Pada hari ini, Selasa, tanggal delapan belas bulan september tahun dua ribu tujuh, kami

yang bertanda tangan di bawah ini :

1. LUKMAN ARDIANTO S.H, 30 tahun, pekerjaan Advokat, bertempat tinggal di Jl.

Waringin Timur No. 23, Kota Surakarta, Propinsi Jawa Tengah, dalam hal ini
bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai
Pihak Pertama
2. ARIFIN ISKANDAR, 34 tahun, pekerjaan Pegawai Negeri Sipil, bertempat tinggal di
Jl. Senayan City No 11, Kota Senayan, Propinsi DKI Jakarta, dalam hal ini bertindak
untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak

Kedua Kedua belas pihak dengan ini menerangkan bahwa Pihak Pertama menyewakan
kepada Pihak Kedua berupa Rumah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No
013/HM/2005 yang terletak di Jl, Puri Melati, No 15, Kota Depok, Propinsi Jawa Barat
dengan fasilitas-fasilitas sebagai berikut :

1. Sambungan listrik sebesar 1300 watt dari PLN dengan nomor kontrak 123456788262
2. Sambungan air bersih dari PDAM Kota Depok dengan nomor kontrak
asjhtg2613162537
3. Sambungan telepon tetap nirkabel dari PT Bakrie Tel dengan nomor 021-99266637
4. Jetpam
5. Kolam Ikan

Kedua belah pihak sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian ini dengan syarat-
syarat sebagai berikut

Pasal 1

1. Perjanjian sewa menyewa ini berlaku tiga hari setelah ditandatanganinya perjanjian
ini dan akan berakhir dengan sendirinya pada 18 September 2008.
2. Perjanjian ini dapat diperpanjang untuk jangka waktu dan syarat-syarat yang
disepakati oleh kedua belah pihak.
3. Pihak kedua dalam jangka waktu tiga bulan sebelum masa berakhirnya perjanjian
harus menyatakan kehendaknya secara tertulis untuk perpanjangan perjanjian ini

Pasal 2
 1. Uang sewa rumah adalah sebesar Rp. 50.000.000/tahun yang telah dibayar secara
tunai oleh Pihak Kedua pada saat ditanda-tanganinya perjanjian ini
2. Akta perjanjian ini juga berlaku sebagai kuitansi (tanda terima pembayaran) yang sah

Pasal 3

1. Pihak Pertama menyerahkan rumah kepada Pihak Kedua dalam keadaan kosong dari
penghuni dan barang-barang milik Pihak Pertama
2. Pada saat berakhirnya perjanjian ini, Pihak Kedua harus menyerahkan kembali rumah
dalam keadaan kosong dan terpelihara kepada Pihak Pertama dan Pihak Pertama tidak
berkewajiban untuk menyediakan sarana penampungan guna menampung keperluan
dan barang-barang dari Pihak Kedua
3. Apabila pada saat berakhirnya perjanjian ini, Pihak Kedua tidak dapat melaksanakan
kewajibannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) dan Pihak Kedua tidak
menyatakan kehendaknya untuk memperpanjang perjanjian sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 1 ayat (3), maka untuk setiap keterlambatan Pihak Kedua akan dikenakan
denda sebesar Rp. 100.000,00/hari, dan denda tersebut dapat ditagih seketika dan
sekaligus lunas
4. Apabila keterlambatan tersebut berlangsung hingga 10 hari sejak berakhirnya
perjanjian, maka Pihak Kedua memberi kuasa kepada Pihak Pertama untuk
mengosongkan rumah dari semua penghuni dan barang-barang atas biaya Pihak
Kedua dan bilamana perlu dengan bantuan pihak kepolisian setempat

Pasal 4

1. Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk mengubah fungsi serta peruntukkan sebagai
rumah tinggal
2. Pihak Kedua atas tanggungan sendiri dapat melakukan perubahan pada rumah yang
tidak akan mengubah konstruksi dan NJOP dan tambahan tersebut harus merupakan
satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan menjadi milik Pihak Pertama
3. Perubahan sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) harus dengan ijin tertulis dari Pihak
Pertama

Pasal 5
 1. Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa selama masa perjanjian ini berlaku,
Pihak Kedua tidak akan mendapatkan tuntutan dan/atau gugatan dari pihak lain yang
menyatakan mempunyai hak atas tanah dan rumah tersebut
2. Apabila terjadi perubahan kepemilikan terhadap rumah tersebut, Pihak Kedua tetap
dapat menikmati hak sewa sampai berakhirnya perjanjian ini

Pasal 6

1. Selama masa sewa berlangsung, Pihak Kedua wajib memberikan uang jaminan
sebesar Rp. 10.000.000,00 secara tunai kepada Pihak Pertama
2. Uang Jaminan tersebut akan dikembalikan kepada Pihak Kedua secara tunai oleh
Pihak Pertama, setelah Pihak Pertama memastikan tidak ada kewajiban pembayaran
yang tertunggak dari Pihak Kedua termasuk namun tidak terbatas pada tagihan
telepon, listrik, air, PBB, dan iuran warga.

Pasal 7

Selama perjanjian ini berlangsung, Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk memindahkan
hak sewanya sebagian ataupun seluruhnya kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis dari
Pihak Pertama

Pasal 8

Segala kerusakan kecil maupun besar dari rumah tersebut menjadi tanggungan sepenuhnya
dari Pihak Kedua kecuali terhadap kerusakan yang ditimbulkan bukan oleh Pihak Kedua
(force majuer) akan ditanggung secara bersama oleh kedua belah pihak

Pasal 9

Segala pungutan dan/atau iuran termasuk namun tidak terbatas pada iuran warga, PBB,
tagihan listrik, telepon, dan air menjadi tanggungan Pihak Kedua selama masa perjanjian
berlangsung

Pasal 10

Segala ketentuan yang belum diatur dalam perjanjian ini akan diatur selanjutnya dalam
adendum yang merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian ini dan akan diputuskan
secara bersama

Pasal 11
 1. Apabila terjadi sengketa atas isi dan pelaksanaan perjanjian ini, kedua belah pihak
akan menyelesaikannya secara musyawarah
2. Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil, maka kedua belah pihak
sepakat untuk memilih domisili hukum dan tetap di kantor Kepaniteraan Pengadilan
Negeri Depok

Demikian perjanjian ini disetujui dan dibuat serta ditanda tangani oleh kedua belah pihak
dengan dihadiri saksi-saksi yang dikenal oleh kedua belah pihak serta dibuat dalam rangkap
dua bermateri cukup yang masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama.

Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak

Pihak Pertama : Lukman Ardianto SH

Pihak Kedua : Arifin Iskandar

Saksi : Sutono Widadi, Rahmat

 ANALISIS

MENURUT UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA

Dalam kitab undang-undang hukum perdata buku ketiga tentang perikatan, untuk
sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat ( pasal 1320 KUHP ) :

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya,

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan,

3. Suatu hal tertentu, dan

4. Suatu sebab yang halal.

Dari keterangan tersebut diatas, maka dapat dikaji lebih jauh mengenai perjanjian
sewa-menyewa yang tertulis diatas.

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.

Sepakat dalam hal ini adalah persetujuan antara pihak-pihak untuk melakukan
perjanjian. Kesepakatan tidak salah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau
diperoleh dengan paksaan atau penipuan (1321 KUH Perdata).

Dalam contoh perjanjian sewa-menyewa diatas, telah terjadi

 kesepakatan antara para pihaknya yaitu LUKMAN ARDIANTO, swasta, bertempat

tinggal di Jl. Waringin Timur No. 23, Kota Surakarta, Propinsi Jawa Tengah, dalam
hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut
sebagai Pihak Pertama dengan ARIFIN ISKANDAR, swasta, bertempat tinggal di Jl.
Senayan City No 11, Kota Senayan, Propinsi DKI Jakarta, dalam hal ini bertindak
untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak
Kedua dengan berbagai persyaratan yang mereka setujui bersama.

Syarat kesepakatan ini,bersama-sama dengan syarat kewenangan berbuat, merupakan

syarat obyektif dari kontrak. Jika tidak dipenuhinya kesepakatan kehendak dan syarat
kewenangan berbuat maka akan mengakibatkan kontrak sewa-menyewa ini ”dapat
dibatalkan”.
 Kesepakatan sewa-menyewa rumah dimulai dari adanya unsur penawaran dari pihak
Lukman Ardianto sebagai pihak pertama dan diikuti oleh penerima penawaran dari
pihak Arifin Iskandar sebagai pihak kedua.

 Tidak ada unsur paksaan, penipuan dan kesilapan untuk mencapai kesepakatan sewa-
menyewa rumah tersebut.

2. Kecakapan Berbuat dari Para Pihak (untuk membuat suatu perikatan)

Menurut ketentuan yang berlaku bahwa semua orang cakap (berwenang) membuat
kontrak kecuali mereka yang tergolong sebagai berikut :

e. Orang yang belum dewasa (belum berumur 21 tahun atau belum kawin).

f. Orang yang ditempatkan di bawah pengampuan

 Orang yang dingu (onnoozelheid)

 Orang gila (tidak waras pikiran)
 Orang yang gelap mata (razernij)
 Orang boros

g. Wanita bersuami (agar jangan samapai ada dua nahkoda dalam satu perahu, karena dalam
suatu perkawinan, pihak suamilah yang dianggap sebagai nakkodanya (kepala rumah
tangga)).

h. Orang yang dilarang oleh undang-undang untuk melakukan perbuatan tertentu. (pasal 1330
KUH Perdata)

Dari ketentuan diatas, maka dapat dipastikan bahwa salah satu syarat sahnya
perjanjian yaitu kecakapan berbuat dari para pihak yang melakukan sewa-menyewa rumah
telah dipenuhi. Dapat dibuktikan dari identitas dari para pihak yang tertera dalam surat
perjanjian sewa-menyewa diatas

 LUKMAN ARDIANTO S.H, 30 tahun, pekerjaan Advokat, bertempat tinggal di Jl.

Waringin Timur No. 23, Kota Surakarta, Propinsi Jawa Tengah, dalam hal ini
bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai
Pihak Pertama
  ARIFIN ISKANDAR, 34 tahun, pekerjaan Pegawai Negeri Sipil, bertempat tinggal di
Jl. Senayan City No 11, Kota Senayan, Propinsi DKI Jakarta, dalam hal ini bertindak
untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak
Kedua.

Semua pihak telah dewasa, tidak dibawah pengampuan, laki-laki bukan perempuan serta
tidak dilarang oleh undang-undang untuk melakukan perbuatan tertentu.

3. Suatu Hal Tertentu

Perihal tertentu adalah perihal yang merupakan obyek dari suatu kontrak. Jadi dalam
perjanjian sewa-menyewa yang dilakukan oleh LUKMAN ARDIANTO dengan ARIFIN
ISKANDAR adalah sebuah rumah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005
yang terletak di Jl, Puri Melati, No 15, Kota Depok dengan fasilitas yang disediakan.

4. Suatu Sebab yang Halal

Sebab yang halal adalah sebab mengapa kontrak itu dibuat (harus halal)

Dari contoh surat sewa-menyewa diatas, sebab dilakukan perjanjian sewa menyewa rumah
antara lain untuk :

 Agar rumah itu dapat dirawat apabila rumah tersebut disewakan serta mendapakan
upah sewa dari rumah yang disewakan bagi penyewa (LUKMAN ARDIANTO).
 Agar pihak penyewa (ARIFIN ISKANDAR) mendapatkan tempat tinggal yang layak
ataupun untuk melakukan suatu usaha di rumah yang disewanya.

MENURUT UNSUR ESSENSIAL, NATURALIA DAN AKSIDENTIAL

1. Unsur Essensial

Bagian ini merupakan sifat yang harus ada di dalam perjanjian sifat yang menentukan
atau menyebabkan perjanjian itu tercipta (constructieve oordeel).

Unsur-unsur essensial yang terdapat dalam surat perjanjian jual beli rumah ini antara
lain : ·

 Adanya pihak pertama yaitu LUKMAN ARDIANTO dalam hal ini bertindak untuk
dan atas namanya sendiri sebagai pemilik rumah sewaan. ·
 Adanya pihak kedua yaitu ARIFIN ISKANDAR , dalam hal ini bertindak untuk dan
atas namanya sendiri sebagai penyewa. ·
  Adanya obyek perjanjian yaitu sebuah rumah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik
No 013/HM/2005 yang terletak di Jl, Puri Melati, No 15, Kota Depok dengan fasilitas
yang disediakan.
 Adanya harga dari obyek perjanjian jual beli yaitu Rp 50.000.00,00/tahun.
 Adanya kesepakatan antara pihak-pihak sehingga perjanjian sewa-menyewa tersebut
dapat terjadi.
2. Unsur Naturalia

Bagian ini merupakan sifat bawaan (natuur) perjanjian sehingga secara diam-diam
melekat pada perjanjian. ·

 Menjamin tidak ada cacat benda yang dijual

 Waktu perjanjian jual beli dan ditanda tangani perjanjian pada hari Selasa, tanggal 18
September 2007.
3. Unsur Accidentalia

Bagian ini merupakan sifat yang melekat pada perjanjian dalam hal secara tegas
diperjanjikan oleh para pihak, yaitu antara lain : ·

 Identitas para pihak

c. Pihak pertama

Nama : LUKMAN ARDIANTO S.H

Umur : 30 tahun

Pekerjaan : Advokat

Alamat : Jl. Waringin Timur No. 23, Kota Surakarta, Propinsi Jawa Tengah

d. Pihak kedua

Nama : ARIFIN ISKANDAR

Umur : 34 tahun

Pekerjaan : Pegawai Negeri Sipil

Alamat : Jl. Senayan City No.11, Senayan, Propinsi DKI Jakarta

 Penutup surat perjanjian

”Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak”.

Asas-asas perjanjian.
1. Asas kebebasan berkontrak (Freedom of Contract).
Bahwa setiap orang bebas membuat perjanjian dengan siapapun, apapun isinya, apapun
bentuknya sepanjang tidak melanggar undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan.
2. Asas kepastian hukum (Pacta Sunt Servenda).
bahwa hakim atau pihak ketiga harus menghormati substansi kontrak yang dibuat oleh para
pihak, sebagaimana layaknya sebuah undang-undang, mereka tidak boleh melakukan
perselisihan terhadap substansi kontrak yang dibuat oleh para pihak.
3. Asas Konsensualisme (Concesualism).
Perjanjian/kontrak tersebut di dadasari adanya kata “sepakat dari kedua pihak”. Apabila
kehendak melakukan perjanjian/kontrak atas dasar kedua belah pihak, maka perjanjian
dianggap sah.
4. Asas itikad baik (Good Faith/Tegoeder Trouw).
bagi para pihak dalam perjanjian harus ada keharusan untuk tidak melakukan segala sesuatu
yang bertentangan dengan norma kepatutan dan kesusilaan sehingga menimbulkan keadilan
bagi kedua belah pihak dan tidak merugikan salah satu pihak.
5. Asas kepribadian (Personality).
asas yang menentukan bahwa seorang yang akan melakukan kontrak hanya untuk
kepentingan perorangan.
Paradigma Hukum.
1. Subjek : pihak pertama (Lukman Ardianto) dan pihak kedua (Arifin Iskandar).
2. Peranan (Hak dan Kewajiban) Pemilik wajib memberikan hak-hak penyewa tanpa kurang
suatu apapun. Penyewa berhak menerima rumah tanpa kekurangan suatu apapun.
3. Objek : Terlihat (Uang untuk menyewa rumah dan rumah).
4. Hubungan masyarakat : Modern.
Peristiwa Hukum

Peristiwa hukum adalah sebuah peristiwa yang dapat menggerakan atau menimbulkan
hukum, tidak semua peristiwa dapat dikatakan sebagai peristiwa hukum. Peristiwa Hukum
sendiri terbagi 2 yaitu:

 Perbuatan Subjek Hukum. Peristiwa Hukum pada umumnya dilakukan oleh Subjek
Hukum
 Bukan Perbuatan Subjek Hukum. Peristiwa Hukum tidak selamanya dilakukan oleh
Subjek Hukum, namun dapat juga diluar itu. Contoh: daluarsa
 Contoh kasus perjanjian sewa menyewa diatas dapat dikatakan sebagai peristiwa hukum
karena dapat menggerakan atau menimbulkan sebuah hukum diantara kedua belah pihak.
Kedua belah pihak menerima atau setuju atas kesepekatan yang mengikatkan dirinya.Sepakat
dalam hal ini adalah persetujuan antara pihak-pihak untuk melakukan perjanjian.
Kesepakatan itu tidak salah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperoleh
dengan paksaan atau penipuan, (1321 KUHPerdata). Dalam kesepakatan mereka tersebut
timbulah hukum yang mengatur sebuah perjanjian yang sudah disetujui atau disepakati oleh
kedua belah pihak agar perjanjian sewa menyewa ini dapat berjalan dengan baik, karena hal
inilah mengapa contoh kasus diatas dapat dikatan sebagi peristiwa hukum.