HUBUNGAN PERMEN PUPR No.

11/PRT/M/2019 TAHUN 2019

TENTANG
SISTEM PERJANJIAN PENDAHULUAN JUAL BELI RUMAH
DENGAN
PERMEN PUPRI No. 23/PRT/M/2018 DAN PERGUB DKI NO. 132 TAHUN 2018

Permen PUPR No. 11/2019, aturan untuk PPJB yang digunakan untuk penjualan
dan pembelian rumah umum dan rumah komersial (yaitu rumah tunggal, rumah dere
t dan satuan rumah susun) telah secara signifikan diubah, terutama sehubungan den
gan bidang berikut:

1. Metode pemasaran; dan

2. PPJB.

Dalam riset ini, penulisan difokuskan pada ketentuan Permen PUPR No. 11/2019
mengenai satuan rumah susun.

Metode Pemasaran

Berdasarkan Pasal 1 Ayat (3) dan Pasal 3 Ayat (3) Permen PUPR No. 11/2019 Pem
asaran diizinkan baik sebelum atau selama penandatanganan PPJB dengan pembel
i dan harus berisi informasi yang akurat tentang perencanaan dan kondisi fisik terkini
dari properti yang terkait. Lebih tepatnya, menurut Pasal 3 Ayat (2) Permen PUPR N
o. 11/PRT/M/2019 kegiatan pemasaran rumah susun dapat dilakukan oleh pelaku pe
mbangunan atau agen pemasaran selama sebelum pembangunanan dimulai.

Namun, pelaku pembangunan harus memenuhi persyaratan yang tercantum dalam t

abel berikut ketika melakukan kegiatan pemasaran apa pun, sebagaimana dibuktika
n melalui kepemilikan dokumen yang relevan menurut Pasal 4 Permen PUPRI No. 1
1/2019:

Persyaratan Pemasar
Catatan
an

Harus dibuktikan melalui kepemilikan surat keterangan ren

Kepastian peruntukan
cana kabupaten/kota yang telah disetujui oleh pemerintah
ruang
daerah.

Harus dibuktikan melalui kepemilikan sertifikat tanah atas

nama:

Kepastian hak atas tan 1. Pelaku pembangunan; atau

ah
2. Mitra pelaku pembangunan, kondisi ini harus dijelas
kan.

1
 Harus disediakan oleh pelaku pembangunan dengan mem
astikan dan menjelaskan bukti kepemilikan yang akan dite
rbitkan atas nama pemilik rumah dalam bentuk:
Kepastian status peng
uasaan rumah
Untuk satuan rumah susun: sertifikat hak milik sarusun ata
u sertifikat kepemilikan bangunan gedung sarusun.

Harus dibuktikan melalui kepemilikan Izin Mendirikan Ban

Perizinan rumah susun
gunan (“IMB”) induk atau IMB.

Jaminan atas rumah s

Harus dibuktikan melalui kepemilikan surat dukungan ban
usun dari lembaga pen
k atau non-bank.
jamin

PPJB

Pada prinsipnya, PPJB adalah perjanjian dalam bentuk akta notaris antara pelaku pe
mbangunan dan calon pembeli yang membahas penjualan dan pembelian properti d
an yang dapat ditandatangani sebelum pelaku pembangunanan properti diselesaika
n.

Dalam praktiknya, PPJB harus setidaknya memuat ketentuan yang membahas hal-h
al berikut:

1. Identitas para pihak;

2. Deskripsi objek PPJB;
3. Harga properti dan metode pembayaran;
4. Jaminan pelaku pembangunan;
5. Transfer properti; dan seterusnya.

PPJB hanya dapat disusun setelah pelaku pembangunan telah memenuhi berbagai
persyaratan yang tercantum dalam tabel berikut:[12]

Persyaratan PPJB Catatan

Harus dibuktikan melalui kepemilikan sertifikat tanah, seper

Status kepemilikan ta
ti ditunjukkan kepada calon pembeli saat menandatangani
nah
PPJB.

Hal yang diperjanjikan dapat terkait:

Hal yang diperjanjikan
1. Kondisi properti;

2
 2. Ketersediaan Fasilitas Publik;
3. Penjelasan konten PPJB; dan

4. Status tanah dan/atau bangunan.

Salinan IMB harus diberikan kepada calon pembeli saat me

Kepemilikan IMB
nandatangani PPJB.

Harus dibuktikan melalui:

1. Konstruksi jalan dan drainase;

2. Lokasi pelaku pembangunanan harus sesuai dengan
Ketersedian Fasilitas
peruntukan; dan
Publik
3. Pernyataan tertulis tentang ketersediaan listrik dan s
umber air.

 Untuk rumah tunggal atau deret: 20% dari semua uni

t perumahan dan ketersediaan Fasilitas Publik.
Keterbangunan paling
sedikit 20%  Untuk satuan rumah susun: 20% dari total volume ko
nstruksi yang dipasarkan.

Dalam Pasal 5 Permen PUPRI No. 23/PRT/M/2018 Dan Pasal 20 – Pasal 22 Pergub
DKI No. 132 Tahun 2018, sebelum Penandatangan PPJB pelaku pembangunan
akan melaksanakan sosialisasi kepenghunian terkait:
1) tata cara pembentukan PPPSRS;
2) tata tertib penghunian sementara;
3) pengelolaan dan penghunian Rumah Susun meliputi Tanah Bersama, Benda
Bersama dan Bagian Bersama, dan penghunian;
4) daftar nama dan letak satuan Rumah Susun para Pemilik;
5) hak-hak dan kewajiban para Pemilik dan Penghuni; dan
6) peraturan perundang-undangan termasuk norma, standar, prosedur dan kriteria
pengelolaan Rumah Susun secara profesional.

Ketentuan Pasal 23 Ayat (5) Pergub DKI No. 132 Tahun 2018 menyatakan PPJB
disertai kuitansi pembayaran dapat dijadikan bukti kepemilikan Sarusun dalam hal
SHM sarusun atau SKGB sarusun atau akta jual beli belum diterbitkan.