Anda di halaman 1dari 15

MAKALAH

HUKUM AGRARIA DAN PERWAKAFAN


“ Hak – Hak Atas Tanah Menurut UUPA”

Dosen Pengampu : Fardy Iskandar, S.H., M.H.

Kelompok 6

Nurhalisa (2021609084)
Sahrani (2021609040)
Yunita Sari (2021609101)

HUKUM TATA NEGARA


FAKULTAS SYARIAH

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI


SULTAN AJI MUHAMMAD IDRIS
SAMARINDA
2021/2022
KATA PENGANTAR

Puji syukur kepada Allah SWT atas nikmat dan karunia-Nya, baik dalam
kesehatan fisik maupun pemikiran, karena kami dapat menyelesaikan tugas dalam
pembuatan makalah ini yag berjudul “Hak – hak atas tanah menurut UUPA” dengan
tepat waktu. Tak lupa sholawat serta salam senantiasa tercurahkan kepada
junjungan kata Nabi Muhammad Saw yang telah menunutun kami kepada jalan
yang terang benderang.

Tujuan penulisan makalah ini adalah untuk memenuhi tugas dari Bapak Fardy
Iskandar, S.H., M.H. sebagai dosen pengampu untuk mata kuliah “Hukum Agararia
dan Perwakafan” di UIN Sultan Aji Muhammad Idris Samarinda ini. Semoga
makalah ini dapat menambah wawasan bagi pembaca. Terima kasih kami ucapkan
kepada Bapak Fardy Iskandar, S.H., M.H. yang telah memberikan tugas ini yang
telah menambah wawasan kami dalam bidang ini.

Kami menyadari sepenuhnya bahwa banyak kekurangan dalam segi


penyusunan maupun tata bahasanya. Oleh karenanya, kami menerima dengan
tangan terbuka segala bentuk saran dan kritik yang membangun dari pembaca agar
dapat memperbaiki kedepannya,

Samarinda, 16 Oktober 2021

Penulis

i
DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR .......................................................

DAFTAR ISI .....................................................................

BAB I PENDAHULUAN ............................................... 1

A. Latar Belakang ...................................................... 1


B. Rumusan Masalah ................................................. 1

BAB II PEMBAHASAN ................................................ 2

A. Pengrtian Hak Atas Tanah ..................................... 2


B. Jenis jenis Hak Atas Tanah .................................... 4
C. Perbedaan Peralihan dan Pembebanan ................. 9

BAB III PENUTUP ....................................................... 11

A. Kesimpulan ......................................................... 11

Daftar Pustaka ................................................................ 12

ii
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang

Hukum Agraria didalamnya memuat berbagai macam hak penguasaan atas


tanah. Beberapa hal penting yang diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria
(UUPA) adalah penetapan tentang jenjang kepemilikan hak atas penguasaan
tanah dan serangkaian wewenang, larangan, dan kewajiban bagi pemegang hak
untuk memanfaatkan dan menggunakan tanah yang telah dimilikinya tersebut.

Beberapa pasal penting dalam hukum agraria yang berlandaskan Undang-


Undang Pokok Agraria atas Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 adalah
tentang Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak
Sewa Bangunan, Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan, Hak Guna
Air, Hak Guna Ruang Angkasa, Hak Tanah untuk Keperluan Sosial.

B. Rumusan Masalah
1. Apa Pengertian hak atas tanah?
2. Apa saja hak atas tanah menurut UUPA?
3. Apa saja perbedaan peralihan dengan pembebanan Hak Atas Tanah

1
BAB II
PEMBAHASAN
A. Pengertian Hak Atas Tanah
Hak atas tanah merupakan hak yang memberikan wewenang untuk
mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air
serta ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang
langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut
undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi (Pasal
4 Ayat 2 UUPA).
Ciri khas dari hak atas tanah adalah seseorang yang mempunyai hak atas
tanah berwenang untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah
yang menjadi haknya. Hak–hak atas tanah yang dimaksud ditentukan dalam
pasal 16 jo pasal 53 UUPA, Hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam
pasal 4 ayat (1) ialah : antara lain:
1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai
5. Hak Sewa
6. Hak Membuka Tanah
7. Hak Memungut Hasil Hutan
Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang
ditetapkan oleh undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara
sebagaimana disebutkan dalam pasal 53. Dalam pasal 16 UU Agraria disebutkan
adanya dua hak yang sebenarnya bukan merupakan hak atas tanah yaitu hak
membuka tanah dan hak memungut hasil hutan karena hak–hak itu tidak
memberi wewenang untuk mempergunakan atau mengusahakan tanah tertentu.
Namun kedua hak tersebut tetap dicantumkan dalam pasal 16 UUPA sebagai hak
atas tanah hanya untuk menyelaraskan sistematikanya dengan sistematika
hukum adat. Kedua hak tersebut merupakan pengejawantahan (manifestasi) dari
hak ulayat. Selain hak–hak atas tanah yang disebut dalam pasal 16, dijumpai

2
juga lembaga–lembaga hak atas tanah yang keberadaanya dalam Hukum Tanah
Nasional diberi sifat “sementara”. Hak–hak yang dimaksud antara lain:
1. Hak gadai,
2. Hak usaha bagi hasil,
3. Hak menumpang,
4. Hak sewa untuk usaha pertanian
Hak–hak tersebut bersifat sementara karena pada suatu saat nanti sifatnya
akan dihapuskan. Oleh karena dalam praktiknya hak–hak tersebut menimbulkan
pemerasan oleh golongan ekonomi kuat pada golongan ekonomi lemah (kecuali
hak menumpang). Hal ini tentu saja tidak sesuai dengan asas–asas Hukum Tanah
Nasional (pasal 11 ayat 1). Selain itu, hak–hak tersebut juga bertentangan dengan
jiwa dari pasal 10 yang menyebutkan bahwa tanah pertanian pada dasarnya harus
dikerjakan dan diusahakan sendiri secara aktif oleh orang yang mempunyai hak.
Sehingga apabila tanah tersebut digadaikan maka yang akan mengusahakan
tanah tersebut adalah pemegang hak gadai. Hak menumpang dimasukkan dalam
hak–hak atas tanah dengan eksistensi yang bersifat sementara dan akan
dihapuskan karena UUPA menganggap hak menumpang mengandung unsur
feodal yang bertentangan dengan asas dari hukum agraria Indonesia. Dalam hak
menumpang terdapat hubungan antara pemilik tanah dengan orang lain yang
menumpang di tanah si A, sehingga ada hubungan tuan dan budaknya.1

1
H.M. Arba. Hukum Agraria Indonesia. Jakarta : Sinar Grafika, 2015

3
B. Jenis- jenis Hak Atas Tanah
Di dalam pasal 16 ayat (1) menjelaskan bahwa hak-hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) adalah:
1. Hak Milik
Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6 yang
menyebutkan bahwa Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Hak
milik ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain2.
Terkait dengan siapa yang dapat memperoleh hak milik ini dalam Pasal 21
UUPA dijelaskan bahwa:
1. Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
2. Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai
hak milik dan syarat-syaratnya.
3. Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh
hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena
perkawinan, demikian pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak
milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan
kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu satu
tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan
itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak
dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh
pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang
membebaninya tetap berlangsung.
4. Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai
kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak
milik dan baginya berlaku ketentuan dalam ayat 3 pasal ini.3

2
Pasal 20 UUPA
3
Pasal 21 ayat 1 dan 2 UUPA

4
Hak milik hapus apabila:

a. tanahnya jatuh kepada negara karena:


1. pencabutan hak;
2. penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;
3. ditelantarkan, atau
4. orang asing yang mendapatkannya berdasarkan waris atau percampuran
harta akibat perkawinan, kehilangan kewarganegaraan, serta jual beli,
penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan-
perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik
kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang di samping
kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing
atau kepada suatu badan hukum yang tidak ditetapkan pemerintah.
4

2. Hak Guna Usaha


Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam
pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan5. Hak guna
usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan
ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi
modal yang layak dan tehnik perusahaan yang baik, sesuai dengan
perkembangan zaman. Hak guna usah dapat beralih dan dialihkan kepada
orang lain. Hak ini diberikan selama jangka waktu 25 tahun, jika memang
diperlukan khusus bagi Perusahaan dapat berlangsung selama 35 Tahun,
jangka waktu yang diberikan untuk perpanjangan hak paling lama adalah 25
Tahun.

4
Pasal 27 jo. Pasal 21 ayat 3 dan pasal 26 ayat 2 UUPA
5
Pasal 28 ayat 1 jp, pasal 29 ayat 1 UUPA

5
Dalam Pasal 29 UUPA dijelaskan bahwa yang dapat memiliki hak guna
usaha adalah:
a. warganegara Indonesia;
b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
c. Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna usaha dan tidak
lagi memenuhi syarat-syarat sebagai yang tersebut dalam ayat 1 pasal
ini dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan
hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku
juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna usaha, jika ia tidak
memenuhi syarat tersebut. Jika hak guna usaha yang bersangkutan tidak
dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu
hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan
diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan
Peraturan Pemerintah.6

Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak
Guna Usaha hapus karena:

1. jangka waktunya berakhir;


2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat
tidak dipenuhi;
3. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
4. dicabut untuk kepentingan umum;
5. ditelantarkan;
6. tanahnya musnah.

6
Pasal 30 ayat 1 UUPA

6
3. Hak Guna Bangunan
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan- bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka
waktu paling lama 30 tahun. Jangka waktu tersebut dapat diperpanjang
selama 20 Tahun. 7Hak ini dapat beralih dan dialihkan. Yang dapat memiliki
hak guna bangunan adalah:
a. warganegara Indonesia;
b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
c. Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna bangunan dan
tidak lagi memenuhi syaratsyarat yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini
dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak
itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga
terhadap pihak yang memperoleh hak guna bangunan, jika ia tidak
memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang
bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu
tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa
hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang
ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
Hak Guna Usaha hapus karena:
1. jangka waktunya berakhir;
2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat
tidak dipenuhi;
3. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir;
4. dicabut untuk kepentingan umum;
5. ditelantarkan;
6. tanahnya musnah.

7
Pasal 35 ayat 1 UUPA

7
4. Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil
dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain,
8
yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa
atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan
dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang. Hak Pakai dapat
diberikan dengan cara :
a. Selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan untuk
keperluan tertentu;
b. Dengan Cuma-Cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa
apapaun;
Kemudian, yang dapat memiliki hak pakai ini adalah:
1. warga negara Indonesia;
2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia;
4. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Hak pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan
selama dipergunakan untuk keperluan tertentu diberikan kepada:
a. Departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan pemerintah
daerah;
b. perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional;
c. badan keagamaan dan badan sosial.
Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang
mengandung unsur-unsur pemerasan.

8
Pasal 41 ayat 1 UUPA

8
5. Hak Sewa
Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah,
apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan
bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai
sewa.9 Pembayarannya dapat dilakukan dengan cara kontak atau diangsur.
Yang dapat mempunyai hak sewa adalah:
a. warga negara Indonesia;
b. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
c. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia;
d. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Pembayaran uang sewa dapat dilakukan:
1. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
2. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.

6. Hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan.


Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai
oleh warganegara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Dengan
mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan
sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu.

7. Hak-hak lain
Hak-hak lain adalah hak yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut
diatas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang
sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

9
Pasal 44 ayat 1 UUPA

9
C. Perbedaan Peralihan dan Pembebanan Hak Atas Tanah

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan
melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan
perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui
lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku, sebagaimana diatur dalam Pasal
37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah (“PP 24/1997”).

Jadi secara sederhana peralihan hak itu dilakukan dengan cara pemindahan
hak seperti jual-beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan
perbuatan hukum, lelang, pewarisan, peralihan hak karena penggabungan atau
peleburan perseroan atau koperasi dan pemindahan hak lainnya.

Sedangkan pembebanan hak menurut Pasal 44 ayat (1) PP 24/1997 adalah


pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun, pembebanan HGB, HP dan hak sewa untuk bangunan atas hak
milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah
susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan dapat didaftar jika
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pembebanan hak dapat diartikan sebagai pembebanan suatu hak atas tanah
dengan hak lain di atasnya (sudah ada sebelumnya). Jadi pada dasarnya
perbedaan antara peralihan dengan pembebanan hak atas tanah adalah terdapat
pada jenis perbuatannya, di mana pada peralihan hak atas tanah merupakan
perbuatan pemindahan hak, sedangkan pada pembebanan hak atas tanah terdapat
perbuatan pemberian hak di atas hak atas tanah yang sudah ada.10

10
Urip Santoso, Hukum agraria dan hak hak atas tanah,(jakarta : kencana, 2009) hl. 10-11

10
BAB III
PENUTUP

A. Kesimpulan

Hak atas tanah merupakan hak yang memberikan wewenang untuk


mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta
ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung
berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-
undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi (Pasal 4 Ayat 2
UUPA).

Hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam pasal 4 ayat (1) ialah :
antara lain:
1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai
5. Hak Sewa
6. Hak Membuka Tanah
7. Hak Memungut Hasil Hutan
Selain hak–hak atas tanah yang disebut dalam pasal 16, dijumpai juga
lembaga–lembaga hak atas tanah yang keberadaanya dalam Hukum Tanah Nasional
diberi sifat “sementara”. Hak–hak yang dimaksud antara lain:
1. Hak gadai,
2. Hak usaha bagi hasil,
3. Hak menumpang,
4. Hak sewa untuk usaha pertanian
Jadi pada dasarnya perbedaan antara peralihan dengan pembebanan hak atas
tanah adalah terdapat pada jenis perbuatannya, di mana pada peralihan hak atas
tanah merupakan perbuatan pemindahan hak, sedangkan pada pembebanan hak atas
tanah terdapat perbuatan pemberian hak di atas hak atas tanah yang sudah ada.

11
DAFTAR PUSTAKA

Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum,( Jakarta: UI Press, 1996)

H.M Arba. Hukum Agraria Indonesia. Jakarta : Sinar Grafika, 2015

Undang – Undang nomor 5 Tahun 1960 tentang peraturn Dasar Pokok- Pokok
Agraria

Peraturan Pemerintahan nomor 40 Tahun 1960 tentang hak guna usaha, hak guna
bangunan dan hak pakai atas tanah.

Kartini Muljadi, Gunawan widjaja, Hak – hak Atas Tanah, ( jakarta : Kencana
2008)

12

Anda mungkin juga menyukai