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UNIVERSIDAD DE LAS AMERICAS

ESCUELA DE ARQUITECTURA. SANTIAGO


CURSO DE TASACION INMOBILIARIA
5° SEMESTRE 2007

ENFOQUES DE TASACION

1 EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

1.1 CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

El enfoque por comparación de mercado permitirá determinar el valor de la propiedad que se tasa
según comparación con otras propiedades similares que estén transándose o hayan sido
recientemente transadas en el mercado inmobiliario.

Se procede a revisar sus principales características:

1.1.1 Definiciones

Se estima conveniente tener presente las dos siguientes definiciones:

• Valor de mercado:

Cantidad estimada por la cual, en la fecha de la valoración, se intercambiaría voluntariamente una


propiedad entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una
comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada,
prudentemente y sin presiones.

• Precio:

Cantidad de dinero que un comprador particular está realmente dispuesto a pagar y un vendedor
particular está dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de una transacción.

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1.1.2 Implicancias del valor de mercado

Para que un valor pueda ser considerado como de mercado o de libre mercado es indispensable que
se constate lo siguiente:

• Alguien desea comprar pero no está obligado a hacerlo.


• Alguien desea vender pero no está forzado a vender a cualquier precio.
• La actuación es voluntaria, sin estímulos indebidos o situaciones económicas criticas.
• Las partes (oferta y demanda) no están relacionadas y actúan independientemente.
• Ambas partes (oferta y demanda) están informadas y disponen de un tiempo razonable para
negociar la venta.
• La propiedad se expone durante un periodo de tiempo razonable.
• No se tienen en cuenta las posibles ofertas adicionales de un comprador con un interés especial.

1.1.3 Principios de valoración

Entre los principios de valoración que se deben tener presente para tasar tenemos los siguientes:

• Principio de sustitución:

El valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivas de aquel


igualmente deseables, que dan igual rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad y de valor
equivalente.

• Principio de contribución (o de valor residual):

El valor de un componente de la propiedad depende de su contribución al valor total de ella.

• Principio de mayor y mejor uso:

El valor de un inmueble, susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con
distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de ser destinado, dentro de las posibilidades
legales y físicas, al uso más razonable, probable y financieramente aconsejable que le permita
obtener el mayor valor.

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1.1.4 Limitaciones

Problemas habituales del enfoque por comparación de mercado se generan debido a lo siguiente:

• Supone mercado con competencia perfecta.


• No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo.
• Requiere información suficiente (cantidad y calidad).
• La información es variable en el tiempo.

1.1.5 Aplicaciones

Las aplicaciones del enfoque de comparación de mercado son para tasaciones para el sistema
bancario y financiero, corredores de propiedades y para fijar valor de comercialización de productos
inmobiliarios.
No es aplicable en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles no habituales del
mercado inmobiliario en general (colegios, hospitales, retenes, etc.).

1.2 PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

1.2.1 Definición del enfoque comparativo

Este enfoque consiste en efectuar la valoración de un inmueble según el análisis comparativo de


valores de ventas y/u ofertas de propiedades similares captadas del mercado inmobiliario.

El método consiste en:

• Reflejar la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las circunstancias más
probables bajo las cuales ese bien se comercializaría en el mercado.

• Reproducir los criterios y procesos deductivos de los participantes en ese mercado.

• Determinar el valor a partir de información específica y concreta del mercado apropiado.

1.2.2 La ecuación de valor por comparación

La ecuación para resolver la tasación de un inmueble según el enfoque de comparación de mercado


es la siguiente:

Ti = Sup m² X UF/M² (ESM)

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Donde

Ti = Valor de tasación del inmueble

Sup m² = Magnitud de superficie edificada o de suelo en el caso de la tasación de terrenos.

UF/M² = Valor en unidad de medida de lo edificado o de suelo en el caso de terrenos. Este valor
incluye el valor del suelo, de lo edificado y de las obras complementarias. En los
inmuebles de copropiedad, incluye la cuota proporcional del terreno, de las áreas
comunes y de las obras complementarias.

ESM = Estadística sistematizada del mercado la cual permite establecer una franja de valores
(varianza) con promedios, máximos y mínimos.

Nota: la UF/M² del suelo en área urbana caracterizada por un alto coeficiente de constructibilidad (uso
de suelo en alta densidad y edificación en altura) incluye habitualmente el valor UF/M² de la
edificación que allí exista

1.2.3 Etapas del procedimiento

El procedimiento implica el desarrollo de las siguientes etapas:

1.2.3.1 Análisis de la propiedad

Las características y cualidades que influyen en el valor de la propiedad deben establecerse


analizando:

• Inspección física del inmueble y su entorno:


- Localización, el sector y la vecindad
- Terreno – construcciones

• Documentación técnica y legal:


- Legalidad de construcciones, expropiaciones, servidumbres, etc.

• Conocimiento de disposiciones normativas:


- Plan regulador, usos y constructibilidad.
- Dotación de servicios públicos.

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1.2.3.2 Estudio de mercado inmobiliario

El estudio de mercado de inmuebles contempla:

• Análisis del mercado inmobiliario propiamente tal, el cual implica, a su vez, conocer la:
- Situación general del país (macro).
- Situación del mercado inmobiliario local.

• Análisis de la propiedad en relación a su mercado en base a estadística sistematizada de


mercado lo cual implica a su vez la constatación de:
- Existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables, es decir, de atributos
similares.
- Existencia de información actualizada y confiable del comportamiento de dicho mercado.

1.2.3.3 Recopilación de información

La recopilación de la información de mercado implica:

• Captar datos de oferta y/o de demanda.

• Considerar la presencia de las variables espaciales y temporales.

• Capturar datos a ser considerados como:


- Elementos estadísticos: a mayor número de referencias mayor exactitud y fiabilidad de la
información.
- Elementos cualitativos: a mayor información específica, mejores resultados de los ajustes; a
mayor semejanza, más significativa es la información.

• Reconocer
- La escasez de información (espacio – tiempo).
- La existencia de antecedentes incompletos e insuficientes.

• Tener presente que:


- La muestra no es aleatoria.
- Los bienes son heterogéneos y por lo tanto son bienes sustitutos, similares pero, no idénticos.

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1.2.3.4 Características para seleccionar

La selección de los datos captados contempla las siguiente consideraciones:

• Un sistema de síntesis que contemple la definición de lo esencial del inmueble. Lo que obliga a
que de los datos de mercado captados se puedan singularizar los componentes técnicos que los
diferencian del inmueble a tasar.

• Una clasificación de las tipologías de productos inmobiliarios según:


- Usos.
- Tipos edificatorios (vivienda aislada, bloque, edificio, etc.).

• Una precisión en las características de la localización de los inmuebles en cuanto a:


- Homogeneidad del sector.
- Densidad del sector.
- Estrato socioeconómico del sector.

• Una precisión de las características de los inmuebles tales como:


- Tamaños de los inmuebles.
- Valores de los inmuebles.

Además:
- Fechas en que se capta el dato.
- Tipos de fuentes informativas.

1.2.3.5 Verificación de la información (control de calidad)

La verificación de la información captada presupone:

• Descarte y validación de datos dado que se pueden advertir:


- Datos incompletos o repetidos.
- Sujetos relacionados.
- Especulaciones.
- Promociones “equivocadas”.
- Intervenciones atípicas (en su financiamiento o promoción).
- Heterogeneidad de construcciones.
• Corrección de sesgos de las fuentes a fin de disponer una muestra restringida pero fiable.
• Seguimiento de las referencias (en el caso de ser ofertas)

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1.2.3.6 Análisis de la propiedad en su mercado

El análisis de la propiedad a tasar en relación a su mercado implica su comparación con otras que
compiten por igual demanda. Por ello el análisis comparativo debe captar inmuebles similares en:

• Ubicación.
• Características del entorno inmediato y accesibilidad.
• Características del terreno.
• Conservación de la construcción.
• Comercialización.
• Análisis del mayor y mejor uso.
• Otros.

Tasación del inmueble problema

La aplicación del análisis de mercado al caso específico implica:

• Selección de propiedades comparables.


• Evaluación de las diferencias a través de la homologación de ellos lo que implica la adecuada
alteración del valor de las referencias captadas según calificación de sus diferencias.
• Reconciliación de valores u homogeneización estadística de las referencias de mercado
homologadas a fin de determinar el valor de tasación.

1.2.3.7 Reconciliación de valores

A través de un procedimiento estadístico (que habitualmente se efectúa a través del estadígrafo del
Excel) se establece una reconciliación entre los valores de las 5 referencias captadas más similares
al del inmueble tasado. Con lo anterior se establece:

• Una aproximación matemática del valor de tasación ya que se determina un valor promedio con la
correspondiente desviación estándar.

• Un margen de error de la estimación deducido de los datos de la “franja de valor”.

• Obteniendo el valor promedio señalado se puede proceder a resolver la ecuación de tasación por
comparación de mercado.

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1.2.3.8 Ecuaciones para ser aplicadas en la tasación con enfoque por comparación de
mercado

Se reconocen dos ecuaciones generales a saber:

• Ecuación para la tasación de terrenos

Tt = M²t x $
M²t

- Tt = Tasación de terreno

- M² t = Superficie de terreno en M² (ha) determinada de escrituras, o, de planos aprobados


de subdivisión o loteo, o, de permisos de edificación, o, de planos catastrales
municipales, o, de certificados de avalúos detallados del SII, o, de levantamientos a
huincha o con instrumentos.

- $ = Razón del valor por metro cuadrado deducido de estadística sistematizada


M²t inmobiliaria de terrenos similares debidamente homologados.

• Ecuación para la tasación de inmuebles (suelo con edificaciones)

Ti = M²e x $
M²e

- Ti = Tasación del inmueble (aplicable a casas, departamentos, oficinas, locales


comerciales, boxes de aparcamientos vehiculares, bodegas acogidas a régimen de
copropiedad).

- M²e = Superficie de lo edificado determinada de permisos de edificación y de sus


ampliaciones, o, de cuadros aprobados de superficies de venta por piso, o, de
levantamientos a huincha o con instrumentos.

- $ = Razón del valor por metro cuadrado deducido de estadística sistematizada de


M²e mercado inmobiliario del inmueble que corresponda debidamente homogada.

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1.3 EJEMPLIFICACION DE TASACION POR COMPARACION DE MERCADO

1.3.1 Tasación de un terreno de 1000 m² en el que el valor UF/M² de terrenos similares


determinado por enfoque de comparación de mercado es de UF/M² 8,00

Por lo tanto, 1000 m² de superficie (singularizándose cómo se ha determinado) x UF/m² 8,00 =


UF 8.000.

1.3.2 Tasación de una casa de 560 m² de terreno y 169 m² edificados

OFERTA DE CASAS SIMILARES EN LA COMUNA Y SECTOR RESPECTIVO DE LA CASA


QUE SE TASA

N° Fecha Ubicación Valor UF Terreno Edificación Fuente de información

1 5.381 500 200

2 6.272 420 158

3 5.227 440 180

4 7.500 460 260

5 7.350 500 160

6 7.963 530 220

7 7.748 539 250

8 6.800 550 200

9 7.550 580 190

10 7.900 600 240

TOTAL 69.691 5.119 2.058

PROMEDIO 6.961,10 511,90 205,80

CASA PROBLEMA 560,00 169,00

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OFERTA DE TERRENOS EN LA COMUNA Y SECTOR RESPECTIVO DE LA CASA QUE
SE TASA

N° fecha Ubicación Valor UF Superficie UF/M² Fuente de


información

1 4.250 500 8,5

2 5.580 620 9,0

3 3.264 480 6,8

4 3.339 530 6,3

5 4.350 580 7,5

6 4.680 650 7,2

TOTAL 25.463 3.360 45,3

PROMEDIO 4.243,83 560 7,58

HOMOLOGACION BASICA DE DATOS CAPTADOS DEL MERCADO

Valor casa promedio = UF 6.961,10


Son 511,90 m² de terreno X UF/M² 7,58 promedio valor suelo = UF 3.880,20
Residual para lo edificado = UF 3.080,90
Valor promedio de lo edificado = UF 3.080,90 : 205,80 m² edificado = UF/M² 14,97

Tasación casa problema


Son 560 m² de terreno X UF/M² 7,58 = UF 4.244,80
Son 169 m² edificados X UF/M² 14,97 = UF 2.529,93
= UF 6.774,73

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2 EL ENFOQUE POR RENTABILIDAD

El enfoque por rentabilidad permitirá determinar el valor de la propiedad que se tasa a través de la
proyección en el tiempo de las rentas que dicho inmueble le puede provocar a su propietario.

Se distinguen dos modalidades de enfoques, a saber:

• Rentabilidad estática

Corresponde al método de tasación del valor de las rentas derivadas de cánones de arriendo,
llevadas a perpetuidad, del mercado de inmuebles similares al del que se tasa, expresadas a valor
presente tras la aplicación de una tasa de descuento apropiada.

• Rentabilidad dinámica

Corresponde más bien a una derivación del método de evaluación de proyectos, en este caso
aplicado principalmente a la determinación del valor del suelo de inmuebles, lo que implica simular la
ejecución material de dichos proyectos.

Se trata por lo tanto de despejar el valor del terreno, de la ecuación de la Utilidad que resulta de la
evaluación del proyecto, aplicando los flujos futuros de la inversión y de su recuperación,
descontados a valor presente.

La Utilidad es:

U = (-) Inversión en el tiempo (T terreno; C construcción; H honorarios; F financiamiento) (+)


Recuperación de la inversión en el tiempo (operaciones de: CV compraventa; A arriendos; Ad
administración).

Los factores que deben ser considerados en el tiempo son la tasa y el capital

2.1 TASACION POR RENTABILIDAD ESTATICA

2.1.1 Características del enfoque por rentabilidad estática

2.1.1.1 Definiciones

Entre las definiciones que deben tenerse presente están las siguientes:

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• Valor de Renta

Representa la capacidad del inmueble de generar ingresos, rentas o beneficios durante su vida útil,
los cuales se representan como una potencialidad de lo que vale o podría valer. Corresponde al valor
de los flujos futuros descontados a una tasa pertinente (principio de anticipación).

• Renta Bruta Anual

Corresponde al rendimiento de las rentas de arriendos mensuales de inmuebles consideradas


durante un año.

• Renta Neta Anual,

Corresponde a la renta bruta anual a la que se le han deducido los gastos de mantenimiento
necesarios para que el inmueble conserve su capacidad de producir dicha renta durante su vida útil
(gastos de administración, mantención, impuestos, seguros, etc,) así como las expectativas de
ocupación (desarriendos entre otros).

• Renta Perpetua:

Corresponde al calculo del valor presente de los flujos futuros (renta neta anual) que genere el bien,
descontados a una tasa pertinente que considere la tasa de interés normal de mercado sobre la
inversión (mercado inmobiliario),

• Tasa de Interés:

Corresponde al precio que debe pagarse por utilizar fondos ajenos (monto/unidad de tiempo) o, en
otras palabras, precio al cual se presta dinero en el tiempo.

• Tasa de Amortización

Corresponde a la tasa de recuperación de la inversión. Es la operación contable mediante la cual se


distribuye el costo o gasto incurrido en la adquisición de un bien, entre cada uno de los períodos que
componen su vida económica o su vida útil.

• Vida Económica

Lapso de tiempo en el cual la edificación no representa costos para su funcionamiento por deterioro u
obsolescencia.

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2.1.1.2 Problemas que presenta el procedimiento

Este enfoque de tasación es probablemente el menos usado en nuestro medio debido a factores tales
como los siguientes:

• La tasa de capitalización depende de factores externos al propio bien, tales como rentabilidad de
las inversiones, expectativas empresariales de beneficios, situaciones puntuales del mercado, etc.
Estos factores, fuera de que son variables, dependen además de la decisión o apuesta del
demandante de la tasación.

• Con el mismo activo, distintos inversionistas o empresarios pueden conseguir diferentes


beneficios netos y considerar, por lo tanto, valores de capitalización distintos.

• Los factores de valoración, así como el mercado de arriendos, son muy sensibles a las
variaciones de la economía e inestables en el tiempo.

• Los resultados del procedimiento de tasación varían sensiblemente ante cambios menores en los
parámetros de cálculo.

• Es un régimen de difícil respaldo técnico dada la falta de información procesada del mercado
inmobiliario de arriendos. El mercado de arriendos es competitivo y poco transparente.

• Las preferencias de la demanda en el mercado habitacional están orientadas principalmente a la


compra de inmuebles más que a su arriendo.

• Supone mercado de arriendos con competencia perfecta.

• No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo.

• Requiere información suficiente (cantidad y calidad).

2.1.1.3 Aplicaciones de la tasación por rentabilidad estática

El enfoque por rentabilidad estática suele utilizarse para:

• Fijar el valor de tasación por rentabilidad de productos inmobiliarios afectos a ser arrendados en
general y especialmente para aquellos cuyo valor es de compleja obtención por comparación de
mercado (locales comerciales, clínicas, hoteles, clubes deportivos, canteras, predios agrícolas,
fábricas, etc.).

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No es aplicable en principio a monumentos nacionales o en general a productos inmobiliarios
habitualmente no arrendables.

• Desarrollar asesorías en inversión en inmuebles.

• Ser empleada, las más de las veces, como un camino complementario y no como un camino
único de encuentro con el valor de tasación.

• Ser utilizada tanto para el análisis retrospectivo como prospectivo del valor de inmuebles.

2.1.2 El procedimiento de tasación

El procedimiento de tasación por rentabilidad estática implica una serie de etapas que deben ser
desarrolladas y que se pasan a señalar:

2.1.2.1 Análisis de la propiedad

Se requiere considerar aspectos similares a los ya señalados para el enfoque de comparación de


mercado. No obstante lo expresado, se indican a continuación:

• Inspección física.
• Estudio de mercado: estadística sistematizada de mercado de arriendos similares.
• Captura de datos de inmuebles similares.
• Verificación de la información (control de calidad).
• Descartes y validación de datos:
- Datos incompletos o repetidos.
- Sujetos relacionados.
- Especulaciones.
- Promociones “equivocadas”.
- Intervenciones atípicas (en su financiamiento o promoción).
- Heterogeneidad de construcciones.
• Corrección de sesgos de las fuentes.
• Muestra restringida pero fiable.
• Seguimiento de las referencias (lo que es sólo un requerimiento teórico).
• Reconciliación de valores.

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• Aproximación matemática:
- Valor máximo, valor mínimo, valor promedio – desviación estándar – distribución.
- Margen de error de la estimación : franja de valor.
- Franja de valor = media + margen de error.

2.1.2.2 Análisis del mercado de arriendos

El procedimiento es similar al ya señalado para el enfoque de comparación de mercado. Se reitera


no obstante que requiere de:

• Captación de valores de arrendamiento mensuales similares al del inmueble que se tasa.

• Desarrollo de enfoque comparativo de arriendos utilizando variables similares a los planteados


para la estadística sistematizada de operaciones de compraventa.

2.1.2.3 Determinación de valores

El procedimiento de tasación debe considerar los siguientes factores:

• La renta mensual

Corresponde con el canon de arriendo mensual del inmueble.

• La renta bruta anual (Rba)

Corresponde al producto de la renta mensual por 12 periodos.

• La renta neta anual (Rna)

Corresponde a la renta bruta anual a la que se le han descontado los gastos de mantención y
conservación, así como se han considerado los meses de desarriendos
• La capitalización de la renta

Corresponde a la razón entre las rentas percibidas anualmente y la tasa de descuento pertinente.

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2.1.2.4 Gastos (del propietario) a considerar en la determinación de la renta neta

Entre los gastos, de habitual responsabilidad del propietario que deben ser considerados para la
determinación de la renta neta, deben señalarse los siguientes:

• Pago de contribuciones.
• Mantención de lo edificado.
• Reparación de lo edificado.
• Seguros ante siniestralidades (incendios, terremotos, avalanchas, inundaciones, etc.).
• Fondos de reserva (aplicado generalmente en gastos comunes).
• Corretaje de propiedades por administración del arriendo.

2.1.2.5 Gastos relacionados con el inmueble a no ser considerados en la determinación de la


renta neta

Entre los gastos relacionados con el inmueble que habitualmente no se consideran en la renta neta
están:

• Los gastos comunes.

• El pago de servicios domiciliarios de agua potable, electricidad, alcantarillado, gas, calefacción,


teléfono, aseo, TV cable.

Lo anterior debido a que son gastos que habitualmente están incorporados en los gastos que son de
responsabilidad del arrendatario.

2.1.2.6 Determinación de meses de dasarriendo

El factor desarriendo corresponde a la cantidad de meses en que el inmueble permanece no


arrendado durante un año calendario.

Esto es un aspecto de compleja precisión por la falta de información respectiva en el mercado


inmobiliario, motivo por el cual es una cifra que, en general, debe ser estimada o directamente
deducida de la información que proporciona el propietario del inmueble.

Los gastos de mantención y conservación más los meses de desarriendo suelen ser estimados en el
corretaje de propiedades en 1,5 meses por año.

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2.1.2.7 Determinación de la tasa de descuento

La tasa de descuento a aplicar debe tener presente lo siguiente:

• La existencia de tasas “libres de riesgo” o de “menor riesgo” para la inversión.

• La existencia de pagarés reajustables del Banco Central de Chile en UF (BCU).

• La consideración de que un inmueble ofrece imponderables que lo hacen menos seguro que una
inversión en pagarés del Banco Central de Chile.

• La consideración de que la menor tasa de descuento de un inmueble será necesariamente mayor


que la del banco central.

• La tasa de descuento será:

td = Rba
Vci

td = Tasa de descuento
Rba = Renta bruta anual del inmueble
Vci = Valor comercial del inmueble deducido de enfoque de comparación de mercado de
transferencias de compraventa de propiedades similares.

2.1.2.8 Ecuación de rentabilidad estática para la tasación de inmuebles

Tasación de renta perpetua equivalente a la renta sostenida por un inmueble en un amplio período de
años (20 a 30 años):

Ti = Rna
td

Donde:

Ti = Tasación del inmueble.


Rna = Renta neta anual que corresponde a la renta bruta anual menos gastos.
td = Tasa de descuento.

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Lo anterior expresado en forma detallada:

Ti = (m² x UF/M² de canon arriendo mensual x 12 meses) – (gastos de conservación + desarriendo)


tasa de descuento

2.2 EJEMPLIFICACIÓN DE TASACIÓN POR RENTABILIDAD ESTÁTICA:

Tasación de un departamento de 80 m² con canon de arriendo de $ 300.000 mensuales.

• La renta bruta anual (Rba) de departamentos similares supongamos se ha determinado en $


300.000 x 12 meses, igual a $ 3.600.000. El valor comercial de venta (Ti) de departamentos
similares supongamos se ha determinado en $ 37.000.000 según enfoque de comparación de
mercado. La tasa de descuento será por lo tanto:

td = Rba = $ 3.600.000 = 0,09729


Vci $ 37.000.000

• La tasación por rentabilidad del departamento será:

Ti = Rna
td

Rna = $300.000 canon de arriendo mensual x 10.5 meses = $ 3.150.000 (Rna). Por lo tanto, la
tasación del depto. $ 3.150.000 : 0.09729 = $ 32.377.428

2.3 TASACION POR VALOR RESIDUAL DINAMICO

Este enfoque utiliza la fórmula para determinar la Utilidad resultante del procedimiento de evaluación
de proyectos inmobiliarios de la cual se despeja uno de sus factores. Implica por lo tanto determinar
la Utilidad a valor presente del proyecto a construir o de lo edificado a remodelar, en base a la
totalidad de las (-) Inversiones así como de la (+) Recuperación de las Inversiones, lo que se efectúa
según estudios con sensibilizaciones optimistas, normales y pesimista.

2.3.1 Factores componentes de la inversión y de la recuperación de la inversión

En un proyecto inmobiliario el detalle de las (-) inversiones y de la (+) recuperación de la inversión


debe considerar, por lo menos, lo siguiente:

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• (-) Inversión:
- Terreno.
- Obras de demolición.
- Obras de infraestructura de urbanización.
- Obras de construcción:
- Obras de edificación.
- Obras complementarias.
- Honorarios profesionales y remuneraciones de personal.
- Financiamiento de créditos.
- Operaciones de compraventa.
- Promoción (corretaje).
- Transferencias (notaria, conservador, tramitación del crédito bancario, etc.).
- Post venta.

• (+) Recuperación de la inversión


- Ventas.
- Administración.
- Arriendos.
- Concesiones.

2.3.2 Los análisis de cabida

La (-) inversión debe precisar las magnitudes del proyecto de construcción a fin de determinar los
costos del mismo. En la tasación de terrenos a través de la metodología de rentabilidad residual
dinámico cuando no se dispone aún de un proyecto a cubicar y presupuestar se opta, a falta de ello,
por establecer la constructibilidad máxima (volumen teórico edificable) que permiten los Ordenanzas
Locales derivadas de los planes reguladores.

El análisis de cabida corresponde a la determinación de la máxima constructibidad que determina la


aplicación, al terreno que se tasa, de la normativa vigente.

2.3.2.1 Aspectos a considerar en un análisis de cabida según disposiciones de las


Ordenanzas Locales

Entre los aspectos a ser considerados en un análisis de cabida están los que se señalan a
continuación, los cuales están a su vez contenidos en los certificados de información previa
municipal:

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• Líneas oficiales:
- Perfil oficial.

• Afectación a utilidad publica:


- Ensanche.
- Prolongación.
- Apertura.
- Area verde.

• Condiciones de urbanización
- Ejecutada.
- Recibida.
- Garantizada.

• Normas urbanísticas. Instrumento (s) de planificación territorial aplicable(s):


- Intercomunal.
- Comunal.
- Seccional.
- Zona, sector o subsector en que se emplaza el terreno:
- Areas de riesgo, protección o restricción.
- Area o inmueble de conservación histórica.
- Zona típica o monumento nacional.
- Area donde se ubica el terreno:
- Urbana.
- Expansión urbana.
- Restricción.
- Rural.
- Declaratoria postergación de permisos.
- Usos de suelos permitidos.
- Subdivisión predial mínima.
- Densidad máxima.
- Altura edificación. Máxima.
- Sistema de agrupamiento.
- Coeficiente de constructibilidad.
- Coeficiente de ocupación suelo.
- Ocupación pisos.
- Rasante.
- Nivel de aplicación (altura).
- Adosamiento.
- Distanciamiento.
- Cierros.
- Ochavos.

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2.3.2.2 Consideraciones especiales de los análisis de cabida

Además de las disposiciones de las Ordenanzas Locales se debe tener presente lo que establece la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcción relativo a los “conos de sombra” y a los “conjuntos
armónicos”. También deberá tenerse presente las disposiciones de la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria ya que la mayoría de las evaluaciones de proyectos inmobiliarios se refieren
precisamente a conjuntos regidos por dicha Ley.

• Conos de Sombra

Con el fin de evitar diseños con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes, las
edificaciones aisladas podrán sobrepasar opcionalmente éstas siempre que la sombra del edificio
propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable
en el mismo predio y se cumplan ciertas condiciones, todo lo cual deberá graficarse en un plano
comparativo que permita verificar su cumplimiento.

Para los efectos de calcular la sombra proyectada sobre los predios vecinos bastará con medir la
superficie de ésta. Las áreas adyacentes con uso espacio publico no se contabilizaran en dicho
calculo, a pesar de que el volumen teórico planteado les proyecte sombra.

En ningún caso el proyecto podrá superar las superficies de sombra parciales que proyecta el
volumen teórico hacia las orientaciones, oriente y sur, ni por ende la superficie de sombra total
producida por dicho volumen teórico edificable en el predio, así como tampoco su altura total.

La sombra proyectada, tanto del proyecto como del volumen teórico, deberá calcularse utilizando el
procedimiento de la O.G de U y C.

• Conjuntos Armónicos

Se considera que un proyecto tiene la calidad de conjunto armónico, cuando cumple con alguna de
las condiciones que se señalarán a continuación:

a) Condición de Dimensión

La condición de dimensión se puede cumplir en el caso de:

• Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5 veces la superficie
predial mínima establecida por el plan regulador respectivo, siempre que la superficie total no sea
inferior a 5000 m2.

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• Estar emplazado en un terreno que constituya en si una manzana existente, resultante o no de
una fusión predial, cualquiera sea la superficie total de esta.

• Estar emplazado en un terreno resultante de una fusión predial, siempre que su superficie no sea
inferior a 2500 m2.

En los casos a que se refieren las letras a), b) y c) precedentes, los terrenos deberán deslindar, al
menos por uno de sus costados, con una calle existente o consultada en el plan regulador respectivo,
de un ancho mínimo de 20 m., Con calzada de un ancho total mínimo de 14 m.

b) Condición de Uso

La condición de uso se cumple al estar destinado a equipamiento y emplazado en un terreno en que


el plan regulador respectivo consulte el equipamiento como uso de suelo, de una superficie total no
inferior a 2500 m2, que deslinde, al menos por uno de sus costados, con una calle existente o
consultada en el plan regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m. Con calzada de un ancho
total mínimo de 20 m. o que el proyecto la ensanche a esa dimensión.

El distanciamiento entre los edificios que contempla el proyecto y los deslindes con los predios
vecinos, no podrá ser inferior a 10 m. Aunque se emplace en áreas de construcción continua
obligatoria.

c) Condición de Localización y Ampliación

La condición de localización y ampliación se cumple al estar localizados en el mismo terreno en que


estén emplazados inmuebles declarados Monumentos Nacionales o de conservación históricas, y
proyectados como ampliación, restauración o reciclaje de los mismos, debiendo contar los primeros
con autorización previa del Consejo de Monumentos Nacionales, conforme a la Ley N° 17.288, y, los
segundos con autorización de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo.

2.3.2.3 Aplicación de las condiciones correspondientes a conjuntos armónicos

Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refieren las letras a) y b) podrán
exceder hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador
respectivo.

Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se refiere la letra c) podrán exceder
hasta en un 30% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo.

22
Los proyectos que cumplan con la condición de uso podrán exceder hasta en un 50% el coeficiente
de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo.

Los proyectos que cumplan con la condición de localización y ampliación, podrán exceder hasta en
un 100% el coeficiente de constructibilidad establecido por el plan regulador respectivo.

Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión y/o de uso podrán exceder en un 25% la
altura máxima establecida por el plan regulador respectivo.

2.4 ECUACION PARA LA TASACION POR RESIDUAL DINAMICO

Utilidad a valor presente = (-) inversión en el tiempo* (+) recuperación de la inversión en el tiempo*

U = (-) (t + c + h + f) * (+) (ri)*.


(*) = con la consideración de las respectivas tasas de interés o de descuento en el tiempo.
U = Utilidad a valor presente.
t = terreno.
c = construcción.
h = honorarios.
f = financiamiento.
ri = recuperación de la inversión.

La ecuación de Utilidad a valor presente es:


U = Ri – G
U = Ri (t) – (t(t) + c (t) + h (t) + f (t))

Donde

Ri = Recuperación de la inversión
G = Gasto
(t) = Función de tiempo

Al despejarse el valor del terreno tenemos:

t (t) = Ri (t) – (c (t) + h (t) + f (t)) - U

Lo habitual para desarrollar esta ecuación es efectuar planillas dinámicas de cálculo en Excel en los
cuales se ingresan los datos de la evaluación los que son atendidos por un programa computacional.

23
2.5 RESUMEN DE APOYOS TECNICOS PARA DESARROLLAR UNA VALUACION DE
RENTA POR RESIDUAL DINAMICO:

• Obtener la superficie máxima a construir:


- Aplicar normativa de las ordenanzas locales.
- Aplicar posibilidad de:
- Conos de sombra
- Conjunto armónicos:
- Condición de dimensión
- Condición de uso
- Condición de localización y ampliación

- Aplicar valores UF/M² a lo urbanizado y/o edificado obtenidos de operaciones similares:

Valores de construcción por


De propuestas publicas o privadas
Costo de Reposición:
Valores de costos comerciales De ofertas o demanda del mercado de
de construcción: productos inmobiliarios
De programación razonable de los
Plazos de construcción:
tiempos de emplear.
De la información detectable del
Velocidades de ventas: mercado inmobiliario de productos
inmobiliarios nuevos.

- Aplicar modelo de flujos de caja conforme a la normativa internacional de valoración


inmobiliaria.

24
• RECURRIR A:

- Boletín Informativo INE


- Revista Enconcreto
- Mercado del suelo urbano (Trivelli)
- Boletín Collect: análisis de la oferta y venta de viviendas nuevas en el Gran Santiago
- Mercado de oficinas (Mackenzie Hill)
- Informe Gemines (Panorama Inmobiliario)
- Portales inmobiliarios:
- www.portalinmobiliario.com
- www. Acop.cl
- www. Emol.com
- www.coproch.cl
- Portal del MINVU
- Portales bancarios
- Portales de corredores de propiedades

25
3 EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION

La tasación por enfoque de costo de reposición implica determinar el valor del suelo del inmueble por
enfoque de comparación de mercado al cual se le suma el valor de lo construido depreciado por
antigüedad y por estado de conservación.

3.1 CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION

Se efectuará a continuación una revisión de las principales características del enfoque por costo de
reposición.

3.1.1 Consideraciones preliminares

El enfoque de costo de reposición implica considerar las siguientes circunstancias:

• Se trata de determinar el costo actual de ejecución material de lo construido.


• Aplicable sólo a lo construido.
• La obtención del costo actual se hará por:
- Reposición o reproducción: réplica idéntica, o,
- Reemplazo: réplica similar.
• Se trata de un método siempre perfeccionable.
• Aplicable para lograr el valor del inmueble sólo cuando hay correspondencia entre el uso actual
del suelo y el del inmueble.

3.1.2 Usos

El uso del enfoque de costo de reposición se aplica para proyectos en construcción o terminaciones
preferentemente a:

• Resoluciones judiciales.
• Arbitrajes civiles.
• Valoraciones para compañías de seguros.
• Inmuebles no habituales del mercado inmobiliario urbano: industrias, escuelas, monumentos
nacionales, teatros, estadios, etc.
• Valuación de lo construido en expropiaciones urbanas o rurales.
• Auxiliar para determinar el costo de lo construido en la evaluación de proyectos inmobiliarios.
• Controlar avances y gastos de una obra en ejecución.
• Auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones nuevas habituales.

26
3.1.3 Normativas nacionales de tasación

Téngase presente las normativas nacionales que han desarrollado el enfoque por costo de reposición
y cuya consulta se hace recomendable:

• El Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional del MINVU.


• Las Resoluciones dictadas por el SII para el avalúo de bienes raíces agrícolas o no agrícolas.

3.2 EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION

El procedimiento de valoración por costo de reposición de lo construido puede desarrollarse en base


a:

• El costo histórico u original.


• El presupuesto al día el cual a su vez puede ser:
- Detallado.
- Simplificado.
- Utilizando el método unitario de cubicación presupuestada sistematizada.

3.2.1 La cubicación presupuestada sistematizada

La cubicación presupuestada sistematizada es un método que permite la determinación del valor por
m² de lo construido según sean las características de lo edificado y su ubicación territorial.

Para ello será imprescindible sistematizar la información, que se capte del mercado de valores por m²
de construcción.

Esta información debe ser clasificada según se trate de “obras de edificación” o de “otras
construcciones” (bodegas, galpones, hangares y edificios similares) considerando:

• Altura de edificación.
• Clases de edificación (según Ordenanza General de Urbanismo y Construcción).
• Calidades de edificación nueva (según descripción de las Resoluciones del MINVU).
• Emplazamiento territorial.

La información del mercado de precios del m² de la construcción se aplica en tablas como las
siguientes:

27
PLANILLAS BASES PARA REFERIR VALORES DE EDIFICACIÓN NORMADA EN UF/M²

Clasificación de la Edificación Calidad de la Edificación


Altura Clase Estructura Superior Corriente Inferior

Acero y acero
A-G prefabricado con
panelería afín

Hormigón armado y
prefabricados de
B-I
placas o paneles de
Hasta dos hormigón y similares
pisos (1 ó 2
pisos) Albañilerías
C-D
confinadas o armadas

Maderas impregnadas
o maderas de
E-H Durabilidad 1 (incluso
prefabricados en
madera)

Clasificación de la
Calidad de la Edificación
Edificación
Altura Clase Estructura Superior Corriente Inferior
Acero - Hormigón
Hasta
A–B armado -
cinco
Albañilería
pisos sin C - D
confinadas o
ascensor
armadas
Más de
cinco
Acero - Hormigón
pisos A-B
armado
con
ascensor

28
PLANILLA BASE PARA REFERIR VALORES DE EDIFICACIÓN NO NORMADA EN UF/M²

Clasificación de la Edificación Calidad de la Edificación

Altura Clase Estructura Regular Inferior

Albañilería no armada ni
Ca
confinada

1 piso
Ea Maderas no tratadas

F2 Adobe

3.2.2 La determinación del valor de las obras complementarias

La determinación del valor de las obras complementarias se efectuará en base a presupuestos


unitarios detallados correspondientes a cada uno de las partidas habituales las cuales expresadas en
unidades de medida servirán de base referencial, respecto de cada una de las partidas, de obras
complementarias a tasar.

A modo de ejemplo, también referencial, se citan a continuación las obras complementarias


señaladas en el Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional:

Descripción (Referidas todas a 1,0 Unidad) Unidad Precio Unitario UF

CIERROS EXTERIORES DE ANTEJARDIN

Albañilería de bloque de cemento a la vista e=19 cm m2 0,63

Albañilería ladrillo (Titán) a la vista e=14 cm m2 0,46

Cerco madera delimitatorio predial Pino Insigne 0.40m alto ml 0,18

Reja de barras de acero de Ø 10 mm x 1.00 m. alto ml 1,77

Reja tablas Pino Insigne 3/4x4” x 1.00 m alto ml 0,34

CIERROS INTERIORES O MEDIANEROS

29
Descripción (Referidas todas a 1,0 Unidad) Unidad Precio Unitario UF

De tabla Lampazo (tapa) 1.8 m alto ml 0,55

De tablas de madera 1.8 m alto (dos usos) ml 0,36

De malla alambre entre pie derechos de madera 2x2" de 1,80 m ml 0,39


alto

De placas hormigón vibradas 1,80 m alto ml 0,54

De pandereta de ladrillo 1.80 m alto ml 0,37

PUERTAS Y PORTONES DE PATIO Y/O DE ANTEJARDIN

Portón con lámina de acero 1mm (2 hojas) 2.60 x 1.80 m Global 5,90

Portón de madera 3/4x4” (2 hojas) 2.60 x 1.80 m. ml 0,57

Portón de reja de barras de acero (2 hojas) 2.6x1.8 Global 6.29

Puerta con lámina de acero 1 mm de 0.90 x 1.00 m de alto Global 2,66

Puerta madera Pino Insigne 3/4x4” de 0.90 x 1.00 m de alto ml 0,51

Puerta de reja de barras de acero 10 m de 0.90 x 1.00 m de alto Global 3,35

PAVIMENTOS EXTERIORES

Adocreto 10 x 20 x 6 sobre arena m2 0,42

Adocreto césped m2 0,30

Adoquín piedra gris m2 1,15

Asfáltico peatonal m2 0,55

Baldosa roja 20 x 20 al liquido m2 0,63

Baldosa microvibrada m2 0,64

Baldosín ceram.arcilla 12.5 x 2.5 m2 0,49

Cerámica (Cordillera) 20 x 20 Alpaca m2 0,53

Entablado machihembrado. 1 x 4.5" Pino Insigne m2 0,26

Pastelón cemento vibrado 50x50 cm m2 0,42

Pastelón piedra huevillo a la vista m2 0,62

Radier de 0.07 m 212 kg/c/m3 m2 0,17

Radier de 0.10 m 212 kg/c/m3 m2 0,22

30
Descripción (Referidas todas a 1,0 Unidad) Unidad Precio Unitario UF

Afinado de piso (1:3) e=2cms. m2 0,18

COBERTIZOS CON CUBIERTA

Cobertizo estructura madera Pino 2x3” cubierta galvanizada m2 0,15

Cobertizo 2.50 x 5.00 m estructura metálica cubierta galvanizada m2 0,83

PERGOLAS Y/O PARRONES

De madera m2 1,84

De tubos de cemento y madera m2 2,99

Metálicos m2 1,56

MURETES ORNAMENTALES DE TERRACEOS

Pirca de piedra bolón d=10 cm m 0,39

3.2.3 Actualización de valores unitarios de costo de reposición.

Es responsabilidad permanente del tasador tener actualizados los valores UF/M² de edificación así
como los valores unitarios de cada una de las partidas habituales de las obras complementarias.

El procedimiento de actualización de valores UF/M² de edificación obliga a efectuar nueva captación


de referencias del mercado de la construcción y a nuevo análisis de los valores unitarios de las
partidas de obras complementarias. Si bien el uso del índice de costo de edificación (ICE) de la
Cámara Chilena de la Construcción para practicar la actualización de valores, puede aceptarse, esto
sólo debe entenderse como un uso eventual.

3.2.4 Depreciación.

Los valores de costo de reposición actualizados serán afectados por el factor de depreciación por
antigüedad. Esta pérdida de valor tiene un fundamento más contable que tecnológico.

Recomendable resulta ser la aplicación de los coeficientes de depreciación deducibles de las


Resoluciones para el avalúo de bienes raíces del SII. Una expresión de ellos es lo que se establece
en la Tabla que se señala a continuación:

31
CLASES DE CONSTRUCCION A B C E F G I

% ANUAL DE DEPRECIACION 1.0 0.8 1.1 1.5 2.0 1.0 1.1

% MAXIMO DE DEPRECIACION 70 80 70

La depreciación funcional, en cambio, está relacionada al uso y conservación de lo edificado por parte
del usuario, lo que resulta constatable al momento que se practica la inspección técnica del inmueble.
Esta depreciación funcional de ser constatada se presenta como:

• Un aumento de valor por remozamientos efectuados.


• Una pérdida de valor por deterioro no reparados.

Ambas situaciones se valoran positiva o negativamente y provocan a su vez un rejuvenecimiento o


envejecimiento de lo construido que afecta al valor de tasación final, así como también, a la
consideración de la edad del inmueble (edad real y edad efectiva).

Para una mejor comprensión, se señala a continuación un gráfico que expresa la función
depreciación:

DE
P RE
CIA
VALOR DE LA EDIFICACION

C ION

Aumento de Valor por


remozamiento

Pérdida de Valor por


Deterioro

VALOR RESIDUAL

Rejuvenecimiento Envejecimiento EDAD EN AÑOS

32
3.3 TASACIÓN POR COSTO DE REPOSICIÓN CON DEPRECIACIÓN

• Tasación de un colegio de 3.500 m² de terreno con destino educacional y 1.850 m² edificados.


Clase C con recepción final el año 1987 (20 años de antigüedad) con mantención normal.

Tt = 3.500 m² x UF/M² 5,00 obtenidos por enfoque de comparación


de mercado = UF 17.500,00
Te = 1.850 m² x UF/M² 20,00 obtenidos por cubicación presupuestada
sistematizada = UF 37.000 x 0,78 cd (coef. de depreciación) = UF 28.860,00
Toc = según detalle partida por partida = UF 1.850 x 0,78 cd = UF 1.443,00
Valor de tasación = UF 47.803,00

Coeficiente de depreciación = 20 años x 1,1% anual = 22% de expropiación = cd 0,78

33
Nombre de archivo: Enfoques de tasación
Directorio: E:\UDLA
Plantilla: C:\Archivos de programa\Microsoft
Office\Plantillas\~wd09.tmp
Título: A.A. & A.A.
Asunto:
Autor: Nelson Aravena
Palabras clave:
Comentarios:
Fecha de creación: 10/09/2007 6:16
Cambio número: 5
Guardado el: 12/09/2007 11:53
Guardado por: Alberto Arenas & Arqtos. Asociados
Tiempo de edición: 11 minutos
Impreso el: 29/08/2008 1:10
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