MODUL DOKUMEN

KONTRAK
 MODUL DOKUMEN KONTRAK

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ...................................................................................................................i

DAFTAR GAMBAR ......................................................................................................ii
BAB I PENDAHULUAN ...............................................................................................1
1.1 Tujuan Pembelajaran ......................................................................................1
1.2 Materi Pokok Pembelajaran ............................................................................1
1.3 Metode Kegiatan Belajar Mengajar .................................................................1
1.4 Sumber Belajar ................................................................................................2
1.5 Evaluasi ...........................................................................................................2
BAB II KONTRAK ........................................................................................................3
2.1. Umum ..............................................................................................................3
2.2. Pembentukan Kontrak .....................................................................................3
2.3. Pelanggaran Kontrak .......................................................................................7
2.4. Pemutusan Kontrak .........................................................................................9
2.5. Kerugian Akibat Pelanggaran Kontrak ..........................................................10
2.6. Hubungan Kontrak dalam Proyek Konstruksi ...............................................13
BAB III JENIS-JENIS KONTRAK ..............................................................................15
3.1 Jenis-jenis Kontrak ........................................................................................15
3.2 Kontrak berdasarkan Pengaturan Penggantian Biaya ..................................15
3.3 Kontrak berdasarkan Cara Pembayaran .......................................................20
3.4 Kontrak berdasarkan Aspek Pembagian Tugas ............................................21
3.5 Kontrak berdasarkan Perpres No. 70 Tahun 2012 .....................................26
BAB IV SISTEM JAMINAN DAN PEMBAYARAN DALAM KONTRAK...................28
4.1 Sistem Jaminan dan Pembayaran dalam Kontrak ........................................28
4.2 Sistem Pembayaran ......................................................................................30
BAB V DOKUMEN KONTRAK ..................................................................................32
5.1 Dokumen Kontrak ..........................................................................................32
5.2 Rangkuman ...................................................................................................36
BAB VI ASPEK LEGAL DARI KONTRAK ................................................................37
6.1 Ketentuan Legal yang Penting dari Kontrak ..................................................37

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI I

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Struktur Hubungan Kontraktual Proyek Konstruksi ...............................13

Gambar 3.1 Bentuk Kontrak Konvensional/Tradisional .............................................22

Gambar 3.2 Bentuk Kontrak Spesialis .......................................................................23

Gambar 3.3 Bentuk Kontrak Design-Build .................................................................24

Gambar 3.4 Bentuk Kontrak Berdasarkan Perpres No. 70 Tahun 2012 ...................26

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI II

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. TUJUAN PEMBELAJARAN

A. Kompetensi Dasar
Peserta diklat mampu menjelaskan dan memahami tentang dokumen kontrak
dalam proses kerjasama berbagai pihak yang ada terkait proyek
pembangunan sungai.
B. Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti diklat, peserta diharapkan mampu dan memahami
beberapa hal berikut, diantaranya adalah:
a. Kontrak
b. Jenis-jenis kontrak
c. Sistem penjaminan dan pembayaran dalam kontrak
d. Dokumen kontrak
e. Aspek legal dalam kontrak

1.2. MATERI POKOK PEMBELAJARAN

a. Kontrak
b. Jenis-jenis kontrak
c. Sistem penjaminan dan pembayaran dalam kontrak
d. Dokumen kontrak
e. Aspek legal dalam kontrak

1.3. METODE KEGIATAN BELAJAR – MENGAJAR

1. Proporsi tatap muka di kelas
a. Teori dengan bobot 60 %
b. Dilakukan dengan metode ceramah dan Tanya jawab.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 1

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

2. Metode pembelajaran kolaboratif

a. Pembelajaran dilakukan dengan bersama-sama
b. Pembelajaran berdasarkan pengetahuan yang dimiliki sebelumnya
c. Tiap peserta berperan aktif
d. Lebih menekankan berbagi pengalaman

1.4. SUMBER BELAJAR

a. Pedoman pelatihan
b. Modul pelatihan
c. Bahan tayang

1.5. EVALUASI
a. Sebelum pelatihan dilakukan evaluasi pretest
b. Sesudah pelatihan dilakukan evaluasi post test

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 2

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

BAB II

GAMBARAN UMUM TENTANG KONTRAK

2.1. UMUM
Elemen yang paling penting dalam suatu proses kerjasama antara berbagai pihak
untuk mewujudkan suatu tujuan tertentu yang telah disepakati bersama adalah
kontrak. Dalam proyek konstruksi, kontrak merupakan dokumen yang harus
dipenuhi dan dilaksanakan bersama antara pihak yang telah sepakat untuk saling
terikat. Tahap awal yang harus dipahami lebih dahulu adalah dasar-dasar
pengertian kontrak serta konsep kontrak konstruksi.

Dasar-dasar pengertian mengenai kontrak dalam konteks kontrak pekerjaan

konstruksi mencakup pengetahuan mengenai hal-hal yang berkaitan dengan :
 Proses pembentukan kontrak
 Proses dan prosedur pelaksanaan kontrak
 Pelanggaran kontrak
 Analisis kerugian akibat pelanggaran kontrak
 Hubungan kontraktual.

2.2. PEMBENTUKAN KONTRAK

Proses pembentukan kontrak (contract formation) diawali dengan adanya dua pihak
atau lebih yang telah saling menyetujui untuk mengadakan suatu transaksi,
umumnya berupa kesanggupan oleh satu pihak untuk melakukan sesuatu bagi
pihak lainnya dengan sejumlah imbalan (monetary value) yang telah disepakai
bersama. Namun demikian, tidak semua persetujuan dan transaksi akan dilanjutkan
dalam bentuk kontrak. Persetujuan hanya dapat dilanjutkan dalam bentuk kontrak.
Persetujuan hanya dapat dilanjutkan dalam bentuk kontrak bila memenuhi dua
aspek utama, yaitu saling menyetujui (mutual consent) serta ada penawaran dan
penerimaan (offer and acceptance)

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 3

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

A. Saling Menyetujui

Apabila dua belah pihak melakukan transaksi terhadap proyek tertentu dan
transaksi tersebut disetujui bersama yang bersifat mengikat serta berlaku
terhadap semua aspek prinsipil yang menyangkut persetujuan tersebut,
dikatakan bahwa kedua belah pihak telah saling menyetujui. Aspek-aspek
prinsipil yang harus dipenuhi dalam suatu persetujuan menyangkut
kelengkapan aspek-aspek subyektif dan obyektif persetujuan. Untuk
menjelaskan hal ini, dapat dikemukakan kasus berikut :

Bila seorang investor membuat persetujuan dengan sebuah

perusahaan penyedia jasa (kontraktor/konsultan) untuk
merancang/membangun sejumlah mall berikut fasilitasnya,
tetapi kedua belah pihak belum berhasil menyebutkan
sejumlah biaya/harga yang disepakati maka pada tahap ini
belum dapat dikatakan bahwa kontrak telah terbentuk. Bila
selanjutnya terjadi kesepakatan suatu harga, durasi
pelaksanaan, tata cara pembayaran maka kesepakatan
tersebut dapat dituangkan dalam dokumen tertulis
(kontrak). Hal yang sama juga dapat berlaku pada suatu
persetujuan yang tidak dapat secara tegas menetapkan
waktu penyelesaian pekerjaan

Secara umum, suatu persetujuan yang disepakai bersama harus bebas

dari semua mmaterial yang dapat mempunyai arti mmaterial ganda
(ambiguous). Terminologi atau kata-kata yang bermakna samar/ganda dapat
menimbulkan keragu-raguan dalam pengartian dan penafsirannya. Akibatnya,
masing-masing pihak akan berusaha memberikan penafsiran tersendiri, yang
tentunya dengan maksud untuk tidak merugikan diri sendiri sehingga kerap
menjadi bibit perselisihan (dispute). Oleh karena itu sangat penting bagi semua
pihak yang terikat ataupun terlibat dalam kontrak untuk mengerti dan

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 4

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

memahami apa yang diharapkan dan apa yang akan diberikan oleh masing-
masih pihak.
Sebuah contoh ketidakjelasan kontrak dapat terjadi pada kesepakatan
waktu penyelesaian suatu proyek. Suatu kontrak harus secara tegas
menyebutkan waktu penyelesaian pekerjaan dalam satuan waktu yang
terdefinisikan secara lengkap dan jelas. Jika disebutkan bahwa waktu
penyelesaian sebuah proyek adalah 100 hari maka harus dijelaskan apa yang
dimaksud dengan 100 hari, apakah 100 hari kalender ataukah hari kerja. Hal ini
secara langsung berkaitan dengan perencanaan pelaksanaan pekerjaan dan
pada akhirnya berakibat pada biaya proyek.
Suatu prinsip dasar yang harus diperhatikan dalam upaya memahami dan
menginterpretasikan suatu mmaterial yang meragukan adalah bahwa
kesempatan penafsiran lebih diutamakan (previlage) bagi pihak yang tidak atau
bukan menulis rancangan kontrak.

B. Penawaran dan Penerimaan

Prinsip utama dalam sebuah kesepakatan dilandasi pada azas keadilan.

Semua transaksi yang terjadi selama proses pembentukan kontrak harus
dilakukan secara adil, kedua belah pihak yang akan mengadakan transaksi
harus bebas dari segala tekanan dan diberikan kesempatan yang sama untuk
melakukan penawaran bagi pihak yang satu dan melakukan penerimaan bagi
pihak lainnya. Transaksi terjadi bila satu pihak melakukan penawaran kepada
pihak lain dalam hal untuk mengadakan atau melakukan sesuatu hal, dan
pihak lain akan memberikan tanggapan atas penawaran tersebut. Jawaban
atas penawaran tersebut dapat berupa penerimaan, penolakan atau
penerimaan dengan syarat melalui suatu proses negosiasi.

Sebagai gambaran dalam menjelaskan situasi tersebut di atas, dapat

dicermati contoh berikut. Pada saat pemilik proyek mengadakan pelelangan,
bukan berarti bahwa pemilik akan memberikan suatu proyek kepada
kontraktor, tetapi lebih berupa tawaran bagi calon rekanan untuk memberikan

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 5

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

tanggapan dengan cara mengajukan penawaran harga. Jadi, di sini tampak

bahwa pemilik memberikan suatu tawaran kepada calon kontraktor berupa
kesempatan untuk memvberikan tawaran kembali (counter offer), atau bahkan
tidak ikut sama sekali dalam pelelangan. Para calon kontraktor tersebut akan
mengajukan penawaran harga atas pekerjaan yang ditawarkan atau tidak
menanggapi tawaran tersebut bahkan menolak sama sekali tawaran tersebut.
Pemilik proyek pada akhirnya mempunyai hak untuk menerima tawaran
tersebut, menolak atau melakukan suatu tawar menawar lagi. Dengan
demikian, kedua belah pihak mempunyai kesempatan yang sama dalam
memberikan dan memutuskan hasil penawaran.

Hal penting lainnya yang berkaitan dengan aspek penawaran adalah

adanya waktu berlakunya penawaran. Untuk kontrak-kontrak yang dilelangkan,
dalam setiap penawaran umumnya dicantumkan waktu berlakunya harga
penawaran, biasanya mencapai 60 sampai 90 hari setelah saat pemasukan
penawaran. Selama periode tersebut, penawar (calon kontraktor) tidak
diperbolehkan menarik atau mengubah harga penawarannya. Sebaliknya,
setelah periode tersebut pemilik tidak dapat lagi memaksa calon kontraktor
untuk tetap mempertahankan dan menggunakan harga penawaran yang lama.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 6

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Penetapan masa berlakunya penawaran dimaksudkan untuk melindungi

pihak yang melakukan penawaran dan/atau pihak yang akan menerima
penawaran dari risiko kerugian yang dapat timbul akibat perubahan sistem
mmate, politik dan moneter yang terjadi selama transaksi tawar-menawar
tersebut belum disepakati.

2.3. PELANGGARAN KONTRAK

Dalam proyek konstruksi, mmate selalu terjadi pergeseran terhadap klausal-
klausal kontrak. Hal ini disebabkan oleh karakteristik proyek tersebut dan juga aksi
atau reaksi dari pihak-pihak yang telah bersepakat dalam kontrak. Terjadinya
pergeseran tersebut tidak semuanya dikategorikan sebagai pelanggaran kontrak
(contract violation), tetapi harus ditinjau secara detail situasi dan kondisi yang
menyebabkannya. Pelanggaran kontrak terjadi jika salah satu atau semua pihak
yang terlibat dalam kontrak melanggar sebagian atau seluruh kesepakatan yang
telah disetujui bersama. Akibatnya salah satu pihak atau kesemuanya akan
mengalami kerugian dan oleh karena kerugian tersebut dapat dilakukan tuntutan
penggantian pada pihak yang menyebabkannya.
Pelanggaran kontrak akan terjadi jika pihak-pihak yang bersepakat
melakukan pelanggaran terhadap satu atau lebih persyaratan yang terkandung
dalam kontrak, dengan konsekuensi yang harus ditanggung oleh pihak yang
bersepakat. Dengan merujuk pada kadar pelanggaran yang terjadi, pihak yang
merugikan dapat dituntuk sesuai aturan yang berlaku atas akibat pelanggaran
tersebut.
Konsep penilaian terhadap kadar pelanggaran kontrak dapat dikelompokkan
menjadi dua, yaitu pelanggaran material dan pelanggaran mmaterial. Keduanya
menjadi sangat penting meskipun pembedaan dan penentuannya sangat sulit
karena hal tersebut menentukan hal-hal apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan
oleh pihak yang melanggar. Pembedaan pelanggaran material dan mmaterial
sangat bergantung pada prinsip pihak yang bersepakat. Misalnya kegiatan A
merupakan hal yang sangat penting bagi pengguna jasa X, tetapi kurang penting
bagi pengguna jasa Y.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 7

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Akibat yang terjadi dari pelanggaran yang bersifat material adalah

pemutusan hubungan kerja (kontrak), sedangkan untuk pelanggaran mmaterial
akibat yang ditanggung oleh si pelanggar mungkin hanya berupa ganti rugi financial
atau bahkan tidak ada sama sekali.
Suatu pelanggaran dikatakan material jika pelanggaran tersebut menyangkut
aspek-aspek vital dari suatu perjanjian. Sebaliknya suatu pelanggaran terhadap
kontrak dikatakan mmaterial jika pelanggaran yang terjadi menyangkut aspek-
aspek yang kurang atau tidak penting dari suatu perjanjian. Seorang kontraktor yang
tidak muncul di lapangan selama satu bulan setelah kontrak ditandatangani dapat
dikategorikan sebagai pelanggaran yang material. Pada umumnya seusai kontraktor
memenangkan lelang maksimum 12 hari sejak dikeluarkannya SPK (Surat Perintah
Kerja), kontraktor harus telah melakukan kegiatan pelaksanaan. Keterlambatan
pembayaran yang dilakukan oleh pemilik umumnya akan dinilai sebagai
pelanggaran material. Untuk menggambarkan kondisi ini, diberikan sebuah kasus
berikut :

Seorang kontraktor pada proyek pembangunan mmater Mursapa

di Cepu mengalami keterlambatan pekerjaan selama lima bulan
dari total waktu rencana penyelesaian dua belas bulan. Untuk
prestasi yang dicapai tersebut apakah kontraktor dapat dinilai
melanggar kontrak? Kalau memang ulah kontraktor tersebut
melanggar ketentuan kontrak, apakah pelanggaran tersebut
bersifat material?

Dalam kasus di atas, penggolongan jenis pelanggaran harus mencermati

secara seksama penyebab pelanggaran dan suasana pada saat itu. Belum tentu
pelanggaran yang dilakukan oleh kontraktor sepenuhnya adalah kesalahan. Hal ini
mungkin disebabkan oleh pihak lain yang akibatnya harus ditanggung oleh
kontraktor. Setelah ditinjau, kronologi mulai dari proyek dilaksanakan sampai saat ini
ternyata adalah terjadi redesain terhadap gambar rencana yang mengakibatkan
pelaksanaan di lapangan terhenti dan baru dimulai setelah gambar rencana selesai.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 8

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Kondisi demikian mungkin saja masuk ke dalam pelanggaran material ataupun

mmaterial, tergantung apakah pihak penilai menyadari benar situasi yang terjadi.

2.4. PEMUTUSAN KONTRAK

Siklus hidup sebuah kontrak akan terhenti dengan berakhirnya kontrak. Pada
umunya, kontrak dilengkapi dengan klausal-klausal mengenai pemutusan kontrak
(contract termination). Pemutusan kontrak dapat terjadi dengan sendirinya (by
default) atau karena pertimbangan lain yang menyebabkan kontrak terhenti sebelum
saatnya. Pelaksanaan suatu kegiatan/pekerjaan dengan semua pemenuhan
persyaratannya baik syarat teknis maupun administrasi secara otomatis
mengakibatkan kontrak selesai (terminated). Namun demikian, jika dalam proses
pelaksanaan terjadi kegagalan bersifat material yang dilakukan oleh kontraktor,
yang oleh pemilik dapat dinilai membahayakan kelangsungan dan penyelesaian
pekerjaan, seperti yang tercantum dalam klausal mengenai pemutusan kontrak,
maka dapat terjadi pemutusan hubungan kontrak melalui pemberitahuan singkat
atau bahkan tanpa ada pemberitahuan terlebih dahulu kepada kontraktor. Apabila ini
terjadi maka pemutusan tersebut tentunya harus disertai dengan ganti rugi yang
memadai bagi pihak kontraktor.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 9

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Terhadap suatu pelanggaran kontrak secara umum pihak yang tidak melanggar
kontrak mempunyai tiga pilihan :

 Membebaskan/mengabaikan pelanggaran yang terjadi dan tidak menuntut

ganti rugi kepada pihak yang melanggar
 Memilih untuk memutuskan kontrak dengan sendirinya
 Mengajukan tuntutan ganti rugi

Ketiga pilihan tersebut ditentukan oleh sifat pelanggarannya, apakah material atau
mmaterial.

Kasus :

Seorang pemilik menilai kualitas pekerjaan pembetonan pada

lantai kedua dari sebuah bangunan yang dilakukan oleh kontraktor
tidak memenuhi spesifikasi teknis yang telah ditetapkan. Tanpa
pemberitahuan lebih lanjut, pemilik memutuskan hubungan kontrak
karena berangapan bahwa kontraktor melakukan pelanggaran
material. Pada persoalan tersebut di atas, seharusnya pemilik tidak
langsung memutuskan, tetapi harus memberitahukan lebih dahulu
kepada kontraktor perihal pelanggaran yang dilakukan. Kontraktor
berhak memperoleh pemberitahuan terlebih dahulu dan
kesempatan untuk memperbaikinya.

2.5. KERUGIAN AKIBAT PELANGGARAN KONTRAK

Dalam pelanggaran kontrak, selalu ada pihak-pihak yang dirugikan. Pihak
yang dirugikan berhak atas penggantian kerugian (compensation) yang dialami
akibat pihak lain yang melakukan pelanggaran kontrak. Perhitungan dapat dilakukan
dengan berbagai metoda perhitungan penggantian dasar, yaitu biaya penyelesaian,
selisih nilai, dan Liquidated Damages.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 10

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

A. Biaya Penyelesaian

Jika kontraktor diberhentikan karena dinyatakan tidak berhasil dalam

memenuhi persyaratan yang ditetapkan maka pemilik dapat memilih kontraktor
lain untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut. Sistem pendanaannya, yaitu
semua biaya yang dikeluarkan untuk penyelesaian tersebut diambil dari sisa
pembayaran terhadap kontraktor pertama. Jika biaya yang dikeluarkan lebih
besar maka kontraktor yang melanggar kontrak berkewajiban membayar
perbedaannya. Misalnya dengan nilai kontrak total sebesar Rp. 10 juta, saat ini
prestasi yang telah diselesaikan 50%. Pada saat yang sama, kontraktor
diberhentikan dan ditunjuk kontraktor lain untuk menyelesaikan sisa pekerjaan.
Jika kontraktor yang ditunjuk tidak bersedia menyelesaikan dengan biaya Rp. 5
juta, tetapi sanggup jika biayanya Rp. 7,5 juta, maka kekurangan Rp. 2,5 juta
dibebankan kepada kontraktor yang pertama.

B. Selisih Nilai

Untuk beberapa keadaan, perhitungan dengan metode biaya penggantian

tidak dapat dilakukan. Misalnya pelanggaran kontrak yang disebabkan oleh
pekerjaan yang tidak sesuai dengan gambar rencana/ gagal (defective work) dan
bukan karena pekerjaan tersebut tidak selesai. Sebagai contoh adalah perbaikan
pekerjaan pembetonan balok dan plat lantai yang tidak mencapai kekuatan K225
seperti yang disyaratkan. Misalnya nilai balok dan plat adalah 20 juta maka
kontraktor yang ditunjuk memperoleh Rp. 20 juta + biaya pembongkaran + biaya
penyetelan kembali. Lihat ilustrasi berikut :

Seorang kontraktor menunutut pemilik yang menolak

pekerjaan yang telah sebagian diselesaikannya. Atas
penolakan pembayaran tersebut, kontraktor dapat menuntut
pemilik untuk memberikan biaya penggantian
(compensation damages) yang dapat dihitung berdasarkan :

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 11

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

1. Nilai kontrak dikurangi biaya yang diperlukan untuk

penyelesaiannya.
2. Nilai pasar yang berlaku untuk pekerjaan yang telah
dilakukan, tetapi tidak melewati nilai kontrak yang telah
disepakati.

Masalah yang paling sulit dalam hal ini adalah menentukan nilai sebenarnya
dari suatu pekerjaan yang telah dikerjakan, tetapi belum selesai sepenuhnya
(method of measurement). Metode pengukuran untuk pekerjaan demikian
biasanya dilakukan dengan penilaian ahli dan kelemahannya adalah sifat
subyektifitas yang tinggi.

C. Liquidated Damages /LD

Bentuk penggantian liquidated damages atau disingkat LD (kerugian

terhapus) didasarkan pada kerugian yang diperkirakan akan dialami karena
kegagalan penyelesaian persetujuan. Berbeda dengan bentuk-bentuk
penggantian yang dasar penentuannya adalah aspek-aspek yang terkandung
dalam kontrak, misalnya pekerja, material, alat, metode, hasil kerja, maka
konsep LD lebih didasarkan pada kompensasi terhadap hilangnya kesempatan
untuk beroleh keuntungan akibat tidak dapat digunakannya fasilitas pada
waktunya. Sebaliknya jika suatu proyek akan mengenakan mekanisme denda
untuk setiap keterlambatan maka untuk adilnya harus pula diberlakukan sistem
bonus bagi penyelesaian yang lebih awal. Sebagai gambaran diberikan ilustrasi
sebagai berikut :

Seorang pengusaha gedung perkantoran berencana

memanfaatkan gedung barunya pada Januari 2002. Gedung
tersebut telah habis disewa oleh para penyewa. Namun
karena kelalaian kontraktor, penyelesaian pekerjaan
pembangunan gedung tersebut mengalami keterlambatan.
Terhadap kelalaian kontraktor tersebut, pengusaha dapat
mengenakan “semacam” denda keterlambatan terhadap

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 12

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

kontraktor, yang besarnya ditentukan dari biaya sewa

tersebut, mulai dari saat perkiraan penyelesaian awal
sampai banguanan restoran tersebut benar-benar dapat
berfungsi.

2.6. HUBUNGAN KONTRAK DALAM PROYEK KONSTRUKSI

Keterlibatan pihak-pihak dalam proyek dapat dikelompokkan menjadi
hubungan yang bersifat kontraktual. Artinya pihak tersebut menandatangani sebuah
kontrak dan juga hubungan antar pihak yang secara tidak langsung terlibat dalam
pelaksanaan proyek konstruksi.

Gambar 2.1
Struktur Hubungan Kontraktual Proyek Konstruksi

Seperti terlihat pada gambar di atas mengenai struktur hubungan kontrak

tradisional berikut ini, garis tegas menunjukkan hubungan yang terjadi dengan
adanya suatu kontrak, sementara garis terputus menunjukkan hubungan yang
terjadi akibat kontrak-kontrak tersebut. Pada struktur hubungan kontrak tersebut,

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 13

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

meskipun institusi penjamin (bonding company) hanya terikat kontrak dengan

kontraktor utama, tetapi implikasinya terhadap proyek melibatkan banyak pihak lain.
Penjamin memberikan jaminan atas kontraktor pada pemilik dengan memberikan
jaminan pelaksanaan (performance bond), jaminan pembayaran (payment bond),
jaminan pemeliharaan (maintannce bond) dan bentuk-bentuk jaminan lain.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 14

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

BAB III
GAMBARAN UMUM TENTANG JENIS-JENIS KONTRAK

3.1 JENIS-JENIS KONTRAK

Hal yang perlu dipertimbangkan pertama kali oleh pemilik proyek atau
pengguna jasa adalah memilih jenis-jenis kontrak yang akan diterapkan.

Terdapat berbagai jenis kontrak yang terlihat dalam industri konstruksi, antara lain :
 Kontrak Konstruksi, sering juga disebut “Surat Perjanjian Pelaksanaan
Pekerjaan”
 Kontrak Pengadaan, yaitu kontrak yang hanya membahas aspek pengadaan
barang
 Kontrak Agensi, yaitu kontrak pengadaan jasa (misalnya kontrak antara
pemilik proyek dan konsultan)

Dalam pembahasan selanjutnya di modul ini hanya dibatasi hal-hal yang

terkait dengan kontrak konstruksi. Ada beberapa jenis kontrak konstruksi
diantaranya sebagai berikut.

3.2 Kontrak Berdasarkan “Pengaturan Penggantian Biaya”

Telah kita ketahui bersama bahwa pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak
yaitu: kontraktor, pemilik pekerjaan dan perencana akan menjadi sangat berarti
dalam penyusunan dokumen kontrak proyek-proyek konstruksi termasuk di
dalamnya lingkungan kerja proyek tersebut yang juga harus didefinisikan.
Dalam kontrak juga harus disebutkan dengan jelas jangka waktu
penyelesaian proyek tersebut dan kewajiban yang harus dipenuhi kontraktor jika
terjadi keterlambatan.
Sistem pembayaran yang akan dilakukan kepada pihak yang terlibat, baik kontraktor
maupun konsultan, harus dipaparkan secara gambling karena sistem pembayaran
akan membedakan jenis dokumen kontrak proyek konstruksi. Tiga jenis cara
pembayaran dalam kontrak proyek konstruksi adalah :

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 15

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

 Kontrak harga satuan

 Kontrak biaya plus jasa
 Kontrak lump sum

Pemilihan kontrak yang sesuai untuk proyek konstruksi lebih didasarkan dari
karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik
proyek (owner), hal ini erat kaitannya dengan antisipasi dan penanganan resiko
yang ada pada proyek tersebut.

A. Kontrak Harga Satuan

Hal penting dalam kontrak harga satuan (unit price contract) adalah penilaian
harga setiap unit pekerjaan telah dilakukan sebelum konstruksi dimulai. Pemilik
telah menghitung jumlah unit yang terdapat dalam setiap elemen pekerjaan.
Berdasarkan arti kata unit price contract, dapat dipahami bahwa perikatan terjadi
terhadap harga satuan setiap jenis/item pekerjaan sehingga kontraktor hanya perlu
menentukan harga satuan yang akan ditawar untuk setiap item dalam kontrak.
Penetuan besarnya harga satuan ini harus mengakomodasi semua biaya yang
mungkin terjadi seperti biaya overhead, keuntungan, biaya-biaya tak terduga dan
biaya untuk antisipasi resiko.
Penggunaan jenis kontrak ini menjadi tepat apabila proyek mempunyai
karakteristik sebagai berikut : proyek dapat didefinisikan secara jelas, kuantitas
actual masing-masing pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum
proyek dimulai. Metode tidak seimbang (unbalanced) adalah metode yang
digunakan kontraktor dalam penawaran harga satuan tanpa mengubah harga
keseluruhan. Kontraktor menggunakan metode ini untuk mendapatkan keuntungan
dari beberapa aspek proyek. Misalnya, dengan menaikkan harga satuan pada
pekerjaan-pekerjaan awal sebagai biaya mobilisasi alat atau material yang
diperlukan.
Metode ini juga dapat dimanfaatkan jika kontraktor ingin menggunakan uang
pemilik proyek sebagai dana segar untuk membiayai pelaksanakan proyek jika
sebenarnya kontraktor mengalami kesulitan dalam menyediakan masalah

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 16

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

keuangan. Faktor lain yang mendasari pemakaian metode ini adalah kesalahan
pemilik dalam melakukan/mempersiapkan owner’s estimate.
Apabila terjadi perbedaan antara kuantitas yang sebenarnya dengan kuantitas
hasil estimasi (umumnya berbeda 20%-25%) maka harga satuan untuk tiap item
dapat dinegosiasi ulang. Hal lain yang dapat digunakan oleh pemilik adalah
mengidentifikasi pekerjaan tambah kurang secara lebih akurat sehingga dapat
menghilangkan praktik penawaran tidak seimbang (unbalanced bid).
Dalam kontrak jenis ini, pembayaran akan dilakukan kepada kontraktor yang
besarnya sesuai dengan kuantitas terpasang menurut hasil pengukurannya. Oleh
sebab itu, pemilik perlu menyakinkan hasil pengukuran kontraktor dengan
melakukan pengukuran sendiri.
Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini adalah pemilik tidak dapat
mengetahui secara pasti biaya actual proyek hingga proyek selesai. Untuk
mencegah ketidakpastian ini, perhitungan kuantitas tiap unit perlu dilakukan secara
akurat.
Melihat karakteristik kontrak harga satuan ini maka jenis-jenis proyek yang
kiranya sesuai untuk kontrak jenis ini adalah proyek dengan estimasi kuantitas yang
tidak dapat dilakukan dengan akurat, seperti pekerjaan tanah, jalan raya,
pemasangan pipa dan sebagainya. Pada proyek-proyek seperti ini sangat penting
bagi kontraktor untuk mengetahui dan memahami batas-batas pay item dan pay line
yang ada dalam kontrak.

B. Kontrak Biaya Plus Jasa

Pada kontrak biaya plus jasa (cost plus fee contract) jenis ini, kontraktor akan
menerima sejumlah pembayaran atas pengeluarannya ditambah sejumlah biaya
untuk overhead dan keuntungan. Besarnya overhead dan keuntungan umumnya
didasarkan atas persentase biaya yang dikeluarkan.
Metode pembayaran dalam kontrak jenis ini dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu :

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 17

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

1. Pembayaran biaya plus tertentu

Pada metode ini kontraktor tidak mendapat kesempatan menaikkan
biaya untuk menambah keuntungan dan overhead.

2. Pembayaran biaya plus persentase biaya dengan jaminan maksimum

Metode ini dapat meyakinkan pemilik bahwa biaya total proyek tidak
akan melebihi suatu jumlah tertentu

Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek atau bagian
proyek sulit diestimasi secara akurat. Hal ini dapat terjadi jika perencanaan belum
selesai, proyek tidak dapat digambarkan secara akurat, proyek harus diselesaikan
dalam waktu singkat sementara rencana dan spesifikasi tidak dapat diselesaikan
sebelum proses konstruksi dimulai.
Kekurangan dari kontrak jenis ini adalah pemilik kurang dapat mengetahui
biaya aktual proyek yang akan terjadi. Pemilik harus menempatkan staf untuk
memonitor kemajuan pekerjaan sehingga dapat diketahui apakah biaya-biaya yang
ditagih benar-benar dikeluarkan.
Penentuan fee untuk kontraktor dalam kontrak jenis ini dapat dilakukan dengan
berbagai cara, baik itu merupakan jumlah yang tetap (cost plus fixed fee), dalam
bentuk persentase biaya (cost plus percentage) atau dengan memberikan jaminan
biaya maksimum (cost plus fee with maximum guaranted price).
Cost plust fixed fee, jenis kontrak ini telah mempertimbangkan pembayaran
kembali kepada kontraktor berupa biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan
oleh kontraktor ditambah biaya umum (overhead cost) dan sejumlah keuntungan
yang tetap (fixed fee). Yang diamksud biaya nyata adalah semua biaya upah
tenaga kerja, bahan bangunan, biaya peralatan. Kontrak semacam ini digunakan
untuk pekerjaan yang sangat mendesak, misalnya tidak memungkinkan untuk
mempersiapkan gambar neraca.
Cost plus precentage, kontraktor akan menerima kembali/ganti semua biaya
nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan dan akan menerima kompensasi yang
besarnya didasarkan pada persentase dari biaya nyata (actual cost) sesuai dengan

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 18

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

kesepakatan bersama dengan pemilik proyek. Kontrak semacam ini digunakan

untuk pekerjaan yang sangat mendesak, misalnya tidak memungkinkan untuk
mempersiapkan gambar rencana. Pada kontrak jenis ini, biasanya terjadi
kecenderungan kontraktor untuk memperlambat pekerjaannya dengan harapan
memperbesar biaya nyata sehingga kompensasi yang diterima menjadi lebih
banyak.
Cost plus fee with maximum guaranteed price, kontraktor akan menerima
kembali semua biaya yang telah dikeluarkan ditambah dengan kompensasi yang
besarnya berdasarkan persentase yang telah disepakati bersama, tetapi besarnya
kompensasi tersebut dibatasi jumlah maksimum tertentu.
Kontrak jenis ini sesuai untuk pengadaan proyek-proyek yang mempunyai sifat
ketidakpastian cukup tinggi khususnya bersifat mendesak (emergency), seperti
proyek perbaikan jembatan yang putus. Untuk proyek seperti itu, waktu yang
dibutuhkan untuk menetapkan perancang, melakukan perancangan, menetapkan
pelaksanan dan pelaksanaan perbaikan akan memakan waktu yang relatif lama.
Sebaliknya bila ditunjuk seorang kontraktor yang mampu merancang dan
melaksanakan perbaikan yang dibutuhkan dengan segera, penetapan biaya
perancangan dan perbaikan dapat dihitung langsung ditambah fee untuk
kontraktor/perancang. Keputusan ini perlu didukung kenyataan bahwa kontraktorlah
pihak yang paling mampu mengatasi persoalan tersebut dengan baik dan cepat.

C. Kontrak Biaya Menyeluruh

Kontrak biaya menyeluruh (lump sum contract) ini digunakan pada kondisi
kontraktor akan membangun sebuah proyek sesuai rancangan yang ditetapkan
pada suatu biaya tertentu. Jika terjadi perubahan baik desain, jenis material dan
segala sesuatu yang menyebabkan terjadinya perubahan biaya, maka dfapat
dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan pembayaran
yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan pekerjaan tersebut.
Semua biaya yang dikeluarkan untuk setiap pekerjaan tambah kurang harus
dinegosiasikan antara pemilik dan kontraktor.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 19

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Persyaratan utama dalam mengaplikasikan kontrak jenis ini adalah perencanaan

benar-benar telah selesai sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas
secara akurat. Jika anggaran biaya dari pemilik terbatas maka jenis kontrak ini
menjadi pilihan yang tepat karena memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan
dikeluarkan. Pekerjaan konstruksi yang tepat untuk kontrak jenis ini antara lain
pembangunan gedung.
Salah satu kelemahan pemakaian kontrak jenis ini adalah proses konstruksi
yang akan tertunda karena menunggu selesainya perencanaan.
Kesalahan/ketidaktepatan rancangan akan berakibat fatal yang dapat menimbulkan
biaya ekstra yang tidak sedikit. Untuk itu kiranya perlu ada pertimbangan yang
matang sehingga tidak terjadi pelaksanaan konstruksi yang terburu-buru yang dapat
menyebabkan kesalahan dalam perancangan dan pembuatan spisifikasi.

3.3 KONTRAK BERDASARKAN CARA PEMBAYARAN

Dilihat dari aspek cara pembayaran, bentuk kontrak konstruksi dapat di bagi
menjadi 3 (tiga), yaitu :

 pembayaran bulanan (monthly payment),

 pembayaran bertahap (stage payment), dan
 prapendanaan penuh oleh kontraktor (contractor’s full prefinance).

Bentuk kontrak pembayaran bulanan (monthly payment) adalah bentuk

kontrak konstruksi dimana kontraktor mendapatkan pembayaran atas pekerjaan
yang telah dilakukan setiap bulan. Bentuk ini cukup lama ditemukan pada proyek-
proyek konstruksi besar dan menuntut performa kontraktor yang baik sehingga
jumlah pembayaran bulanan tidak terlalu kecil.
Bentuk kontrak pembayaran bertahap (stage payment) adalah bentuk
kontrak konstruksi di mana kontraktor memperoleh pembayaran secara bertahap
sesuai dengan prestasi pekerjaan yang telah disetujui bersama.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 20

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Sedangkan bentuk kontrak prapendanaan penuh oleh kontraktor (contractor’s full

prefinance) adalah bentuk kontrak konstruksi dimana biaya pelaksanaan pekerjaan
sepenuhnya ditanggung terlebih dahulu oleh kontraktor. Untuk itu pemilik proyek
harus menyerahkan jaminan bank sebagai jaminan pembayaran.

3.4 KONTRAK BERDASARKAN ASPEK PEMBAGIAN TUGAS

Berdasarkan aspek pembagian tugas, bentuk kontrak konstruksi dapat
dibedakan menjadi 6 (enam), yaitu :
a. Kontrak Konvensional,
b. Kontrak Spesialis,
c. Kontrak Design-Build,
d. Kontrak Epc,
e. Kontrak Bot/Blt, Dan
f. Kontrak Swakelola/Force Account.

A. Kontrak Konvensional/Tradisional

Bentuk kontrak konvensional atau tradisional adalah bentuk yang paling umum
digunakan dalam proyek-proyek konstruksi. Dalam bentuk ini terdapat pemisahan
jelas antara pemilik proyek, kontraktor, dan konsultan. Dengan demikian terdapat
beberapa kontrak terpisah, misalnya kontrak antara pemilik proyek dan konsultan
perencana, kontrak antara pemilik proyek dan konsultan pengawas, serta kontrak
antara pemilik proyek dan kontraktor. Untuk lebih jelasnya bentuk pembagian tugas
pada kontrak konvensional dapat dilihat pada gambar berikut :

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 21

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

PEMILIK PROYEK

KONSULTAN

KONTRAKTOR UTAMA

Subkontraktor/ Pemasok/
Subkontraktor dinominasikan Pemasok Dinominasikan

Gambar 3.1
Bentuk kontrak konvensional/tradisional

B. Kontrak Spesialis

Bentuk kontrak spesialis merupakan perkembangan dari bentuk kontrak

konvensional dimana dalam pelaksanaannya, pemilik proyek menunjuk beberapa
kontraktor utama dengan tujuan efisiensi waktu dan kepastian kualitas pekerjaan
karena item pekerjaan diserahkan kepada kontraktor spesialis, penghematan biaya,
kemudahan untuk mengganti kontraktor utama. Meskipun demikian bentuk ini
menimbulkan kecakapan pemilik proyek dalam menilai performa kontraktor dan
biasanya hanya diterapkan oleh pemilik proyek yang telah berpengalaman dan
memang bergerak di sektor konstruksi.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 22

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

PEMILIK
PROYEK KONSULTAN

KONTRAKTOR UTAMA KONTRAKTOR UTAMA KONTRAKTOR UTAMA

NSC/SC NSC/SC NS/S NS/S

NS/S NSC/SC

NSC/SC NSC/SC NS/S NS/S

NS/S NSC/SC

Gambar 3.2
Bentuk kontrak spesialis

C. Kontrak Design-Build

Bentuk kontrak selanjutnya yakni bentuk kontrak design-build, sering disingkat

DB, adalah bentuk kontrak dimana kontraktor tidak hanya bertanggung jawab atas
pelaksanaan konstruksi tetapi juga terhadap desain konstruksi. Dengan demikian
kontraktor utama berfungsi pula sebagai konsultan perencana. Tujuan utama dari
diterapkannya bentuk ini adalah agar waktu perencanaan dan perancangan desain
dengan waktu pelaksanaan konstruksi dapat berjalan overlapping sehingga
memperpendek durasi siklus proyek konstruksi.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 23

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

PEMILIK
PROYEK

KONTRAKTOR UTAMA

Konsultan Desain Subkontraktor/ Pemasok/

Subkontraktor dinominasikan Pemasok Dinominasikan

Gambar 3.3
Bentuk kontrak design-build

D. Kontrak EPC

Bentuk kontrak EPC (Engineering, Procurement, and Construction) adalah

kontrak konstruksi dimana kontraktor memegang tanggung jawab terhadap jasa
desain (engineering), pengadaan material (procurement) dan pelaksanaan
konstruksi (construction). Bentuk kontrak ini hampir sama dengan bentuk kontrak
design-build dimana kontraktor bertanggung jawab atas desain dan pelaksanaan
konstruksi. Pada umumnya bentuk kontrak design-build lebih banyak diterapkan
untuk proyek bangunan gedung sedangkan bentuk kontrak EPC lebih banyak
diterapkan untuk proyek-proyek infrastruktur yang lebih menekankan pada aspek
operasional sistem infrastruktur.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 24

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

E. Kontrak BOT/BLT

Bentuk kontrak BOT (build-operate-transfer) dan BLT (build-lease-transfer)

merupakan bentuk kontrak konstruksi dimana pemilik lahan mengajak kontraktor
untuk berinvestasi dengan cara melaksanakan sebuah pembangunan di atas lahan
pemilik. Dengan demikian kontraktor mendanai seluruh biaya pekerjaan dan ketika
pekerjaan telah selesai, kontraktor diberikan hak untuk mengelola (operate) maupun
menyewakan (lease) bangunan tersebut kepada pemilik atau pihak lain, Setelah
kurun waktu tertentu dimana pembiayaan telah dianggap lunas, barulah bangunan
tersebut dikembalikan kepada pemilik proyek/lahan.

F. Kontrak swakelola/Force Account

Bentuk kontrak swakelola (force account) adalah bentuk kontrak konstruksi

dimana seluruh tahapan proyek konstruksi dipegang hanya oleh salah satu pihak.
Bentuk ini biasanya hanya mampu diterapkan oleh para pengembang besar atau
kontraktor besar yang memiliki sumber daya dan teknologi yang memadai. Dalam
bentuk ini, seluruh tahapan proyek konstruksi, mulai dari desain, pengadaan, hingga
pelaksanaan proyek dilakukan oleh pemilik proyek dengan menggunakan personel
dan peralatannya sendiri.

Dari berbagai bentuk kontrak konstruksi yang ada, yang perlu diperhatikan
adalah distribusi resiko kedua belah pihak. Dengan memahami berbagai
pendekatan terhadap bentuk kontrak konstruksi tersebut, kedua belah pihak dapat
mengerti sejauh mana pengaruh bentuk kontrak terhadap harga pekerjaan/nilai
kontrak serta pengaruhnya dalam meminimalkan potensi terjadinya sengketa
konstruksi.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 25

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

3.5 KONTRAK BERDASARKAN PERPRES NO. 70 TAHUN 2012

Selain penggolongan bentuk kontrak konstruksi sebagaimana telah

dijelaskan sebelumnya, Pemerintah Indonesia telah menerbitkan Peraturan
Presiden Republik Indonesia Nomor 70 tahun 2012 tentang Perubahan kedua atas
Peraturan Presiden Nomor 54 tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa
Pemerintah. Penjelasan dalam Perpres No. 70 tahun 2012 ini lebih dimaksudkan
untuk pengadaan barang/jasa pemerintah yaitu proyek-proyek konstruksi yang
didanai dan dikelola oleh pemerintah.

Bentuk Kontrak
Perpres No. 70/2013

Cara Pembayaran Pembebanan Sumber Jenis Pekerjaan

Tahun Anggaran Pendanaan

Tahun Tunggal Pengadaan Pekerjaan Tunggal

Lump sum
Tunggal

Harga Satuan Tahun Jamak Pengadaan Pekerjaan

Bersama Teintegrasi

Gabungan Lump Kontrak Payung

Sum dan Harga
Satuan

Persentase

Terima Jadi

Gambar 3.4
Bentuk kontrak berdasarkan Perpres No. 70 tahun 2012

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 26

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Kontrak tahun tunggal merupakan kontrak yang pelaksanaan pekerjaannya

mengikut dana anggaran selama masa 1 (satu) tahun anggaran. Sedangkan kontrak
tahun jamak merupakan kontrak yang pelaksanaan pekerjaannya untuk masa lebih
dari 1 (satu) tahun anggaran atas beban anggaran.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 27

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

BAB IV
SISTEM JAMINAN DAN PEMBAYARAN DALAM KONTRAK

4.1 SISTEM JAMINAN DAN PEMBAYARAN DALAM KONTRAK

A. Sistem Jaminan Dalam Kontrak

Menurut pasal 1820 dan 1316 KUH Perdata, definisi jaminan adalah suatu
perjanjian dimana seorang pihak ketiga guna kepentingan si berhutang,
mengikatkan diri untuk memenuhi perhutangan ataupun mengganti kerugian si
berhutang, manakala si berhutang melakukan wanprestasi. Yang dimaksud
wanprestasi adalah jika salah satu pihak dalam perjanjian tidak memenuhi prestasi
karena kesalahannya.
Tujuan dan isi dari jaminan ialah memberikan jaminan untuk dipenuhinya
perhutangan ataupun penggantian di dalam perjanjian pokok. Ada beberapa
jaminan yang harus disediakan kontraktor dalam proses penawaran sampai dengan
pelaksanaan dan pemeliharaan pekerjaan.

B. Jaminan Penawaran

Jaminan penawaran tujuannya agar kontraktor bertanggung jawab atas

penawarannya. Besarnya jaminan antara 1.5 sampai 3%. Jaminan ini menjadi milik
pemberi tugas (Pemerintah), jika ternyata kontraktor menolak untuk
menandatangani kontrak. Bentuk jaminan berupa Jaminan Bank atau Security
Bond. Jaminan dikembalikan setelah penandatanganan kontrak.

C. Jaminan Pelaksanaan

Jaminan pelaksanaan tujuannya agar kontraktor bertanggung jawab untuk

menyelesaikan pekerjaan kontrak sampai selesai. Besarnya jaminan antara 5
sampai 10%, berupa jaminan bank atau security bond, yang berlaku sampai
pekerjaan fisik selesai. Jaminan ini menjadi milik Pemerintah, jika terjadi pemutusan
hubungan kontrak yang disebabkan oleh kesalahan/kelalaian kontraktor

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 28

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

(wanprestasi). Jaminan pelaksanaan dikembalikan kepada kontraktor setelah

pekerjaan selesai dan telah dilakukan serah terima pertama (PHO).

D. Jaminan Uang Muka

Ini berlaku dalam persyaratan kontrak kontraktor dapat meminta uang muka.
Terhadap jumlah uang muka ini kontraktor memberikan jaminan berupa jaminan
bank atau security bond, yang berlaku sampai angsuran kembali uang muka selesai,
atau sampai pekerjaan fisik selesai. Besarnya uang muka maximum 20%. Jaminan
uang muka ini dapat diclaim kepada badan penjamin sebanyak sisa uang muka
yang belum diangsur, jika terjadi pemutusan kontrak.

E. Uang Retensi

Uang retensi adalah uang yang ditahan dalam setiap pembayaran progress
pekerjaan kepada kontraktor, jika disyaratkan dalam syarat-syarat umum kontrak,
yang tujuannya agar kontraktor benar-benar melakukan pemeliharaan dan
perbaikan-perbaikan kekurangsempurnaan yang ternyata terlihat setelah pekerjaan
fisik selesai. Jaminan ini dapat dicairkan oleh Pimpinan Proyek, jika kontraktor tidak
mampu melaksanakan pekerjaan pemeliharaan tersebut, dan selanjutnya
dilaksanakan oleh pimpinan proyek sendiri atau oleh pihak ketiga.
Masa pemeliharaan (warranty period) berlaku setelah pekerjaan fisik selesai, dan
telah dilakukan serah terima sementara (Provisional Hand Over/PHO). Lama masa
pemeliharaan tergantung pada persyaratan kontrak. Untuk pekerjaan konstruksi
jalan kabupaten misalnya, masa pemeliharaan pekerjaan konstruksi minimum 6
bulan untuk pekerjaan pemeliharaan periodik, masa pemeliharaannya minimum 3
bulan.
Diadakan masa pemeliharaan yang cukup panjang, tujuannya adalah agar dapat
diketahui ketidaksempurnaan konstruksi setelah konstruksi itu dimanfaatkan, dan
telah mengalami keadaan musim hujan. Biasanya selama masa jaminan
pemeliharaa itu akan terlihat bagian-bagian konstruksi yang kurang sempurna, yang
selama masa konstruksi tidak terdeteksi. Kekurangsempurnaan tersebut harus

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 29

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

diperbaiki kembali oleh kontraktor atas tanggungan kontraktor. Uang retensi

dikembalikan kepada kontraktor, setelah masa pemeliharaan berakhir dan telah
dilakukan serah terima akhir (Final Hand Over/FHO)

F. Asuransi

Asuransi bersifat intern kontraktor dengan badan asuransi. Biasanya asuransi

diperlukan untuk mobilsasi/angkutan peralatan berat, yang mengandung resiko
besar. Sering dalam kontrak dijadikan persyaratan yang tujuannya agar pekerjaan
tidak tertunda lama, jika terjadi resiko dalam pengangkutan peralatan berat.
Asuransi lainnya berupa asuransi tenaga kerja kontraktor melalui Astek. Asuransi
pekerjaan yaitu jaminan jika pekerjaan gagal total. Sistem asuransi pekerjaan
biasanya sudah dipersyaratkan bagi kontraktor-kontraktor di Luar Negeri, yang
tujuannya sebagai persyaratan untuk mendapatkan kredit bank untuk pelaksanaan
proyek.

4.2 Sistem Pembayaran dalam bentuk :

Sistem pembayaran atas prestasi kontraktor, diantaranya adalah sebagai berikut.

A. Sistem Termijn

Angsuran pembayaran setelah progress tertentu tercapai, misalnya setelah

progress bernilai 25, 40, 60, 80 dan 100%, yang disebut dengan sistem termijn.
Sistem ini biasanya diberlakukan untuk kontrak lump sum, berdasarkan
permintaan kontraktor. Untuk kepentingan pengendalian, pencapaian progress
bulanan tetap diperlukan, agar dapat dilakukan tindakan-tindakan koreksi jika
diperlukan serta guna keperluan pelaporan.

B. Sistem MC

Sistem MC atau Monthly Certificate, adalah sistem pembayaran yang ditetapkan

dalam kontrak berdasarkan prestasi bulanan yang tercapai. Umumnya sistem ini

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 30

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

berlaku untuk kontrak pekerjaan jalan dan pengairan. Kontrak-kontrak pekerjaan

yang berbantuan Luar Negeri, selalu mensyaratkan pembayaran dengan sistem MC.

C. Sistem Turn Key

Sistem ini merupakan salah satu alternatif kontrak berdasarkan lump sum yang
pembayarannya dilakukan setelah pekerjaan selesai seluruhnya, yang kontraknya
disebut turn key contract. Biasanya ini berlaku pada pekerjaan yang unitnya kecil-
kecil dan seragam yang jumlah unitnya banyak. Biasanya ditemui pada kontrak
pekerjaan di kalangan swasta.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 31

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

BAB V
DOKUMEN KONTRAK

5.1 DOKUMEN KONTRAK

A. Pengertian Dokumen Kontrak
Dokumen kontrak (konstruksi) adalah kumpulan dokumen tertulis yang
menjelaskan peranan, tanggung jawab dan “pekerjaan” dalam kontrak konstruksi
dan mengikat bagi para pihak yang berkontrak.
Secara umum, dokumen kontrak konstruksi harus mencakup point-point sebagai
berikut :
 Instrument perjanjian yang menjelaskan semua dokumen yang menjadi
bagian dari dokumen kontrak dan termasuk klausal pelaksanaan
 Kondisi-kondisi kontrak yang menjelaskan isi perjanjian secara lebih
mendetail
 Korespondensi antara pihak yang berkontrak
 Spesifikasi pekerjaan.

B. Jenis-jenis/Komponen-komponen dalam Dokumen Kontrak

Dokumen kontrak terdiri dari : petunjuk untuk peserta tender, penawaran
termasuk harga satuan dan kuantitas (dalam kontrak unit – price), kontrak, syarat-
syarat umum kontrak termasuk addendum, syarat-syarat khusus kalau ada,
spesifikasi umum termasuk addendum, spesifikasi khusus kalau ada termasuk
addendum, gambar rencana, dan berita acara penjelasan pekerjaan. Jika suatu saat
terdapat perbedaan diantara dokumen yang satu dengan yang lainnya, maka urutan
ketentuan yang harus dipakai adalah sebagai berikut :
1. Agenda kontrak kalau ada
2. Perjanjian kontrak
3. Syarat-syarat khusus (kalau ada)
4. Syarat-syarat umum
5. Spesifikasi khusus (kalau ada)
6. Spesifikasi Umum

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 32

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

7. Daftar penawaran dan daftar kuantitas dan harga

8. Gambar rencana

C. Petunjuk untuk peserta tender (Intruction to the bidders)

Ini berlaku hanya selama proses tender, yaitu berupa petunjuk bagi peserta
tender, yang berisi jadwal-jadwal proses tender, syarat-syarat penawaran,
pemasukan penawaran, pembukaan penawaran, evaluasi penawaran, jumlah hari
pelaksanaan, volume pekerjaan (Bill of Quantity) untuk tender Unit Price, Jaminan
penawaran, dan bentuk dokumen kontrak.

D. Syarat-syarat Umum Kontrak (General Condition of the Contract)

Syarat-syarat umum kontrak, merupakan persyaratan umum kontrak yang

mengatur hubungan kerja pihak-pihak yang terikat kontrak, ketentuan-ketentuan
mengenai : penandatanganan kontrak, masa pelaksanaan konstruksi, masa
pemeliharaan konstruksi, domisili, wewenang pimpinan Pimpro dan konsultan
supervisi, hak dan kewajiban kontraktor, penilaian progress, pembayaran,
keamanan dan keselamatan kerja, jaminan-jaminan , pengendalian mutu,
perubahan pekerjaan, sangsi dan denda keterlambatan, kenaikan harga, force
majeure, penyelesaian masalah yang timbul, arbitrase, pemutusan hubungan
kontrak, tata cara penyerahan pekerjaan PHO dan FHO, serta sistem pelaporan.

E. Syarat-syarat Khusus

Syarat-syarat khusus memuat hal-hal yang tidak tercantum dalam syarat-syarat

umum jika hal ini memang ada.

F. Volume Pekerjaan : (bill of Quantity)

Volume pekerjaan yang ditender (Bill of Quantity/BOQ) merupakan salah satu

dokumen kontrak, untuk kontrak jenis unit price, yang dipergunakan untuk menilai
progress pekerjaan dan contract change order. Nilai perkiraan pekerjaan didapat

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 33

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

setelah semua volume pekerjaan selesai dihitung dan dikalikan dengan harga
satuan untuk masing-masing item pekerjaan → akan jadi harga penawaran.

G. Gambaran Rencana/Desain

Merupakan rencana konstruksi yang akan dilaksanakan, yang digunakan untuk

perhitungan volume item-item pekerjaan. Kalau gambar berubah akibat adanya
contract change order. Kontraktor harus membuat gambar terlaksana (As Build
Drawing), setelah pekerjaan fisik selesai, yang mana akan menjadi arsip atau leger
dari konstruksi.
Kadang-kadang ada beberapa macam gambar sesuai dengan peranannya
masing-masing misalnya : gambar…., landscape, gambar arsitek, gambar struktur
dan gambar electrical dan mechanical work.

H. Spesifikasi Teknis

Spesifikasi umum merupakan pedoman teknis dan prosedur mengenai jaminan

mutu mengenai bahan dan pekerjaan, kekuatan, bentuk, warna dan sebagainya;
cara pencampuran bahan, cara pengerjaan dan cara pengujiannya; sistem sampling
untuk pengujian; urutan pekerjaan pengujian; standar form laporan pengujian;
toleransi mutu yang diijinkan; peralatan pengujian yang digunakan dan sebagainya.
Spesifikasi Teknis merupakan standar mutu bahan dan pekerjaan dan sebagai
bahan untuk pengendalian mutu pekerjaan. Kontraktor harus melaksanakan
pekerjaan sesuai dengan spesifikasi teknis ini. Konsultan supervisi mengawasi
pelaksanaan spesifikasi pada setiap proses tahap kegiatan dan menyatakan apakah
bahan atau pekerjaan bisa diterima atau tidak. Tugas pengendalian mutu pada
tahap pertama merupakan tanggung jawab kontraktor.
Kontraktor harus melakukan pengendalian mutu bukan konsultan supervisi. Oleh
karena itu kontraktor harus mengadakan peralatan dan personel yang diperlukan
untuk melakukan pengujian mutu, karena segala akibat dari kekurangan dalam mutu
merupakan resiko kontraktor, yang bisa berakibat fatal bagi kontraktor, karena

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 34

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

pekerjaan harus diperbaiki kembali, dibongkar dan diulang kerjakan, yang akan
memakan biaya yang jauh lebih besar. Kontraktor dalam sistem manajemennya
harus membelanjakan biaya pengendalian/kontrol yang wajar, kalau tidak biaya ini
akan keluar juga dalam bentuk lain yaitu biaya kegagalan yang jauh lebih besar.
Spesifikasi teknis ini merupakan standar mutu. Kalau telah ada/dikeluarkan
standar mutu secara Nasional, maka spesifikasi teknis hanya menunjuk kepada
standar Nasional tersebut, tidak diuraikan lagi dalam dokumen spesifikasi umum
dalam dokumen kontrak, misalnya Peraturan Beton Indonesia (PBI) dan
sebagainya. Spesifikasi ini biasanya berasal dari hasil penelitian ilmiah, percobaan-
percobaan yang telah diuji kebenarannya dan yang dianggap paling ekonomis, yang
biasanya dilakukan oleh Negara yang telah maju, yang dapat digunakan oleh
Negara berkembang.
Untuk pekerjaan yang kuantitasnya besar dan seragam tetapi berulang, seperti
pekerjaan jalan, saluran, biasanya kontraktor dianjurkan untuk membuat mix-desain
(desain campuran bahan) untuk setiap jenis dan kualitas bahan yang digunakan,
dalam mencapai spesifikasi mutu. Mix desain dilakukan dari sample bahan,
dilakukan dengan berbagai variasi campuran, kemudian ditest di laboratorium
mengenai mutu yang dapat dicapai masing-masing mix desain. Mix desain yang
sesuai baru digunakan di lapangan. Biasanya di lapangan dilakukan percobaan-
percobaan konstruksi, dari mix desain, seperti untuk pekerjaan lapisan pondasi
bawah dan atas jalan., untuk pekerjaan timbunan/tanggulk yang memerlukan
kepadatan tertentu. Pada percobaan ini diamati proses pekerjaan, dan cara
pemadatan. Dengan ini diketahui berapa lintasan mesin pemadat (road roller)
tertentu yang diperlukan untuk mencapai kepadatan yang disyaratkan dalam
spesifikasi. Percobaan konstruksi ini sangat membantu memudahkan pengendalian
mutu pekerjaan selanjutnya serta untuk mengetahui produktivitas pekerjaan.

I. Spesifikasi Khusus

Spesifikasi khusus diperlukan jika ada keperluan khusus, yang tidak tercantum
dalam spesifikasi teknis.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 35

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

J. Kesepakatan dalam Dokumen Kontrak

Kesepakatan ini dibuat agar dapat menghilangkan kesalahpahaman diantara
pemilik pekerjaan dengan kontraktor.
Kesepakatan tersebut antara lain :
 Spesifikasi lebih kuat/berlaku daripada syarat-syarat umum
 Tulisan tangan lebih berlaku daripada ketentuan yang diketik
 Ketentuan yang diketik lebih berlaku daripada dicetak
 Kata-kata lebih berlaku daripada nomor-nomor angka
 Bila ada yang merugikan, diinterpretasikan melalui gambar
 Spesifikasi lebih berlaku daripada gambar.

5.2 RANGKUMAN

Di dalam bab ini peserta diajak untuk mengenal, mendalami dan memahami arti
dokumen kontrak; komponen-komponen/jenis-jenis dokumen apa saja yang harus
dibendel dalam satu kesatuan dokumen yang tidak dapat dipisah-pisahkan satu
dengan lainnya.
Peserta juga diperkenalkan kesepakatan-kesepakatan antara kedua pihak dalam
menjalankan pekerjaan agar di dalam menghadapi satu masalah, solusinya
mempunyai persepsi yang sama.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 36

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

BAB VI
ASPEK LEGAL DARI KONTRAK

6.1 KETENTUAN LEGAL YANG PENTING DARI KONTRAK

1. Penyerahan lapangan kepada kontraktor

2. Surat perintah memulai pekerjaan (SPMK)
3. Bentuk jaminan-jaminan, dan masa berlakunya jaminan
4. Masa jaminan pemeliharaan, dan perbaikan cacat, dan uang retensi
5. Rencana kerja dan jadwal , dan persetujuan pinpro
6. Konsultan supervisi dengan task concept, atau advice concept
7. Persetujuan pimpro atau wakil kontraktor di lapangan (general super
Intendant)
8. Persetujuan pimpro sub kontraktor
9. Penilaian dan sertifikasi progress
10. Perubahan pekerjaan (contract change order), dan perubahan harga satuan
11. Masa pembayaran
12. Force majeure, dan masa pengajuan kepada pinpro
13. Jaminan laporan-laporan proyek
14. Dokumen PHO dan FHO
15. Perpanjangan waktu kontrak dan denda keterlambatan
16. Kelalaian kontraktor
17. Pekerjaan mendesak
18. Penyelesaian perselisihan, upaya damai, dan arbitrase
19. Pemutusan kontrak oleh pimpro, akibat kelalaian kontraktor
20. Claim dari kontraktor
21. Pemutusan kontrak akibat kelalaian pemilik.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 37

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Aspek legal dari suatu typical kontrak yang penting adalah :

A. Penyerahan Lapangan

Surat Penyerahan Lapangan (SPL) untuk sebagian / seluruh, untuk

memungkinkan kontrakor memulai pekerjaan sesuai dengan rencana kerja,
dikeluarkan oleh Pimpro, dalam waktu 15 hari setelah penanda tanganan kontrak.
Kontraktor dapat meminta perpanjangan waktu kontrak jika SPL terlambat.
Pengeluaran SPL. Dapat bersamaan dengan Dengan Surat Memulai Perkerjaan
(SPMK)

B. Surat Perintah Memulai Pekerjaan (notice To Proceed), SPMK

Masa pelaksanaan dimulai dari tanggal diterbitnya SPMK. Keterlambatan

penerbitan SPMK, mengakibatkan akhir masa kontrak lebih lama, atau timbul claim
kontraktor.

C. Bentuk Jaminan-jaminan dan masa berlakunya

Bentuk jaminan standar (dari Bank atau badan penjamin), dimana jaminan dapat
dicairkan dalam masa waktu 7 hari setelah diajukan claim oleh pimpro terhadap
wan-prestasi, yang dicantumkan dalam jaminan tanpa menunggu penjamin
menyelesaikan persoalan angunan dari jaminan.
Jaminan yang dicairkan, merupakan milik Negara, kecuali jaminan masa
pemeliharaan yang semula berupa uang retensi, diganti dengan jaminan uang
retensi, pada akhir tahun anggaran, karena pekerjaan masa pemeliharaan belum
selesai. Jaminan uang retensi dapat digunakan Pimpro dengan melaksanakan
pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan cacat sendiri atau dengan pihak ke tiga.
Jaminan pelaksanaan umumnya berlaku sampai dengan PHO, kecuali
dinyatakan lain dalam kontrak. Perpanjangan waktu kontrak, harus disertai
perpanjangan masa jaminan yang sesuai.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 38

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

D. Masa jaminaan pemeliharaan dan perbaikan cacat

Pada kontrak dengan BLN, disediakan cukup waktu minimal, untuk dapat melihat
kekurangan-kekurangan dan cacat pekerjaan yang ada, yang tak terdeteksi selama
pelaksanaan, setelah proyek berfungsi.
Biasanya untuk pekerjaan peningkatan dan pekerjaan baru nminimal 6 bulan,
atau setelah mengalami masa satu kali musim hujan. Untuk pekerjaan pemeliharaan
berakala 3 bulan, dan untuk pekerjaan pemeliharaan rutin tidak perlu masa
pemeliharaan.
Untuk jaminan dilakukan pemotongan pada setiap pembayaran sebesar 5
persen untuk jaminan pemeliharaan, yang disebut uang yang ditahan atau uang
retensi. Besarnya uang retensi tergantung dari kontrak, biasanya 5 persen.
Jika terjadi perpanjangan waktu kontrak melewati tahun anggaran, untuk
mencegah administrasi SIAP, dapat diganti dengan jaminan dari penjamin.

E. Rencana kerja dan jadwal

Rencana kerja disiapkan kontraktor, sesuai dengan jadwal waktu yang

dicantumkan dalam kontrak, atau menurut ketentuan Keppres 16/94 Rencana kerja
tersebut, disertai curva S, harus di teliti dan disyahkan Pimpro, yang kemudian
menjadi pedoman pelaksanaan dan supervisi. Setiap kali ada perubahan rencana
kerja dan jadwal, harus dengan pesertujuan Pimpro.
Perpanjangan waktu rencana kerja dan jadwal, karena kelalaian kontraktor, tidak
menghilangkan sangsi denda keterlambatan.
Perpanjangan waktu akibat adanya hambatan pelakasanaan pekerjaan, dapat
dipertimbangan pimpro, dengan syarat sudah harus diajukan secara tertulis
maksimal 14 hari setelah terjadinya hambatan tersebut, disertai alas an-alasnya.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 39

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

F. Konsultan Supervisi

Ada dua macam tugas konsultan supervisi :

a. Advice Concept : sebagai pembantu Pimpro, dan memberikan advice untuk

tindakan supervisi
b. Task Concept : sebagai Direksi atau Engineer yang melakukan tugas supervisi
langsung kepada kontraktor, sebagaimana diatur dalam kontrak.

Masa kontrak konsultan supervisi dapat sampai PHO, atau FHO tergantung
kontrak. Pekerjaan supervisi dalam masa pemeliharaan dan perbaikan cacat
memerlukan tenaga supervisi yang lebih sedikit.
Pekerjaan supervisi dalam masa pemeliharaan dan perbaikan cacat memerlukan
tenaga supervisi yang lebih sedikit.
Konsultan supervisi berhak untuk menilai pengeluaran nyata oleh kontraktor
untuk pelaksanaan pekerjaan di lapangan, guna keperluan Pimpro untuk
perencanaan proyek masa yang akan datang, atau untuk keperluan bahan
negosiasi penyesuaian harga akibat adanya perintah perubahan pekerjaan.

G. Persetujuan Pimpro atas Penetapan Wakil Kontraktor di Lapangan (General

Super Intendant)

Untuk persetujuan Pimpro harus meneliti secara wajar kemampuan wakil

kontraktor. Jika wakil kontraktor di lapangan menunjukkan kinerja yang kurang baik,
Pimpro dapat mengusulkan untuk menggantinya, dengan yang memenuhi syarat.

H. Persetujuan Sub Kontraktor

Kontraktor atau wakilnya harus mengajukan nama calon sub kontraktor untuk
persetujuan Pimpro. Pimpro dapat menolak sub kontraktor yang dapat diketahui
telah menunjukkan kinerja yang buruk. Pimpro dapat meneliti kontrak sub kontraktor
tentang sistem pembayaran, pengendalian mutu, dan sistem sangsinya, guna
menghindari keterlambatan-keterlambatan. Pimpro dapat member sangsi pada
kontraktor, jika ternyata sub kontraktor tidak dibayar sesuai perjanjian kontrak.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 40

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

I. Penilaian Progress

Progress bulanan pekerjaan, dibuat dan diajukan kontraktor, untuk diperiksa dan
disetujui konsultan supervisi dan Pimpro. Pengajukan progres tersebut paling lambat
akhir bulan yang bersangkutan. Pemeriksaan lapangan terhadap progres bulanan,
dilakukan konsultan supervisi dengan memberi tahu kontraktor jadwalnya dan agar
dihadiri oleh kontraktor.
Jika kontraktor tidak mengajukan progres bulanan, penilaian progres dilakukan
sendiri oleh konsultan supervisi, dengan pemberitahuan jadwalnya pada kontraktor.
Penilaian progres oleh konsultan supervisi harus disetujui kontraktor. Perbedaan-
perbedaan kecil-kecil mengenai nilai progres dapat diperhitungkan pada penilaian
progres bulan berikutnya.

J. Perintah Perubahan Pekerjaan

Setiap perubahan pekerjaan dari kontrak atau Contract Change Order (CCO)
harus dengan perintah tertulis dari Pimpro. Dalam keadaan mendesak dapat dengan
perintah lisan, tetapi harus dinyatakan secatra tertulis maksimal setelah 72 jam
setelah perintah lisan. Dalam melakukan perubahan harus memperhatikan aspek
legal dari kontrak, sasaran proyek dan peraturan yang berlaku, tentang persetujuan
perubahan.
CCO meliputi berbagai perubahan seperti : perubahan dari item pembayaran,
gambar desain, volume, perubahan spesifikasi, perubahan waktu, dan nilai item
pembayaran atau nilai kontrak.
Di dalam kontrak biasanya dicantumkan pasal-pasal tentang batas perubahan
item pembayaran yang mengakibatkan dapat disesuaikannya harga satuan
pembayaran dari item yang bersangkutan. Besarnya antara 15% sampai 20%. Ini
merupakan resiko kontraktor yang harus diperhitungkannya dalam penawaran.
Harga satuan penawaran dapat disesuaikan dengan negosiasi, jika perubahan
melebihi batas maksimal atau minimal yang ditentukan dalam kontrak, atas
permintaan kontraktor atau pimpro.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 41

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

CCO dapat mengakibatkan perubahan bobot item pembayaran atau perubahan

nilai kontrak keseluruhan. Perubahan-perubahan tersebut harus diadministrasikan
dalam sistem penilaian progress dan pembayaran yang telah dan yang akan
dilakukan, dalam rencana dan jadwal pelaksanaan kontrak. Perubahan-perubahan
yang mengakibatkan perubahan bobot item untuk penilaian pembayaran, harus
dilakukan dengan addendum kontrak sebelum dilakukan pembayaran.
Perubahan kecil-kecil yang tak merubah harga satuan item pembayaran terjadi
berkali-kali, dan addendum kontraknya dapat dilakukan secara komulatif, sebelum
volume item pembayaran kontrak yang asli dilampaui.

K. Masa Pembayaran

Masa pembayaran adalah tenggang waktu antara disetujuinya permintaan

pembayaran oleh kontraktor (invoice), dengan diajukan pembayaran kepada KPKN,
atau Kas Daerah. Keterlambatan pembayaran dapat dijadikan claim oleh kontraktor.
Di dalam kontrak biasanya dicantumkan masa tenggang waktu tersebut,
biasanya ditentukan 90 hari. Ini merupakan resiko yang harus diperhitungkan
kontraktor dalam penawaran.
Dalam waktu 7 hari pengajuan permintaan pembayaran bulanan oleh kontraktor,
yang disertai Berita Acara Pembayaran (BAP) harus sudah ditandatangani oleh
Pimpro.

L. Force Majeure

Force majeure adalah keadaan pekerjaan oleh keadaan khusus di luar

tanggungan kontraktor, yang dinyatakan dalam kontrak, yang mengakibatkan
pekerjaan tambahan dan atau perpanjangan waktu.
Terjadinya keadaan khusus yang bukan dikategorikan sebagai force majeure
seperti adanya hambatan pelaksanaan pekerjaan, kontraktor harus member tahu
Pimpro adanya pekerjaan tambahan (keadaan khusus), dalam waktu 14 hari setelah

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 42

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

terjadinya keadaann khusus tersebut, untuk pertimbangan Pimpro dalam

perpanjangan waktu pelaksanaan.

M. Jaminan atas Quality Control dari Kontraktor

Tanggung jawab pertama atas mutu adalah tanggungan kontraktor. Jaminan

mutu oleh kontraktor harus dapat diperlihatkannya :

 Dengan tersedianya peralatan pengujian mutu, sesuai dengan

persyaratan spesifikasi, dan tenaga yang terlatih
 Mencantumkan persyaratan mutu dalam kontrak sub kontraktor
 Memelihara dokumen pengendalian mutu.

Penerimaan pekerjaan secara partial oleh Pimpro tidak mengurangi tanggung

jawab kontraktor atas mutu pekerjaan secara keseluruhan.

N. Dokumen Laporan Proyek

Dokumen tertulis pelaksanaan proyek seperti laporan harian, mingguan,

pengujian mutu, inspeksi langsung lapangan, berita acara rapat, perintah tertulis
tentang perubahan, penghentian, percepatan dan perbaikan, progress, invoice,
claim-claim dari Pimpro maupun dari kontraktor, harus dipelihara dengan baik oleh
kontraktor, untuk kemudian diserahkan kepada Pimpro setelah kontrak selesai.
Dokumen-dokumen tersebut menjadi sangat penting, guna penyelesaian
masalah jika terjadi ketidaksesuaian antara Pimpro dan Kontraktor, seperti untuk
negosiasi perubahan harga satuan penawaran akibat perintah perubahan pekerjaan,
pertimbangan perpanjangan waktu, pekerjaan tambahan, dan untuk keperluan
upaya damai, atau upaya arbitrase.

O. Dokumen PHO dan FHO

PHO (Provisional Hand Over) atau penyerahan sementara dilakukan setelah

pekerjaan fisik selesai 100% dan diterima Pimpro/Direksi. Pengajuan PHO dapat

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 43

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

dilakukan oleh kontraktor di saat pekerjaan telah mencapai 97% selesai, guna
menghindari keterlambatan PHO, karena proses pemeriksaan pekerjaan.
Dokumen PHO berupa dokumen berita acara pemeriksaan pekerjaan fisik
selesai, dan berita acara penyerahan sementara (PHO) pekerjaan. Tanggal dari
dokumen ini menentukan apakah perlu dikenakan sangsi denda kepada kontraktor.
Masa grace period untuk PHO adalah suatu waktu PHO yang ditentukan Pimpro,
jika dalam pemeriksaan pekerjaan selesai, ternyata ditemui ada kekurangan kecil-
kecil yang harus diperbaikan oleh kontraktor sebelum PHO dilakukan. Pembayaran
terhadap progres pekerjaan dilakukan, kecuali uang retensi yang ditahan, yang baru
diserahkan setelah FHO.
Pengenaan denda keterlambatan diperhitungkan pada pembayaran progress
pekerjaan 100% dari PHO. Dalam pemeriksaan pekerjaan selesai 100% untuk PHO,
Pimpro harus ikut mempertimbangkan adanya hubungan pembayaran pekerjaan
oleh kontraktor dengan sub kontraktor atau supplier dan buruh yang belum
diselesaikan untuk diselesaikan lebih dulu sebelum PHO atau ada jaminan dan
persetujuan pihak yang bersangkutan akan diselesaikan segera setelah PHO.
Claim-claim kontraktor harus telah diajukan sebelum PHO dilakukan. Setelah
PHO, berlaku masa pemeliharaan dan perbaikan cacat.
FHO (Final Hand Over) atau penyerahan akhir, dilakukan setelah ada berita
acara pemeriksaan akhir, yang menyatakan bahwa pekerjaan telah selesai. Setelah
FHO berakhirlah tanggung jawab kontraktor terhadap kontraknya. Berbeda dengan
AV 1941 yang lama dimana dinyatakan tanggung jawab kontraktor berlaku sampai
lima tahun setelah pekerjaan selesai.
Uang retensi yang ditahan dikembalikan kepada kontraktor setelah FHO.
Dokumen FHO harus dilengkapi oleh kontraktor, dengan dokumen gambar
terlaksana (as built drawing), dan dokumen-dokumen pelaksanaan proyek. Claim-
claim dari kontraktor jika masih ada harus telah disampaikan dalam waktu 39 hari
setelah FHO.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 44

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

P. Perpanjangan Waktu dan Denda Keterlambatan

Waktu pelaksanaan fisik kontrka, yang dihitung dari diterbitkannya SPMK sampai
dengan pekerjaan fisik selesai 100%. Jika terjadi,keterlambatan oleh karena
kelalaian kontraktor, harus dikenakan denda keterlambatan yang besarnya seperti
tercantum dalam dokumen kontrak.
Dalam keterlambatan diperhitungkan sewaktu pekerjaan selesai 100% atau di
saat pemutusan kontrak akibat kelalaian kontraktor.
Perpanjangan waktu pelaksanaan fisik dapat diperpanjang, jika permintaan
tertulis dari kontraktor dan persetujuan Pimpro, tentang adanya force majeure, dan
hambatan pelaksanaan pekerjaan, perintah perubahan pekerjaan yang
menimbulkan tambahan waktu, perintah penghentian sementara pekerjaan.
Persetujuan pimpro harus dinyatakan dengan berita acara perpanjangan waktu
pekerjaan. Biasanya perpanjangan waktu akibat hujan, banjir dalam siklus yang
dianggap normal, tidak diperkenankan.
Persetujuan Pimpro mengenai revisi time schedule (rencana kerja dan jadwal),
oleh kontraktor tidak membebaskan kontraktor atas sangsi denda keterlambatan.
Perlu diingat bahwa persetujuan Pimpro untuk perpanjangan waktu dapat
dijadikan alas an oleh kontraktor untuk claim kenaikan harga kontrak.

Q. Pekerjaan Mendesak

Dalam kedaan mendesak seperti : untuk mengurangi resiko kerusakan pekerjaan

yang sedang dilaksanakan oleh banjir, dan hambatan lain yang dapat diramalkan
akan terjadi atau untuk membuang/mengeluarkan dari lokasi proyek material yang
dinyatakan tidak sesuai Pimpro dapat memberi perintah tertulis pada kontraktor,
untuk melakukan pekerjaan itu dalam jangka waktu tertentu, yang dianggap wajar,
dan kontraktor harus melaksanakan perintah tersebut, setelah diberi peringatan tiga
kali, Pimpro dapat mengambil alih bagian pekerjaan yang bersangkutan, untuk
dikerjakan sendiri atau dengan menggunakan pihak ketiga. Dalam hal ini Pimpro
harus mengusahakan persetujuan dari kontraktor, agar tidak terjadi kesulitan dalam
pembayaran.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 45