanya pertemuan dan aktivitas bersama
antar manusia, kemungkinan akan timbul bermacam-macam aktifitas yang terjadi di
ruang tersebut. Dasarnya sehingga pengaruh dari alam misalnya: angin, matahari, dan
air hujan masih dapat dirasakan.

1.4.3 Citywalk Sebagai Fungsi Komersial

Kegiatan komersial merupakan wadah kegiatan perniagaan, pembelian atau
penjualan barang dan jasa khususnya secara besar-besaran baik nasional maupun
internasional (Winardi, kamus ekonomi 1976). Fasilitas Komersial adalah segala yang
memudahkan sarana dan prasarana untuk melakukan kegitan perniagaan atau
perdagangan baik itu barang ataupun jasa (Poerwadarminta, 1970). Orientas dari
fasilitas komersial lebih kepada keuntungan finansial yang akan dhasilkan dengan
adanya perdagangan dan kegiatan perekonomian didalamnya, dengan prinsip
ekonomi “pengeluaran sekecil-kecilmnya untuk memperoleh keuntungan sebesar-
besarnya”.

Sesuai pengertian diatas fasilitas komersial mempunyai sifat (skripsi pranantyo

harmoantono) :
 marketable, yaitu dapat dipasarkan
 profitable, yaitu mendapatkan keuntungan
 manageable, yaitu mudah dikelola
  adjustable, yaitu mudah disesuaikan dengan kebutuhan
 sustainable, yaitu mempunyai keberlangsungan
klasifikasi fasilitas komersial:
1. fasilitas komersial untuk menjual barang, yaitu fasilitas komersial yang menjual
barang produk-produk berupa barang.
2. fasilitas komersial yang memberikan pelayanan jasa.

1.4.4 Citywalk Sebagai Tujuan Perbelanjaan

Pusat perbelanjaan merupakan wadah terjadinya kegiatan perbelanjaan dalam
suatu lingkup kawasan maupun kota, yang mana tercipta transaksi jual beli dan kegiatan
didalamnya. Selain itu dapat juga direncanakan sebagai sebuah kelompok yang
menyatu untuk memberikan kenyamanan maksimum dalam berbelanja untuk para
pelanggan dan keterbukaan maksimum juga untuk barang dan jasa. Secara umum pusat
perbelanjaan mempunyai pengertian sebagai suatu wadah dalam masyarakat uang
menghidupkan kota atau lingkungan setempat, selain berfungsi sebagai tempat untuk
berkumpul, berekreasi, atau rileks. Maka sebagai kesimpulan pusat perbelanjaan
adalah suatu lingkup kawasan dengan bangunan koersil yang dirancang dan
direncanakan beserta fasilitas pendukungnya untuk memberikan kenyaman dan
keamanan dalam melakukan aktivitas perdagangan.

1.4.5 Tipe-tipe city walk

Menurut Rubenstein (1992), secara umum terdapat tiga tipe dari pedestrian
mall yang menawarkan berbagai variasi desain, tipe-tipenya antara lain :
a. Full Mall
Sebuah full mall terbentuk dari jalan yang ditutup yang tadinya digunakan untuk
lalu lintas kendaraan bermotor dan kemudian ditingkatkan kualitasnya dengan
menambahkan jalur pejalan kaki atau plaza linear dengan perkerasan yang baru dan
berbeda, jalur penghijauan, street furniture, dan pelengkap lingkungan lain seperti
sculpture dan fountain. Full mall harus dapat memiliki kontinuitas visual, karakter
yang istimewa dan membantu menciptakan sebuah citra dan kesan ruang yang
khusus untuk sebuah citra dan kesan ruang yang khusus untuk sebuah kota.

b. Semi Mall
Pada semi mall pelebaran bagi fasilitas pejalan kaki yang dipadukan dengan
perkerasan baru, jalur hijau, street furnitures, tempat-tempat duduk umum,
pencahayaan, penandaan-penandaan dan fasilitas lain yang menyediakan
kontinuitas visual, memperkuat karakter linear jalan dan menciptakan citra untuk
pusat kota. Semi mall berlokasi pada jalan-jalan primer dan pusat perdagangan di
pusat kota.

c. Transit Mall
Sebuah transit mall atau jalur transit dibangun dengan memindahkan jalur lalu
lintas kendaraan pribadi dan truk pada jalan dengan retail-retail pada sisi-sisinya
dan hanya memperbolehkan transportasi umum seperti bus, taxi, atau trem pada
area tersebut. Jalur transit ini berfungsi sebagai koridor retail pada sebuah kota,
 Parkir pada tepi jalan tidak diperbolehkan, jalur pejalan kaki diperlebar dan
dirancang fasilitas kenyamanan bagi pejalan kaki secar khusuunya yang semuanya
disediakan untuk menciptakan suatu citra unik untuk area pusat kota. Transit mall
biasanya menghubungkan aktivitas-aktivitas rute termasuk pertokoan,
perkantoran, hotel, fasilitas hiburan dan permukiman.

1.4.6 Elemen-elemen City Walk

Element-element pembentuk area city walk dapat mengacu pada elemen-
elemen pembentuk sebuah pedestrian mall. Elemen pendukung pedestrian mall
menurut Rubenstein (1992), meliputi:
a. Paving
Hal yang perlu diperhatikan dalam pemilihan paving adalah skala, pola, warna,
tekstur, dan daya serap air. Material paving meliputi : beton, batu bata, batu dan
aspal. Konsep desain paving untuk suatu kawasan perdagangan adalah dalam
menentukan ukuran, pola, warna, dan tekstur. Pemilihan ukuran, warna dan tekstur
yang tepat akan mendukung keberhasilan sebuah desain suatu jalur pedestrian
kawasan perdagangan maupun plaza.

b. Tanaman Peneduh
Tanaman peneduh berfungsi untuk memberi kesan lebih luas pada area pejalan
kaki, menjadi media bagi udara dan air untuk dapat mencapai akar tanaman serta
dapat memudahkan perawatan pada area di sekelilingnya. Tanaman peneduh juga
dapat menambah daya tarik dalam skala, pola, warna, dan tekstur pada lingkungan
urban.
c. Lampu / Penerangan
Ada beberapa tipe lampu yang merupakan elemen pendukung perancangan kota,
yaitu (Chiarra, 1997):
 Lampu tingkat rendah
- Ketinggian di bawah pandangan mata
- Pola terbatas dcngan kemampuan daya kerja yang rendah
 Lampu mall dan lintas jalan pejalan kaki
- Mempunyai ketinggian 1-1,5 m
- Serbaguna, pola pencahayaan dan kemampuan daya kerja cukup
 Lampu dengan maksud khusus
- Rata-rata mempunyai ketinggian 2-3 m
- Digunakan untuk daerah rekreasi, komersial, perumahan dan industri
 Lampu parkir dan jalan raya
- Rata-rata mempunyai ketinggian 3-5 m
- Digunakan untuk daerah rekreasi, komersial besar, dan jalan raya
 Lampu dengan tiang tinggi
- Rata-rata mempunyai ketinggian 6-10 m
- Digunakan untuk daerah yang luas, parkir, rekreasi dan jalan layang
d. Sign
Sign diperlukan untuk menunjukkan identitas toko/kantor, rambu lalu lintas,
identitas daerah perdagangan dan member informasi atau aktivitas.
e. Sculpture
Sculpture dibuat untuk mempercantik jalur pedestrian atau menarik perhatian
mata (focal point), biasanya diletakkan di tengah atau depan plaza. Sculpture
biasanya berbentuk patung, air mancur atau abstrak.
f. Fountains
Fountain dan kolam sering menjadi daya tarik utama pada sebuah mall atau plaza.
Air merupakan sebuah elemon alami yang memiliki keunikan tersendiri terutama
pada saat diaplikasikan dalam bentuk fountain. Efek suara yang terbentuk oleh
aliran air memberi kesan menyegarkan dan efek refleksi cahaya dan permukaan air
akan menghadirkan estetika ruang yang berbeda.
g. Bollards
Bollards adalah balok (barn) yang berfungsi sebagai barrier (pembatas) jalur
pedestrian dengan jalur kendaraan. Biasanya dikombinasikan dengan lampu jalan.
h. Bangku
Bangku digunakan untuk mengantisipasi pengguna jalur pedestrian yang ingin
beristirahat atau menikmati suasana sekitar. Bangku dapat dibuat dari kayu, besi,
beton atau batu. Bangku yang nyaman adalah yang memiliki tinggi dan 15 hingga
18 inchi (38 hingga 46 cm) dari permukaan lantai. Dibutuhkannya tempat duduk
atau sitting group di sèpanjang jalur pejalan kaki erat kaitannya dengan
kemampuan maksimal orang untuk berjalan kaki sehingga perlu disediakan tempat
istirahat berupa sitting group. Pada rentang jalan sepanjang 400 m, setiap 30 – 45
m perlu diberi tempat beristirahat untuk duduk-duduk.
i. Tempat pohon dan pot
Banyak jenis tempat pohon dan pot yang dibuat untuk menanam pepohonan dan
bunga. Pot untuk pohon harus memiliki kedalaman minimal 1 meter dan air dapat
mengalir dengan baik. Tempat tanaman ini dapat dibuat dengan berbagai material
seperti kayu, beton, dan batu. Pot- pot tanaman ini dapat di letakkan dimana saja
untuk menambah daya tarik dan warna pada area publik. Pot juga dapat di desain
untuk dapat dipindahkan sewaktu-waktu pada saat ada event khusus.
j. Telepon
Telepon umum disediakan bagi pengguna jalur pedestrian jika sewaktu-waktu ingin
berkomunikasi. Desain yang kreatif diharapkan mampu mempercantik jalur
pedestrian.
k. Kios, Shelter dan Kanopi
Kios dapat memberi petunjuk jalan dan menjadikan jalur tersebut menjadi hidup,
tidak monoton. Shelter dibangun untuk melindungi terhadap cuaca, angin, sinar
matahari, dan hujan. Kanopi digunakan untuk mempercantik wajah bangunan dan
dapat memberi perlindungan terhadap cuaca.
l. Jam dan Tempat Sampah
Penempatan jam sebagai fokus atau landmark, sedangkan tempat sampah untuk
menjaga kebersihan jalur pedestrian sehingga pengguna pedestrian merasa
nyaman.
1.5 Tinjauan Pusat Perebelanjaan dengan Konsep City Walk

1.5.1 Pengertian
Dari pengertian – pengertian diatas, dapat disimpulkan bahwa Pusat
Perebelanjaan dengan konsep citywalk adalah sebuah mall yang lebih mengutamakan
tujuannya sebagai area jalan – jalan, refreshing, dimana aktivitas makan lebih
mendominasi disamping aktivitas berbelanja, dengan menerapkan konsep ruang
terbuka kedalam koridor Pusat Perebelanjaan.

Pada dasarnya Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk adalah tempat
bagi pengunjung yang ingin berjalan – jalan, refreshing, sekaligus makan dan mencari
hiburan. City walk dalam sebuah Pusat Perebelanjaan hadir berupa koridor ruang
terbuka untuk menghubungkan beberapa fungsi komersial dan retail yang ada. Jalan
– jalan dan makan merupakan aktivitas utama dalam sebuah mall dengan konsep city
walk, maka retail – retail seperti restoran, cafe dan fast food lebih mendominasi
daripada retail – retail untuk berbelanja. Pusat Perebelanjaan dengan konsep city
walk dapat dikatakan merupakan penerapan pedestrian mall kedalam interior. Jadi,
walaupun bangunan berbentuk Pusat Perebelanjaan, namun orang yang berada
didalamnya dapat merasa berjalan – jalan ditengah kota (city), karena adanya
pengadopsian elemen – elemen kota kedalam Pusat Perebelanjaan.

Aktivitas dalam Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk lebih kearah
gaya hidup yang sedang berkembang saat ini, dari aktivitas hang – out di cafe dan
restoran, sampai ke toko – toko yang menjual pernak – pernik yang berkaitan dengan
gaya hidup, barang teknologi, game center, hingga bioskop.

Pada sebuah Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk biasanya terdapat
sebuah plaza (ruang terbuka) yang merupakan bagian dari Pusat Perebelanjaan itu
sendiri, dimana tempat tersebut cukup nyaman untuk sekedar duduk – duduk atau
mengadakan acara pertunjukan, seperti live band. Aktivitas – aktivitas seperti itu
sangat baik untuk membantu mengangkat suasana city walk kedalam Pusat
Perebelanjaan.

1.5.2 Fungsi, Tujuan dan Sasaran Pusat Perebelanjaan dengan Konsep City
Walk
a. Fungsi
Fungsi Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk adalah:

1. Pusat refreshing, jalan – jalan, dan makan, sekaligus berbelanja

2. Tempat mengadakan pertunjukan untuk menghibur pengunjung
3. Wadah / tempat untuk melayani masyarakat kota yang ingin melepas kepenatan
dan mencari alternatif baru dari bentuk – bentuk mall yang ada pada umumnya masif
padat.
4. Tempat bagi para pengusaha untuk membuka peluang pasar baru.
b. Tujuan

Menjadikan sebuah ruang terbuka yang aman dan nyaman sehingga dapat
menciptakan sebuah alternatif ruang komersial yang terbuka pula.
c. Sasaran
 Sasaran pengguna bangunan Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk ini adalah
:

1. Pemilik, merupakan pihak swasta yang berbadan hukum

2. Pengelola, merupakan badan usaha yang berdiri sendiri dan
Bertanggung jawab kepada pemiliknya
3. Penyewa
a. Department store
b. Pengusaha restaurant, cafe, dan food court
c. Pengusaha cineplex
d. Pengusaha di bidang entertainment
4. Perbankan
5. Pengunjung, baik yang berasal dari dalam kota maupun dari luar kota.

1.5.3 Fasilitas
Pusat Perebelanjaan saat ini menjadi sebuah tempat untuk memperbaiki
kualitas dan kuantitas kegiatan kota. Mall biasanya menyediakan sejumlah pusat
pameran antara lain:

a. Band concerts (konser musik)

b. Car shows (pameran mobil)
c. Fashion shows (peragaan busana)
d. Arts and crafts festivals (festival seni dan kerajinan)
e. Dan event –event lain.

Pusat Perebelanjaan juga menyediakan area – area untuk berteduh dan bersantai,
berupa:

a. Sculpture (patung)
b. Fontains (air mancur)
c. Children’s play area (area bermain anak)
d. Outdoor dining room (area makan di luar ruangan)
e. Interesting paving and night’s lighting effects (paving dan efek pencahayaan)

1.5.4 Waktu operasional

Waktu operasional suatu pusat perbelanjaan tergantung pada kebiasaan
masyarakat kota yang dilayaninya. Sebagian besar aktivitas di dalam sebuah Pusat
Perebelanjaan dengan konsep city walk seperti restaturant, cafe dan tempat hiburan
biasanya mempunyai waktu operasional antara pukul 09.00 – 24.00, maka waktu
operasional juga menyesuaikan dengan retail – retail tersebut.

1.5.5 Kriteria pemilihan lokasi

Menurut Bednar, 1990, untuk keberhasilan terbentuknya sebuah ruang publik
di dalam bangunan, maka harus ada hubungan pergerakan secara langsung antara
eksterior dengan interior. Keterkaitan antara karakter lokasi dengan karakter
bangunan tidak dapat dipisahkan, misalnya potensi pejalan kaki yang melalui area
tersebut akan membuat karakter bangunan lebih hidup dan menarik.
 Lokasi Pusat Perebelanjaan dengan konsep city walk sebagai bangunan komersial
sebaiknya terletak pada zona perdagangan dan bisnis kota, berada dipusat kota (pusat
kegiatan masyarakat perkotaan), mempunyai akses langsung dengan sistem
transportasi perkotaan dan berdekatan dengan fasilitas – fasilitas penunjang yang
dibutuhkan. Hal ini berarti lokasi tapak berada di dalam kawasan Central Business
District (CBD).

Adapun beberapa pertimbangan yang perlu dalam pemilihan lokasi Pusat

Perebelanjaan dengan konsep city walk, antara lain:

1. Lokasi sebuah pusat komersial harus berada di kawasan perdagangan dan jasa,
karena kawasan perdagangan sendiri merupakan faktor potensial untuk menarik
pengunjung.
2. Adanya aktivitas yang mendukung keberadaan Pusat Perebelanjaan.
3. Kondisi topografi pada lokasi harus dapat mendukung perencanaan dari segi
konstruksi dan ekonomi.
4. Tersedianya jaringan utilitas yang memadai.

1.5.6 Sirkulasi
Alur sirkulasi menurut Ching, 1999 dapat diartikan sebagai “tali” yang
mengikat ruang – ruang suatu bangunan atau suatu deretan ruang – ruang dalam
maupun luar, menjadi saling berhubungan. Unsur – unsur sirkulasi menurut Ching,
yang meliputi:

1. Pencapaian bangunan, merupakan pndangan dari jauh, terdiri dari tiga macam
yaitu langsung, tersamar, dan berputar.
2. Jalan masuk atau pintu ke dalam bangunan, yang terbagi menjadi tiga macam,
yaitu rata, menjorok keluar, dan menjorok kedalam.
3. Konfigurasi bentuk jalan atau alur gerak, terdiri dari linear, radial, spiral, grid,
network, dan komposit (gabungan).
4. Hubungan ruang dan jalan, jalan dengan ruang – ruang dihubungkan dengan cara
– cara seperti melewati ruang – ruang, menembus ruang – ruang, dan berakhir
dalam ruang.

Berdasarkan data arsitek jilid I (1991), tempat untuk penerimaan / pengiriman

barang terpisah dari sirkulasi pengunjung dan berhubungan dengan gudang
penyimpanan. Penerimaan / pengiriman barang dapat dilakukan langsung ke gudang
penyimpanan. Area parkir penerimaan / pengiriman barang perlu dibuat khusus agar
tidak mengganggu lalu lintas parkir kendaraan lain.

1.6 Studi Banding

Agar diperoleh suatu dasar perencanaan dan perancangan sebuah Pusat
Perebelanjaan dengan konsep Citywalk yang matang, perlu dilakukan studi banding
atau studi komparasi terhadap bangunan mall yang menerapkan konsep serupa.
Dalam hal ini penyusun mengambil beberapa objek studi banding yaitu The Breeze
BSD City Mall dan Paris Van Java Bandung
 1.6.1 Obyek Studi The Breeze BSD Citymall
The Breeze BSD Citymall adalah pusat lifestyle pertama di Indonesia yang
dibangun oleh Sinar Mas Land. Mengambil konsep pedestrian mall yang fokus kepada
lifestyle yang terletak di kawasan BSD Green Office Park dengan konsep open air
lifestyle. The Breeze BSD Citymall menjadi sebuah tempat lifestyle center serta tempat
hiburan yang terintegrasi dengan danau pemandangan alami sungai Cisadane.

Sebanyak 5 bangunan di kawasan lifestyle center tersebut, akan diberi nama

Gedung Batik, karena arsitekturnya terinspirasi oleh motif batik asli Indonesia dan
sekaligus mempromosikan kultur Indonesia.

Gambar 2. 1 Tampilan Depan The Breeze Citymall BSD & Siteplan

Sumber: Dokumentasi Pribadi,2016
 Data Obyek
Nama : The Breeze BSD Citymall
Berdiri Pada : Juli 2013
Jumlah Toko dalam Mall : 59 Toko
Anchor Tenant :8 Retail Besar :2
Restorant dan Cafe : 35 Retail Sedang : 4
Total Retail : 16 Retail Kecil :8
Luas Bangunan Mall : nett leaseable 24.300 m2 dan gross floor area
seluas 53.000 m2
Luas Lahan Kompleks : 13,5 Ha
Jumlah Tingkat Mall : 2 Lantai
Kapasitas Parkir Mall : 800 Mobil
Jumlah Pengunjung : 6000 Orang/hari
 Lokasi Studi Banding
The Breeze BSD Citymall terletak di Jalan Grand Boulevard, BSD Green Office Park
BSD City - Tanggerang Selatan.
 Fasilitas dan Sarana Obyek Studi Banding
Tempat ini dilengkapi beragam fasilitas seperti, Gedung Batik, water features,
bicycle track, thematic garden, danau seluas 2,5 Hektar, electric commuter train dan
buggy car.
Berbagai tenant akan mengisi lokasi mulai dari supermarket, restaurant, toko
elektronik, toko buku/ stationery, pusat kebugaran, tempat hiburan, playland indoor
& outdoor, spa dan klinik kecantikan.
 Gambar 2. 2 Suasana Indoor & Outdoor The Breeze Malam Hari
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2015

Gambar 2.3. Suasana Indoor & Outdoor The Breeze Siang Hari
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016

 Tenant

- 65 unit usaha yang tersedia di The Breeze BSD City, yang akan membuka gerainya
adalah Gold’s Gym Fitness Center, Sushi Tei Japanese Resto, Bann Jittlada Seafood
 Thai Resto, Ootoya Japanesse Resto, Gubug Makan Mang Engking, Fish & Co
Resto, Optik Melawai, Penang Bistro, Coffee Bean and Tea Leaf, Kopi Luwak.

- The Bodyshop, Blueribs Resto, Meat Me Resto, Excelso, Jade Leaf Health and
Wellness Center, Chipmunks Playland, Hall and Lounge, Erafone, Torico Japanese
Resto, Hasami Kushi Japanese Style Hair Salon, Opus Café, Sate Khas Senayan
Resto, Gula Merah Indonesian Resto, Solaria Resto, Shabu Auce Resto, Oldtown
White Coffee.

- TokoPDA.com, Samsung Store, The Vertex by Infinite Apple Store, Guardian Store,
Osaka Moo Steak and Grill Resto, Hong Kong Café Resto, Rumah Makan Phi, Georg
Peck Café, Soto H. Mamat, Sate Pasar Lama, Bakpao Permata, Baskin Robbins Ice
Cream, Daily Fresh, First Love Patisserie Café, Gong Cha Café, dan banyak
lagi brand ternama lainnya.

 Analisis Karakter Mall

1. Prinsip-prinsip Mall
Prinsip mall yang diterapkan pada bangunan The Breeze Citymall BSD ini yaitu:
a. Terdapat Pedestrian Ways atau koridor

Gambar 2.4. Koridor Pedestrian Ways

Sumber: dokumentasi Pribadi,2016

b. Retail yang menghadap ke koridor

 Gambar 2.5. Retail yang Menghadap Kekoridor
Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
c. Mall dan retail merupakan bangunan dua lantai dengan perletakan parkir
berada disepanjang koridor pedestrian yang mengarah pintu masuk utama mall
ini. Selain itu disediakan juga lahan parkir dibagian belakang mall.

Gambar 2.6. Area Lahan Parkir Motor, Mobil dan Motor Gede
Sumber. Dokumentasi Pribadi, 2016
d. Pada bangunan The Breeze BSD Citymall ini menerapkan dua macam koridor,
yaitu yang bersifat terbuka dan bersifat tertutup penuh
 Terbuka, dengan perlindungan terhadap cuaca berupa kanopi disepanjang
pertokoan.

Gambar 2.7. Retail yang Menghadap Koridor Terbuka dengan Tambahan Kanopi
 Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
 Semi tertutup dengan tambahan atap bentang lebar sehingga tidak
membutuhkan sistem pengkondisian udara buatan.

Gambar 2.8. Koridor Semi Tertutup dengan Struktur Bentang Lebar

Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016
e. Arah pergerakan pengunjung melalui bagian depan pertokoan.

2. Jenis Mall
Mall ini termasuk jenis mall terpadu (Integrated Mall), terdapat area yang
terbuka dan area yang tertutup, dengan penghawaan alami pada area yang terbuka
dan sistem pengkondisian udara buatan pada bangunan yang tertutup.
3. Elemen-elemen dalam mall
Didalam bangunan The Breeze BSD Citymall ini terdapat elemen-elemen
dimana beberapa diantaranya merupakan transformasi dari elemen-elemen
sebuah kota, antara lain:
a. Magnet Primer (Anchor)
Merupakan titik konsentrasi yang dapat pula berperan sebagai landmark.
Magnet primer yang terdapat di The Breeze Citymall BSD adalah adalah Ranch
Market.
b. Magnet Sekunder
Merupakan 55% retail-retail makanan, restoran , cafe yang terdapat di
sepanjang koridor yang menerapkan konsep citywalk.
c. Koridor
Koridor di desain dengan prinsip pedestrian mall sehingga pengunjung merasa
lebih aman dan nyaman karena penerapan konsep pedestrian mall pada koridor
shopping mall menyediakan sebuat area outdoor untuk berjalan-jalan serta
membuat kesan mall lebih luas.
d. Atrium
Terdapat sebuah atrium yang luas di bagian tengah bangunan dimana oada
bagian ini sering digunakan untuk kegiatan exhibition maupun even-even
khusus yang di adakan oleh pengelola mall.
 Gambar 2.9 Atrium Tengah

Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2016

 Karakteristik Non Fisik Mall

1. Latar belakang bangunan objek
 Kecenderungan masyarakat yang lebih menyukai mall sebagai tempat jalan-
jalan dan refreshing tidak hanya sekedar berbelanja.
 Ingin menjadi trend setter mall dengan konsep city walk di BSD.
 Menampung kebutuhan masyarakat akan hiburan, khususnya kalangan
menengah keatas.

2. Pengelompokkan pelaku dan kegiatan

Tabel 2.3 Kelompok Kegiatan di The Breeze Citymall BSD

No. Pemakai Aktivitas

1 Pengelola 3. Mengatur dan mengelola manajemen
gedung
4. Makan
5. Lavatory
2 Penyewa retail, antara lain:
6. Ranch Market 10. Kegiatan jual-beli
7. Pengusaha Restaurant 11. Kegiatan service
8. Pengusaha café 12. Kegiatan hiburan
 9. Pengusaha entertainment 13. Makan
Pengusaha Perbankan 14. Lavatory

3 Pengunjung 15. Jalan-jalan

16. Makan
17. Kegiatan entertainment
18. Berbelanja
19. Lavatory
Sumber: Analisa Penulis, 2016

2.6.2 Paris Van Java , Bandung

Katagori : Pusat Perbelanjaan
Lokasi : Jalan Sukajadi no 131-139
Tahun peresmian : 2006
Jumlah toko dan jasa : 200
Anchor Tenant : 10
Resto dan Cafe : 63
Total Retail : 100
Retail Besar : 15
Retail Sedang : 30
Retail Kecil : 65
Luas lahan : 3 Ha
Luas Pertokoan : 4700 m2
Parkir : 2000 kendaraan
Jumlah lantai : 4

Gambar 2. 10 Suasana Paris Van Java

(Sumber: dokumen pribadi 2016)Mall
Paris Van Java merupakan salah satu Pusat Perbelanjaan di kota Bandung
dengan konsep semi terbuka. Mal ini terbagi menjadi beberapa bagian yaitu resort
level, glamour level, sky level, serta concourse level dengan salah satu department
store. Dalam Bangunan Paris Van Java, perencanaan konsep penyatuan dengan
alam dicapai dengan koridor lebar dengan skylight. Hampir di seluruh bagian
bangunan menggunakan penghawaan alami. Hanya pada bagian toko dan koridor
dalam yang menggunakan penghawaan buatan. Oleh karena itu Paris Van Java
dapat dikatakan sebagai mal hemat energy pada siang hari. Mal ini berhasil
menyuguhkan konsep main street dan alfresco dining yaitu makan di alam terbuka
pada restaurant yang ada disana.
Tenant :
1. LG (Concourse Level)

Gambar 2. 11 Peta Concourse Level Paris Van Java Mall

(Sumber: http://www.parisvanjava.id/map)
A&W, Advance, ATM Bank Mega, ATM OCBC NISP, Canadian Chiropractic, Carrefour,
D'Glace Ice Cream, Daily Fresh, Jurassic, World Kids Playground, Kids Smile, Kid X,
Madato, Mister Baso, Mr.Blend, PAXI Barbershop, Pet & Co, Snack Corner, TUSBowl
Asian Street Food.

2. UG (Resort Level)

Gambar 2. 12 Peta Resort Level Paris Van Java Mall

(sumber : http://www.parisvanjava.id/map)

Aigner, Arnon Brook, ATM ANZ, ATM Citibank, ATM HSBC, Auntie Anne's, Azzura,
Baby
belle, Bally H.O.B, Bébé Bloom, Beetlebug, Berry Castle, Blitzmegaplex, BMC, Briko,
Burger King, By The Sea, Cache & Cache, Cafe Halaman, Calvin Klein, Carla On Stage,
Central Watch, Charles & Keith, Chung Gi Wa, Converse, Crackberry, DairyQueen,
Day's
& Smoothie, De'ritz, Diamond House, Dorothy Perkins, Duta Suara Musik, Everbest,
Evita Peroni, Front Page, Giordano, H&M, Inul Vizta Family Karaoke, J.CO Donuts &
Coffee, Javana Bistro, Jeju Ice Cream, KFC, Kenny Rogers Roasters, Kipling, Lacoste,
Laya, Le Monde, La Pucci, La Senza, Liebeskind Berlin, Little Tokyo, Logo, Lumière,
Manchester United Café & Bar, Mango, Marks & Spencer, Marks & Spencer Food
Section, Memang Beda Art Giftshop, Ménél, Mocha Blend, Nike, Nine West, Nixon,
One Art, Optik Melawai Gallery, Optik Seis, Optik Tunggal, OXA, Paris Hilton, Pepper
Lunch,
Perfect Fit, Phoebe & Chloe, Planet Sports, Planet Surf, PLG, Précieux, Promod,
 Quiksilver, Raffels, Rip Curl, Rollaas Cafe, Roxy, Samaya, Samsonite, Secret Garden,
Shin
Men Japanese Resto, Skin Food, Sogo Dept. Store, Sport Station, Stradivarius,
Stocking House, Sushigroove, Swatch, Ta Wan Restaurant, The Body Shop, The Face
Shop, The
King Duck, The Pancake Parlour, Tissot, Top Man Top Shoes, Travelogue, Urban Icon,
Vans, Victoria"s Secret, Watch Club, Watch Zone, Wonderful Batik, Wongbandung,
Zara, Zenbu, Zoom, Zuki Suki

3. GF (Glamour Level)

Gambar 2. 13 Peta Glamour Level Paris Van Java Mall

(sumber : http://www.parisvanjava.id/map)

Allamanda, ATM BCA, ATM Mandiri, Bank BJB, Bao Dim Sum, Bellagio, Boeatan
Bandung Bagus-Bagus, BreadTalk, Cellini, Charmant, Chocodot, Chocolat, Cold Stone
Creamery, Cool Kids, D'Paris, D'Renbellony, Dicken's, Dot Bravo, Dravyena Couture,
ELC(Early Learning Center), El Verne, Fisik, Game Master, Global Fortuna, Gramedia,
Guardian, Ice Cream Gentóng, Heartwarmer, Icons, Innovation Store, Jonas Photo,
Just
Jeans, Kettler, KhakiKakiku, Kimochi, Kinderhaus, Lock n Lock, Loly Poly, M1 Hobby,
Marie Kay, Mikkiyo, Miss Selfridge, Missha, Mothercare, Muji Dept. Store, Myrtle,
My Size, Naughty, Nautica, New Look, Next, Opera, Ozero, Papa Xous, Papaya
Supermarket, Payless Shoesource, Pendopo Anjani, Perfect Health, Pet & Co Resto,
Pet Shop, Puma, Purezento, Qua Li, Quinna Molla, Rinnai, Risik, Sagoo Kitchen,
Samba, Shaga Fitness & Health, Skechers, Smitten Yoghurt, Soccer Station, Sogo
Dept. Store, Sour Sally, SpEx Symbol, Sport Station, Sushi Tomo, Symbolize, Tahu
Talaga, Thumb
Thumb Bear, Tifanny's House, Tutti Frutti, Valire, Wahana Kerang, Wakaka Simply
Asian Meals, Wellcomm, X8, XOXO, Zona Digital
4. Soho Building
 Gambar 2.14 Peta Soho Building Paris Van Java Mall
(sumber : http://www.parisvanjava.id/map)

Aviary, Daily Foodhall, Telkomsel Grapari, Wall Street English

1 (Sky Level)

Gambar 2. 15 Peta Sky Level Paris Van Java Mall

(sumber : http://www.parisvanjava.id/map)

CGV Blitz, Celebrity Fitness Express, CLCC, DailyFresh, Garden Ice, Ginza
Teppanyaki, Lactasari, Optimal Chiropractic, Richeese Factory, Samudera
Suki
6. P7
 Gambar 2. 16 Peta P7 Paris Van Java Mall
(sumber : http://www.parisvanjava.id/map)

Analisis Karakter Mall

1. Prinsip-prinsip Mall
Prinsip Mall yang diiterapkan pada bangunan Paris Van Java Mall :
a. Terdapat pedestrian ways atau koridor

Gambar 2.17 Koridor Pedestrian Ways

(sumber : dokumen pribadi 2016)

b. Retail yang menghadap ke koridor

Gambar 2. 18 Retail yang Menghadap ke Koridor

 (sumber : dokumen pribadi 2016)
c. Pada bangunan Paris Van Java menerapkan dua macam koridor, yaitu bersifat
terbuka dan bersifat tertutup penuh.

- Terbuka, dengan perlindungan terhadap cuaca berupa skylight kaca di

sepanjang koridor dengan tambahan atap bentang lebar sehingga
menggunakan penghawaan dan pencahayaan alami

Gambar 2.19 Koridor Terbuka

(sumber : dokumen pribadi 2016)

Gambar 2. 20 Penutup Atap Bentang Lebar

(sumber : dokumen pribadi 2016)

- Tertutup, berada di dalam bangunan dengan penghawaan dan pencahayaan

buatan

Gambar 2. 21 Mall Tertutup

(sumber : dokumen pribadi 2016)
 Gambar 2. 22 Koridor Tertutup
(sumber : dokumen pribadi 2016)

d. Arah pergerakan pengunjung dari berbagai arah menuju ke pusat

Gambar 2. 23 Persimpangan Koridor sebagai Plaza Penerima

(sumber : dokumen pribadi 2016)

e. Terdapat open space pada bagian depan bangunan

Gambar 2. 24 Open Space Bagian Depan Mall

(sumber : dokumen pribadi 2016)

f. Tempat parkir berada di bagian samping gedung dan terdapat parkir gedung
 Gambar 2. 25 Area Parkir
(sumber : dokumen pribadi 2016)

g. Terdapat taman dan area perkebunan di rooftop bangunan

Gamber 2. 26 Rooftop garden

(sumber : dokumen pribadi 2016)

2. Jenis-jenis Mall
Mall ini termasuk jenis Mall terpadu (Integrated Mall), terdapat area yang terbuka
dan area yang tertutup, dengan penghawaan alami pada area terbuka. Sedangkan
pada area tertutup digunakan system penghawaan buatan.
3. Elemen-elemen dalam Mall
Di dalam bangunan Paris Van Java terdapat beberapa elemen yang merupakan
transformasi dari elemen-elemen sebuah kota, yaitu : a. Magnet Primer
Open Plaza
b. Magnet Sekunder
Merupakan 50 % retail makanan, restoran, café dan tenant yang dihubungkan
dengan koridor berkonsep citywalk
c. Koridor
Koridor didesain dengan prinsip pedestrian Mall sehingga pengunjung merasa
lebih aman dan nyaman karena penerapan konsep pedestrian Mall pada koridor
shopping Mall menyediakan area outdoor untuk berjalan-jalan serta membuat
kesan Mall lebih luas
d. Atrium
Terdapat sebuah plaza di bagian depan bangunan. Plaza ini bertujuan sebagai
area penerima dan open space.

Tabel 2. 3 Kelompok kegiatan di Paris Van Java Mall

 No. Pelaku Kegiatan
1. Pengelola Mengelola manajeman gedung
Makan
Lavatory
2. Penyewa retail :
Shop Kegiatan jual-beli
Dine Kegiatan service
Entertainment Kegiatan Hiburan
Makan
Lavatory
Gudang
3. Pengunjung Jalan-jalan
Makan
Kegiatan entertainment
Berbelanja
Berkumpul
Lavatory

2.6.3 Beachwalk Kuta , Bali

Katagori : Pusat Perbelanjaan
Lokasi : Jl. Pantai Kuta, Kuta, Badung, Kabupaten
Badung, Bali, Indonesia
Tahun peresmian : 2012
Jumlah toko dan jasa : 100
Anchor Tenant : 7
Resto dan Cafe : 18
Total Retail : 75
Retail Besar : 12
 Retail Sedang : 25
Retail Kecil : 36
Luas lahan : 37,4 Ha
Luas Pertokoan : 6200 m2
Parkir : 300 kendaraan
Jumlah lantai : 3

Gambar 2. 27 Suasana Beachwalk

(Sumber: dokumen pribadi 2016)
Seperti pusat perbelanjaan yang pernah kita kunjungi, kami bukanlah
begitu menggemari mall ( meskipun kami menikmati interior ber-AC). Sampai
ketika Beachwalk di buka pada pertengahan tahun 2012 yang berseberangan
dengan Pantai Kuta yang terkenal.
kompleks rekreasi dan hiburan ini berdiri diatas lahan seluar 3,7 hektar
tepat di depan pantai utama. Menjelang akhir kemacetan di Jl. Pantai Kuta.
Dengan desain terbuka dan unik merupakan sesuatu yang paling kami cintai, dan
mereka pasti mengambil keuntungan dari lokasi dengan menawarkan dimana
anda dapat menikmati pemandangan laut yang cantik.
Seperti pusat perbelanjaan yang pernah kita kunjungi, kami bukanlah
begitu menggemari mall ( meskipun kami menikmati interior ber-AC). Sampai
ketika Beachwalk di buka pada pertengahan tahun 2012 yang berseberangan
dengan Pantai Kuta yang terkenal.

kompleks rekreasi dan hiburan ini berdiri diatas lahan seluar 3,7 hektar
tepat di depan pantai utama. Menjelang akhir kemacetan di Jl. Pantai Kuta.
Dengan desain terbuka dan unik merupakan sesuatu yang paling kami cintai, dan
mereka pasti mengambil keuntungan dari lokasi dengan menawarkan dimana
anda dapat menikmati pemandangan laut yang cantik.
2.6.3.1 Tenant :

1. LG (Lover Ground)
 Gambar 2. 28 Peta Lower Ground Beachwalk Malll
(Sumber: http://www.maps.google.com)
Century Healthcare, GNC Live Well, Guardian, Waxhaust & Feeto!, Calais artisan
Bubble Tea & Coffee, ATM Center, BCA E-Banking Center, Central Kuta Money
Changer, CIMB Niaga ATM Center, Foodmart Gourmet, Starlet

2. L1 (Level 1)

Gambar 2. 29 Peta Level 1 Beachwalk Malll

(Sumber: http://www.maps.google.com)

Aldo, Armani Jeans, Bath & Body Works, Body and Soul, Boss Sports, Breadlife,, Burger
Kin, Cafe Sardinia, Chatime, Coffee, Bean And Tea Leaf, Cold Stone Creamery, Diary
Queen, Fish & Co. , Fossil, Furla, GAP, Glow Living Beauty, guess Fashion, Haagen Dazs,
Johnny Rockets, Kitchennette, Koi Koi Silver, La Senza, Lacoste, Luna Negra, Make Up For
Ever, Mango, Miss Selfridge, Nanny’s Pavillon, Nautica, Pandora, Paradise Dynasty, Pull
and Bear, Quiksilver Group, Rimowa, Starbuck, stradivarius, The Face Shop, Tommy
Hilfiger, Tony Roma’s, Topman, Topshop, Urban Icon, Bersace Jeans, Victoria’s Secret,
Yves Rocher, ZARA

3. L3 (Level 3)
 Gambar 2. 30 Peta Level 2 Beachwalk Malll
(Sumber: http://www.maps.google.com)
Adidas, Anap, Bamboo Blonde, BNI, Bonchon Chicken, Bushido, Cath Kidston, Cinea
XXI, DC Comics, Everbest, Global Teleshop, Hair Creator, I Wear, Kafe Betawi, LEGO,
Levi’s, Martha Tilaar, New Look, Nixon, O.P.I Nail Spa, Optik Melawai, Optik Seis, Opti
Tunggal, Pepper Lunch, Planet Sports, Samba, Staccato, Starbucks, Sushi Tei, Swatch,
The Body Shop, THE ONE, Universo, Wakai, Watch World, ZOOM.
2.6.3.2 Analisis Karakter Mall
4. Prinsip-prinsip Mall
Prinsip Mall yang diiterapkan pada bangunan Beachwalk Mall :
a. Terdapat pedestrian ways atau koridor

Gambar 2.31 Koridor Pedestrian Ways

(sumber : dokumen pribadi 2016)

b. Retail yang menghadap ke koridor

Gambar 2. 32 Retail yang Menghadap ke Koridor

(sumber : dokumen pribadi 2016)
c. Pada bangunan Beachwalk Mall menerapkan dua macam koridor, yaitu
bersifat terbuka dan bersifat tertutup penuh.
i. Terbuka, dengan perlindungan terhadap cuaca berupa skylight
kaca di sepanjang koridor dengan tambahan atap bentang lebar
sehingga menggunakan penghawaan dan pencahayaan alami

Gambar 2.33 Koridor Terbuka

(sumber : dokumen pribadi 2016)

Gambar 2. 34 Penutup Atap Bentang Lebar

(sumber : dokumen pribadi 2016)
 Analisis Shopping Center
a. Prinsip Shopping Center
Prinsip-Prinsip Shopping Center yang diterapkan di Beachwalk Kuta ini adalah :
1. Terdapat koridor pejalan kaki atau Pedestrian Ways sebagai sirkulasi utama
di mall ini.
2. Semua retail menghadap ke arah koridor
3. Beachwalk Kuta memiliki 2 lantai .
4. Arah pergerakan pengunjung melalui depan pertokoan.
5. Elemen-elemen Mall
Beachwalk Kuta memiliki elemen-elemen mall yang merupakan transformasi
dari elemen-elemen sebuah kota. Berikut adalah elemen-elemen yang terdapat
di Beachwalk Kuta.
1. Magnet Primer (Main Anchor)
Merupakan titik yang berperan sebagai Landmark sebuah mall. Beachwalk
Kuta memiliki magnet primer berupa Ranch Market, Gold’s Gym, Dermaga
FoodCourt, Cinema XXI dan Open Plaza.
2. Magnet Sekunder
Merupakan retail-retail di sepanjang koridor mall. Retail-retail di Beachwalk
Kuta berupa retail-retail café, gadget dan sebagainya.
3. Koridor
Koridor yang terdapat di Beachwalk Kuta didesain cukup nyaman dengan
lebar sekitar 3-4 meter sehingga pengunjung dapat leluasa bergerak.
4. Atrium
Terdapat Atrium di Ground Floor yang biasa digunakan untuk spot pameran
atau exhibition.
5. Fasilitas Entertainment
Terdapat beberapa fasilitas entertainment di Beachwalk Kuta. Bahkan
fasilitas entertainment ini menjadi Main Anchor dari Beachwalk Kuta,
seperti Cinema XXI , Gold’s Gym dan Funworld Game Center. Di samping itu
terdapat pula Dermaga Foodcourt di Ground Floor. Terdapat pula Open
Plaza yang menjadi tempat makan di area terbuka.
 1.7 Hasil Studi Banding
Dari keempat studi banding yang telah dilakukan baik melalui media internet, literatur
maupun survei lokasi, telah didapatkan perbandingan sebagai berikut:

Tabel 2.6 hasil studi banding

Kategori The Breeze BSD Paris Van Java Mall Beachwalk Kuta Kajian Studi Banding
Citymall

Pemilihan Berada di Berada di Jl. Berada di dekat Lokasi berada dekat dengan
Lokasi kawasan Bumi Sukajadi no. 131- permukiman wilayan perumahan, jalan
Serpong Damai 139 Bandung raya serta mudah diakses.
(BSD), Green
Office Sinar Mas
Land dan jalan
arteri.

Kegiatan 1. Kegiatan jual- 1. Kegiatan jual- 1. Kegiatan 6. Kegiatan jual-beli

beli beli hiburan 7. Kegiatan service
2. Kegiatan 2. Kegiatan service 2. Kegiatan jual- 8. Kegiatan hiburan
service 3. Kegiatan beli 9. Makan
3. Kegiatan hiburan 3. Kegiatan 10. Lavatory
hiburan 4. Makan
service
4. Makan 4. Makan
Lavatory
5. Lavatory 5. Lavatory
Fasilitas 1. Ranch 1.
Tenant 1. Arena 1. Department Store
Market 2.
Restaurant Olahraga 2. Restaurant
2. Restaurant 3.
Café Ekstrim 3. Café
3. Café 4.
Department 2. Café, Bar dan 4. Atrium
4. Atrium store Resto 5. Perbankan
Utama 5. Swalayan 3. Klub Malam
5. Perbankan 6. Bioskop 4. Studio Dance
7. Ladang
dan taman
buatan
8. Ice skating rink
9. Open plaza
Perbandingan Sales Area:Gross Luas Lahan = 3 Ha Sales Area:Gross Pada mall dengan konsep city
Area Floor Area Floor Area walk terdapat banyak open
Luas terbangun =
Penjualan space untuk menciptakan
= 67.300 m2 : 1/3 luas lahan = 37.550m2 :
suasana kota kedalam mall.
135.000 m2 53.000m2

=0.4968 = 0.698

= 0,49 % (49%) = 0,70 (70%)

Ruang Pada The Breeze Pada Paris Van Java Pada Beachwalk Mall yang berkonsep open air
Terbuka Pada Citymall BSD Mall terbagi Mall terbagi terdapat ruang terbuka yang
Mall seluruh daerah menjadi dua area menjadi 2 area yg digunakan sebagai
sirkulasi berada yaitu area terbuka terbuka dan pengunjung berjalan kaki,
pada ruang dan area tertutup. tertutup. tidak tertutup kemungkinan
terbuka dan semi Koridornya tidak ruang terbuka dimanfaatkan
 tertutup hanya Area terbuka berupa koridor untuk diselenggarakan acara-
beberapa retail berupa koridor lurus namun acara khusus. Kios atau retail
tertentu yang jalan berukuran organik mengikuti store yang berada di ruang
berada di dalam cukup luas dengan bentuk terbuka memiliki kanopi
bangunan retail di sepanjang bangunannya. untuk melindungi dari cuaca
sehingga koridor. Bagian Mall ini berada juga terdapat retail-retail
membutuhkan tengah digunakan dekat pantai yang indoor.
sistem untuk area dimana memang
pengkondisian berjualan berupa sudah menjadi
udara buatan. kioskios kecil. magnet bagi para
Akan tetapi juga Terdapat sebuah turis, lalu
banyak retail yang persimpangan yang Beachwalk mall
terdapat diluar ini menjaring para
menghubungkan
maupun semi turis yang ingin
beberapa koridor
tertutup. berbelanja dan
retail. Pada koridor
merasakan
Bentuk retail- menggunakan
nuansa taman
retail ini pencahayaan dan
yang viewnya
memanjang dan penghawaan alami.
langsung
terdapat kanopi
Bentuk retail-retail menghadap
dan juga atap
ini memanjang dan pantai.
bentang lebar
terdapat kanopi
semi tertutup
dan juga penutup
untuk melindungi
atap bentang lebar
dari cuaca.
semi tertutup untuk
Tempat ini
melindungi dari
biasanya sering
cuaca. Ruang
diadakan acara
terbuka berupa
live music.
open plaza/plaza
penerima terdapat
pada muka
bangunan. Area ini
digunakan sebagai
tempat duduk
pengunjung, dan
dapat digunakan
pada saat acara
tertentu.

Elemen- - Paving -Paving - Paving - Paving

elemen City - Lampu -Lampu - Lampu - Tanam peneduh
Walk - Sign -Sign - Sign - Lampu
- Bangku -Tanaman - Bangku - Sign
- Tempat pohon hias/ pot - Tempat Pohon - Sculpture
dan pot tanaman dan pot - Fountain
tanaman tanaman - Bangku
-Kios
- Kios dan kanopi - Kanopi - Pot tanaman
-Kanopi
- Tempat - Kursi taman - Kios dan kanopi
sampah -Kain penutup atap - Kios - Tempat sampah
 - Danau dan
Kolam ikan
Elemen Court Court Court Koridor dibagi menjadi 2,
Utama Mall semi terbuka dan tertutup.
Berfungsi sebagai Berfungsi sebagai Berfungsi sebagai
Perletakan elemen-elemen
ruang penerima, ruang penerima, ruang penerima,
utama mall sangat
menjadi magnet plaza digunakan menjadi magnet
mempengaruhi keberhasilan
utama, disewakan sebagai tempat utama, disewakan
sales area. Oleh karena itu
untuk kegiatan duduk pengunjung, untuk kegiatan
perletakan court dan anchor
pameran, live dan dapat pameran, live
harus dapat menjadi magnet,
music, dan acara digunakan pada music, dan acara
retail area harus dilalui oleh
khusus lainnya. saat acara tertentu. khusus lainnya.
sirkulasi publik. Untuk jumlah
retail store, berdasarkan
kedua mall berkonsep city
Retail Store Retail Store Retail Store walk, retail store dibagi
Berada di Berada di Berada di menjadi tiga ukuran dengan
sepanjang koridor sepanjang koridor sepanjang koridor perbandingan 1:2:3.
dan di bagian Mall
Ruang Sewa
tertutup
Terdapat Main Ruang Sewa
Anchor berupa Ruang Sewa
Terdapat Main
supermarket dan
Terdapat Main Anchor berupa
sejenisnya. Ruang
Anchor berupa fasilitas
sewa dominan
supermarket dan Entertainment.
kepada makanan
sejenisnya. Ruang sewa
dan minuman
didominasi oleh
berupa restauran,
f&b, fashion dan
cafe dan
resto.
foodcourt.

Lingkup Lingkup Lingkup pelayanan Lingkup Lingkup pelayanan untuk

Pelayanan pelayanan untuk untuk masyarakat pelayanan bagi semua usia dan masyarakat
masyarakat BSD Kota Bandung masyarakat kota umum dan masyarakat
dan sekitarnya, semua umur dan di Kuta, Bali dan perekonomian menengah
semua umur dan khususkan untuk Turis baik lokal keatas pada khususnya.
di khususkan masyarakat maupun
untuk masyarakat menengah keatas. mancanegara
menengah keatas.

Tampilan Arsitektur Green Arsitektur Eropa Arsitektur Citra yang ditampilakn oleh
Bangunan District Modern – Open ketiga bangunan mall
Menghadirkan
Air Green Design mengambil ciri keunikan
nuasa open air
masing-masing dengan gaya
dengan keindahan
yang berbeda dengan mall
di sekitar area Mall.
yang sudah ada disekitarnya.
Yang menjadi pertimbangan
penerapan konsep arsitektur
salah satunya yaitu di dalam
 mall terdapat berbagai
macam penyewa retail
dengan ciri khas produknya
masing-masing, sebagai
kebijaksanaan pengelola agar
tidak membatasi tenant
dalam menampilkan
retailnya. Hal ini dilakukan
untuk menciptakan
keharmonisan baik interior
maupun eksterior.

Tenant Retail Besar: 2 Retail Besar : 15 Retail Besar :12 Rata-rata pembagian retail
Retail Sedang: 4 Retail Sedang : 30 Retail Sedang :25 besar : retail sedang : retail
Retail Kecil: 8 Retail Kecil : 55 Retail Kecil :36 kecil adalah 1 : 2 : 3

Kesimpulan Kelebihan : Kelebihan : Kelebihan : Perencanaan Mall di Kota

Bogor sebaiknya dibangun di
Mall ini Mall ini merupakan Desain yang unik,
daerah dekat dengan
merupakan mall Mall yang eksklusif dengan pola
permukiman, perumahan
yang eksklusif karena hampir sirkulasi yang
dan berada di dekat jalan
karena hampir seluruh tenant yang memutari taman
raya untuk memudahkan
seluruh tenant terdapat disana dalam mall
akses para pengunjung.
yang terdapat merupakan tenant tersebut dan
Konsep open air yang akan
disana merupakan dengan hgh quality lokasi berada di
dibuat merupakan konsep
tenant yang brand sehingga pinggir pantai
baru untuk kawasan Kota
bermerk sehingga Mall ini merupakan
Bogor sehingga nantinya mall
mall ini salah satu icon kota
ini dapat menjadi salah satu
merupakan salah Bandung. Dengan Kekurangan : icon Kota Kota Bogor.
satu icon kota konsep Lifestyle-
Serpong. Dengan Resort yang -
pengolahan menarik
lansekap pengunjung untuk
perkotaan yang dating.
sangat baik juga
Kekurangan :
memiliki danau
yang Paris Van Java
menjadikannya kurang memiliki
memiliki nilai
fasad yang menarik
lebih. karena tidak ada
perpaduan anara
Kekurangan :
konsep masing-
The Breeze masing retail pada
Citymall BSD bagian fasad depan.
kurang memiliki Selain itu kurang
 signed yang baik memiliki signed
pada saat yang baik pada saat
mencapai ke area mencapai ke area
pusatnya. Selain pusatnya.
itu pengolahan
kemiringan lantai
untuk sirkulasi
koridor terbuka
yang kurang.
Sehingga ketika
hujan datang
harus melakukan
maintenance
khusus.
Sumber : analisa penyusun, 2016

Berdasarkan hasil studi banding yang dilakukan pada tiga mall pada tabel diatas maka
didapatkan kesimpulan sebagai berikut;

1. Pemilihan Lokasi yang ideal untuk sebuah Pusat Perbelanjaan di Kota Bogor dengan
konsep city walk adalah berada di dekat jalan raya serta mudah untuk diakses oleh
kendaraan umum. Dengan demikian bangunan tersebut dapat terlihat dari jalan
serta menarik pengunjung.
2. Pusat perbelanjaan yang akan dibuat merupakan Pusat perbelanjaan dengan
konsep berbeda, sehingg Kota Bogor memiliki icon pusat perbelanjaan baru.
3. Pusat perbelanjaan dengan konsep city walk harus menerapkan ruang terbuka
yang lebih banyak.
4. Fasilitas yang terdapat di dalam pusat perbelanjaan tidak lagi merupakan fasilitas-
fasilitas yang hanya sekedar untuk berbelanja. Namun terdapat fasilitas-fasilitas
tambahan seperti café dan fasilitas hiburan/rekreasi lain.
5. Lingkup pelayanan pusat perbelanjaan di Kota Bogor untuk semua usia dan untuk
semua golongan, khususnya golongan masyarakat menengah keatas.