DIKLAT PENGADAAN TANAH

KATA PENGANTAR

Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan
kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Pengadaan Tanah. Modul ini disusun
agar peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-materi yang diberikan.

Pada kesempatan ini pula, kami menyampaikan rasa terima kasih kepada semua pihak
yang terlibat, yang tidak dapat disebutkan satu persatu. Semoga Tuhan Yang Maha Esa
membalas semua kebaikan dan jerih payah Saudara-saudara sekalian.

Semoga modul ini dapat memberikan pengetahuan yang lebih luas kepada pembaca,
khususnya peserta diklat. Akhir kata dengan segala kerendahan hati, penyusun
menerima kritik dan saran membangun dari pembaca.

Terima kasih.

Jakarta, September 2015

Plt. Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan,

Ir. Iwan Taruna Isa, MURP.

NIP. 19580930 198303 1 001

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 i

DIKLAT PENGADAAN TANAH

DAFTAR ISI

Hal

KATA PENGANTAR ........................................................................................................................................... i

DAFTAR ISI....................................................................................................................................................... ii
BAB I TAHAPAN PERENCANAAN ..................................................................................................................... 1
BAB II TAHAP PERSIAPAN PENGADAAN TANAH ............................................................................................ 6
BAB III TAHAP PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH..................................................................................... 12
BAB IV PENYERAHAN HASIL PENGADAAN TANAH ........................................................................................ 27
BAB V BIAYA OPERASIONAL DAN BIAYA PENDUKUNG PENGADAAN TANAH ............................................... 29
DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................................................................... 30

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 ii

DIKLAT PENGADAAN TANAH

BAB I
TAHAPAN PERENCANAAN
PENGADAAN TANAH

A. PENGANTAR
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum, diselenggarakan dalam beberapa tahapan sebagaimana diatur dalam
Pasal 13 UU 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum jo. Pasal 2 Perpres 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Penyelenggaraan pengadaan tanah tersebut, terdiri dari tahapan-tahapan :
A. Perencanaan pengadaan tanah.
B. Persiapan pengadaan tanah.
C. Pelaksanaan pengadaan tanah.
D. Penyerahan hasil pengadaan tanah.
Pada masing-masing tahapan tersebut berbeda lembaga dan portofolio :
yang memproses (intituisi), tugas (activity), fungsi (fungtion), kewenangan
(souverignety), keharusan, Larangan, tanggung jawab (resposibility) dan
tanggung gugat (accountibility) dari anggota tim (petugas pelaksananya), yang
masing-masing bersifat indevenden baik tanggung jawab administrasi maupun
tanggung jawab secara hukum.

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 1

DIKLAT PENGADAAN TANAH

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 2

DIKLAT PENGADAAN TANAH

B. Perencanaan Pengadaan tanah

Setiap Instansi yang memerlukan tanah bagi pembangunan untuk

kepentingan umum membuat rencana pengadaan tanah yang didasarkan pada:
1. Rencana Tata Ruang Wilayah ( Nasional, Provinsi dan atau Kabupaten/Kota;
2. Prioritas Pembangunan yang tercantum dalam:
a. Rencana Pembangunan Jangka Menengah;
b. Rencana Strategis; dan
c. Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan.

Portofolio (tugas, fungsi, kewenangan, kewajiban, hak, keharusan, larangan,

tanggung jawab dan tanggung gugat) pada tahap perencanaan penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dilakukan dan
berada pada instansi yang memerlukan tanah, yang selenggarakan melalui studi
kelayakan dan dituangkan dalam dokumen perencanaan.
Rencana pengadaan tanah dapat disusun secara bersama-sama oleh Instansi
yang memerlukan tanah bersama dengan instansi teknis terkait atau dapat dibantu
oleh lembaga profesional yang ditunjuk oleh Instansi yang memerlukan.
Rencana pengadaan tanah, disusun dalam bentuk dokumen perencanaan
pengadaan tanah, paling sedikit memuat:
1. maksud dan tujuan rencana pembangunan;
2. kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Prioritas Pembangunan;
3. letak tanah;
4. luas tanah yang dibutuhkan;
5. gambaran umum status tanah;
6. perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah;
7. perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan;
8. perkiraan nilai tanah; dan
9. Rencana penganggaran.

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 3

DIKLAT PENGADAAN TANAH

10. Dokumen perencanaan pengadaan tanah disusun berdasarkan studi

kelayakan yang mencakup:
1. survei sosial ekonomi;
2. kelayakan lokasi;
3. analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan masyarakat;
4. perkiraan nilai tanah;
5. dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul akibat dari
pengadaan tanah dan pembangunan; dan
6. studi lain yang diperlukan.

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 4

DIKLAT PENGADAAN TANAH

Hasil (output) dari tahapan perencanaan adalah dokumen perencanaan. Instansi

yang memerlukan tanah menyerahkan dokumen perencanaan kepada gubernur
sebagaimana diatur dalam Pasal 14 dan 15 UU 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum jo. Pasal 3 sampai dengan 7
Perpres 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, yang akan menandai dimulainya tahapan
selanjutnya, yaitu tahap persiapan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum.

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 5

DIKLAT PENGADAAN TANAH

BAB II
TAHAP PERSIAPAN
PENGADAAN TANAH

A. Kelembagaan Persiapan Pengadaan Tanah

Persiapan pengadaan tanah diselenggarakan dalam tiga sub tahapan,

sebagai mana diatur dalam Pasal 16 UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, yang terdiri dari sub
tahapan :
1. Pemberitahuan rencana pembangunan kepada masyarakat, khususnya kepada
pemilik tanah yang akan terkena areal pembangunan untuk kepentingan
umum;
2. Pendataan awal lokasi rencana pembangunan;
3. Konsultasi publik rencana pembangunan.
Berdasarkan dokumen perencanaan yang dihasilkan pada tahapan
perencaanaan, gubernur membentuk tim persiapan untuk menyelenggarakan
tahapan persiapan pengadaan tanah paling lama 10 (sepuluh) hari kerja sejak
diterimanya dokumen perencanaan sebagaimana diatur dalam Pasal 8 Perpres 71
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum.
Anggota Tim persiapan terdiri :
a. Bupati/ Walikota
b. SKPD Provinsi
c. Instansi yg memerlukan tanah
d. Instansi terkait lainnya

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 6

DIKLAT PENGADAAN TANAH

Gubernur dapat mendelegasikan kewenangan pelaksanaan persiapan

Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum tersebut kepada
bupati/walikota dengan pertimbangan untuk : efisiensi, efektifitas, kondisi
geografis, dan sumber daya manusia sebagaimana diatur dalam Pasal 47 dan 48
Perpres 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Untuk Kelancaran Pelaksanaan Tugas Tim Persiapan Gubernur membentuk
sekretariat persiapan yang berkedudukan di Provinsi.
Pasal 10 Pepres 71 Tahun 2012 tentang tentang Penyelenggaraan Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum menyebutkan, bahwa Tim
Persiapan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
bertugas:
a. melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan;
b. melaksanakan pendataan awal lokasi rencana pembangunan;
c. melaksanakan konsultasi publik rencana pembangunan;
d. menyiapakan penetapan lokasi Pembangunan;
e. mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum;
dan
f. melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan Pengadaan Tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum yang ditugaskan oleh
Gubernur/Bupati/ Walikota Pemberitahuan Rencana Pembangunan.

B. Pemberitahuan Rencana Pembangunan

a. Tim Persiapan memberitahukan rencana pembangunan kpd masyarakat
pada lokasi pembangunan dlm waktu paling lama 20 ( dua puluh ) hari
kerja sejak dokumen perencanaan diterimaoleh Gubernur (Pasal 17 UU
2/2012 jo. Pasal 11 - 15 Perpres 71/2012)
b. Pemberitahuan ditandatangani oleh Ketua Tim Persiapan

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 7

DIKLAT PENGADAAN TANAH

c. Pemberitahan secara langsung dengan cara :

 Sosialisasi
 Tatap muka
 Surat pemberitahuan
d. Undangan sosialisasi atau tatap muka disampaikan melalui lurah/ Kepala
Desa paling lambat 3 hari kerja sebelum pertemuan.
e. Pelaksanaan sosialisasi dilaksanakan oleh Tim Persiapan.
f. Hasil Sosialisasi atau tatap muka dituangkan dalam bentuk notulen
pertemuan dan ditandatangani oleh Ketua Tim atau pejabat yang ditunjuk.
g. Bukti Penyampaian pemberitahuan dibuat dalam bentuk tanda terima dari
perangkat kelurahan/ desa.
h. Pemberitahuan melalui media cetak dilaksanakan melalui surat kabar lokal
dan nasional paling sedikit 1 kali penerbitan pada hari kerja dan media
elektronik melalui website pemerintah Provinsi,Kab/ Kota dan Instansi yang
memerlukan tanah.

C. Pendataan Awal Lokasi Rencana Pembangunan

Pendataan awal dilaksanakan untuk memperoleh data awal Pihak yang Berhak
dan Objek Pengadaan Tanah, paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja. (Pasal 18 UU
2/2012 jo. Pasal 16 Perpres 71/2012)
Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah,
bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang
dapat dinilai dengan uang.
Pihak yang berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki obyek pengadaan
tanah, meliputi:
a. pemegang hak atas tanah;
b. pemegang pengelolaan;
c. nadzir untuk tanah wakaf;
d. pemilik tanah bekas milik adat;
e. masyarakat hukum adat;
f. pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik;

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 8

DIKLAT PENGADAAN TANAH

g. pemegang dasar penguasaan atas tanah; dan/atau

h. pemilik bangunan, tanaman, atau benda lain yang berkaitan dengan tanah.

D. Konsultasi Publik Rencana Pembangunan

Konsultasi publik dilaksanakan untuk mendapatkan kesepakatan lokasi
rencana pembangunan dari Pihak yang Berhak, paling lama 60 (enam puluh) hari
kerja. Dalam hal terdapat keberatan, dilakukan Konsultasi publik ulang, paling
lama 30 (tiga puluh) hari kerja. (Pasal 19 - 20 UU 2/2012 jo. Pasal 29 - 34 Perpres
71/2012)
Dalam hal masih tetap terdapat keberatan, Gubernur/Bupati/Walikota
membentuk Tim untuk melakukan kajian atas keberatan rencana lokasi
pembangunan kepentingan umum. Tim Kajian Keberatan tersebut terdiri atas :
a. Sekretaris Daerah Provinsi atau pejabat yang ditunjuk sebagai ketua
merangkap anggota;
b. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional sebagai sekretaris
merangkap anggota;
c. Instansi yang menangani urusan di bidang perencanaan pembangunan daerah
sebagai anggota;
d. Kepala Kantor Wilayah Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagai
anggota;
e. Bupati/walikota atau pejabat yang ditunjuk sebagai anggota; dan
f. Akademisi sebagai anggota.

Tim Kajian Keberatan bertugas:

a. menginventarisasi masalah yang menjadi alasan keberatan;
b. melakukan pertemuan atau klarifikasi dengan pihak yang keberatan; dan
c. membuat rekomendasi diterima atau ditolaknya keberatan.

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 9

DIKLAT PENGADAAN TANAH

Berdasarkan rekomendasi Tim Kajian Keberatan,

Gubernur/Bupati/Walikota mengeluarkan surat diterima atau ditolaknya
keberatan atas rencana lokasi pembangunan. Dalam hal ditolaknya keberatan
atas rencana lokasi pembangunan, Gubernur menetapkan lokasi pembangunan.
Apabila keberatan diterima, Gubernur/Bupati/Walikota memberitahukan kepada
Instansi yang memerlukan tanah untuk membatalkan rencana pembangunan
atau mengajukan rencana lokasi pembangunan di tempat lain. (Pasal 21 - 22 UU
2/2012 jo. Pasal 35 - 40 Perpres 71/2012)

E. Penetapan Lokasi
Setelah diperoleh kesepakatan dalam konsultasi publik, atau keberatan
dari Pihak yang Keberatan ditolak, Gubernur/ Bupati/Walikota menetapkan
Penetapan lokasi pembangunan. (Pasal 22 UU 2/2012 jo. Pasal 41 Perpres
71/2012).
Penetapan Lokasi pembangunan berlaku untuk jangka waktu 2 (dua)
tahun dan dapat diperpanjang 1 (satu) kali untuk paling lama 1 (satu) tahun.
(Pasal 24-25 UU 2/2012 jo. Pasal 43-44 Perpres 71/2012).
Perpanjangan waktu Penetapan Lokasi pembangunan diajukan oleh
Instansi yang memerlukan tanah kepada Gubernur/Bupati/ Walikota atas
pertimbangan Kepala Kantor Wilayah BPN, dalam waktu paling lambat 2 (dua)
bulan sebelum berakhirnya jangka waktu Penetapan Lokasi pembangunan.
(Pasal 43 Perpres 71/2012).

F. Pengumuman Penetapan Lokasi

Penetapan Lokasi diumumkan oleh Gubernur/ Bupati/Walikota bersama
Instansi yang memerlukan tanah. (Pasal 26 UU 2/2012 jo. Pasal 45-46 Perpres
71/2012).
Upaya Hukum Penetapan Lokasi :
a. Pihak yang berkeberatan terhadap penetapan lokasi dapat mengajukan
gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara paling lambat 30 (tiga puluh) hari
kerja sejak dikeluarkannya penetapan lokasi.

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 10

DIKLAT PENGADAAN TANAH

b. Pengadilan Tata Usaha Negara memutus diterima atau ditolaknya gugatan

dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak diterimanya gugatan.
c. Pihak yang keberatan terhadap putusan Pengadilan Tata Usaha Negara, dalam
waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja dapat mengajukan kasasi
kepada Mahkamah Agung Republik Indonesia.
d. Mahkamah Agung wajib memberikan putusan dalam waktu paling lama 30
(tiga puluh) hari kerja sejak permohonan kasasi diterima.
e. Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap menjadi
dasar diteruskan atau tidaknya Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk
Kepentingan Umum. (Pasal 23 UU 2/2012)

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 11

DIKLAT PENGADAAN TANAH

BAB III
TAHAP PELAKSANAAN
PENGADAAN TANAH

A. Kelembagaan Pelaksanaan Pengadaan Tanah

Berdasarkan penetapan lokasi pembangunan untuk Kepentingan Umum,

Instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan Pengadaan Tanah
kepada Kepala Kantor Wilayah BPN selaku Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
(Pasal 27 UU 2/2012 jo. Pasal 49 Perpres 71/2012 jo. Pasal 1 PerKaBPN 5/2012)
Dalam pelaksanaan pengadaan tanah Kepala Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional dapat memobilisasi pegawai di lingkungan unit kerjanya.
Apabila pengadaan tanah dilaksanakan oleh Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional, maka susunan keanggotaan pelaksana pengadaan tanah,paling kurang:
1. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional sebagai Ketua;
2. Kepala Bidang Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah atau Pejabat setingkat
Eselon III yang ditunjuk sebagai Anggota;
3. Kepala Kantor Pertanahan setempat pada lokasi pengadaan tanah sebagai
Anggota;
4. Pejabat Satuan Kerja Perangkat Daerah Provinsi paling rencah setingkat
Eselon III yang membidangi urusan pertanahan atau Pejabat setingkat
Eselon III yang ditunjuk sebagai Anggota;
5. Pejabat Satuan Kerja Perangkat Daerah kabupaten/kota paling rendah
setingkat Eselon III yang membidangi urusan pertanahan atau Pejabat
setingkat Eselon III yang ditunjuk sebagai Anggota;
6. Camat atau nama lain setempat pada lokasi pengadaan tanah sebagai
Anggota;
7. Lurah/Kepala Desa atau nama lain setempat pada lokasi pengadaan tanah
sebagai Anggota; dan

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 12

DIKLAT PENGADAAN TANAH

8. Kepala Seksi Pengaturan Tanah Pemerintah atau Pejabat setingkat Eselon IV

yang ditunjuk sebagai Sekretaris merangkap Anggota.

Kepala Kantor Wilayah BPN dapat menugaskan Kepala Kantor Pertanahan

sebagai Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, dengan pertimbangan untuk
efisiensi, efektifitas, kondisi geografis, dan sumber daya manusia. (Pasal 50 - 51
Perpres 71/2012 jo. Pasal 2 PerKaBPN 5/2012).
Apabila pengadaan tanah dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan,
maka susunan keanggotaan pelaksana pengadaan tanah, paling kurang :
1. Kepala Kantor Pertanahan sebagai Ketua;
2. Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah atau Pejabat setingkat Eselon
IV yang ditunjuk sebagai Anggota;
3. Pejabat Satuan Kerja Perangkat Daerah kabupaten/kota paling rendah
setingkat Eselon IV yang membidangi urusan pertanahan sebagai Anggota;
4. Camat atau nama lain setempat pada lokasi pengadaan tanah sebagai
Anggota;
5. Lurah/Kepala Desa atau nama lain setempat pada lokasi pengadaan tanah
sebagai Anggota; dan
6. Kepala Sub Seksi Pengaturan Tanah Pemerintah atau Pejabat yang ditunjuk
sebagai Sekretaris merangkap Anggota.
Pelaksana Pengadaan Tanah dibantu oleh Sekretariat Pelaksana Pengadaan
Tanah, yang keanggotaannya terdiri dari pejabat atau staf yang ditunjuk oleh
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, paling banyak 4 (empat) orang. Tugasnya
adalah untuk menyiapkan administrasi pengadaan tanah, yang meliputi
keuangan, pendokumentasian, dan surat menyurat lainnya.

Rincian pelaksanaan pengadaan tanah terdiri:

a. penyiapan pelaksanaan;
b. inventarisasi dan identifikasi;
c. penetapan penilai;
d. musyawarah penetapan bentuk ganti kerugian;

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 13

DIKLAT PENGADAAN TANAH

e. pemberian ganti kerugian;

f. pemberian ganti kerugian dalam keadaan khusus;
g. penitipan ganti kerugian;
h. pelepasan objek pengadaan tanah;
i. pemutusan hubungan hukum antara pihak yang berhak dengan objek
pengadaan tanah; dan
j. pendokumentasian peta bidang, daftar nominatif dan data administrasi
pengadaan tanah. (Pasal 5 PerKaBPN 5/2012 ) .

B. Penyiapan Pelaksanaan
Pelaksana Pengadaan Tanah melakukan kegiatan penyiapan pelaksanaan
dan dituangkan dalam rencana kerja yang memuat paling kurang:
a. rencana pendanaan pelaksanaan;
b. rencana waktu dan penjadwalan pelaksanaan;
c. rencana kebutuhan tenaga pelaksana;
d. rencana kebutuhan bahan dan peralatan pelaksana;
e. inventarisasi dan alternatif solusi faktor-faktor penghambat dalam
pelaksanaan;
f. sistem monitoring pelaksanaan. (Pasal 52 - 53 Perpres 71/2012 jo. Pasal 6
PerKaBPN 5/2012) 20
Ketua pelaksana Pengadaan Tanah dapat membentuk satuan tugas
(Satgas) A dan B. Satgas A membidangi inventarisasi dan identifikasi data fisik
penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfatan tanah. Satgas B
membidangi inventarisasi dan identifikasi data Pihak yang Berhak dan objek
Pengadaan Tanah. Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dapat membentuk Satgas
A dan/atau Satgas B masing-masing lebih dari 1 (satu) Satgas. (Pasal 54 Perpres
71/2012 jo. Pasal 7 - 8 PerKaBPN 5/2012)

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 14

DIKLAT PENGADAAN TANAH

C. Inventarisasi dan Identifikasi Data Fisik (Obyek) dan Data Yuridis (Subyaek) Pihak
Yang Berhak
Satgas A melaksanakan pengukuran dan pemetaan bidang per bidang
tanah, meliputi : pengukuran dan pemetaan batas keliling lokasi; dan pengukuran
dan pemetaan bidang perbidang. Hasil pengukuran dan pemetaan dituangkan
dalam bentuk peta bidang tanah. (Pasal 28 UU 2/2012 jo. Pasal 56 Perpres
71/2012 jo. Pasal 10 PerKaBPN 5/2012) 21
Satgas B melaksanakan pengumpulan data Pihak yang Berhak dan objek
Pengadaan Tanah, paling kurang:
1. nama, pekerjaan,dan alamat Pihak yang berhak;
2. nomor Induk Kependudukan atau identitas diri lainnya Pihak yang Berhak;
3. bukti penguasaan dan/atau pemilikan tanah, bangunan, tanaman, dan/atau
benda yang berkaitan dengan tanah;
4. letak tanah,luas tanah dan nomor identifikasi bidang;
5. status tanah dan dokumennya;
6. jenis penggunaan dan pemanfaatan tanah;
7. pemilikan dan/atau penguasaan tanah,bangunan,dan/atau benda lain yang
berkaitan dengan tanah;
8. pembebanan hak atas tanah; dan
9. ruang atas dan ruang bawah tanah.
Hasilnya dibuat dalam daftar nominatif. Peta Bidang Tanah dan Daftar
Nominatif diserahkan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah untuk
kemudian diumumkan. (Pasal Pasal 28 UU 2/2012 jo. 57 Perpres 71/2012 jo.
Pasal 16 PerKaBPN 5/2012)
Apabila terdapat keberatan, Peta dan daftar dimaksud dapat dilakukan
verifikasi dan perbaikan, yang akan dijadikan dasar dalam penentuan Pihak yang
Berhak dalam pemberian Ganti Kerugian. (Pasal 29-30 UU 2/2012 jo. Pasal 59 -
62 Perpres 71/2012 jo. Pasal 17-18 PerKaBPN 5/2012)

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 15

DIKLAT PENGADAAN TANAH

D. Penetapan Jasa Penilai Obyek Pengadaan Tanah

Ketua Pelaksana Pengadaaan Tanah menetapkan Penilai sesuai dengan
ketentuan peraturan pengadaan barang dan jasa, setelah proses lelang peserta
pemilihan Jasa Penilai yang menang. Penilai melakukan penilaian besarnya ganti
kerugian bidang perbidang tanah, meliputi:
a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. bangunan;
d. tanaman;
e. benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
f. kerugian lain yang dapat dinilai.
(Pasal 31 - 33 UU 2/2012 jo. Pasal 63 - 65 Perpres 71/2012 jo. Pasal 20-23
PerKaBPN 5/2012) 23
Hasil Penilaian tersebut diserahkan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan
Tanah guna dijadikan dasar musyawarah untuk menetapkan bentuk ganti
kerugian.
(Pasal 34-35 UU 2/2012 jo. Pasal 66-67 Perpres 71/2012 jo. Pasal 24 PerKaBPN
5/2012)

E. Pelaksanaan Musyawarah Dalam Rangka Penetapan Bentuk Ganti Kerugian

Pelaksana pengadaan tanah melaksanakan musyawarah untuk menetapkan
bentuk ganti kerugian dengan Pihak yang berhak dalam waktu paling lama 30 (tiga
puluh) hari kerja sejak hasil penilaian dari Penilai diterima oleh Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah dengan mengikutsertakan Instansi yang memerlukan tanah.
Dalam hal belum tercapai kesepakatan, dapat dilaksanakan musyawarah ulang
dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja. Hasil kesepakatan dalam
musyawarah menjadi dasar pemberian Ganti Kerugian kepada Pihak yang Berhak
yang dituangkan dalam berita acara kesepakatan. (Pasal 37 UU 2/2012 jo. Pasal 68
- 72 Perpres 71/2012 jo. Pasal 25 PerKaBPN 5/2012).

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 16

DIKLAT PENGADAAN TANAH

Pihak yang berhak (pemilik tanah) berhalangan hadir dalam musyawarah

dapat memberikan kuasa kepada:
a. seorang dalam hubungan darah ke atas, ke bawah atau ke samping sampai
derajat kedua atau suami/istri bagi Pihak yang Berhak berstatus perorangan;
b. seorang yang ditunjuk sesuai dengan ketentuan anggaran dasar bagi Pihak yang
Berhak berstatus badan hukum; atau
c. Pihak yang Berhak lainnya.
Pihak yang Berhak hanya dapat memberikan kuasa kepada 1 (satu) orang
penerima kuasa atas 1 (satu) atau beberapa bidang tanah yang terletak pada 1
(satu) lokasi Pengadaan Tanah. Pihak yang Berhak yang telah diundang secara
patut, tidak hadir dan tidak memberikan kuasa, dianggap menerima bentuk dan
besar Ganti Kerugian yang ditetapkan oleh Pelaksana Pengadaan Tanah. (Pasal 71
Perpres 71/2012 jo. Pasal 25 PerKaBPN 5/2012)

F. Upaya Hukum Penetapan Bentuk dan Besarnya Ganti Kerugian

Lembaga keberatan pengadaan tanah memberi kesempatan kepada pihak
yang berhak (pemilik tanah yang tanahnya terkena areal pembebasan tanah
dalam rangka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum,
dengan ketentuan-ketentuan sebagai berikut :
a. Dalam hal tidak terjadi kesepakatan mengenai bentuk dan/atau besarnya Ganti
Kerugian, Pihak yang Berhak dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan
Negeri setempat dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja setelah
ditandatangani Berita Acara hasil musyawarah.
b. Pengadilan Negeri memutus bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian dalam
waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak diterimanya pengajuan
keberatan.
c. Pihak yang keberatan terhadap putusan Pengadilan Negeri, dalam waktu paling
lama 14 (empat belas) hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah
Agung.
d. Mahkamah Agung wajib memberikan keputusan dalam waktu paling lama 30
(tiga puluh) hari kerja sejak permohonan kasasi diterima.

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 17

DIKLAT PENGADAAN TANAH

G. Pemberian Ganti Kerugian

Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah diberikan langsung kepada Pihak
yang berhak, dapat berupa:
a. uang;
b. tanah pengganti;
c. pemukiman kembali;
d. kepemilikan saham; atau
e. bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.
(Pasal 36 UU 2/2012 jo. Pasal 74 Perpres 71/2012)
Pada saat pemberian Ganti Kerugian Pihak yang Berhak menerima Ganti
Kerugian wajib:
a. melakukan pelepasan hak; dan
b. menyerahkan bukti penguasaan atau kepemilikan Objek Pengadaan Tanah
kepada Instansi yang memerlukan tanah melalui Pelaksana Pengadaan Tanah.
(Pasal 40 - 41 UU 2/2012 jo. Pasal 74 - 83 Perpres 71/2012 jo. Pasal 26-33
PerKaBPN 5/2012)
Ganti Kerugian tidak diberikan terhadap Pelepasan Hak Objek Pengadaan
Tanah yang dimiliki/dikuasai Pemerintah/Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha
Milik Daerah, kecuali:
a. Objek Pengadaan Tanah yang telah berdiri bangunan yang dipergunakan
secara aktif untuk penyelenggaraan tugas pemerintahan.
b. Objek Pengadaan Tanah yang dimiliki/dikuasai oleh Badan Usaha Milik
Negara/Badan Usaha Milik Daerah; dan/atau
c. Objek Pengadaan Tanah kas desa.
Ganti Kerugian atas Objek Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud
huruf a dan huruf c diberikan dalam bentuk tanah dan/atau bangunan atau
relokasi.
(Pasal 45 - 46 UU 2/2012 jo. Pasal 82 Perpres 71/2012)

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 18

DIKLAT PENGADAAN TANAH

H. Pemberian Ganti Kerugian Dalam Keadaan Khusus

Apabila sebelum dilakukan musyawarah ganti kerugian, terdapat pihak
yang berhak yang akan menjual tanahnya:
a. Pelaksana Pengadaan Tanah dapat memberikan Ganti Kerugian kepada Pihak
yang Berhak yang dalam keadaan mendesak, yang dibuktikan dengan surat
keterangan dari lurah/kepala desa atau nama lain.
b. Ganti kerugian tersebut diberikan maksimal 25 (dua puluh lima) persen dari
perkiraan Ganti Kerugian yang didasarkan atas NJOP tahun sebelumnya.
c. Sisa ganti kerugian diberikan setelah adanya hasil penilaian dari Penilai atau
nilai yang ditetapkan oleh putusan pengadilan yang memperoleh kekuatan
hukum tetap.
d. Pelepasan hak objek Pengadaan Tanah dilakukan bersamaan dengan
diberikannya pemberian sisa Ganti Kerugian.
(Pasal 84 - 85 Perpres 71/2012 jo. Pasal 34-36 PerKaBPN 5/2012)

I. Penitipan Ganti Kerugian

Penitipan Ganti Kerugian diserahkan kepada pengadilan negeri pada wilayah
lokasi pembangunan untuk kepentingan umum, dalam hal:
a. Pihak yang Berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian
berdasarkan hasil musyawarah dan tidak mengajukan keberatan ke pengadilan;
b. Pihak yang Berhak menolak bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian
berdasarkan putusan pengadilan negeri/Mahkamah Agung yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap.
c. Pihak yang Berhak tidak diketahui keberadaannya; atau
d. Objek Pengadaan Tanah yang akan diberikan Ganti Kerugian:
1. sedang menjadi Objek perkara di pengadilan;
2. masih dipersengketakan kepemilikannya;
3. diletakkan sita oleh pejabat yang berwenang; atau
4. menjadi jaminan di bank.
(Pasal 42 UU 2/2012 jo. Pasal 86 Perpres 71/2012 jo. Pasal 37-38 PerKaBPN
5/2012)

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 19

DIKLAT PENGADAAN TANAH

Apabila uang ganti rugi telah dititipkan di pengadilan negeri dan Pihak yang
Berhak masih menguasai Objek Pengadaan Tanah, Instansi yang memerlukan
tanah mengajukan permohonan pengosongan tanah tersebut kepada pengadilan
negeri di wilayah lokasi Pengadaan Tanah. Ganti Kerugian dapat diambil oleh
Pihak yang Berhak dengan surat pengantar dari Ketua Pelaksana Pengadaan
Tanah. (Pasal 87 - 95 Perpres 71/2012 jo. Pasal 17-18 PerKaBPN 5/2012 jo. Pasal
49 PerKaBPN 5/2012)

J. Pelepasan Objek Pengadaan Tanah

Pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah dilaksanakan oleh Pihak yang
Berhak kepada negara di hadapan Kepala Kantor Pertanahan setempat dan dibuat
dalam berita acara pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah.
Dalam hal pelepasan Objek Pengadaan Tanah merupakan milik atau dikuasai
Instansi, Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah membuat berita acara Pelepasan hak
Objek Pengadaan Tanah
(Pasal 41 UU 2/2012 jo. Pasal 96 - 99 Perpres 71/2012 jo. Pasal 39 - 40 PerKaBPN
5/2012)

K. Pemutusan Hubungan Hukum Antara Pihak Yang Berhak Dengan Objek

Pengadaan Tanah
Pemutusan hubungan hukum anatara pihak yang berhak dengan obyek
pengadaan tanah, dilakukan apabila :
a. Objek Pengadaan Tanah yang telah diberikan Ganti Kerugian atau Ganti
Kerugian telah dititipkan di pengadilan negeri atau yang telah dilaksanakan
Pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah, hubungan hukum antara Pihak yang
Berhak dan tanahnya hapus demi hukum.
b. Kepala Kantor Pertanahan karena jabatannya, melakukan pencatatan hapusnya
hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pada buku tanah dan daftar umum
pendaftaran tanah lainnya, dan selanjutnya memberitahukan kepada para
pihak terkait.

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 20

DIKLAT PENGADAAN TANAH

c. Apabila Objek Pengadaan Tanah belum terdaftar, Ketua Pelaksana Pengadaan

Tanah menyampaikan pemberitahuan tentang hapusnya hak dan disampaikan
kepada lurah/kepala desa/nama lain, camat dan pejabat yang berwenang yang
mengeluarkan surat untuk selanjutnya dicatat dan dicoret dalam buku
administrasi kantor kelurahan/desa atau nama lain atau kecamatan.
d. Jika Objek Pengadaan Tanah sedang menjadi Objek perkara di pengadilan dan
Ganti Kerugian telah dititipkan di pengadilan negeri, Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah menyampaikan pemberitahuan kepada ketua pengadilan dan
pihak-pihak yang berperkara tentang hapusnya hak dan tidak berlakunya alat
bukti penguasaan/kepemilikan serta putusnya hubungan hukum antara Pihak
yang Berhak dengan tanahnya.
e. Alat bukti penguasaan/kepemilikan dimaksud pada huruf b tetap berlaku
sebagai pembuktian di pengadilan sampai memperoleh putusan pengadilan
yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap.

(Pasal 43, 45 - 47 UU 2/2012 jo. Pasal 100 - 108 Perpres 71/2012 jo. Pasal 41-44
PerKaBPN 5/2012) 33

L. Pendokumentasian Peta Bidang, Daftar Nominatif dan Data Administrasi

Pengadaan Tanah
Pelaksana Pengadaan Tanah melakukan pengolahan dan penyimpanan
Data Pengadaan Tanah yang meliputi:
a. peta bidang tanah;
b. daftar nominatif; dan
c. data administrasi,
Data Pengadaan Tanah tersebut disimpan, didokumentasikan dan
diarsipkan oleh Kepala Kantor Pertanahan setempat. Data Pengadaan Tanah dapat
disimpan dalam bentuk data elektronik.

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 21

DIKLAT PENGADAAN TANAH

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 22

DIKLAT PENGADAAN TANAH

JANGKA WAKTU PENYELENGGARAAN PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN

UNTUK KEPENTINGAN UMUM
Lamanya waktu penyelenggaraan pengadaan tanah adalah 316 hari jika
tidak ada keberatan dari pihak yang berhak, dan 522 hari jika terdapat keberatan dari
pihak yang berhak. Rinciannya disesuaikan dari tahapan perencanaan, persiapan,
pelaksanaan dan penyerahan hasil, sebagai berikut :
1. Jika tidak ada keberatan, maka pada tahapan :
a. Perencanaan : diserahkan kepada lembaga yang akan memperoleh
tanah
b. Persiapan : 154 hari
c. Pelaksaan : 155
d. Penyerahan Hasil :7
Jumlah : 316 hari
2. Jika terdapat keberatan, maka pada tahapan :
a. Perencanaan : diserahkan kepada lembaga yang memperoleh tanah
b. Persiapan : 242 hari
c. Pelaksanaan : 273 hari
d. Penyerahan Hasil : 7 hari
Jumlah : 522 hari

Berikut akan dipaparkan tabel-tabel yang memuat jangka waktu baik pada tahap
persiapan, pelaksanaan maupun pada tahap penyerahan hasil dalam
penyelenggaraan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum :

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 23

DIKLAT PENGADAAN TANAH

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 24

DIKLAT PENGADAAN TANAH

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 25

DIKLAT PENGADAAN TANAH

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 26

DIKLAT PENGADAAN TANAH

BAB IV
PENYERAHAN HASIL
PENGADAAN TANAH

A. Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah

Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahkan hasil Pengadaan Tanah
kepada Instansi yang memerlukan tanah disertai data Pengadaan Tanah, paling
lama 7 (tujuh) hari kerja sejak pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah. Instansi yang
memerlukan tanah wajib mendaftarkan/mensertipikatan dalam waktu paling lama
30 (tiga puluh) hari kerja sejak penyerahan hasil Pengadaan Tanah.
Instansi yang memerlukan tanah dapat mulai melaksanakan pembangunan
setelah dilakukan penyerahan hasil Pengadaan Tanah oleh Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah. (Pasal 48 - 50 UU 2/2012 jo. Pasal 112 - 113 Perpres 71/2012 jo.
Pasal 46 - 48 PerKaBPN 5/2012).

B. Pemantauan dan Evaluasi terhadap Penyelenggaraan Pengadaan Tanah

Untuk berbagai keperluan lembaga secara keseluruhan, seperti
pembangunan data base, penanganan permasalahan secara nasional dan kearsipan
nasional serta data-dat lainnya yang merupakan bentuk pertanggunganjawaban
organisasi kepada negara, Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
melakukan pemantauan dan evaluasi terhadap penguasaan, pemilikan, penggunaan
dan pemanfaatan hasil Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum. (Pasal 51 UU 2/2012 jo. Pasal 115 Perpres 71/2012 jo. Pasal 50 PerKaBPN
5/2012)

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 27

DIKLAT PENGADAAN TANAH

C. Insentif Perpajakan

Pihak yang Berhak menerima ganti kerugian atau Instansi yang memperoleh
tanah dalam pengadaan tanah untuk Kepentingan Umum dapat diberikan insentif
perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, apabila Pihak
yang berhak:
b. mendukung penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum;
c. tidak melakukan gugatan atas putusan Penetapan Lokasi dan atas putusan bentuk
dan/atau besarnya Ganti Kerugian. (Pasal 44 UU 2/2012 jo. Pasal 122 Perpres
71/2012)

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 28

DIKLAT PENGADAAN TANAH

BAB V
BIAYA OPERASIONAL DAN
BIAYA PENDUKUNG
PENGADAAN TANAH

Biaya pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum

dibedakan antar biaya ganti rugi dan biaya operasional dan biaya pendukung.
Biaya ganti rugi tergantung kesepakatan dalam hasil musyawarah antara
lembaga yang membutuhkan tanah dengan pihak yang berhak atas ganti rugi
tersebut didasari harga yang ditentukan oleh lembaga penilai tanah.
Biaya operasional dan biaya pendukung, adalah biaya yang diperlukan untuk
penyelenggaraan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum
guna membiayai kegiatan:
e. perencanaan;
f. persiapan;
g. pelaksanaan;
h. penyerahan hasil; dan
i. untuk membiayai kegiatan administrasi dan pengelolaan, serta sosialisasi. (Pasal
52 - 54 UU 2/2012 jo. Pasal 116 - 120 Perpres 71/2012)
Biaya operasional dan biaya pendukung bersumber dari Anggaran
Pendapatan Belanja Negara (APBN) sebagaimana diatur dalam PMK No
13/PMK.02/2013 dan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) sebagaimana
diatur dalam PMDN No 72/2012
Biaya operasional dan biaya pendukung bagi pengadaan tanah untuk
keperluan BHMN/ BUMN dengan penugasan khusus bersumber dari internal
perusahaan atau sumber lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 29

DIKLAT PENGADAAN TANAH

DAFTAR PUSTAKA

Undang- Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012; Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2012
tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah.
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 72 Tahun 2012 Tentang Biaya Operasional Dan
Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum
Yang Bersumber Dari Anggaran Pendapatan Dan Belanja Daerah.
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 13/PMK.02/2013. Tentang Biaya Operasional Dan
Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum
Yang Bersumber Dari Anggaran Pendapatan Dan Belanja Negara.

Pusdiklat Kementerian ATR/BPN 2015 30