Mata Kuliah : Analisis Finansial

Tanggal Penyerahan : 12 Juni 2021

Dosen : Reza Martiani Surdira, ST., MT

LAPORAN ANALISIS FINANSIAL

PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN BRUVANA DI KOTA
MEDAN
Tugas ini disusun guna memenuhi nilai tugas mata kuliah Analisis Finansial

Disusun Oleh :
Yhossy Buge Mahrezeki (183060061)

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS PASUNDAN
BANDUNG
2021
 BAB 1
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kota-kota besar di negara-negara berkembang umumnya mengalami laju
pertumbuhan penduduk yang pesat sebagai akibat dari faktor-faktor alami yaitu
kelahiran dan terutama juga pengaruh dari perpindahan penduduk yang sangat
pesat dari desa ke kota (urbanisasi). Laju pertumbuhan penduduk yang pesat ini
tentu akan membawa beragam permasalahan di daerah perkotaan seperti
kemacetan dan kesemrawutan kota, kemiskinan, meningkatnya kriminalitas,
munculnya pemukiman kumuh atau daerah slum (slum area) terutama pada
lahanlahan kosong seperti jalur hijau disepanjang bantaran sungai, bantaran rel
kereta api, taman-taman kota maupun di bawah jalan layang.

Pemukiman kumuh (daerah slum) adalah daerah yang sifatnya kumuh

tidak beraturan yang terdapat di daerah perkotaan. Keberadaan permukiman
kumuh menjadi salah satu indikator gagalnya pemerintah dalam melaksanakan
program pembangunan perumahan dan tata ruang kota yang berkelanjutan. Selain
menimbulkan keruwetan tata ruang kota maka padatnya permukiman kumuh di
sepanjang bantaran sungai, bantaran rel kereta api, areal pemakaman umum, di
bawah jembatan maupun jalan layang ini juga berdampak bagi lingkungan hidup,
kesehatan dan standar hidup warga perkotaan, serta rawan menimbulkan tindak
kejahatan

Medan sebagai ibu kota Provinsi Sumatera Utara telah berkembang

menjadi pusat perekonomian daerah dan regional yang penting dan utama di
Pulau Sumatera. Pertumbuhan ekonomi kota sebesar 7,69% per tahun
menyebabkan warga desa semakin hari semakin terhisap oleh magnet ekonomi
Kota Medan. Migrasi ini terjadi karena terjadinya surplus jumlah sumber daya
manusia yang terdapat di pedesaan dan adanya peluang kerja di perkotaan.
Derasnya arus migrasi ke kota Medan menimbulkan sejumlah persoalan, antara
lain adalah masih tingginya persentase jumlah warga miskin di Medan.

Berdasarkan data yang di keluarkan BPS kota Medan, persentase jumlah

warga miskin pada tahun 2010 adalah 10,05%. Hal ini disebabkan pertumbuhan
dan pembangunan wilayah tidak mampu mengatasi terjadinya kesenjangan
pendapatan antara masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dengan yang
berpenghasilan tinggi. Masyarakat berpenghasilan rendah sangat sulit
memperoleh yang layak huni dan terjangkau, sehingga salah satu masalah terbesar
penataan kota Medan adalah penataan pemukiman padat (Daulay,2012).

1.2 Rumusan Masalah

Laju pertumbuhan penduduk yang pesat ini tentu membawa berbagai
macam masalah, salah satunya adalah munculnya pemukiman kumuh atau daerah
slum (slum area) terutama pada lahan-lahan kosong seperti jalur hijau disepanjang
bantaran sungai, bantaran rel kereta api, tamantaman kota maupun di bawah jalan
layang. Hal ini lah yang menyebabkan kualitas pemukiman cenderung menurun.

Keadaan sosial ekonomi penduduk di permukiman kumuh berkaitan erat

dengan penentuan kualitas lingkungan hidup (tingkat kesejahteraan) dalam
kehidupan bermasyarakat yang pada akhirnya turut serta mempengaruhi kondisi
fisik dimana mereka bertempat tinggal. Rendahnya tingkat pendidikan, jenis
pekerjaan dan pendapatan masyarakat di permukiman kumuh mempunyai
pengaruh yang sangat luas terhadap prilaku sosial, ekonomi dan budaya yang
berpengaruh terhadap tingkat kualitas pemukiman penduduk.

1.3 Tujuan dan Sasaran

Tujuan dan sasaran dari penyusunan laporan ini sebagai berikut:
1.3.1 Tujuan
Tujuan penyusunan laporan ini yaitu untuk mengetahui pembiayaan
pembangunan perumahan Bruvana di Kota Medan serta profit atau keuntungan
yang bisa di hasilkan.
1.3.2 Sasaran
Adapun sasaran yang ingin dicapai dalam penyusunan laporan ini, yaitu :
 Merumuskan pembiayaan pembangunan perumahan Bruvana di dimulai
dari biaya yang dikeluarkan sampai pendapatan yang dihasilkan.
 Menganalisis pembiayaan pembangunan perumahan Bruvana dengan
melihat Cash Flow dan NPV.
1.4 Ruang Lingkup
1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah
Ruang lingkup wilayah kajian tepatnya berada di Kecamatan Medan
Tuntungan, Kota Medan.
Luas Wilayah Kota Medan Menurut Kecamatan
N Kecamatan Luas (Km2)
o
1 Medan Tuntungan 20,68
2 Medan Johor 14,58
3 Medan Amplas 11,19
4 Medan Denai 9,05
5 Medan Area 5,52
6 Medan Kota 5,27
7 Medan Maimun 2,98
8 Medan Polonia 9,01
9 Medan Baru 5,84
10 Medan Selayang 12,81
11 Medan Sunggal 15,44
12 Medan Helvetia 13,16
13 Medan Petisah 6,82
14 Medan Barat 5,33
15 Medan Timur 7,76
16 Medan Perjuangan 4,09
17 Medan Tembung 7,99
18 Medan Deli 20,84
19 Medan Labuan 36,67
20 Medan Marelan 23,82
21 Medan Belawan 26,25
Jumlah 265,10
1.4.2 Ruang Lingkup Substansi
Materi yang diterangkan dalam laporan ini yaitu mengenai Analisis
Finansial terhadap proyek pembangunan perumahan Bruvana yaitu dengan
melihat analisis NPV.
 BAB 2
TINJAUAN TEORI

2.1 Pengertian Analisis Finansial

Menurut Husnan Suswarsono (2000) analisis finansial merupakan suatu
analisis yang membandingkan  antara biaya dan manfaat  untuk menentukan
apakah  suatu bisnis akan menguntungkan selama umur bisnis. Hasil finansial
sering disebut dengan istilah “private returns”. Beberapa hal lain yang harus
diperhatikan dalam analisis finansial ialah waktu didapatkannya returns sebelum
pihak-pihak yang berkepentingan dalam pembangunan proyek kehabisan modal.
Hal-hal yang dilakukan dalam analisis finansial meliputi:
– Menghitung Biaya Modal Investasi (CAPEX) dan Modal Kerja
– Menghitung Biaya Operasi (OPEX)
– Menghitung Proyeksi Pendapatan
– Membuat Model Aliran Dana (Cash Flow Model)
– Menentukan Kriteria Keekonomian suatu proyek
• Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value = NPV)
• Laju Pengembalian Internal (Internal Rate of Return/IRR)
• Periode Pengembalian (Payback Period)
– Melakukan Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis)
Biaya investasi adalah biaya-biaya untuk investasi peralatan-peralatan
utama dan peralatan-peralatan pendukung, biaya investasi untuk kegiatan
pengembangan (FS, Basic Design), investasi untuk penggantian (replacement),
infrastruktur, utilities dan lain-lain. Biaya Modal Kerja (Working Capital)adalah
biaya yang harus disediakan untuk memenuhi kebutuhan biaya produksi sampai
dengan suatu waktu dimana perusahaan bisa memperoleh pendapatan dari hasil
penjualan produk yang dapat digunakan untuk membiayai produksinya. Sumber
dana bisa dari hutang/pinjaman dari bank dan modal sendiri (equitas).
2.2 Metode Analisis Finansial
Dalam materianalisis financial pada laporan ini digunakan analisis dengan
Cash Flow dan NPV.
2.2.1 Cash Flow
Analisis cash flow merupakan analisis yang berhubungan dengan
pendapatan atau keuntungan yang ditimbulkan karena adanya pembelanjaan dan
atau investasi. Apabila analisis cash flow memperhitungkan nilai waktu dari uang
maka disebut dengan Discounted Cash Flow (DCF). Cash flow biasanya dihitung
dengan basis perhitungan tahun dengan tujuan evaluasi, yang ditentukan melalui
pengurangan cash outflow dari cash inflow yang dihasilkan dari kegiatan
investasi.
Untuk menghitung aliran dana, diperlukan data-data mengenai:
 Biaya investasi.
 Biaya operasi.
 Keuntungan bersih (net profit).
 Depresiasi.
 Biaya revitalisasi.
2.2.2 NPV (Net Present Value)
Net Present Value atau biasa disingkat dengan NPV adalah merupakan
kombinasi pengertian present value penerimaan dengan present value
pengeluaran. NPV merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang
telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai
diskon faktor, atau dengan kata lain merupakan arus kas yang diperkirakan pada
masa yang akan datang yang didiskonkan pada saat ini.Untuk menghitung NPV
diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan
serta perkiraan manfaat/benefit dari proyek yang direncanakan.
Indikator utama yang digunakan untuk menentukan kelayakan ekonomi
dalam investasi salah satunya adalah NPV (Net Present Value).”Net Present
Value” (NPV), merupakan investasi yang dianggap mempunyai kelayakan bila
hasil-hasil evaluasi memberikan NPV yang positif.
  Present Value (PV) adalah nilai sekarang dari penerimaan (uang) yang
akan didapat pada tahun mendatang.
 Net Present Value (NPV) adalah selisih antara penerimaan dan
pengeluaran per tahun.
Rumus Matematis :
NPV = Ao + (A1 / (1 + r))
Dimana :
Ao = Nilai awal investasi;
A1 = Nilai penerimaan dari investasi;
r = Tingkat suku bunga yang relevan.
Pada tabel berikut ditunjukkan arti dari perhitungan NPV terhadap
keputusan investasi yang akan dilakukan.
Berkaitan dengan investasi (modal) yang akan ditanamkan, maka diperlukan
pedoman untuk dapat dengan bijak menilai investasi tersebut dan pedoman
tersebut yang dapat dipakai sebagai panduan adalah:
 Terima investasi yang diharapkan bilamana memberikan NPV positif.
 Terima investasi yang memberikan IRR yang lebih besar daripada tingkat
keuntungan yang diisyaratkan.
Tentu saja penyajian konsep ini berlaku bilamana kondisi pasar uang dan
pasar modal yang sempurna dengan catatan:
 Tingkat suku bunga yang ada adalah stabil dan sama, tidak berfluktuatif.
 Tidak adanya pihak yang dominan untuk mempengaruhi pasar.
 Kondisi diluar transaksi keuangan yang ada adalah stabil.
2.3 Sistem Pembiayaan Pembangunan Perumahan
Sistem pembiayaan perumahan adalah mekanisme dan proses yang
melibatkan berbagai pelaku dalam mengalirkan dana dari pihak pemilik dana
(investor) ke pihak yang membutuhkan pendanaan (peminjam) untuk memenuhi
kebutuhan dan atau memiliki hunian melalui lembaga intermediary. Sistem
pembiayaan perumahan di Indonesia mengakomodasi tidak hanya pembiayaan
formal, yaitu pembiayaan yang bersandar pada lembaga formal (bank, perusahaan
pembiayaan) dalam mengalirkan dan/atau memenuhi kebutuhan pendanaan guna
pemenuhan kebutuhan hunian, tetapi juga pembiayaan informal perumahan yaitu
pembiayaan yang bersandar pada lembaga informal, seperti pembiayaan berbasis
komunitas (koperasi, arisan) serta hubungan baik antar teman dan berbasis
kekeluargaan.

Perolehan rumah oleh setiap orang berbeda-beda, ada yang memiliki rumah
dengan membeli secara tunai, membeli rumah melalui kredit/pembiayaan
pemilikan rumah (KPR), membangun secara bertahap baik dengan biaya sendiri
maupun dengan mengajukan pembiayaan ke lembaga keuangan, serta kontrak
atau sewa. Perbedaan cara perolehan rumah diakibatkan tingkat kemampuan
finansial/keuangan setiap orang tidak sama.
 BAB 3
GAMBARAN UMUM

3.1 Gambaran Umum Perumahan Bruvana

Perumahan Bruvana terletak di Kelurahan Tanjung selamat, sekitar 13 km
dari Kota Medan, yang merupakan kawasan perumahan kepadatan sedang di Kota
Medan. Salah satu kelebihan dari perumahan Bruvana teterletak tidak terlalu jauh
dari pusat Kota Medan serta akses yang akan dilalui sangat mudah karena berada
di pusat kota. Serta sangat nyaman untuk dilalui dengan jalan kaki bahkan dapat
dilalui oleh kendaraan bermotor baik roda dua, roda empat
Perumahan Bruvana terletak di Kecamatan Medan Tuntungan, diharapkan
dapat mempermudah pemiliknya dalam melakukan aktivitas karena letaknya tidak
terlalu jauh dengan perkatoran, jasa komersil, wisata, dan sebagainya dan tidak
terlalu dengan dengan perkotaan sehingga ada rasa nyaman jika bertempat tinggal
di Kecamatan Medan Tuntungan.
Peta Pola
Ruang
Medan
3.2 Pembiayaan Proyek Pembangunan Perumahan Bruvana
Perumahan yang dibangun diatas lahan seluas 20.000 m2 memiliki. Fasilitas
yang Anda dapat dinikmati di perumahn ini adalah:
 Dilengkapi dengan CCTV
 Parkiran
 Mushola
 Kolam bermain
 Taman Mini
 TPS
 Pos Satpam
 Mini Market
 dll
Tabel Distribusi Penggunaan lahan
No Penggunaan Persentase Luas (M²)
1 lahan 100% 20.000
2 Luas Bangunan 60% 12.000
3 akses 15% 3.000
4 RTH,Fasilitas(Lapangan Olahraha,
Kolam Renang, Mini Market, 25% 5.000
Parkir,dll)
Pembagian Bangunan 60 Unit 200
5 Kavling 30% 17550
Sumber : Hasl Analisis 2021

Adapun rincian pembiayaan proyek pembangunan, yaitu :

1. Lahan : Rp.40.000.000.000,-
2. Perizinan : Rp.2.000.000.000,-
3. Keseluruhan Biaya Konstruksi : Rp. 2.033.000.000,-
4. Operasi dan Pemeliharaan : Rp.1.000.000 + 2% per-
tahun
5. Gaji Karyawan @2 : Rp. 2.000.000/orang + 5%
per- 3 tahun
6. Promosi : Rp.1.000.000.-
 BAB 4
ANALISIS

Pembangunan perumahan Bruvana dengan luas 20.000 m2 dengan

pendapatan bersumber dari hasil dari penjualan setiap unit rumah serta penyewaan
fasilitas seperti lapangan olahraga, kolam renang, dll dengan kenaikan 3% per-
tahunnya.
Analisis yang dilakukan dalam analisis finansial rencana proyek
pembangunan perumahan air ini dapat dilakukan dengan beberapa tahap, yaitu :
1) Asumsi (Lahan, biaya konstruksi/m2, proyeksi harga jual, biaya
penyewaan fasilitas dan proyeksi pendapatan/tahun).
2) Rincian Biaya Pengeluaran.
3) Rincian Pendapatan yang dihasilkan.
4) Analisis (cash flow dan NPV)
Tabel Asumsi Proyek Pembangunan Perumahan Bruvana

Asumsi Satuan Rp

Lahan m2 40.000.000.000

Total Biaya Konstruksi Rp 2.033.000.000

Penyewaan Fasilitas Rp 5.000.000/tahun*

Harga Rumah Rp 1.350.000.000/Unit*

Gaji Karyawan Rp 2.000.000/orang**

Perawatan Rp 1.000.000/tahun***

Proyeksi Hasil Pendapatan Rp 81.000.000.000*1

Sumber : Rincian Biaya Proyek Pembangunan Perumahan Bruvana
Keterangan : * = diasumsikan setiap tahun mengalami kenaikan sebesar 5%
**= diasumsikan setiap 3 tahun mengalami kenaikan sebesar 5%
*** = diasumsikan setiap tahun mengalami kenaikan sebesar 2%
*1 = asumsi 60 unit rumah terjual
 BAB 5
KESIMPULAN
Dari hasil analisis dapat diketahui bahwa pembangunan perumahan
Bruvana dengan jangka waktu 13 tahun dan biaya-biaya yang telah di peroleh
serta pendapatan yang di peroleh setiap tahunnya layak untuk dibangun.
Dengan biaya awal yaitu Rp. 44,039,000,000 -, dan pendapatan pada tahun awal
sebesar Rp. 20,255,000,000, dari hasil penyewaan fasilitas selama 13 tahun yaitu
Rp. 5,408,979,282, serta keuntungan selama 11 tahun terhitung dari tahun ke 3
hingga tahun ke 13 yaitu sebesar Rp 199,732,502,030.
Berdasarkan perhitungan analisis proyek taman bermain tersebut, maka
BEP didapatkan pada tahun ke 3 dan tahun seterusnya merupakan keuntungan.
Oleh karena ini dapat di simpulkan bahwa pembangunan Perumahan Bruvana ini
menguntungkan dengan jangka waktu balik modal pada tahun ke 8 dan
keuntungan yang terus bertambah sampai ke tahun 13.