KONSEP, TEORI DASAR DAN

PRINSIP UMUM PENILAIAN

1
 KONSEP PROPERTI
 Konsep hukum dari properti meliputi segala
sesuatu yg merupakan konsep kepemilikan
atau hak dan kepentingan yg bernilai,
- berbentuk benda atau bukan (corporeal
or non corporeal),
- berwujud atau tidak berwujud,
- dapat dilihat atau tidak,
- memiliki nilai tukar atau dapat membentuk
kekayaan.
2
 KONSEP ASET

 Aset adalah sumber daya yg dimiliki dan/atau

dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah
secara historis dan dari mana manfaat ekonomi
dan/atau sosial di masa depan diharapkan dapat
diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang.
Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud,
namun aset yg dimiliki dapat merupakan aset
berwujud dan aset tidak berwujud.

3
KONSEP REAL ESTAT VS REAL PROPERTI

 Real Estat dirumuskan sebagai tanah secara

fisik dan benda yg dibangun oleh manusia yg
menjadi satu kesatuan dengan tanahnya.
 Real Properti merupakan penguasaan yuridis
atas tanah yg mencakup semua hak atas
tanah (hubungan hukum dengan bidang
tanah tertentu), semua kepentingan
(interest), dan manfaat (benefit) yg berkaitan
dengan kepemilikan real estat. Real properti
biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan
(sertifikat atau surat-surat lain) yg terpisah
dari fisik real estat.
4
 HARGA
 Adalah sejumlah uang yg diminta, ditawarkan atau
dibayarkan untuk sesuatu barang dan jasa
 Dalam konteks ‘penilaian’ harga merupakan fakta
historis diumumkan secara terbuka atau dirahasiakan.
Karena kemampuan finansial, motivasi atau
kepentingan khusus dari seseorang penjual atau
pembeli, harga yg dibayarkan atas sesuatu barang dan
jasa dapat berhubungan dengan nilai barang atau jasa
yg lain
 Harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif
dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau
penjual tertentu dalam kondisi yg tertentu
5
 BIAYA

Adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas

barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan
untuk menciptakan atau memproduksi barang
dan jasa tersebut. Jika sudah dilaksanakan, biaya
menjadi fakta historis.

6
 PASAR

Adalah sistem dan atau tempat dimana barang dan

jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual
melalui mekanisme harga. Konsep pasar menunjukkan
kemampuan barang atau jasa diperdagangkan antara
Pembeli dan penjual tanpa batasan terhadap
Aktifitasnya.

7
 NILAI

 Nilai adalah konsep ekonomi yg merujuk pada

hubungan finansial antara barang dan jasa yg
tersedia untuk dibeli dan mereka yg membeli dan
menjual
 Nilai bukan merupakan fakta tapi lebih merupakan
perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa
pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya
dengan defenisi nilai tertentu
 Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan
pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang akan
diperoleh oleh orang yg memiliki barang dan jasa
tersebut pada tanggal penilaian.
8
 Konsep Nilai mengambarkan sejumlah uang yg terkait
dalam suatu transaksi, penjualan properti yg dinilai
bukan merupakan syarat yg harus dipenuhi untuk
memperkirakan harga atas properti yg harus
dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian
sebagaimana dipersyaratkan dalam defenisi nilai pasar.
 Nilai pasar dari suatu real estat lebih mencerminkan
kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya
secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak
tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di
pasar atau di industri tertentu.
9
Nilai Wajar – PSAK 16
Jumlah yang dipakai untuk mempertukarkan
suatu aset antara pihak-pihak yg berkeinginan
dan memiliki pengetahuan memadai dalam
suatu transaksi dengan wajar (arm’s length
transaction)

10
11
Nilai Pasar adalah estimasi
sejumlah uang yg dapat
diperoleh dari hasil
penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal
penilaian, antara pembeli yg
berminat membeli dengan
penjual yg berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yg pemasarannya
dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar
pemahaman yg dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (SPI 101. 3.0)

12
13
 DASAR PENILAIAN SELAIN NILAI PASAR
Dasar Penilaian Identik SPI EDISI VI
Nilai Jual Paksa Nilai Likuidasi SPI.102-3.7
Nilai Asuransi Nilai Pertanggungan SPI.102-3.1
Asuransi
Nilai Dalam Penggunaan Value In Use SPI.102-3.2
Nilai Sisa Salvage Value SPI.102-3.17
Nilai Khusus Special Value SPI.102-3.6
Nilai Jaminan Pinjaman M ortgage Lending Value SPI.102-3.4

Nilai Pembangunan Kembali Reinstatment Value SPI.102-3.9

Nilai Pasar Untuk Penggunaan Market Value for Existing SPI.102-3.8
yg Ada Use
Nilai Investasi Calculation of Worth SPI.102-3.3
Nilai Realisasi Bersih Net Realisable Value SPI.102-3.12

14
15
16
17
 PRINSIP UMUM PENILAIAN

 Highest & Best Use (Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik)

 Supply & Demand (Penawaran dan Permintaan)
 Pengganti (Substitution)
 Antisipasi (Anticipation)
 Perubahan (Change)
 Penyesuaian (Conformity)
 Persaingan (Competition)
 Keseimbangan (Increasing & Decreasing Return/Balance)
 Penggunaan yang Tetap (Consistent Use)
 Eksternalitas (Externalities)
 Kontribusi (Contribution)
18
 Highest & Best Use (HBU)
Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik

 Secara Legal diijinkan

 Secara Fisik Memungkinkan
 Secara Ekonomis layak (feasible)
 Memberikan Nilai Tertinggi

19
 Penawaran dan Permintaan
(Supply & Demand)

 Properti memiliki nilai bila properti tersebut

dapat digunakan. Nilai akan naik bila
persediaan tanah berkurang, dimana orang
memerlukan tanah. Nilai akan menjadi naik
bila kebutuhan meningkat sementara
persediaan mengecil.

20
 Pengganti (Substitution)

 Pembeli properti tidak akan membayar

lebih terhadap suatu properti dibanding
dengan biaya pembelian lain yg sama.
Misalnya dalam pasar didapat dua properti
baru dengan kondisi yg sama, maka
properti dengan harga yg lebih rendah
akan terjual terlebih dahulu

21
 Antisipasi (Anticipation)

 Nilai suatu properti adalah harapan akan

keuntungan dimasa yg akan datang atas
penggunaan properti tersebut. Contoh
properti : hotel, perkantoran dan lain-lain

22
 Perubahan (Change)

 Properti tak henti-hentinya berubah, nilai

dipengaruhi variabel antara lain jumlah
penduduk, perubahan kondisi ekonomi,
kontrol pemerintah terhadap properti,
pembukaan jalan baru dan perubahan politik
negara

23
 Kesesuaian (Conformity)

 Properti yang terletak pada lingkungan yang

cocok baik sosial maupun ekonominya, akan
mempunyai nilai yang maksimum. Properti
yang terletak di daerah yang kurang cocok,
nilainya akan turun

24
 Persaingan (Competition)

 Semua bentuk usaha ingin mendapatkan

keuntungan, tidak terkecuali properti. Bila
permintaan akan suatu properti besar,
developer akan mendapatkan keuntungan
besar. Developer lain masuk ke lokasi
tersebut, maka timbul persaingan,
keuntungan akan turun.

25
 Keseimbangan
(Increasing & Decreasing Return/Balance)

 Penambahan biaya pada suatu properti

belum tentu akan menambah penghasilan
properti tersebut

26
 Pengunaan yang Tetap
(Consistent Use)

 Suatu properti untuk penggunaan tertentu

selalu dilihat penggunaan secara terus
menerus dan tetap, contohnya mesin yang
digunakan untuk keperluan khusus/tetap

27
 Eksternalitas (Externalities)

 Prinsip menganut kepada pengaruh yang

datang dari luar apakah berbentuk positif
maupun negatif.

28
 Kontribusi (Contribution)

 Baik tanah maupun bangunan biasanya

memberikan kontribusi pada total nilai dari
properti. Suatu contoh dari bangunan
komersial yang sudah tua di atas tanah
komersial boleh dikatakan bahwa nilai tanah
memberikan kontribusi terhadap seluruh
nilai properti tersebut.

29
 PENDEKATAN PENILAIAN

 Pendekatan Data Pasar (Market Data

Approach)
 Pendekatan Biaya (Cost Approach)
 Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

30
31
32
33
34
 Soal 1

 Rumah tinggal X dinilai, Properti ini sama

dengan rumah Y, perbedaannya Rumah Y
ada kolam renang senilai Rp. 25 juta.
Rumah Y dijual seharga Rp. 785 juta.
Berapa Nilai Pasar properti si X bila
menggunakan pendekatan data pasar?

35
 Soal 2

 Properti berupa Bangunan Kantor dibangun

15 tahun yang lalu, memiliki total penyusutan
sebesar 32%. Biaya buat/ganti baru atas
properti sejenis adalah Rp. 1,7 miliar dengan
nilai pasar tanah Rp. 775 juta. Berapa nilai
properti dimaksud?

36
 Soal 3

 Suatu hotel memiliki income sebesar

Rp. 28,5 miliar. Investor mengharapkan
12% sebagai return atas properti ini.
Berapa nilai properti tersebut?

37