RISET PERATURAN

PERMEN PUPRI No. 3/PRT/M/2018 DAN

PERGUB DKI NO. 132 TAHUN 2018

PERTANYAAN
1. Apakah ada konsekwensi serius bagi Developer Superblock Project yang memilik
i Mall dan Hotel?
2. Apakah wakil dari Developer masih dapat duduk sebagai pengurus P3SRS?
3. Apakah Developer masih dapat menjadi Pengelola?
4. Bagaimana solusi atas pembentukan P3SRS maksimum 1 tahun sejak BAST per
tama kali?
5. Bagaimana tahapan Persiapan Pembentukan P3SRS?
6. Apa sanksi bagi Developer, Pengelola, Pengurus yang melanggar ketentuan ters
ebut?

DASAR HUKUM
1. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 23/PRT/M/2018
Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“Permen
PUPRI No. 3/PRT/M/2018”)
2. Peraturan Gubernur DKI Jakarta No. 132 Tahun 2018 Tentang Pembinaan Penge
lolaan Rumah Susun Milik (“Pergub DKI”)

DEFINISI
1. Pelaku Pembangunan Rumah Susun yang selanjutnya disebut Pelaku P
embangunan adalah setiap orang dan/atau pemerintah yang melakukan pem
bangunan perumahan dan permukiman.
Developer
Pihak (bisa berupa satu perusahaan atau badan) yang membangun suatu are
al properti. Tidak terbatas hanya membangun perumahan, developer juga tur
ut membangun kawasan niaga atau komersial seperti ruko juga gedung kanto
r.1
2. Setiap Orang adalah orang perseorangan atau badan hukum.
3. Badan Hukum adalah badan hukum yang didirikan oleh warga negara Indon
esia yang kegiatannya dibidang penyelenggaraan perumahan dan kawasan p
ermukiman.
4. Pemilik adalah setiap orang dan/atau badan hukum yang memiliki satuan ru
mah susun dibuktikan dengan Sertifikat Hak Milik Sarusun (SHMSRS) dan/at
au Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG).
5. Penghuni adalah orang yang menempati satuan rumah susun, baik sebagai
Pemilik maupun bukan Pemilik.
6. Pengelola adalah suatu badan hukum yang mendapatkan izin usaha dan izin
operasional dari Gubernur untuk menyelenggarakan jasa pengelolaan rumah
susun.

1
https://www.lamudi.co.id/istilah-properti/

1
 7. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun yang selanjut
nya disingkat PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para Pemi
lik atau penghuni satuan rumah susun.
8. Anggota PPPSRS adalah Pemilik dan/atau penghuni yang memiliki surat kua
sa untuk mewakili Pemilik sesuai ketentuan yang berlaku pada Anggaran Das
ar dan/atau Anggaran Rumah Tangga PPPSRS yang bersangkutan.
9. Pengurus PPPSRS adalah kumpulan orang yang dipilih dan ditunjuk serta di
beri amanat oleh anggota PPPSRS untuk menyelenggarakan dan mengelola
PPPSRS atas benda bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghun
ian.

PEMBAHASAN
1) TUJUAN PERMEN PUPRI No. 3/PRT/M/2018 DAN PERGUB DKI
Pasal 2 Permen PUPRI No. 3/PRT/M/2018 ini bertujuan untuk:
a. memberikan kepastian hukum dalam pembentukan P3SRS; dan
b. menjamin hak dan kewajiban pemangku kepentingan dalam tata kelola
P3SRS.

Pasal 2 Pergub DKI menyatakan tujuan Peraturan Gubernur ini untuk mengatur
pengelolaan Rumah Susun Milik agar dapat berhasil guna, berdaya guna, dan
memberikan perlindungan hukum kepada Pemilik, Penghuni, dan masyarakat
umum dalam menjadikan Rumah Susun sebagai tempat tinggal yang sehat,
nyaman, aman, dan harmonis.

Pengaturan ini tidak berkesinambungan dengan Developer Superblock Project karena

bertujuan untuk memberikan kepastian hukum dalam pembentukan P3SRS demi
terciptanya perlindungan hukum kepada pemilik, penghuni, dan masyrakat umum.

2) STRUKTUR ORGANISASI P3SRS

Struktur organisasi P3SRS berdasarkan ketentuan Pasal 23 Permen PUPRI No.
3/PRT/M/2018 Jo. Pasal 43 Pergub DKI terdiri atas:
a. Pengurus
Struktur kepengurusan terdiri atas paling sedikit: Ketua, Sekretaris,
Bendahara, dan Bidang yang terkait dengan pengelolaan dan
penghunian.
b. Pengawas
Berjumlah 5 (lima) orang atau berjumlah ganjil yang terdiri dari: Ketua,
Sekretaris, dan 3 (tiga) orang anggota dari pemilik rusun.
Pengurus dan pengawas sebagaimana dimaksud diatas merupakan Pemilk
yang hadir dalam musyawarah dan bertempat tinggal di Rumah Susun.
Berdasarkan pengertiannya pemilik adalah setiap orang dan/atau badan hukum
yang memiliki satuan rumah susun dibuktikan dengan Sertifikat Hak Milik Sarusu
n (SHMSRS) dan/atau Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG).
Maka dalam hal ini pelaku pembangunan (developer) tidak memiliki wewenang
untuk menjadi pengurus setelah P3PRS di bentuk.

3) PENGELOLAAN RUMAH SUSUN

2
 Berdasarkan ketentuan Pasal 1 Angka 28 Pergub DKI Pengelola adalah suatu b
adan hukum yang mendapatkan izin usaha dan izin operasional dari Gubernur u
ntuk menyelenggarakan jasa pengelolaan rumah susun.
Pembentukan dan penunjukan Pengelolaan Rumah Susun berdasarkan Pasal
66 Ayat (2) dan (3) Pergub DKI dilakukan oleh pengelola yang dibentuk atau
ditunjuk oleh P3SRS. Pembentukan dan penunjukan pengelola dilakukan paling
lama 3 bulan sejak P3SRS dicatat dan disahkan di Dinas.

Maka dalam hal ini dapat disimpulkan developer atau pelaku pembangunan
masih dapat menjadi pengelola rumah susun dengan persyaratan berbentuk
badan hukum serta memilik izin usaha dan izin operasional dari Gubernur untuk
menyelenggarakan jasa pengelolaan rumah susun.

4) MASA TRANSISI PELAKU PEMBANGUNAN (DEVELOPER) KE P3SRS

Pergub DKI No 132 Tahun 2018 mewajibkan Developer untuk membuat P3SRS.
Pembentukan P3SRS maks. 1 tahun sejak penyerahan BAST pertama bertujuan
untuk mempertegas kapan perhitungan masa transisi, yakni masa waktu paling l
ambat P3SRS harus sudah terbentuk. Masa transisi ini paling lama 1 (satu) tahu
n sejak penyerahan pertama kali Sarusun kepada Pemilik, tanpa dikaitkan deng
an belum terjualnya seluruh Sarusun.
Pelaku pembangunan memiliki kewajiban untuk memfasilitasi pembentukan
P3SRS sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 4 Ayat (1) , (2), (3) Permen
PUPRI No. 3/PRT/M/2018, yaitu:
1. Pemilik Sarusun wajib membentuk PPPSRS.
2. Pembentukan PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib
difasilitasi oleh Pelaku Pembangunan paling lambat sebelum masa
transisi berakhir.
3. Masa transisi sebagaimana dimaksud pada ayat (2) ditetapkan paling
lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali Sarusun kepada
Pemilik, tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya seluruh Sarusun.
Berdasarkan ketentuan tersebut pelaku pembangunan bertindak sementara
dalam masa transisi sebelum P3SRS terbentuk.

Selama masa transisi perpindahan pengelolaan Developer ke P3SRS, Develope

r memiliki kewajiban paling sedikit meliputi; melakukan pembukuan pembanguna
n Rumah Susun, penyiapan akta jual beli, pengelolaan aset bersama, mendata i
uran, mendata pemilik dan penghuni, membuat neraca kas, mengaudit keandala
n konstruksi, struktur, peralatan, dan lain sebagainya. Seluruh pekerjaan diatas
akan diserahkan ke P3SRS dalam waktu dekat, oleh karena itu akan sangat dib
utuhkan sebuah sistem untuk mengelola rumah susun/apartment.

Dalam hal ini pihak pelaku pembangunan memiliki waktu paling lama 1 tahun
sejak BAST pertama kali untuk membentuk P3SRS. Solusi agar dapat
terbentuknya P3SRS selama kurun waktu tersebut adalah pihak pelaku
pembangunan dapat menyelenggaran pembentukan P3SRS berdasarkan batas
minimum kuorum kehadiran musyawarah yang telah di tentukan dalam Pergub
DKI.

3
 Kuorum berdasarkan Pasal 1 Angka 3 Pergub DKI adalah batas minimal
kehadiran anggota dalam Rapat Umum Anggota atau batas minimal persetujuan
anggota atas suatu keputusan dalam Rapat Umum Anggota sesuai ketentuan
yang berlaku pada Anggaran Dasar dan/atau Anggaran Rumah Tangga
PPPSRS yang bersangkutan sebagai syarat sahnya Rapat Umum Anggota.

Berdasarkan ketentuan Pasal 33 Ayat (1) Pergub DKI menyatakan,

“Kuorum kehadiran musyawarah dianggap sah apabila memenuhi kuorum
dengan dihadiri lebih dari 50% (lima puluh persen) dari jumlah pemilik”

Ketentuan ini dapat terealisasikan berdasarkan hasil pendataan Pemilik

dan/atau Penghuni sarusun yang telah diamanahkan dalam Pasal 6 Permen
PUPRI No. 3/PRT/M/2018 Jo. Pasal 23 - Pasal 24 Pergub DKI, yaitu:
“Pendataan Pemilik dan/atau Penghuni wajib dilaukan oleh Pelaku
Pembangunan dalam rangka pembentukan panitia musyawarah yang dilakukan
sesuai dengan prinsip kepemilikan atau kepenghunian yang sah. Tanda bukti
kepemilikan dibuktikan dengan dokumen kepemilikan atas Sarusun dalam
bentuk: SHM Sarusun atau SKBG Sarusun; dan/atau Akta jual beli”

Maka, pembentukan P3SRS dapat terlaksana berdasarkan hasil pendataan

pemilik dan/atau penghuni sarusun yang dilakukan oleh Pelaku Pembangunan
dengan menentukan jumlah minimum pembeli sejak BAST pertama, misalnya 20
dari 100 unit sarusun yang telah terjual. Dikarenakan apabila unit apartemen
yang terjual baru 5% (misal 5 dari 100 unit sarusun), sehingga P3SRS tidak
dapat dilaksanakan karena tidak memenuhi jumlah minimal keanggotaan
pengurus dan pengawas P3SRS yaitu masing-masing 5 orang.

5) TAHAPAN PERSIAPAN PEMBENTUKAN P3SRS

Persiapan pembentukan P3SRS diatur dalam Pasal 5 - Pasal 9 Permen PUPRI
No. 3/PRT/M/2018 Jo. Pasal 19 - Pasal 27 Pergub DKI Jakarta dilakukan
melalui tahapan:
a. Sosialisasi Kepenghunian;
Sosialisasi kepenghuniaan dilakukan secara langsung dan menggunakan
media indormasi sejak Sarusun dipasarkan kepada calon pembeli oleh
pelaku pembangunan secara transparan dan akuntabel.
Tujuan : memberikan pemahaman kepada para Pemilik
dan/atau Penghuni tentang kepenghunian Rumah
Susun, serta hak dan kewajiban Pemilik.
Waktu Pelaksanaan : a. pada saat satuan unit Rumah Susun mulai
dipasarkan kepada calon pembeli;
b. pada saat sebelum penandatanganan
perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), pada
saat sebelum penandatanganan akta jual beli
(AJB); dan
c. pada saat sebelum pembentukan P3SRS.
Materi :  tata cara pembentukan PPPSRS;

4
  tata tertib penghunian sementara;
 pengelolaan dan penghunian Rumah Susun
meliputi Tanah Bersama, Benda Bersama dan
Bagian Bersama, dan penghunian;
 daftar nama dan letak satuan Rumah Susun
para Pemilik;
 hak-hak dan kewajiban para Pemilik dan
Penghuni; dan
 peraturan perundang-undangan termasuk
norma, standar, prosedur dan kriteria
pengelolaan Rumah Susun secara
profesional.

Dalam melaksanakan sosialisasi pelaku pembangunan dapat mengundang

instansi Pemerintah Daerah yang menyelenggarakan urusan pemerintah
perumahan dan unsur profesional. Sosialisasi penghunian dengan
menggunakan media informasi dapat dilakukan melalui selebaran (leaflet),
papan informasi, brosur dan/atau bentuk informasi tidak langsung lainnya
yang mudah diperoleh Pemilik Sarusun.

b. Pendataan Pemilik dan/atau Penghuni; dan

Pendataan Pemilik dan/atau Penghuni wajib dilaukan oleh Pelaku
Pembangunan dalam rangka pembentukan panitia musyawarah yang
dilakukan sesuai dengan prinsip kepemilikan atau kepenghunian yang sah.
Tanda bukti kepemilikan dibuktikan dengan dokumen kepemilikan atas
Sarusun dalam bentuk:
1. SHM Sarusun atau SKBG Sarusun; dan/atau
Apabila belum diterbikan, kepemilikan dibuktikan dengan perjanjian
pengikatan jual beli (PPJB) serta kuitansi pembayaran.
2. Akta jual beli
3. Kepenghunian yang sah juga dibuktikan dengan surat perjanjian
tertulis untuk sewa sewa atau pinjam pakai dad Pemilik Sarusun.
Pembaruan data kepemilikan dan/atau kepenghunian Sarusun wajib
dilakukan paling sedikit tiap 6 (enam) bulan. Pendataan disampaikan
kepada panitia musyawarah.

c. Pembentukan Panitia Musyawarah

Waktu pelaksanaan : paling lama 6 (enam) bulan sejak penyerahan
sarusun pertama kali
Pembentukan panitia musyawarah dilakukan oleh pemilik yang berdomisili
di Rumah Susun yang difasilitasi oleh pelaku pembangunan melalui
penyelenggaraan rapat pembentukan panitia musyawarah dengan
mengundang seluruh pemilik dan penghuni.
Undangan rapat disampaikan paling lambat 10 (sepuluh) hari sebelum
penyelenggaraan rapat dan diinformasikan melalui media informasi.

5
 Panitia Musyawarah teridi atas Pemilik dan Wakil Pelaku Pembangunan.
Pemilik dipilih dari dan onleh peserta rapat yang hadir secara musyawarah
atau berdasarkan suara terbanyak.
Wakil Pelaku Pembangunan diusulkan oleh Pelaku Pembangunan sebanyak
2 (dua) orang sebagai anggota Panitia Musyawarah.
KEANGGOTAAN PANITIA MUSYAWARAH
Ketua 1 orang
Sekretaris 1 orang
Bendahara 1 orang
Anggota 4 orang

6) SANKSI BAGI DEVELOPER, PENGELOLA, PENGURUS

Pemerintah Daerah melakukan bimbingan teknis dan pengendilan terhadap
pengelolaan Rumah Susun. Berdasarkan Pasal 101 – Pasal 102 Ayat (4)
Pergub DKI Pengendalian meliputi:
a. memberikan teguran dan peringatan;
Teguran diberikan dalam hal:
a) pelaku pembangunan tidak melaksanakan kewajiban:
1. mengelola Rumah Susun dalam masa transisi;
2. memfasilitasi terbentuknya PPPSRS sebelum masa transisi berakhir; dan
3. lainnya yang diperintahkan oleh peraturan perundang-undangan.
b) pengurus P3SRS dan/atau pengawas P3SRS melanggar atau melakukan tindaka
n yang bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan
c) badan hukum pengelola melanggar atau melakukan tindakan yang bertentangan d
engan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dalam hal pelaku pembangunan, pengurus P3SRS dan pengawas P3SRS serta bad
an hukum pengelola tidak mengindahkan teguran tersebut, akan diterbitkan peringat
an pertama untuk melaksanakan tindakan yang diminta dalam teguran selama jangk
a waktu 7 (tujuh) hari kalender.

Dalam hal peringatan pertama tidak diindahkan, diberikan peringatan kedua untuk ja
ngka waktu 7 (tujuh) hari kalender.

b. pemberian sanksi administrative; dan

Dalam hal peringatan kedua sebagaimana dimaksud pada ayat (3) tidak diindahkan,
Dinas memberikan sanksi administratif berupa:
a. mencabut pencatatan dan pengesahan atas kepengurusan PPPSRS; atau
b. memberikan rekomendasi kepada PD yang bertanggung jawab dalam urusan peri
zinan untuk mencabut izin usaha dari pelaku pembangunan dan/atau izin usaha/iz
in operasional badan hukum pengelola kepada PD terkait sesuai dengan ketentua
n peraturan perundang-undangan;

c. pencabutan surat pencatatan dan pengesahan kepengurusan oleh Dinas.

Dalam pemberian sanksi pencabutan pencatatan dan pengesahan kepengurusan P3
SRS, Dinas memerintahkan untuk dilaksanakan RUALB dengan mediasi Pemerintah
Daerah.

KESIMPULAN
1. Tidak ada konsekwensi dari Permen PUPRI No. 3/PRT/M/2018 Dan Pergub DKI
terhadap developer superblock yang memiliki mall dan hotel.

6
2. Pelaku pembangunan (developer) tidak memiliki wewenang untuk menjadi
pengurus setelah P3PRS di bentuk. Yang dapat menjadi pengurus adalah
pemilik sarusun.
3. Developer atau pelaku pembangunan masih dapat menjadi pengelola rumah
susun dengan persyaratan berbentuk badan hukum serta memilik izin usaha dan
izin operasional dari Gubernur untuk menyelenggarakan jasa pengelolaan rumah
susun.
4. Solusi pembentukan P3SRS dapat terlaksana dengan menentukan jumlah
minimum penjualan sarusun sejak BAST pertama untuk memenuhi pengurus dan
pengawas P3SRS.
5. Tahapan persiapan P3SRS adalah sosialisasi kepenghunian, pendataan pemilik
dan/atau penghuni, pembentukan panitia musyawarah.
6. Sanksi bagi developer, pengelola, dan pengurus yang melanggar ketentuan ini
adalah teguran dan peringatan, sanksi administrative, dan pencabutan surat
pencatatan dan pengesahan kepengurusan oleh Dinas.