Plan 45.000 Estudio de Viabilidad M Stoles

PLAN ALQUILA 45.
000
ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA

PARA LA LICITACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN Y
EXPLOTACIÓN DE 381 VIVIENDAS EN SUELO PÚBLICO
EN MÓSTOLES
12 de septiembre de 2008
Plan Alquila 45.000

Estudio de viabilidad económico financiera para la licitación de la
construcción y explotación de 381 viviendas en suelo público en Móstoles
Índice
Página
1. Introducción 1
2. Sistema de financiación propuesto 3
3. Viabilidad económico-financiera 4
4. Conclusiones 12
ANEXOS
Plan Alquila 45.000

1. Introducción
La Comunidad de Madrid ejecuta un programa de vivienda en alquiler con el Plan Alquila

45.000. La forma jurídica consiste en un contrato de concesión de obra pública, en el cual el
concesionario se encarga de la realización del proyecto, la construcción y la explotación de las
viviendas (con sus garajes, trasteros y en su caso locales comerciales) durante un determinado
plazo de tiempo, y recibe en contraprestación el alquiler pagado por los inquilinos de las
viviendas, los garajes, los trasteros y en su caso los locales comerciales.
El Plan Alquila 45.000 se realizará en varias fases, cada una de los cuales afecta a una o más
parcelas situadas en la Comunidad de Madrid. Dentro de la primera fase, se encuentra la
promoción objeto de este estudio de viabilidad económico-financiera, constituida por tres
parcelas en Móstoles.
Este estudio tiene por objeto el desarrollo de los principales aspectos económico financieros
que afectan a la decisión del Plan Alquila 45.000 – en las referidas parcelas de Móstoles, cuya
construcción y explotación se planea licitar.
a) Características del Plan Alquila 45.000 – Móstoles
Dentro del Plan Alquila 45.000 – Móstoles, el presente estudio económico financiero se refiere
a la construcción y explotación de 381 viviendas repartidas en 3 parcelas. Todas estas parcelas
están dentro del Plan Parcial “Móstoles Sur” bajo la siguiente denominación:
1. Parcela 01-01 (10.561,00 m2)
2. Parcela 04-01 (9.306,00 m2)
3. Parcela 04-02 (8.597,55 m2)
Estas parcelas cuentan con un anteproyecto, cuyas principales características son las
siguientes:
• En total se planea la construcción de 381 viviendas (116 viviendas en la Parcela 01-01,
134 viviendas en la parcela 04-01 y 131 viviendas en la Parcela 04-02).
• Se trata de viviendas de dos dormitorios, con un trastero y una plaza de garaje
• Se planea además la construcción de 39 plazas de garaje adicionales
Las características de cada una de las tres parcelas, así como el programa de necesidades y el
cuadro resumen de superficies construidas por plantas se adjuntan en el Anexo 1 de este
documento.
b) Marco normativo
La Ley 30/2007, de 30 de Octubre, de Contratos del Sector Público, en su artículo 112 (Sección
2ª - Actuaciones preparatorias del contrato de concesión de obra pública), establece que se
debe realizar un estudio de viabilidad con carácter previo a la decisión de construir y explotar
en régimen de concesión una obra pública por parte del órgano que corresponda de la
Administración concedente.
Plan Alquila 45.000 1

No obstante lo anterior, la Administración concedente podrá acordar la sustitución del estudio
de viabilidad por un estudio de viabilidad económico-financiera cuando por la naturaleza y
finalidad de la obra o por la cuantía de la inversión requerida considerara que éste es
suficiente. Dado que la inversión que se propone es de relativa pequeña cuantía y escasa
complejidad técnica, este estudio se limitará a la viabilidad económico financiera del proyecto
de construcción y explotación del proyecto de las 381 viviendas.

2. Sistema de financiación propuesto
El sistema propuesto en este estudio es un modelo de financiación privado en el que la

Administración encarga a una empresa privada, mediante concurso público, tanto la redacción
del Proyecto, como la construcción, la financiación y posterior explotación de las Viviendas
durante un determinado periodo de tiempo.
La retribución del capital privado provendría de la explotación de las viviendas, garajes, y

trasteros en régimen de alquiler, pagado en último término por los usuarios de las viviendas, y
las plazas de garaje adicionales.
El precio del alquiler de las viviendas será lo suficientemente bajo para permitir que el producto
sea competitivo en el mercado y conseguir una ocupación casi total de las 381 viviendas y 39
plazas de garaje adicionales. Esto será posible gracias a la aportación por parte de la
Comunidad de Madrid del suelo finalista, lo cual reduce sustancialmente la inversión inicial.
El sistema de financiación descrito, teniendo en cuenta los criterios SEC-95 de contabilidad

pública europea, se ha mostrado como el sistema más apropiado para poder acometer una
obra de estas características, al aportar las siguientes ventajas:
1. Permite acometer una importante obra sin necesidad de que las cuentas públicas se
vean afectadas por la obra.
2. Transmite el riesgo de proyecto, en la medida en que los licitadores podrán ofrecer

alternativas al proyecto base.
3. Transmite el riesgo de construcción a la empresa adjudicataria, que será responsable

de la construcción y asumirá los riesgos inherentes a ella.
4. Transmite el riesgo de demanda a la empresa adjudicataria, ya que la remuneración

que ésta obtenga mensualmente por la explotación de las viviendas dependerá del
número de inquilinos que opten por esta alternativa.
5. Transmite el riesgo de disponibilidad a la empresa adjudicataria que será responsable

de la conservación y estará sujeta a penalizaciones y premios por incumplimiento o
superación de los estándares de calidad exigidos.

3. Viabilidad económica-financiera
Como se ha mencionado en el apartado anterior, el sistema de financiación elegido por parte

de la Administración para la construcción de estas viviendas está basado en un contrato de
concesión de obra pública que tenga por objeto la redacción del Proyecto, la construcción de
las viviendas y la explotación de las mismas en régimen de alquiler por un período de tiempo.
La empresa adjudicataria asumirá íntegramente el coste de la inversión y explotación, tal y
como ha sido ésta descrita, y será retribuida mediante el pago por parte de los inquilinos de los
alquileres. En consecuencia, la empresa adjudicataria asume los riesgos de construcción,
demanda y disponibilidad. Por su parte, la titularidad del suelo y los edificios corresponderá a la
Administración de la Comunidad Autónoma de Madrid.
3.1 Planteamiento
El análisis realizado para las 381 Viviendas (con sus respectivos trasteros y plazas de garaje) y
las 39 plazas de garaje adicionales se ha centrado en el análisis de las variables principales
que afectan al proyecto, con objeto de determinar el impacto que puede suponer para la
Administración Pública y analizar si el proyecto puede ofrecer una rentabilidad suficientemente
atractiva a la futura empresa adjudicataria.
En los apartados siguientes se determinan las principales hipótesis consideradas y los

resultados de su aplicación medidos a través de los siguientes indicadores:
• Renta mensual
• VAN: Valor Actual Neto
• TIR: Tasa de Rentabilidad Interna
La empresa adjudicataria tendrá derecho a percibir de los inquilinos de forma mensual una
renta fijada en las condiciones de la licitación. Los ingresos de la empresa adjudicataria pueden
sufrir deducciones si el nivel de calidad del servicio no se ajusta a lo establecido en el Pliego de
Prescripciones Técnicas Particulares. En el caso base no se han considerado deducciones.
El Valor Actual Neto (VAN) resulta de la suma de los valores actualizados de los flujos de caja
esperados a una tasa de descuento predefinida.
La Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) es la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual a
cero y se interpreta como la tasa de rentabilidad sobre la cual la inversión se empieza a
recuperar. Se calcula para el escenario base la TIR del proyecto antes de impuestos y la TIR
del accionista después de impuestos.

3.2 Hipótesis consideradas
a) Inversión inicial
La obra a realizar consiste en 381 viviendas de hasta 70 m2 construidos. Cada vivienda cuenta
con un trastero de 8,2 m2 construidos y una plaza de garaje. Además, se planea la
construcción de 39 plazas de garaje adicionales. Es además necesario realizar la urbanización
de 20.053,72 m2 de las parcelas.
Los costes de promoción sin I.V.A. que se han considerado son estándares en la industria: 750
€/m2 equivalente construido (coef: 1 para viviendas; 0,6 para trasteros y garajes), al cual se
añade un 8% de Honorarios facultativos (Proyecto = 3,9%; Dirección Facultativa (Arquitecto +
Aparejador) = 3,2%; Seguridad y Salud = 0,2% y Control de Calidad = 0,7 %), un 5% de
Licencias, un 2% de Gastos Legales y un 3% para Imprevistos. El coste utilizado para la
urbanización de la parcela es de 60 €/m2 (I.V.A. no incluido).
Se incluye en esta cantidad 515.000 euros (I.V.A. no incluido) para cubrir los gastos de
licitación tanto del adjudicatario de la concesión (300.000 euros sin I.V.A.) como de la
Administración concedente (215.000 euros sin I.V.A.).
Sobre la base de dichos costes de promoción estándares en la industria, el presupuesto de

realización de la obra asciende, según las mejores estimaciones disponibles, a 38.011.874,35
euros (IVA incluido). Esta inversión no incluye la adquisición del suelo, que es aportado por la
Comunidad de Madrid.
El desglose de dicha estimación atendiendo a los principales conceptos que lo componen es el

siguiente:
Parcela 04-
Parcela 01-01 Parcela 04-01 02 TOTAL
Presupuesto Construcción 8.148.943,50 9.737.445,00 9.418.080,00 27.304.468,50
Presupuesto Urbanización 422.717,40 381.748,20 398.757,60 1.203.223,20
Total presupuesto ejecución

contrata (sin I.V.A.) 8.571.660,90 10.119.193,20 9.816.837,60 28.507.691,70
Honorarios facultativos 651.915,48 778.995,60 753.446,40 1.430.911,08

Licencias 407.447 486.872 470.904 894.319,43
Gastos legales 162.978,87 194.748,90 188.361,60 357.727,77
Imprevistos 244.468,31 292.123,35 282.542,40 536.591,66
Comisión apertura crédito 101.527,17

Costes de licitación 515.000,00
I.V.A. Inversión 5.175.003,01
I.T.P. (Impuesto de
Transmisión Patrimonial) 493.102,54
TOTAL INVERSIÓN 38.011.874,35

Se estima que el tiempo necesario para la construcción de las viviendas es de 20 meses, en
los cuales la inversión se distribuye de forma uniforme:
Año €
Año 1 24.535.326,88
Año 2 13.476.547,48
TOTAL INVERSIÓN CON IVA 38.011.874,35
b) Inversiones durante el periodo de explotación
Dada la naturaleza de las inversiones, a las cuales se les calcula un periodo de amortización
de 50 años, y la duración del contrato, que es inferior, las inversiones de reposición estimadas
son nulas.
c) Gastos de operación y mantenimiento
La empresa adjudicataria deberá hacer frente durante el periodo de explotación a los gastos de
operación y mantenimiento derivados del alquiler de las nuevas viviendas.
A efectos de este estudio se han considerado los gastos de mantenimiento y conservación

como un porcentaje sobre la inversión en construcción (sin IVA). Dicho porcentaje tiene un
valor para los 5 primeros años, y aumenta con un factor de valor de 2,5 para los siguientes
años del contrato (según vayan envejeciendo las viviendas aumentarán los gastos de
mantenimiento).
Gastos de operación y mantenimiento

% €/vivienda
€ / año
Periodo s/construcción y mes
(sin IVA)
y año (sin IVA) (sin IVA)
Años 1 a 5 0,10% 27.304,47 5,97
Año 6 y posteriores 0,25% 68.261,17 14,93
Los gastos de operación y mantenimiento aumentan además cada año con el IPC.
Se considera además un gasto de mantenimiento extraordinario, que se produce una vez cada
diez años, y equivalente al 3,5% de la inversión en construcción de vivienda (sin IVA). Este
gasto representa los arreglos necesarios a realizar en cada vivienda cada vez que suceda un
cambio de inquilino en un piso (pintura, …), y equivale a 2.508,28 EUR de 2008 por piso cada
diez años.
d) Gastos de gestión de la Administración concedente
La empresa adjudicataria cubrirá los gastos de la Administración necesarios para el control del
correcto funcionamiento del contrato durante las fases de preparación de la licitación, de
construcción y de explotación de la concesión (auditorías, …).
Estos gastos se han cifrado en un 3,0% de las rentas pagadas por los inquilinos de las
viviendas cuando hay plena ocupación. Esto representa 83.914,49 EUR de 2008.

e) Gastos no repercutibles
La empresa adjudicataria se hará cargo además de otros gastos tales como la limpieza y la
electricidad de las zonas comunes, y la contratación de una póliza de seguros para todas las
viviendas. Estos gastos incluyen también los gastos de gestión del concesionario. Dichos
gastos se estiman en un 8% de la renta mensual que pagan los inquilinos. Esto equivale a un
gasto de 235.549,44 € anuales de 2008, o el equivalente de 51,52 € por vivienda y mes.
Los gastos no repercutibles aumentan de año en año con el IPC.
f) Desocupación
La desocupación hace referencia al porcentaje de viviendas que permanecen sin inquilinos

durante el año.
Debido a las características del tipo de vivienda y a la renta mensual que se propone por un
lado, y la situación actual del mercado del alquiler de viviendas en el cual la demanda es muy
superior a la oferta, se presupone que este producto será altamente competitivo en el mercado.
Además, el hecho de que la actualización anual de los alquileres esté por debajo del IPC hace
que según vaya pasando el tiempo el producto sea cada vez más atractivo.
Se considera también un presupuesto anual de 30.000€ para publicitar los pisos (periódicos,
radio, …) con el fin de atraer inquilinos para cubrir las vacantes que vayan surgiendo. Este
presupuesto aumenta de año en año con el IPC. Dado el carácter tan innovador del proyecto y
su elevado impacto social se espera además una gran cobertura del mismo por parte de los
medios.
Los tres elementos anteriores se traducen en una desocupación mínima y constante durante
toda la duración del contrato, igual al 5%.
g) Hipótesis de financiación
Respecto a la financiación de la inversión inicial y del resto de costes en que se incurrirá

durante la fase de construcción se ha asumido la siguiente combinación de recursos
financieros:
• Aportaciones de los accionistas de la sociedad adjudicataria: 20% de la inversión a

financiar. Toda la aportación se realiza al principio del proyecto para financiar parte de
la inversión en el primer año.
• Aportación de la Administración a la inversión: 0%. Con el fin de no aumentar el

endeudamiento de la Administración toda la financiación se realiza por entidades
privadas. La Administración aportará sin embargo el suelo.
• Financiación bancaria (Deuda Senior): El resto de la inversión a financiar. Respecto a la

deuda bancaria se han considerado las siguientes hipótesis a efectos de la construcción
de un caso base:
o Interés de la deuda: se toma para el escenario de base un tipo de referencia
igual al swap sobre el Euribor a 10 años (situado en la actualidad en el 4,4%)
más un margen de 1,5 puntos porcentuales.
o Plazo de la deuda (años): 29 años – dejando una cola de 6 años al final de la
explotación, en los cuales ya se ha terminado de rembolsar la deuda.

o Comisión de apertura: 0,4% del capital financiado por el banco.
o Comisión de disponibilidad: 0% del capital financiado por el banco.
o Mínimo Ratio de Cobertura del servicio anual de la deuda (RCSD): igual o
superior a 1,2.
El préstamo bancario se ejecuta en dos fases, de acuerdo con las necesidades de

inversión del proyecto.
Las cuotas del préstamo se calculan mediante el sistema francés (la cuantía de la cuota,
que está compuesta por intereses y devolución de capital, es constante a lo largo de
toda la vida del préstamo).
La carga financiera derivada de la deuda es diferida durante el periodo de concesión, de

acuerdo con la normativa del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC),
dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda. Esta normativa es de aplicación
para las concesiones tanto con pago directo del usuario como con pago de la
Administración concedente.
h) Otras variables económicas
Otras variables consideradas dentro del análisis de viabilidad económico financiera del
proyecto son:
• Amortizaciones y Fondo de Reversión
• Renta mensual
• Plazo de la concesión
• Política de dividendos
• Hipótesis fiscales
Amortizaciones y Fondo de Reversión
Se han aplicado las tasas de amortización de acuerdo a los periodos de vida útil, que se
estiman en 50 años para las viviendas. Se realiza una amortización lineal, que resulta en
661.378,45 €/año.
El Fondo de Reversión, cuyo valor debe cubrir el valor neto del activo a entregar a la
Administración al final del contrato más los gastos necesarios para entregar dicho activo en
condiciones adecuadas de funcionamiento, se ha estimado igual al valor neto del activo a
revertir al final del periodo, ya que se ha considerado la hipótesis de que los gastos de entrega
no serán significativos. La dotación anual a realizar al fondo de reversión es de 340.710,11
€/año.
Renta mensual
Se ha fijado un nivel de renta mensual que permita obtener una TIR del accionista después de
impuestos del 9,0%.
Para la actualización anual de los alquileres se utiliza como índice el IPC y el criterio expuesto
en la Ley 30/2007, de 31 de Octubre, de Contratos del Sector Público (en adelante LCSP).
Dicha Ley, en su artículo 78.3, especifica que cuando el índice de referencia que se adopte
para la revisión de precios de la concesión sea el Índice de Precios al Consumo elaborado por
el Instituto Nacional de Estadística o cualquiera de los índices de los grupos, subgrupos, clases

o subclases que en él se integran, la revisión no podrá superar el 85 por ciento de variación
experimentada por el índice adoptado.
Plazo de la concesión
Se ha tomado un contrato de 35 años de duración, periodo que se divide de la siguiente forma:

• Periodo de construcción: 2 años
• Periodo de explotación: 33 años
El criterio para fijar este periodo es disponer de un plazo lo suficientemente dilatado en el

tiempo para permitir al concesionario recuperar su inversión con una renta mensual asequible.
Política de dividendos
Se ha considerado que la empresa adjudicataria repartirá dividendos a sus accionistas. Dichos

dividendos serán como máximo iguales al resultado del ejercicio en el cual son repartidos. A la
hora de calcular el dividendo también se tendrá en cuenta que quede en caja suficiente
tesorería para asegurar un ratio de cobertura de servicio anual de la deuda igual o superior a
1,2. En el último año de la concesión se entrega un dividendo superior, equivalente al dividendo
ordinario más el excedente de tesorería que hay en caja.
Hipótesis fiscales
Se ha considerado un tipo impositivo del 30% para el impuesto de sociedades, constante

durante toda la vida del proyecto.
Se considera además que la empresa adjudicataria podrá acogerse al régimen tributario

especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, que se encuentra regulado en
el capítulo III del Título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (arts.
53 a 54), aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 marzo, en su redacción dada por
la Ley 23/2005, de 18 noviembre.
Por lo tanto, el tipo impositivo efectivo es de 4,5%.
El Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.) es repercutido íntegramente al arrendatario, por lo que

no interviene en el cálculo.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.) asciende al 4% de la suma del valor neto

contable estimado de los activos a la fecha de la reversión más las cantidades pagadas a la
Administración para la gestión del contrato descontadas al 10%. Este impuesto se paga de una
sola vez el primer año del contrato.
3.3 Determinación de la Renta de Equilibrio
Partiendo de los datos de las variables expuestos anteriormente, y siguiendo criterios

conservadores, se ha calculado una renta de equilibrio que pudiese servir de referencia para el
análisis. La Renta de Equilibrio se define como el ingreso que obtiene la empresa adjudicataria
cada mes por cada inquilino que ocupa una vivienda. Dicha renta da derecho al inquilino al uso
y disfrute de una vivienda, un trastero y una plaza de garaje, así como los gastos de
mantenimiento, limpieza y electricidad de las zonas comunes y un seguro para la vivienda.

Esta renta de equilibro de referencia se ha calculado como aquella que hace que el proyecto
pueda obtener, con las hipótesis descritas, una Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) del
accionista después de impuestos del 9,0%.
Con las hipótesis enumeradas anteriormente, la renta de equilibrio se sitúa en
• 9,26 € / m2 de vivienda construido / mes (€ de 2008): esta vivienda incluye un trastero y

una plaza de garaje. Para una vivienda tipo de 69,5 m2 construidos la renta de
equilibrio se sitúa en 644 € / vivienda / mes (€ de 2008).
• 80 € por plaza de garaje y mes (€ de 2008).
3.4 Cálculo de indicadores
Los indicadores financieros principales calculados de acuerdo a las hipótesis señaladas en el

apartado 3.2 y a la renta de equilibrio mencionada en el apartado 3.3 son los siguientes:
• Periodo de la concesión: 35 años
• Renta de equilibrio viviendas: 9,26 € / m2 de vivienda construido / mes (€
de 2008)
• Renta de equilibrio plazas garaje: 80 € / plaza de garaje / mes (€ de 2008)
• TIR del proyecto (a/impuestos): 8,1%
• TIR del accionista (después de impuestos): 9,0%
• VAN del accionista (d/impuestos): 4.045.918,74 € (tasa de descuento = 6,5%)
3.5 Análisis de sensibilidad
Se ha realizado un análisis de sensibilidad, para comprobar qué impacto produciría en la TIR

del accionista (después de impuestos) variaciones de +/-15% en los valores de las hipótesis
que se han empleado en el modelo.
Obtenemos por lo tanto correlaciones positivas (un aumento en la variable hace aumentar la
TIR del accionista, y viceversa) y negativas (un aumento en la variable hace disminuir la TIR
del accionista, y viceversa), más o menos importantes en valor.

En la siguiente tabla se adjunta los resultados del análisis de sensibilidad para las hipótesis que
guardan una correlación positiva con la TIR del accionista:
TIR del Accionista

V
Hipótesis (d/impuestos)
(valor de base)
V +15% V -15%
Renta mensual (G+T) / vivienda (€) 644 12,5% 8,4%
Plazo de la concesión (años) 35 10,3% 7,1%
% índice revisión de precios 85% 10,2% 7,7%
IPC 3,00% 10,1% 8,0%
Plazo de la deuda (años) 29 9,4% 8,4%
Escudo fiscal 85,0% 9,3% 8,6%
Frecuencia mantenimiento extraordinario (años) 10 9,0% 8,7%
Rentabilidad del excedente de tesorería (%) 3,5% 9,0% 8,9%
Renta mensual / plaza de garaje (€) 80 9,0% 8,9%
A continuación se adjunta una tabla con los resultados del análisis de sensibilidad para las
hipótesis que guardan una correlación negativa con la TIR del accionista:
TIR del Accionista

V
Hipótesis (d/impuestos)
(valor de base)
V +15% V -15%
Construcción vivienda (€/m2) 750 6,0% 13,0%
Interés de la deuda (%) 5,9% 7,1% 10,9%
I.V.A. (Para inversiones iniciales) 16,0% 8,5% 9,5%
Gastos no repercutibles (%/renta) 8,0% 8,6% 9,3%
Desocupación media (%) 5,0% 8,7% 9,2%
Recursos propios (% inversión) 20% 8,8% 9,2%
RCSD (Ratio cobertura servicio anual deuda) 1,2 8,8% 9,2%
Honorarios facultativos (% s/construcción) 8,0% 8,8% 9,1%
Gastos de gestión Admin. concedente (% rentas máx.) 3,0% 8,8% 9,1%
Licencias (% s/construcción) 5,0% 8,9% 9,1%
Gasto de mantenimiento extraordinario (%
3,5% 8,9% 9,1%
s/construcción/año)
Periodo de amortización viviendas (años) 50 8,9% 9,1%
Impuesto de sociedades 30,0% 8,9% 9,0%
Gastos legales (% s/ suelo + construcción) 2,0% 8,9% 9,0%
Costes de licitación (€, sin IVA) 515.000 8,9% 9,0%
Imprevistos (% s/inversión) 3,0% 8,9% 9,0%
I.T.P. (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) 4% 8,9% 9,0%
Publicidad (€/año) 30.000,00 8,9% 9,0%
Comisión de apertura (%) 0,4% 8,9% 9,0%
Gastos de mantenimiento - 5 primeros años (% s/
0,10% 8,9% 9,0%
construcción)
Gastos de mantenimiento - año 6 y sucesivos (% s/
0,25% 9,0% 9,0%
construcción)

4. Conclusiones
Del estudio realizado cabe concluir que, tomando las hipótesis enumeradas en el apartado 3.2
de este documento, existe una renta de equilibrio mediante la cual los ingresos estimados
permiten recuperar los costes de inversión y de operación previstos, hacer frente a los costes
de financiación y ofrecer una TIR del accionista después de impuestos del 9,0%, con un plazo
para la concesión de 35 años, por lo que el contrato puede considerarse viable desde la
perspectiva económico-financiera.

ANEXO 1 – DESCRIPCIÓN DE LAS PARCELAS Y LAS VIVIENDAS
PARCELA 01-01 DEL PLAN PARCIAL “MÓSTOLES SUR” (MADRID).
1. TÍTULO COMPLETO DE LA PROMOCIÓN
116 viviendas y garaje en la parcela 01-01 del “Plan Parcia PAU-4 MÓSTOLES SUR”.
Las viviendas son de Protección Pública del programa de alquiler.
2. EQUIPO REDACTOR
El equipo redactor está dirigido por D. Jesús San Vicente Domingo, Arquitecto colegiado con el
C.O.A.M., nº7284, con domicilio en la calle Tambre 19, Madrid 28002 y N.I.F. 5201720-V y cuenta con el
equipo de colaboradores:
Paloma Martín. Arquitecto

Pablo Baena. Arquitecto
Diego Barajas. Arquitecto
Julia Rdez. Buján. Estudiante Arquitectura
Alexandra Moreno. Estudiante Arquitectura
3. PROGRAMA DE LA PROMOCIÓN
1. Nº de viviendas según nº de dormitorios
2D
2D TOTAL
PROGRAMA VIVIENDAS MINUSV.
P. Baja 12 4 16
P. 1 36 - 36
P. 2 36 - 36

P. 3 28 - 28
TOTAL Nº 112 4 116
2. No hay locales comerciales
3. Nº trasteros
PROGRAMA TRASTEROS Nº
Trasteros tipo 1 116
TOTAL 116
4. Nº Plazas de aparcamiento en garaje
PROGRAMA GARAJE Nº
Plazas medianas 115
Plazas grandes 21
TOTAL 136
4. SUPERFICIE DE PARCELA
SUPERFICIE TOTAL DE PARCELA: 10.561, 00m2

SUPERFICIE DE CESIÓN DOTACIONES MUNICIPALES: 2.436,72 m2
SUPERFICIE NETA DE PARCELA PROYECTO: 8.124,28 m2

5. SUPERFICIE ÚTILES Y CONSTRUIDAS TOTALES
1. Vivienda
• PARA
REALIZAR SUPERFICIES
Nº SUP. ÚTIL SUP.CONTRUIDA
EL VIVIENDAS
CÓMPUTO
DE LA
SUPERFICIE 2D 112 56,80 m2u 70,00 m2
ÚTIL TOTAL
DE LAS 116
VIVIENDAS, 2D Minusv 4 56,90 m2u 70,00 m2
SE HAN
TOTAL 116 6588,8 m2u 8.120 m2c
CONSIDERADO TODAS ELLAS DE SUPERFICIE ÚTIL = 56,80m2, YA QUE LAS VIVIENDAS DE

MINUSVÁLIDOS, DE SUP. ÚTIL = 56,90m2, SUMAN 10cm2 DERIVADOS DE ADAPTACIÓN DE TABIQUERÍA
Y PASOS.
• CRITERIO PARA EL CÓMPUTO DE SUPERFICIE CONSTRUIDA :

- Terrazas voladas y núcleos de comunicación / Escaleras abiertas computan al 50%
- Cuarto de instalaciones y soportales no computan y se añaden a la superficie de urbanización.
- Tendederos computan al 50%.
2. Locales
(No hay locales)
3. Trasteros
SUPERFICIES TRASTEROS Nº SUP. ÚTIL SUP. CONSTRUIDA
Trasteros tipo 1 116 5,08 m2u 7.91 m2c
TOTAL 116 589,28 m2u 917.72 m2c
4. Garaje

SUP. CONSTRUIDA
SUPERFICIES DE PLAZAS Nº SUP. ÚTIL
(calles+inst+plazas)
Mediana 115 10,125 m2u
Grande 21 12 m2u
TOTAL 116 589,28 m2u 3657,71 m2c
SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA SÓTANO: 4.575,43 m2c
5. URBANIZACIÓN INTERIOR: Superficie de parcela no ocupada por la edificación
SUP. OCUPADA VIVIENDAS EN PLANTA BAJA: 1.078,99 m2

SUP. URBANIZACIÓN INTERIOR (Incluyendo soportales): 7.045,29 m2
6. SISTEMAS Y CALIDADES CONSTRUCTIVAS BÁSICAS DE:
1. CIMENTACIÓN-CONTENCIÓN
Zapatas aisladas de hormigón superficial y vigas riostras.
Muros de contención de 1 sótano a 2 caras.
2. ESTRUCTURA
Pilares de hormigón armado.
Forjados de vigueta semirresistente y bovedilla cerámica.
3. FACHADAS
Fachada ventilada con piezas cerámicas de gran formato. Trasdós de pladur 61/400.
Barandillas terrazas y brise-soleil corredero en lamas de aluminio plegado.
Lamas tendederos en lamas de aluminio plegado.
4. PARTICIONES

Divisiones interiores de vivienda en pladur.
Divisiones trasteros con ladrillo hueco doble.
Divisiones cuartos garaje con ladrillo medio pie.
5. CUBIERTA
Cubierta plana invertida con acabado en grava. Zona transitable losa “Filtron” para colectores
solares.
6. ACABADOS DE:
VIVIENDA:
Tarima flotante de laminado madera AC4 en salón y dormitorios.
Baldosa de gres 40 x 40 en recibidor, pasillo y cuartos húmedos.
Alicatado en color suave en baños y cocina.
LOCALES: El proyecto no cuenta con locales
TRASTEROS:
Yeso y pintura.
Suelo de terrazo.
GARAJE:
Solado garaje hormigón pulido con aditivo de cuarzo.
Techo con proyección de poliestireno “farvoterme”.
Puerta garaje metálica basculante motorizada con pliegues horizontales tipo
“Pegaso” esmaltada.
URBANIZACIÓN INTERIOR:
Aceras y bordillos de hormigón.
baldosa garbancillo lavado y prefabricada tipo “vanguard”
Red de riego.
16 árboles gran porte.
16 bancos tipo ayuntamiento.
Balizas aluminio de iluminación.
Riego por goteo y xerojardineria.
ZONAS COMUNES:
Peldaños escalera y zonas comunes en chapa plegada lagrimada 3 mm.
7. CARPINTERIA EXTERIOR
Persianas de aluminio color oscuro en cajón monobloc con carpintería. Mecanismo de cinta.

Ventanas y puertas exteriores en aluminio anodizado bronce oscuro mate con vidrio climalit 4 +
12 + 4.
8. CARPINTERIA INTERIOR
Puerta exterior entrada de acero blindada con aislamiento de poliuretano de alta densidad y
acabado en cerezo para barnizar.
Puertas interiores de madera de cerezo. Idem armarios modulares.
9. INSTALACIONES DE:
FONTANERIA Y SANEAMIENTO:
Red de distribución en polibutileno.
Aparatos en color suave en baño principal. Resto en blanco.
Griferia monomando de bajo consumo con aireador.
Red de saneamiento en tuberia de polipropileno.
Cisternas de doble descarga.
ENERGÍA SOLAR, CALEFACCIÓN Y AGUA CALIENTE

Centralizada con colectores solares en cubierta y caldera mixta de apoyo de gas
natural en viviendas.
Sistema de telegestión para el control de calefacción y agua caliente solar en la sala
de calderas, con un controlador de calorías para la calefacción y otro de caudal para
agua caliente de cada vivienda, con contadores individuales en cada planta de
acceso.
Calderas mixtas estancas y de condensación. Control de emisores CO2.
AIRE ACONDICIONADO:
Preinstalación con tubería calorifugada para sistema “splits” partido.
ELECTRICIDAD:
Enchufes e interruptores Simón serie 27, color crema.
Teléfono y TV en salón, cocina, dormitorio principal.
Portero automático en cancela general y portales.
Armario de contadores y RITI en portal. RITS en cubierta.
Antena colectiva.
Líneas por patinillos ventilados y registrables con compuertas RF.
GAS:
Acometida individual con centralización contadores para placa cocina y caldera
mixta de apoyo.
APARATOS ELEVADORES:
Ascensores electromecánicos con cuarto de máquinas en sótano y máquina en
cabina.
PCI:
Protección Contra Incendios según normativa.
3 Hidrantes en fachada.

El garaje no necesita sectorización por ser <6000m2.
VENTILACIÓN Y EXTRACCIÓN:
Dos conductos exclusivos de shunt para campana y ventilación natural en cocinas.
Garaje con ventilación forzada 7 renov/hora y natural 1 m2/ 400
RECOGIDA NEUMÁTICA DE BASURAS:

La urbanización dispone de buzones para recogida neumática selectiva de basuras, por lo que no se
prevé dicha instalación en el proyecto.

- TITULO COMPLETO DE LA PROMOCIÓN
134 VIVIENDAS PÚBLICAS, GARAJES Y TRASTEROS EN LA PARCELA 04-01 DEL P.P.

“MÓSTOLES SUR”, EN MÓSTOLES (MADRID) EXP: 50-AT-107.2/2006
- EQUIPO REDACTOR
Trazo Arquitectura, S.L. (Juan Antonio Gómez Pérez. Arquitecto)
- PROGRAMA DE LA PROMOCIÓN:
134 Viviendas de 2 dormitorios.

Ningún local comercial.
134 Trasteros
146 Plazas de aparcamiento
- SUPERFICIE DE PARCELA
9306m2 de superficie de parcela 9410 m2 edificabilidad.
- SUPERFICIE ÚTIL Y CONSTRUIDA TOTAL DE:

VIVIENDA: 6.941,90 m2 superficie útil y 9.203,62 m2 superficie construida.
LOCALES: No hay locales.
TRASTEROS: 533.70m2 superficies útil neta, 815,00m2 superficie útil bruta y y
1.227.26 m2 superficie construida.
GARAJE: 1.769m2 superficies útil neta, 4.321,39 m2 superficie útil bruta y
5.072,14 m2 superficie construida.
URBANIZACIÓN INTERIOR: 6362,47 m2
- SISTEMAS Y CALIDADES CONSTRUCTIVAS BÁSICAS DE:
CIMENTACIÓN-CONTENCIÓN: El sistema de cimentación, tipos de hormigón y aceros,

así como la estructura se realizarán en función de los datos extraídos del estudio geotécnico.
ESTRUCTURA: Estructura de hormigón armado con forjados unidireccionales “in situ”

con mallazo de acero para reparto de cargas; todo de acuerdo con los criterios de normativa
Europea para productos de construcción, normas UNE y EHE.

FACHADAS: La fachada será ventilada, con hoja exterior de Panel de virutas OBS de
1,5cm de espesor, fijada mediante rástreles al muro interior, cámara de aire de 3cm, aislamiento
proyectado sobre enfoscado de mortero que garantice la impermeabilización de la hoja interior,
pared de fabrica de ladrillo tosco de ½ pie y trasdosado ladrillo hueco sencillo.
PARTICIONES: A base de ladrillo hueco doble, macizo o combinación de las dos

soluciones según zonas.
Los formatos utilizados serán los siguientes:
Tabiquería interior: tabique de ladrillo hueco doble
Divisorios entre viviendas: fábrica de ½ ladrillo macizo + doble trasdosado de hueco
doble con aislamiento tipo glascomur o similar.
Divisorios en junta de dilatación: doble fábrica de ½ pie de ladrillo macizo con aislamiento
a base de poliestireno expandido.
Divisorios con escaleras y zonas comunes: fabrica de ½ pie de ladrillo tosco + hueco
doble con aislamiento intermedio tipo glascomur o similar.
CUBIERTAS: Se realizarán cubiertas ecológicas en toda la edificación, con plantaciones

autóctonas de bajo mantenimiento y losa filtrón.
ACABADOS DE:
VIVIENDA: El pavimento general de la vivienda será de gres extrusionado. Y en

aseos, baños y cocinas será de gres extrusionado antideslizante. Los peldaños y mesetas de
escaleras se acabarán con terrazo grano medio y rodapié del mismo material. En
distribuidores de planta se emplearán pavimentos de resinas con rodapié del mismo
material. En portales se decorará con pavimento de gres porcelánico o mármol.
Los alicatados de aseos, baños y cocina serán gres monococción de 1º calidad
hasta el techo. Los aparatos sanitarios serán de porcelana vitrificada en color blanco. Las
cisternas serán de doble descarga interrumpible. Las griferías serán monomando, con
aireadores.
Los paramentos verticales y horizontales de viviendas se pintarán con pintura temple
gota fina. Los techos irán pintados en temple liso en baños cocinas y aseos. Y en las zonas
comunes se acabarán con pintura pétrea, mientras que los horizontales irán acabados con
temple gotéele.
TRASTEROS: Pavimento de terrazo china media. Paredes de bloque de hormigón

blanco visto y techo en temple liso. Puertas de chapa.

GARAJE: Pavimento de microaglomerado asfáltico. Paredes en pintura plástica
sobre enfoscado o chapa ondulada (según necesidad o no de cámara bufa o
pantalla de pilotes). Techo acabado en perliescayola de 2cm de espesor.
URBANIZACIÓN INTERIOR: El solado de la urbanización exterior y soportales se

realizará con adoquín de la marca Leripresa, serie código de barras, en distintos colores
conformando zonas. Los bancos corridos exteriores se realizarán con hormigón visto. En las
zonas blandas y en las jardineras exteriores se instalará un sistema de riego por goteo.
El ajardinamiento se realizará a base de parterres combinados con especies
ornamentales, arbustos y matorral xerófilo para facilitar su mantenimiento. Las zonas no
ajardinadas se acabarán en arena de dos colores definiendo superficies según la
documentación gráfica
CARPINTERIA EXTERIOR: Toda la carpintería exterior será de ALUMINIO

LACADO en color, abatible al interior. El oscurecimiento en dormitorios y salones de
viviendas se realizará mediante persianas enrollables de lamas de PVC. En las piezas con
orientación sur se instalará un sistema de protección exterior a base de persianas plegables
mallorquinas de aluminio en color a definir en el proyecto.
La carpintería cumplirá con las siguientes prescripciones:
Resistencia al viento: Clase C-4
Estanquidad al agua: Clase 4ª
Aislamiento a ruido aéreo: Global de fachada 30 dbA
Ventana 27 dbA
Parte ciega 37 dbA
Permeabilidad al aire: Clase 2
Transmitancia térmica: UH≤2,5 W/m²K
Resistencia a repetidas aperturas y cierres: Clase 1
Aireadores tipo Air in lateral
CARPINTERIA INTERIOR: La puerta de entrada a la vivienda será blindada de

madera para pintar o barnizar. Todas las hojas de carpintería interior serán macizas de
madera aglomerada chapadas para barnizar, canteada con cantos macizos de madera a las
cuatro caras y los herrajes de cuelgue y seguridad dorados. Los armarios serán lisos como
el resto de carpintería interior de hojas abatibles y maletero.
INSTALACIONES DE:
FONTANERIA Redes generales y distribución de agua fría y agua caliente en

polibutileno (PB), protegidas con tubo Artiglas en color según función y prueba de circuitos a
20 kg/cm2.

Red de desagües colgada en PVC insonorizada, serie B tanto para aguas pluviales
como para aguas residuales y/o calientes en secciones de pequeñas y gran evacuación, con
piezas registrables a pie de bajantes.
ENERGIA SOLAR Sistemas solares de calentamiento prefabricados: son lotes de

productos con una marca registrada, equipos completos y listos para instalar, con
configuraciones fijas. A su vez pueden ser: sistemas por termosifón para agua caliente
sanitaria; sistemas de circulación forzada como lote de productos con configuración fija para
agua caliente sanitaria; sistemas con captador-depósito integrados para agua caliente
sanitaria.
Sistemas solares de calentamiento a medida o por elementos: son sistemas construidos
de forma única o montándolos a partir de una lista de componentes.
Según la aplicación de la instalación, esta puede ser de diversos tipos: para
calentamiento de aguas, para usos industriales, para calefacción, para refrigeración, para
climatización de piscinas, etc.
CALEFACCIÓN El agua caliente y la calefacción serán centralizadas, con calderas

de condensación de alto rendimiento y apoyo de paneles solares, de manera que se cubra el
50% de la demanda energética de la vivienda.
Red de distribución sistema bitubular realizado con tubería de polibutileno, protegida
bajo tubo de PVC flexible. Radiadores de chapa de acero de 1,25 m/m de espesor, acabado
en pintura Epoxi-Polivalentes y soporte de fijación.
AIRE ACONDICIONADO preinstalación de aire acondicionado.
ELECTRICIDAD Instalación eléctrica empotrada con cable de cobre de distinta

sección según norma (R. B. T.) aislado con tubo de PVC flexible, con grado de electrificación
elevada (9.200 W, y el número de circuitos necesarios) mecanismo, cuadro general de
mando y protección interior de calidad alta.
Portero eléctrico por portal.
Instalación de sistemas colectivos de captación, distribución y toma de señales de
televisión y radio en Frecuencia Modulada y radio digital,
GAS El combustible utilizado en esta instalación será Gas Natural. En la instalación

de suministro de gas se tendrá presente:
La estanqueidad de la red y su apariencia en todos sus tramos, no estando expuesta a
choques ni deterioros.
La libre dilatación de las canalizaciones respecto a si mismas y en los encuentros con otros
elementos constructivos.
La independencia parcial de la instalación por medio de llaves de paso situadas como
mínimo en cada aparato de consumo, en cada contador y al principio de cada derivación.

La separación de protección entre las canalizaciones paralelas de gas y cualquier
conducción de modo que sea mayor de 30 cm. y mayor de 1 cm. en los cruces.
La evacuación de agua condensada en las conducciones de gases húmedos.
La protección de los materiales de la agresión ambiental, de otros materiales no compatibles
y del gas utilizado.
Tan solo se prevé suministro de gas a la sala de calderas
APARATOS ELEVADORES La instalación de la base de soporte del motor se

realizará sobre dispositivos que amortigüen la transmisión de vibraciones.
Tanto las guías como el contrapeso y el grupo tractor se protegerán mediante toma
de tierra.
Las guías irán ancladas a elementos resistentes
El recinto contará con un grado de resistencia al fuego como mínimo RF-60.
Las características de los ascensores serán las siguientes:
- Accionamiento: Eléctrico
- Velocidad: 0.63-1 m/sg
- Paradas: Las marcadas en proyecto
- Sala de Máquinas: Según se recoge en la documentación gráfica.
- Puertas de recinto: Automáticas telescópicas, en acero inoxidable
- Puertas de cabina: Automáticas telescópicas en acero inoxidable
- Maniobra: Automática a microreles
IPC Se cumplirá la normativa vigente

.
VENTILACIÓN Y EXTRACCIÓN En el cálculo y ejecución de la instalación de

ventilación se verificará el cumplimiento de los siguientes apartados:
Se construirá un sistema de ventilación por conductos en cocinas, independientemente de la
ventilación natural por huecos de fachada y del posible conducto de evacuación de humos y
gases.
Se dispondrá un sistema de ventilación por conducto en los cuartos de aseo.
Se preverá un sistema de ventilación por conducto en los cuartos de basura.
Se prevé la instalación de ventilación por extracción mecánica en garajes.
Los materiales de los conductos se protegerán de la agresión y de otros materiales no
compatibles.

- TITULO COMPLETO DE LA PROMOCIÓN

131 VIVIENDAS PÚBLICAS, TRASTEROS Y GARAJES EN LA PARCELA 04-02 DEL
PAU 4 “MÓSTOLES SUR”. MÓSTOLES. MADRID.
- EQUIPO REDACTOR
GIRA ARQUITECTOS S.L.
- PROGRAMA DE LA PROMOCIÓN:
Nº VIVIENDAS SEGÚN Nº DORMITORIOS 2D: 131 VIVIENDAS.

Nº LOCALES: 0
Nº TRASTEROS: 131
Nº PLAZAS DE APARCAMIENTO EN GARAJE: 138
- SUPERFICIE DE PARCELA: 8.597,55 m2
- SUPERFICIE ÚTIL Y CONSTRUIDA TOTAL DE:
VIVIENDA: UTIL: 7.225,98 m2 CONST : 9.160,00 m2

CONSTRUIDA A EFECTOS DE VPP ( SUP. CONST. INTERIOR
– HUECOS DE INSTALACIONES SUPERIORES A 1 m2 + 50%
DE ESPACIOS EXTERIORES): 9.160 m2
LOCALES: 0
TRASTEROS: UTIL: 792,32 m2 CONST: 995,07 m2
GARAJE: UTIL: 3.495,91 m2 CONST: 4.667,33 m2
URBANIZACIÓN INTERIOR (Sup. parcela no ocupada por la edif.): 6.645,96 m2
- SISTEMAS Y CALIDADES CONSTRUCTIVAS BÁSICAS DE:
CIMENTACIÓN-CONTENCIÓN: Hormigón armado. Muros de contención y zapatas.

ESTRUCTURA: Hormigón armado. Vigas planas, forjados de semiviguetas pretensadas,
pilares cuadrados y circulares.
FACHADAS: Ventilada con acabado de paneles tipo TRESPA.

PARTICIONES: Ladrillo cerámico.
CUBIERTAS: Planas con lámina de PVC.
ACABADOS DE:
o VIVIENDA: Suelo de grés monococción o compacto. Paredes y techos acabadas
en yeso con pintura al temple y zonas con falso techo de pladur. Paredes en
baños y cocinas de cerámica de 1ª calidad.
o LOCALES: NO HAY.
o TRASTEROS: Suelos de terrazo. Paredes acabadas en mortero y pintura
plástica. Techos acabados en yeso y pintura al temple.
o GARAJE: Suelo en hormigón pulido con aditivo de cuarzo. Paredes en hormigón
pintado.
o URBANIZACIÓN INTERIOR: Adoquin cerámico, granito, zonas vegetales.
CARPINTERIA EXTERIOR: Aluminio lacado.
CARPINTERIA INTERIOR: Madera para pintar.
INSTALACIONES DE:
o FONTANERIA: Cobre.
2-131viv
o ENERGIA SOLAR: Paneles solares en cubierta en instalación centralizada.
o CALEFACCIÓN: Calefacción centralizada con caldera de gas.
o ACS: Cobre en instalación centralizada.
o AIRE ACONDICIONADO: Pre-instalación de a.a. con conductos de fibra bajo
falsos techos y tuberías hasta cubierta.
o ELECTRICIDAD: Grado de electrificación alto. Cocinas eléctricas.
o GAS U OTROS COMBUSTIBLES: Gas centralizado para calefacción y acs.
o APARATOS ELEVADORES: Eléctricos, 1 por portal + 1 minus. (13 asc.)
o IPC: Según CTE.
o VENTILACIÓN Y EXTRACCIÓN: Ventilación híbrida en viviendas y forzada en
garaje con ventiladores en cubierta y conductos de chapa galvanizada.
o RECOGIDA NEUMÁTICA DE BASURAS: No está prevista.
o OTRAS: Telefonía y telecomunicaciones. Grupo electrógeno.

ANEXO 2 – GRÁFICOS PROCEDENTES DEL ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO
Cuenta de resultados del accionista
8.000.000,00
6.000.000,00
4.000.000,00
EUR
2.000.000,00
0,00
-2.000.000,00
1
7
10
13
16
19
22
25
28
31
34
37
40
Año de la explotación
Ingresos Resultado
Plan Alquila 45.000

Flujos de Caja del accionista (d/impuestos)
20.000.000,00
15.000.000,00
10.000.000,00
EUR
5.000.000,00
0,00
2
11
14
17
20
23
26
29
32
35
38
-5.000.000,00
-10.000.000,00

Flujos de Caja del proyecto (a/impuestos)
10.000.000,00
5.000.000,00
0,00
-5.000.000,00
2
11
14
17
20
23
26
29
32
35
38
EUR
-10.000.000,00
-15.000.000,00
-20.000.000,00
-25.000.000,00
-30.000.000,00

Flujos de caja, Servicio de la deuda y Nivel de tesorería
10.000.000,00
8.000.000,00
6.000.000,00
EUR
4.000.000,00
2.000.000,00
0,00
1
9
11
13
15
17
19
21
23
25
27
29
31
33
35
37
39
Flujos de caja (después de impuestos, antes de servir la deuda y pagar dividendos)

Servicio de la deuda
Nivel de tesorería (después de servir la deuda y pagar dividendos)


Plan 45.000 Estudio de Viabilidad M Stoles

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Judul Asli

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PLAN ALQUILA 45.

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA

Plan Alquila 45.000

2. Sistema de financiación propuesto 3

Plan Alquila 45.000

La Comunidad de Madrid ejecuta un programa de vivienda en alquiler con el Plan Alquila

a) Características del Plan Alquila 45.000 – Móstoles

Plan Alquila 45.000 1

Plan Alquila 45.000 2

El sistema propuesto en este estudio es un modelo de financiación privado en el que la

La retribución del capital privado provendría de la explotación de las viviendas, garajes, y

El sistema de financiación descrito, teniendo en cuenta los criterios SEC-95 de contabilidad

2. Transmite el riesgo de proyecto, en la medida en que los licitadores podrán ofrecer

3. Transmite el riesgo de construcción a la empresa adjudicataria, que será responsable

4. Transmite el riesgo de demanda a la empresa adjudicataria, ya que la remuneración

5. Transmite el riesgo de disponibilidad a la empresa adjudicataria que será responsable

Plan Alquila 45.000 3

Como se ha mencionado en el apartado anterior, el sistema de financiación elegido por parte

En los apartados siguientes se determinan las principales hipótesis consideradas y los

• VAN: Valor Actual Neto

• TIR: Tasa de Rentabilidad Interna

Plan Alquila 45.000 4

Sobre la base de dichos costes de promoción estándares en la industria, el presupuesto de

El desglose de dicha estimación atendiendo a los principales conceptos que lo componen es el

Total presupuesto ejecución

Honorarios facultativos 651.915,48 778.995,60 753.446,40 1.430.911,08

Comisión apertura crédito 101.527,17

I.V.A. Inversión 5.175.003,01

TOTAL INVERSIÓN 38.011.874,35

Plan Alquila 45.000 5

TOTAL INVERSIÓN CON IVA 38.011.874,35

b) Inversiones durante el periodo de explotación

c) Gastos de operación y mantenimiento

A efectos de este estudio se han considerado los gastos de mantenimiento y conservación

Gastos de operación y mantenimiento

d) Gastos de gestión de la Administración concedente

Plan Alquila 45.000 6

Los gastos no repercutibles aumentan de año en año con el IPC.

La desocupación hace referencia al porcentaje de viviendas que permanecen sin inquilinos

Respecto a la financiación de la inversión inicial y del resto de costes en que se incurrirá

• Aportaciones de los accionistas de la sociedad adjudicataria: 20% de la inversión a

• Aportación de la Administración a la inversión: 0%. Con el fin de no aumentar el

• Financiación bancaria (Deuda Senior): El resto de la inversión a financiar. Respecto a la

Plan Alquila 45.000 7

El préstamo bancario se ejecuta en dos fases, de acuerdo con las necesidades de

La carga financiera derivada de la deuda es diferida durante el periodo de concesión, de

h) Otras variables económicas

Amortizaciones y Fondo de Reversión

Plan Alquila 45.000 8

Se ha tomado un contrato de 35 años de duración, periodo que se divide de la siguiente forma:

El criterio para fijar este periodo es disponer de un plazo lo suficientemente dilatado en el

Se ha considerado que la empresa adjudicataria repartirá dividendos a sus accionistas. Dichos

Se ha considerado un tipo impositivo del 30% para el impuesto de sociedades, constante

Se considera además que la empresa adjudicataria podrá acogerse al régimen tributario

Por lo tanto, el tipo impositivo efectivo es de 4,5%.

El Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.) es repercutido íntegramente al arrendatario, por lo que

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.) asciende al 4% de la suma del valor neto

3.3 Determinación de la Renta de Equilibrio

Partiendo de los datos de las variables expuestos anteriormente, y siguiendo criterios

Plan Alquila 45.000 9

Con las hipótesis enumeradas anteriormente, la renta de equilibrio se sitúa en

• 9,26 € / m2 de vivienda construido / mes (€ de 2008): esta vivienda incluye un trastero y

3.4 Cálculo de indicadores

LOCALES: El proyecto no cuenta con locales

ENERGÍA SOLAR, CALEFACCIÓN Y AGUA CALIENTE

RECOGIDA NEUMÁTICA DE BASURAS:

134 Viviendas de 2 dormitorios.