1.

PENDAHULUAN

DKI Jakarta telah merancang kawasan berbasis pengembangan TOD di

beberapa titik wilayahnya. Sesuai dengan Norma, Standar, Prosedur dan
Kriteria (NSPK), pembangunan di suatu wilayah merupakan kewenangan
dari tiap-tiap Pemerintah Daerah. Pemerintah Pusat bertindak dalam hal
memberi pedoman dan aturan, kemudian Pemerintah Daerahlah yang
membuat aturan rinci yaitu Peraturan Daerah sebagai landasan hukum
utama. Dasar-dasar regulasi yang disusun oleh Pemerintah Provinsi DKI
Jakarta dalam mendukung pengembangan TOD antara lain Peraturan
Daerah No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW DKI Jakarta, Peraturan Daerah
No.1 Tahun 2014 tentang RDTR dan PZ DKI Jakarta dan Peraturan
Gubernur No.44 Tahun 2017 tentang Pengembangan Kawasan TOD,
dengan titik-titik pengembangan di Kawasan Dukuh Atas, Kawasan Blok
M dan lain sebagainya. Hal ini menjadi penting karena dengan regulasi
tersebut, DKI Jakarta memberikan contoh penerapan pengembangan
selain berdasarkan potensi daerah dan kebutuhan, penerapan TOD juga
butuh komitmen dan kesiapan dari sisi perizinan. 

Tantangan yang dihadapi dalam pembangunan kawasan TOD saat ini

pun sangat beragam, “Perencanaan pembangunan kawasan TOD
umumnya akan dibangun pada daerah yang telah terbangun
sebelumnya, sehingga akan muncul hambatan, utamanya, dari aspek
sosial seperti isu kepemilikan lahan, resistensi masyarakat, dan
kompensasi. Maka dari itu, pengembangan TOD harus diakomodir dalam
rencana tata ruang baik lingkup umum maupun detail dan kesepakatan
yang melibatkan partisipasi masyarakat dan para pemangku
kepentingan,” tambah Abdul Kamarzuki. Selain itu tantangan lainnya
yaitu butuh komitmen dalam pembangunan kawasan TOD karena dari
sisi pembiayaan membutuhkan dana yang sangat besar, beberapa opsi
pembiayaan yang dilakukan misalnya dengan metode Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) serta tantangan berikutnya
yaitu pembangunan TOD ini diharapkan tidak hanya membangun
infrastruktur untuk kalangan menengah keatas namun harus
mengalokasikan ruang untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Untuk
itu, Pemerintah Pusat terus mendukung dan mendorong Pemerintah
Daerah untuk menghadapi tantangan-tantangan diatas untuk
mewujudkan kawasan TOD ini karena pada akhirnya implementasi
keberlangsungan TOD dari perencanaan hingga pengelolaan ada di
tangan Pemerintah Daerah. 

Pengembangan TOD ini terkait dengan banyak sektor, maka dari itu
diperlukan koordinasi lintas pemangku kepentingan dan waktu yang
tidak sebentar untuk dapat dijalankan dengan sebaik mungkin. Untuk
mewujudkan semua rencana penataan kawasan dan sistem transportasi
terintegrasi akan ada kendala dalam proses pembangunannya seperti
kemacetan atau permasalahan pertanahan. Yang perlu diingat adalah hal
ini memang membutuhkan proses dan waktu, namun saat selesai
nantinya akan membuat tata ruang dan sistem transportasi di kawasan
tersebut menjadi lebih baik. Masyarakat juga dapat lebih mudah untuk
menjangkau lokasi yang diinginkan karena transportasi sudah saling
terintegrasi dan pada akhirnya efisiensi struktur ruang dan
pengembangan kota yang berkelanjutan dapat terwujud dengan baik.

2. PENDEKATAN
Pendekatan Partisipatif dan Fasilitatif.

Penyusunan Dokumen Bantuan Teknis Pengembangan Pertanahan dan

Pemanfaatan Lahan tidak terlepas dari keterlibatan masyarakat sebagai
pelaksana pembangunan dan penerima manfaat. Oleh karena itu dalam
penyusunan dokumen ini digunakan pendekatan partisipasi masyarakat
(community approach) untuk mengikutsertakan masyarakat di dalam
proses penyusunan penataan bangunan dan lingkungan melalui forum
diskusi pelaku pembangunan. Konsultan dalam hal ini berusaha untuk
melibatkan secara aktif pelaku pembangunan yang ada dalam setiap
tahapan penyusunan.

Berdasarkan definisi yang dikemukakan oleh Bank Dunia (World Bank

Theory of Participation, 1997), partisipasi merupakan suatu proses
dimana pihak – pihak terlibat akan saling mempengaruhi dan bertukar
kontrol atas inisiatif pembangunan dan keputusan serta sumberdaya
yang berpengaruh terhadapnya. Selanjutnya pihak – pihak yang terlibat
dalam proses partisipasi tersebut disebut sebagai stakeholder.
Karenanya, pemahaman mengenai partisipasi akan selalu berkaitan
dengan pemahaman mengenai stakeholder, kepentingan –
kepentingannya, serta pelibatannya.

Perencanaan partisipatif di Indonesia didefinisikan sebagai upaya

perencanaan yang dilakukan bersama antara unsur pemerintah dan
masyarakat. Dalam hal ini, peran masyarakat ditekankan pada penentuan
tingkat kebutuhan, skala prioritas, dan alokasi sumber daya masyarakat.
Definisi tersebut selanjutnya dilengkapi dengan pemahaman dari UNDP,
dimana perencanaan partisipatif merupakan upaya perencanaan yang
melibatkan/mengikutsertakan seluruh stakeholder yang ada. Dalam
definisi tersebut, stakeholder selaku pemeran dapat terdiri dari kelompok
pemerintah, swasta, dan masyarakat umum. Dengan pemahaman
tersebut, perencanaan secara partisipatif sudah tentu melibatkan
berbagai komunitas secara menyeluruh.

Pendekatan partisipatif menjadi pendekatan utama dalam kegiatan ini.

Hal ini dikarenakan dalam proses penyusunan dokumen Bantuan Teknis
Pengembangan Pertanahan dan Pemanfaatan Lahan merupakan hasil
konsensus Bersama, sehingga setiap pihak yang terlibat mempunyai rasa
kepemilikan dan tanggung jawab yang sama.

Dalam pelaksanaan kegiatan ini, pendekatan partisipatif akan dilakukan

melalui serangkaian konsinyasi, koordinasi/FGD, dan seminar.
Pendekatan partisipatif pada intinya merupakan usaha penyelesaian
persoalan yang menjadi target pekerjaan secara aktif dengan melakukan
pelibatan semua stakeholder terkait, baik pemerintah daerah,
masyarakat, maupun para pakar dan pihak lainnya yang berkaitan
dengan proses Penyusunan Dokumen Bantuan Teknis Pengembangan
Pertanahan dan Pemanfaatan Lahan.

Kunci pelaksanaan konsinyasi, koordinasi/FGD, dan seminar yang baik

adalah (i) penentuan apa yang menjadi fokus diskusi secara tepat, dan (ii)
penentuan siapa yang menjadi peserta (anggota grup) diskusi secara
tepat. Diskusi terfokus dalam kegiatan konsinyasi, koordinasi, dan
seminar adalah salah satu bentuk pendekatan partisipatif dalam skala
terbatas (dari jumlah partisipan), sehingga pemenuhan kedua syarat
kunci tersebut dapat lebih menjamin reliabilitas dan validitas data yang
didapat, termasuk keberlanjutan dari konsensus yang terbangun
melaluinya.

Fokus diskusi utamanya adalah pada (i) analisis kewilayahan, sehingga

data – data yang bersifat makro dapat dilengkapi dengan data – data
skala mikro melalui diskusi untuk menajamkan isu penanganan kawasan,
(ii) analisis kebutuhan (need assessment), termasuk di dalamnya menggali
masalah, peluang dan tantangan yang menjadi latar belakang dari
kebutuhan, dan (iii) identifikasi program pembangunan, termasuk di
dalamnya program pembangunan kementerian/lembaga terkait. Melalui
proses diskusi sebelumnya, maka program yang teridentifikasi
diharapkan akan lebih tepat sasaran, bersifat problem solving dan
berwawasan jangka panjang.

Fokus diskusi tersebut turut menentukan peserta diskusi. Untuk fokus (i)
dan (ii), pesertanya terutama berasal dari para pelaku pembangunan
yang mendalami kewilayahan, sedangkan fokus (iii) diikuti oleh peserta
diskusi yang terutama berasal dari kalangan pemerintahan (Pemda dan
DPRD) provinsi dan kalangan lain yang memiliki kapasitas dalam hal
perencanaan pembangunan.

Upaya perencanaan partisipatif menghadirkan proses perencanaan

terstruktur yang terdiri dari aspek – aspek:

a. Kerjasama guna membangun konsensus

b. Komunikasi kelompok stakeholder yang efektif, serta
c. Proses implementasi rencana guna mengubah berbagai ide/pemikiran
menjadi kegiatan yang produktif dan penyelesaiannya yang maksimal.

Dalam pelaksanaan kegiatan ini akan dilakukan serangkaian kegiatan

diskusi/seminar dan pengumpulan data/informasi. Pendekatan
perencanaan partisipatif pada intinya merupakan usaha penyelesaian
persoalan yang menjadi target pekerjaan secara aktif dengan melakukan
pelibatan semua stakeholder terkait, baik sektoral maupun wilayah baik
di tingkat pusat, maupun ditingkat daerah, serta para pakar dan pihak
lainnya.
Pelibatan pelaku pembangunan dalam pekerjaan ini dapat digambarkan
dengan diagram seperti di bawah ini.

Gambar 2.1 Diagram Keterlibatan Pelaku Pembangunan Dalam Penyusunan Perencanaan

Berdasarkan pendekatan wilayah maka akan dirumuskan visi, misi

dan program penataan ruang dan arah pembangunan dalam
wilayah, fungsi – fungsi kawasan (permukiman, jasa/ usaha, dan lain
– lain), sistem pusat – pusat permukiman, serta sistem prasarana
wilayah (transportasi, pengairan, energi, listrik dan telekomunikasi).

Penyusunan Dokumen Bantuan Teknis Pengembangan Pertanahan

dan Pemanfaatan Lahan ini masyarakat tidak hanya dilihat sebagai
pelaku pembangunan (stakeholders) tetapi juga sebagai pemilik dari
pembangunan (shareholders). Keterlibatan masyarakat sebagai
shareholder dimaksudkan untuk mengurangi ketergantungan
wilayah terhadap investor dari luar wilayah, tetapi yang diharapkan
adalah kerjasama antara investor dengan masyarakat sebagai
pemilik lahan di wilayah tersebut. Dengan posisi sebagai
shareholder diharapkan masyarakat akan benar – benar memiliki
pembangunan di wilayahnya.
3. PELAKSANAAN KEGIATAN

3.1. Pengumpulan Data Sekunder

Pengumpulan data sekunder, yaitu Data sekunder adalah data yang

diperoleh atau dikumpulkan oleh orang yang melakukan penelitian
dari sumber-sumber yang telah ada (Hasan, 2002: 58). Data ini
digunakan untuk mendukung informasi primer yang telah diperoleh
yaitu dari bahan pustaka, literatur, penelitian terdahulu, buku, dan lain
sebagainya.

Adapun data sekunder yang akan dikumpulkan antara lain : a) Data

BPS; b) Peta Kecamatan dan Kelurahan; c) Data Penduduk Kecamatan
atau kelurahan; e) Hasil Studi social dan kemasyarakatan di wilayah
studi; f) literature mengenai kondisi social budaya wilayah kajian dan
sejarahnya; g) dll

3.2. Pemetaan kondisi lokasi

Pemetaan sosial ini dimaksudkan untuk memahami kondisi

lingkungan dan sosio-kultural dalam kerangka perencanaan program
PPPT di wilayah Cideng –Petojo – Jakarta Pusat, peran dan
pengaruhnya terhdap kondisi sosial untuk pembangunan TOD
diwilyah tersebut. Selain itu juga untuk mendapatkan pemetaan
stakeholder diwilayah tersebut.

Sehubungan dengan pemetaan kondisi lokasi, adalah untuk

mendapatkan gambaran dan point entry untuk dapat berinteraksi
dengan masyarakat dan stakeholder yang ada. Dengan menganalisis
rumah tangga, kelompok, organisasi, kelembataan, komunitas local
dalam wilayah Cideng-Petojo.

3.3. Survei Sosial Masyarakat

Survei yang dimaksud adalah survei sosial masyarakat untuk

mendapatkan gambaran secara jelas dari masyarakat dilokasi kegiatan
yaitu di Cideng-Petojo.
Lokasi survei berada di 3 Kelurahan yaitu Kelurahan Petojo Utara,
Kelurahan Petojo Selatan dan Kelurahan ………. Dengan total jumlah
penduduk sebanyak ……. Jiwa.

Adapun survei sosial ini akan menerapkan beberapa metode antara

lain:

a) Wawancara Mendalam

Wawancara mendalam akan dilaksanakan dalam bentuk wawancara

semi-terstruktur. Serangkaian pertanyaan terbuka akan disiapkan dan
ditanyakan kepada informan kunci yang sebelumnya telah di
identifikasi. Wawancara mendalam adalah bersifat kualitatif dan
membantu melakukan triangulasi/ verifikasi data kuantitatif yang
dikumpulkan dengan metode lainnya.

b) Penyebaran Kuesioner

- Lokasi

- Populasi

- Responden

c) Focus Group Discussion

Diskusi Kelompok Terarah atau Focused Group Discussion (FGD)

adalah diskusi dengan perwakilan kelompok kecil tertentu dipandu
oleh seorang fasilitator untuk membahas and menggali topik-topik
tertentu yang telah dipersiapkan untuk mendapatkan tanggapan-
tanggapan, reaksi, tingkah laku, motivasi dan harapan guna
mendapatkan gambaran isu-isu kunci dari kelompok target.

 Tujuan:

Untuk mendapatkan menyampaikan informasi, menggali

permasalahan dan pendapata warga, serta mendapatkan kesepakatan
dengan warga mengenai rencana PPPT yang akan dilaksanakan di
wilayah tersebut
 Peserta FGD

Peserta FGD dipilih yang dapat mewakili kelompok-kelompok yang

terdapat dimasyarakat dan memahami mengenai proses,
permasalahan dan kondisi saat ini.

Target Peserta diperkirakan

No Peserta FGD Jumlah

1 Pemerintah Pusat
a. ATR/BPN

b. PUPR

c. dll

2 Pemerintah Daerah
a. Bappeda

b. BPN Jakarta Pusat

c. Kecamatan

d. Kelurahan

e. RT/RW

f. Dll

3 Swasta
a. IRAI

b. MRT

c. NGO

d. Dll

4 Masyarakat/Warga
  Pelaksanaan FGD

Tim Pelaksana FGD terdiri dari:

1) Fasilitator, adalah orang yang akan memandu FGD, berpengalaman

dan memahami substansi yang didiskusikan dan output yang ingin
dicapai. Fasilitator juga harus terviasa dengan latar budaya
masyarakat setempat. Fasilitator akan mengelola dan
menghidupkan diskusi dan memastikan partisipasi yang baik dan
merata semua peserta FGD.
2) Co-Fasilitator, membantu fasilitator dan memperhatikan jalannya
diskusi, menjaga waktu dan topik diskusi dan keikutsertaan
peserta.

3) Minute Taker, bertanggung jawab untuk mencatat hal-hal yang

didiskusikan didalm FGD

4) Dokumentasi, bertugas untuk mendokumentasikan kegiatan FGD

seperti pengambilan foto,rekam suara yang akan menjadi bukti
tentang pelaksanaan FGD

 Agenda FGD

 Tempat dan Lay out FGD

4. ANALISIS
a. Analisis Konteks Budaya Masyarakat

Analisis konteks budaya masyarakat setempat merupakan analisis

yang bertujuan untuk melihat interaksi simbiotikal antara
masyarakat setempat dengan sistem kulturnya yang khas dengan
eksistensi kawasan perencanaan saat ini serta prospek
perubahannya manakala dikembangkan dengan penambahan
fungsi lain dalam kawasan tersebut. Hasil ini akan menjadi input
dalam pengembangan konsep penataan kawasan perencanaan
secara komprehensif yang bersinergi dengan pola – pola kultural
masyarakat setempat, sedemikian hingga eksistensi kawasan ini
 pada akhirnya akan memberikan nilai tambah yang signifikan
terhadap peningkatan kualitas nilai kultural masyarakat.

b. Analisis Konteks Sosio-ekonomi Masyarakat

Seperti halnya analisis konteks budaya, analisis konteks

sosioekonomi masyarakat setempat juga bertujuan untuk melihat
interaksi simbiotikal dalam konteks sosioekonomi antara masyarakat
setempat dengan eksistensi kawasan perencanaan baik kondisi saat
ini serta proyeksinya saat dikembangkan dengan menambahkan
fungsi – fungsi lain pada kawasan. Hasil analisis akan bermanfaat
untuk menjadi masukan dalam hal pengembangan konsep
penataan kawasan secara komprehensif yang memiliki sinergi positif
dengan kondisi sosioekonomi masyarakat setempat.

5. SOSIALISASI DAN KESEPAKATAN

Data sekunder, wawancara, survei sosial dan FGD yang telah dilakuan
kemudian dilakukan analisis. Hasil analisis ini kemudian disampaikan
atau disosialisasikan kepada masyarakat untuk mendapatkan
kesepakatan bersama.

Jadwal Rencana Kegiatan

 BULAN I BULAN 2 BULAN 3 BULAN 4 BULAN 5 BULAN 6
No KEGIATAN
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

1 Persiapan
1.1 Pengumpulan Data Sekunder
1.2 Persiapan Survey Sosial Budaya
1.3 Penyusunan Kuesioner
1.4 Pemetaan Stakeholders
1.5 Pemetaan Sosial

2 Pelaksanaan
2.1 Pertemuan Diskusi Stakholders
a. Pemerintah Pusat/Daerah
b. Swasta
c. Tokoh Masyarakat/RT/RW
d. BUMD/BUMN
2.2 Survey Sosial, ekonomi budaya
2.3 Focus Group Diskusi
a. Pemerintah Pusat/Daerah
b. Masyarakat
Kelurahan
Kelurahan
Kelurahan
2.4 Analisis

3 Sosialisasi dan Kesepakatan

 Gambaran Umum

KECAMATAN GAMBIR

1. Geografi
Kecamatan Gambir merupakan satu dari 8 kecamatan yang ada di wilayah Kota
Administrasi Jakarta Pusat . Berdasarkan luas wilayahnya, kecamatan Gambir
menduduki peringkat kedua wilayah terluas di Kota Jakarta Pusat dan terdiri
dari 6 kelurahan yaitu Cideng, Petojo Selatan, Gambir, Kebon Kelapa, Petojo
tara, dan Duri Pulo.

Secara geofrafis, Kecamatan Gambir berbatasan dengan Kota Jakarta Barat di

Sebelah Utara dan Barat, Kecamatan Senen di sebelah Tirum dan Kecamatan
Menteng di sebelah Selatan.

Luas Daerah
LUAS WILAYAH Distribusi
No KELURAHAN Total Area Persentase
(km2)
1 Cideng 1,26 16,60
2 Petojo Selatan 1,14 15,02
3 Gambir 2,58 33,99
4 Kebon Kelapa 0,78 10,28
5 Petojo Utara 1,12 14,76
6 Duri Pulo 0,71 9,35
Kecamatan Gambir 7,59 100
Sumber : Kecamatan Gambir dalam Angka, 2020

2. Kependudukan
a. Laju Pertumbuhan Penduduk Kecamatan Gambir
No KELURAHAN Penduduk (Jiwa) Laju Pertumbuhan Kepadatan
2018 2019 penduduk per Tahun Penduduk per
(%) km2
1 Cideng 14.738 14.643 -0,33 11.621
2 Petojo Selatan 12.079 12.039 -0,17 10.561
3 Gambir 3.447 3.548 1,45 1.375
 4 Kebon Kelapa 9.722 9.731 0.05 12.476
5 Petojo Utara 16.204 16.286 0,25 14.541
6 Duri Pulo 22.280 22.287 0,02 31.390
78.471 78.534 0.04 10.347
Sumber : Kecamatan Gambir dalam Angka, 2020

b. Penduduk Menurut Jenis Kelamin

No KELURAHAN Laki-Laki Perempuan Total Sex Ratio

1 Cideng 6.954 7.689 14.643 90,44
2 Petojo Selatan 6.049 5.990 12.039 100,98
3 Gambir 1.728 1.820 3.548 94,95
4 Kebon Kelapa 4.852 4.879 9.731 99,45
5 Petojo Utara 7.952 8.334 16.286 95,42
6 Duri Pulo 11.193 11.094 22.287 100,89
38.728 39.806 78.534 101,75
Sumber : Kecamatan Gambir dalam Angka, 2020

3. Sarana Prasarana
a. Sarana Pendidikan

No KELURAHAN SD MI SMP SMA SMK PT

1 Cideng 8 2 - 6 -
2 Petojo Selatan 3 1 - 1 1
3 Gambir 1 1 1 - 1
4 Kebon Kelapa 3 1 1 4 -
5 Petojo Utara 9 7 4 3 2
6 Duri Pulo 9 1 1 1 1 -
33 1 13 7 15 4
Sumber : Kecamatan Gambir dalam Angka, 2020

b. Sarana Kesehatan

No KELURAHAN RS RS Poliklinik Puskesmas Apotek

Bersalin tanpa
rawat inap
1 Cideng 1 - 9 1 6
2 Petojo Selatan - 2 3 1 1
3 Gambir 1 - - - -
4 Kebon Kelapa 1 - - 1 4
5 Petojo Utara - 2 3 2 3
6 Duri Pulo - 1 2 1 1
3 5 17 6 15
 Sumber : Kecamatan Gambir dalam Angka, 2020

c. Agama
No KELURAHAN Mushola Mesjid Gereja Pura Vihara
1 Cideng 10 12 7 - 2
2 Petojo Selatan 4 4 3 1 -
3 Gambir 1 12 1 - -
4 Kebon Kelapa 3 7 5 - -
5 Petojo Utara 11 9 7 - 1
6 Duri Pulo 14 14 4 - 2
43 58 27 1 5
Sumber : Kecamatan Gambir dalam Angka, 2020

d. Sarana Prasarana Ekonomi

No KELURAHAN Kelpk Pasar dg bgn Pasar dg Bgn Pasar Mini
Pertokoan Permanen Semi Tanpa Bgn market
Permanen
1 Cideng 1 - - 1 12
2 Petojo Selatan - - 2 - 10
3 Gambir - - - 2 3
4 Kebon Kelapa 3 - - - 8
5 Petojo Utara - 1 - - 6
6 Duri Pulo - - - - 4
4 1 2 3 43
Sumber : Kecamatan Gambir dalam Angka, 2020

No KELURAHAN Toko/ Wrg Restoran / Warung/ Hotel Losmen

Klontong Rumah Makan Kedai Mkn
1 Cideng 4 15 25 6 1
2 Petojo Selatan 4 17 15 4 -
3 Gambir 15 1 7 3 -
4 Kebon Kelapa 7 34 13 15 4
5 Petojo Utara 20 16 15 10 3
6 Duri Pulo 2 2 101 1 102
52 85 176 39 110
Sumber : Kecamatan Gambir dalam Angka, 2020

e. Sarana dan lembaga Keuangan

No KELURAHAN Bank Bank Swasta BPR Koperasi

Pemerintah Simpan Pinjan
1 Cideng 8 22 1 -
2 Petojo Selatan 11 15 - -
3 Gambir 7 2 - -
4 Kebon Kelapa 13 27 1 1
5 Petojo Utara 10 24 1 -
6 Duri Pulo 2 3 - -
51 93 5 1
Sumber : Kecamatan Gambir dalam Angka, 2020