MAKALAH

Rekayasa Ekonomi
Semester V

Disusun Oleh:

Kelompok II
Nama Kelompok:

1. Achmad Siddiq (218190031)

2. A. Aldi Syarifuddin (218190061)
3. La Hapi (218190121)
4. Muh. Nawir T (218190092)

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERISTAS MUHAMMADIYAH PARE PARE
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Mendalo (JAMBI) merupakan salah satu daerah di Jambi dengan prospek

pertumbuhan dan perkembangan yang cukup baik. Pertumbuhan dan
perkembangan tersebut meliputi beberapa sektor seperti jumlah peduduk,
ekonomi, pendidikan , serta sektor - sektor lain yang mempengaruhi satu sama
lain.

Dengan berkembangnya dunia pendidikan terutama kualitas serta sarana dan

prasarana yang di sediakan oleh Universitas negeri atau swasta, juga
menyebabkan meningkatnya animo pelajar untuk masuk sebagai mahasiswa baru
di universitas tersebut. Ini sama halnya dengan universitas negeri terbaik di Jambi
Universitas Jambi (UNJA) yang setiap tahunnya menerima ± 4000-5000 lebih
mahasiswa baru yang menyebabkan permintaan terhadap kamar kos untuk
mahasiswa semakin meningkat.Sudah menjadi hal yang lumrah bahwa sebagian
dari mahasiswa dari luar daerah yang jauh dari daerah Jambi. Hal ini
menyebabkan mereka membutuhkan tempat tingal yang nyaman sehingga tidak
mengganggu aktifitas mereka sebagai mahasiswa

Selain itu dengan laju pertambahan penduduk dan kenaikan pendapatan

masyarakat sekitar, maka berinvestasi Rumah kos merupakan salah satu prospek
bisnis yang cerah. Dan juga investasi ini memiliki berbagai kelebihan yang
menarik serta dari modal yang cukup terjangkau serta keuntungan yang
menggiurkan.

Pengelolaan usaha kost-kostan ini pun juga tidak begitu rumit. Dengan
manajemen yang sangat sederhana kita sudah bisa menjalankan bisnis ini. Dalam
pelaksanaannya berbisnis rumah kost ini tidak begitu merepotkan. Jika lokasinya
strategis dan harga bersaing maka bisnis ini memiliki prospek yang baik dengan
harga sewa yang tidak pernah turun. Disamping itu keuntungan lain dari bisnis
jangka panjang ini adalah keuntungan dari terus menaiknya harga tanah yang
sekaligus dapat menjadi investasi jangka panjang bagi pelaku bisnis ini

1.2. Rumusan Masalah

Permasalahan dalam makalah ini yaitu:

Berapa titik impas yang di peroleh dari investasi rumah kos-kosan

1.3. Batasan Masalah

Batasan yang dibahas dalam makalah dibatasi ruang lingkup

pembahasannya antara lain:

1.3.1 Luas tanah yang ditinjau kurang lebih dari 500 m2,
1.3.2 Jumlah kamar sebanyak 21 kamar
1.3.3 Jumlah orang dalam rumah kos-kosan

1.4. Maksud dan Tujuan

Tujuan dan manfaat dari tugas ini yaitu

Untuk mencari berapa nilai BEP dari investasi.

 BAB II

LANDASAN TEORI

Teori Pay Back Period

Cara ini nilai uang dianggap “tidak susut“ pada  tahun-tahun berikutnya. Jika
jumlah keuntungan sudah lebih besar dari pada jumlah biaya yang dikeluarkan,
asalkan masa pengembalian modal masih lebih cepat dibandingkan dengan umur
fungsi proyek (property), maka proyek dianggap menguntungkan.

Teori Average Rate Of Return

Angka laju keuntungan bersih adalah besarnya keuntungan bersih dibagi

dengan lamanya umur proyek. Atau keuntungan rata-rata pertahunnya. Pada
perhitungan ini nilai uang juga dianggap tidak susut karena waktu, hanya saja
perhitungan nilai keuntungan masih tetap dilakukan selama umur proyek. Jika laju
keuntungan memberikan angka positif, dikatakan proyek menguntungkan, dan
semakin besar angka tersebut akan berarti semakin menguntungkan.

Teori Discounted Cash Flow

Cara ini nilai uang diperhitungkan mengalami penyusutan pada tahun-tahun

berikutnya. Dengan demikian perhitungan ekonomi teknik dilakukan dengan
memperhitungkan penyusutan nilai uang terhadap waktu. Penyusutan nilai uang
ini disebabkan oleh beberapa faktor yang antara lain yaitu nilai resiko yang setiap
proyek akan berbeda-beda, besarnya suku bunga, dan faktor inflasi.
2.1. Teori Biaya

Biaya dalam pelakasanaan kegiatan dapat dibedakan menjadi dua :

A. Biaya Langsung

Biaya langsung merupakan biaya yang dikeluarkan untuk suatu proses

produksi yang dapat dengan mudah dihubungkan secara ekonomi terhadap produk
yang dihasilkan. Biaya langsung juga dapat diartikan sebagai biaya yang terlibat
langsung dengan produk, yang biasanya dikeluarkan untuk membiayai tenaga
kerja, dan bahan baku.

Biaya langsung itu sendiri dapat dikelompokkan lagi menjadi beberapa bagian,
yaitu:

1. Biaya bahan baku langsung (direct material cost)

Biaya bahan baku langsung (BBBL) merupakan biaya yang dikeluarkan

untuk bahan yang akan diolah menjadi bagian produk atau produk jadi dan
pemakaiannya dapat merupakan bagian integral pada produk tertentu. Biaya
bahan baku ini bisa terdiri dari biaya untuk bahan baku utama, yaitu bahan baku
yang harus ada dan apabila tidak ada dapat menghambat proses produksi.

2. Biaya tenaga kerja langsung (direct manufacturing labor cost)

Biaya tenaga kerja langsung merupakan hak pekerja yang diterima dan
dinyatakan dalam bentuk uang sebagai imbalan dari pemberi kerja kepada pekerja
menurut suatu perjanjian kerja, kesepakatan atau peraturan perundanga-undangan
atas suatu pekerjaan dan atau jasa yang telah atau akan dilakukan.

BTKL = Waktu kerja (jam) x (upah pekerja/jam)

3. Biaya Pemakaian Mesin Langsung (direct manufacturing machine cost)

Biaya pemakaian mesin langsung merupakan biaya yang dikeluarkan atas

penggunaan mesin untuk memproduksi produk yang dihasilkan oleh perusahaan.
BPML = (jam mesin / umur ekonomis) x (harga mesin)

4. Biaya PemakaianListrikLangsung (direct manufacturing electric cost)

Biaya tenaga kerja langsung merupakan biaya penggunaan listrik untuk

menjalankan peralatan yamg digunakan dalam proses produksi produk .

BPLL = (Jam Mesin) x (Power) x (Biaya per Kwh)

Sehingga, dapat ditentukan biaya langsung produksi satu unit rak pada stasiun
kerja tersebut. Biaya Langsung = BBBL + BTKL + BPML+ BPLL

B. Biaya Tidak Langsung

Biaya tidak langsung adalah biaya yang dikeluarkan dan tidak ada hubungan
secara langsung dengan produk yang dihasilkan perusahaan. Biaya tidak langsung
adalah semua biaya yang berhubungan dengan fungsi produksi atau kegiatan
pengolahan bahan baku menjadi produk jadi selain biaya bahan baku langsung
dan biaya tenaga kerja langsung

2.2 Teori BEP (Break Event Point)

A. Pengertian

Break Even Point adalah Break Even point atau BEP adalah suatu analisis
untuk menentukan dan mencari jumlah barang atau jasa yang harus dijual kepada
konsumen pada harga tertentu untuk menutupi biaya-biaya yang timbul serta
mendapatkan keuntungan / profit.
 B. Analisa BEP (Break Even Point)

Analisa BEP adalah alat yang digunakan untuk menentukan besaran harga
dan anggaran yang dikeluarkan oleh suatu perusahaan untuk mencapai BEP.
Dalam melakukan analisa BEP, perusahaan akan meperoleh volume produksi,
penjualan, dan keuntungan yang akan diperoleh, serta waktu yang diperlukan
untuk mencapai BEP.

Note : semakin banyak barang yang diproduksi, semakin rendah nilai harga jual,
dan semakin lama proses mencapai BEP, namun semakin mudah untuk mengikat
konsumen. Begitu pula sebaliknya, semakin sedikit barang yang diproduksi,
semakin tinggi nilai jual barang, dan semakin cepat untuk mencapai BEP.

Rumus analisa BEP :

BEP = Total Fixed Cost / (Harga perunit - Variabel Cost Perunit)

Contoh perhitungan :

Seseorang dengan modal Rp 10.000.000 ingin melakukan bisnis usaha makanan

martabak telor dengan harga jual per unitnya ialah Rp 15.000. Besar biaya
produksi martabak telor tersebut ialah Rp 10.000. Berapa buah kah martabak telor
yang harus diproduksi dengan harga Rp. 15.000 untuk mencapai titik BEP?

Jawab :

BEP = 10.000.000 / ( 15.000 - 10.000 )

BEP = 10.000.000 / 5.000

BEP = 2.000 buah

Jadi, untuk mencapai titik BEP, martabak yang harus diproduksi ialah sebanyak
2.000 buah.

Asumsi - asumsi dalam mengadakan BEP : Harga jual produk harus tetap,Tidak
menggunakan lebih dari satu jenis produk, apabila menggunakan lebih dari satu
jenis produk maka menggunakan perhitungan analisa BEP tersendiri,Produksi
haruslah konstan Semua biaya besaran produksi dapat diukur secara realistik.

C. Kegunaan Break Even Point

BEP sangat berguna bagi perusahaan untuk menentukan besaran jumlah

produksi yang akan dihasilkan dan nilai harga jual barang tersebut. Dengan
menerapkan analisa BEP, perusahaan dapat melihat laba, kerugian, harga jual,
produksi, keuntungan, dan lain sebagainya yang telah dapat diprediksi
sebelumnya, sehingga mempermudah bagi pemimpin perusahaan untuk
menentukan kebijaksanaan.

D. Kelemahan Break Even Point

Sekalipun Analisa break even ini banyak digunakan oleh perusahaan, tetapi
tidak dapat dilupakan bahwa analisa ini mempunyai beberapa kelemahan.
Kelemahan utama dari analisa break even point ini antara lain : asumsi tentang
linearity, kliasifikasi cost dan penggunaannya terbatas untuk jangka waktu yang
pendek.(Soehardi,2004).

1. Asumsi tentang linearity

Pada umumnya baik harga jual per unit maupun variabel cost per unit,
tidaklah berdiri sendiri terlepas dari volume penjualan. Dengan perkataan lain,
tingkat penjualan yang melewati suatu titik tertentu hanya akan dicapai dengan
jalan menurunkan harga jual per unit. Hal ini tentu saja akan menyebabkan garis
renevue tidak akan lurus, melainkan melengkung. Disamping itu variabel
operating cost per unit juga akan bertambah besar dengan meningkatkan volume
penjualan mendekati kapasitas penuh. Hal ini bisa saja disebabkan karena
menurunnya efesiensi tenaga kerja atau bertambah besarnya upah lembur.

2. Klasifikasi biaya

Kelemahan kedua dari analisa break even point adalah kesulitan di dalam
mengklasifikasikan biaya karena adanya semi variabel cost dimana biaya ini tetap
sampai dengan tingkat tertentu dan kemudian berubah-ubah setelah melewati titik
tersebut.

3. Jangka waktu penggunaan

Kelemahan lain dari analisa break even point adalah jangka waktu
penerapanya yang terbatas, biasanya hanya digunakan di dalam pembuatan
proyeksi operasi selama setahun. Apabila perusahaan mengeluarkan biaya-biaya
untuk advertensi ataupun biaya lainnya yang cukup besar dimana hasil dari
pengeluaran tersebut (tambahan investasi) tidak akan terlihat dalam waktu yang
dekat sedangkan operating cost sudah meningkat, maka sebagai akibatnya jumlah
pendapatan yang harus dicapai menurut analisa break even point agar dapat
menutup semua biaya-biaya operasi yang bertambah besar juga.

2.3. Teori Investasi

A. Pengertian Investasi

Menurut Sunariyah (2003:4): “Investasi adalah penanaman modal untuk satu

atau lebih aktiva yang dimiliki dan biasanya berjangka waktu lama dengan
harapan mendapatkan keuntungan di masa-masa yang akan datang.” Dewasa ini
banyak negara-negara yang melakukan kebijaksanaan yang bertujuan untuk
meningkatkan investasi baik domestik ataupun modal asing. Hal ini dilakukan
oleh pemerintah sebab kegiatan investasi akan mendorong pula kegiatan ekonomi
suatu negara, penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan,
penghematan devisa atau bahkan penambahan devisa.

Menurut Husnan (1996:5) menyatakan bahwa “proyek investasi merupakan

suatu rencana untuk menginvestasikan sumber-sumber daya, baik proyek raksasa
ataupun proyek kecil untuk memperoleh manfaat pada masa yang akan datang.”
Pada umumnya manfaat ini dalam bentuk nilai uang. Sedang modal, bisa saja
berbentuk bukan uang, misalnya tanah, mesin, bangunan dan lain-lain.

Namun baik sisi pengeluaran investasi ataupun manfaat yang diperoleh,

semua harus dikonversikan dalam nilai uang. Suatu rencana investasi perlu
dianalisis secara seksama. Analisis rencana investasi pada dasarmya merupakan
penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (baik besar atau kecil) dapat
dilaksanakan dengan berhasil, atau suatu metode penjajakkan dari suatu gagasan
usaha/bisnis tentang kemungkinan layak atau tidaknya gagasan usaha/bisnis
tersebut dilaksanakan. Suatu proyek investasi umumnya memerlukan dana yang
besar dan akan mempengaruhi perusahaan dalam jangka panjang. Oleh karena itu
dilakukan perencanaan investasi yang lebih teliti agar tidak terlanjur menanamkan
investasi pada proyek yang tidak menguntungkan.

Berdasarkan (www.sinarharapan.co.id/ekonomi/eureka/2003/021/eur1.html)
menyatakan bahwa alasan melakukan investasi adalah sebagai berikut:
a. Produktivitas seseorang yang terus mengalami penurunan.
b. Tidak menentunya lingkungan perekonomian sehingga memungkinkan suatu
saat penghasilan jauh lebih kecil dari pengeluaran.

c. Kebutuhan-kebutuhan yang cenderung mengalami peningkatan.

Investasi ada 2 Macam :

1) OUTONOMOUS INVESMENT (Investasi Tetap)

Investasi tetap adalah investasi yang besarnya tidang tergantung pada besar
nya pendapatan Investasi Tetap, umumnya digunakan untuk memperoleh faktor-
faktor produksi yang bersifat tetap seperti: mesin, bangunan, tanah, investasi
untuk mendirikan usaha.investasi ini tidak ditentukan dengan pendapatan,tetapi
dapat meningkatkan pendapatan nasional.

2) INOCED INVESMENT (Investasi Terpacu)

Investasi terpacu adalah investasi yang besarnya tergantung pada pendapatan.

Investasi Terpadu, investasi yang besarnya tergantung pendapatan nasional artinya
jika pendaptan meningkat maka investasi akan meningkat pula.

Perhitungan Investasi harus konsisten dengan perhitungan pendapatan

nasional. Yang dimasukkan dalam perhitungan investasi adalah barang modal,
bangunan/kontruksi, maupun persediaan barang jadi yang masih baru.
Investasi merupakan konsep aliran (flow concept), karena dihitung selama satu
internal periode tertentu. Tetapi investasi akan memengaruhi jumlah barang modal
yang tersedia (capital stock) pada satu periode tertentu. Tambahan stok barang
modal adalah sebesar pengeluaran investasi satu periode sebelumnya.

a. Investasi dalam bentuk barang modal dan bangunan

Yang tercangkup dalam invesatasi barang modal (capital goods) dan

bangunan (construction) adalah pengeluaran – pengeluaran untuk pembelian
pabrik-pabrik, mesin-mesin, peralatan-peralatan produksi dan bangunan-bangunan
atau gedung-gedung yang baru. Karena daya tahan barang modal dan bangunan
pada umumnya lebih dari setahun, seringkali investasi ini disebut sebagai
investasi dalam bentuk harta tetap (fixed investment).

b. Investasi persediaan

Berdasarkan pertimbangan, perusahaan seringkali harus memproduksi lebih

banyak daripada target penjualan. Misalnya, sebuah pabrik mobil menargetkan
penjualan tahun 2.000 adalah 50.000 unik. Tidaklah berarti produksinya harus
50.000 unit juga. Umumnya produksinya melebihi tingkat penjualan. Sebut saja
60.000 unit. Selisih 10.000 unit merupakan persediaan, untuk mengatisipasinya
berbagai kemungkinan. Tentu saja investasi persediaan diharapkan meningkatkan
penghasilan / keuntungan.
 B. Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Tingkat Investasi

Tingkat pengembalian Yang Diharapkan ( Expected Rate Of Return )

Kemampuan perusahaan menentukan tingka tinvestasi yang diharapkan,
sangat dipengaruhi  oleh kondisi internal dan eksternal perusahaan.

1. Kondisi Internal Perusahaan

Kondisi internal adalah factor-faktor yang berada di bawah control

perusahaan, misalnya tingkat efisiensi, kualitas SDM dan teknologi yang
digunakan. Ketiga aspek tersebut berhubungan positif dengan tingkat
pengembalian yang diharapkan. Artinya, makin tinggi tingkat efisiensi, kualitas
SDM dan teknologi, maka tingkat pengembalian yang diharapkan makin tinggi.

2. Kondisi Eksternal Perusahaan

Kondisi eksternal yang perlu dipertimbangkan dalam pengambilan keputusan

akan investasi terutama adalah perkiraan tentang tingkat produkdi dan
pertumbuhan ekonomi domestic maupun internasional. Jika diperkirakan tentang
masa depan ekonomi nasional maupun dunia bernada optimis, biasanya tingkat
investasi meningkat, karena tingkat pengembalian investasi dapat dinaikkan.
Selain perkiraan kondidi ekonomi, kebijakan yang ditempuh pemerintah juga
dapat menentukan tingkat investasi. Kebijakan menaikkan paak, misalnya,
diperkirakan akan menurunkan tingkat permintaan akan agregat. Akibatnya
tingkat investasi akan menurun. Faktor sosial politik juga menentukan gairah
investasi, jika sosial-politik makin stabil, investasi umumnya juga meningkat.
Demikian pula factor keamanan (kondisi keamanan Negara).

a. Biaya Investasi
 Yang paling menentukan tingkat biaya investasi adalah tingkat bungan
pinjaman; makin tinggi tingkat bunganya, maka biaya investasi makin mahal.
Akibatnya minat berinvestasi makin menurun. Namun, tidak jarang,walaupun
tingkat bunga pinjaman rendah, minta akan investasi tetap rendah. Hal ini
disebabkan biaya total investasi masih tinggi. Faktor yang mempengaruhi
terutama adalah masalah kelembagaan.

b. Marginal Efficiency of Capital (MEC), tingkatbunga, dan marginal efficieny

of investment (MEI)
1. Marginal Efficiency of Capital (MEC),Invetasi, dantingkatbunga
Yang dimaksuddengan marginal efficiency of capital (MEC) atauEfisiensi
Modal Marjinal (EMM) adalahtingkatpengembalian yang di harapkan
(Expected Rate of Return) darisetiaptambahanbarang modal.
2. Marginal Efficiency of Capital (MEC) dan Marginal Efficiency of
Investment (MEI)

Sama halnya dengan kurva permintaan akan investasi, kurva MEC secara
nasional dapat di turunkan dengan menjumlahkan secara horizontal kurva-kurva
MEC dari perusahaan-perusahaan yang ada dalam perekonimian tetapi ada
beberapa ekonom yang tidak sependapatan dengan cara penurunan kurva MEC.
Padahal jika permintaan barang akan modal secara nasional meningkat, logikanya
tingkat bunga akan naik. Akibatnya kenaikan permintaan akan investasi tidak
sebesar lurva MEC kurva yang lebih relevan adalah kurva yang marginal
efficiency of investment (MEI) atau efisiensi investasi marginal (EIM).
Jadi,dapat disimpulkan bahwa Investasi (Penanaman Modal) adalah pengeluaran
atau perbelanjaan penanam-penanam modal atau perusahaan untuk membeli
barang-barang modal dan perlengkapan-perlengkapan produksi untuk menambah
kemampuan memproduksi barang-barang dan jasa-jasa yang tersedia dalam
perekonomian. Investasi atau pembentukan modal merupakan komponen kedua
yang menentukan tingkat pengeluaran agregat.Dan Dalam Undang-undang No. 1
Tahun 1967 ditegaskan bahwa Pengertian penanaman modal asing di dalam
Undang-undang ini hanyalah meliputi penanaman modal asing secara langsung
yang dilakukan menurut atau berdasarkan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini
dan yang digunakan untuk menjalankan perusahaan di Indonesia, dalam arti
bahwa pemilik modal secara langsung menanggung risiko dari penanaman modal.

C. Jenis – Jenis Investasi

Menurut Senduk (2004:24) bahwa produk-produk investasi yang tersedia di

pasaran antara lain:

a. Tabungan di bank

Dengan menyimpan uang di tabungan, maka akan mendapatkan suku bunga

tertentu yang besarnya mengikuti kebijakan bank bersangkutan. Produk tabungan
biasanya memperbolehkan kita mengambil uang kapanpun yang kita inginkan.

b. Deposito di bank

Produk deposito hampir sama dengan produk tabungan. Bedanya, dalam

deposito tidak dapat mengambil uang kapanpun yang diinginkan, kecuali apabila
uang tersebut sudah menginap di bank selama jangka waktu tertentu (tersedia
pilihan antara satu, tiga, enam, dua belas, sampai dua puluh empat bulan, tetapi
ada juga yang harian). Suku bunga deposito biasanya lebih tinggi dari pada suku
bunga tabungan. Selama deposito kita belum jatuh tempo, uang tersebut tidak
akan terpengaruh pada naik turunnya suku bunga di bank.

c. Saham

Saham adalah kepemilikan atas sebuah perusahaan tersebut. Dengan membeli

saham, berarti membeli sebagian perusahaan tersebut. Apabila perusahaan
tersebut mengalami keuntungan, maka pemegang saham biasanya akan
mendapatkan sebagian keuntungan yang disebut deviden. Saham juga bisa dijual
kepada pihak lain, baik dengan harga yang lebih tinggi yang selisih harganya
disebut capital gain maupun lebih rendah daripada kita membelinya yang selisih
harganya disebut capital loss. Jadi, keuntungan yang bisa didapat dari saham ada
dua yaitu deviden dan capital gain.
d. Properti

Investasi dalam properti berarti investasi dalam bentuk tanah atau rumah.
Keuntungan yang bisa didapat dari properti ada dua yaitu :

 Menyewakan property tersebut kepihak lain sehingga mendapatkan uang

sewa.
 Menjual property tersebut dengan harga yang lebih tinggi.

e. Barang-barang koleksi

Contoh barang-barang koleksi adalah perangko, lukisan, barang antik, dan

lain-lain. Keuntungan yang didapat dari berinvestasi pada barang-barang koleksi
adalah dengan menjual koleksi tersebut kepada pihak lain.

f. Emas

Emas adalah barang berharga yang paling diterima di seluruh dunia setelah
mata uang asing dari negara-negara G-7 (sebutan bagi tujuh negara yang memiliki
perekonomian yang kuat, yaitu Amerika, Jepang, Jerman, Inggris, Italia, Kanada,
dan Perancis). Harga emas akan mengikuti kenaikan nilai mata uang dari negara-
negara G-7. Semakin tinggi kenaikan nilai mata uang asing tersebut, semakin
tinggi pula harga emas. Selain itu harga emas biasanya juga berbanding searah
dengan inflasi. Semakin tinggi inflasi, biasanya akan semakin tinggi pula
kenaikan harga emas. Seringkali kenaikan harga emas melampaui kenaikan inflasi
itu sendiri.

g. Mata uang asing

Segala macam mata uang asing biasanya dapat dijadikan alat investasi.
Investasi dalam mata uang asing lebih beresiko dibandingkan dengan investasi
dalam saham, karena nilai mata uang asing di Indonesia menganut sistem
mengambang bebas (free float) yaitu benar-benar tergantung pada permintaan dan
penawaran di pasaran. Di Indonesia mengambang bebas membuat nilai mata uang
rupiah sangat fluktuatif.

h. Obligasi

Obligasi atau sertifikat obligasi adalah surat utang yang diterbitkan oleh
pemerintah maupun perusahaan, baik untuk menambah modal perusahaan atau
membiayai suatu proyek pemerintah. Karena sifatnya yang hampir sama dengan
deposito, maka agar lebih menarik investor suku bunga obligasi biasanya sedikit
lebih tinggi dibanding suku bunga deposito. Selain itu seperti saham kepemilikan
obligasi dapat juga dijual kepada pihak lain baik dengan harga yang lebih tinggi
maupun lebih rendah daripada ketika membelinya.

D. Penilaian Investasi (Analisis Dasar)

1. Metode Payback Period (PP)

Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup
kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas netto (net cash
flow), atau total arus kas bersih dalam periode tertentu sama dengan pengeluaran
investasi di awal periode. Metode payback period adalah suatu periode yang
diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran investasi dengan
menggunakan proceeds atau aliran kas netto (net cash flow).

2. Metode Net Present Value (NPV)

Dalam metode ini, pertama-tama yang dihitung adalah nilai sekarang (present
value) dari keseluruhan proceeds yang diharapkan atas discount rate tertentu.
Kemudian jumlah present value dari keseluruhan selama usianya dikurangi
dengan present value dari jumlah investasinya (initial investment). Selisih antara
Present Value dari keseluruhan dengan Present Value dari pengeluaran modal
(Capital outlays) dinamakan nilai neto sekarang ( Net Present Value).

3. Internal Rate of Return (IRR)

IRR ialah menentukan tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai
sekarang dari arus kas bersih yang diharapkan akan diterima (PV of future
proceeds) sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV if
capital outlays).

Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara “trial dan error”. Yaitu dengan
cara coba-coba. Pertama-tama jika menghitung Present Value dari proceeds suatu
investasi dengan menggunakan tingkat bunga yang dipilih. Kemudian hasil
perhitungan itu dibandingkan dengan jumlah Present Value dari outlet-nya.

4. Accounting Rate of Return (ARR)

Model ini adalah menghitung rata-rata laba bersih (earning after tax) dari
suatu proyek dibagi nilai tunai investasi. Jika hasil lebih besar daripada biaya
modal proyek, maka dianggap proyek tersebut layak dan begitupula sebaliknya.

5. Profitability Index (PI)

Model ini adalah menghitung nilai tunai arus kas masuk bersih dibagi nilai
tunai investasi. Jika nilainya lebih besar dari 1, maka proyek investasi tersebut
dianggap layak, dan sebaliknya.

2.4. Arus Kas

A. Pengertian Arus Kas (Cash Flow)

 Arus kas (cash flow) adalah suatu laporan keuangan yang berisikan pengaruh
kas dari kegiatan operasi, kegiatan transaksi investasi dan kegiatan transaksi
pembiayaan/pendanaan serta kenaikan atau penurunan bersih dalam kas suatu
perusahaan selama satu periode.

Menurut PSAK No.2 (2002 :5) Arus kas adalah arus masuk dan arus keluar
kas atau setara kas. Laporan arus kas merupakan revisi dari mana uang kas
diperoleh perusahaan dan bagaimana mereka membelanjakannya. Laporan arus
kas merupakan ringkasan dari penerimaan dan pengeluaran kas perusahaan selama
periode tertentu (biasanya satu tahun buku).

B. Laporan arus kas (cash flow)

Laporan arus kas (cash flow) mengandung dua macam aliran/arus kas yaitu :

1. Cash inflow

Cash inflow adalah arus kas yang terjadi dari kegiatan transaksi yang
melahirkan keuntungan kas (penerimaan kas). Arus kas masuk (cash inflow)
terdiri dari:

•    Hasil penjualan produk/jasa perusahaan.

•    Penagihan piutang dari penjualan kredit.

•    Penjualan aktiva tetap yang ada.

•    Penerimaan investasi dari pemilik atau saham bila perseroan terbatas.

•    Pinjaman/hutang dari pihak lain.

•    Penerimaan sewa dan pendapatan lain.

2. Cash out flow

 Cash out flow adalah arus kas yang terjadi dari kegiatan transaksi yang
mengakibatkan beban pengeluaran kas. Arus kas keluar (cash out flow)
terdiri dari:

•    Pengeluaran biaya bahan baku, tenaga kerja langsung dan biaya pabrik
lain-lain.
•  Pengeluaran biaya administrasi umum dan administrasi penjualan.
•    Pembelian aktiva tetap.

•    Pembayaran hutang-hutang perusahaan.

•    Pembayaran kembali investasi dari pemilik perusahaan.

•  Pembayaran sewa, pajak, deviden, bunga dan pengeluaran lain-lain.

Laporan arus kas ini memberikan informasi yang relevan tentang penerimaan
dan pengeluaran kas dari perusahaan dari suatu periode tertentu, dengan
mengklasifikasikan transaksi berdasarkan pada kegiatan operasi, investasi dan
pendanaan.

Menurut PSAK No.2 (2002:9) Laporan arus kas harus melaporkan arus kas
selama periode tertentu yang diklasifikasikan menurut aktivitas operasi, investasi,
dan pendanaan.

C. Aktivitas Operasi

Aktivitas operasi menimburkan pendapatan dan beban dari operasi utama

suatu perusahaan. Karena itu aktivitas operasi mempengaruhi laporan laba rugi,
yang dilaporkan dengan dasar akrual. Sedangkan laporan arus kas melaporkan
dampaknya terhadap kas. Arus masuk kas terbesar dari opersi berasal dari
pengumpulan kas dari langganan. Arus masuk kas yang kurang penting adalah
penerimaan bunga atas pinjaman dan dividen atas investasi saham. Arus keluar
kas operasi meliputi pembayaran terhadap pemasok dan karyawan, serta
pembayaran bunga dan pajak.
D. Aktivitas Investasi

Aktivitas investasi meningkatkan dan menurunkan aktiva jangka panjang

yang digunakan perusahaan untuk melakukan kegiatannya. Pembelian atau
penjualan aktiva tetap seperti tanah, gedung, atau peralatan merupakan kegiatan
investasi, atau dapat pula berupa pembelian atau penjualan investasi dalam saham
atau obligasi dari perusahaan lain.

Pada laporan arus kas kegiatan investasi mencakup lebih dari sekedar
pembelian dan penjualan aktiva yang digolongkan sebagai investasi di neraea.
Pemberian pinjaman juga merupakan suatu kegiatan investasi karena pinjaman
menciptakan piutang kepada peminjam. Pelunasan pinjaman tersebut juga
dilaporkan sebagai kegiatan investasi pada laporan arus kas.

E. Aktivitas Pendanaan

Aktivitas pendanaan meliputi kegiatan untuk memperoleh kas dari investor

dan kreditor yang diperlukan untuk menjalankan dan melanjutkan kegiatan
perusahaan. Kegiatan pendanaan mencakup pengeluaran saham, peminjaman uang
dengan mengeluarkan wesel bayar dan pinjaman obligasi, penjualan saham
perbendaharaan, dan pembayaran terhadap pemegang saham seperti dividen dan
pembelian saham perbendaharaan. Pembayaran terhadap kreditor hanyalah
mencakup pembayaran pokok pinjaman.
 BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

3.1. Metode Penelitian

Metode yang digunakan untuk menyelsaikan rumusan masalah adalah
dengan metode analisis diskriptif. Deskriptif berarti pemaparan masalah yang ada,
sedangkan analis berarti data bayang dikumpulkan mula-mula disusun, dijelaskan,
kemudian di analisis. Metode ini melakukan analisis investasi bangunan kos
dengan studi kelayakan Kos-kosan di Unja Jambi, hingga diperoleh suatu hasil
yang menegaskan hubungan antara variabel yang dianalisis, yaitu hubungan
antara volume investasi bangunan kos dengan nilai sewa kamar.

3.2. LokasiPenelitian
Penelitian ini dilakukan di daerah unja mendalo, mendalo darat.

3.3. Sumber data

Analisis yang digunakan menggunakan data sekunder yang diperoleh
dengan cara mengadakan wawan cara langsung dengan pihak yang terkait. Data
sekunder diperoleh dari warga sekitar. Sedangkan data-data lain yang
berhubungan dengan analisis ini di asumsikan secara wajar yang berlaku.

3.4. Cara Pengumpulan Data

 3.4.1. Survey Lapangan
Survey dapat diperoleh melalui pengamatan terhadap gejala yang diteliti.
Dalam, hal ini, panca indera manusia (penglihatan dan pendengaran) di perlukan
untuk menagkap gejala yang diamati. Hasil penangkapan tersebut kemudian
dicatat dan selanjutnya dianalisis oleh peneliti untuk menjawab masalah
penelitian. Dalam penelitian ini pengamatan langsung dilakukan pada Swiss Kos-
kosan di Unja Jambi karena yang dijadikan objek penelitian.

3.4.2. Kuisioner

Merupakan sekumpulan daftar yang berisi pertanyaan-pertanyaan atau

pernyataan secara tertulis yang diajukan kepada responden sebagai sumber
informasi.

3.4.3. Wawancara

Digunakan sebagai pelengkap kuisioner untuk memastikan responden

mengerti maksud pertanyaan dan pernyataan dalam kuisioner, sehingga dapat
memperoleh informasi yang lebih tepat.

3.5. Tahap dan Prosedur Penelitian

3.5.1. Tahap I

Tahap persiapan yaitu penuangan ide atau gagasan dengan melakukan

studipustaka, perumusan masalah, penentuan tujuan penelitian, metode yang
dipakai dimana hasilnya akan dituangkan kedalam bentuk latar belakang, rumusan
masalah, dan batasan masalah.

3.5.2. Tahap I
Tahap pengumpulan data yang meliputi:
a. Mencari informas tentang kos-kosan dijambi khususnya informasi tentang
kos-kosan daerah mendalo darat.
b. Pengumpulan data.

3.5.3. Tahap III

Perhitungan biaya investasi total pada kos-kosan bila ditinjau dari:
a. Biaya harga sewa kamar
b. Jumlah kamar
c. Berapa Luas Tanah/Luas bangunan

3.5.4. Tahap IV

Penilaian kelayakan investasi kos-kosan dengan menggunakan

perhitungan titik impas (Break Event Point)
 BAB IV

PEMBAHASAN

4.1. Data

Dari data yang kami peroleh sebagai berikut:

1. Luas tanah = 500 m2

2. Luas kamar = 16 m2
3. Luas Bangunan = 336 m2
4. Jumlah kamar = 21 m2
5. Harga sewa/ bulan = Rp. 1.000.000,00
6. Harga tanah / m2 = Rp. 350.000,00

A. Investasi Kost
1. Luas Tanah x Harga/m2 :
 500 m2 x Rp.350.000,00 = Rp. 175.000.000,00
2. Luas Bangunan (m2) x Harga Maks Bangunan :
 336 m2 x Rp.2.000.000,00 = Rp. 672.000.000,00
3. Funiture/ kamar x Jumlah kamar :
 Rp. 5.000.000,00 x 21 kamar = Rp. 105.000.000,00
4. Biaya Total :
 Rp. 952.000.000,00

4.2. Depresiasi (Penyusutan)

 Dalam mencari nilai penyusutan dibutuhkan rumus sebagai berikut:

Kebutuhan investasi = Luas bangunan x biaya

 Persentase penyusutan
Rumah 2,2 % /thn dengan umur bangunan (45 tahun)
Hotel 2,5 % /thn dengan umur bangunan (40 tahun)
 Biaya Penyusutan

DxV

Keterangan:

D : Persentase Penyusutan

V : Harga bangunan

4.3. Pendapatan

A. Asumsi kamar terisi 100%

Asumsi persentase kenaikan harga pertahun 7%

Pendapatan /bulan = Harga sewa / kamar x jumlah kamar

= Rp.2.700.000,00 x 21 Kamar

= Rp. 56.700.000,00

Total pendapatan /tahun = Pendapatan /bulan x 12

= Rp. 56.700.000,00 x 12

= Rp.680.400.000,00
Kenaikan harga pertahun = Total pendapatan / tahun x 7%

= Rp. 680.400.000,00 x 7%

= Rp. 47.628.000,00

B. Asumsi kamar terisi 90%

Asumsi Persentase Kenaikan harga Pertahun 7%

Pendapatan/ bulan = Harga sewa / kamar x jumlah kamar x 0,9

= Rp. 2.700.000,00 x 21 Kamar x 0,9

= Rp. 51.030.000,00

Total pendapatan /tahun = Pendapatan /bulan x 12

= Rp. 51.030.000,00 x 12

= Rp.612.360.000,00

Kenaikan harga pertahun = Total pendapatan / tahun x 7%

= Rp. 612.360.000,00 x 7%

= Rp. 42.865.200,00

4.4. Biaya operasional (naik 7%) akibat inflasi.

Biaya rutin :
a. Listrik : Rp. 25.200.000
b. PDAM : Rp. 12.600.000
c. Service AC : Rp. 4.200.000
d. Perlengkapan kamar : Rp. 31.500.000
Total Biaya Rutin : Rp. 73.500.000
4.5. Perhitungan Break Event Point (BEP)
a. Perhitungan BEP 100%
 Selisi tahun : 10 tahun – 9 tahun = 1 tahun
 Selisi sisa : - Rp. 5.236.000 + Rp. 37.247.000 = Rp. 32.011.000

SELISI TAHUN
BEP = 9+ X 1ta h un
SELSISI SISA

1
BEP = 9+ X 1 ta h un
32.011 .000

= 9 tahun 10 bulan

b. Perhitungan BEP 90%

 Selisi tahun : 12 tahun – 11 tahun = 1 tahun
 Selisi sisa : - Rp. 35.958.000 + Rp. 1.782.200 = Rp. 34.155.800

SELISI TAHUN
Bep = 11+ X 1ta hun
SELSISI SISA

1
Bep = 11+ X 1 ta h un
34.155 .800

= 11 tahun 12 bulan
 BAB V
PENUTUP
5.1. Kesimpulan
Dari analisis yang telah dilakukan dapat di simpulkan beberapa hal, yaitu:
Bahwa Investasi kost-kostan di Mendalo Jambi layak untuk dilaksanakan dan
menarik untuk penanaman investasi, dimana:
a. Pemilihan kelayakan dilakukan dengan cara teknik analisi titik impas (break
event point) .
b. Dana yang dibutuhkan untuk investasi Kost-kostan ini relatif besar namun
hasilnya juga menjanjikan karena dalam jangka waktu yang ditentukan target
yang ingin dicapai akan terpenuhi.
5.2. Saran
Setelah mengevaluasi hasil analisis yang telah dilakukan, diungkap saran sebagai
berikut:
a. Besaran nilai investasi itu dipengaruhi oleh biaya langsung yaitu biaya tanah
semakin strategis lokasinya semakin mahal.
b. Besaran nilai investasi dipengaruhi oleh biaya tidak langsung yaitu biaya
teknik, biaya tidak terduga dan bunga selama masa rehabilitasi.
c. Dalam pemilihan perabot, dekorasi interior dan perlengkapan Kost-kostsan
itu dapat mempengaruhi besaran nilai investasi.
 DAFTAR PUSTAKA

Wijaya, Sri. 2011. Study kelayakan investasi hotel best western premier kapasitas hotel
bintang tiga disurakarta. Skripsi. Surakarta : FT UNS
http://ilmumanajemen.wordpress.com/2009/02/20/break-event-point-bep/