REGLAMENTO DE CRÉDITO PARA VIVIENDA

Código:
“AFILIADOS VINCULADOS POR CESANTÍAS
ID-RP-CRH-001
AL FONDO NACIONAL DE AHORRO”
PROCESO DE GESTIÓN CRÉDITO
Versión: 01
HIPOTECARIO

Nombre del Producto y/o Servicio

Crédito para vivienda por cesantías – “Afiliados vinculados por cesantías al Fondo
Nacional de Ahorro”-
Área Responsable
Vicepresidencia de Cesantías y Crédito: División Crédito. Oficina Comercial y
Mercadeo: División Comercial
Áreas de Apoyo
Vicepresidencia de Riesgos, Vicepresidencia Financiera, Oficinas: Informática, Jurídica,
Comercial y Mercadeo, Divisiones: Cesantías, Planeación Financiera, Investigación y
Desarrollo de Productos, Mercadeo y Desarrollo Organizacional, Afiliados y Entidades.
Antecedentes del Producto y/o Servicio

El FNA fue creado como establecimiento público mediante el Decreto-Ley 3118 de

1968. Posteriormente se transformó en Empresa Industrial y Comercial del Estado de
carácter financiero del orden nacional, organizada como establecimiento de crédito de
naturaleza especial, con personería jurídica, autonomía administrativa y capital
independiente, mediante la Ley 432 de 1998, vinculada al Ministerio de Vivienda,
Ambiente y Desarrollo territorial, dotándola así de mayor capacidad para enfrentar una
sana competencia, utilizando nuevos mecanismos que le permitieran un mejor
desenvolvimiento, agilidad y eficacia en sus actividades y en su administración interna.
Dicha Ley, además, procuró dotar al FNA de los instrumentos necesarios para ampliar
significativamente la cobertura de sus servicios.

Se pretendía entonces que el FNA entrara al siglo XXI como una de las instituciones
con mayor soporte a las políticas sociales del Estado en materia de vivienda y cesantías
para el beneficio de los colombianos, en desarrollo de principios constitucionales, tales
como el de Estado social de derecho y de manera especial el derecho a la vivienda
digna consagrado en el artículo 51 de la Carta, al consagrar que: “Todos los
Colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones
necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés
social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas asociativas de
ejecución de estos programas de vivienda”.

Así, se establece entonces como función del FNA adelantar con criterio de justicia
social e imparcialidad en la adjudicación, programas de crédito hipotecario y
educativo.El artículo segundo de la Ley 432 de 1998 señala como objeto del FNA
administrar de manera eficiente las cesantías y contribuir a la solución del problema de
vivienda y de educación de sus afiliados, con el fin de mejorar su calidad de vida,
convirtiéndose en una alternativa de capitalización social y el parágrafo del artículo
segundo de esta Ley establece que los créditos que otorgue el FNA se concederán
atendiendo los criterios de distribución regional de los recursos de acuerdo con el
número de afiliados por departamento, composición salarial de los afiliados y sistema
de asignación de crédito individual por puntaje.

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Más adelante, con la creación de la Ley 546 de 1999, se consagra en el parágrafo del
artículo primero, que el FNA podrá otorgar créditos de vivienda denominados en
moneda legal colombiana o en unidades de valor real UVR, y determinar las
características y condiciones de éstos mediante reglamento que expida su Junta
Directiva, siempre que los sistemas de amortización no contemplen capitalización de
intereses, ni se impongan sanciones por prepago total o parcial.

Objetivo del Producto y/o Servicio

En desarrollo de la función otorgada por la ley, el FNA deberá contribuir a la solución

del problema de vivienda de sus afiliados, con el fin de mejorar su calidad de vida,
convirtiéndose en una alternativa de capitalización social, para lo cual podrá otorgar
créditos de vivienda.
Características del Producto y/o Servicio
Mercado Objetivo
Trabajadores con vínculo laboral que genere pago de cesantías. Pueden ser:
a) Afiliados obligatorios: servidores públicos de la Rama Ejecutiva del Poder Público
del orden nacional a excepción del personal uniformado de las Fuerzas Militares y
de la Policía Nacional, y los afiliados al Fondo Nacional de Prestaciones Sociales del
Magisterio.

b) Afiliados voluntarios: los demás servidores del Estado y de sus entidades

descentralizadas territorialmente y por servicios, así como los trabajadores del
sector privado que tengan una relación laboral vigente, de la cual surja la
obligatoriedad del pago de cesantías.

Entidades del Mercado que ofrecen productos y/o servicios similares

Diferentes entidades públicas y privadas del sector financiero autorizadas por la ley
para otorgar créditos de vivienda, Cajas de Compensación Familiar, Caja Popular de
Vivienda, Caja Promotora de Vivienda Militar.
Características Operativas

1. FINALIDADES

El crédito para vivienda puede otorgarse dentro del territorio nacional, para los
siguientes fines:

a) Compra de Vivienda Nueva. Destinado a la financiación del precio de venta,

convenido mediante contrato de compraventa, en los montos establecidos en el
presente Reglamento, protocolizado en escritura pública de una unidad
habitacional cuyo certificado de tradición y libertad registre sólo una transferencia
de dominio cuando se adquiera directamente del constructor.

b) Compra de Vivienda Usada: Destinado a la financiación del precio de venta,

convenido mediante contrato de compraventa, en los montos establecidos en el
presente Reglamento, protocolizado en escritura pública cuando se refiera a una
unidad habitacional cuyo certificado de tradición y libertad registre un número
plural de transferencias de dominio.

Parágrafo primero. Se entiende incluida dentro de las modalidades de compra

previstas en la presente finalidad, la destinada a la adquisición de vivienda que se

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 derive de un contrato de leasing habitacional, siempre que el solicitante y/o su
cónyuge y/o compañero(a) permanente, tenga la calidad de locatario(a) en dicho
contrato.

c) Construcción Individual de Vivienda: Destinado a la financiación del valor de un

contrato civil de obra o presupuesto de obra, sobre un inmueble que cuente con
las respectivas licencias de construcción, de propiedad del afiliado (a) usuario
(a) del crédito, y/o de su cónyuge o compañero(a) permanente. En general, el
término construcción para efecto del presente Reglamento se aplicará a toda
obra que implique ampliación de área.

d) Mejora: Es el crédito destinado a la financiación de inversiones en una unidad

habitacional de propiedad del afiliado(a) usuario(a) del crédito para vivienda o del
cónyuge o compañero(a) permanente, sobre el cual se constituya gravamen
hipotecario a favor del FNA. En este caso las inversiones financiadas podrán
destinarse a la reparación o remodelación, ampliación o modificación de la
vivienda, siempre y cuando tales inversiones se destinen a superar una o varias
de las carencias básicas de la vivienda, o a aumentar la vida útil o el valor del
inmueble sobre el que se ejecuten las obras. Para el efecto, la mejora de
vivienda se clasificará de la siguiente manera:

- Remodelación o reparaciones locativas que tengan como finalidad mantener el

inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura
portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o
volumétricas, de conformidad con lo que dispone el artículo 8 de la Ley 810 de
2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

- La ejecución de obras para ampliar, modificar o reforzar estructuralmente una

vivienda de conformidad con lo previsto en los numerales 2, 4 y 6 del Decreto 564
de 2006 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

e) Liberación de Gravamen Hipotecario: Destinado a la liberación de gravamen(es)

hipotecario(s), sobre la vivienda de propiedad del afiliado(a) y/o su cónyuge o
compañero(a) permanente, constituidas a favor de entidades autorizadas
legalmente para otorgar crédito para vivienda.

En el caso de los créditos para liberación de gravamen hipotecario, el FNA podrá

autorizar la cesión de la hipoteca. No se requerirá constituir una nueva hipoteca
siempre que la existente se ajuste a las condiciones establecidas en el numeral 8
del presente Reglamento.

1.1. Condiciones Generales

1.1.1. Comunes a todas las finalidades

a) En crédito individual, se entenderá por vivienda de propiedad del afiliado(a):

aquella en la que el afiliado(a), su cónyuge o compañero(a) permanente, sea(n) o
se haga(n) propietarios del ciento por ciento (100 %) de la misma.

b) Retiro de cesantías: Una vez aprobado el crédito el afiliado(a) podrá solicitar el

retiro de cesantías acorde con la normatividad interna, hasta por el saldo
disponible en el FNA que tenga en la cuenta individual de cesantías a la fecha en
que se establezcan las condiciones de la operación financiada (contrato de
promesa de compraventa, encargo fiduciario, contrato civil de obra o contrato de
mutuo e hipoteca, contrato de leasing habitacional acreditando la calidad de
locatario).

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 Parágrafo. En el evento de presentar y ser aprobada solicitud de crédito para
compra de vivienda nueva, el afiliado(a) podrá solicitar el retiro de cesantías
aportando el documento pertinente del encargo fiduciario y/o la promesa de
compraventa, o escritura pública en que se formalice el contrato de leasing
habitacional y se acredite la calidad de locatario, según sea el caso.

c) Se entenderá como crédito conjunto aquel que solicitan dos afiliados que
ostenten la calidad de cónyuges o compañeros permanentes, o padres e
hijos(as), quienes en forma individual deberán cumplir con los requisitos
establecidos en el presente Reglamento para ser sujetos de crédito y en todo
caso, se deberán hacer propietarios del ciento por ciento (100%) del inmueble
adquirido con crédito del FNA.

Parágrafo primero. Si una solicitud de crédito para vivienda se aprueba de forma

conjunta, no le está permitido a los afiliados utilizar el crédito en forma individual.
En este caso deberán desistir al crédito conjunto y presentar solicitudes
individuales.

Parágrafo segundo. Para las solicitudes conjuntas presentadas por afiliados

con formación académica de maestría, doctorado o post doctorado en Colombia
o en el exterior, se verificará que cada uno de los solicitantes cumpla con el
requisito de acreditar dicho título.

d) En el proceso de estudio de crédito individual se podrá tener en cuenta para

efectos de asignar el monto del crédito, el ingreso proveniente del cónyuge o
compañero(a) permanente del afiliado(a) el cual deberá cumplir con los
parámetros señalados en el presente Reglamento. El monto del crédito se
determinará con base en la capacidad de pago del afiliado (a) y de su cónyuge o
compañero (a) permanente con la debida observancia del numeral 6.2 literal e.

e) Tratándose de liberación de gravamen hipotecario, construcción o mejora, los

afiliados, o al menos uno de ellos, será (n) propietario (s) del ciento por ciento
(100%) de la vivienda.

f) Antes de la firma de la escritura pública que contiene los contratos de

compraventa, mutuo e hipoteca, se realizará una nueva verificación de capacidad
de pago y de condiciones crediticias, de acuerdo a lo establecido en el presente
Reglamento, salvo que el FNA reciba la documentación requerida para el giro del
crédito dentro de los ciento cincuenta (150) días siguientes a la fecha de
aprobación del crédito.

1.1.2. Condiciones Particulares para crédito de construcción y mejora.

a) A la solicitud de crédito se deberá anexar fotocopia de la licencia de

construcción y/o de mejora que autorice las obras que el afiliado (a) pretende
financiar. Este requisito será exigible únicamente en los casos previstos en la
ley.

b) Determinación del valor del avance de obra previo a cada desembolso: El valor
del avance de obra se determinará mediante peritaje con base en el
presupuesto de obra presentado con la solicitud.

c) Número de desembolsos: El monto del crédito aprobado y utilizado se girará

máximo en dos (2) desembolsos.

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 d) Condiciones para los desembolsos:

• Cobertura de la garantía: El valor acumulado que se alcanzará con cada

desembolso no superará el 70% de la sumatoria del avalúo del predio
sobre el que se adelante la obra más el valor correspondiente al avance
de obra alcanzado antes de dicho desembolso.
• Plazo entre desembolsos: Entre el primer y segundo desembolso no
podrán transcurrir más de cinco meses, vencidos los cuales se perderá el
derecho al desembolso del saldo del crédito aprobado.
• Plazo para acreditar la terminación de la obra: Una vez girado el segundo
o único desembolso el afiliado(a) dispone de tres meses para la
presentación al FNA del informe pericial de terminación de la obra. El
incumplimiento del plazo para presentar el informe pericial de
terminación de la obra, dará lugar al FNA para que pueda extinguir el
plazo del crédito y exigir el pago anticipado de la obligación.

2. SOLICITUD DE CREDITO

2.1. Requisitos para presentar solicitud de crédito para vivienda

Para presentar solicitud de crédito para vivienda se deben reunir los siguientes
requisitos:

2.1.1 Ser afiliado(a) al FNA.

2.1.2 Tener en la cuenta individual de cesantías el registro de por lo menos una (1)
consignación por concepto de traslado de cesantías o reporte anual de
cesantías.

2.1.3 Contar con el puntaje mínimo de 460 puntos calculado mediante el sistema de
calificación personal que determine la Junta Directiva.

2.1.4 No tener crédito para vivienda vigente con el FNA.

2.1.5 Que las cesantías no estén pignoradas o embargadas.

2.1.6 Presentar el formulario de solicitud de crédito para vivienda (formato original o

fotocopia), anexando la documentación requerida de acuerdo con la finalidad. En caso
de solicitudes conjuntas, cada afiliado(a) debe diligenciar completamente el formulario
correspondiente.

Parágrafo primero. Tratándose del cónyuge o compañero(a) permanente del afiliado(a),

a que hace referencia el numeral 1.1.1, literal d, deberá diligenciar y presentar el
formulario de solicitud de crédito para vivienda, anexando la documentación requerida
de acuerdo con la finalidad solicitada por el afiliado(a).

Parágrafo segundo: El costo del estudio de las solicitudes de crédito cuyo monto se
determine con ingresos del cónyuge o compañero(a) permanente del afiliado(a), será a
cargo del solicitante.

Parágrafo tercero. El afiliado que no haga uso del crédito aprobado dentro de la
vigencia establecida para su utilización o que desista de la aprobación del mismo,
deberá asumir el costo del estudio de crédito de las nuevas solicitudes que decida
presentar ante el FNA, salvo en los casos en que haya optado por retirar las cesantías
para adelantar la negociación con el crédito aprobado por el FNA.

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Parágrafo cuarto. Los formularios de solicitud de crédito para vivienda presentados en
los Puntos de Atención, llevarán la identificación y firma del encargado de su recepción
en el espacio destinado para tal fin.

2.1.7 Autorización expresa y escrita del afiliado(a) al FNA para consultar y reportar su
comportamiento crediticio a las centrales de información que la Entidad consulte.

Parágrafo primero. Una vez cancelado el crédito para vivienda el afiliado(a) podrá
presentar solicitud para acceder a un nuevo crédito.

Parágrafo segundo. El afiliado(a) deberá comunicar al FNA cualquier variación de la

información suministrada en la solicitud de crédito para vivienda, antes del
perfeccionamiento y desembolso del mismo.

Parágrafo tercero. En caso de presentación de solicitudes conjuntas, cada afiliado(a)

debe cumplir con los requisitos establecidos en este numeral, para presentar la
solicitud de crédito para vivienda.

Parágrafo cuarto. En el evento que una solicitud de crédito para vivienda no haya sido
aprobada, el afiliado(a) dispondrá de un término máximo de seis (6) meses para
solicitar la devolución de los documentos que presentó para estudio. Este plazo se
empezará a contar a partir de la fecha en que se comunique al afiliado que la solicitud
no ha sido aprobada. Una vez transcurrido este término los documentos podrán ser
destruidos.

2.2. Condiciones para la aprobación de solicitudes de crédito para vivienda

2.2.1 Presentar condiciones crediticias de conformidad con lo dispuesto en el presente

Reglamento y las demás disposiciones aplicables.

2.2.2 Tener capacidad de pago suficiente para cubrir el valor de las cuotas mensuales
incluidos los seguros del crédito aprobado, conforme a lo establecido en el
presente Reglamento.

2.2.3 Ajustarse a las políticas para aprobación de solicitudes de crédito para vivienda
del FNA.

2.2.4 Que la información suministrada durante el proceso de aprobación, legalización y

perfeccionamiento del crédito sea veraz y fidedigna.

Parágrafo Primero. Los requisitos y condiciones acreditados al momento de presentar y

ser aprobada la solicitud de crédito deben permanecer hasta la fecha del
perfeccionamiento del mismo, entendiéndose el perfeccionamiento como el desembolso
total de la suma mutuada. El FNA se abstendrá de autorizar el giro del crédito si las
condiciones financieras del afiliado(a) varían, desmejorando su situación económica o
crediticia, de tal manera que le impidan cumplir con el pago de la obligación adquirida
con la Entidad, o si sumariamente se demuestra que los documentos aportados
presentan inconsistencias que impidan el desembolso del mismo.

Parágrafo Segundo. Un afiliado(a) puede tener vigentes dos créditos, uno para
educación y otro para vivienda o dos para educación, siempre y cuando tenga
capacidad de pago.

3. SISTEMA DE RECEPCIÓN Y APROBACIÓN DE SOLICITUDES DE CRÉDITO

La aprobación de los créditos se hará en orden descendente, atendiendo el puntaje que

se obtenga de acuerdo con los factores de calificación personal señalados en el

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presente Reglamento y la disponibilidad de presupuestal existente, previa verificación
del cumplimiento de los requisitos para presentación y aprobación de solicitudes de
crédito para vivienda, establecidos en los numerales 2.1 y 2.2, 4 y 5 del presente
Reglamento.

3.1. Factores de calificación personal de la solicitud de crédito

La solicitud de crédito para vivienda se califica otorgándole un puntaje, el cual se

determina con base en factores de calificación del afiliado(a) que evalúen la
reciprocidad, el esfuerzo y la antigüedad de las cesantías en el FNA, para lo cual se
utilizará las siguientes fórmulas:

3.2. Metodología de cálculo

El cálculo del puntaje se efectuará a través de la siguiente fórmula:

Puntaje = (366,85*X + 96,45*Y + 3.98*Z)*D, donde:

X= (1 – (∑retiros de cesantías) / (∑reportes y/o traslados de cesantías)))

Y= Saldo de cesantías / asignación básica mensual.

Z= Antigüedad en meses de aportes, reporte anual consolidado de cesantías

o traslado de cesantías.

D= Variable dicótoma que toma el valor de cero (0) si Z es menor que 12 meses
(Z<12), y de uno (1) si Z es mayor o igual a 12 meses (Z≥ 12).

TÈRMINOS:

Retiro de cesantías: Es el pago del saldo parcial y/o total de cesantías que se encuentre
depositado en la cuenta individual del afiliado(a) en una fecha determinada. Para
efectos del cálculo del puntaje en referencia, los abonos de cesantías a créditos con el
FNA no serán considerados como retiros.

Reporte: Es el cargue del valor de la liquidación de cesantías en la cuenta individual de

cesantías de cada afiliado(a).

Traslado: Es el registro en la cuenta individual de cesantías, del valor de la transferencia

de cesantías desde una entidad administradora de cesantías u otros fondos de
naturaleza pública y/o del empleador al FNA.

Saldo de cesantías: Es el valor disponible en la cuenta individual de cesantías del

afiliado(a), compuesto por los traslados de cesantías, los reportes consolidados, los
conceptos de protección contra la pérdida del valor adquisitivo de la moneda y/o
intereses.

Asignación básica: Para el cálculo de la medida de esfuerzo establecida en el presente

capítulo, se entiende por este concepto la asignación mensual básica señalada para el
cargo o empleo por el cual reporta cesantías al FNA.

3.3. Puntaje para la aprobación del crédito

Los resultados de los factores anteriormente enumerados se sumarán para obtener un

puntaje total consolidado.

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Para efecto de la aprobación del crédito para vivienda, el puntaje del afiliado(a)
solicitante será clasificado de mayor a menor. Si dos o más afiliados obtienen el mismo
puntaje, el orden de aprobación se definirá teniendo en cuenta, de mayor a menor, los
meses de afiliación como activo aportante.

En caso de solicitud conjunta el puntaje se calculará a cada uno de los afiliados y de

ellos se tomará, para efectos de la aprobación del crédito, el promedio aritmético de los
puntajes entre los afiliados.

La información con base en la cual se califica la solicitud de crédito para vivienda del
afiliado(a), conforme a los factores establecidos, se tomará de los archivos del FNA, de
los suministrados por la entidad empleadora y de los que suministre el afiliado(a)
oportunamente.

Parágrafo primero: En los casos de crédito cuyo monto se determina con base en
ingresos del cónyuge o compañero(a) permanente del afiliado(a) al FNA, a que hace
referencia el numeral 1.1.1, literal d, se tendrá en cuenta el sistema de recepción y
aprobación de solicitudes de crédito descrito en precedencia en relación exclusivamente
con el afiliado.

Parágrafo segundo. En caso de tratarse de un afiliado(a) activo no aportante, de

acuerdo al Reglamento de Cesantías, para acceder al crédito es requisito que sus
cesantías estén reportadas y consignadas en el FNA, siempre y cuando tenga una
relación laboral vigente de la cual derive el pago de cesantías.

4. PARÁMETROS PARA EL ESTUDIO DE LAS CONDICIONES CREDITICIAS DEL

AFILIADO(A).

Para determinar si un afiliado(a) al FNA es sujeto de crédito para vivienda, además del
cumplimento de los requisitos definidos en los numerales 2.1 y 2.2 del presente
Reglamento, deberá cumplir los siguientes parámetros con respecto a las condiciones
crediticias:

a) Tener un puntaje genérico ACIERTA igual o superior a 641 puntos, de acuerdo

con la información contenida en los reportes de la central de información
DATACRÉDITO. Este puntaje genérico se utilizará en todos los casos en que se
evalúe las condiciones crediticias del afiliado solicitante de crédito para vivienda
cuyo ingreso mensual sea menor o igual a tres (3) SMLMV.Para efectos de
determinar dicha asignación básica se tendrá en cuenta la asignación con la
que se calcula el puntaje requerido para obtener la calificación personal, de
conformidad con lo dispuesto en el presente Reglamento.

El puntaje alcanzado al aplicar el modelo estadístico basado en el

comportamiento y hábito de pago score genérico Acierta, debe ser igual o
superior a 641 puntos. En el caso en que el afiliado(a) no presente historia
crediticia, se asumirán 641 puntos.

b) Tener un puntaje genérico DELPHI PLUS igual o superior a 621 puntos, de

acuerdo con la información contenida en los reportes de la central de información
CIFIN. Este puntaje genérico se utilizará en todos los casos en que se evalúe las
condiciones crediticias del afiliado (a) solicitante de crédito para vivienda cuyo
ingreso mensual sea mayor a tres (3) SMLMV. Para efectos de determinar dicha
asignación básica se tendrá en cuenta la asignación con la que se calcula el
puntaje requerido para obtener la calificación personal, de conformidad con lo
dispuesto en el presente reglamento.

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 El puntaje alcanzado al aplicar el modelo estadístico basado en el
comportamiento y hábito de pago puntaje genérico DELPHI PLUS debe ser igual
o superior a 621 puntos. En el caso en que el afiliado (a) no presente historia
crediticia o el reporte de la central de información CIFIN despliegue la siguiente
información: a) sin datos, b) No posee información de cuentas corrientes, tarjetas
de crédito, y cartera total y/o c) No posee información de endeudamiento global
se asumirán 621 puntos.

c) No estar en mora al momento de presentar la solicitud de crédito en ninguna de las

obligaciones registradas en los reportes de las centrales de información, tanto en las
que es deudor principal como codeudor. Para verificar la condición de encontrarse al
día en el pago de las obligaciones a cargo del solicitante, se tendrá en cuenta la
información de la entidad acreedora.

Parágrafo primero. EL FNA no continuará con el trámite de la solicitud de crédito para

vivienda en aquellos eventos en los que la información reportada por las centrales de
información registre datos bloqueados. No obstante, una vez subsanada esta situación
se dará viabilidad al estudio de la solicitud, siempre y cuando ésta y sus anexos
mantengan vigencia.

Parágrafo segundo. Tratándose del cónyuge o compañero(a) permanente del afiliado(a)

al FNA, a que hace referencia el numeral 1.1.1, literal d, se observarán los mismos
parámetros establecidos para el estudio de las condiciones crediticias del afiliado(a).

5. PARÁMETROS PARA EL ESTUDIO DE LA CAPACIDAD DE PAGO DEL

AFILIADO(A).

El afiliado(a), deberá demostrar capacidad de pago de tal manera que pueda cubrir la
cuota de amortización mensual, incluidos los seguros, por concepto del crédito para
vivienda que le aprobaría el FNA.

Parágrafo. Tratándose del cónyuge o compañero(a) permanente del afiliado(a) al FNA,

a que hace referencia el numeral 1.1.1, literal d, se observarán los mismos parámetros
establecidos para el estudio de la capacidad de pago del afiliado(a).

5.1. Ingresos

Para determinar la capacidad de pago, se considerarán los siguientes aspectos:

a) Para afiliado(s) activo(s) aportante(s) y no aportante(s), con relación(es)

laboral(es) vigente(es), la asignación básica mensual debe ser la certificada por
el jefe de personal o quien haga sus veces en la(s) entidad(es) empleadora(s).
Dicha asignación básica mensual corresponde a la definida en el presente
Reglamento.

Parágrafo: En las solicitudes de crédito en las cuales el afiliado reporte otra(s)

relación(es) laboral(es) vigente(s) adicional(es) a la(s) que sostiene con la
entidad que le reporta cesantías al FNA, debe tenerse en cuenta lo siguiente: Si
se trata de un contrato a término definido, debe certificarse antigüedad mínima
de dos años, en la ejecución de la actividad contratada. En el caso de contrato
laboral a término indefinido, debe acreditarse antigüedad mínima de tres meses
previos a la presentación de la solicitud de crédito.

b) Para el afiliado(a) que se encuentre en encargo, se deberá certificar la asignación

básica del cargo en propiedad, con base en la cual se establecerá el cupo de
crédito.

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 c) Para el afiliado(a) pensionado(a), la asignación básica corresponderá a la
consignada en los comprobantes de pago de su(s) pensión(es) más la
asignación básica mensual certificada por el jefe de personal o quien haga sus
veces, en caso de contar con otros ingresos laborales.

d) Para el afiliado(a) independiente, la utilidad neta mensual certificada por contador

público titulado, con corte al mes anterior a la radicación de la solicitud del
crédito.

e) En caso que un afiliado(a) tenga más de una relación laboral vigente, la

asignación básica mensual corresponderá a la suma de las asignaciones básicas
mensuales certificadas por cada uno de los empleadores.

f) También se aceptará para acreditar capacidad de pago los ingresos adicionales

del afiliado(a) tales como los provenientes arrendamientos de bienes inmuebles,
para lo cual se tendrá en cuenta el porcentaje del inmueble que sea propiedad
del afiliado(a) y/o los ingresos adicionales provenientes de actividades ejercidas
por el afiliado(a), y para estos casos el ingreso a considerar será el resultante del
cálculo de la utilidad neta mensual certificada por contador público titulado con
corte al mes anterior a la radicación de la solicitud de crédito para vivienda. Los
ingresos adicionales serán acreditados con los documentos que se indican en el
numeral 5.5. del presente Reglamento.

g) Ingresos familiares: En el caso en que el afiliado(a) solicitante de crédito para

vivienda tenga egresos mensuales que le impidan acceder al monto requerido sin
exceder el máximo de crédito que el FNA le aprobaría, se le aceptará acreditar
ingresos familiares hasta en cuantía del treinta por ciento (30%). Para tal efecto,
se aceptará completar el 30% faltante con ingresos aportados por el cónyuge y/o
compañero(a) permanente, y/o los hijos del afiliado(a), hasta un máximo de dos
personas adicionales. En todo caso, las personas que acrediten los ingresos aquí
previstos se sujetarán al estudio de capacidad de pago y las condiciones
crediticias en los términos establecidos en el presente Reglamento y deben
firmar el pagaré correspondiente.

Parágrafo primero. Cuando los ingresos mensuales permanentes reflejados en los

desprendibles de nómina sean variables se tomará el promedio aritmético de los últimos
tres (3) meses, el valor resultante se comparará con la certificación expedida por el jefe
de personal y se tomará para efectos del cálculo de los ingresos el menor valor.

Parágrafo segundo. Si la remuneración derivada del vínculo laboral corresponde a

aquella en la que por algún esquema de contratación se reflejen valores y conceptos
equivalentes tanto en lo correspondiente a los ingresos como a los egresos, estos
valores y conceptos de ingresos y egresos equivalentes no se tendrán en cuenta para
efectos del estudio de la capacidad de pago ni del cálculo del cupo del crédito.

5.2. Cuentas AFC

En el evento en que el afiliado(a) destine sumas mensuales a largo plazo en cuenta de

Ahorro para el Fomento de la Construcción AFC, que aparezca como descuento, bien
sea en la constancia de sueldo o en los desprendibles de nómina aportados con la
solicitud de crédito, se evaluará si el valor mensual ahorrado por este concepto es igual
o mayor al valor de la cuota mensual del monto requerido sin exceder el monto máximo
de crédito para vivienda que la Entidad le otorgaría, en razón a lo establecido por la
norma, en el sentido que el destino de esta clase de ahorro es para la cancelación de
cuotas para atender el pago de los créditos hipotecarios en la adquisición de vivienda,
bien sea la correspondiente a la cuota inicial para compra o las correspondientes a la
amortización de los créditos hipotecarios otorgados con el mismo fin.

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En caso que el valor ahorrado mensualmente en la cuenta AFC no sea suficiente para
cubrir el valor de la cuota mensual correspondiente al monto máximo de crédito para
vivienda que se le otorgaría según lo establecido en el reglamento vigente, se efectuará
el estudio de capacidad de pago según lo dispuesto en el presente Reglamento sin
incluir como egreso el valor mensual del ahorro en la cuenta AFC. El valor de la cuota
mensual correspondiente al monto del crédito que el FNA le otorgaría será el máximo
entre el valor disponible resultante del estudio de capacidad de pago y el valor del
monto mensual de ahorro en la cuenta AFC; sin que en ningún caso superen los topes
establecidos en la Ley 546 de 1999.

5.3. Egresos

Para determinar los egresos del afiliado(a) se tendrá en cuenta la clasificación de

consumo individual por finalidades establecida por el DANE, en la que se refleja los
porcentajes correspondientes a cada uno de los ítems que satisfacen las necesidades
básicas, a saber:

a) Educación 12 %

b) Alimentación 20 %

Así mismo se tendrán en cuenta:

c) Descuentos de nómina (pensión y salud) 8%

d) Obligaciones contractuales vigentes, de acuerdo con la información disponible

para el análisis.

Para establecer el valor de las obligaciones contractuales vigentes, se tendrán en

cuenta los valores de las cuotas mensuales para las obligaciones actuales certificadas
por el jefe de personal, o quien haga sus veces, las consignadas en los desprendibles o
planillas de nómina y/o los comprobantes de pensión y/o los estados financieros, según
sea el caso, y en los reportes de las centrales de riesgo. Para el evento en que no
aparezca registrado el valor de la cuota de una obligación, ésta se estimará de la
siguiente manera: $50.000 por millón de saldo de la obligación para créditos no
hipotecarios, y $13.000 por millón para créditos hipotecarios, valores que deberán ser
ajustados de acuerdo con las condiciones del mercado.

En razón a que al momento de radicar la solicitud de crédito el afiliado(a) no debe

encontrarse en mora en ninguna de las obligaciones reportadas por las centrales de
riesgo como codeudor, el(los) valor(es) de la(s) cuota(s) correspondiente(s) a la(s)
obligación(es) no será(n) tenida(s) en cuenta como egreso del solicitante.

En los casos en que la finalidad del crédito sea construcción, adicionalmente a los
egresos descritos anteriormente, también se tendrá en cuenta el valor del canon
mensual de arrendamiento pagado por el afiliado(a), cuando a ello hubiere lugar.

En los casos en que la finalidad del crédito sea liberación de gravamen hipotecario, el
FNA no tendrá en cuenta como egreso el valor de la cuota que el solicitante esté
cancelando por dicha obligación y que aparezca en el reporte de las centrales de
información. De lo anterior se exceptúan los casos en los que el monto del crédito que
se aprobaría más las cesantías que se aplicarían a la liberación, sea inferior al saldo
actual de la obligación, caso en el cual se establecerá proporcionalmente al saldo el
valor de la cuota que quedaría vigente con la entidad acreedora y éste último valor se
tomará como egreso.

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La suma que destine el afiliado(a) al ahorro de largo plazo en cuentas AFC, de la cual
debe ser titular y que aparezcan como descuento por nómina, bien sea en la constancia
de sueldo o en los desprendibles de nómina aportados para el estudio de capacidad de
endeudamiento, en ningún caso harán parte del concepto de egreso para el cálculo de
la capacidad de endeudamiento.

Parágrafo segundo. En caso que sobre la asignación básica del afiliado(a) se registre
un embargo, el valor dejado de percibir por este concepto será considerado como un
egreso al momento de hacer el estudio de capacidad de pago.

5.4. Paz y Salvos y Certificaciones

Para efectos de aclarar o actualizar la información registrada en los reportes de las

centrales dei información y/o en los desprendibles o planillas de nómina, el FNA tendrá
en cuenta para el análisis del crédito, tanto al momento del otorgamiento como para el
análisis previo al desembolso, los paz y salvos y/o certificaciones, en original o
fotocopia legible, expedidos por las entidades acreedoras y/o nominadoras.

En estos paz y salvos y/o certificaciones deberá constar, según sea el caso, el error de
la información reportada, el estado de las obligaciones, el monto, el saldo de las
mismas y/o el valor de la cuota. El FNA se reserva el derecho de verificar la información
ante la entidad respectiva.

Los paz y salvos no generarán cambios en los puntajes alcanzados al aplicar los score
genéricos Acierta y Delphi Plus. Estos cambios solamente se podrán observar a través
de una nueva consulta efectuada ante las centrales de información.

En cumplimiento de lo señalado en el parágrafo primero, numeral 2.2., del presente

Reglamento, cuando los requisitos y condiciones acreditados al momento de presentar
y ser aprobada la solicitud de crédito para vivienda hayan variado, desmejorando la
situación económica o crediticia del afiliado(a) solicitante, de tal manera que le impidan
cumplir con el pago de la obligación adquirida con la Entidad, el FNA se abstendrá de
realizar el desembolso del crédito para vivienda.

5.5. Documentos exigibles

El FNA parte del principio de la buena fe y por tanto se entiende que la documentación
aportada y la información suministrada por el afiliado(a) son veraces.

Para demostrar la capacidad de pago, el afiliado(a) solicitante de crédito para vivienda

deberá presentar los siguientes documentos:

5.5.1 Empleado(s) o afiliado(a) activo(a) aportante(s):

a) Solicitud de crédito para vivienda debidamente diligenciada en la que se

certifique la asignación mensual. En los casos en que el afiliado se
encuentre en encargo, deberá incluir también la correspondiente al cargo en
propiedad. Para efectos de estimar los ingresos y egresos en relación con la
capacidad de pago, se considerará la asignación básica del encargo.

b) Fotocopia legible del documento de identidad del Afiliado.

c) Certificación de la asignación básica mensual, expedida dentro de los (2)

dos meses anteriores a la fecha de radicación de la solicitud de crédito para
vivienda en el FNA.

Página 12 de 26
 d) Desprendibles de nómina en fotocopia u original, o fotocopia legible de las
planillas de nómina de los últimos tres (3) meses, contados a partir de la
fecha de radicación de la solicitud de crédito para vivienda.

e) Carta de no declarante.

f) Fotocopia legible del Certificado de Ingresos y Retenciones del último año

gravable o fotocopia legible de la Declaración de Renta del último año
gravable, según el caso.

g) En caso de tener ingresos adicionales certificados por contador publico

titulado, se debe anexar:

ƒ La certificación en original o fotocopia legible del Estado de Ingresos y

Egresos certificado por contador público titulado, con corte al mes
anterior a la radicación de la solicitud de crédito para vivienda.

ƒ A esta certificación deberá anexársele la fotocopia de la tarjeta

profesional y original o fotocopia legible de la certificación de la Junta
Central de Contadores expedida dentro de los tres (3) meses
anteriores a la fecha de radicación de la solicitud de crédito para
vivienda en el FNA, en la que conste la vigencia de la tarjeta
profesional del contador.

ƒ Fotocopia legible de los extractos bancarios personales de los últimos

tres (3) meses en los que se refleje el movimiento de los ingresos
mensuales reportados en la(s) certificación(es).

h) En caso de contar con ingresos adicionales por concepto de pensiones y/o

arrendamiento de inmuebles, se debe anexar fotocopia legible de los
comprobantes de pago de pensión correspondientes a los últimos tres (3)
meses para el primer caso y fotocopia legible del(los) contrato(s) de
arrendamiento del(los) bien(es) inmueble(s) acompañado(s) de certificado
de tradición y libertad, en original o fotocopia legible, expedido dentro de los
treinta (30) días calendario anteriores a la fecha de radicación de la solicitud
de crédito para vivienda en el FNA, fotocopia del último formulario del
impuesto predial cancelado y extractos bancarios personales de los últimos
tres (3) meses en los que se refleje el movimiento de los ingresos
reportados, para los arrendamientos.

i) En caso de contar con relación(s) laboral(es) vigente a término definido, por

la cual no se reporta cesantías en el FNA, se debe anexar la certificación en
que conste una vinculación de más de dos años expedida por el Jefe de
Personal o quien haga sus veces en la(s) entidad(es) empleadora(s).

j) En caso de contar con relación(s) laboral(es) vigente a término indefinido,

por la cual no se reporta cesantías en el FNA, se debe anexar la
certificación en que conste la vinculación de más de tres meses expedida
por el Jefe de Personal o quien haga sus veces en la(s) entidad(es)
empleadora(s).

5.5.2 Pensionados:

a) Solicitud de crédito para vivienda debidamente diligenciada.

b) Fotocopia legible del documento de identificación del afiliado(a).

Página 13 de 26
 c) Fotocopia legible de los comprobantes de pago de la pensión,
correspondientes a los últimos tres (3) meses, contados a partir de la fecha de
radicación de la solicitud de crédito para vivienda.

d) En caso de contar con relación(es) laboral(es) vigente(es) se debe anexar

certificación de la asignación básica mensual, expedida el mes anterior a la
fecha de radicación de la solicitud de crédito para vivienda en el FNA y
desprendibles de nómina en fotocopia u original, o fotocopia legible de las
planillas de nómina de los últimos tres (3) meses, contados a partir de la fecha
de la solicitud de crédito para vivienda.

e) En caso de tener ingresos adicionales certificados por contador publico

titulado, se debe anexar:

ƒ La certificación en original o fotocopia legible del Estado de Ingresos y

Egresos certificado por contador público titulado, con corte al mes
anterior a la radicación de la solicitud de crédito para vivienda.

ƒ A esta certificación deberá anexársele la fotocopia de la tarjeta

profesional y original o fotocopia legible de la certificación de la Junta
Central de Contadores expedida dentro de los tres (3) meses
anteriores a la fecha de radicación de la solicitud de crédito para
vivienda en el FNA, en la que conste la vigencia de la tarjeta
profesional del contador.

ƒ Fotocopia legible de los extractos bancarios personales de los últimos

tres (3) meses en los que se refleje el movimiento de los ingresos
mensuales reportados en la(s) certificación(es).

f) En caso de contar con ingresos adicionales por concepto de otras pensiones

y/o arrendamientos de inmuebles, se debe anexar fotocopia legible de los
comprobantes de pago de pensión correspondientes a los últimos tres (3)
meses para el primer caso y fotocopia legible del(los) contrato(s) de
arrendamiento del(los) bien(es) inmueble(s) acompañado(s) de certificado de
tradición y libertad, en original o fotocopia legible, expedido dentro de los
treinta (30) días calendario anteriores a la fecha de radicación de la solicitud
de crédito para vivienda en el FNA, fotocopia de la declaración y pago del
impuesto predial, de la vigencia fiscal anterior a la de la solicitud del crédito
para vivienda y extractos bancarios personales de los últimos tres (3) meses
en los que se refleje el movimiento de los ingresos reportados, por concepto
de arrendamiento.

g) Fotocopia legible de la Declaración de Renta del último año gravable, si está

obligado a declarar, o carta de no declarante.

5.5.3 Independientes:

a) Solicitud de crédito para vivienda debidamente diligenciada.

b) Fotocopia legible del documento de identificación del afiliado(a).

c) Fotocopia legible de la Declaración de Renta del último año gravable, si por

ley está obligado, o carta de no declarante.

d) Balance General y Estado de Ingresos y Egresos firmados por el solicitante y

el Contador Público, con corte al mes anterior a la presentación de la solicitud
de crédito para vivienda.

Página 14 de 26
 e) Certificación de la Junta Central de Contadores expedida dentro de los tres
(3) meses anteriores a la fecha de radicación de la solicitud de crédito para
vivienda en el FNA, en la que conste la vigencia de la tarjeta profesional del
contador.

f) Fotocopia de los documentos soporte de los ingresos informados en los

Estados Financieros.

g) Fotocopia de la tarjeta de propiedad y de operación del vehículo que genera

ingresos.

h) Fotocopia de los extractos bancarios personales de los últimos tres (3) meses
en los que se refleje el movimiento de los ingresos mensuales reportados en
la(s) certificación(es).

5.5.4 Cuentas AFC:

a) El FNA solicitará al afiliado(a) sujeto de crédito la certificación expedida por la

institución financiera donde tiene la respectiva cuenta AFC, en la que consten
entre otros los siguientes aspectos: el titular, el número de la cuenta, el valor
mensual ahorrado y una comunicación del afiliado en el sentido que la
totalidad de los recursos o una parte de ellos serán comprometidos con la
obligación hipotecaria del FNA.

b) Para el pago de las cuotas al FNA, en los casos en los que se utilicen cuentas
AFC como fuente de pago de la obligación hipotecaria, le corresponderá al
afiliado(a) ajustarse al procedimiento establecido por la institución
financiera en la que tiene constituida la cuenta AFC, para efectos de
abonar la cuota mensual a la obligación contraída con el FNA.

5.6. Visitas

El FNA podrá realizar visitas de campo, directamente o a través de terceros, para corroborar
las fuentes de ingreso y la actividad económica del solicitante, caso en el cual se anexará el
respectivo informe de visita a la solicitud de crédito.

5.7. Plazo para subsanar inconsistencias.

El afiliado(a) podrá subsanar la(s) inconsistencia(s) que se presente (n) en el trámite de

la solicitud de crédito para vivienda dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de
envió de la comunicación en la cual se informen las inconsistencias. En el caso en que
no sea posible subsanar la(s) inconsistencia(s) dentro del plazo antes citado, el
afiliado(a) podrá presentar una nueva solicitud de crédito para vivienda cuando
desaparezca(n) la(s) causa(s) que impiden continuar con el trámite.

6. CONDICIONES PARA EL OTORGAMIENTO DE CRÉDITO

El FNA otorgará créditos para vivienda denominados en unidades de valor real UVR o
en pesos bajo los sistemas de amortización aprobados por la Superintendencia
Financiera de Colombia contenidos en la Circular Externa 085 de 2000 o en las normas
que la modifiquen, sustituyan o adicionen.

6.1. Condiciones financieras

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Las condiciones financieras de los créditos para vivienda otorgadas por el FNA a sus
afiliados, serán las fijadas mediante Acuerdo por la Junta Directiva.

6.2. Monto del crédito

Para calcular el monto del crédito se tendrán en cuenta los siguientes aspectos:

a) Los montos máximos y mínimos de financiación autorizados por la Entidad.

b) Las condiciones financieras vigentes.
c) El valor del ingreso que el afiliado(a) pueda comprometer en el pago del crédito
que se le aprobaría, teniendo en cuenta el valor de sus obligaciones mensuales
y/o el valor mensualmente ahorrado en una cuenta AFC cuyo titular sea el
afiliado(a).
d) Con base en la asignación básica mensual y otros ingresos permanentes
admitidos por la Entidad, teniendo en cuenta la capacidad de pago del
solicitante.
e) Cuando se considere en la determinación del cupo del crédito los ingresos del
cónyuge o compañero permanente del afiliado, el cupo adicional resultante de la
evaluación de la capacidad de pago del cónyuge o compañero(a) permanente no
podrá superar el 100% del cupo o del monto al que tiene opción el afiliado al
FNA, y en todo caso el monto del crédito a aprobar corresponderá a la sumatoria
de los montos de crédito al que tendría opción cada uno de los solicitantes. La
tasa será la que corresponda a la asignación resultante de la sumatoria del
ingreso del afiliado.
f) El monto máximo de los créditos que otorgue el FNA corresponderá al 70% del
valor comercial de la vivienda determinado en el avalúo comercial del inmueble
en caso de vivienda No VIS usada y al 80% en caso de vivienda nueva No VIS o
de nueva vivienda VIS.
g) En caso que el FNA acepte compartir la garantía hipotecaria de primer grado con
otro acreedor hipotecario, la suma de las dos obligaciones no podrá exceder el
setenta por ciento (70%) del valor comercial de la vivienda determinado en el
avalúo comercial del inmueble, cuya vigencia no debe ser superior a un (1) año.
h) Cuando la solicitud de crédito para vivienda fuere conjunta, se tendrá en cuenta
la asignación básica mensual y la capacidad de pago de cada uno de los
solicitantes, y con ella se establecerá el monto individual a que tendrían derecho
y la sumatoria de éstos será el monto total del crédito conjunto, sin que exceda el
monto máximo permitido.
i) El monto máximo para crédito hipotecario individual y conjunto, tanto en pesos
como en UVR, será el equivalente a mil quinientos (1500) salarios mínimos
mensuales legales vigentes.
i) El valor máximo de financiación en la finalidad de mejora no podrá exceder el
50% del valor comercial de la vivienda determinado en el avalúo comercial del
inmueble.

6.2.1 Información

Antes de presentar la solicitud de crédito para vivienda El FNA podrá suministrar

información al afiliado(a) sobre el monto al que eventualmente accedería si cumple los
requisitos establecidos en el presente Reglamento. El suministro de esta información
no implicará compromiso presupuestal ni obligación alguna de aprobación de la
adjudicación de crédito para vivienda por parte del FNA

6.3. Intereses

6.3.1 Intereses remuneratorios

Los préstamos que conceda el FNA causarán intereses pagaderos por mensualidades
vencidas. La tasa de interés remuneratoria será fija durante la vigencia del crédito.

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Parágrafo. La tasa de interés remuneratoria para los créditos de vivienda conjuntos será
el promedio ponderado de las tasas de interés remuneratorio que correspondería a
cada uno de los créditos individuales, y el plazo será el mayor para el caso de créditos
individuales de los solicitantes.

6.3.2 Intereses de mora

En caso de mora el deudor pagará al FNA el valor de las cuotas vencidas y sobre las
mismas se liquidará una tasa de interés equivalente a la máxima legalmente autorizada,
la que se cobrará sobre las cuotas vencidas a partir del día siguiente en el cual la cuota
respectiva debía ser pagada y proporcional al tiempo de mora.

Incurso el deudor en mora, el FNA tendrá derecho a hacer exigible el pago de la

totalidad de la obligación, iniciando la respectiva acción judicial, siendo de cargo del
deudor los honorarios judiciales y en general todos los gastos a que el cobro diere
lugar.

El FNA se reserva la facultad de restituir el plazo inicialmente pactado.

6.4. Amortización de los créditos – Cuotas

El crédito será pagado por los afiliados mediante cuotas mensuales sucesivas mes
vencido, en cuyo valor estarán incluidos los intereses remuneratorios y la amortización
a capital. Adicionalmente, se cobrará el valor correspondiente al costo de los seguros.
La primera cuota será exigible a los treinta (30) días calendario contados a partir de la
fecha de desembolso del crédito. El valor de la primera cuota del crédito, incluidos los
seguros, no podrá exceder el 30% de los ingresos mensuales del afiliado considerados
para el otorgamiento del crédito.

El valor de la primera cuota se ajustará a las fechas de vencimiento para pago definidas
por el FNA.

Los créditos podrán prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin

penalidad alguna. En caso de prepagos parciales, el deudor tendrá derecho a elegir si
el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la obligación.

El sistema de amortización denominado Cuota Decreciente Mensualmente en UVR

Cíclica por años, el cual fue adoptado por la Junta Directiva del FNA y aprobado por la
Superintendencia Financiera de Colombia, incluye los ajustes de la unidad de valor real
UVR durante el plazo pactado de acuerdo con la ley y en consecuencia el valor de las
obligaciones que contraen los deudores en desarrollo de los créditos otorgados, se
ajustarán en moneda legal colombiana, con la periodicidad y atendiendo el valor de
dicha unidad, calculado y comunicado por la autoridad competente.

6.5. Plazos

El plazo de amortización de los créditos para vivienda será como mínimo de 5 años y
máximo de 25 años y se determinará en razón de la tasa de interés y del monto del
crédito. En el caso de la finalidad de mejora de vivienda, el plazo de financiación será
como mínimo de 5 años y máximo de 10 años.

Parágrafo. El afiliado(a) que demuestre título de formación académica de maestría,

doctorado o postdoctorado en Colombia o en el exterior, en cuyo caso debe estar
debidamente convalidado en el país, podrá acceder a las finalidades de crédito
previstas en el presente Reglamento, con un plazo de financiación hasta de treinta (30)
años.

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6.6. Reporte a centrales de Información

El FNA reportará a las centrales de información la existencia del crédito de cada

afiliado(a) así como el comportamiento financiero del mismo. Por lo tanto, el afiliado(a)
que solicita crédito para vivienda deberá autorizar en el formulario de solicitud al FNA o
en documento anexo, para que se consulte y reporte a las centrales mencionadas.

6.7. Estudio de títulos

El FNA asumirá el valor del estudio de títulos requerido para la legalización de los
créditos aprobados.

6.8. Seguros

Con el fin de amparar las obligaciones hipotecarias contraídas con el FNA, éste
contratará con una compañía de seguros legalmente autorizada, los amparos que
cubran a partir de la firma de la escritura los riesgos de:

6.8.1 Seguro de vida grupo deudores

Con el fin de amparar los riesgos de muerte o de incapacidad total y permanente de los
usuarios de crédito para vivienda, que hayan suscrito la Escritura Pública donde conste
la garantía hipotecaria a favor del FNA, el FNA tomará por cuenta y a cargo de los
mismos los seguros colectivos correspondientes.

El valor asegurado en ningún caso será inferior al monto del préstamo o al saldo de la
deuda, según el caso.

6.8.2 Seguro de incendio grupo deudores

La entidad tomará, por cuenta y a cargo del afiliado(s) usuario(s) de crédito para
vivienda, los seguros colectivos correspondientes que amparen los daños causados a la
vivienda dada en garantía con ocasión del préstamo otorgado, contra los riesgos de
incendio y/o rayo y demás coberturas adicionales, incluido terremoto y actos terroristas
hasta por el monto asegurado, el cual corresponde al avaluó comercial de la
construcción de la vivienda, valor que se ajusta periódicamente, de acuerdo con la
normatividad vigente.

6.8.3 Seguro de Desempleo

El FNA podrá tomar la cobertura de desempleo por cuenta y a cargo del afiliado(s)
usuario(s) de crédito para vivienda, quedando facultado para modificar o suprimir esta
cobertura de acuerdo con la conveniencia que el FNA establezca, tanto para la Entidad
como para el afiliado(a) y teniendo en cuenta las condiciones del mercado asegurador.

De igual manera y para efectos del recaudo de los costos generados por el pago de las
primas, el afiliado(a) reconocerá dichos valores cuyo pago será obligatorio y se
recaudará con la cuota mensual de amortización del crédito.

6.8.4 Otros seguros

Además de los seguros anteriormente mencionados, el FNA podrá tomar nuevas

coberturas y en general nuevos seguros que no representen costo para el afiliado(s)
usuario(s) de crédito para vivienda y/o afiliado(a) que cumpla(n) los requisitos exigidos

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para presentar solicitud de crédito para vivienda, siempre y cuando sean social y
económicamente provechosos para estos grupos.

6.8.5 Primas

Será de cargo del (los) afiliado (s) deudor (es) el pago de las primas que ocasionen los
seguros. Su costo se cancelará obligatoriamente de manera conjunta con las cuotas de
amortización mensual.

El valor correspondiente al seguro será causado desde la firma de la escritura

contentiva de la garantía hipotecaria, el cual se cobrará en la primera cuota del crédito
desembolsado.

7. OTORGAMIENTO DE CRÉDITO

7.1. Aprobación de la adjudicación de créditos

El Presidente del FNA, aprobará la adjudicación de créditos a los afiliados, de acuerdo

con las políticas establecidas en el presente Reglamento de Crédito de Vivienda hasta
por un monto inferior o igual a 1.000 (un mil) SMLMV.

Realizado el estudio y calificación de las solicitudes de crédito para vivienda de acuerdo

con lo establecido en el presente Reglamento, se elaborará el informe de adjudicación
de crédito para someter a consideración del Presidente de la Entidad o la Junta
Directiva según el caso, en el cual se indicará el proceso surtido y la relación de los
afiliados que pueden ser beneficiarios de créditos. Adicionalmente, se presentará
certificación expedida por la Vicepresidencia Financiera sobre la disponibilidad
presupuestal y el flujo de caja, sin perjuicio de las funciones que para estos efectos le
competen a la Revisoría Fiscal.

7.2. Aplicación de las cesantías

7.2.1. Una vez perfeccionado el crédito, el saldo de cesantías no utilizado en la

negociación se mantendrá pignorado en la cuenta individual de cesantías.

En caso de mora, el FNA queda facultado para aplicar las cesantías hasta cubrir la
mora.

Si el crédito se encuentra al día el afiliado(a) podrá destinar las cesantías para:

a) Mantener las cesantías en la cuenta individual del afiliado(a).

b) Aplicación al crédito para vivienda para disminuir el saldo de capital.

c) Abono de cesantías a cuotas anticipadas.

Pagadas por el FNA las cesantías solicitadas para utilizar conjuntamente con el crédito
aprobado, queda bajo la responsabilidad del afiliado(a), y por lo tanto, a él le compete
tramitar su reintegro en caso que desista de la negociación. El trámite del reintegro se
hará a través de la División de Cesantías de acuerdo con lo establecido en el
Reglamento de Cesantías del FNA.

7.2.2. Cesantías causadas con posterioridad al retiro de cesantías utilizado en la

negociación

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Las cesantías con sus intereses y protección causadas con posterioridad al retiro de
cesantías utilizado en la negociación, quedarán pignoradas y podrán ser
comprometidas para abonarlas al crédito anualmente de conformidad con lo establecido
en el Reglamento de Cesantías.

La pignoración y compromiso de las cesantías estará vigente durante toda la existencia

de la obligación a favor del FNA. Este gravamen abarca las cesantías que se causen en
favor del deudor, que estén depositadas en ésta o en otra entidad

Parágrafo. En caso que se haya realizado el retiro de las cesantías ahorradas en el

FNA, con el fin de invertirlo en la negociación que adelanta el afiliado y no alcance a
legalizar y perfeccionar el trámite del crédito en los plazos previstos en el presente
reglamento, podrá radicar una nueva solicitud de crédito a más tardar dentro del año
siguiente al vencimiento del plazo legalizar y perfeccionar el trámite del crédito. En este
caso, se le conservará el puntaje obtenido

8. GARANTÍAS DE LOS CRÉDITOS

8.1. Constitución de garantías

Para verificar la correcta constitución de las garantías y prestar servicios de asesoría

jurídica para el trámite, legalización y perfeccionamiento de los créditos, el FNA podrá
suscribir contratos de prestación de servicios con personas naturales o jurídicas con
capacidad para desarrollar esta actividad.

Los créditos para vivienda que otorgue el FNA constarán en documento público y
pagaré en blanco otorgado a favor del FNA por el(los) usuario(s) del crédito para
vivienda con su correspondiente carta de instrucciones, así como en los documentos
privados necesarios, siendo necesario que el deudor los garantice de la siguiente forma:

a) Con garantía real, mediante la constitución de hipoteca en primer grado abierta y

sin límite de cuantía sobre el inmueble objeto de la financiación, construcción o
mejora, otorgada a favor del FNA por el propietario del inmueble, bien sea el
afiliado(a) usuario del crédito y/o su cónyuge o compañero(a) permanente, según
sea el caso, de conformidad con lo establecido en éste Reglamento. Esta
hipoteca cubrirá el monto total de la deuda durante toda la vigencia del crédito.
En consecuencia, dos o más créditos hipotecarios del FNA no podrán
garantizarse con hipoteca sobre un mismo inmueble.

b) Mediante la pignoración de los saldos de las cesantías, intereses y protección

que queden consignados en las cuentas individuales en el FNA, una vez
perfeccionado el crédito, y los que se causen a partir de la fecha de
perfeccionamiento del mismo. Igualmente, los montos que se adicionen en la
cuenta individual de cesantías con posterioridad al perfeccionamiento del crédito,
por cualquier concepto, así correspondan a vigencias anteriores a la fecha de
aprobación del crédito. La pignoración de las cesantías comprenden los valores
que se generen por la protección de las mismas contra la pérdida del poder
adquisitivo de la moneda, de conformidad con lo previsto en la Ley 432 de 1998,
así como los intereses de las cesantías, todo lo cual constará en el contrato de
mutuo que se celebre para el efecto.

c) La pignoración estará vigente durante la existencia de la obligación a favor del

FNA. Este gravamen abarca todas las cesantías que se causen en favor del
deudor, sea que estén depositadas en esta u otra entidad.

d) Todo lo anterior sin perjuicio del compromiso de cesantías previsto en el numeral

7.2.2, referente a la aplicación de cesantías al crédito.

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 e) En los casos de crédito cuyo monto se determina con base en ingresos del
cónyuge o compañero(a) permanente del afiliado(a) al FNA, a que hace
referencia el numeral 1.1.1, literal d, éste último deberá constituir las garantías
establecidas en el presente reglamento, en cuyo caso la pignoración de
cesantías aplicará en los eventos en los que haya lugar.

8.2. Avalúos

Los bienes inmuebles objeto de negociación con los créditos otorgados por el FNA
deben ser previamente avaluados comercialmente, con el fin de determinar si
constituyen garantía suficiente para la Entidad en concordancia con lo establecido en el
presente Reglamento.

Los avalúos que deben efectuarse para establecer el valor comercial de los inmuebles
que vayan a ser hipotecados a favor del FNA, incluirán tanto el valor del suelo como el
de la edificación al momento en el que el perito realice la inspección del bien. Estos
deben elaborarse en formatos previamente establecidos por el FNA, y deben efectuarse
con una visión de largo plazo, considerando las variables que pueden afectar su avalúo
comercial en el tiempo.

Dichos avalúos tendrán como máximo una vigencia de un (1) año, y serán evaluados
atendiendo lo establecido para el efecto en las Leyes 546 de 1999, 550 de 1999 y las
demás normas que las modifiquen o adicionen.

El FNA podrá verificar y actualizar el avalúo comercial de los inmuebles dados en

garantía, para establecer que continúan cubriendo los saldos de las obligaciones. En
caso contrario, el afiliado deberá otorgar una garantía hipotecaria en primer grado
satisfactoria para el FNA.

8.3. Hipotecas compartidas

El FNA podrá aceptar compartir la garantía hipotecaria de primer grado con otro
acreedor hipotecario, siempre que éste sea una entidad autorizada para financiar
vivienda, y se cumpla con lo dispuesto en este Reglamento.

9. VIGENCIA DE LA APROBACIÓN DE LOS CRÉDITOS

El FNA comunicará por escrito al afiliado(a) la aprobación de su solicitud de crédito para

vivienda y publicará en su página Web la información correspondiente.

Los créditos para vivienda aprobados y otorgados por el FNA a sus afiliados en las
finalidades de compra de vivienda, tendrán una vigencia de doce (12) meses
improrrogables; en las demás finalidades la vigencia de aprobación será de seis (6)
meses improrrogables. La vigencia comenzará a contarse a partir de los 10 días hábiles
siguientes a la fecha de aprobación de la adjudicación de los créditos.

Vencido el plazo de aprobación del crédito para vivienda sin que se hubiere suscrito la
escritura pública que contenga el contrato de mutuo y la garantía hipotecaria de primer
grado, pagaré en blanco otorgado a favor del FNA por el usuario del crédito con su
correspondiente carta de instrucciones y los demás documentos necesarios para el
perfeccionamiento del crédito aprobado, la disponibilidad o reserva presupuestal
expirará de plano y, en consecuencia, el FNA podrá disponer de estos recursos.

La solicitud de cambio de ciudad para la utilización del crédito para vivienda no

interrumpe el plazo otorgado para el desembolso del crédito, y por lo tanto, éste será el
que falte al inicialmente concedido.

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Para efectos de la vigencia de aprobación de los créditos aquí señalados, el afiliado
deberá informar en el formulario de solicitud de crédito, la finalidad elegida.

El afiliado podrá realizar cambio de finalidad de crédito por una sola vez, siempre y
cuando se acoja a los plazos señalados anteriormente. No será necesario realizar
cambio de finalidad para los casos de compra de vivienda nueva a usada o viceversa.

Parágrafo primero: Si en los documentos radicados en el FNA para el desembolso del

crédito llegaran a presentarse inconsistencias que impidan su perfeccionamiento y
estas son subsanables, el afiliado(a) dispondrá de un plazo máximo de seis (6) meses
contados a partir de la fecha de radicación de los documentos en la División de Crédito,
para solucionar el inconveniente presentado. Vencido dicho término, la disponibilidad o
reserva presupuestal expirará de plano por abandono del trámite y en consecuencia el
FONDO NACIONAL DE AHORRO podrá disponer de estos recursos.

10. ALTERNATIVAS A LOS USUARIOS DE LOS CRÉDITOS

10.1. Sustitución del bien dado en garantía

El FNA podrá aceptar la sustitución del bien inmueble dado en garantía hipotecaria de
créditos otorgados a sus afiliados, conforme a las siguientes reglas:

A. Cuando el inmueble objeto de la garantía fuere perseguido judicialmente,

sufra desmejora o deprecio, tales que así no preste suficiente garantía a
juicio de un perito, o cuando la garantía se vea afectada por hechos
sobrevinientes a su constitución, casos en los cuales deberá otorgar una
garantía hipotecaria en primer grado que sea satisfactoria para el FNA,
previo avalúo del inmueble. De no ser posible otorgar esta garantía, el
saldo del crédito podrá ser exigido anticipadamente.

B. Cuando el afiliado(a) mediante escrito solicite al FNA el cambio de la

garantía hipotecaria en eventos diferentes a los anteriores y a juicio del
FNA resulte conveniente para los intereses de la Entidad.

Se debe reunir las siguientes condiciones:

El deudor hipotecario debe hallarse al día en el pago de sus obligaciones a favor del
FNA y además deberá asumir los gastos que genere el perfeccionamiento del trámite
de sustitución, incluyendo los honorarios fijados por la entidad al abogado externo
asignado.

El bien inmueble con el que se pretende sustituir la garantía hipotecaria, deberá estar
destinado a vivienda y su avalúo comercial debe ser como mínimo el saldo de la
obligación certificado por la División de Cartera a la aprobación de la sustitución,
dividido en el cero punto siete (0,7). El avalúo del inmueble deberá realizarse en la
forma establecida en este Reglamento.

El bien inmueble con el que se pretende sustituir la garantía hipotecaria, deberá ser de
propiedad del afiliado(a) y/o su cónyuge o compañero(a) permanente.

Parágrafo primero. Corresponderá a la División de Crédito, previa verificación de los

requisitos aquí establecidos, autorizar toda sustitución de bien dado en garantía y la
expedición de la correspondiente minuta de cancelación de la hipoteca sobre el
inmueble sustituido, una vez se haya constituido en debida forma la nueva garantía.

10.2. Sustitución de deudor

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El FNA podrá autorizar la sustitución del deudor hipotecario en los casos de cambio de
la titularidad del derecho de dominio de un bien inmueble adquirido con crédito del FNA,
como consecuencia de liquidación de sociedad conyugal o patrimonial en unión marital
de hecho, siempre y cuando quien sustituya, cumpla con los requisitos previstos en el
presente Acuerdo. Cuando el crédito haya sido conjunto y se pretende sustituir en uno
solo de los deudores iniciales, no se tendrá en cuenta el requisito de no tener crédito
vigente. En ningún caso se autorizará la sustitución a un tercero no afiliado(a).

Se deben reunir los siguientes requisitos:

A. La obligación hipotecaria deberá encontrarse al día.

B. El nuevo deudor deberá cumplir con los requisitos establecidos para presentar
solicitud de crédito para vivienda, conforme al numeral 2.1. del presente Reglamento.

C. Las condiciones financieras aplicables al deudor de la nueva obligación las indicará

la División de Cartera de acuerdo con las normas vigentes al momento de hacerse la
sustitución. Las condiciones financieras aplicables al crédito se harán constar en la
escritura pública en la cual se constituyen los contratos de muto e hipoteca.

D. El nuevo deudor hará constar su obligación en documento público, pagaré en blanco

otorgado a favor del FNA con su correspondiente carta de instrucciones, así como en
los documentos privados necesarios y será obligación de éste garantizarlo en la
siguiente forma:

1) Con garantía real, mediante la constitución de hipoteca en primer grado

abierta y sin límite de cuantía otorgada a favor del FNA sobre el inmueble
objeto de la financiación.

2) Mediante la pignoración y autorización de abono a crédito de los saldos

de las cesantías del nuevo deudor, intereses y protección que queden
consignados en el FNA a la fecha de aprobación de la sustitución y los
que se causen a partir de esa fecha. La pignoración y la autorización de
abono a crédito de las cesantías aquí establecidas, comprenden todas las
cesantías del afiliado(a) deudor, aún las que por cualquier motivo se
adicionen a su cuenta individual de cesantías con posterioridad a la
aprobación de la sustitución, aunque correspondan a vigencias anteriores
a la fecha de la mencionada aprobación, al igual que los valores que se
generen por la protección de las mismas contra la pérdida del poder
adquisitivo de la moneda de acuerdo con lo previsto en la Ley 432 de
1998, así como los intereses de las cesantías, todo lo cual constará en el
respectivo contrato de mutuo.

E. La pignoración estará vigente durante la existencia de la obligación a favor del FNA.

Este gravamen abarca las cesantías que se causen en favor del deudor, sea que estén
depositadas en esta u otra entidad.

F. La sustitución de deudor se hará constar en la misma escritura pública en la que se

celebre la compraventa del inmueble objeto de la negociación y la constitución de la
garantía hipotecaria en primer grado a favor del FNA.

Parágrafo primero: Correrán por cuenta de los solicitantes, en la proporción que ellos
convengan, los gastos ocasionados por la legalización de la sustitución y de
constitución de la hipoteca, incluyendo los honorarios fijados por la Entidad al abogado
externo asignado para la legalización.

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Parágrafo segundo: El total de la obligación a sustituir no podrá ser superior al setenta
por ciento (70%) del avalúo comercial actual del inmueble dado en garantía.

Parágrafo tercero: Corresponderá a la División de Crédito, previa verificación de los

requisitos aquí establecidos, autorizar el trámite y legalización de las solicitudes de
sustitución de deudor que se presenten. Corresponde a la División de Cartera certificar
la extinción de la obligación a cargo del deudor inicial y ordenar la elaboración de la
correspondiente minuta de cancelación de la hipoteca constituida por el mencionado
deudor.

Durante el trámite de sustitución deberá permanecer el crédito al día, desde el momento

de radicación de solicitud de sustitución hasta la creación del nuevo deudor.

Parágrafo quinto: En el evento que el crédito vigente haya sido otorgado considerando
para efectos de asignar el monto del crédito el ingreso proveniente del cónyuge o
compañero(a) permanente del afiliado(a) la sustitución de deudor se autorizará siempre
y cuando la obligación quede a cargo de la persona que ostentó la calidad de afiliado al
momento de la adjudicación de la aprobación del crédito.

11. GASTOS DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA Y COBRO JUDICIAL

En los trámites de cancelación de hipoteca, corresponde al afiliado(a) usuario de crédito

asumir de manera directa todos los costos que dicha actuación genere, tales como
impuestos, escrituración e inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos. Así mismo, los honorarios de abogado externo, perito y en general todos los
gastos a los que diere lugar el cobro judicial del crédito.

12. CAUSALES DE EXIGIBILIDAD ANTICIPADA DEL CRÉDITO PARA VIVIENDA

El FNA podrá unilateralmente dar por extinguido el plazo pactado para el pago del
crédito y exigir su cancelación anticipada, una vez se presente la correspondiente
demanda judicial, en los casos que se señala a continuación, sin perjuicio de las demás
causales consagradas en la ley, en este Reglamento o contractualmente.

En los casos en que se utilice el crédito para compra de inmuebles sobre los que
recaiga un gravamen hipotecario, el incumplimiento de la cancelación de dicho
gravamen por parte del afiliado (a) podrá dar lugar a que el FNA extinga el plazo del
crédito y exija el pago anticipado de la obligación.

12.1. Persecución judicial de la garantía

Cuando el inmueble hipotecado en favor del FNA sea perseguido judicialmente, sufra
desmejora o deprecio tales, que en dichas condiciones no preste suficiente garantía a
juicio de perito, o cuando la hipoteca otorgada en garantía se vea afectada por hechos
sobrevinientes a su constitución.

12.2. Indebida inversión del crédito de construcción o mejora:

Cuando el FNA compruebe que un crédito para construcción o mejora no se invirtió en

su totalidad en la obra para la cual fue destinada o no se presente oportunamente la
documentación exigida para la demostración de la inversión.

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 Definiciones Que Aplican
TERMINO:
Instalaciones.
El mantenimiento, la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes internas de
instalaciones:

Tubos.
Gas. Gasodomésticos fijos.

MUEBLES FIJOS Y CARPINTERIA:

El mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de:

ACABADOS
El mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de:

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ASIGNACIÓN BÁSICA:
Para definir el monto del crédito y la capacidad de pago se entiende por remuneración
básica mensual devengada por el afiliado(a) la certificada por la(s) entidad(es)
empleadora(s), sea que reporten o no cesantías al FNA, más las sumas que habitualmente
y con periodicidad mensual perciba el afiliado(a) como retribución por sus servicios,
expedida por el Jefe de Personal o quien haga sus veces en la entidad(es) donde labora,
más los ingresos provenientes de pensión, en los casos en que el afiliado los acredite.

Tratándose de horas extras se tendrán en cuenta siempre y cuando correspondan al

promedio de los últimos 24 meses debidamente certificados por el Jefe de Personal o quien
haga sus veces en la entidad donde labora.

Documentos de Referencia
Internos Externos
Decreto Ley 3118/68. Ley 432/98. Decreto
1454 de 1998. Ley 546 de 1999. Ley 810 de
2003.

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