SEGREGACIONES Y CALIFICACIONES

CALIFICACIONES

Podríamos definir la calificación como aquel acto en virtud del cual la

administración urbanística autoriza la edificación en un suelo cuyo destino originario no
es ser edificado.

Debemos partir del presupuesto establecido en el art. 22, a saber:

Artículo 22. Invalidez de los actos de calificación y autorización.

Son nulas de pleno derecho las calificaciones urbanísticas y las licencias municipales que,
respectivamente, otorguen y autoricen, en suelo no urbanizable y para la realización de los actos y
las actividades correspondientes, la ejecución de obras, construcciones o instalaciones que no
cumplan los requisitos sustantivos y administrativos pertinentes conforme a esta Ley.

Su regulación está contenida en los artículos 18.3 y ss de la lesotex y requiere

una serie de requisitos previos:
- Que la ordenación territorial y urbanística no prohíba el uso de edificación
no vinculado a explotación agrícola. Puede ser temporal, pero , al menos,
cubrirá el plazo de amortización de la edificación.
- Que se abone un canon urbanístico, no inferior al 2 % del importe de la
inversión.
- El uso de la edificación debe ser compatible con el medio rural.
Edificaciones Agrícolas, extracción de materias primas, deposito de
materiales y residuos respetando la normativa medioambiental,
mantenimiento de infraestructuras, áreas de servicios, equipamientos
colectivos, vivienda unifamiliar (si no se forma nucleo de población (art.
18.4.a
- Existe riesgo de formación de nuevo núcleo de población desde que surge una
estructura de la propiedad del suelo, parcelaria o de otro tipo, consistente en más de
tres unidades rústicas aptas para la edificación que puedan dar lugar a una demanda
potencial de servicios o infraestructuras colectivas innecesarias para la actividad de
explotación rústica o de carácter específicamente urbano.

A dichos efectos se considerará que inducen a la formación de nuevos asentamientos los

actos de realización de segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones
cuya realización, teniendo en cuenta, en su caso, la edificación ya existente en la o las
unidades rústicas colindantes, daría lugar a la existencia de más de tres edificaciones con
destino residencial o a la demanda potencial de los servicios o infraestructuras colectivas
innecesarias para la actividad de explotación rústica o de carácter específicamente
urbano.

- Garantizar la preservación o, en su caso, restauración de las condiciones ambientales

de los terrenos y de su entorno inmediato.

ni puede presumirse actividad urbanizadora) y reservas de suelo para dotaciones

públicas (nuevo).
 - Puede afectar, incluso a suelo no urbanizable protegido, siempre que el
aprovechamiento sea congruente con los aprovechamientos que
expresamente permita el planeamiento.
Es importante que los datos y obligaciones, o vinculaciones se reflejen en el
Registro de la propiedad:

Artículo 21. Formalización e inscripción de los deberes y las cargas urbanísticos.

Los deberes y las cargas previstos en esta Ley en relación con los usos y aprovechamientos
urbanísticos en el suelo no urbanizable, así como los que, además, resulten de las condiciones
legítimas de las calificaciones acordadas y las licencias otorgadas para la realización o el desarrollo
de aquéllos, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación
pertinente.

Pero , además de lo anterior, el art. 26 de la Lesotex nos establece otros que

denomina:
1.1.- Sustantivos:
- Unidad apta para la edificación: 1 vivienda cada 2 has, vinculando a la
primera, al menos 1,5 has.; Ocupación no superior al 2 % de la parcela; Cumplir unidad
mínima de cultivo.( 8 has en secano, salvo previsión de planeamiento superior)OJO
CON LA FORMACIÓN DE NUCLEO DE POBLACIÓN.ART. 18.4
- Puede disminuirse en lo estrictamente necesario por razón de la
actividad, pero se mantiene la vinculación, que es una afección real ( debiendo figurar
en la escritura.).

a. - En el caso de la rehabilitación de edificaciones existentes para su destino a

vivienda o a uso hotelero, la unidad rústica apta para la edificación podrá ajustarse a la
superficie de la finca en que se sitúe, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
o Que la edificación cuya rehabilitación se pretenda tenga un carácter tradicional y
una antigüedad igual o superior a los 30 años, contada a partir de la entrada en
vigor de este artículo.
o Que la edificación objeto de rehabilitación haya tenido un uso vinculado a la
naturaleza y destino de la finca, como molinos, secaderos u otros, así como
construcciones vinculadas a infraestructuras públicas actualmente en desuso.
o Que la finca en la que se sitúe la edificación no haya sufrido alteraciones que
hayan disminuido su superficie en los 5 años inmediatamente anteriores a la
entrada en vigor de este artículo.
o Que las obras de rehabilitación a realizar no impliquen un incremento de
superficie construida superior al 10% de la ya existente.
o Que, como consecuencia de la realidad preexistente, no se contribuya a generar
núcleos de población.

La unidad rústica apta para la edificación a que se refiere el párrafo anterior quedará en todo caso
vinculada legalmente a las obras, construcciones e instalaciones y sus correspondientes
actividades o usos. Esta vinculación legal implicará la afectación real de la unidad a las obras, las
construcciones, las dotaciones, los equipamientos, las instalaciones o los establecimientos
legitimados por la calificación urbanística y la licencia municipal pertinentes. Mientras éstas
permanezcan vigentes, la unidad no podrá ser objeto de acto alguno que tenga por objeto o
consecuencia su parcelación, división, segregación o fraccionamiento. La inscripción registral de
esta afectación real deberá acreditarse ante la Administración competente como requisito para el
otorgamiento de la preceptiva licencia.

1.2 Administrativos:
- Acreditación de disponer de concesión o autorización administrativa
exigible..
 - Es previa a la licencia municipal. En nuestro caso corresponde a la
Consejería, lo que implica que no vale la licencia condicionada.
- Depositar fianza, una vez concedida la licencia, por importe del 3 % de
la totalidad de las obras.

La calificación deberá establecer:

- Características del aprovechamiento.
- Qué terrenos deberán ser objeto de reforestación.
- Plan de restauración., si procede.
- Cesión gratuita de terrenos que correspondan al Municipio o Canon
sustitutivo. En este caso hay una limitación en cuanto a la cesión de terrenos
al no poder ser inferior al 15% de la unidad apta para la edificación
vinculada a la obra. )PERO DEBE CUMPLIRSE EL ART. 40, SOBRE
INDIVISIBILIDAD DE LAS FINCAS)
- Se debe solicitar por el Municipio a la Consejería, ANTES DE INICIAR EL
EXPEDIENTE DE CONCESIÓN DE LA LICENCIA. Problema: Suspende
el plazo, establece el silencio negativo.- pero si es industria es positivo,
aunque el Consejero puede ampliar los plazos hasta 9 meses, si se precia
estudio de impacto ambiental. (art, 5 LINCE y 181.4 LESOTX modificada).
- Puede establecerse un régimen urbanístico específico .- art. 26.2. En el caso de
obras, construcciones e instalaciones en explotaciones agrícolas, ganaderas,
forestales, cinegéticas o análogas se estará a este efecto a lo dispuesto en la
legislación agraria para la unidad mínima de cultivo. Reglamentariamente se podrá
establecer un régimen urbanístico específico, en atención a la diversidad geográfica de
la Comunidad Autónoma y a la diferenciada estructura de la propiedad rural, que
permita excepcionar las exigencias de superficie mínima que este artículo establece,
siempre que se respeten las condiciones de edificación en él exigidas. ESTO TRATA DE
ADAPTARSE A LA REALIDAD DE LAS ZONAS RÚSTICAS.

Si se trata de un Administración la calificación va con la aprobación del

proyecto PERO DEBERÍA JUSTIFICARSE o Áreas de servicio en que basta el
informe preceptivo y vinculante de la Consejería.

Destacar finalmente que el incumplimiento de las condiciones de la calificación

determinará la caducidad de la licencia, y, en consecuencia, inicio del plazo del plan de
restauración o de restauración de la legalidad urbanística.

SEGREGACIONES

Como requisito previo nos fijaremos en dos definiciones que vienen establecidas
en las disposiciones preliminares:
2.2. Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como, en su caso, el vuelo y el
subsuelo, determinada en las clases de suelo urbanizable o urbano por relación a sus dimensiones
mínimas y, en su caso, mínimas y máximas, así como a sus características típicas susceptible de
ser soporte, mediante su urbanización previa o simultánea, de aprovechamiento urbanístico de
forma independiente, que queda vinculada a dicho aprovechamiento a todos los efectos, conforme
a la ordenación territorial y urbanística.
2.5. Finca: la unidad de suelo o edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un
propietario o varios en proindiviso a los exclusivos efectos jurídico-privados, referible, en su caso,
a un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación y que puede situarse en la
rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Tiene la consideración de finca registral cuando, conforme a
la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad.

No podemos empezar esto sin hablar previamente de las parcelaciones que

vienen definidas en la Lesotex
Artículo 39. Parcelación urbanística.

1. Se considera a cualesquiera efectos parcelación urbanística toda división simultánea o sucesiva

de solares, parcelas, unidades rústicas aptas para la edificación, terrenos o fincas en dos o más
lotes o fincas nuevas independientes:

a. En suelo urbano o urbanizable, en todos los casos.

b. En suelo no urbanizable, cuando cada uno de los lotes o las fincas a que dé lugar
constituyan unidades rústicas aptas para la edificación y dispongan o vayan a disponer de
infraestructuras o servicios colectivos innecesarios para las actividades a que se refiere el
apartado 2 delartículo 13 o, en todo caso, de carácter específicamente urbano.

2. Es nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación territorial y urbanística
en vigor o infrinja lo dispuesto en los dos artículos siguientes.

3. Las licencias autorizatorias de parcelaciones y las certificaciones declaratorias de la

innecesariedad de aquéllas se entenderán otorgadas y expedidas legalmente bajo la condición de
la presentación en el Municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o
expedición, del documento público en el que se hayan formalizado los actos de
parcelación (LOS REGISTRADORES DEBERÍAN SOLICITARLO), que deberá contener testimonio
íntegro de la licencia o certificación que viabilice éstos y, cuando proceda, del carácter indivisible
de las fincas, unidades rústicas aptas para la edificación, parcelas o solares resultantes.

El mero transcurso del plazo a que se refiere el apartado anterior sin que se hubiera presentado el
pertinente documento público de formalización de la parcelación determinará la caducidad de la
licencia otorgada o de la certificación expedida, por ministerio de la Ley y sin necesidad de acto
alguno para su declaración. El plazo de presentación podrá ser objeto de prórroga por causa
justificada.

También es previo el tratar la indivisibilidad de las fincas (ART. 40)

Son indivisibles las fincas, las unidades rústicas aptas para la edificación, las parcelas y los solares
siguientes:

a. Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas,
salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de
fincas, unidades rústicas aptas para la edificación, parcelas o solares colindantes con la
finalidad de agruparlos y formar una nueva finca, unidad rústica apta para la edificación,
parcela o solar con las dimensiones mínimas exigibles.
b. Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el
exceso sobre éstas pueda segregarse con el mismo fin señalado en la letra anterior.
c. Los que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se
materialice toda la correspondiente a ésta.
d. Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas
sobre ellos.

Sin embargo no debemos olvidar el art. 18.5, en cuanto a las segregaciones:

La división, segregación o parcelación de fincas en suelo no urbanizable sólo será posible

cuando la superficie de cada una de las fincas resultantes supere la superficie mínima que
resulte aplicable en consideración a su número, según la siguiente proporción: cuando dé
lugar a dos fincas, su superficie mínima será la establecida en el artículo 26 de esta Ley; si da
lugar a tres fincas, la superficie mínima de cada una de ellas será el doble de la establecida en
dicho precepto; si da lugar a cuatro, su superficie mínima será el triple; y así sucesivamente.

Os van a argumentar, cuando planteéis oposición que las van a agrupar a la finca
de al lado, pero cuidado , no es posible segregar de una unidad de actuación ya
ejecutada con terrenos que correspondan a otra que no lo está, pues puede romperse el
equilibrio de beneficios y cargas de los propietarios.

Debemos destacar también:

Artículo 41. Régimen de las parcelaciones urbanísticas.

1. No se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano mientras no se encuentre

aprobada la ordenación detallada establecida por el Plan General Municipal
(Si está aprobada
nos podemos limitar a comprobar si se cumplen las condiciones de la parcela mínima) y
en suelo urbanizable mientras no se encuentre aprobado el correspondiente Programa de
Ejecución. Se exceptúan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para la
incorporación de terrenos al proceso de urbanización en el ámbito de unidades de actuación.

2. En suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

3. Toda parcelación urbanística queda sujeta a licencia municipal.

Entremos en materia y nos encontramos que con la nueva regulación, apartado j

del art. 172 se someten a comunicación previa,

Las parcelaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier

clase de suelo, no incluidas en proyectos de reparcelación.

El hecho de que ya no precisen licencia nos plantea el problema porque el

procedimiento es muy rápido:

Artículo 173. Procedimiento de comunicación previa.

1. El promotor de los actos, las operaciones y las actividades a los que sea aplicable el artículo
anterior, deberá comunicar su realización al menos quince días naturales antes del comienzo de
ésta. La comunicación deberá ir acompañada de una descripción suficiente del acto, la operación o
la actividad y de fotocopia de las concesiones o autorizaciones que legalmente sean
preceptivos de conformidad con la restante normativa que sea aplicable.

2. Transcurridos los quince días naturales a los que se refiere el apartado anterior sin que se haya
practicado notificación de resolución alguna obstativa conforme al apartado siguiente, el promotor
podrá realizar el acto, ejecutar la operación o desarrollar la actividad en los términos proyectados.
La inactividad de la Administración no implicará la subsanación de los defectos o
irregularidades (OJO) que presente el acto, la operación o la actividad objeto de comunicación.

3. Dentro de los quince días naturales siguientes a la comunicación, el Municipio podrá:

a. Señalar al interesado la necesidad de solicitar una licencia o autorización urbanística en

los términos que se regulan en la Sección siguiente.
b. Requerir del interesado ampliación de la información facilitada, en cuyo caso, se
interrumpirá el cómputo del plazo, reiniciándose una vez cumplimentado el requerimiento.

4. El Municipio informará a las Administraciones competentes, de las comunicaciones cuyo objeto

les afecte.

Artículo 174. Efectos del incumplimiento del régimen de comunicación previa.

Los actos, las operaciones y las actividades a los que se refiere el artículo 172 que se realicen sin
comunicación previa al Municipio se considerarán clandestinos a los efectos de la presente Ley.

En consecuencia parece que se nos puede escapar fácilmente una segregación y

plantear graves problemas porque el que las realice podría incurrir en responsabilidades
penales si actúa en zonas protegidas y va a requerir un control adicional por notarios y
Registradores sobre el cumplimiento de la legalidad. Aconsejo mirarlas con lupa, pues
un problema con un propietario se puede trasformar en otro con 16 familias que va a ser
más difícil de atajar y puede dar al traste con cualquier norma urbanística. Y, ojo, que el
silencio es positivo, por lo que interpreto que la dejadez de la Administración
Municipal puede hacer incurrir a los responsables de tal silencio en que compartan la
pena cuando las cosas vengan mal dadas.
En este último caso aconsejo que la solicitud venga lo bastante clara,
identificando la finca matriz y las parcelas resultantes pues puede que los terrenos estén
afectados por una futura reparcelación y se trate de complicar las cosas para que no se
ejecute. Igualmente debe revisarse si dispone de la calificación urbanística si se trata de
suelo rústico.

Cáceres a 14 de mayo de 2011