Pgid Pmo 2021 Id Full-Report

Rumah.
com
Indonesia Property
Market Outlook 2021

Pengantar
Tahun 2020 menjadi tahun yang dinamis sekaligus Sementara itu, secara kuartalan RIPMI-H pada
menjadi ujian terhadap keuletan para pelaku kuartal ketiga 2020 mengalami peningkatan
industri properti nasional. Sempat digadang- sebesar 0,53% (QoQ). Peningkatan ini bisa dilihat
gadang sebagai tahun kebangkitan sektor sebagai sinyal positif terutama setelah pada
properti, pandemi COVID-19 membuat optimisme kuartal kedua 2020 indeks sempat turun sebesar
di tahun 2020 meluntur. Meski demikian, tanda- 0,34% (QoQ).
tanda kebangkitan terlihat di penghujung tahun
dan tahun 2021 menjanjikan kondisi pasar properti Sinyal positif di penghujung tahun juga terlihat
yang lebih stabil. pada Rumah.com Indonesia Property Market Index
untuk indeks suplai (RIPMI-S). Indeks suplai secara
Rumah.com Indonesia Property Market Index tahunan pada kuartal ketiga 2020 berada pada
menunjukkan penurunan pada indeks harga angka 144,7 atau naik sebesar 24,9% (YoY), ini
(RIPMI-H) secara tahunan di kuartal ketiga 2020. sekaligus menjadi indeks tertinggi dalam lima
Berada pada angka 111,2 RIPMI-H turun sebesar tahun terakhir. Meski demikian, kecemasan
0,6% secara tahunan (year-on-year/YoY). sempat muncul ketika indeks suplai ini mengalami
Penurunan indeks harga tahunan ini adalah yang penurunan sebesar 7% pada kuartal pertama
pertama terjadi dalam lima tahun terakhir. 2020, atau awal masa pandemi.
Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

Tinjauan 2020
Indeks harga turun untuk pertama kalinya dalam Konektivitas dan harga menjadi daya tarik utama
lima tahun terakhir di 2021
Meski demikian, kenaikan secara kuartalan menjadi sinyal bahwa Pencari properti akan mengincar kawasan di sekitar pintu tol
positif pasar properti nasional mulai kembali ke jalur yang benar. baru atau jalur transportasi massal. Berikut kecamatan yang
paling terdampak pembangunan infrastruktur pada tahun 2020:
Indeks harga nasional (Year-on-year)
Indeks harga Median harga

Kecamatan Kota
110 Q3 2020 (YoY) (per meter²)
-0,55% Cipondoh Kota Tangerang 14% Rp15.925.925

105
Year-on-year Tangerang
Serpong 12% Rp12.000.000
Selatan
100 Tangerang
Pamulang 19% Rp9.500.000
Selatan
Q3 2017 Q3 2018 Q3 2019 Q3 2020
Sawangan Depok 36% Rp9.836.066
Limo Depok 4% Rp9.139.785
Permintaan properti lebih bergairah tahun depan Cinere Depok 3% Rp13.333.333
Beji Depok 5% Rp10.546.875
Cimanggis Depok 9% Rp10.248.804
Bantar Gebang Bekasi 13% Rp6.388.889
Cibitung Bekasi 1% Rp5.910.448

Sebanyak 3 dari 5 responden Rumah.com Consumer Sentiment
Survey mengaku menunda proses transaksi properti, namun Tambun Utara Bekasi 12% Rp6.416.667
mereka berniat melanjutkan proses tersebut di tahun depan. Babelan Bekasi 2% Rp5.583.333

Daftar Isi
1 Kilas Balik 2020
2 Tren penting yang akan
berpengaruh di 2021
3 Area prospektif di 2021
4 2021, waktunya jual atau beli?
5 Kesimpulan

Kilas balik 2020
Kilas balik 2020
Indeks harga nasional

100
80
60
40
20
Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020
Indeks suplai nasional

150
100
50
Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020

Kilas balik 2020
Kuartal Pertama 2020: Awal

masa pandemi
Industi properti memasuki 2020 dengan optimisme

tinggi. Ini tak lepas dari fokus Pemerintah dalam
mempermudah kepemilikan rumah. Setelah fokus
pada kebijakan untuk konsumen menengah
bawah lewat Fasilitas Likuiditas Pembiayaan
Perumahan (FLPP), rumah subsidi, dan program
sejuta rumah, Pemerintah beralih fokus untuk
menggerakkan pasar menengah ke atas dan
investasi lewat pelonggaran pajak barang mewah
(PPnBM) serta relaksasi Loan To Value (LTV) untuk
pembelian rumah kedua dan seterusnya.
Kebijakan ini mulai diberlakukan pada akhir
tahun 2019.

Kilas balik 2020
Meski demikian, optimisme tersebut harus Dari sisi suplai, sebagaimana wilayah Indonesia
tertahan akibat pandemi yang menyebar di lainnya, RIPMI-S Jawa Barat pada kuartal ini
seluruh dunia dan berdampak terhadap Indonesia berada pada angka 102,6 atau turun 95,5% (QoQ)
sejak Maret lalu. Indikasi dampak pandemi dan 10,9% (YoY). Turunnya indeks suplai di Jawa
terhadap pasar properti nasional tercermin lewat Barat terjadi secara merata hampir seluruh
turunnya indeks suplai properti pada kuartal wilayah. Bogor, misalnya, mengalami penurunan
pertama 2020. Di mana secara tahunan, indeks hingga 8,3% secara kuartalan, sementara Bekasi
suplai properti biasanya justru mengalami turun 4,3% (QoQ).
kenaikan pada kuartal pertama setiap tahunnya
dibandingkan kuartal keempat tahun
sebelumnya.
RIPMI-H pada kuartal ini naik tipis sebesar 0,3%.

Sementara itu, RIPMI-S turun cukup besar, yakni
sebesar 5,4%. Penurunan indeks suplai ini
diakibatkan oleh langkah pengembang yang
menahan peluncuran properti baru.
Dari sisi harga, Jawa Barat terlihat paling resisten

terhadap dampak pandemi Covid-19. RIPMI-H
Jawa Barat pada kuartal pertama 2020 berada
pada angka 118,2. Angka ini naik sebesar 3,3%
(QoQ), dan sebesar 7,5% (YoY).

Kilas
2020
balik
review
2020
Indeks harga Q1 2020 di Jawa dan Bali

240 Indeks harga
200 Indeks suplai
160
120
80
40
0
DKI Jakarta Banten Jawa Barat Jawa Tengah DI Yogyakarta Jawa Timur Bali
Indeks harga Q1 2020 QoQ YoY Indeks suplai Q1 2020 QoQ YoY
DKI Jakarta -1.34% 0.55% DKI Jakarta -4.23% 2.08%
Banten 0.65% 6.01% Banten -3.35% -3.94%
Jawa Barat 3.32% 7.55% Jawa Barat -4.56% -10.86%
Jawa Tengah 0.00% -0.86% Jawa Tengah -2.97% -0.74%
DI Yogyakarta 8.94% 13.84% DI Yogyakarta -14.81% -23.05%
Jawa Timur -5.13% -5.61% Jawa Timur -10.04% -15.61%
Bali -2.59% -0.61% Bali 34.55% 77.89%

Kilas balik 2020
Kuartal Kedua 2020:

Masa kenormalan baru
Pandemi COVID-19 mulai disikapi serius pada

kuartal kedua 2020. Pemerintah mulai
memberlakukan Pembatasan Sosial Berskala Besar
(PSBB) pada bulan April. Kuartal ini menjadi
pukulan telak bagi ekonomi nasional secara
umum. Pemerintah membatasi hampir seluruh
kegiatan usaha dan perkantoran, kecuali
kegiatan-kegiatan yang berkaitan dengan
kebutuhan esensial.
RIPMI-H kuartal kedua ini berada pada angka 110,6

atau turun 1,7% dari kuartal sebelumnya. Secara
tahunan indeks harga di kuartal ini memang
masih mengalami kenaikan sebesar 2,3% namun
masih di bawah rata-rata kenaikan tahunan sejak
2018, yaitu sebesar 5%.

Kilas balik 2020
Memasuki akhir kuartal ketiga 2020, pengembang

dan penyedia suplai properti lebih optimistis
dengan situasi kenormalan baru. Pada kuartal ini
penyedia suplai sudah mulai meluncurkan suplai-
suplai baru. Ini terlihat dari peningkatan suplai Proses adaptasi dengan kenormalan
properti pada angka indeks suplai Q2 2020.
baru berjalan cukup lancar.
Sejumlah pengembang tetap
RIPMI-S pada kuartal kedua 2020 ditutup pada
angka 131,6 atau naik sebesar 20,8% dibandingkan mampu mencatatkan keuntungan,
kuartal sebelumnya. Kenaikan yang terjadi pada beberapa bahkan tak ragu
kuartal kedua ini tampaknya sebagai kompensasi
melakukan peluncuran proyek-
suplai yang sempat tertahan pada kuartal
sebelumnya. Kenaikan suplai pada kuartal ini proyek hunian baru. Ini pula yang
terjadi di sejumlah provinsi penyuplai terbesar membuat tren suplai properti
seperti Jawa Barat yang mengalami kenaikan meningkat pada kuartal kali ini.
sebesar 22,3%, DKI Jakarta (13%), Banten (18,5%),
maupun Jawa Timur (33%).
Marine Novita
Country Manager
Rumah.com

Kilas balik 2020
Indeks harga dan suplai Q2 2020 di Jawa dan Bali

200 Indeks harga
Indeks suplai
160
120
80
40
0
DKI Jakarta 1.82% 1.82% DKI Jakarta 13.08% 43.74%
Banten -1.86% -1.86% Banten 18.49% 44.24%
Jawa Barat -0.93% -0.93% Jawa Barat 22.32% 22.80%
Jawa Tengah -2.43% -2.43% Jawa Tengah 30.88% 34.45%
DI Yogyakarta 6.24% 6.24% DI Yogyakarta 22.38% -8.65%
Jawa Timur -1.08% -1.08% Jawa Timur 33.40% 11.40%
Bali 1.02% 1.02% Bali -19.48% 41.82%

Kilas balik 2020
Kuartal ketiga: Optimisme di

sektor properti meningkat
Kenaikan Rumah.com Indonesia Property Market

Index (RIPMI) dari sisi harga secara kuartalan di
kuartal ketiga tahun ini menunjukan tanda-tanda
pemulihan industri properti nasional. Sementara
itu, minat konsumen properti masih bersifat ‘value
for money’, dengan properti incaran di sekitar
kawasan hunian terpadu atau kawasan hunian
yang telah mapan.
Memasuki kuartal keempat 2020, optimisme

pengembang di masa pandemi pun mulai pulih
yang dapat dilihat dari naiknya suplai dari
sejumlah wilayah penyedia properti di Indonesia,
seperti Jawa Tengah, Banten, dan Jawa Timur.

Kilas balik 2020
RIPMI-H pada kuartal ketiga 2020 berada pada RIPMI-S pada kuartal keempat 2020 menunjukkan
angka 111,2, naik 0,5% dibanding kuartal tren positif berdasarkan peningkatan yang terjadi
sebelumnya (QoQ). Kenaikan RIPMI-H pada dalam dua kuartal terakhir. Indeks suplai berada
kuartal ini disebabkan oleh naiknya sejumlah pada angka 144,7, naik sebesar 9,9% secara
wilayah penyedia properti di Indonesia, seperti kuartalan dan 24,9% secara tahunan.
Jawa Tengah, Banten, dan Jawa Timur.

Kilas balik 2020
Indeks harga dan suplai Q3 2020 di Jawa dan Bali

240 Indeks harga
200 Indeks suplai
160
120
80
40
0
DKI Jakarta 1.43% 1.88% DKI Jakarta 5.26% 17.83%
Banten 1.14% 0.09% Banten 11.07% 28.10%
Jawa Barat 3.25% 5.68% Jawa Barat 12.27% 31.68%
Jawa Tengah 2.67% -2.12% Jawa Tengah 15.23% 54.17%
DI Yogyakarta 0.00% 24.51% DI Yogyakarta -0.53% -11.58%
Jawa Timur 1.75% -5.86% Jawa Timur 13.30% 23.57%
Bali 3.14% 1.19% Bali 10.10% 31.61%

Tren penting yang
akan berpengaruh
di 2021
Tren penting yang akan berpengaruh di 2021
Konektivitas menjadi nilai jual APBN 2021

utama Pendidikan
Perlindungan sosial
Fokus presiden Joko Widodo untuk menjadikan
Infrastruktur
infrastruktur sebagai ujung tombak perekonomian
Kesehatan
nasional masih akan terlihat di tahun 2021.
Pemerintah mengalokasikan anggaran sebesar Food Security
Rp43,8 triliun. Anggaran ini naik sebesar 47,2% dari TIK
anggaran tahun 2020 sebesar Rp281,1 triliun, Pariwisata
setelah mengalami penyesuaian terkait situasi 0 5 10 15 20 25 30 35

pandemi.
Infrastructure budget in APBN

Besaranya anggaran infrastruktur pada 2021 ini
500
mencapai 24% dari total APBN 2021, nomor tiga
2.183
terbesar setelah anggaran pendidikan dan 400
haipuR noillirT
perlindungan sosial. Pembangunan infrastruktur
1.962
300
ini ditujukan untuk pemulihan ekonomi,
penyediaan layanan dasar, serta peningkatan 200
konektivitas.
100
2016 2017 2018 2019 2020 2021
*budget adjustment due to the pandemic: Rp281.1 trillion

Pembangunan infrastruktur di bidang konektivitas Di wilayah Jabodetabek, pembangunan

ditujukan untuk memperlancar arus barang dan infrastruktur jalan difokuskan untuk
jasa. Tol Trans Jawa, misalnya. Jalur ini membuat meningkatkan konektivitas antara kawasan DKI
perjalanan dari Jakarta ke Surabaya yang Jakarta dengan kawasan satelit (Bogor, Depok,
berjarak 800km bisa ditempuh hanya dalam waktu Tangerang, Bekasi), memperlancar aktivitas
10-12 jam saja menggunakan mobil. Sebelumnya, antarkawasan industri, serta meningkatkan
butuh waktu hingga 20 jam untuk menempuh kenyamanan masyarakat komuter.
perjalanan ini.
Pembangunan tol Serpong-Balaraja, misalnya. Tol
dengan panjang 39,80km ini akan menjadi
penghubung wilayah Barat Jakarta, tepatnya dari
Kota Tangerang Selatan dengan Kabupaten
Tangerang, yang dikenal sebagai kawasan
industri. Sementara itu, pembangunan jalan tol
Jakarta-Cikampek II dilakukan untuk mengurangi
beban jalan tol Jakarta-Cikampek I sekaligus
memisahkan antara pengguna jalan untuk
komuter dan pengguna jalan untuk aktivitas
industri.

Sementara itu, tol Cinere-Serpong membuat Sejumlah kecamatan di Tangerang Selatan yang
kawasan Depok menjadi terhubung oleh jalur berada di sekitar tol Cinere-Serpong juga
bebas hambatan dengan kawasan satelit lainnya, mengalami kenaikan seperti Pondok Cabe (6%),
Tangerang Selatan. Cinere-Serpong juga akan Serpong (12%), dan Pamulang (19%).
terhubung dengan tol Serpong-Kunciran-
Cengkareng, sehingga akses ke bandara dari
Depok dapat ditempuh dengan lebih singkat. Di
arah sebaliknya, Cinere juga akan terhubung Seksi tol JORR 2 yang siap
dengan Bekasi lewat tol Cinere-Cimanggis-
beroperasi tahun 2020
Cibitung-Cilincing-Tanjung Priok.
Target
Konektivitas ini berdampak langsung pada Seksi tol siap
beroperasi
perkembangan properti pada daerah-daerah
satelit. RIPMI-H menunjukkan kenaikan pada area- Depok-Antasari Section 2 (Brigif-
3 Juli 2020
Sawangan)
area yang dilintasi oleh jalur tol. Di Depok,
misalnya. Saat indeks harga Depok kuartal ketiga Cimanggis-Cibitung Section 1 (Junction 10 November
Cimanggis-On/Off Ramp Jatikarya) 2020
2020 secara keseluruhan mengalami penurunan
sebesar 2,61% secara tahunan, kecamatan- Cibitung-Cilincing Section 2 (Cibitung- Desember
Gabus Indah/Cibitung-Telaga Asih) 2020
kecamatan yang dilewati dekat dengan jalur tol
baru justru mengalami kenaikan seperti Cimanggis Serpong-Cinere Section 1 (SS Serpong-SS Desember
Pamulang) 2020
(9%), Limo (4%) dan Cinere (3%). Sementara itu,
kelurahan Cinangka di Kecamatan Sawangan, Desember
Cengkareng-Kunciran
2020
Depok, mengalami peningkatan hingga 35%.

Area yang terdampak rencana

pembangunan JORR 2
Indeks Median
Kecamatan Kota harga Q3 harga (per
2020 (YoY) meter²)
Kota
Cipondoh 14% Rp15.925.925
Tangerang
Tangerang
Serpong 12% Rp12.000.000
Selatan
Tangerang
Pamulang 19% Rp9.500.000
Selatan
Sawangan Depok 36% Rp9.836.066
Limo Depok 4% Rp9.139.785
Cinere Depok 3% Rp13.333.333
Beji Depok 5% Rp10.546.875
Cimanggis Depok 9% Rp10.248.804
Bantar
Bekasi 13% Rp6.388.889
Gebang
Cibitung Bekasi 1% Rp5.910.448
Tambun
Bekasi 12% Rp6.416.667
Utara
Babelan Bekasi 2% Rp5.583.333

Properti Transit Oriented Development (TOD) semakin populer

Sementara itu, pembangunan Mass Rapid Transit Langkah Adhi Commuter ini mengikuti sukses
(MRT) dan Light Rail Transit (LRT) tetap berjalan. pengembang BUMN Perumnas yang bekerja sama
Pembangunan LRT Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi dengan PT Kereta Api Indonesia (KAI) yang lebih
(Jabodebek), misalnya, sudah mendekati 80 dulu mengembangkan hunian berkonsep TOD di
persen. Kementerian Perhubungan menargetkan jalur KRL yakni Prasada Mahata Margonda
semua konstruksi sipil jalur mainline ditargetkan (Depok), Prasada Mahata Tanjung Barat (Jakarta
selesai tahun ini. Sementara itu, pembangunan Selatan), dan Prasada Mahata Rawa Buntu
MRT fase II baru berjalan 10% hingga Oktober 2020 (Tangerang Selatan).
karena terdampak pandemi.
“Dalam beberapa tahun terakhir, tata kota DKI
Terlepas dari perlambatan pembangunan Jakarta berkembang pesat. Transportasi umum
tersebut, MRT, LRT, dan juga jalur komuter (KRL menjadi jauh lebih nyaman dan terkoneksi, baik di
commuterline)masih menjadi daya tarik bagi dalam kota maupun dengan wilayah sekitar
konsumen properti di Jabodetabek. Langkah seperti Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi.
perusahaan BUMN Adhi Commuter dalam Masyarakat mulai merasa mudah dan nyaman
membangun apartemen dengan bendera LRT City dalam bepergian. Ini membuat minat konsumen
di sepanjang jalur LRT tak surut meski LRT sendiri dalam membeli properti bergeser. Kini, mereka tak
belum beroperasi penuh. Hingga 2020, perusahaan lagi keberatan membeli properti di lokasi yang
ini sudah memulai pembangunan 10 LRT City yang agak jauh dari Jakarta, asalkan dekat dengan
tersebar di Jabodetabek. transportasi umum seperti KRL, TransJakarta,
ataupun LRT dan MRT,” ujar Marine.

Langkah pemerintah yang terus

menitikberatkan pembangunan
infrastruktur konektivitas
membuat konsumen semakin
yakin bahwa properti-properti
di sekitar transportasi umum ini
memiliki proses yang bagus di
kemudian hari.
Marine Novita
Country Manager
Rumah.com

BI 7 Day Reverse Repo Rate Tren suku bunga KPR, KPA, dan
Bank Indonesia kembali menurunkan suku bunga Bank Indonesia 7 Days Reverse
Bank Indonesia 7 Days Reverse Repo Rate (BI7DRR) Repo Rate
menjadi 3,75% pada 19 November 2020. Keputusan
10
ini sebagai langkah lanjutan untuk mempercepat
pemulihan ekonomi nasional.
9
81-beF
81-rpA
81-nuJ
81-guA
81-tcO
81-ceD
91-beF
91-rpA
91-nuJ
91-guA
91-tcO
91-ceD
02-beF
02-rpA
02-nuJ
02-guA
02-tcO
KPA KPR BI7DRR

“Penurunan BI7DRR selalu menjadi indikasi

terhadap tingkat inflasi dan stabilitas eksternal.
Dengan demikian, jika suku bunga BI7DRR ini tetap
terjaga, atau bahkan kembali turun di Desember
nanti, kita bisa mengharapkan situasi ekonomi Berdasarkan data Rumah.com
yang lebih stabil pula di 2021,” ujar Marine Novita,
Consumer Sentiment Survey 2020,
Country Manager Rumah.com.
sebanyak 73% responden
Namun, ia berharap agar laju penurunan suku menyebutkan suku bunga
bunga BI7DRR ini diikuti pula oleh suku bunga KPR. sebagai pertimbangan utama
Berdasarkan data hingga Agustus 2020, rata-rata
dalam membeli properti. Suku
suku bunga KPR dan KPA sejak Januari 2019 adalah
8,75% sementara rata-rata suku bunga BI7DRR bunga KPR yang lebih rendah
berada di angka 5,15%. Adapun pergerakan suku akan membuat konsumen lebih
bunga KPR dan KPA juga belum sedinamis BI7DRR. percaya diri mengambil
keputusan membeli properti
Saat suku bunga BI7DRR sudah mengalami
penurunan sebesar 25% pada September 2020
dibandingkan awal tahun 2020, suku bunga KPR
dan KPA hanya turun sekitar 5,3% pada periode
yang sama.
Marine Novita
Country Manager
Rumah.com

Pencarian meningkat di kawasan

satelit
Tren pencarian properti di platform Rumah.com

terus meningkat meskipun di situasi pandemi,
khususnya di wilayah Jabodetabek.
Pencarian properti di Jawa Barat pada kuartal

ketiga 2020 mengalami peningkatan sebesar 88,8%
pada kuartal ketiga tahun ini dibandingkan
kuartal sebelumnya. Secara tahunan, pencarian
properti di Jawa Barat meningkat sebesar 239%.
Kota yang paling banyak dicari di Jawa Barat

adalah Bekasi, yang mengalami peningkatan
pencarian sebesar 115% (QoQ) dan 265% (YoY).
Selain Bekasi, minat pencari properti di Jawa Barat
juga banyak datang dari Bogor, dengan
peningkatan sebesar 94,3% (QoQ) dan 275% (YoY).

Sementara itu, pencarian properti di

Banten mengalami kenaikan sebesar Indeks pencarian properti di Bodetabek
54,1% secara kuartalan dan 171% secara
400
tahunan. Kota yang paling diminati
untuk provinsi Banten adalah Tangerang 300
City dengan peningkatan sebesar 64%
(QoQ) dan 174% (YoY). 200
100
DKI Jakarta juga mengalami
peningkatan, meskipun tak sebesar Jawa
0
Barat ataupun Banten. Kenaikan Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020
pencarian properti di wilayah Ibu Kota
meningkat sebesar 59% (QoQ) dan 143%
Kabupaten Tangerang Kota Tangerang
(YoY).
Tangerang Selatan Bekasi Bogor Depok
Tingginya peningkatan pencarian di
Bogor, Bekasi, dan Kota Tangerang lagi-
Indeks pencarian properti Q3 2020 QoQ YoY
lagi disebabkan pemerataan
Kabupaten Tangerang 42,3% 140,9%
pembangunan infrastruktur, sehingga
Kota Tangerang 64,1% 173,5%
menyebabkan area-area dengan harga
properti yang lebih rendah menjadi Tangerang Selatan 43,9% 174,0%
terhubung dengan wilayah lainnya dan Bekasi 115,2% 265,6%
lebih mudah diakses. Bogor 94,3% 274,6%
Depok 81,5% 186,2%

Tren penting yang Property
akan berpengaruh
consumer di
trends
2021
Pencarian properti di Rumah.com berdasarkan harga
Kurang dari 300 juta
300 - 750 juta
750 juta - 1 miliar
1 miliar - 1.5 miliar
1.5 miliar - 4 miliar
Lebih dari 4 miliar
0 5% 10% 15% 20% 25%
Dilihat dari kisaran harga, pencarian terbesar di Dengan kata lain, pencari hunian di Rumah.com
Rumah.com berasal dari kisaran harga Rp300 Juta saat ini lebih banyak berasal dari kalangan
hingga Rp750 Juta. Besarnya pencari hunian di menengah dan menengah atas, yang tidak
kisaran harga ini adalah 25% dari total pencarian mempermasalahkan jarak antara rumah dengan
hunian di Rumah.com. Sementara itu, jika pusat kota atau pusat bisnis.
digabungkan, besarnya jumlah pencari hunian di
kisaran harga di bawah Rp1,5 miliar mencapai 61%
dari total pencari rumah di Rumah.com.

Permintaan properti lebih bergairah

tahun depan
Sebanyak 3 dari 5 responden Rumah.com Dampak utama pandemi COVID-19 menurut

Consumer Sentiment Survey mengaku menunda mayoritas (60%) responden adalah penundaan
proses transaksi properti, namun tak perlu terhadap transaksi properti. Sebanyak 25%
khawatir, mereka berniat melanjutkan proses responden mengaku menghindari area-area yang
tersebut dalam waktu dekat, yakni pada semester dikategorikan zona merah (banyak terjadi kasus
kedua 2020 atau pada tahun 2021. COVID-19).
Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) yang

diterapkan Pemerintah membuat masyarakat
menghabisan lebih banyak waktu di rumah. Hal ini
berdampak pada sudut pandang responden
terhadap kebutuhan akan rumah. Data
Rumah.com Consumer Sentiment Survey
menunjukkan bahwa 34% responden semakin
menyadari pentingnya punya rumah sendiri.

Sikap terhadap pembelian properti di masa depan

Dihuni sendiri
Untuk investasi
0 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60%
Membeli tahun ini Membeli tahun depan
Dampak menghabiskan lebih banyak waktu di rumah

Saya lebih memikirkan tentang memiliki
rumah
Saya ingin merenovasi atau menggunakan

kembali area tertentu di rumah saya
Saya berpikir untuk pindah dari lokasi

saya saat ini
Saya tidak ingin mengubah apa pun, saya

hanya merasa lebih bersyukur
0 10% 20% 30%
Faktor internal yang menjadi pertimbangan Sementara itu, lokasi (85%) dan keamanan (60%)
utama dalam menentukan properti adalah status adalah faktor eksternal paling penting bagi
kepemilikan. Faktor ini dipilih oleh 63% responden. responden. Faktor eksternal lainnya adalah
Selanjutnya adalah harga (48%), dan fasilitas fasilitas umum di sekitar perumahan (48%) dan
yang ditawarkan hunian tersebut (41%). transportasi umum (47%).

Important Factors Considered for Buying a Property - Internal

Kepemilikan properti (hak milik atau hak guna
bangunan)
Harga per meter persegi
Fasilitas di dalam perumahan
Desain dan konstruksi
Luas bangunan atau unit
Promosi atau diskon
Kesiapan untuk dihuni
Jenis properti (mis. Tanah, apartemen,

mixed-use, dll.)
Kelayakan skema / program rumah
Arah hadap dan pemandangan
Potensi hasil sewa
Tata Letak
0 20% 40% 60%

Faktor penting yang dipertimbangkan dalam membeli properti - eksternal
Lokasi hunian
Keamanan area
N/A
Fasilitas di sekitar area*
Fasilitas transportasi umum di sekitar area*

N/A
Perkembangan masa depan di daerah tersebut
Kematangan area
Pinjaman rumah / Kelayakan keuangan
Hasil sewa di masa depan / apresiasi yang

diharapkan dari rumah
Rekomendasi agen properti
0 20% 40% 60% 80%
H1 2020 H2 2020 *New factor added in H2’20

Area prospektif
di 2021
Area prospektif di 2021
Konektivitas dan harga masih menjadi daya tarik

utama pasar properti di tahun 2021 nanti. Jarak
dengan pusat kota tidak lagi menjadi
pertimbangan utama selama perjalanannya
mudah ditempuh dan bebas macet. Itu sebabnya,
kawasan-kawasan di sekitar kawasan hunian
terpadu (planned community), jalan tol baru, dan
jalur transportasi massal masih menjadi incaran
konsumen properti.
Berdasarkan hal tersebut, Rumah.com

menganalisis sejumlah wilayah yang diperkirakan
akan menjadi incaran konsumen di 2021.

DKI Jakarta
Wilayah yang paling prospektif di DKI Jakarta Lahirnya kawasan-kawasan terpadu tersebut
adalah Jakarta Timur karena harganya yang menandakan keberanian pengembang atau
paling terjangkau jika dibandingkan dengan penyedia suplai properti untuk mengincar
wilayah lain di DKI Jakarta. Saat ini, median harga konsumen dengan strata ekonomi yang lebih
di kawasan DKI Jakarta berada di kisaran Rp27 tinggi. Salah satunya Jakarta Garden City (JGC) di
juta per meter persegi. Sementara itu, median Cakung. Kawasan seluas 370 hektare ini tidak
harga di Jakarta Timur masih berada pada angka segan membangun hunian-hunian kelas
Rp16 juta per meter persegi atau sekitar 45% lebih menengah atas di kawasan Cakung, kawasan
rendah daripada wilayah Jakarta lainnya. yang dahulu banyak dihindari orang karena
merupakan kawasan industri dengan tata kota
Selain itu, beberapa area di Jakarta Timur yang kurang baik.
menunjukkan potensi tinggi sebagai kawasan
sunrise property. Pembangunan infrastruktur baru Kawasan-kawasan hunian terpadu berskala besar
dan munculnya sejumlah kawasan terpadu juga ini juga dilengkapi fasilitas umum kelas menengah
membuat beberapa wilayah menunjukkan atas seperti pusat perbelanjaan, rumah sakit,
kenaikan harga. hingga sekolah. RIPMI-H menunjukkan kehadiran
kawasan terpadu ini membuat Cakung
mengalami kenaikan harga hingga 4% per tahun.
Sementara itu, kawasan di sekitar JGC yang sudah
lebih dulu mapan, yaitu Pulo Gebang, mengalami
kenaikan yang lebih pesat hingga 10% secara
kurtalan dan 15% secara tahunan.

Indeks harga dan suplai Q3 2020 kota-kota di DKI Jakarta

Indeks harga
159.3
150 153.9
148.5 Indeks suplai
144.2
129.6
115.7 114.8
106.9 109.7
100 102.6
50
Jakarta Barat Jakarta Pusat Jakarta Selatan Jakarta Timur Jakarta Utara
Area prospektif di DKI Jakarta

Kecamatan Kota Indeks harga (YoY) Median harga (per meter²)
Cakung Jakarta Timur 28% Rp12.820.513
Cempaka Putih Jakarta Pusat 17% Rp22.480.620
Pulo Gadung Jakarta Timur 15% Rp18.823.529
Pesanggrahan Jakarta Selatan 13% Rp18.750.000
Kebayoran Lama Jakarta Selatan 11% Rp31.407.035

Bekasi
Bekasi menjadi wilayah yang memberikan Bekasi Barat, kecamatan yang paling dekat
pengaruh besar terhadap indeks harga properti di dengan DKI Jakarta, adalah wilayah dengan
Jawa Barat sejak kuartal pertama 2020. Di saat median harga properti tertinggi per meter persegi.
kota-kota lain di Jawa Barat menunjukkan Sementara Bekasi Timur, yang terjauh dari DKI
kenaikan tak lebih dari 2% (QoQ), indeks harga Jakarta, menjadi yang terendah.
properti di Bekasi menunjukkan kenaikan hingga
5% untuk rumah tapak. Wilayah Jatiasih dan Bagi konsumen, harga properti di Bekasi Timur
Bekasi Timur menjadi wilayah dengan kenaikan masih cukup terjangkau sekaligus memberikan
tertinggi. prospek kenaikan harga yang lebih besar. Hal ini
didukung pula upaya pemerintah dalam
mengintegrasikan wilayah komuter yang
memberikan keuntungan bagi Bekasi Timur lewat
sejumlah proyek infrastruktur seperti LRT Bekasi-
Cawang, elevated road, hingga rencana MRT
jangka panjang Balaraja-Cikarang.
Pada akhirnya, jarak yang jauh antara Jakarta

dan Bekasi Timur bukan menjadi masalah lagi
saat infrastruktur penghubungnya semakin baik.
Bagi pencari properti, baik untuk ditinggali
maupun investasi, Bekasi Timur bisa menjadi
pilihan.

Indeks harga dan suplai Bekasi

160 Indeks harga
Indeks Suplai
140
120
100
80
Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020Q3 2020
Area prospektif di Bekasi

Kecamatan Indeks harga (YoY) Median harga (per meter²)
Tarumajaya 13% Rp7.856.944
Jatiasih 10% Rp8.750.000
Bekasi Barat 8% Rp11.006.289
Bekasi Utara 7% Rp7.954.545
Jatisampurna 5% Rp10.000.000

Tangerang Raya
Kecamatan Tangerang dan Kecamatan Cipondoh Sementara Kecamatan Tangerang yang menjadi
menjadi dua area yang paling prospektif untuk pusat Kota Tangerang didukung fasilitas umum
wilayah Kota Tangerang pada tahun 2020 ini. dan infrastrukturnya pun lengkap. Di sini ada dua
Berdasarkan analisis Rumah.com, kedua area ini stasiun Kereta Rel Listrik commuter line (Stasiun
memiliki fasilitas umum yang lengkap dan Tangerang dan Stasiun Tanah Tinggi). Stasiun ini
beragam pilihan akses transportasi umum dan memberikan akses langsung ke wilayah Jakarta
pribadi. Barat. Kecamatan Tangerang juga memiliki akses
yang baik ke bandara dan tol lingkar luar Jakarta.
Cipondoh meskipun tidak memiliki banyak fasilitas Kecamatan ini bahkan dimanjakan lima mal
umum di dalamnya, namun berkat letaknya yang sekaligus, salah satu yang terkenal adalah
tepat bersebelahan dengan Jakarta Barat, TangCity Mall dan Lippo Karawaci.
penghuni di area ini sangat dimanjakan dengan
beragam fasilitas umum seperti mal, pusat Sementara itu, tol Cinere-Serpong yang
perbelanjaan, dan fasilitas kesehatan kelas dijadwalkan mulai beroperasi di akhir 2020 atau
menengah atas di Jakarta Barat. Cipondoh juga awal 2021 akan mengerek sejumlah kawasan di
memiliki kawasan reservasi dan kawasan hijau di sekitarnya seperti Pondok Cabe, Serpong, dan
Setu Cipondoh sehingga sangat ideal bagi pencari Pamulang.
properti yang mencari hunian yang tak terlalu
dekat dengan ingar-bingar suasana ibu kota.

Indeks harga dan suplai Q3 2020 kota-kota di Tangerang Raya

Indeks harga
200 202.7
Indeks suplai
150
141.1
135
119.6 116.8 114
100
50
Kota Tangerang Kabupaten Tangerang Tangerang Selatan
Area prospektif di Tangerang Raya

Kecamatan Kota Indeks harga (YoY) Median harga (per meter²)
Cipondoh Kota Tangerang 14% Rp15.000.000
Tangerang Kota Tangerang 10% Rp9.419.048
Cikupa Kabupaten Tangerang 5% Rp8.484.848
Ciputat Tangerang Selatan 4% Rp11.666.667
Serpong Tangerang Selatan 4% Rp16.666.667

Depok
The property development in Depok in 2021 will
Indeks harga dan suplai
center
Cinere,
around
and
these
Sawangan.
three
Again,
areas:
new
Cimanggis,
toll roads,
Depok
namely the Cimanggis-Cibitung, Cimanggis- 140
Cinere, and Cinere-Serpong will be the main

factors. Cimanggis and Sawangan will become new
alternatives for house seekers in Depok, who have
120
always focused around the Margonda area.
100
Area prospektif di Depok

Indeks Median harga
Kecamatan
(per meter²)
80
harga (YoY)
Sawangan 36% Rp9.836.066
Cimanggis 9% Rp10.248.804
60
Limo 4% Rp9.139.785
7102 1Q
7102 4Q
7102 2Q
7102 3Q
8102 1Q
8102 2Q
8102 3Q
8102 4Q
9102 1Q
9102 2Q
9102 3Q
9102 4Q
0202 1Q
0202 2Q
0202 3Q
Beji 5% Rp10.546.875
Cinere 3% Rp13.333.333
Indeks harga Indeks Suplai

2021, waktunya
jual atau beli?

2021, waktunya jual atau beli?
Untuk pencari properti

Bagi pencari properti, 2021 secara umum masih akan menjadi ‘buyer’s market’. Pembeli
akan disuguhi beragam pilihan properti terbaru dengan tawaran promo, diskon, dan
hadiah yang cukup melimpah. Namun, Rumah.com Property Market Index
menunjukkan harga properti mulai meningkat. Ini artinya, tawaran promo, diskon, dan
hadiah akan semakin berkurang seiring berjalannya waktu. Pencari properti yang telah
siap secara ekonomi didorong untuk mengambil keputusan pembelian secepatnya.
Untuk penjual properti

Data pencarian Rumah.com dan Rumah.com Consumer Sentiment Study menunjukkan
bahwa minat pencari properti masih cukup tinggi di masa pandemi. Mereka yang
menunda pembelian properti di 2020 akan melanjutkannya di 2021. Minat konsumen
sendiri masih bersifat ‘value for money’. Mereka tidak mempermasalahkan rumah yang
agak jauh dari pusat kota asal ditunjang oleh fasilitas umum lengkap dan transportasi
umum yang baik.

Kesimpulan
Conclusion
Rumah.com Indonesia Property Market Index Bagi pengembang, fokus pembangunan proyek
menunjukkan penurunan pada indeks harga baru sebaiknya diarahkan pada kawasan di dekat
(RIPMI-H) secara tahunan di kuartal ketiga 2020. kawasan hunian terpadu atau kawasan di sekitar
Penurunan indeks harga tahunan ini adalah yang jalur transportasi massal dan akses tol baru.
pertama terjadi dalam lima tahun terakhir. Kombinasi antara harga yang terjangkau dan
Namun, peningkatan RIPMI-H secara kuartalan kemudahan mobilisasi akan menjadi daya tarik
bisa dilihat sebagai sinyal positif pemulihan sektor utama bagi konsumen.
properti nasional.
Bagi konsumen, tahun 2021 masih akan menjadi
Sinyal positif di penghujung tahun juga terlihat buyer’s market, di mana konsumen akan
pada RIPMI-S, yang berada pada angka tertinggi dimanjakan dengan lebih banyak pilihan dan
dalam lima tahun terakhir. harga yang cukup terjangkau. Namun, kondisi ini
tidak akan berlangsung lama. Optimisme
Konektivitas dan harga masih menjadi daya tarik penyedia suplai mulai pulih sehingga harga
utama pasar properti di tahun 2021 nanti. Jarak properti diperkirakan akan kembali mengalami
dengan pusat kota tidak lagi menjadi kenaikan secara bertahap.
pertimbangan utama selama perjalanannya
mudah ditempuh dan bebas macet. Itu sebabnya,
kawasan-kawasan di sekitar kawasan hunian
terpadu (planned community), jalan tol baru, dan
jalur transportasi massal masih menjadi incaran
konsumen properti.

Tentang Rumah.com
Rumah.com adalah portal properti terdepan di
Indonesia, bagian dari PropertyGuru Group, perusahaan
teknologi properti terdepan di Asia. PropertyGuru Group
menjadi tujuan favorit bagi 23 juta pencari rumah di
Singapura, Malaysia, Indonesia, Thailand, dan Vietnam.
Sebagai bagian dari Group, Rumah.com membantu
para pencari properti di Indonesia dengan
menyediakan beragam pilihan yang relevan, informasi
mendalam, dan solusi yang akan membuat pencari
properti mengambil keputusan dengan percaya diri.
Rumah.com diluncurkan pada 2011 dan merevolusi pasar

properti Indonesia dengan menjadikannya transparan
dan dapat diakses secara online. PropertyGuru Group
pertama kali diluncurkan pada 2007 dan berkembang
dari sebuah media properti terbesar menjadi
perusahaan teknologi yang berkembang pesat dengan
portofolio yang kuat dari portal properti No.1, aplikasi
seluler pemenang penghargaan; platform
pemberdayaan penjualan pengembang terbaik di
kelasnya, FastKey, dan sejumlah aktivitas properti
terkemuka di industri seperti awards, event, dan
publikasi - di sebelas negara di Asia.
Untuk informasi lebih lengkap, kunjungi Rumah.com;

linkedin.com/company/rumah-com
PropertyGuru Group
REG PropertyGuruGroup.com | Asia.PropertyAwards.com | AsiaRealEstateSummit.com
SG PropertyGuru.com.sg | CommercialGuru.com.sg
MY PropertyGuru.com.my
ID Rumah.com | RumahDijual.com
TH DDproperty.com
VN Batdongsan.com.vn
Contact
Informasi tambahan untuk keperluan media dan pers, atau untuk memahami lebih
jauh mengenai Rumah.com Indonesia Property Market Index, hubungi:
mediaenquiry@rumah.com
Disclaimer
Penerbitan indeks ini dipersiapkan sebagai panduan umum di pasar properti, namun
tidak bersifat menggantikan saran profesional. Kami selalu berusaha untuk menjaga
ketepatan dan kelengkapan informasi yang disampaikan. Namun demikian, kami
menyarankan Anda untuk tidak mengambil tindakan berdasar penerbitan indeks ini
tanpa memperoleh masukan secara profesional. Jaminan (secara langsung mau pun
tidak langsung) adalah tidak dinyatakan dalam penerbitan indeks ini sehingga
Rumah.com atau PropertyGuru Group tidak menjadi pemangku tanggung jawab
atas konsekuensi yang terjadi terhadap keputusan yang diambil berdasarkan
informasi ini.

Pgid Pmo 2021 Id Full-Report

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pgid Pmo 2021 Id Full-Report

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Rumah.

Market Outlook 2021

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

Indeks harga Median harga

-0,55% Cipondoh Kota Tangerang 14% Rp15.925.925

Limo Depok 4% Rp9.139.785

Permintaan properti lebih bergairah tahun depan Cinere Depok 3% Rp13.333.333

Beji Depok 5% Rp10.546.875

Cimanggis Depok 9% Rp10.248.804

Bantar Gebang Bekasi 13% Rp6.388.889

Cibitung Bekasi 1% Rp5.910.448

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

2 Tren penting yang akan

3 Area prospektif di 2021

4 2021, waktunya jual atau beli?

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

Indeks harga nasional

Indeks suplai nasional

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

Kuartal Pertama 2020: Awal

Industi properti memasuki 2020 dengan optimisme

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

RIPMI-H pada kuartal ini naik tipis sebesar 0,3%.

Dari sisi harga, Jawa Barat terlihat paling resisten

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

Indeks harga Q1 2020 di Jawa dan Bali

200 Indeks suplai

DKI Jakarta -1.34% 0.55% DKI Jakarta -4.23% 2.08%

Banten 0.65% 6.01% Banten -3.35% -3.94%

Jawa Barat 3.32% 7.55% Jawa Barat -4.56% -10.86%

Jawa Tengah 0.00% -0.86% Jawa Tengah -2.97% -0.74%

DI Yogyakarta 8.94% 13.84% DI Yogyakarta -14.81% -23.05%

Jawa Timur -5.13% -5.61% Jawa Timur -10.04% -15.61%

Bali -2.59% -0.61% Bali 34.55% 77.89%

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

Kuartal Kedua 2020:

Pandemi COVID-19 mulai disikapi serius pada

RIPMI-H kuartal kedua ini berada pada angka 110,6

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

Memasuki akhir kuartal ketiga 2020, pengembang

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

Indeks harga dan suplai Q2 2020 di Jawa dan Bali

DKI Jakarta 1.82% 1.82% DKI Jakarta 13.08% 43.74%

Banten -1.86% -1.86% Banten 18.49% 44.24%

Jawa Barat -0.93% -0.93% Jawa Barat 22.32% 22.80%

Jawa Tengah -2.43% -2.43% Jawa Tengah 30.88% 34.45%

DI Yogyakarta 6.24% 6.24% DI Yogyakarta 22.38% -8.65%

Jawa Timur -1.08% -1.08% Jawa Timur 33.40% 11.40%

Bali 1.02% 1.02% Bali -19.48% 41.82%

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

Kuartal ketiga: Optimisme di

Kenaikan Rumah.com Indonesia Property Market

Memasuki kuartal keempat 2020, optimisme

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

Rumah.com Indonesia Property Market Outlook 2021

Indeks harga dan suplai Q3 2020 di Jawa dan Bali

200 Indeks suplai

DKI Jakarta 1.43% 1.88% DKI Jakarta 5.26% 17.83%

Banten 1.14% 0.09% Banten 11.07% 28.10%

Jawa Barat 3.25% 5.68% Jawa Barat 12.27% 31.68%

Jawa Tengah 2.67% -2.12% Jawa Tengah 15.23% 54.17%

DI Yogyakarta 0.00% 24.51% DI Yogyakarta -0.53% -11.58%

Jawa Timur 1.75% -5.86% Jawa Timur 13.30% 23.57%