45

BAB 5
PERHITUNGAN MANUAL KELAYAKAN INVESTASI
PROYEK PERUMAHAN GRAND SHARON
RESIDENCE

5.1 Pengumpulan Data

Data yang digunakan dalam pembuatan lembar kerja YSQ 5 Spreadsheet adalah
data sekunder berupa capital cost, denah lokasi, site plan, denah tampak, denah
ruangan, harga jual per unit rumah, dan suku bunga yang berlaku, serta data lain
yang diasumsikan secara wajar sesuai dengan kondisi yang berlaku.

5.1.1 Capital Cost

Biaya investasi yang diperlukan untuk membangun perumahan Grand Sharon
Residence adalah Rp. 214.380.000.000,-.

5.1.2 Luas Tanah

Luas tanah yang dibutuhkan untuk pembangunan Proyek Perumahan Grand
Sharon Residence adalah 20 ha atau 200.000 m2.

5.1.3 Harga Satuan Tanah

Proyek Pembangunan Perumahan Grand Sharon Residence Bandung menempati

tanah yang bernilai Rp. 400.000,-/m2.

5.1.4 Tingkat Suku Bunga

Tingkat suku bunga kredit yang berlaku adalah sebesar 12% per tahun dengan
jangka waktu pengembalian 15 tahun.

5.1.5 Masa Konstruksi

Masa pelaksanaan konstruksi proyek Pembangunan Perumahan Grand Sharon
Residence Bandung adalah 3 tahun atau 1080 hari kalender.

45
 46

5.1.6 Luas Bangunan

Berdasarkan denah bangunan, maka dapat diketahui luas lantai bersih (netto)
rumah, yaitu sebagai berikut :
Tabel 5.1 Rekapitulasi Luas Bangunan Rumah
No Tipe Luas Bangunan (m2)
1 Yaris 2.268
2 Livina 4.848
3 Grandis 5.858
4 Camry 3.128
5 Cherokee 11.270
6 G. Cherokee 880
7 Caravelle 16.500
Total 44.752

5.1.7 Data Pembiayaan Proyek

Proyek menghabiskan biaya Rp 214.380.000.000,-, biaya ini terdiri dari modal
pinjaman 60% yaitu sebesar Rp 128.628.000.000,- dan modal sendiri 40% yaitu
sebesar Rp 85.752.000.000,-
Masa pelunasan kredit = 15 tahun
Bunga kredit = 12% pertahun
Bunga modal sendiri = 12% pertahun
Masa konstruksi = 3 tahun (1080 hari kalender)

5.2 Analisis Data

5.2.1 Perhitungan Biaya Investasi Proyek

Biaya investasi proyek terdiri dari biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak
langsung (indirect cost). Analisis Investasi dilakukan dalam jangka waktu
pengembalian kredit yaitu selama 15 tahun berdasarkan pembayaran dengan
sistem bunga tetap.

5.2.1.1 Biaya langsung (Direct Cost)

 Biaya tanah
= 200.000 m2 x Rp 400.000,- = Rp 80.000.000.000,-
 47

 Biaya konstruksi
Besarnya biaya konstruksi pembangunan Perumahan Grand Sharon Residence
adalah Rp 114.890.909.100,-
Total biaya langsung = biaya tanah + biaya konstruksi
= Rp 80.000.000.000,- + Rp 114.890.909.100,-
= Rp 194.890.909.100,-

5.2.1.2 Biaya tidak langsung (Indirect Cost)

Besarnya biaya tidak langsung ditetapkan oleh pihak pengembang sebesar 10%
dari besarnya biaya langsung.
Total biaya tidak langsung = 10% x Rp 194.890.909.091,-
= Rp 19.489.090.909,-
Total biaya investasi = biaya langsung + biaya tidak langsung
= Rp 194.890.909.091,- + Rp 19.489.090.909,-
= Rp 214.380.000.000,-

5.2.2 Analisis Kelayakan Investasi Pada Koefisien = 1

5.2.2.1 Pendapatan Proyek Tahunan

Pendapatan proyek diperoleh dari penjualan (dengan pembayaran angsuran)
rumah. Perhitungan pendapatan proyek adalah sebagai berikut :
Penjualan rumah = Rp q /m2 /tahun
Total luas lantai bersih = 44.752 m2
Q (pendapatan proyek dari penjualan rumah) = Rp q x 44.752
= Rp 44.752 q /tahun
5.2.2.2 Pengeluaran Proyek Tahunan
Proyek menghabiskan biaya Rp. 214.380.000.000,- Biaya ini diperoleh dari modal
pinjaman 60% yakni sebesar Rp. 128.628.000.000,- dan modal sendiri 40% yakni
sebesar Rp 85.752.000.000,-
Pengeluaran proyek terdiri dari biaya operasional dan pemeliharaan , biaya bunga
modal sendiri, dan modal pinjaman serta biaya pengembalian pokok modal sendiri
dan modal pinjaman.
1) Biaya operasional dan pemeliharaan
 48

Besarnya biaya operasional dan pemeliharaan untuk proyek perumahan diambil

sebesar 10% dari pendapatan proyek. Dalam hal ini diasumsikan seluruh unit
rumah terjual semua.
Biaya operasional dan pemeliharaan = 10% x pendapatan proyek
= 10% x Rp 44.752 q
= Rp 4.475,2 q/tahun
2) Biaya bunga modal pinjaman
Untuk menghitung besarnya biaya bunga modal pinjaman terlebih dahulu
menghitung besarnya perkembangan modal pinjaman di akhir masa konstruksi 3
tahun.
P P F
n = 15 tahun; i = 12%
Masa
Konstruksi
F A
Gambar 5.1 Aliran Kas Bunga Modal Pinjaman
Perkembangan modal pinjaman di akhir masa konstruksi 3 tahun (Modal Akhir) :
F = Modal pinjaman (F/P, i, n)
= Rp 128.628.000.000,- (F/P,12%,3)
= Rp 128.628.000.000,- (1.405)
= Rp 180.722.340.000
Besarnya bunga modal pinjaman per tahun adalah sebagai berikut :
n = 15, i = 12%, F = P = Rp 180.722.340.000
Bunga = ( i x P )
= 0,12 x Rp 180.722.340.000
= Rp 21.686.680.800,-
3) Pengembalian pokok modal pinjaman
Pengembalian pokok kredit = P (A/F, i, n)
= P (A/F, 12%, 15)
= Rp 180.722.340.000 x 0,02682
= Rp 4.846.973.159,-
 49

4) Biaya bunga modal sendiri

Untuk menghitung besarnya biaya bunga modal sendiri terlebih dahulu
menghitung besarnya perkembangan modal sendiri di akhir masa konstruksi 3
tahun.
P P F
n = 15 tahun; i = 12%

Masa
Konstruksi
F A
Gambar 5.2 Aliran Kas Bunga Modal Sendiri
Perkembangan modal sendiri di akhir masa konstruksi 3 tahun (Modal Akhir) :
F = Modal sendiri (F/P, I, n)
= Rp 85.752.000.000,- (F/P,12%,3)
= Rp 85.752.000.000,- (1.405)
= Rp 120.481.560.000,-
Besarnya bunga modal sendiri per tahun adalah sebagai berikut :
n = 15, i = 12%, F = P = Rp 120.481.560.000,-
Bunga = ( i x P )
= 0,12 x Rp 120.481.560.000,-
= Rp 14.457.787.200,-
5) Pengembalian pokok modal sendiri
Pengembalian pokok kredit = P (A/F, i, n)
= P (A/F, 12%, 15)
= Rp 120.481.560.000,- x 0,02682
= Rp 3.231.315.439,-
Pengeluaran proyek tahunan :
= biaya operasional dan pemeliharaan + biaya bunga modal pinjaman + biaya
pengembalian pokok modal pinjaman + biaya bunga modal sendiri + biaya
pengembalian pokok modal sendiri
= Rp 4.475,2 q + Rp 21.686.680.800,- + Rp 4.846.973.159,-
+ Rp 14.457.787.200,- + Rp 3.231.315.439,-
= Rp 4.475,2 q + Rp 44.222.756.600
 50

5.2.2.3 Perhitungan Nilai Jual Minimal

Nilai jual minimal diperoleh jika pendapatan = pengeluaran. Pendapatan dan

pengeluaran dihitung selama jangka waktu pelunasan kredit yaitu 15 tahun. Jadi
perhitungan nilai jual minimum adalah sebagai berikut :

Pendapatan (Y) = Pengeluaran (X)

Rp 44.752 q = Rp 4.475,2 q + Rp 44.222.756.600
Rp 44.752 q – Rp 4.475,2 q = Rp 44.222.756.600
Rp 40.276,8 q = Rp 44.222.756.600
q = Rp 1.097.970,956 /m2/tahun
Nilai jual minimum sekarang :
P = A (P/A, I, n)
= Rp 1.097.970,956 (P/A, 12%, 15)
= Rp 1.097.970,956 (6,81086)
= Rp 7.478.126,465/m2

Pendapatan Tahunan dihitung dari nilai q dikalikan total lantai bersih untuk
koefisien sama dengan 1. Rekapitulasi pendapatan tahunan sebagai berikut:
Tabel 5.2 Rekapitulasi Pendapatan Tahunan dengan Q = q
Luas Bangunan Pendapatan Tahunan
Tipe (m2) (Rp)
Yaris 2.268 Rp 2.490.198.128
Livina 4.848 Rp 5.322.963.195
Grandis 5.858 Rp 6.431.913.860
Camry 3.128 Rp 3.434.453.150
Cherokee 11.270 Rp12.374.132.674
G. cherokee 880 Rp 966.214.441
Caravelle 16.500 Rp18.116.520.774
Total 44.752 Rp49.136.396.223

Dalam analisis kelayakan investasi, biaya pengeluaran tahunan yang dibebankan

dalam perhitungan hanya Biaya Operasi dan Pemeliharaan (BOP). Dengan kata
lain, hanya BOP saja yang dibebankan kepada owner ; dan untuk biaya-biaya
lainnya dibebankan kepada konsumen dalam pembayaran kredit.
Pengeluaran Tahunan = 10% x Pendapatan Tahunan

= 10% x Rp. 49.136.396.223,-

 51

= Rp. 4.913.639.622,-

5.2.2.4 Analisis Penilaian Kelayakan Investasi

Pendapatan Tahunan = Rp 49.136.396.223,-

Pengeluaran Tahunan = Rp 4.913.639.622,-

Nilai investasi (I) = Rp 214.380.000.000,-
Nilai investasi sekarang = nilai investasi setelah konstruksi
= P (F/P, i, n) = P (F/P, 12%, 3)
= Rp 214.380.000.000,- x (1,405)
= Rp 301.203.900.000,-
Umur investasi (n) = 15 tahun
Suku bunga (i) = 12%

Berikut adalah rekapitulasi data yang digunakan dalam analisis penilaian

kelayakan investasi:

Tabel 5.3 Data Analisis Penilaian Kelayakan Investasi dengan Q = q

Data Nilai
Pendapatan Tahunan Rp 49.136.396.223,-
Pengeluaran Tahunan Rp 4.913.639.622,-
Nilai investasi (I) Rp 214.380.000.000,-
Nilai investasi setelah konstruksi Rp 301.203.900.000,-
Umur investasi (n) 15 tahun
Suku bunga (i) 12%

Berikut adalah gambar aliran kas perhitungan investasi pada analisis dengan
menggunakan metode Net Present Value, Benefit Cost Ratio, dan Internal Rate of
Return:

Masa Konstruksi I Masa Pengembalian Kredit

Rp 49.136.396.223 i = 12%

Rp 214.380.000.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Rp 4.913.639.622

Gambar 5.3 Aliran Kas Perhitungan Investasi pada Analisis Net Present Value,
Benefit Cost Ratio, Internal Rate of Return
 52

A. Analisis Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value)

Berdasarkan Rumus 2.15, nilai NPV adalah sebagai berikut:

NPV = nilai sekarang pendapatan – nilai sekarang biaya
NPV = PWB – PWC
PWB = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n)
= Rp 49.136.396.223,- (P/A,12%,15)
= Rp 49.136.396.223,- (6,81086)
= Rp 334.661.115.579,-
PWC = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n) + I
= Rp 4.913.639.622,- (P/A,12%,15) + Rp 301.203.900.000,-
= Rp 4.913.639.622,- (6,81086) + Rp 301.203.900.000,-
= Rp 334.670.011.600,-
NPV = PWB – PWC
= Rp 334.661.115.579,- – Rp 334.670.011.600,-
= Rp -8.896.050,-
Karena NPV = Rp -8.896.050,- < 0, maka investasi marginal dalam batas dimana

NPV = 0,00415 % dari besarnya biaya investasi.

B. Analisis Perbandingan Pendapatan dan Pengeluaran (Benefit Cost Ratio)

Berdasarkan Rumus 2.17, nilai BCR adalah sebagai berikut :

BCR = PWB/PWC
PWB = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n)
= Rp 49.136.396.223,- (P/A,12%,15)
= Rp 49.136.396.223,- (6,81086)
= Rp 334.661.115.579,-
PWC = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n) + I
= Rp 4.913.639.622,- (P/A,12%,15) + Rp 301.203.900.000,-
= Rp 4.913.639.622,- (6,81086) + Rp 301.203.900.000,-
= Rp 33.466.111.558,- + Rp 301.203.900.000,-
= Rp 334.670.011.600,-
BCR = PWB/PWC
= Rp 334.661.115.579,-/ Rp 334.670.011.600,-
 53

= 0,9999 > 1
Karena nilai B/C < 1, maka proyek dalam batas marginal dan nilai pendapatan
bisa dikatakan sama dengan nilai biaya yang dikeluarkan.

C. Analisis Tingkat Kembali Internal (Internal Rate of Return)

IRR akan diperoleh saat NPV = 0, maka perlu dicari NPV dengan i yang berbeda
untuk mendapatkan NPV mendekati nol.
NPV : PWB - PWC
= Pendapatan Tahunan (P/A,i %,15) – (Pengeluaran Tahunan (P/A,i %,15) + I)
= Rp 49.136.396.223,- (P/A,i %,15) – (Rp 4.913.639.622,- (P/A,i %,15) +
Rp 214.380.000.000,-)

Jika i = 11%
NPV :
= Rp 49.136.396.223,- (P/A,11%,15) – (Rp 4.913.639.622,- (P/A,11%,15) +
Rp 301.203.900.000,-)
= Rp 49.136.396.223,- (7,19067) – (Rp 4.913.639.622,- (7,19067) +
Rp 301.203.900.000,-)
= Rp 353.323.610.200,- – Rp 336.536.261.000,-
= Rp 16.787.349.180,-
NPV = 0 berada antara i = 11% dengan i = 12%, selanjutnya dengan metode
interpolasi akan diperoleh nilai IRR, yaitu :
NPV
IRR  iNPV  (iNPV  iNPV )
NPV  NPV

16.787.349.180
IRR  11%  (12%  11%)
16.787.349.180  8.896.050

IRR = 11% + 0,9995%

IRR = 11,9995%
Karena IRR = 11,9995% < MARR = 12%, maka proyek investasi dalam batas
marginal.
 54

5.2.3 Analisis Kelayakan Investasi dengan Q = 1,1q

5.2.3.1 Pendapatan Proyek Tahunan

Pendapatan proyek dari penjualan gedung = Rp 44.752 q /tahun

5.2.3.2 Pengeluaran Proyek Tahunan

Besar pengeluaran pokok sama dengan analisis pada sub bab 5.1.2.2 yakni

Rp 4.475,2 q + Rp 44.222.756.600,-

5.2.3.3 Perhitungan Nilai Jual Minimal

Pendapatan (Y) = Pengeluaran (X)

Rp 44.752 q = Rp 4.475,2 q + Rp 44.222.756.600,-

Rp 44.752 q – Rp 4.475,2 q = Rp 44.222.756.600,-
Rp 40.276,8 q = Rp 44.222.756.600,-
q = Rp 1.097.970,956 /m2/tahun

Setelah dilakukan analisis dengan nilai q = Rp 1.097.970,956 /m2/tahun, hasilnya

adalah kelayakan investasi proyek berada dalam batas marginal. Agar proyek
menjadi layak, maka perlu dilakukan penyesuaian terhadap nilai q.

5.2.3.4 Analisis dengan Q = 1,1q

Q = 1,1 x Rp 1.097.970,956,-

Q = Rp 1.207.768,052,-/m2/tahun

Nilai jual minimum sekarang :

P = A (P/A, I, n)
= Rp 1.207.768,052 (P/A, 12%, 15)
= Rp 1.207.768,052 (6,81086)
= Rp 8.225.939,112,-/m2

Pendapatan Tahunan dihitung dari nilai Q dikalikan total luas tiap lantai untuk
koefisien sama dengan 1. Rekapitulasi pendapatan tahunan sebagai berikut:
 55

Tabel 5.4 Rekapitulasi Pendapatan Tahunan dengan Q =1,1q

Luas Bangunan Pendapatan Tahunan
Tipe (m2) (Rp)
Yaris 2268 Rp 2.739.217.942
Livina 4848 Rp 5.855.259.516
Grandis 5858 Rp 7.075.105.249
Camry 3128 Rp 3.777.898.467
Cherokee 11270 Rp 13.611.545.946
G. cherokee 880 Rp 1.062.835.886
Caravelle 16500 Rp 19.928.172.858
Total 44752 Rp 54.050.035.863

Dalam analisis kelayakan investasi, biaya pengeluaran tahunan yang dibebankan

dalam perhitungan hanya Biaya Operasi dan Pemeliharaan (BOP). Dengan kata
lain, hanya BOP saja yang dibebankan kepada owner dan untuk biaya-biaya
lainnya dibebankan kepada konsumen dalam pembayaran kredit.
Pengeluaran Tahunan = 10% x Pendapatan Tahunan = Rp 5.405.003.586,-

5.2.3.5 Analisis Penilaian Kelayakan Investasi

Pendapatan Tahunan
Pengeluaran Tahunan
Nilai investasi (I)
Nilai investasi sekarang
Umur investasi (n)
Suku bunga (i)
= Rp 54.050.035.863,-
= Rp 5.405.003.586,-
= Rp 214.380.000.000,-
= nilai investasi setelah konstruksi
= Rp 301.203.900.000,-
= 15 tahun
= 12%

Berikut adalah rekapitulasi data yang digunakan dalam analisis penilaian

kelayakan investasi:

Tabel 5.5 Data Analisis Penilaian Kelayakan Investasi dengan Q = 1,1q

Data Nilai
Pendapatan Tahunan Rp 54.050.035.863,-
Pengeluaran Tahunan Rp 5.405.003.586,-
Nilai investasi (I) Rp 214.380.000.000,-
Nilai investasi setelah konstruksi Rp 301.203.900.000,-
Umur investasi (n) 15 tahun
Suku bunga (i) 12%
 56

A. Analisis Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value)

Berdasarkan Rumus 2.15, nilai NPV investasi pembayaran angsuran berdasarkan
sistem bunga tetap adalah :
NPV = PWB – PWC
PWB = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n)
= Rp 54.050.035.863 (P/A,12%,15)
= Rp 54.050.035.863 (6,81086)
= Rp 368.127.227.200,-
PWC = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n) + I
= Rp 5.405.003.586 (P/A,12%,15) + Rp 301.203.900.000,-
= Rp 5.405.003.586 (6,81086) + Rp 301.203.900.000,-
= Rp 338.016.622.700,-
NPV = PWB – PWC
= Rp 368.127.227.200,- – Rp 338.016.622.700,-
= Rp 30.110.604.480,-
Karena NPV = Rp 30.110.604.480,- > 0, maka investasi tersebut layak.

B. Analisis Perbandingan Pendapatan dan Pengeluaran (Benefit Cost Ratio)

Berdasarkan Rumus 2.17, nilai BCR investasi pembayaran angsuran berdasarkan

sistem bunga tetap adalah :
BCR = PWB/PWC
PWB = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n)
= Rp 54.050.035.863 (P/A,12%,15)
= Rp 54.050.035.863 (6,81086)
= Rp 368.127.227.200,-
PWC = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n) + I
= Rp 5.405.003.586 (P/A,12%,15) + Rp 301.203.900.000,-
= Rp 5.405.003.586 (6,81086) + Rp 301.203.900.000,-
= Rp 36.812.722.720,- + Rp 301.203.900.000,-
= Rp 338.016.622.700,-
BCR = PWB/PWC
= Rp 368.127.227.200,-/ Rp 338.016.622.700,-
= 1,089 > 1
 57

Karena nilai B/C > 1 maka proyek layak dikerjakan karena nilai pendapatan lebih
besar dari nilai biaya yang dikeluarkan

C. Analisis Tingkat Kembali Internal (Internal Rate of Return)

IRR akan diperoleh saat NPV = 0, maka perlu dicari NPV dengan i yang berbeda
untuk mendapatkan NPV mendekati nol.
NPV : PWB - PWC
= Pendapatan Tahunan (P/A,i %,15) – (Pengeluaran Tahunan (P/A,i %,15) + I)
= Rp 54.050.035.863 (P/A,i %,15) – (Rp 5.405.003.586 (P/A,i %,15) +
Rp 53.178.720.000,00)

Jika i = 13%
NPV :
= Rp 54.050.035.863 (P/A,13%,15) – (Rp 5.405.003.586 (P/A,13%,15) +
Rp 301.203.900.000,-)
= Rp 54.050.035.863 (6,46238) – (Rp 5.405.003.586 (6,46238) +
Rp 301.203.900.000,-)
= Rp 349.291.870.700,- – Rp 336.133.087.100,-
= Rp 13.158.783.630,-
Jika i = 14%
NPV :
= Rp 54.050.035.863 (P/A,14%,15) – (Rp 5.405.003.586 (P/A,14%,15) +
Rp 301.203.900.000,-)
= Rp 54.050.035.863 (6,14217) – (Rp 5.405.003.586 (6,14217) +
Rp 301.203.900.000,-)
= Rp 331.984.508.800,- – Rp 334.402.350.900,-
= - Rp 2.417.842.080,-
NPV = 0 berada antara i = 13% dengan i = 14%, selanjutnya dengan metode
interpolasi akan diperoleh nilai IRR, yaitu :
NPV
IRR  iNPV  (iNPV  iNPV )
NPV  NPV

13.158.783.630
IRR  13%  (14%  13%)
13.158.783.630  2.417.842.080
 58

IRR = 13% + 0,8448%

IRR = 13,8448%
Karena IRR = 13,8448% > MARR = 12%, maka proyek investasi tersebut layak.

5.3 Analisis Titik Impas (Break Even Point)

Titik impas dengan Q = q

Pendapatan bersih per tahun = Pendapatan Tahunan – Pengeluaran Tahunan

= Rp 49.136.396.223,- – Rp 4.913.639.622,-
= Rp 44.222.756.600,-
Nilai sekarang pendapatan bersih = (P/F,12%,15) x Rp 44.222.756.600,-
 F 
= Rp 44.222.756.600,- x  
n 
 (1  i) 
Untuk mengetahui pada tahun keberapa modal yang telah diinvestasikan dapat
kembali, dapat dilihat dari Tabel 5.6 di bawah ini :
Tabel 5.6 Perhitungan Titik Impas pada Pembayaran Angsuran Berdasarkan
Sistem Bunga Tetap
Akhir Kumulatif
Pendapatan PV pengeluaran Kumulatif
tahun pendapatan bersih
bersih (Rp) (Rp) keuntungan (Rp)
ke- (Rp)
0 0 0 301.203.900.000 -301.203.900.000
1 39.486.499.368 39.486.499.368 261.717.400.632 -261.717.400.632
2 35.254.381.562 74.740.880.930 226.463.019.070 -226.463.019.070
3 31.477.758.148 106.218.639.078 194.985.260.922 -194.985.260.922
4 28.103.561.819 134.322.200.897 166.881.699.103 -166.881.699.103
5 25.091.992.095 159.414.192.992 141.789.707.008 -141.789.707.008
6 22.403.248.494 181.817.441.485 119.386.458.515 -119.386.458.515
7 20.001.952.810 201.819.394.295 99.384.505.705 -99.384.505.705
8 17.861.571.391 219.680.965.686 81.522.934.314 -81.522.934.314
9 15.946.726.030 235.627.691.716 65.576.208.284 -65.576.208.284
10 14.239.727.625 249.867.419.341 51.336.480.659 -51.336.480.659
11 12.714.042.523 262.581.461.864 38.622.438.136 -38.622.438.136
12 11.351.981.619 273.933.443.483 27.270.456.517 -27.270.456.517
13 10.135.855.813 284.069.299.296 17.134.600.704 -17.134.600.704
14 9.047.976.000 293.117.275.296 8.086.624.704 -8.086.624.704
15 8.079.497.631 301.196.772.927 7.127.073 -7.127.073
16 7.212.731.601 308.409.504.528 -7.205.604.528 7.205.604.528
 59

Tabel 5.6 menunjukkan pendapatan bersih dan pengeluaran tiap tahun selama
jangka waktu pelunasan kredit, yaitu 15 tahun. Nilai sekarang pendapatan bersih
dan nilai biaya investasi untuk tiap tahun digambarkan pada Grafik 5.1 dibawah
ini :

Grafik Analisis Titik Impas

350,000,000,000
300,000,000,000
Jumlah Uang (Rp)

250,000,000,000
200,000,000,000
150,000,000,000
100,000,000,000
50,000,000,000
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Jangka Waktu Pelunasan Kredit (Tahun)

Biaya Investasi KumulatifPendapatan Bersih

Grafik 5.1 Analisis Titik Impas

Grafik 5.1 menunjukkan nilai sekarang pendapatan bersih dan biaya investasi tiap
tahun selama jangka waktu pelunasan kredit (15 tahun). Sumbu x pada grafik
menyatakan jangka waktu pelunasan kredit, sedangkan sumbu y menyatakan nilai
pendapatan bersih dan biaya investasi. Penentuan lama pengembalian biaya
investasi berdasarkan grafik di atas diperoleh dari perpotongan antara kurva biaya
investasi dengan kurva kumulatif pendapatan bersih.
Lamanya pengembalian modal adalah :

7.127.073
n = 15  (16  15)
7.127.073  7.205.604.528
= 15 + 0,00098
= 15 tahun 0,00098 bulan

Pada kondisi marginal, lamanya pengembalian modal terbukti sama dengan tahun (n)
yang direncanakan yaitu 15 tahun.
 60

5.4 Perhitungan Harga Jual Rumah

Harga jual dihitung berdasarkan perbandingan koefisien pada Q = q sehingga

dapat diketahui perbandingan harga tiap unit rumah pada titik impasnya.
Pembayaran angsuran dihitung dengan variasi pembayaran berdasarkan sistem
bunga tetap dan menurun. Untuk dapat menghitung harga angsuran terlebih
dahulu harus mengetahui luas serta harga jual minimum setiap unit rumah.

Harga Jual pada koefisien = 1

Contoh perhitungan harga jual minimum pada rumah tipe yaris adalah :

Luas bangunan
Harga jual per m2
Koefisien
Luas halaman
Bunga harga tanah
Harga tanah sekarang/m2
Harga jual minimum
= 42 m2
= Rp 7.478.126,46,-
= 1
= Luas kavling – Luas bangunan
= 112 – 42
= 70 m2
= 3%
= Rp 400.000,- x (F/P, 3%, 3)
= Rp 400.000,- x (1.093) = Rp 437.200,-
= (Koefisien x Luas Bangunan x Harga jual per m2)
+ (Luas halaman x Harga Tanah sekarang/m2)
= (1x42 x Rp 7.478.126,46) + ( 70 xRp 437.200)
= Rp 344.685.311,30,-

A. Pembayaran Angsuran per Bulan Berdasarkan Sistem Bunga Tetap

Besarnya cicilan pokok per tahun = harga jual (A/F,i,n)
= Rp 344.685.311,30,- (A/F,12%,15)`
= Rp 344.685.311,30,- (0,02682)
= Rp 9.244.460,05,-
Besarnya cicilan pokok per bulan = Rp 9.244.460,05,- (A/F,1%,12)
= Rp 728.925,67,-
Besarnya bunga angsuran = harga jual x bunga per bulan
= Rp 344.685.311,30,- x 1%
= Rp 3.446.853,11,-/bulan
 61

Besarnya angsuran = cicilan pokok + bunga angsuran

= Rp 728.925,67,- + Rp 3.446.853,11,-
= Rp 4.175.778,78,-
Besarnya pembayaran angsuran per bulan dari bulan ke 1 sampai bulan ke 180
adalah tetap yaitu sebesar Rp 4.175.778,78,- dengan cicilan pokok sebesar
Rp 728.925,67,- dan bunga angsuran sebesar Rp 3.446.853,11,-.
Tabel 5.7 Rekapitulasi Pembayaran Angsuran Per Bulan dengan Sistem Bunga
Tetap Untuk Rumah Tipe Yaris (n = 15 tahun, i = 12%)
TABEL ANGSURAN PEMBAYARAN
AKHIR POKOK CICILAN POKOK ANGSURAN
BUNGA
BULAN KE PEMBAYARAN PEMBAYARAN PER BULAN
1 Rp344,685,311.30 Rp689,949.91 Rp3,446,853.11 Rp4,136,803.02
2 Rp343,995,361.39 Rp689,949.91 Rp3,446,853.11 Rp4,136,803.02
3 Rp343,305,411.48 Rp689,949.91 Rp3,446,853.11 Rp4,136,803.02
4 Rp342,615,461.58 Rp689,949.91 Rp3,446,853.11 Rp4,136,803.02
5 Rp341,925,511.67 Rp689,949.91 Rp3,446,853.11 Rp4,136,803.02
6 Rp341,235,561.76 Rp689,949.91 Rp3,446,853.11 Rp4,136,803.02
7 Rp340,545,611.85 Rp689,949.91 Rp3,446,853.11 Rp4,136,803.02
8 Rp339,855,661.94 Rp689,949.91 Rp3,446,853.11 Rp4,136,803.02
9 Rp339,165,712.04 Rp689,949.91 Rp3,446,853.11 Rp4,136,803.02
10 Rp338,475,762.13 Rp689,949.91 Rp3,446,853.11 Rp4,136,803.02
… … … … …

Rincian pembayaran angsuran untuk akhir bulan ke 11 sampai akhir bulan ke 180
dapat dilihat pada lampiran C

B. Pembayaran Angsuran per Bulan Berdasarkan Sistem Bunga Menurun

Cicilan pokok = Rp 344.685.311,30,-/180 bulan

= Rp 1.914.918,40,-
Sedangkan besarnya bunga angsuran adalah :
Akhir bulan 1 :
Bunga angsuran = harga jual x 1%
= Rp 344.685.311,30,- x 1% = Rp 3.446.853,11,-
Besarnya angsuran = cicilan pokok + bunga angsuran
= Rp 1.914.918,40,- + Rp 3.446.853,11,- = Rp 5.361.771,51,-
Akhir bulan 2 :
Bunga angsuran = (harga jual - cicilan pokok) x 1%
 62

= (Rp 344.685.311,30,- – Rp 1.914.918,40,-) x 1%

= Rp 3.427.703,93,-
Besarnya angsuran = cicilan pokok + bunga angsuran
= Rp 1.914.918,40,- + Rp 3.427.703,93,- = Rp 5.342.622,33,-
…………

Akhir bulan 180 :

Bunga angsuran = (harga jual – (cicilan pokok x 179)) x 1%
= (Rp 344.685.311,30,- - (179 x Rp 1.914.918,40,-)) x 1%
= Rp 19.149,18,-
Besarnya angsuran = cicilan pokok + bunga angsuran
= Rp 1.914.918,40,- + Rp 19.149,18,- = Rp 1.934.067,58,-
Tabel 5.8 Rekapitulasi Pembayaran Angsuran Per Bulan dengan Sistem Bunga
Menurun Untuk Rumah Tipe Yaris (n = 15 tahun, i = 12%)
TABEL ANGSURAN PEMBAYARAN
AKHIR POKOK CICILAN POKOK ANGSURAN
BUNGA
BULAN KE PEMBAYARAN PEMBAYARAN PER BULAN
1 Rp344,685,311.30 Rp1,914,918.40 Rp3,446,853.11 Rp5,361,771.51
2 Rp342,770,392.90 Rp1,914,918.40 Rp3,427,703.93 Rp5,342,622.33
3 Rp340,855,474.51 Rp1,914,918.40 Rp3,408,554.75 Rp5,323,473.14
4 Rp338,940,556.11 Rp1,914,918.40 Rp3,389,405.56 Rp5,304,323.96
5 Rp337,025,637.72 Rp1,914,918.40 Rp3,370,256.38 Rp5,285,174.77
6 Rp335,110,719.32 Rp1,914,918.40 Rp3,351,107.19 Rp5,266,025.59
7 Rp333,195,800.92 Rp1,914,918.40 Rp3,331,958.01 Rp5,246,876.41
8 Rp331,280,882.53 Rp1,914,918.40 Rp3,312,808.83 Rp5,227,727.22
9 Rp329,365,964.13 Rp1,914,918.40 Rp3,293,659.64 Rp5,208,578.04
10 Rp327,451,045.74 Rp1,914,918.40 Rp3,274,510.46 Rp5,189,428.85
… … … … …

Rincian pembayaran angsuran untuk akhir bulan ke 11 sampai akhir bulan ke 180
dapat dilihat pada lampiran C.