Lembaga Penelitian Dan Pengembangan Potensi

Keilmuan Ikatan Alumni Kenotariatan

Universitas Narotama

PENDAFTARAN
TANAH

Oleh :
Hatta Isnaini Wahyu Utomo, S.H., M.Kn.

Bahan Diskusi Dalam Persiapan Menghadapi Ujian

Pejabat Pembuat Akta Tanah 2019 Tahap II
 BIODATA :
Hatta Isnaini Wahyu Utomo, S.H., M.Kn.
Trenggalek, 11 November 1985
Puri Indah Blok H-22 Sidoarjo
hatta.isnaini@yahoo.com / hatta.iwu@gmail.com

081235041230 hattaisnaini

RIWAYAT PENDIDIKAN
S-1 Fakultas Hukum Universitas Kartini
S-2 Magister Kenotariatan Universitas Narotama Surabaya
Airlangga Broadcast Education, Universitas Airlangga
DASAR HUKUM PENDAFTARAN TANAH
UU lain yang berkaitan dengan tanah
UU 5/1960 (UUPA)
-UU 4/1996 (UU Hak Tanggungan )
khususnya Pasal 19
-UU 41/200 (UU Wakaf)
-UU 20/2011 (UU Rumah Susun)
Beserta peraturan pelaksananya

PP lain yang berkaitan dengan

Pendaftaran Tanah :
-PP 40/1996
-PP 37/1998 jo. PP 24/2016
-PP 128/2015
PP 24/1997 ttg -PP 103/2015
Pendaftaran Tanah -PP 34/2016
Beserta peraturan pelaksananya

Peraturan Menteri yang berkaitan

dengan Pendaftaran Tanah :
-Permen ATR/Ka.BPN 6/2018
-Permen ATR/Ka.BPN 15/2017
-Permen ATR/Ka.BPN 7/2016
-Permen ATR/Ka.BPN 4/2015
-Perkaban 2/2013 jo. Permen
PMNA/Ka. BPN 3/1997 ATR/Ka.BPN 18/2017
jo. Perkaban 8/2012 -PMNA/Ka.BPN 9/1999
- dll
SEJARAH PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran tanah juga dikenal dengan nama kadaster (Cadastre)
Kadaster adalah Pendaftaran atau pembukuan bidang- bidang
tanah dalam daftar-daftar berdasarkan pengukuran, pemetaan
yang seksama dari bidang-bidang itu (Rudolf Hemanses)
Cadastre berasal dari kata “catastro” (Italia) / “capitastrum”
(Yunani Kuno) / “capitation” (Inggris) yang artinya suatu register
atau rekaman mengenai tanah atau lahan yang digunakan untuk
keperluan pemungutan pajak
Pada perkembangannya hampir di seluruh dunia melaksanakan
kadaster, yang ditandai dengan adanya istilah kadaster tersebut dalam
beberapa bahasa dan pelaksanaannya disesuaikan dengan tujuan
tertentu
Pendaftaran Tanah berdasarkan tujuannya :
1.Recht Cadastre / Legal Cadastre, yaitu pendaftaran tanah dalam
rangka menjamin kepastian hukum hak atas tanah
2.Fiscal Cadastre , yaitu pendaftaran untuk keperluan
pemungutan pajak
PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA
Pasal 19 UUPA :
(1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut
ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah
(2) Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:
a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai
alat pembuktian yang kuat

Pendaftaran Tanah menurut Pasal 19 UUPA merupakan

suatu Recht Cadastre/ Legal Cadastre karena
diselenggarakan untuk memberikan Kepastian Hukum
terkait hak kepemilikan atas tanah untuk pemegang hak
yang terdaftar namanya, melalui surat tanda bukti hak
PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH

Pendaftaran Tanah menurut Pasal 1 angka 1 PP 24/1997 :

“Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara :
 Terus menerus
 Berkesinambungan, dan
 Teratur
Meliputi :
 Pengumpulan
 Pengolahan
 Pembukuan, dan
 Penyajian serta
 Pemeliharaan
Data fisik dan Data Yuridis dalam bentuk Peta dan Daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi :
 Bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan
 Hak milik atas satuan rumah susun serta
 Hak-hak tertentu yang membebaninya
BEBERAPA PENGERTIAN DALAM PENDAFTARAN
TANAH
Bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang merupakan
satuan bidang yang berbatas
Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang
tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan
mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya.
Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang
tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan
hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
Ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses
pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan
penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau
beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya.
Peta pendaftaran adalah peta yang menggambarkan bidang atau
bidang-bidang tanah untuk keperluan pembukuan tanah
Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang
tanah dalam bentuk peta dan uraian
Buku...
...uraian

Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat

data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang
sudah ada haknya.
Sertifikat adalah surat tanda bukti hak untuk hak atas tanah, hak
pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan
hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam
buku tanah yang bersangkutan.
SISTEM PENDAFTARAN TANAH
Sistem Pendaftaran Tanah adalah suatu sistem yang menentukan
apa yang didaftar, bagaimana bentuk penyimpanan dan penyajian
data yuridis serta bentuk tanda bukti hak
Sistem Pendaftaran Tanah yang dikenal :
1. Pendaftaran Akta (Registration of Deeds)
2. Pendaftaran Hak (Registration of Titles)
PENDAFTARAN AKTA PENDAFTARAN HAK
-Yang didaftar adalah Akta - Yang didaftar adalah hak
-Pejabat pertanahan pasif (tidak - Pejabat pertanahan aktif
melakukan pengujian kebenaran (melakukan pengujian
data kebenaran data)
-Didaftar dalam register akta - Didaftar dalam register (buku
(daftar Isian) tanah
-Tanda bukti hak adalah Akta dan - Tanda bukti hak adalah
surat ukur sertifikat

PP 24/1997 menganut sistem pendaftaran hak dapat

diketahui dari adanya buku tanah sebagai dokumen yg memuat
data fisik dan data yuridis serta diterbitkannya sertifikat
SISTEM PUBLIKASI
Sistem Publikasi adalah suatu sistem yang menentukan sejauh
mana orang mempercayai kebenaran data yang disajikan dan
sampai sejauh mana hukum melindungi kepentingan orang yang
melakukan perbuatan hukum berdasarkan data tersebut jika
kemudian ternyata data itu tidak benar
Sistem Publikasi yang dikenal :
1. Publikasi Positif
2. Publikasi Negatif
PUBLIKASI POSITIF PUBLIKASI NEGATIF
- Negara menjamin data yang disajikan - Negara tidak menjamin kebenaran
mutlak kebenarannya data yang disajikan
- Menggunakan sistem pendaftaran - Menggunakan sistem pendaftaran hak
akta - Menggunakan Asas Nemo Plus Yuris
- Menggunakan Asas Iktikad Baik - Sahnya perbuatan hukum yang
- Pendaftaran mengakibatkan orang dilakukan menentukan berpindahnya
menjadi pemegang hak atas tanah hak kepemilikan atas tanah

PP 24/1997 menganut sistem publikasi Negatif dengan unsur

Positif
Penggunaan sistem publikasi negatif berunsur positif dalam Pendaftaran
Tanah di Indonesia bertujuan agar dapat memberikan kepastian hukum
secara seimbang kepada pihak yang dengan itikad baik menguasai
sebidang tanah dan didaftar sebagai pemegang hak dalam buku tanah,
dengan sertifikat sebagai tanda buktinya, yang menurut UUPA berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat.
Kelemahan sistem publikasi negatif adalah, bahwa pihak yang namanya
tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertifikat selalu
menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa
mempunyai tanah itu.
Kelemahan sistem publikasi negatif pendaftaran tanah di Indonesia diatasi
dengan menerapkan lembaga rechtsverwerking, yaitu suatu lembaga
yang diadopsi dari dalam hukum adat, bahwa jika seseorang selama
sekian waktu membiarkan tanahnya tidak dikerjakan, kemudian tanah itu
dikerjakan orang lain yang memperolehnya dengan itikad baik, maka
hilanglah haknya untuk menuntut kembali tanah tersebut

Umumnya kelemahan dalam sistem publikasi negatif diatasi dengan

menggunakan lembaga acquisitieve verjaring (daluarsa u/ memperoleh
hak : 1946 jo. 1963 BW), namun karena Hukum Tanah di Indonesia
berdasarkan hukum adat maka dipergunakan lembaga rechtsverwerking
ASAS-ASAS DALAM PENDAFTARAN TANAH

Asas Sederhana, bahwa ketentuan-ketentuan pokoknya maupun

prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang
berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
Asas Aman, bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan secara teliti dan
cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum
sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
Asas Terjangkau, bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan dengan
memepertimbangkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan,
khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan
ekonomi lemah.
Asas Mutakhir, bahwa data yang tersedia harus menunjukkan keadaan
yang mutakhir. Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan
pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari.
Asas Terbuka, bahwa masyarakat dapat memperoleh keterangan
mengenai data yang benar setiap saat di kantor pertanahan
(Ps. 2 PP 24/1997)
TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran tanah bertujuan :
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah
susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat
membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat
memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun yang sudah terdaftar
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
(Ps. 3 PP 24/1997)
PENYELENGGARA DAN PELAKSANA
PENDAFTARAN TANAH

Penyelenggara Pendaftaran Tanah adalah Kementerian ATR/BPN

(Ps. 5 PP 24/1997)

Pelaksana Pendaftaran Tanah adalah Kepala Kantor Pertanahan,

yang dibantu oleh :
1.Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
2.Pejabat lain, misalnya :
a.Notaris
b.Pejabat Lelang
c.Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf
d.Panitia Ajudikasi
(Ps. 6 PP 24/1997)
OBYEK PENDAFTARAN TANAH DAN SATUAN
WILAYAH TATA USAHA PENDAFTARAN TANAH
Obyek pendaftaran tanah meliputi:
a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik,
hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai
b. Tanah hak pengelolaan (Ps. 9 ayat
c. Tanah wakaf (2) PP
24/1997)
d. Hak milik atas satuan rumah susun
e. Hak tanggungan
f. Tanah Negara
Pendaftaran tanah yang obyeknya bidang tanah yang berstatus
tanah Negara dilakukan dengan mencatatnya dalam daftar tanah
dan tidak diterbitkan sertifikat (Ps. 9 ayat (2) PP 24/1997)
Satuan wilayah tata usaha pendaftaran tanah adalah
desa atau kelurahan
Khusus untuk pendaftaran tanah hak guna usaha, (Ps. 10
hak pengelolaan, hak tanggungan dan tanah Negara PP 24/1997)
satuan wilayah tata usaha pendaftarannya adalah
Kabupaten/Kotamadya
 PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
SISTEMATIK
PENDAFTARAN
TANAH UNTUK
PERTAMA KALI PTSL

SPORADIK
PENDAFTARAN
TANAH
PEMELIHARAAN
DATA
PENDAFTARAN
TANAH
Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran
tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum
didaftar (Ps. 1 angka 9 PP 24/1997)
Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran
tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta
pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan
sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian
(Ps. 1 angka 12 PP 24/1997) Pembuktian...
...kemudian

Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara
serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang
belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan (Ps. 1 angka 10 PP 24/1997)

Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran

tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek
pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan secara individual atau massal (Ps. 1 angka 11 PP 24/1997)

PTSL adalah kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali

yang dilakukan secara serentak bagi semua objek Pendaftaran
Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia dalam satu
wilayah desa/ kelurahan atau nama lainnya yang setingkat
dengan itu, yang meliputi pengumpulan data fisik dan data
yuridis mengenai satu atau beberapa objek Pendaftaran Tanah
untuk keperluan pendaftarannya.
(Ps. 1 angka 1 Permen
ATR/KBPN 6/2018)
KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi:
a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik
b. Pembuktian hak dan pembukuannya
c. Penerbitan sertifikat
d. Penyajian data fisik dan data yuridis
e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen

Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi:

a. Pendaftaran perubahan dan pembebanan hak
b. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya

(Ps. 12 PP 24/1997)
 PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIK
Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja
dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri
(Ps. 13 ayat (2) PP 24/1997)
Dalam melaksanakan Pendaftaran Tanah Sistematik, Kepala Kantor
Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri atau
Pejabat yang ditunjuk (Ps. 8 ayat (1) PP 24/1997)
Susunan Panitia Ajudikasi terdiri dari:
a. Seorang Ketua Panitia, merangkap anggota yang
dijabat oleh seorang pegawai Badan Pertanahan
Nasional
b. Beberapa orang anggota yang terdiri dari:
1) Seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan Ps. 8 ayat (2)
pengetahuan di bidang pendaftaran tanah PP 24/1997
2) Seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan
pengetahuan di bidang hak-hak atas tanah
3) Kepala Desa/Kelurahan yang bersangkutan
dan/atau seorang Pamong Desa/Kelurahan yang
ditunjuknya
Dalam melaksanakan tugasnya Panitia Ajudikasi dibantu oleh satuan
tugas pengukuran dan pemetaan, satuan tugas pengumpul data yuridis
dan satuan tugas administrasi yang tugas, susunan dan kegiatannya
diatur oleh Menteri (Ps. 8 ayat (4) PP 24/1997)
Tahapan...
...menteri
Tahapan Pendaftaran Tanah Sistematik:
1. Penetapan Lokasi oleh Menteri
2. Persiapan
3. Pembentukan Panitia Adjudiksi dan Satuan
Tugas (satgas)
4. Penyuluhan
5. Pengumpulan Data Fisik
6. Pengumpulan dan penelitian Data Yuridis
7. Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis Pengumuman selama 30 hari di
dan Pengesahannya Kantor Panitia Ajudikasi dan
Kantor Kepala Desa
8. Penegasan Konversi, Pengakuan Hak dan
Pemberian Hak
9. Pembukuan Hak
10. Penerbitan Sertipikat
11. Penyerahan Hasil Kegiatan
PENDAFTARAN TANAH SPORADIK
Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permohonan
pihak yang berkepentingan
Permohonan pendaftaran tanah secara sporadik meliputi permohonan
untuk:
a. melakukan pengukuran bidang tanah untuk keperluan tertentu
b. mendaftar hak baru
c. mendaftar hak lama
Permohonan pengukuran bidang tanah diajukan oleh yang berkepentingan
untuk keperluan :
a. persiapan permohonan hak baru
b. pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah
c. pengembalian batas
d. penataan batas dalam rangka konsolidasi tanah
e. inventarisasi pemilikan dan penguasaan tanah dalam rangka
pengadaan tanah sesuai ketentuan yang berlaku
f. lain-lain dengan persetujuan pemegang hak

Tahapan...
...hak

Tahapan Pendaftaran Tanah Sporadik :

1. Permohonan oleh yang berkepentingan
2. Pengukuran
3. Pengumpulan dan penelitian Data Yuridis
Bidang Tanah
Pengumuman selama 60 hari
4. Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis di Kantor Pertanahan dan
dan Pengesahannya Kantor Kepala Desa
5. Penegasan Konversi dan Pengakuan Hak
6. Pembukuan Hak
7. Penerbitan Sertipikat

Kegiatan Pendaftaran Tanah pertama kali secara sporadik dapat juga

dilakukan secara kolektif dengan sumber dana dari APBN atau
APBD melalui program strategis pemerintah, yaitu :
1. PRONA
2. Pensertifikatan tanah melalui kerjasama lintas sektor (UMK,
Nelayan, Pertanian dan MBR)
3. Transmigrasi
 PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA FISIK
Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik

Pengukuran dan Pemetaan

(1) (2) (3) (4) (6)

Pembuatan Penetapan Pengukuran dan Pemetaan Pembuatan Pembuatan
Bidang-Bidang Tanah Dan
Peta Dasar Batas Bidang- Daftar Surat
Pembuatan Peta
Pendaftaran Bidang Tanah Pendaftaran
Tanah Ukur

Untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bagi pendaftaran tanah, maka :
1. Bidang-bidang tanah yang akan dipetakan diukur
2. Setelah ditetapkan letaknya, batas batasnya dan menurut keperluannya
ditempatkan tanda-tanda batas di setiap sudut bidang tanah yang
bersangkutan
Dalam penetapan batas bidang tanah pada pendaftaran tanah secara
sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik diupayakan penataan
batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentingan
Penempatan tanda-tanda batas termasuk pemeliharaannya wajib dilakukan
oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan
Penetapan...
...bersangkutan
Penetapan batas bidang tanah berdasarkan penunjukan batas oleh
pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin
disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan

Jika dalam penetapan batas bidang tanah tidak diperoleh

kesepakatan antara pemegang hak atas tanah yang bersangkutan
dengan pemegang hak atas tanah yang berbatasan, pengukuran
bidang tanahnya diupayakan untuk sementara dilakukan
berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataannya merupakan
batas-batas bidang-bidang tanah yang bersangkutan

Penetapan batas bidang tanah disebut dengan Contradictoir

Delimitatie

Setiap bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya diberi

Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB)

NIB terdiri dari 13 digit, yaitu 8 digit pertama merupakan kode

propinsi, kabupaten, kecamatan dan kelurahan/desa tempat
bidang tanah terletak, dan 5 digit terakhir merupakan nomor
bidang tanah
Untuk...
...tanah
Untuk bidang tanah yang luasnya kurang dari 10 ha, dipergunakan tanda-tanda
batas sebagai berikut:
a. Pipa besi atau batang besi, panjang sekurang-kurangnya 100 cm dan bergaris
tengah sekurang-kurangnya 5 cm, dimasukkan ke dalam tanah sepanjang 80
cm, sedang selebihnya 20 cm diberi tutup dan dicat merah, atau
b. Pipa paralon yang diisi dengan beton (pasir campur kerikil dan semen) panjang
sekurang-kurangnya 100 cm dan bergaris tengah sekurang-kurangnya 5
cm,dimasukkan ke dalam tanah sepanjang 80 cm, sedang selebihnya 20 cm
dicat merah, atau
c. Kayu besi, bengkirai, jati dan kayu lainnya yang kuat dengan panjang
sekurangkurangnya 100 cm lebar kayu sekurang-kurangnya 7,5 cm,
dimasukkan ke dalam tanah sepanjang 80 cm, sedang selebihnya 20 cm di
permukaan tanah di cat merah, dengan ketentuan bahwa untuk di daerah rawa
panjangnya kayu tersebut sekurang-kurangnya 1,5 m dan lebar sekurang-
kurangnya 10 cm, yang 1 m dimasukkan ke dalam tanah, sedang yang muncul
di permukaan tanah dicat merah. Pada kira-kira 0,2 m dari ujung bawah
terlebih dulu dipasang dua potong kayu sejenis dengan ukuran sekurang-
kurangnya 0,05 x 0,05 x 0,70 m yang merupakan salib; atau tugu dari batu
bata atau batako yang dilapis dengan semen yang besarnya sekurang-
kurangnya 0,20 m x 0,20 m dan tinggi sekurang-kurangnya 0,40 m, yang
setengahnya dimasukkan ke dalam tanah, atau
d. tugu dari beton, batu kali atau granit dipahat sekurang- kurangnya sebesar
0,10 m persegi dan panjang 0,50 m, yang 0,40 m dimasukkan ke dalam tanah,
dengan ketentuan bahwa apabila tanda batas itu terbuat dari beton di tengah-
tengahnya dipasang paku atau besi. Untuk...
...besi
Untuk bidang tanah yang luasnya 10 ha atau lebih dipergunakan tanda-tanda batas
sebagai berikut :
a. Pipa besi panjang sekurang-kurangnya 1,5 m bergaris tengah sekurang-
kurangnya 10 cm, dimasukkan ke dalam tanah sepanjang 1 m, sedang selebihnya
diberi tutup besi dan dicat merah, atau
b. Besi balok dengan panjang sekurang-kurangnya 1,5 m dan lebar
sekurangkurangnya 10 cm, dimasukkan ke dalam tanah sepanjang 1 m, pada
bagian yang muncul di atas tanah dicat merah, atau
c. Kayu besi, bengkirai, jati dan kayu lainnya yang kuat dengan panjang
sekurangkurangnya 1,5 m lebar kayu sekurang-kurangnya 10 cm, dimasukkan
ke dalam tanah sepanjang 1 m, pada kira-kira 20 cm dari ujung bawah dipasang
2 potong kayu sejenis yang merupakan salib , dengan ukuran sekurang-
kurangnya 0,05 x 0,05 x 0,7m;Pada bagian atas yang muncul di atas tanah dicat
merah; atau
d. Tugu dari batu bata atau batako yang dilapis dengan semen atau beton yang
besarnya sekurang-kurangnya 0,30 m x 0,30 m dari tinggi sekurang-kurangnya
0,60 m, dan berdiri di atas batu dasar yang dimasukkan ke dalam tanah
sekurangkurangnya berukuran 0,70 x 0,70 x 0,40m, atau
e. Pipa paralon yang diisi dengan beton dengan panjang sekurang-kurangnya 1,5 m
dan diameter sekurang-kurangnya 10 cm, yang dimasukkan ke dalam tanah
sepanjang 1 m, dan yang muncul di atas tanah dicat merah.
PEMBUKTIAN HAK DAN PEMBUKUANNYA
Untuk keperluan pendaftaran hak dalam Pembuktian Hak Baru:
a. Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:
1) Penetapan pemberian hak dari Pejabat yang berwenang memberikan
hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila
pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah hak
pengelolaan
2) Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang
hak milik kepada penerima. hak yang bersangkutan apabila
mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik
b. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak
pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang
c. Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf (AIW)
d. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta
pemisahan
e. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak
tanggungan (APHT)
(Ps. 23 PP 24/1997)

Untuk...
...(APHT)

Untuk keperluan pendaftaran hak dalam Pembuktian Hak Lama, hak atas
tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat
bukti mengenai adanya hak tersebut berupa :
1. Bukti-bukti tertulis,
2. Keterangan saksi dan/atau
3. Pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya dianggap
cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membebaninya

Apabila tidak terdapat secara lengkap alat-alat pembuktian, pembukuan hak

dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang
bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut
oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu pendahulunya, dengan syarat :
a. Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka
oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat
oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya
b. Penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak
dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan
yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.

(Ps. 24 PP 24/1997)

Alat...
...lainnya

Alat-alat bukti tertulis dalam Pembuktian Hak Lama dapat berupa:

a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings
Ordonnantie (Staatsblad. 1834 27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa
hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings
Ordonnantie (Staatsblad. 1834 27) sejak berlakunya UUPA sampai
tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan
Swapraja yang bersangkutan; atau
d. sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri
Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang,
baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai
kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah
dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi
tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat
sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau

g. akta...
...atau

g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya
belum dibukukan; atau
h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai
dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang
tanahnya belum dibukukan; atau
j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang
diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia
sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan
Pajak Bumi dan Bangunan; atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga
sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-
ketentuan Konversi UUPA.
...UUPA

Keterangan yang diperlukan pada Pembuktian Hak Lama dalam

hal alat bukti tertulis tidak lengkap atau tidak ada adalah berupa
keterangan dari Kepala Desa/Lurah dan sekurang-kurangnya 2
orang saksi dengan ketentuan :
1. Dapat dipercaya
2. Cakap memberi kesaksian
3. Mengetahui kepemilikan tersebut
4. Berasal dari lingkungan masyarakat setempat
5. Tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan
sampai derajat kedua baik dalam kekerabatan vertikal maupun
horizontal
6. Menyatakan bahwa yang bersangkutan adalah benar pemilik
bidang tanah tersebut

Pernyataan...
...tersebut
Pernyataan dari pemohon dalam Pembuktian Hak Lama
menyatakan hal-hal sebagai berikut:
1) Bahwa pemohon telah menguasai secara nyata tanah yang
bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut,
atau telah memperoleh penguasaan itu dari pihak atau pihak-
pihak lain yang telah menguasainya, sehingga waktu
penguasaan pemohon dan pendahulunya tersebut berjumlah 20
tahun atau lebih
2) Bahwa penguasaan tanah itu telah dilakukan dengan itikad baik
3) Bahwa penguasaan itu tidak pernah diganggu gugat dan karena
itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum
adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan;
4) Bahwa tanah tersebut sekarang tidak dalam sengketa
5) Bahwa apabila pernyataan tersebut memuat hal-hal yang tidak
sesuai dengan kenyataan, penandatangan bersedia dituntut di
muka Hakim secara pidana maupun perdata karena memberikan
keterangan palsu.

Penegasan...
...palsu

Penegasan Konversi dilakukan untuk tanah-tanah asal konversi

yang alat bukti tertulisnya lengkap atau yang alat bukti tertulisnya
tidak lengkap tetapi ada keterangan saksi maupun pernyataan
yang bersangkutan

Pengakuan Hak dilakukan untuk tanah-tanah yang tidak ada atau

tidak ada lagi bukti tertulis dan karenanya pendaftarannya
dilakukan dengan menggunakan bukti penguasaan fisik tanahnya
selama 20 tahun.
PENERBITAN SERTIFIKAT
Sertipikat diterbitkan atas nama Pemegang hak yang bersangkutan sesuai
dengan data fisik dan data yuridis yang terdaftar dalam Buku Tanah jika
dalam Buku Tanah tidak terdapat catatan mengenai data yuridis yang
belum lengkap atau tidak terdapat catatan mengenai data fisik dan data
yuridis yang disengketakan.

Penerbitan sertipikat dimaksudkan agar pemegang hak dapat dengan mudah

membuktikan haknya
Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat artinya bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan
data yuridis yang tercantum didalamnya harus diterima sebagai data yang benar,
baik didalam melakukan perbuatan hukum sehari-hari maupun didalam proses
berperkara di dimuka pengadilan
Agar sertipikat berlaku sebagai alat bukti yang kuat maka data fisik dan data
yuridis yang tercantum dalam sertipikat harus sesuai dengan data yang
tercantum dalam Buku Tanah dan Surat Ukur yang di simpan di Kantor
Pertanahan.
Agar sertipikat memiliki kekuatan bukti yang maksimal, maka setiap terjadi
perubahan data baik data fisik maupun data yuridis, harus di daftar di
Kantor Pertanahan.
(Ps. 31 PP 24/1997)
PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH
Kegiatan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah dilakukan jika terjadi
perubahan data yuridis atau data fisik obyek pendaftaran tanah yang
telah terdaftar
PERUBAHAN DATA FISIK
a. Pemisahan
PEMELIHARAAN b. Pemecahan
DATA c. Penggabungan
PENDAFTARAN PERUBAHAN DATA YURIDIS
TANAH a. Peralihan karena jual beli, tukar menukar, hibah,
pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan
pemindahan hak lainnya
b. Peralihan hak karena warisan
c. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan
peseroan atau koperasi
d. Pembebanan Hak Tanggungan
e. Peralihan Hak Tanggungan
f. Hapusnya hak atas tanah, HPL, HMSRS dan Hak
Tanggungan
g. Pembagian Hak bersama
h. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan
pengadilan atau penetapan pengadilan
i. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama
j. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
 PEMISAHAN DAN PEMECAHAN
Satu bidang tanah yang
sudah didaftar dapat A A B
dipisahkan sebagian 300m2 225m2 75m2
atau beberapa bagian,
yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status
hukum yang sama dengan bidang tanah semula
Untuk satuan bidang baru yang dipisah, dibuat surat ukur, buku tanah
dan sertipikat baru (Ps. 49 PP 24/1997)
B
100m2
C
100m2 Satu bidang tanah yang sudah
D
100m2
A didaftar dapat dipecah secara
E F G
900m2 100m
sempurna menjadi beberapa
2
100m 100m
2 2

H I J
100m 2
100m 2
100m bagian, yang masing-masing
2

merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan
bidang tanah semula.
Untuk tiap bidang tanah dibuatkan Surat Ukur, Buku Tanah dan
Sertipikat baru menggantikan yang lama
Apabila tanah yang dipecah sedang dibebani HT maka HT tidak hapus
tetapi tetap membebani bidang-bidang hak atas tanah yang baru
(Ps. 48 PP 24/1997)
PENGGABUNGAN
Dua bidang tanah yang
sudah terdaftar atau
lebih digabung menjadi A B C D
100m2 100m2 100m2 300m2
satu bidang tanah yang
baru

Penggabungan dapat dilakukan dengan syarat :

a. Tanahnya saling berbatasan
b. Pemiliknya sama
c. Hak atas tanahnya sama
d. Sisa jangka waktunya sama

Apabila sisa jangka waktunya berbeda maka dapat dilakukan dengan

menyesuaikan jangka waktu berakhirnya hak dengan jangka
waktu yang terpendek atau yang terpanjang melalui :
1. Pelepasan hak untuk jangka waktu yang berlebih, atau
2. Perolehan hak untuk jangka waktu yang berkurang
(Ps. 50 PP 24/1997)
PEMINDAHAN HAK
Pemindahan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
melalui :
a. jual beli
b. tukar menukar
c. hibah
d. pemasukan dalam perusahaan, dan
e. perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak
melalui lelang
hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku
Dalam keadaan tertentu, misalnya pada daerah-daerah yang terpencil
dan belum ditunjuk PPAT Sementara, maka untuk memudahkan rakyat
melaksanakan perbuatan hukum mengenai tanah, maka Kepala Kantor
Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak
milik, yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang
dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT,

Usia Dewasa dalam layanan pertanahan adalah 18 Tahun

(SE Menteri ATR/BPN No. 4/SE/I/2015)
Pembuatan...
...2015)
Pembuatan akta PPAT dihadiri oleh para pihak yang melakukan
perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang
kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak
sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.
Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditanda
tanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta
yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada
Kantor Pertanahan untuk didaftar
Apabila PPAT terlambat dalam menyampaikan akta, maka pendaftaran
peralihan hak tetap harus dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan
sesuai ketentuan yang berlaku walaupun penyampaian akta PPAT melewati
batas waktu 7 (tujuh) hari dan kepada PPAT yang bersangkutan
diberitahukan tentang pelanggaran ketentuan batas waktu penyerahan
akta tersebut
Kewajiban PPAT hanya sebatas menyampaikan akta dengan berkas-
berkasnya kepada Kantor Pertanahan dan untuk pendaftaran kegiatan
selanjutnya serta penerimaan sertifikatnya MENJADI URUSAN PIHAK
YANG BERKEPENTINGAN SENDIRI
PEMINDAHAN HAK DENGAN LELANG
Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat
didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang
dibuat oleh Pejabat Lelang

Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum suatu bidang

tanah atau satuan rumah susun dilelang baik dalam rangka
lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi, Kepala Kantor
Lelang wajib meminta keterangan kepada Kantor Pertanahan
mengenai data fisik dan data yuridis bidang tanah atau satuan
rumah susun yang akan dilelang.

Atas permintaan Kepala Kantor Lelang, Kepala Kantor Pertanahan

memberikan keterangan mengenai tanah yang akan dilelang
dengan menerbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
(SKPT) selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah
diterimanya permintaan yang bersangkutan sesuai dengan data
fisik dan data yuridis mengenai tanah tersebut yang tercatat dalam
daftar umum di Kantor Pertanahan

Kepala...
...pertanahan
Kepala Kantor Lelang menolak melaksanakan lelang, apabila:
a. Mengenai tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan
rumah susun:
1) Kepadanya tidak diserahkan sertifikat asli hak yang bersangkutan,
kecuali dalam hal lelang eksekusi yang dapat tetap dilaksanakan
walaupun sertifikat asli hak tersebut tidak diperoleh oleh Pejabat
Lelang dari pemegang haknya; atau
2) Sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang
ada di Kantor Pertanahan; atau
b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak
disampaikan :
1) Surat bukti hak lama, atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan
yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah
tersebut dan
2) Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum besertifikat dari Kantor Pertanahan, atau
untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan
Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan
dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan
c. Ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan lelang
berhubung dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan
Untuk...
...bersangkutan

Untuk pendaftaran peralihan hak yang diperoleh melalui lelang

disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan:
a. Kutipan risalah lelang yang bersangkutan
b. 1) Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun atau hak atas tanah
yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar
2) Dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang
eksekusi, surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang mengenai
alasan tidak diserahkannya sertifikat tersebut; atau
3) Untuk bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar, surat-surat
bukti hak lama dan surat pernyataan bahwa tanah belum terdaftar
c. Bukti identitas pembeli lelang
d. Bukti pelunasan harga pembelian
PERALIHAN HAK KARENA PEWARISAN
Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang
tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik sarusun wajib
diserahkan oleh yang menerima hak kepada Kantor Pertanahan :
1. Sertifikat hak yang bersangkutan
2. Surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang
haknya
3. Surat tanda bukti sebagai ahli waris
Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, wajib
diserahkan juga :
1. Surat bukti hak lama atau surat keterangan Kepala Desa/Lurah
2. Surat pernyataan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat
Apabila penerima warisan lebih dari satu orang dan sudah ada akta
pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak waris tertentu jatuh
kepada seorang penerima warisan tertentu, maka pendaftaran peralihan
haknya dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan
berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian
waris tersebut
Apabila tidak ada akta keterangan hak waris atau belum dibagi maka
peralihannya didaftar sebagai hak bersama
PERALIHAN HAK KARENA MERGER
Peralihan hak atas tanah, hak pengelolaan, atau hak milik atas
satuan rumah susun karena penggabungan atau peleburan
perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi
dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya
penggabungan atau peleburan setelah penggabungan atau
peleburan tersebut disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun
karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang
didahului dengan likuidasi didaftar berdasarkan pemindahan hak
dalam rangka likuidasi yang dibuktikan dengan akta yang dibuat
oleh PPAT yang berwenang
PEMBEBANAN HAK
Pembebanan hak meliputi :
1. Pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik
atas satuan rumah susun
2. Pembebanan hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa untuk
bangunan atas hak milik
3. Pembebanan lain pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun

Pembebanan hak hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta

yang dibuat oleh PPAT yang berwenang

Dipandang dari sudut hak tanggungan, pendaftaran pemberian hak

tanggungan merupakan pendaftaran pertama sedangkan dari sudut
hak yang dibebani, pencatatannya dalam buku tanah dan sertifikat
tanah yang dibebani merupakan pemeliharaan data pendaftaran tanah
PERPANJANGAN JANGKA WAKTU HAK ATAS TANAH

Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilakukan

dengan mencatatnya pada :
1.Buku tanah
2.Sertifikat hak yang bersangkutan
berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang yang memberikan
perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan.
Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak mengakibatkan hak
tersebut hapus atau terputus maka dari itu untuk pendaftarannya
tidak perlu dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru
PEMBAGIAN HAK BERSAMA
Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun menjadi hak masing-masing pemegang hak
bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang
berwenang menurut peraturan yang berlaku yang
membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama
mengenai pembagian hak bersama tersebut
HAPUSNYA HAK ATAS TANAH DAN HAK MILIK ATAS
SATUAN RUMAH SUSUN
Pendaftaran hapusnya suatu hak atas tanah, hak pengelolaan dan
hak milik atas satuan rumah susun dilakukan oleh Kepala Kantor
Pertanahan dengan membubuhkan catatan pada buku tanah dan
surat ukur serta memusnahkan sertifikat hak yang bersangkutan,
berdasarkan:
a. Data dalam buku tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan,
jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa berlakunya
b. Salinan surat keputusan Pejabat yang berwenang, bahwa hak
yang bersangkutan telah dibatalkan atau dicabut
c. Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan telah
dilepaskan oleh pemegang haknya.

Apabila sertifikat hak atas tanah yang hapus tidak diserahkan

kepada Kepala Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku
tanah dan surat ukur yang bersangkutan.
PERALIHAN DAN HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN
Pendaftaran hapusnya hak tanggungan dilakukan sesuai ketentuan
dalam UUHT
Pendaftaran peralihan hak tanggungan dilakukan dengan
mencatatnya pada buku tanah serta sertifikat hak tanggungan yang
bersangkutan dan pada buku tanah serta sertifikat hak yang
dibebani berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yang
dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta
peleburan perseroan.
Hak tanggungan merupakan accessoir pada suatu piutang tertentu,
karenanya menurut hukum mengikuti peralihan piutang yang
bersangkutan sehingga untuk peralihannya tidak diperlukan
perbuatan hukum tersendiri dan pendaftarannya cukup dilakukan
berdasarkan bukti cessie, subrogasi ataupun pewarisan piutangnya
yang dijamin
PERUBAHAN DATA PENDAFTARAN TANAH BERDASARKAN
PUTUSAN ATAU PENETAPAN PENGADILAN
Panitera Pengadilan wajib memberitahukan kepada Kepala
Kantor Pertanahan mengenai isi semua putusan Pengadilan yang
telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua
Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data
mengenai bidang tanah yang sudah didaftar atau satuan rumah
susun untuk dicatat pada buku tanah yang bersangkutan dan
sedapat mungkin pada sertifikatnya dan daftar-daftar lainnya.
Pencatatan dapat dilakukan juga atas permintaan pihak yang
berkepentingan, berdasarkan salinan resmi putusan Pengadilan
yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap atau salinan
penetapan Ketua Pengadilan yang bersangkutan yang diserahkan
olehnya kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak
milik alas satuan rumah susun berdasarkan putusan Pengadilan
dilakukan setelah diperoleh surat keputusan mengenai hapusnya
hak yang bersangkutan dari Menteri atau Pejabat yang
ditunjuknya
PERUBAHAN NAMA
Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai akibat
pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan mencatatnya
di dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah atau hak
milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan

Permohonan pendaftaran perubahan nama pemegang suatu hak,

karena yang bersangkutan berganti nama, diajukan oleh yang
berkepentingan dengan melampirkan bukti adanya perubahan
nama sesuai dengan ketentuan yang berlaku
PENOLAKAN PEMBUATAN AKTA OLEH PPAT
PPAT menolak untuk membuat akta, jika:
a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas
satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli
hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai
dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan
b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak
disampaikan:
1) Surat bukti hak lama atau surat keterangan Kepala Desa/
Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai
bidang tanah tersebut
2) Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum besertifikat dari Kantor Pertanahan, atau
untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan
Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan
dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau
c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum
yang bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak
memenuhi syarat untuk bertindak

d. Salah...
...bertindak
d. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat
kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum
pemindahan hak
e. Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin
Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut
diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku
f. Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa
mengenai data fisik dan atau data yuridisnya
g. Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan
dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan

(Ps. 39 ayat (1) PP 24/1997)

PENOLAKAN PENDAFTARAN PERALIHAN ATAU
PEMBEBANAN HAK ATAS TANAH OLEH KANTOR
PERTANAHAN
Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran
peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini tidak
dipenuhi:
a. Sertifikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak
sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan
b. Perbuatan hukum tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan
risalah lelang
c. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau
pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap
d. Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan
perundang-undangan yang bersangkutan
e. Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan
f. Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau
dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan
hukum tetap
g. Perbuatan hukum dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh
Kantor Pertanahan.
(Ps. 45 ayat (1) PP 24/1997)
PENERBITAN SERTIFIKAT PENGGANTI
Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertifikat baru sebagai
pengganti sertifikat yang :
1. Hilang
2. Rusak
3. Masih menggunakan blangko sertifikat
yang tidak digunakan lagi, Sertifikat lama ditahan
4. Tidak diserahkan kepada pembeli lelang dan dimusnahkan
dalam suatu lelang eksekusi.

Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak

yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah
yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak
berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang atau kuasanya
Apabila pemegang hak atau penerima hak sudah meninggal dunia,
permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya
dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris
Penggantian sertifikat dicatat pada buku tanah yang bersangkutan

(Ps. 57 PP 24/1997)
Prosedur...
...bersangkutan

Prosedur Penerbitan Sertifikat Pengganti :

1. Permohonan penggantian sertifikat yang hilang harus disertai
pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan
Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai
hilangnya sertifikat hak yang bersangkutan.
2. Penerbitan sertifikat pengganti didahului dengan pengumuman 1 (satu)
kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya
pemohon.
3. Apabila dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari
pengumuman tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan
diterbitkannya sertifikat pengganti tersebut atau ada yang mengajukan
keberatan akan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor
Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertifikat
baru.
4. Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan oleh Kepala Kantor
Pertanahan, maka ia menolak menerbitkan sertifikat pengganti
5. Pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertifikat
baru dibuatkan berita acara oleh Kepala Kantor Pertanahan.
6. Sertifikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon
diterbitkannya sertifikat tersebut atau orang lain yang diberi kuasa
untuk menerimanya.
PAJAK PENGHASILAN (PPh)
Dasar Hukum : PP 34/2016
Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:
a. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
b. Perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta
perubahannya
terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final
Besarnya PPh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar:
a. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas
tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang
dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak
atas tanah dan/ atau bangunan
b. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang
dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak
atas tanah dan/ atau bangunan; atau
c. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan
khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat
penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam
undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum
BEA PEROLEHAN ATAS TANAH DAN BANGUNAN
(BPHTB)
Dasar Hukum : - UU 28/2009 ttg Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah
- Perda masing-masing daerah yg menetapkan BPHTB
Bea Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak
yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dari
suatu perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya
hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan
Dasar pengenaan BPHTB adalah nilai yang paling tinggi antara Nilai
Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)
Besarnya NPOTKP ditetapkan paling rendah sebesar
Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap
Wajib Pajak.
Ditetapkan
NPOTKP perolehan hak karena waris atau hibah wasiat dengan PERDA
yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan (Ps. 87 ayat (6)
keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat UU 28/2009)
ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah
wasiat, termasuk suami/istri, ditetapkan paling rendah
sebesar Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah)
Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen)
PRONA
Dasar Hukum : Permen ATR/KBPN 4/2015
Program Agraria Nasional (PRONA) adalah rangkaian kegiatan
pensertifikatan tanah secara masal pada suatu wilayah administrasi
desa/kelurahan atau sebutan lain
Tujuan PRONA adalah memberikan pelayanan pendaftaran tanah
pertama kali dengan proses yang sederhana, mudah, cepat dan murah
dalam rangka percepatan pendaftaran tanah diseluruh Indonesia untuk
menjamin kepastian hukum hak atas tanah
Sasaran PRONA adalah bidang tanah yang belum bersertifikat yang
dikuasai dan/atau dimiliki oleh perorangan atau badan hukum /
lembaga sosial keagamaan
Tanah yang dapat menjadi obyek PRONA adalah tanah bekas milik
adat, tanah yang langsung dikuasai negara atau terletak dalam satu
hamparan desa/kelurahan
OBYEK PRONA
Tanah Non Tanah Tanah Tanah Milik Badan Hukum/
Pertanian Pertanian Perkebunan Lembaga Sosial Keagamaan
Jawa 200 m2 Max 1 Ha Max 2 Ha
Max 500 m2
Luar Jawa 200 m2 Max 2 Ha Max 4 Ha
LARASITA
Dasar Hukum : Perkaban 18/2009
Dalam rangka mendekatkan pelaksanaan tugas pokok dan fungsi BPN
kepada masyarakat dikembangkan pola pengelolaan pertanahan berupa
Kantor Pertanahan Bergerak yang disebut dengan LARASITA
LARASITA mempunyai tugas pokok dan fungsi sama dengan tugas pokok dan
fungsi yang berlaku pada Kantor Pertanahan
LARASITA juga mempunyai tugas:
a. menyiapkan masyarakat dalam pelaksanaan pembaruan agraria nasional
(reforma agraria)
b. melaksanakan pendampingan dan pemberdayaan masyarakat di bidang
pertanahan
c. melakukan pendeteksian awal atas tanah-tanah terlantar
d. melakukan pendeteksian awal atas tanah-tanah yang diindikasikan
bermasalah
e. memfasilitasi penyelesaian tanah bermasalah yang mungkin diselesaikan di
lapangan
f. menyambungkan program Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
dengan aspirasi yang berkembang di masyarakat meningkatkan dan
mempercepat legalisasi aset tanah masyarakat.
PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIK LENGKAP (PTSL)
Dasar Hukum : Permen ATR/KBPN 6/2018

PTSL adalah kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali yang

dilakukan secara serentak bagi semua objek Pendaftaran Tanah di
seluruh wilayah Republik Indonesia dalam satu wilayah desa/
kelurahan atau nama lainnya yang setingkat dengan itu, yang meliputi
pengumpulan data fisik dan data yuridis mengenai satu atau
beberapa objek Pendaftaran Tanah untuk keperluan pendaftarannya.

Tujuan program PTSL adalah untuk mewujudkan pemberian kepastian

hukum dan perlindungan hukum Hak atas Tanah masyarakat
berlandaskan asas sederhana, cepat, lancar, aman, adil, merata dan
terbuka serta akuntabel, sehingga dapat meningkatkan kesejahteraan
dan kemakmuran masyarakat dan ekonomi negara, serta mengurangi
dan mencegah sengketa dan konflik pertanahan

Obyek...
Obyek PTSL meliputi seluruh bidang tanah tanpa terkecuali, baik
bidang tanah yang belum ada hak atas tanahnya maupun bidang tanah
hak yang memiliki hak, dalam rangka memperbaiki kualitas data
pendaftaran tanah
Objek PTSL meliputi bidang tanah yang sudah ada tanda batasnya
maupun yang akan ditetapkan tanda batasnya dalam pelaksanaan
kegiatan PTSL

Pejabat pelaksana PTSL adalah Kepala Kantor Pertanahan yang

menetapkan lokasi PTSL dan Panitia Ajudikasi PTSL
 a. Perencanaan
b. Penetapan lokasi
c. Persiapan
d. Pembentukan dan penetapan panitia ajudikasi
PTSL dan satuan tugas

e. Penyuluhan

f. Pengumpulan data fisik dan pengumpulan data

yuridis
Tahapan
Pelaksanaan g. Penelitian data yuridis untuk pembuktian hak
PTSL
h. Pengumuman data fisik dan data yuridis serta
pengesahannya

i. Penegasan konversi, pengakuan hak dan

pemberian hak

j. Pembukuan hak

k. Penerbitan sertipikat hak atas tanah

l. Pendokumentasian dan penyerahan hasil kegiatan

m. Pelaporan
Sumber pembiayaan PTSL dapat berasal dari:
a. Daftar Isian Program Anggaran (DIPA) Kementerian;
b. Anggaran Pendapatan Belanja Daerah (APBD) Provinsi,
Kabupaten/Kota
c. Corporate Social Responsibility (CSR) Badan Usaha Milik Negara
/ Badan Usaha Milik Daerah, badan hukum swasta
d. Dana masyarakat melalui Sertipikat Massal Swadaya (SMS)
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
e. Penerimaan lain yang sah berupa hibah (grant), pinjaman (loan)
badan hukum swasta atau bentuk lainnya melalui mekanisme
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara dan/atau
Pendapatan Negara Bukan Pajak
Perencanaan PTSL
Penyelenggaraan PTSL dapat dilaksanakan melalui kegiatan
PTSL, atau gabungan dari kegiatan PTSL dengan program
dan/atau kegiatan lain, yaitu:
a. Program Sertipikasi Lintas Sektor;
b. Program Sertipikasi massal swadaya masyarakat;
c. Program atau kegiatan sertipikasi massal redistribusi tanah
objek landreform, konsolidasi tanah, dan transmigrasi;
d. Program atau kegiatan sertipikasi massal lainnya, atau
gabungan dari beberapa/seluruh kegiatan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.

Untuk efisiensi dan efektivitas pelaksanaan kegiatan PTSL, maka

secara bertahap:
a. Kepala Kantor Pertanahan menetapkan lokasi penyebaran
target PTSL yang dikonsentrasikan pada beberapa desa/
kelurahan dan/atau kecamatan;
b. Kepala Kantor Wilayah BPN menetapkan lokasi penyebaran
target PTSL yang dikonsentrasikan pada beberapa kabupaten/
kota dalam satu provinsi.
Penetapan Lokasi PTSL

Lokasi kegiatan PTSL ditetapkan oleh KEPALA KANTOR

PERTANAHAN

Penetapan lokasi dapat dilakukan dalam satu wilayah

desa/kelurahan atau secara bertahap dalam satu hamparan dengan
ketentuan:
a. berdasarkan ketersediaan anggaran PTSL yang telah dialokasikan
dalam APBN/APBD, PNBP, Corporate Social Responsibility (CSR)
atau sumber dana PTSL lainnya;
b. diprioritaskan pada lokasi desa/kelurahan yang ada kegiatan
PRONA/PRODA, lintas sektor, Sertipikat Massal Swadaya (SMS),
CSR dan/atau program pendaftaran tanah massal lainnya, atau
berdasarkan ketersediaan dana yang sah sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan, untuk 1 (satu)
desa/kelurahan PTSL; dan
c. mempertimbangkan kemampuan sumber daya manusia/petugas
pelaksana PTSL pada masing-masing Kantor Pertanahan.

Penetapan lokasi dilampiri dengan peta lokasi

Persiapan PTSL

Kepala Kantor Pertanahan melakukan persiapan pelaksanaan

kegiatan PTSL dengan menyiapkan:
a. sarana dan prasarana pelaksanaan kegiatan PTSL;
b. sumber daya manusia;
c. kebutuhan transportasi;
d. koordinasi dengan aparat pemerintah lainnya; dan
e. alokasi anggaran.

Setelah lokasi PTSL ditetapkan, Kepala Kantor Pertanahan

menyiapkan peta dasar pendaftaran yang berbentuk peta garis
atau peta foto

Apabila hal peta dasar pendaftaran belum tersedia, Kepala Kantor

Pertanahan menyiapkan peta lainnya yang digunakan sebagai
peta kerja
Panitia Ajudikasi PTSL dan Satuan Tugas

Susunan Panitia Ajudikasi PTSL terdiri atas :

a. Ketua Panitia merangkap anggota yang dijabat oleh seorang
pegawai Kantor Pertanahan
b. Wakil Ketua bidang fisik merangkap anggota yang dijabat oleh
pegawai Kantor Pertanahan yang memahami urusan infrastruktur
pertanahan
c. Wakil Ketua bidang yuridis merangkap anggota yang dijabat oleh
pegawai Kantor Pertanahan yang memahami urusan hubungan
hukum pertanahan
d. Sekretaris yang dijabat oleh seorang pegawai Kantor Pertanahan
e. Kepala Desa/Kelurahan setempat atau seorang Pamong Desa/
Kelurahan yang ditunjuknya
f. Anggota dari unsur Kantor Pertanahan sesuai kebutuhan

Dalam melaksanakan tugasnya Panitia Ajudikasi PTSL dibantu oleh

Satuan Tugas Fisik (Satgas Fisik), Satuan Tugas Yuridis (Satgas
Yuridis) dan Satuan Tugas Administrasi (Satgas Administrasi)
Satgas Fisik terdiri dari unsur Aparatur Sipil Negara Kementerian,
Pegawai Tidak Tetap/Pegawai Pemerintah Non Pegawai Negeri
Kementerian, Surveyor Kadaster Berlisensi, Asisten Surveyor
Kadaster Berlisensi dan/atau KJSKB yang diketuai oleh Wakil
Ketua bidang fisik Panitia Ajudikasi PTSL.

Satgas Yuridis terdiri dari unsur Aparatur Sipil Negara

Kementerian, Pegawai Tidak Tetap/Pegawai Pemerintah Non
Pegawai Negeri Kementerian, Perangkat Desa/Kelurahan,
perangkat RT/RW/Lingkungan, organisasi masyarakat, Bintara
Pembina Desa (BABINSA), Bhayangkara Pembina Keamanan dan
Ketertiban Masyarakat (BHABINKAMTIBMAS) dan/atau unsur
masyarakat lainnya yang diketuai oleh Wakil Ketua bidang
yuridis Panitia Ajudikasi PTSL.

Satgas Administrasi terdiri dari unsur Aparatur Sipil Negara

Kementerian, dan dapat dibantu oleh Pegawai Tidak Tetap/Pegawai
Pemerintah Non Pegawai Negeri Kementerian yang diketuai oleh
Sekretaris Panitia Ajudikasi PTSL.
Penyuluhan

Penyuluhan dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan beserta Panitia

Ajudikasi PTSL, Satgas Fisik dan Satgas Yuridis dengan memberikan
penjelasan paling sedikit mengenai:
a. manfaat bagi masyarakat, pemerintah dan negara atas hasil
pelaksanaan kegiatan PTSL;
b. tahapan dan mekanisme kegiatan PTSL;
c. penetapan dan pemasangan tanda batas masing- masing bidang
tanah;
d. dokumen yuridis yang perlu disiapkan;
e. jadwal pengukuran bidang tanah dan pengumpulan data yuridis oleh
Satgas Fisik dan Satgas Yuridis;
f. hasil akhir kegiatan PTSL;
g. pembiayaan yang disediakan oleh Pemerintah dan/atau sumber lain
yang sah melalui kegiatan PTSL;
h. akibat hukum yang terjadi apabila kewajiban dan tanggung jawab
atas penetapan dan pemasangan tanda batas masing- masing bidang
tanah dan dokumen yuridis yang perlu disiapkan tidak terpenuhi
i. hak untuk mengajukan keberatan atas hasil ajudikasi yang
diumumkan selama jangka waktu pengumuman;
j. biaya-biaya dan/atau pajak yang akan ditanggung oleh peserta
kegiatan PTSL.
Pengumpulan Data Fisik dan Pengumpulan Data Yuridis

Pelaksanaan pengumpulan, pengolahan dan pemeliharaan data

fisik dan data yuridis penetapan hak dan pendaftaran tanah
menggunakan daftar isian, blanko, peta dan daftar lainnya serta
isian atau entri yang ada dalam aplikasi

Dalam rangka optimalisasi dan simplifikasi pelaksanaan kegiatan

PTSL maka:
a. kegiatan pengumpulan data fisik oleh Satgas Fisik dan
pengumpulan data yuridis oleh Satgas Yuridis, dilakukan oleh
1 (satu) tim untuk setiap desa/kelurahan lokasi objek PTSL;
b. kegiatan pengumpulan data fisik dan identifikasi bidang-bidang
tanah dapat mengoptimalkan pihak ketiga dan partisipasi
masyarakat;
c. kegiatan pengumpulan data yuridis harus dikoordinasikan
dengan Pemerintah Desa/Kelurahan, agar data yuridis peserta
kegiatan PTSL dapat dikumpulkan secara kolektif pada suatu
tempat yang telah ditetapkan sebelumnya untuk masing-
masing desa/kelurahan.
Pengumpulan Data Fisik

Pengumpulan data fisik dilaksanakan melalui kegiatan

pengukuran dan pemetaan bidang tanah yang dilaksanakan
oleh Satgas Fisik dengan berpedoman pada ketentuan peraturan
perundang- undangan serta menggunakan teknologi survei dan
pemetaan terdiri dari metode terestris, metode fotogrametris,
metode satelit, atau metode kombinasi dari ketiga metode
dimaksud

Dalam melaksanakan tugasnya Satgas Fisik dapat dibantu oleh

Surveyor Kadaster Berlisensi, KJSKB dan/atau Badan
Hukum Perseroan yang bergerak di bidang survei dan
pemetaan informasi geospasial melalui tata cara dan
pembiayaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
Pengumpulan Data Yuridis

Pengumpulan data yuridis meliputi pengumpulan alat bukti

mengenai kepemilikan atau penguasaan tanah, baik bukti tertulis,
keterangan saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan

Pengumpulan data yuridis dilakukan oleh Satgas Yuridis dengan

berpedoman pada ketentuan peraturan perundang-undangan

Dalam melakukan tugasnya Satgas Yuridis dapat dibantu oleh

Pengumpul Data Yuridis melalui tata cara dan pembiayaan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

Pengumpulan data yuridis dilaksanakan melalui kegiatan

pengumpulan dan pemeriksaan riwayat kepemilikan tanah yang
dituangkan dalam Risalah Penelitian Data Yuridis
Pembuktian hak mengacu pada PP 24/1997, dalam hal bukti tidak
lengkap atau tidak ada maka dapat dilengkapi dan dibuktikan dengan
surat pernyataan tertulis tentang penguasaan fisik bidang tanah dengan
itikad baik oleh yang bersangkutan
Unsur itikad baik terdiri dari kenyataan secara fisik menguasai,
menggunakan, memanfaatkan dan memelihara tanah secara turun
temurun dalam waktu tertentu dan/atau memperoleh dengan cara
tidak melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan
Itikad baik dibuktikan dengan pernyataan pemohon/peserta Ajudikasi
PTSL yang menyatakan:
a. Tidak terdapat keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki atau
tidak dalam keadaan sengketa
b. Tidak termasuk atau bukan merupakan:
1. Aset Pemerintah, Pemerintah Daerah, atau Badan Usaha Milik
Negara/Badan Usaha Milik Daerah
2. Kawasan Hutan
Surat pernyataan dibuat dengan ketentuan:
a. Disaksikan paling sedikit oleh 2 (dua) orang saksi dari lingkungan
setempat yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang
bersangkutan sampai derajat kedua, baik dalam kekerabatan vertikal
maupun horizontal, yang menyatakan bahwa yang bersangkutan
adalah benar sebagai pemilik dan yang menguasai bidang tanah
tersebut
b. Dibuat berdasarkan keterangan yang sebenar- benarnya dan dapat
dipertanggungjawabkan baik secara perdata maupun pidana, dan
apabila di kemudian hari terdapat unsur ketidakbenaran dalam
pernyataannya, bukan merupakan tanggung jawab Panitia Ajudikasi
PTSL.

Untuk memenuhi asas publisitas dalam pembuktian pemilikan tanah

maka dilaksanakan pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis yang
dipublikasikan di Kantor Pertanahan dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan
setempat dan apabila ada di Kantor Pembantu (basecamp) Panitia
Ajudikasi PTSL, selama 14 (empat belas) hari kalender
Untuk penerbitan Keputusan Pemberian Hak, peserta PTSL harus
melampirkan bukti pembayaran Bea Perolehan Hak Tanah dan
Bangunan (BPHTB) atau Pajak Penghasilan (PPh) pada saat
pendaftaran hak

Apabila peserta PTSL tidak atau belum mampu membayar BPHTB /

PPh maka yang bersangkutan harus membuat surat penyataan
BPHTB / PPh terhutang untuk dicatat dalam SKPH, buku tanah dan
sertipikat adanya pajak terhutang

Untuk tanah yang sudah dibuatkan berita acara penyelesaian proses

Pendaftaran Tanahnya, dibukukan dalam daftar umum Pendaftaran
Tanah dan daftar lainnya, dan ditandatangani oleh Ketua Panitia
Ajudikasi PTSL
 Penyelesaian proses Pendaftaran Tanah terdiri atas 4 (empat) kluster,
meliputi:
a. Kluster 1, yaitu bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya
memenuhi syarat untuk diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanah
b. Kluster 2, yaitu bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya
memenuhi syarat untuk diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanahnya
namun terdapat perkara di Pengadilan, maka :
c. Kluster 3, yaitu bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya tidak
dapat dibukukan dan diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanah, karena
subyek dan obyeknya belum memenuhi persyaratan yang ditetapkan
d. Kluster 4, yaitu bidang tanah yang obyek dan subyeknya sudah
terdaftar dan sudah bersertipikat Hak atas Tanah, baik yang belum
dipetakan maupun yang sudah dipetakan namun tidak sesuai dengan
kondisi lapangan atau terdapat perubahan data fisik, wajib dilakukan
pemetaannya ke dalam Peta PTSL

Ps. 25 ayat (1) Permen ATR/KBPN 6/2018

Kluster 1

Untuk kluster 1 berdasarkan Berita Acara Pengesahan Data Fisik

dan Data Yuridis Ketua Panitia Ajudikasi PTSL menindaklanjuti
dengan:
a. menegaskan konversi menjadi Hak Milik atas nama pemegang
hak yang terakhir, untuk bidang tanah yang alat bukti
tertulisnya lengkap dan yang alat bukti tertulisnya tidak lengkap
tetapi ada keterangan saksi maupun pernyataan yang
bersangkutan
b. menetapkan pengakuan/penegasan sebagai Hak Milik, untuk
bidang tanah yang alat bukti kepemilikannya tidak ada tetapi
telah dibuktikan dengan kenyataan penguasaan fisiknya selama
20 (dua puluh) tahun secara terus menerus termasuk
pendahulu-pendahulunya
c. mengusulkan keputusan pemberian hak, untuk bidang tanah
yang merupakan tanah Negara dengan mengusulkan secara
kolektif kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan menggunakan
Daftar Usulan Pemberian Hak Milik/Guna Bangunan/Pakai
(Sistematik)
Kluster 2

Untuk Kluster 2 :
a. pembukuan hak dengan mengosongkan nama pemegang haknya;
dan
b. penerbitan sertipikat Hak atas Tanah setelah adanya putusan
pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, dan amar putusannya
menyatakan salah satu pihak sebagai pihak yang berhak.

Apabila putusan pengadilan yang berkuatan hukum tetap ditetapkan

setelah tahun anggaran kegiatan PTSL berakhir, maka Kepala Kantor
Pertanahan yang menandatangani dan menerbitkan Sertipikat Hak
atas Tanah (bukan lagi Ketua Panitia Ajudikasi PTSL a/n Kepala
Kantor Pertanahan)
Kluster 3
Bidang tanah yang termasuk kluster 3 terjadi karena:
a. subjek merupakan Warga Negara Asing, BUMN/BUMD/BHMN,
Badan Hukum Swasta, subjek tidak diketahui, subjek tidak
bersedia mengikuti kegiatan PTSL, subjek tidak bersedia membuat
surat pernyataan terhutang BPHTB dan/atau PPh;
b. objek PTSL merupakan tanah P3MB, Prk 5, Rumah Golongan III
yang belum lunas sewa beli, Objek Nasionalisasi, Tanah Ulayat,
Tanah Absente dan tanah kelebihan maksimum;
c. objek PTSL merupakan tanah objek landreform, transmigrasi dan
konsolidasi tanah yang tidak dapat diterbitkan sertipikat sesuai
dengan ketentuan dalam Peraturan Menteri ini;
d. subjek tidak bersedia membuat surat pernyataan penguasaan fisik
bidang tanah, bagi objek PTSL yang merupakan tanah bekas milik
adat; dan/atau
e. dokumen objek yang membuktikan kepemilikan atas tanah tidak
lengkap.
 Bidang tanah yang termasuk kluster 3 dapat dibukukan Buku Tanah
dan diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanahnya kepada pihak yang
berhak, setelah:
a. dipenuhinya persyaratan yang ditetapkan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan; dan
b. dimohon oleh pihak yang berhak dengan pembiayaan sendiri
melalui mekanisme Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) sesuai
dengan peraturan perundang-undangan.

Penandatanganan penerbitan Sertipikat Hak atas Tanah u/ kluster 3

yang telah memenuhi persyaratan dilaksanakan oleh Kepala Kantor
Pertanahan

Kluster 4
Kluster 4 merupakan kegiatan dalam rangka pembangunan sistem
pemetaan bidang tanah dalam satu kesatuan wilayah administrasi
desa/kelurahan secara lengkap.
 PERBANDINGAN PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIK DENGAN
PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIK LENGKAP (PTSL)
PT Sistematik PTSL Keterangan
Bandingkan Pasal 13 ayat (2)
Penetapan Kepala Kantor PP 24/1997 dengan Pasal 7
Menteri
Lokasi Pertanahan ayat (1) Permen ATR/KBPN
6/2018
Ketua, 2 Wakil,
Susunan Ketua merangkap Sekretaris, Kepala Bandingkan Pasal 8 ayat (2) PP
Panitia anggota dan Desa/Lurah, 24/1997 dengan Pasal 12 ayat
Ajudikasi beberapa anggota Anggota dari unsur (1) Permen ATR/KBPN 6/2018
Kantor Pertanahan
Satgas Pengukuran
dan Pemetaan, Satgas Fisik, Satgas Bandingkan Pasal 8 ayat (4) PP
Satgas Satgas Pengumpul Yuridis dan Satgas 24/1997 dengan Pasal 13 ayat
Data Yuridis dan Administrasi (1) Permen ATR/KBPN 6/2018
Satgas Administrasi
Bandingkan Pasal 26 ayat (1)
Pengumuman
PP 24/1997 dengan Pasal 24
Data Fisik dan 30 hari 14 hari kalender
ayat (2) Permen ATR/KBPN
Data Yuridis
6/2018
Bandingkan Pasal 45 ayat (1)
huruf d PP 24/1997 jo. Ps. 3
ayat (5) PP 34/2016 jo. Ps. 91
Pajak harus dilunasi boleh terhutang ayat (3) UU 28/2009 dengan
Pasal 33 ayat (1),
(2) dan (3) Permen ATR/KBPN
6/2018
PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH
DALAM RANGKA TAX AMNESTY
Dasar hukum : 1. UU 11/2016
2. Permen ATR/KBPN 15/2017
3. SE Menteri ATR/KBPN No. 9/SE/X/2017

Sesuai dengan ketentuan Pasal 15 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2016

tentang Pengampunan Pajak, maka:
a. Tanah beserta bangunan yang berkaitan dengan tanah milik Wajib
Pajak yang masih terdaftar atas nama orang lain (Nominee) harus
dialihkan menjadi atas nama Wajib Pajak
b. Pengalihan hak sebagaimana dimaksud dalam huruf a dilakukan
melalui penandatanganan Surat Pernyataan oleh Nominee dan Wajib
Pajak, dihadapan Notaris yang menyatakan bahwa tanah beserta
bangunan dimaksud adalah benar milik Wajib Pajak

Nominee dibebaskan dari pengenaan Pajak Penghasilan (PPh) dalam

peralihan hak dalam rangka tax amnesty dan wajib pajak dikenakan
kewajiban membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB) yang dihitung berdasarkan NJOP tahun berjalan atas tanah
dan bangunan tersebut
Apabila Surat Pernyataan Notariil untuk peralihan hak belum dibuat
dan sebelumnya telah melakukan perbuatan hukum, maka sebagai
pengganti Surat Pernyataan Notariil tersebut, dapat menggunakan:
1. Akta Pemindahan Hak Atas Tanah/Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang dibuat oleh PPAT, Akta Perjanjian Pengikatan
Pemindahan Hak Atas Tanah/Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang dibuat oleh Notaris atau akta di bawah tangan
2. Jika Nominee telah meninggal dunia, maka proses perubahan nama
dari Nominee menjadi nama Wajib Pajak dilakukan berdasarkan
Surat Pernyataan Notariil antara seluruh ahli waris Nominee dan
Wajib Pajak, yang dilengkapi dengan surat pernyataan/keterangan
yang dibuat oleh para ahli waris yang menerangkan mengenai
waris
 Pendaftaran Dalam Rangka Tax Amnesty

Ada Surat Pernyataan Notariil

Tanah Sudah Terdaftar Tanah Belum Terdaftar

Perorangan Badan Hukum Perorangan Badan Hukum

Langsung a.Permohonan a.Permohonan a. Permohonan pendaftaran

dicatat pada pendaftaran pendaftaran pengakuan hak,
Buku Tanah perubahan hak dan pengakuan hak perubahan hak dan
dan perubahan nama dan perubahan perubahan nama
Sertipikat diajukan sekaligus nama dilakukan diajukan sekaligus
Berdasarkan b.Proses perubahan Hak sekaligus b. Proses pengakuan hak
Akta Milik menjadi Hak b.Proses atas nama Nominee
Perjanjian Guna Usaha/Hak pengakuan hak c. Proses perubahan Hak
Pengikatan Guna Bangunan/Hak atas nama Milik menjadi Hak Guna
Pemindahan Pakai atas nama Nominee; Usaha/Hak Guna
Hak Nominee c.Proses perubahan Bangunan/Hak Pakai
c.Proses perubahan nama dari atas atas nama Nominee
nama dari atas nama nama Nominee ke d. Proses perubahan nama
Nominee ke atas nama atas nama Wajib dari atas nama Nominee
Wajib Pajak Pajak ke atas nama Wajib Pajak
 Pendaftaran Dalam Rangka Tax Amnesty

Tanpa Surat Pernyataan Notariil

Tanah Sudah Terdaftar Tanah Belum Terdaftar

Perorangan Badan Hukum Perorangan Badan Hukum

Langsung a.Permohonan a.Permohonan a. Permohonan pendaftaran

dicatat pendaftaran pendaftaran pengakuan hak,
pada perubahan hak dan pengakuan hak perubahan hak dan
Buku perubahan nama dan perubahan perubahan nama
Tanah diajukan sekaligus nama dilakukan diajukan sekaligus
dan b.Proses perubahan Hak sekaligus b. Proses pengakuan hak
Sertipikat Milik menjadi Hak b.Proses atas nama Nominee
Berdasar- Guna Usaha/Hak pengakuan hak c. Proses perubahan Hak
kan akta Guna Bangunan/Hak atas nama Milik menjadi Hak Guna
di bawah Pakai atas nama Nominee; Usaha/Hak Guna
tangan Nominee c.Proses perubahan Bangunan/Hak Pakai
c.Proses perubahan nama dari atas atas nama Nominee
nama dari atas nama nama Nominee ke d. Proses perubahan nama
Nominee ke atas nama atas nama Wajib dari atas nama Nominee
Wajib Pajak Pajak ke atas nama Wajib Pajak
BLOKIR DAN SITA
Dasar Hukum : Permen ATR/KBPN 13/2017

Pencatatan blokir adalah tindakan administrasi Kepala Kantor

Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk untuk menetapkan keadaan
status quo (pembekuan) pada hak atas tanah yang bersifat sementara
terhadap perbuatan hukum dan peristiwa hukum atas tanah tersebut

Pencatatan Sita adalah tindakan administrasi Kepala Kantor

Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk untuk mencatat adanya sita
dari lembaga peradilan, penyidik atau instansi yang berwenang lainnya
Blokir
Pencatatan blokir dilakukan terhadap hak atas tanah atas perbuatan
hukum atau peristiwa hukum, atau karena adanya sengketa atau
konflik pertanahan.
Pencatatan blokir diajukan dalam rangka perlindungan hukum
terhadap kepentingan atas tanah yang dimohon blokir dan paling
banyak 1 (satu) kali oleh 1 (satu) pemohon pada 1 (satu) objek tanah
yang sama.
Hak atas tanah yang buku tanahnya terdapat catatan blokir tidak
dapat dilakukan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah.

Permohonan pencatatan blokir dapat diajukan oleh:

a. perorangan;
b. badan hukum; atau
c. penegak hukum.

Dalam permohonan pencatatan blokir harus mencantumkan

alasan yang jelas dan bersedia dilakukan pemeriksaan atas
permohonan dimaksud
 Perorangan atau badan hukum yang mengajukan permohonan
blokir wajib mempunyai hubungan hukum dengan tanah yang
dimohonkan pemblokiran, antara lain:
a. pemilik tanah, baik perorangan maupun badan hukum;
b. para pihak dalam perjanjian baik notariil maupun di bawah
tangan atau kepemilikan harta bersama bukan dalam
perkawinan;
c. ahli waris atau kepemilikan harta bersama dalam
perkawinan;
d. pembuat perjanjian baik notariil maupun di bawah tangan,
berdasarkan kuasa; atau
e. bank, dalam hal dimuat dalam akta notariil para pihak.

Pengajuan permohonan pencatatan pemblokiran disampaikan melalui loket

Kantor Pertanahan setempat disertai dengan dokumen kelengkapan
persyaratan
Permohonan blokir yang telah disampaikan dilanjutkan dengan proses:
a. pengkajian; paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak surat
b. pencatatan. permohonan diterima lengkap
Catatan blokir oleh perorangan atau badan hukum berlaku untuk
jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal
pencatatan blokir dan dapat diperpanjang dengan adanya perintah
pengadilan berupa penetapan atau putusan.

Catatan blokir oleh penegak hukum berlaku sampai dengan

dihentikannya kasus pidana yang sedang dalam penyidikan dan
penuntutan, atau sampai dengan dihapusnya pemblokiran oleh
penyidik yang bersangkutan.

Catatan blokir oleh perorangan atau badan hukum, hapus apabila:

a. jangka waktu blokir berakhir dan tidak diperpanjang;
b. pihak yang memohon pencatatan telah mencabut
permintaannya sebelum jangka waktu berakhir;
c. Kepala Kantor menghapus blokir sebelum jangka waktunya
berakhir; atau
d. ada perintah pengadilan berupa putusan atau penetapan.
Sita
Pencatatan Sita dilakukan terhadap hak atas tanah dalam rangka
kepentingan penyelesaian perkara di pengadilan atau penyidikan.
Pencatatan Sita diajukan paling banyak 1 (satu) kali oleh 1 (satu)
pemohon pada 1 (satu) objek tanah yang sama.
Hak atas tanah yang berada dalam keadaan disita tidak dapat
dialihkan dan/atau dibebani hak tanggungan.
Hak atas tanah yang berada dalam keadaan disita dapat di roya,
diperpanjang dan/atau diperbaharui dengan memberitahukan kepada
Ketua Pengadilan, para pihak yang berperkara dan/atau penyidik.
 SITA PERKARA
Penyitaan terhadap Buku Tanah, Surat Ukur atau data
lainnya yang diajukan oleh juru sita pengadilan atau pihak
yang berkepentingan meliputi penggugat atau tergugat dalam
rangka perlindungan terhadap objek perkara.
Diajukan oleh Juru Sita Pengadilan atau Pihak yang
berkepentingan (Penggugat/Tergugat)

SITA PIDANA
PENCATATAN Penyitaan terhadap Buku Tanah, Surat Ukur atau data
SITA lainnya yang diajukan oleh penyidik yang dipergunakan
sebagai alat bukti dalam peradilan dengan Berita Acara
Penyitaan dan tanda terima barang yang disita.
Diajukan oleh Penyidik/Penegak Hukum

SITA BERDASARKAN SURAT PAKSA

Pencatatan Sita Berdasarkan Surat Paksa diajukan oleh juru
sita pajak.
Sita Perkara mengikat pihak penggugat dan tergugat, dan berlaku
sampai dengan adanya putusan pengadilan yang telah berkekuatan
hukum tetap yang salah satu amarnya menyatakan gugatan ditolak
atau tidak dapat diterima atau mengenai pengangkatan sita maupun
penetapan penghapusan/pengangkatan sita.

Sita Pidana berlaku sampai dengan perkara yang diperiksa selesai, dan
dibuktikan dengan adanya:
a. Surat Perintah Penghentian Penyidikan (SP3) dan surat
permohonan pengangkatan sita dari penyidik; atau
b. Perkara dinyatakan selesai yang dibuktikan dengan putusan yang
telah berkekuatan hukum tetap.

Sita Berdasarkan Surat Paksa berlaku sampai dengan:

a. penanggung pajak telah melunasi biaya penagihan pajak dan
utang pajak;
b. berdasarkan putusan pengadilan; atau
c. putusan badan penyelesaian sengketa pajak atau ditetapkan lain
oleh menteri yang berwenang atau kepala daerah.
 PELAYANAN HAK TANGGUNGAN TERINTEGRASI SECARA
ELEKTRONIK

Dasar Hukum: Permen ATR/Ka.BPN No. 9 Th. 2019 Tentang Pelayanan Hak
Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik

Ratio Legis:
1. Untuk meningkatkan pelayanan hak tanggungan yang memenuhi asas
keterbukaan, ketepatan waktu, kecepatan, kemudahan dan keterjangkauan dalam
rangka pelayanan publik
2. Untuk menyesuaikan perkembangan hukum, teknologi dan kebutuhan masyarakat
Maka perlu memanfaatkan teknologi informasi agar prosedur pelayanan hak tanggungan dapat
terintegrasi secara elektronik sehingga menjadi lebih efektif dan efisien;

Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik atau yang disebut Sistem HT-el
adalah serangkaian proses pelayanan hak tanggungan dalam rangka pemeliharaan data
pendaftaran tanah yang diselenggarakan melalui sistem elektronik yang terintegrasi.

Ruang lingkup Permen ATR/Ka.BPN ttg HT-el meliputi:

a. penyelenggaraan sistem pelayanan Hak Tanggungan terintegrasi secara elektronik;
b. mekanisme pelayanan hak tanggungan terintegrasi secara elektronik;
c. penundaan layanan; dan
d. validasi data.
Sistem HT-el diselenggarakan oleh Kantor Pertanahan, diselenggarakan secara
bertahap, oleh Menteri sesuai dengan kesiapan data pendukung
Sistem HT-el diselenggarakan secara andal dan aman serta bertanggung jawab
terhadap beroperasinya sistem elektronik.
Sistem HT-el merupakan sistem yang tersertifikasi dari instansi yang berwenang

Jenis layanan Hak Tanggungan yang dapat diajukan melalui Sistem HT-el, meliputi:
a. pendaftaran Hak Tanggungan;
b. peralihan Hak Tanggungan; Ps. 6 Permen ATR/Ka.BPN
No. 9 Th. 2019
c. perubahan nama kreditor; dan
d. penghapusan Hak Tanggungan.
Pengguna layanan Sistem HT-el, meliputi:
a. perseorangan/badan hukum selaku kreditor sebagaimana diatur dalam
peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai Hak Tanggungan; dan
b. Aparatur Sipil Negara Kementerian yang bertugas melayani Hak Tanggungan.

Perseorangan/badan hukum pengguna layanan HT-el harus menjadi Pengguna

Terdaftar pada Sistem HT-el dengan melakukan pendaftaran pada Sistem HT-el
dengan syarat meliputi:
a. mempunyai domisili elektronik;
b. Surat Keterangan Terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan;
c. pernyataan pemenuhan persyaratan dan kriteria serta persetujuan ketentuan
sebagai Pengguna Terdaftar; dan
d. syarat lainnya yang ditentukan oleh Kementerian.

Kementerian melakukan verifikasi atas pendaftaran pengguna layanan HT-el dan

berhak menolak pendaftaran dimaksud.
 Mekanisme Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik

Pengguna Terdaftar mengajukan permohonan layanan Hak Tanggungan secara

elektronik melalui Sistem HT-el yang disediakan oleh Kementerian.
Persyaratan permohonan layanan Hak Tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
Selain persyaratan pemohon membuat Surat Pernyataan mengenai
pertanggungjawaban keabsahan dan kebenaran data Dokumen Elektronik yang
diajukan.
Persyaratan permohonan dibuat dalam bentuk Dokumen Elektronik.
Persyaratan berupa Sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun HARUS ATAS NAMA DEBITOR.
Asli dokumen persyaratan permohonan wajib disimpan oleh pemohon.

Dalam hal permohonan layanan berupa pendaftaran Hak Tanggungan, persyaratan

pemohonan yang berupa APHT disampaikan oleh PPAT dalam bentuk Dokumen
Elektronik, melalui sistem elektronik yang terintegrasi dengan Sistem HT-el.

Permohonan layanan yang telah diterima oleh Sistem HT-el diberikan tanda bukti
pendaftaran permohonan yang diterbitkan oleh sistem, yang paling sedikit memuat:
a. nomor berkas pendaftaran permohonan;
b. tanggal pendaftaran permohonan;
c. nama pemohon; dan
d. kode pembayaran biaya layanan.
 Hasil layanan Hak Tanggungan melalui Sistem HT-el berupa:
a. Sertipikat Hak Tanggungan; dan
b. Catatan hak tanggungan pada buku tanah dan Sertipikat Hak Atas Tanah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Hasil layanan berupa Dokumen Elektronik yang diterbitkan oleh Sistem HT-el.
Untuk menjaga keutuhan dan keautentikan Dokumen Elektronik, Sertipikat Hak
Tanggungan yang diterbitkan oleh Sistem HT-el diberikan tanda tangan
elektronik.
Tanda Tangan Elektronik dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
Penerbitan hasil layanan Hak Tanggungan dilakukan pada hari ke-7 (tujuh)
setelah pengajuan permohonan terkonfirmasi.

Sebelum hasil layanan Hak Tanggungan diterbitkan, Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat
yang ditunjuk harus memeriksa konsep sertipikat HT-el dan dokumen kelengkapan
permohonan.
Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk bertanggung jawab secara
administratif atas hasil layanan Hak Tanggungan.
Dalam hal Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk tidak melakukan
pemeriksaan, Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk dianggap memberikan
persetujuan.
Layanan Hak Tanggungan dikenakan biaya sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan mengenai Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada
Kementerian.
Setelah mendapatkan bukti pendaftaran permohonan, pemohon melakukan
pembayaran biaya melalui bank persepsi paling lambat 3 (tiga) hari setelah tanggal
pendaftaran permohonan.
Permohonan diproses setelah data permohonan dan biaya pendaftaran
permohonan terkonfirmasi oleh sistem elektronik.
Dalam hal pembayaran biaya pendaftaran oleh pemohon tidak terkonfirmasi oleh
sistem, pemohon dapat melakukan konfirmasi secara langsung ke Kantor
Pertanahan atau Layanan Pengaduan.
Dalam hal jangka berakhir dan Pemohon tidak melakukan pembayaran maka
permohonan dinyatakan batal.
Perbaikan Sertifikat HT
Dalam hal terjadi kesalahan pengisian data dalam permohonan pelayanan Hak
Tanggungan melalui Sistem HT-el yang diketahui setelah sertipikat diterbitkan,
pemegang sertipikat dapat mengajukan perbaikan atas Sertipikat Hak Tanggungan.
Permohonan perbaikan Sertipikat Hak Tanggungan diajukan melalui Sistem HT-el
paling lama 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal Sertipikat Hak Tanggungan
diterbitkan.
Perbaikan Sertipikat Hak Tanggungan dikenakan biaya penggantian sertipikat
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai Penerimaan
Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Kementerian.
Sertipikat Hak Tanggungan yang telah diterbitkan dinyatakan status quo sejak
permohonan perbaikan diterima oleh Sistem HT-el.
Dalam hal perbaikan Sertipikat Hak Tanggungan telah diterbitkan, Sertipikat Hak
Tanggungan sebelumnya dinyatakan tidak berlaku.
Tanggung Jawab Pelaksanaan Layanan HT-el
Pelaksanaan pelayanan hak tanggungan yang dilaksanakan melalui Sistem HT-el
menjadi tanggung jawab Kepala Kantor Pertanahan.
Kebenaran materiil dokumen yang menjadi dasar hasil layanan Sistem HT-el bukan
merupakan tanggung jawab Kantor Pertanahan.
Dalam hal terdapat dokumen yang dinyatakan palsu dan digunakan sebagai dasar
penerbitan Sertipikat Hak Tanggungan, maka pegawai Kantor Pertanahan tidak
dapat dikenai pertanggungjawaban secara hukum.
Dokumen yang dinyatakan palsu sepenuhnya menjadi tanggung jawab pemohon
baik pidana maupun perdata.
 Pemegang Sertipikat Hak Tanggungan dilarang:
a. mengubah isi, melakukan manipulasi, penciptaan, perubahan, penghilangan,
perusakan Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik dengan tujuan
agar Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik tersebut dianggap
seolah-olah data yang otentik; dan/atau
b. menggandakan, mendistribusikan dan/atau mentransmisikan, memindahkan
atau mentransfer, yang mengakibatkan terbukanya Informasi Elektronik
dan/atau Dokumen Elektronik atau salinannya kepada pihak lain yang tidak
terkait dalam perbuatan hukum Hak Tanggungan.
Pemegang Sertipikat Hak Tanggungan yang melakukan pelanggaran dikenakan
sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pengguna Terdaftar atau pemegang Sertipikat Hak Tanggungan yang melakukan

pelanggaran dan/atau tidak memenuhi kewajiban dapat dikenakan sanksi berupa:
a. penutupan hak akses sementara atau permanen; dan/atau
b. pembatalan Sertipikat Hak Tanggungan.
Penundaan Layanan
Dalam hal pelayanan Hak Tanggungan telah diterima oleh Sistem HT-el, dan dalam
jangka waktu proses pelayanan terdapat permohonan sita dan/atau blokir yang
belum dicatatkan dalam buku tanah, proses pelayanan Hak Tanggungan melalui
Sistem HT-el ditunda.
Dalam hal penundaan lebih dari hari ketujuh sejak pelayanan Hak Tanggungan telah
diterima oleh Sistem HT-el, proses pelayanan melalui Sistem HT-el dinyatakan batal.
Penundaan proses pelayanan dan/atau pembatalan pelayanan diberitahukan kepada
pemohon melalui Sistem HT-el, Domisili Elektronik dan/atau media elektronik
lainnya.
Dalam hal terjadi keadaan darurat di luar kendali manusia (force majeure) dan/atau
keadaan tertentu yang menyebabkan Sistem HT-el terganggu dan hasil layanan Hak
Tanggungan tidak dapat diterbitkan, maka proses pelayanan Hak Tanggungan
melalui Sistem HT-el dinyatakan batal.
Pembatalan pelayanan diberitahukan kepada pemohon melalui Sistem HT-el,
Domisili Elektronik dan/atau media elektronik lainnya.
Dalam hal pelayanan Hak Tanggungan dinyatakan batal dan pemohon telah
melakukan pembayaran biaya layanan, biaya layanan dapat dikembalikan kepada
pemohon.
 BENTUK SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH
Dasar Hukum: Permen ATR/Ka.BPN No.7/2019 Tentang Perubahan Kedua Atas
PMNA/Ka.BPN 3/1997
BENTUK SERTIPIKAT UNTUK TANAH WAKAF
BENTUK SERTIPIKAT HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN
BENTUK SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN
 PENATAUSAHAAN TANAH ULAYAT KESATUAN MASYARAKAT
HUKUM ADAT

Dasar Hukum: Permen ATR/Ka.BPN No.18/2019 Tentang Tata Cara

Penatausahaan Tanah Ulayat Kesatuan Masyarakat Hukum Adat

 Kesatuan Masyarakat Hukum Adat adalah sekelompok orang yang memiliki

identitas budaya yang sama, hidup secara turun temurun di wilayah
geografis tertentu berdasarkan ikatan asal usul leluhur dan/atau kesamaan
tempat tinggal, memiliki harta kekayaan dan/atau benda adat milik bersama
serta sistem nilai yang menentukan pranata adat dan norma hukum adat
sepanjang masih hidup sesuai perkembangan masyarakat dan prinsip Negara
Kesatuan Republik Indonesia.
 Hak Ulayat Kesatuan Masyarakat Hukum Adat atau yang serupa itu adalah
hak Kesatuan Masyarakat Hukum Adat yang BERSIFAT KOMUNAL untuk
menguasai, mengelola dan/atau memanfaatkan, serta melestarikan wilayah
adatnya sesuai dengan tata nilai dan hukum adat yang berlaku.
 Tanah Ulayat Kesatuan Masyarakat Hukum Adat adalah tanah persekutuan
yang berada di wilayah masyarakat hukum adat yang menurut
kenyataannya masih ada.
 Pelaksanaan Hak Ulayat Kesatuan Masyarakat Hukum Adat atas Tanah di
wilayahnya sepanjang pada kenyataannya masih ada, dilakukan oleh Kesatuan
Masyarakat Hukum Adat yang bersangkutan menurut ketentuan hukum adat
setempat
 Hak Ulayat Kesatuan Masyarakat Hukum Adat dianggap masih ada, apabila
memenuhi kriteria tertentu meliputi unsur adanya:
a. masyarakat dan lembaga Hukum Adat;
b. wilayah tempat Hak Ulayat berlangsung;
c. hubungan, keterkaitan, dan ketergantungan Kesatuan Masyarakat Hukum
Adat dengan wilayahnya; dan
d. kewenangan untuk mengatur secara bersama-sama pemanfaatan Tanah di
wilayah Kesatuan Masyarakat Hukum Adat yang bersangkutan, berdasarkan
hukum adat yang masih berlaku dan ditaati masyarakatnya.

 Kesatuan Masyarakat Hukum Adat harus memenuhi syarat:

a.secara nyata masih hidup baik yang bersifat teritorial, genealogis, maupun
yang bersifat fungsional;
b.sesuai dengan perkembangan masyarakat; dan
c.sesuai dengan prinsip Negara Kesatuan Republik Indonesia.
 Pelaksanaan Hak Ulayat Kesatuan Masyarakat Hukum Adat tidak berlaku
terhadap bidang-bidang tanah yang pada saat ditetapkannya:
a. sudah dipunyai oleh perseorangan atau badan hukum dengan sesuatu
hak atas tanah; atau
b. yang sudah diperoleh atau dibebaskan oleh instansi pemerintah, badan
hukum atau perseorangan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
 Untuk menjamin kepastian hukum, Pemerintah menyelenggarakan
penatausahaan Tanah Ulayat Kesatuan Masyarakat Hukum Adat di seluruh
wilayah Republik Indonesia.
 Penatausahaan Tanah Ulayat Kesatuan Masyarakat Hukum Adat dilakukan
berdasarkan penetapan pengakuan dan perlindungan Kesatuan Masyarakat
Hukum Adat
 Permohonan penatausahaan Tanah Ulayat Kesatuan Masyarakat Hukum Adat
diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat.
 Penatausahaan Tanah Ulayat Kesatuan Masyarakat Hukum Adat, meliputi
pengukuran, pemetaan dan pencatatan dalam daftar tanah.
 Apabila rekan-rekan merasa tulisan ini
dapat memberikan manfaat,
maka bagikanlah tulisan ini kepada
rekan-rekan yang lain

Jika seseorang meninggal dunia, maka terputuslah

amalannya kecuali tiga perkara (yaitu) :
1. sedekah jariyah,
2. ilmu yang dimanfaatkan
3. do’a anak yang sholeh
(HR Muslim)
 TERIMA KASIH,
SELAMAT BELAJAR
&
SEMOGA SUKSES