ABSTRAK

PERANCANGAN KANTOR SEWA DI BANDUNG DENGAN PENDEKATAN

ARSITEKTUR KONTEMPORER

Oleh Eka Ulfah Fadhilah

 I. PENDAHULUAN
I.1 Latar Belakang

Perkembangan Kota Bandung saat ini terbilang sangat pesat dalam melahirkan perusahaan
rintisan atau startup. Dengan segala kreativitasnya membuat Kota Bandung menjadi salah satu
yang terdepan dalam jumlah pertumbuhan startup dari tahun ke tahun. Seiring dengan
pertumbuhan perusahaan rintisan yang semakin meningkat, maka permintaan tempat untuk
dijadikan area bekerja pun semakin banyak. Kantor merupakan sebuah fasilitas penting bagi
setiap perusahaan untuk menunjukkan keberadaan perusahaan di tengah masyarakat. Hal tersebut
juga salah satunya ditandai dengan menjamurnya Kawasan ruko di Kota Bandung. Ruko menjadi
daya Tarik bagi para pengusaha yang disewa lalu direnovasi sedemikian rupa untuk memenuhi
kebutuhan ruang dari para pengguna atau pengusaha.

Namun ternyata ruko kurang mampu memenuhi kebutuhan dari kegiatan perkantoran, maka
kantor sewa menjadi alternatif bagi para pengguna yang membutuhkan area bekerja. Sewa kantor
siap pakai adalah salah satu usaha praktis yang sedang digunakan oleh beberapa perusahaan
untuk menekan biaya produksi dan meningkatkan keuntungan perusahaan. Menyewa kantor
bukan lagi menjadi hal tabu saat ini karena dipandang memiliki banyak kelebihan jika
dibandingkan mempunyai kantor perusahaan sendiri. Keberadaan kantor sewa yang siap
digunakan kapan saja ini akan memudahkan seseorang untuk mengembangkan usaha yang
sedang dirintis khususnya pada pengusaha baru yang belum memiliki kantor tetap dan karyawan
yang banyak.

I.2 Identifikasi dan Rumusan Masalah

I.2.1 Identifikasi Masalah
 Jenis-jenis kantor sewa
 Pendekatan tema arsitektur yang digunakan
 Perancangan kantor sewa yang representatif dan dapat mengakomodasi kebutuhan
pengguna
I.2.2 Rumusan Masalah
 Apa jenis kantor sewa yang akan dirancang?
  Bagaimana sistem tata ruang kantor sewa agar nyaman bagi pengguna?
 Bagaimana pendekatan arsitektur kontemporer dapat memberikan pengalaman desain
yang menyenangkan bagi para pengguna?

I.3 Maksud dan Tujuan Perancangan

I.3.1 Maksud
Maksud dari perancangan ini adalah untuk menyediakan tempat yang dapat
memfasilitasi segala kebutuhan dalam bekerja yang menekan harga kebutuhan tempat
juga disesuaikan dengan kebutuhan dengan desain tempat yang tidak membosankan.
I.3.2 Tujuan
Tujuan dari perancangan ini adalah:
• Merancang tempat yang mengakomodasi kebutuhan pengguna yang disesuaikan
dengan kondisi saat ini berikut dengan fasilitas penunjang lain
• Menekan harga yang harus dikeluarkan dalam menjalankan perusahaan
• Memberikan pengalaman nyaman dan menarik di dalam ruangan kantor
 II. KAJIAN TEORI

II.1 Definisi Kantor sewa

Menurut Cyrill M. Haris dalam bukunya Dictionary of Architecture and Construction, kantor
berarti bangunan yang digunakan untuk tujuan profesional ataupun administrasi dan tidak ada
bagian yang dipergunakan untuk keperluan hunian, kecuali oleh para penjaga dan pemberasih
kantor.

Kantor sewa dapat diartikan sebagai kantor yang disewakan oleh pengelola terhadap pengguna
(user) yang digunakan untuk menampung segala bentuk yang bersifat administratif dan komersil
dengan menyewakan ruang-ruang yang telah disediakan oleh pihak pengelola baik berupa
ruangan terkecil (modul terkecil) dari sebuah ruangan kantor sewa hingga disewa perlantai
(modul terbesar) dari suatu ruangan kantor sewa yang disewa dalam jangka waktu tertentu pula
sesuai dengan kesepakatan antara pihak pengelola dengan pihak penyewa (user).

Bangunan perkantoran selain dibangun untuk memenuhi seragam kebutuhan maupun tuntutan
yang berlaku umum, juga dimaksudkan untuk dapat menarik sebanyak mungkin peminat dari
segala lapisan yang membutuhkannya. Keadaan akan tuntutan ini mendorong munculnya
perbedaan-perbedaan dalam bentuk bangunannya.

Secara teoritis tidak boleh ada perbedaan karena untuk semua rancangan perkantoran pada
dasarnya  memiliki  prinsip dasar yang sama yakni perubahan bentuk  suatu organisasi berubah
lebih cepat dibandingkan perubahan  bangunannya sendiri.

Untuk bertahun-tahun terakhir terdapat dua pola pengembangan dasar dalam bangunan-
bangunan perkantoran, yakni pertama, ditandai dengan mengurangi sekaligus sebagai bentuk
rancangan penunjang untuk jangka waktu pemakaian singkat saja, terutama yang berbentuk
perabotan yang dapat dimanfaatkan untuk berbagai fungsi, sehingga pemisahan antara instalasi
pelayanan teknis, baik secara pandangan dan akustik, maupun yang befungsi dekoratif secara
teratur dapat disesuaikan dengan perabotan sekaligus. Kedua, ditandai dengan adanya kesulitan
memilah fungsi aktifitas sampingannya seperti laboratorium, proses suatu industri, pendidikan.
 II.2 Fungsi dan Tuntutan

Kantor sewa bertujuan untuk menampung kegiatan administratif sebuah badan usaha ataupun
perorangan baik berupa pelayanan jasa, penjualan secara makro dengan menggunakan list,
penyimpanan uang (pengawasan keuangan), mencatat keterangan, menjamin aktiva-aktiva dan
lainnya.
Tuntutan perancangan dari sebuah kantor sewa dapat dilihat dari:
 Pengelola
Motivasi pengelola adalah untuk mencari keuntungan sebesar-besarnya dengan cara
menyediakan tempat / ruang ataupun bangunan yang difungsikan sebagai kantor dengan strandar
dan ukuran tertentu sesuai dengan modul – modul yang telah ditetapkan dan dapat disewakan
seluas-luasnya. Yang perlu diperhatikan dalam perancangan kantor sewa adalah :
 luasan lantai
 efisiensi energi
 sistem informasi
 sistem komunikasi
 sistem utilitas
 fasilitas eksekutif
 tempat makan dan sosialisasi
 standby listrik
 Penyewa
Sesuai dengan aktivitasnya sebagai penyewa, maka yang diinginkan oleh penyewa adalah :
 Penampilan bangunan yang memiliki nilai estetik dan representatif . Hal ini sangat
dibutuhkan sebagai bukti dan untuk memberikan rasa kepercayaan terhadap penyewa
untuk menghadapi klien-klien dari masing-masing penyewa.
 Suasana kerja yang nyaman yang diciptakan untuk meningkatkan produktifitas kerja
hingga mampu mendorong kemajuan kantor.
 Fleksibilitas dari modul ruang yang disewakan sesuai dengan tingkat kebutuhan penyewa
sesuai dengan jumlah pegawai, jenis kantor dan aktivitas yang berlangsung serta asumsi
kebutuhan luas kantor yang selalu berubah sesuai dengan tingkat kemajuan perusahaan.
 Para penyewa tidak perlu mengeluarkan biya ulang untuk maintenance bangunan
 Tingkat keamanan dan keselamatan
 II.3 Spesifikasi Kantor Sewa
Spesifikasi kantor sewa dapat digolongkan berdasarkan kegiatan yang terjadi dikantor sewa
tersebut, diantaranya :
a. Berdasarkan Bentuk Usaha Penyewa
 Kantor sewa yang usahanya sejenis (single use building)
Adalah kantor sewa yang terdiri dari sejumlah perwakilan kantor-kantor yang menyewa yang
terdiri dari satu jenis usaha dan memilikiu keterkaitan satu sama lain.
 Kantor Usaha yang usahanya berbagai macam / campuran (mixed use building)
Adalah kantor sewa dimana kantor yang menyewa terdiri dari berbagai macam jenis usaha
(usaha campuran) dan murni bersifat bisnis dan tidak ada ikatan satu dengan lainnya.

b. Berdasarkan Sistem Kepemilikan

 Kelompok Kantor Pemerintah
 Kelompok kantor Non Pemerintah / Swasta

c. Berdasarkan Jenis Usaha Penyewa

 Accountant
 Banking
 Consultant
 Publishing
 Manufacture
 Trade Assosiation
 Financial
 Advertising

d. Berdasarkan Tingkat Usaha Penyewa

 Kantor Pusat (head office)
 Kantor Cabang (branch office)
 Kantor Perwakilan (liason representative office)
 e. Berdasarkan Status Kepemilikan
 Kantor yang disewakan
Kantor sewa jenis ini memberikan keleluasaan bagi pengguna (user) untuk menyewa sesuai
dengan kebutuhan yang diperlukan berdasarkan besar dan jenis usaha sesuai dengan
kemampuan penyewaannya.
 Kantor yang disewa-belikan
Kantor sewa jenis ini adalah kantor sewa yang dapat dimiliki oleh penyewanya (user) apabila
ada perjanjian pembelian bangunan dengan cara mengangsur sesuai dengan perjanjian yang
dibuat antar pihak pengelola dengan penyewa (user).

II.4 Sistem Penyewaan

Yang menjadi dasar pertimbangan dalam sistem penyewaan pada kantor sewa adalah :

a. Sistem Penyewaan Ruang

 Sistem area terbuka
Ruang-ruang yang disewakan adalah merupakan ruang-ruang terbuka yang dalam
pembagiannya bergantung pada permintaan penyewa (user ) sesuai dengan kebutuhan ruang
yang diinginkan.
 Sistem area terbagi
Ruang-ruang yang disewakan adalah ruang-ruang kecil yang telah terbagi dari ruang besar
dalam satu lantai sesuai dengan modul unit terkecil dari kantor sewa. 
 Sistem gabungan
Adalah gabungan dari kedua sistem diatas dimana hal ini digunakan dalam upaya
mengoptimalkan guna lahan bangunan dan guna ruangan sesuai dengan tingkat kebutuhan
penyewa (user). Misalnya pada lantai 1-4 digunakan sistem area terbuka dan pada lantai
diatasnya digunakan sistem area terbagi.

b. Jangka Waktu Penyewaan

Jangka waktu penyewaan ruang (kontrak) pada sebuah bangunan diatur dan ditentukan pihak
pengelola dan disetujui pleh pihak penyewa (user).
Jangka waktu penyewaan ruang pada suatu bangunan dapat dibagi atas :
 Sewa jangka panjang
Sewa kontrak jangka panjang ditentukan oleh pihak pengelola yang biasanya berjangka
tahunan.
 Sewa jangka pendek
Sewa kontrak jangka pendek ditetapkan oleh pihak pengelola dengan jangka waktu
hitungan bulan sesuai dengan perjanjian dengan pihak penyewa (user).

c. Luasan Unit yang disewakan

Luasan unit  yang disewakan pada sistem penyewaan ruang terbagi atas :
 Berdasarkan pada satuan / modul unit terkecil yang telah ditetapkan oleh pihak pengelola.
 Berdasarkan pada kelipatan modul unit terkecil yang dibutuhkan oleh pihak penyewa
sesuai kebituhannya.
 Berdasarkan pada penyewaan perlantai.

II.5 Fungsi
Perkantoran atau yang disebut pula dengan kantor sewa adalah merupakan sarana
perdagangan jasa dimana didalamnya terdapat lembaga-lembaga yang bergerak dibidang
pelayanan jasa (kantor, toko, retail) yang dikelola secara komersial. Pada dasarnya bentuk-
bentuk pelayanan jasa yang ada dapat berupa pelayan jasa pengacara hukum, jasa konsultan
arsitektur, jasa manufacture, jasa konsultan finansial, fasilitas hiburan, dsb.
Dalam perkembangannya, bangunan ini tumbuh berkembang sesuai dengan tuntutan
masyarakat  yang berkembang saat ini, khususnya dipusat-pusat kota dimana sudah sangat susah
dalam memperoleh lahan yang digunakansebagai tempat usaha yang layak sesuai dengan
peruntukan fungsi bangunan.  
Meningkatnya kebutuhan akan fasilitas ruang bagi tiap pengusaha, kemudahan akses ke
semua pendukung / penunjang kemajuan usaha, tingginya bangkitan arus kendaraan dari dalam
menuju kota ataupun sebaliknya sehingga menimbulkan arus padat lalu lintas serta semakin
sulitnya mendapatkan lahan hingga membuat niali lahan semakin mahal sehingga mendorong
untuk membuat sebuah perkantoran sewa dengan mengelompokkan berbagai jenis kegiatan yang
saling berkaitan satu sama lain.
 Beberapa fungsi perkantoran / kantor sewa dapat dilihat dari beberapa segi diantaranya
adalah:
 Dari segi ekonomi
Dapat meningkatkan sektor perekonomian baik untuk kota tersebut, maupun untuk tingkat
nasional. Hal ini disebabkan karena terjadinya adanya bentuk transaksi jasa, distribusi jasa
antara pihak pengguna jasa (konsumen) dengan pihak pemberi jasa.
 Dari segi sosial dan politik
Perkantoran adalah sarana fisik yang tumbuh akibat tuntutan masyarakat akan pemasaran
produk jasa maupun barang yang dinilai ideal sehingga diharapkan mampu meminimaliasi
pertumbuhan kios-kios liar sehingga mudah untuk dikontrol.
 Dari segi perkotaan
Akan menambah nilai kota sebagai akibat mendukung pertumbuhan kota karena adanya
bentuk-bentuk transaksi serta menjadi salah satu elemen pengisi kota yang berfungsi
penambah daya tarik kota.
 Dari segi komersial
Perkantoran dalam dunia perniagaan memiliki nilai ekonomi yang bersifat kompetitif dan
reperesentatif bagi dunia perdagangan jasa dan barang.

II.6Unsur Pelaku Kegiatan

Kegiatan utama dalam perkantoran / kantor sewa adalah pelayanan jasa ataupun penjualan
barang dengan beberapa bentuk usaha menyangkut penunjang usahanya.
 Pengelola
Pengelola adalah pemilik dari perkantoran / kantor sewa dimana motivasi dari pengelola
adalah mendapatkan keuntungan sebesar-besarnya dan mengharapkan agar pemakai
menyewa seluruh lantai bangunan.
 Penyewa (tenant)
Penyewa adalah yang menyewa ruang-ruang yang telah disediakan oleh pengelola dimana
penyewa mengharapkan agar ruang-ruang / kantor yang disewa nampak terlihat menarik
sehingga mampu menarik minat konsumen untuk menggunakan jasanya.
 Konsumen
 Konsumen adalah sebagai target penyewa dimana konsumen diharapkan menggunakan jasa
penyewa dalam penyediaan permintaan pelayanan jasa ataupun barang.

II.7Kajian Tema
a. Sejarah Arsitektur Kontemporer

Arsitektur Kontemporer mulai berkembang pada awal tahun 1920-an. Bermula dari sekumpulan
arsitek di Bauhauss School of Design di Jerman yang merespon kemajuan teknologi dan
perubahan social di masyarakat akibat perang dunia. Lalu gaya ini berkembang cukup pesat pada
tahun 1940 hingga 1980-an. Sebenarnya, arsitektur kontemporer adalah seni rupa terapan yang
berfokus pada masa kini. Sederhananya, istilah yang berasal dari kata “co” (bersama) dan
“tempo” (waktu), mengacu pada peristiwa “sekarang” atau yang terjadi di alam.

b. Pengertian Arsitektur Kontemporer

Arsitektur kontemporer adalah arsitektur abad ke-21 yang mengikuti mode terkini. Gaya ini
menggabungkan banyak teknologi mutakhir dan bahan konstruksi kontemporer. Konnemann,
World of Contemporary Architecture XX, “Arsitektur Kontemporer adalah suatu gaya arsitektur
yang bertujuan untuk mendemonstrasikan suatu kualitas tertentu terutama dari segi kemajuan
teknologi dan juga kebebasan dalam mengekspresikan suatu gaya arsitektur, berusaha
menciptakan suatu keadaan yang nyataterpisah dari suatu komunitas yang tidak seragam.”. Gaya
lama yang berganti nama menjadi kontemporer akan menghasilkan desain yang lebih modern
dan eksklusif.

c. Perbedaan Arsitektur Kontemporer dan Arsitektur Modern

Perbedaan yang sering ditemui pada arsitektur modern dan arsitektur kontemporer adalah:

Arsitektur Kontemporer

1. Bertema tren saat ini dan masa depan.

2. Tidak dibatasi oleh zaman tertentu.
3. Tidak terikat oleh hukum lama, dan terus berubah sesuai dengan perkembangan zaman.
4. Anda tidak dibatasi pada satu tema.

Arsitektur Modern

1. Tren modernis dari awal hingga pertengahan abad ke-20.

2. Bersifat lebih statis, dibangun sebelum revolusi industri.
3. Terikat oleh aturan lama dan dibuat semata-mata untuk suatu zaman tertentu.
4. Tema yang lebih konvensional.

d. Ciri dan prinsip Arsitektur Kontemporer

Ciri dan prinsip arsitektur kontemporer adalah sebagai berikut:

1. Ruang-ruang lebih menyatu dan terbuka. Gaya ini memadukan berbagai perubahan
structural agar memungkinkan adanya ruang terbuka yang luas dan saling berhubungan
satu sama lain tanpa terhalang struktur di tengahnya.
2. Bentuk pada gay aini tidak selalu garis lurus, melainkan adanya gabungan dengan garis
lengkung.
3. Penggunaan material yang lebih modern merupakan karakteristik lain dari arsitektur
kontemporer. Umumnya seperti kaca, kayu, batu, dan logam. Tanaman juga biasa
digunakan dalam arsitektur kontemporer terutama pada atap dan dinding.
4. Menggunakan cahaya alami dengan penggunaan jendela lebar, skylight, pengadaan void
rumah, penggunaan kaca atau material tembus pandang lainnya.
5. Penggunaan atap terbuka atau bentuk tidak biasa seperti atap hijau, atap bersudut atau
bentuk kompleks lainnya.
6. Integrasi lingkungan dan alam ke dalam bangunan itu sendiri membuat bangunan dengan
gaya arsitektur ini akan mudah beradaptasi dengan iklim apapun.