PROPOSAL BISNIS KONSTRUKSI

DEVELOPER BANGUNAN HOTEL

DISUSUN OLEH :

KELOMPOK 7

NUR AMALINA 210101161200

NARISMA RIZKI AZHARI 210101161200
ANA THERESIA BR SINULINGGA 21010116120063
RESTI FITTRIANA ROUS 21010116120075

DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS DIPONEGORO
SEMARANG
2019
PROPOSAL BISNIS KONSTRUKSI
PEMBANGUNAN SATRIA HOTEL
(PT. ABC)
 DAFTAR ISI

BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang..............................................................................
1.2. Tujuan..........................................................................................
1.3. Manfaat........................................................................................
BAB II PRODUK
2.1. Spesifikasi Produk.........................................................................
2.2. Gambaran Produk..........................................................................
2.3. Rencana Pengembangan Produk...................................................
BAB III ANALISIS PASAR
3.1. Analisis Potensi Pasar...................................................................
3.2. Analisis Pelanggan/Konsumen.....................................................
3.3. Analisis Kompetitor......................................................................
BAB IV PEMASARAN
4.1. Program Pemasaran......................................................................
4.2. Cara Pembayaran..........................................................................
BAB V OPERASIONAL
5.1. Tahapan Produksi sampai dengan Penjualan...............................
5.2. Lokasi Usaha................................................................................
BAB VI STRUKTUR ORGANISASI
BAB VII KEUANGAN
7.1. Sumber Dana Investasi.................................................................
7.2. Peruntukkan Dana Investasi.........................................................
7.3. Skema Keuntungan.......................................................................
7.4. Rencana Anggaran Biaya.............................................................
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Pembangunan Satria Hotel ini merupakan sebuah rencana bisnis
untuk membangun sebuah hotel yang berfungsi sebagai hotel transit Non
Bintang. Lokasi pembangunan Satria Hotel direncanakan akan dibangun
di wilayah kota yang ramai agar dapat dengan mudah orang mencari
tempat bermalam. Dalam merencanakan sebuah bisnis dibutuhkan suatu
analisis baik internal maupun analisis eksternal dari lingkungan usaha.
Untuk merencanakan sebuah bisnis dibutuhkan juga sebuah perencanaan
strategi, pembiayaan, pemasaran, sumber daya manusia dan operasional
agar bisnis tersebut dapat bertahan dan bersaing.

Rencana bisnis ini merupakan suatu bisnis yang berupa produk dan
jasa di bidang pelayanan yaitu bisnis hotel yang termasuk kedalam
kategori City Hotel karena terbatasnya jumlah City Hotel yang memiliki
pelayanan dan fasilitas yang baik serta memiliki harga yang terjangkau
oleh masyarakat kelas ekonomi menengah ke bawah, yang memiliki
demand akan kebutuhan City Hotel cukup tinggi. Dengan adanya peluang
di industri ini maka PT. ABC memberanikan diri terjun ke dalam kanca
bisnis perhotelan dengan positioning yang berbeda guna merebut pangsa
pasar ekonomi menengah ke bawah.

1.2. Tujuan
Menjadikan Hotel Satria sebagai Hotel Non Bintang, hotel yang
menjamin kepuasan pelanggan yang meliputi produk dan pelayanan serta
harga yang kompetitif.

1
1.3. Manfaat
a. Memberikan lapangan pekerjaan. Dengan adanya Satria Hotel ini
akan membuka lapangan pekerjaan bagi masyarakat sekitar untuk
meningkatkan taraf hidup mereka. Hotel juga membantu pemerintah
dalam mengurangi angka penggangguran.
b. Menjadi tempat peristirahatan.

2
 BAB II

PRODUK

2.1. Spesifikasi Produk

Produk hotel seperti jasa kamar, makanan dan minuman
merupakan sumber pendapatan yang penting dan berarti bagi hotel.
Produk jasa kamar memberi kontribusi sebesar 60 % dari total pendapatan
hotel, sedangkan makanan dan minuman memberikan kontribusi sebesar
40 % (Laventhol & Horwarth, 1984).

Salah satu fasilitas yang disajikan adalah dengan konsep modern

minimalis dengan mengadopsi budaya oriental merupakan salah satu
keunikan dari Satria Hotel. Selain itu terdapat restauran yang cukup besar,
lounge bar, serta fasilitas spa juga salah satu sari keunikan hotel ini.

Lokasi Staria Hotel ini merupakan lokasi yang strategis dan

mendukung positioning hotel dan sangat mudal dijangkau dikarenakan
berada dijalur utama. Mudah diakses hanya dengan menggunakan
angkutan umum dapat mencapai lokasi.

Hotel ini akan didirikan didaerah kabupaten Cianjur yang meliputi

sebuah wilayah yang luasnya 350.148 hektar yang meliputi 83.034 Ha
(23,71 %) berupa hutan produktif dan konservasi, 58,101 (16,59 %)
berupa tanah pertanian lahan basah, 97,227 Ha (27,76) berupa lahan
pertanian kering dan tegalan, 57,735 Ha (16,49) berupa tanah perkebunan,
3.500 Ha (0,10 %) berupa tanah dan penggembalaan / pekarangan, 1.239
Ha (0,239) Ha berupa tambak/kolam, 25.261 Ha (7,20 %) berupa
pemukiman/pekarangan dan 22.483 (6,42 %) berupa pegunungan lain-lain.
Secara geografis Kabupaten Cianjur terletak di tengah Provinsi Jawa
Barat, diantara 6⁰21'-7⁰25' Lintang Selatan dan 106⁰42' – 107⁰25' Bujur
Timur. Lokasi proyek pembangunan hotel ini berada di sekitar jalan

3
 juanda yang sering disebut By Pass yang sangat strategis untuk
pembangunan sebuah hotel. Karena jalan ini merupakan jalan
persimpangan dari daerah Bandung menuju Jakarta. Jadi hotel yang akan
di bangun di sini sangatlah strategis.

2.2. Gambaran Produk

2.3. Rencana Pengembangan Produk

Rencana pengembangan produk untuk masa yang akan datang,
pihak manajemen hotel akan berusaha selalu mencari hal-hal baru yang
menarik minat konsumennya agar dapat menginap atau tinggal beberapa
hari di Satria Hotel. Salah satu yang akan direncanakan dalam penawaran
ini adalah memberi penawaran harga diskon khusus untuk weekend atau
paket meeting room per malam nya. Atau rencana jangka panjang yang
akan selalu diterapkan misalkan jadwal diskon per bulan. Sumber daya
manusia juga merupakan faktor yang penting di bidang jasa perhotelan
karena berkaitan dengan masalah pemberian pelayanan yang terbaik
kepada tamu. Hotel membutuhkan sumber daya manusia yang handal,
loyal, dan profesional untuk dapat memenangkan persaingan bisnis dan
dalam rangka pencapaian target opersai secara keseluruhan. Kegiatan-
kegiatan lain yang menunjang kelancaran opersional memerlukan
penanganan manajemen yang terkoordinasi dengan baik da
berkesinambungan. Upaya-upaya yang perlu dilakukan oleh pihak
manajemen hotel di dalam sumber daya manusia adalah :

a. Mengadakan rekrutmen untuk memperoleh calon-calon tenaga kerja

yang terampil dan handal.
b. Melakukan pelatihan Standar Operational Procedure (SOP) kepada
semua karyawan, agar semua karyawan menegrti SOP yang berlaku di
hotel.
c. Memberikan kesempatan kepada seluruh karyawan untuk
meningkatkan jenjang karier melalui kesempatan mengikuti berbagai
pendidikan baik yang diadakan di dalam hotel maupun di luar hotel

4
d. Mengadakan penyegaran terhadap kayrawan, berupa mutasi dan
promosi.
e. Memberikan penghargaan kepada karyawan yang berprestasi, antara
lain dalam bentuk employee of the month, piagam pendidikan dan
pelatihan.
f. Mengadakan kegiatan rekreasi dan olahraga bagi karyawan.
g. Mengesahkan kembali struktur organisasi setelah mengalami
restrukturisasi, dan penyesuaian dan perubahan sesuai kebutuhan
organisasi.

5
 BAB III
ANALISIS PASAR

3.1. Analisis Potensi Pasar

Lokasi yang strategis dan tempat yang unik, nyaman dan juga
bersih menjadi dasar untuk memotivasi pelanggan atau tamu yang akan
menginap atau tinggal sementara waktu di hotel tersebut, selain itu
pelayanan dan harga yang murah juga sangat mempengaruhi kepada
motivasi pelanggan atau tamu untuk menginap. Di manajemen Satria
Hotel ini berusaha menjadikan hotel yang termasuk mempunyai strategi
yang strategis, tempat yang unik, nyaman dan bersih, serta dari sisi
pelayanan dan harga sangat baik pelayanannya dan harganya murah untuk
tipe hotel non bintang.

3.2. Analisis Pelanggan/Konsumen

Segmentasi berdasarkan demografik dilihat dari faktor usia
dominan para calon konsumen hotel yang akan dibangun adalah
konsumen dominan yang memiliki usia antara 21 – 66 tahun. Dengan
pekerjaan sebagai mahasiswa, pegawai negeri atau swasta, wiraswasta,
traveler. Baik yang sudah memiliki keluarga ataupun yang belum
menikah. Calon konsumen hotel ini tidak hanya dari penduduk atau
wisatawan nusantara tetapi juga dapat dari wisatawan manca negara yang
melakukan perjalaanan dengan cara backpaker.

Setelah melakukan segmentasi, tahap selanjutnya adalah targeting.

Targeting adalah bagaimana seorang pemasr memilih, menyeleksi, dan
menjangkau pasar. Produk dan targeting adalah sasaran (Khasali, 1998).
Target Satria Hotel ini dibagi menjadi dua segmen pasar yaitu konsumen
FIT (Free Individual Traveller), dan business traveller baik asing maupun
lokal. Target pasar Satria Hotel ini adalah para individu atau keluarga yang
sedang melakukan perjalaann wisata. Dengan demikian Satria Hotel ini
mendapatkan tamu melalui perantara biro perjalanan, perusahaan

6
 penerbangan atau tamu yang sedang melakukan perjalanan antar kota yang
membutuhkan penginapan sementara sebelum melanjutkan perjalanan
mereka. Satria Hotel juga mendapatkan tamu dari tempat-tempat hiburan
disekitar lokasi hotel. Satria Hotel ini juga mencoba berebut segmen pasar
coorprative, seperti perusahaan multilevel marketing yang akan
mengadakan acara seminar-seminar di Cianjur.

3.3. Analisis Kompetitor

Berdasarkan data yang telah disampaikan di atas, maka komposisi
pesaing yang dianggap satu level dengan hotel yang akan dibangun
adalah:

a. Hotel prima
b. Hotel Tiwi
c. Bydel Hotel
d. Hotel Leindel
e. Hotel Aden

Hotel-hotel ini dipilih karena hotel tersebut adalah hotel yang non
bintang dan memiliki fasilitas yang kurang lebih sama dengan hotel yang
akan dibangun. Selain itu hotel-hotel tersebut memiliki image sebagai
hotel yang baik. Dengan jelasnya hotel yang akan menjadi kompetitor
utama maka pihak manajemen akan lebih fokus dalam menentukan
strategi bersaing yang akan dipilih guna melawan kompetitor tersebut.

7
 BAB IV
PEMASARAN

4.1. Program Pemasaran

Rencana strategi yang akan digunakan dalam program pemasaran
adalah strategi competitive advantage, industry key success factor serta
periklanan dan promosi.
a. Industry Key Success Factor
Key success factor memperhatikan semua komponen agar dapat
berkompeten dalam menyelesaikan pekerjaan dan berkonsentrasi
dalam rangka penerimaan, agar dapat bersaing da sukses secara
financial atau memperoleh keuntungan.

Untuk dapat bertahan dan sukses di dalam industri perhotelan

ini, maka perusahaan harus menentukan dua kriteria:
 Harus memenuhi keinginan dari konsumen.
 Harus dapat bertahan dalam kompetensi.

Oleh karena itu key success factor dalam industri ini adalah

 Excellent Service. Pelayanan yang terbaik bagi para tamu hotel

karena hotel merupakan jasa yang mementingkan kepuasaan
pelayanan pada tamu.
 Sumber Daya manusia. Sumber daya manusia yang terampil, ahli
dan berpengalaman di bidang perhotelan merupakan komponen
penting untuk mengembangkan hotel dan agar hotel memiliki
keunggulan bersaing.
 Lokasi. Lokasi yang strategis, mudah dijangkau dan luas sangat
penting dalam menarik para tamu untuk menginap di hotel
tersebut.
 Fasilitas. Kelengkapan fasilitas hotel merupakan salah satu daya
tarik bagi para tamu untuk menginap d hotel tersebut.

8
b. Periklanan dan Promosi
Dalam memasarkan produk Satria Hotel menggunakan
beberapa metode antara lain dengan mengadakan iklan-iklan baik itu
media elektornik atau media massa, selain promosi ke perusahaan-
perusahann atau dinas yang berada di wilayah Cianjur dengan cara
pihak dari manajemen hotel bagian pemasaran dengan membentuk satu
tim promosi untuk menjelaskan tentang fasilitas-fasiliatas hotel, harga
dan lokasi tempat hotel berada. Dalam hal ini Satria Hotel juga
memberikan diskon khusus untuk yang kita kunjungi pada launching
pertama buka Satria Hotel.
 Media yang Digunakan
Untuk kelangsungan operasional Satria Hotel berjalan
dengan baik dan lancar, maka disiapkan suatu web Satria Hotel
yang merupakan suatu media yang digunakan dalam memasarkan
produk dan jasa hotel di Satria Hotel untuk memudahkan para
pelanggan di luar kota Cianjur. Dengan demikian para pelanggan
dapat mengetahui lokasi, fasilitas, dan harga yang ditawarkan oleh
Satria Hotel dan juga lebih memudahkan para pelanggan langsung
tertuju pada Satria Hotel untuk menginap jika mereka berkunjung
ke kota Cianjur.
 Frekuensi Penggunaan
Fokus ke media internet, maka frekuensi penggunaan
aplikasi web yang digunakan dapat diakses tanpa ada batasan,
karena dapat beroperasi 24 jam setiap harinya.
 Rencana untuk Membuat Publikasi
Dalam pempublikasian rencana pembangunan Satria Hotel
ini sangat bagus untuk mengadakan atau membuat web site tentang
satria Hotel. Ini dimaksudkan agar proses pembauran dan
informasi terhadap masyarakat luas lebih cepat terserap.

9
4.2. Cara Pembayaran

10
 BAB V
OPERASIONAL

5.1. Tahapan Produksi sampai dengan Penjualan

a. Tahap Persiapan
 Perencanaan
Proses produksi terdapat beberapa tahap, dalam bisnis ini
ada beberapa kamar yang berbeda ukuran setiap kamarnya serta
fasilitas isinya sesuai dengan tarif kamar per masing-masing
ukuran.
 Perijinan
Perijinan yang diperlukan untuk pendirian Satria Hotel
adalah sebagai berikut :
1. Surat ijin lokasi berupa Surat Ijin Tempat Usaha (SITU) oleh
kepala Daerah setempat.
2. Melakukan pendafaran ke dinas Perdagangan/Perindustrian.
3. Surat keterangan domisili dari kantor Kelurahan / Kecamatan
setempat.
4. Surat Ijin gangguan (HO) dari kepala daerah.
5. Surat Ijin mendirikan bangunan (IMB) dan ijin penggunaan
gedung.
6. Surat ijin layak sehat dari departemen kesehatan.
7. Surat Ijin dari penggunaan peralatan kereta angkut, bejana
tekan dan lainnya dari Departemen Tenaga Kerja.
8. Surat Ijin kelayakan sistem pemadam kebakaran dari dinas
pemadam kebakaran setempat.
9. Pendaftaran No Pokok Wajib Pajak (NPWP) ke dinas
perpajakan setempat.
10. Surat Ijin pendirian hotel dari departemen Pariwisata.

Setelah semua perijinan di atas didapatkan maka

pelaksanaan proyek dapat dilakukan. Selama proyek berlangsung

11
 pihak manajemen juga sudah memulai untuk tahap perekrutan
karyawan hotel untuk operasional hotel.
 Persiapan Awal/ Land Clearing atau Cut and Fill

b. Tahap Konstruksi
Desain ini dibuat berdasarkan luasnya lahan yang akan digunakan
untuk hotel ini. Desain yang dibuat terdiri dari beberapa bagian, yaitu:
 Desain Layout Lokasi
 Desain Pekerjaan Civil
 Desain Pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal
 Desain Pekerjaan Interior

Setelah desain ini jadi dan mendapat persetujuan dari para

pemegang saham baru akan dilanjutkan dengan penentuan estimasi
biaya dan estimasi waktu yang dibutuhkan untuk semua pekerjaan
proyek tersebut di atas. Jika sudah didapat estimasi besarnya biaya
dan estimasi waktu yang akan dibutuhkan untuk proyek ini maka akan
dilakukan penunjukan kontraktor dengan menggunakan sistem tender
terbuka.

Tabel 5.1
Rencana Pembagian Ruangan/Layout Hotel

Rooms
Jenis Ruangan Jumlah/Kapasitas Ukuran Total M²
M²
Standar Single 100 28 2800
Bed
Standar Twin 25 28 700
Kamar
Bed
Superior
Public Area
20 38 760
Jenis Ruangan Suite Jumlah / 5Ukuran M² 50 Total
250M²
Loker 1 50 50
Kapasitas
Kamar 10 28 280
Spa
Restaurant 100 Orang 210 210
Lounge Bar 200 Orang 350 350
Alowance 20 % dari Luas Restaurant & Lounge 112
Restaurant & Bar
Lounge Bar
Total Koridor 25 % dari Luas area yang digunakan 1378
12
Kitchen 1 110 110
Lobby 1 100 100
Back Office 1 400 400
Total Area 7500
5.2 Lokasi Usaha

13
 BAB VI
STRUKTUR ORGANISASI

Genaral
Manager

Human Food & Sales &

Front Office Finance Control House Keeping Engineering
Department Resource Department Beverage Marketing Department Department
Department Department Department

Laundry &
Front Desk Training & Purchasing Kitchen Public Relation
Public Relation & Mekanik &
Room
Security & Promotion
Promotion Elektrik
Attendance

Telepon Casir Room Reservation & Sipil & IT

Operator Sales

Business Account Service

Center Payable

Concierge Account Restaurant

Recieveable

Cost Control Lounge bar

Book Keeper

Internal Audit

Gambar 6.1 Bagan Struktur Organisasi Satria Hotel

Struktur organisasi perusahaan ini dibentuk dan disesuaikan dengan

kebutuhan Satria Hotel dengan tujuan agar mendapatkan suatu efisiensi
biaya dan kinerja dari tiap departemen yang ada. Seperti departemen
security dilebur kedalam bagian human resources dengan demikian untuk
kepala departement dapat dipangkas. Untuk menjalin kerjasama dan
koordinasi antar tiap departemen maka diperlukan suatu rapat koordinasi.
Rapat koordinasi ini biasa dilakukan pada setiap pagi hari dikenal dengan
istilah morning briefing. Rapat koordinasi ini membahas kejadian di hari
sebelumnya dan rencana kerja pada hari tersebut yang diikuti oleh semua

14
departemen head, seperti rapat membahas P & L (Purchases & Loses)
setiap bulan membahas pengeluaran dana tiap departemen, rapat
koordinasi depect list yang membahas tentang kerusakan dan perbaikan
pada semua fasilitas hotel. Selain rapat koordinasi untuk semua
departemen biasanya diadakan juga rapat-rapat internal departemen.
Dengan adanya rapat-rapat koordinasi ini maka setiap departemen dapat
bersinergi membentuk sebuah kerjasama tim yang kuat.

15
 BAB VII
KEUANGAN

7.1. Sumber Dana Investasi

Dalam sistem manajemen Satria Hotel sistem kepemilikan yang
dipilih adalah sistem owner atau perusahaan milik pribadi dengan modal
sendiri dan ada beberapa orang yang menanamkan sahamnya sebagai
modal.

Sumber pendanaan untuk modal awal usaha berasal dari pemilik.

Besarnya dana yang setor oleh masing-masing pemilik sesuai dengan
proposisi kepemilikannya, yaitu :
Tabel 7.1
Komposisi Pemegang Saham

Prosentase Kepemilikan Jumlah dana yang

Pemegang Saham
Saham (%) Disetorkan (Rp)
Iswan 45 Rp. 9.000.000.000,-
Erwin Marleno 20 Rp. 4.000.000.000,-
Frida Aryani N 20 Rp. 4.000.000.000,-
Firman Nurdiansyah 15 Rp. 3.000.000.000,-

7.2. Peruntukkan Dana Investasi

 Perincian Pemakaian Modal Dasar
Biaya yang digunakan untuk proyek pembangunan Satria Hotel ini di
perkirakan sebesar Rp. 18.000.000.000,-.
 Tujuan dan Penggunaan Dana
Dana ini digunakan untuk :
 Pekerjaan Desain
Pekerjaan desain disini adalah membuat desain rencana
pendirian hotel. Dibuat baik dari faktor sipil, mekanikal, maupun
interiornya. Membutuhkan biaya sebesar Rp. 800.000.000,-.

 Pekerjaan Sipil dan Struktur

 Pekerjaan sipil disini adalah membuat ruangan kamar, kamar
mandi, publik area dan lobby. Membutuhkan biaya sebesar Rp.
10.300.000.000,-
 Pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal
Pekerjaan Mekanikal disini adalah membuat installasi pipa air
bersih, air panas, air kotor, termasuk kitchen equipment, mesin
laundry, installasi pompa, unit AC disetiap kamar, publik area dan
lobby. Pekerjaan Elektrikal disini adalah membuat installasi
lampu penerangan, CCTV, Fire System, Wifi, telepon dan PABX,
televisi disetiap kamar, publik area dan lobby. Membutuhkan
biaya sebesar Rp. 3.450.000.000,-.
 Pekerjaan Interior
Pekerjaan interior disini adalah membuat desain interior,
seluruh kelengkapan kamar seperti tempat tidur, kasur, meja
kamar, kursi kamar, karpet, handuk, televisi, telepon, hairdryer,
minibar, dan lain-lain disetiap kamar. Kelengkapan dan peralatan
untuk lounge bar dan restaurant dari piring, gelas, meja makan,
soud system. Semua keperluan di publik area da lobby.
Membutuhkan biaya sebesar Rp. 3.450.000.000,-.

7.3. Skema Keuntungan

7.4. Rencana Anggaran Biaya

17