1

PERTEMUAN KE 3
HUKUM & LINGKUNGAN BISNIS
AZFA MUTIARA AHMAD PABULO

PENGERTIAN ASAS PERJANJIAN & MOU

Perjanjian
Didalam perjanjian terdapat beberapa teori dari para ahli, diantaranya
mengenai pengertian perjanjian, pembentukan perjanjian, asas-asas perjanjian atau
kontrak, dan syarat sah perjanjian atau kontrak.

Pengertian Perjanjian
Istilah perjanjian berasal dari bahasa inggris yaitu contract, sebelumnya
perlu diketahui pengertian perjanjian pada umumnya. Menurut Subekti dalam Ali
dan Poernama (2016:1) mengemukakan bahwa, “Suatu kontrak atau perjanjian
adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada orang atau di mana dua
orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal”.
Menurut Rijan dan Koesoemawati (2009:5) mengemukakan bahwa,
“kesepakatan antar dua orang atau lebih tentang sesuatu hal, baik dibuat secara
tertulis atau lisan”.
Menurut Subekti dalam Setiawan (2016:1) mengemukakan bahwa
“perikatan dikatakan sebagai hubungan hukum antara dua orang atau dua pihak,
berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut suatu hal dari pihak yang lain
dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu”.
Berdasarkan pendapat diatas dapat diambil kesimpulan perjanjian adalah
kesepakatan antara dua pihak atau dua orang yang sudah disepakati bersama.
 2

Pembentukan Perjanjian
Hansen (2015:37) memberi batasan bahwa,”Sebuah perjanjian dapat
terbentuk apabila terjadi sebuah penawaran (offer) yang diberikan oleh satu
pihak dan kemudian diterima (acceptance) oleh pihak lainnya”. Tetapi agar
perjanjian itu memiliki kekuataan hukum, maka perjanjian tersebut harus
memenuhi syarat-syarat sahnya sebuah perjanjian.

Asas-Asas perjanjian atau Kontrak

Menurut Rijan dan Koesoemawati (2009:7), di dalam hukum
perjanjian atau kontrak penting diketahui adanya asas-asas yang harus selalu
dijadikan dasar dalam membuat perjanjian atau kontrak. Ada 5 asas penting
yang dikenal sebagai berikut:
1. Kebebasan berkontrak
Setiap warga negara bebas untuk membuat kontrak. Hal ini disebut asas
kebebasan berkontrak atau sistem terbuka. Artinya, ada kebebasan seluas-
luasnya yang diberikan oleh UU kepada masyarakat untuk mengadakan
perjanjian tentang apa saja. Hal yang perlu diperhatikan bahwa perjanjian
ini tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, dan
kesusilaan.
2. Asas konsensualitas
Asas konsensualitas berarti perjanjian atau kontrak sudah dilahirkan sejak
saat tercapainya kesepakatan. Dengan kata lain, perjanjian atau kontrak
itu sudah sah jika sudah tercapai kesepakatan mengenai hal-hal pokok
tentang apa yang diperjanjikan.
 3

Bentuk konsensualitas suatu perjanjian yang dibuat secara tertulis

(kontrak), terjadi pada saat ditandatanganinya perjanjian kontrak tersebut
oleh para pihak. Tanda tangan berfungsi sebagai bukti atau wujud
kesepakatan serta persetujuan atas tempat, waktu, dan isi perjanjian.
3. Asas itikad baik
Setiap pihak yang membuat dan melaksanakan perjanjian harus
melandasinya dengan itikad baik. Jika adanya itikad tidak baik dari salah
satu pihak yang membuat perjanjian, baik dalam pembuatan maupun
dalam pelaksanaan perjanjian maka pihak yang beritikad baik akan
mendapat perlindungan hukum.
4. Asas kepastian hukum
Asas kepastian hukum adanya jaminan dilaksanakannya perjanjian atau
kontrak, baik melalui menengah (arbitrase) atau pengadilan. Mereka
berwenang mengadili para pembuat perjanjian atau kontrak yang sedang
berselisih paham yang harus menghormati isi kontrak yang telah dibuat.
5. Asas kepribadian atau personalitas
Asas kepribadian adalah asas yang menentukan bahwa seseorang yang
akan melakukan dan atau membuat suatu kontrak adalah hanya untuk
kepentingan perseorangan.
 4

Syarat Sah Perjanjian atau Kontrak

Menurut Salim (2017:29) mengenai syarat sahnya suatu perjanjian

diatur dalam pasal 1320 KUH Perdata yang menyatakan bahwa:

1. Kesepakatan (Toesteming atau Izin) Kedua Belah Pihak

Syarat yang pertama sahnya kontrak adalah adanya kesepakatan atau
consensus pada pihak. Yang dimaksud dengan kesepakatan adalah
persesuaian pernyataan kehendak antara satu orang atau lebih dengan
pihak lainnya.
2. Kecakapan bertindak
Kecakapan bertindak adalah kecakapan atau kemampuan untuk
melakukan perbuatan hukum. Perbuatan hukum adalah perbuatan yang
akan menimbulkan akibat hukum. Orang-orang yang akan mengadakan
perjanjian haruslah orang- orang yang cakap atau berwenang untuk
melakukan perbuatan hukum adalah orang yang sudah dewasa ukuran
kedewasaan adalah telah berumur 21 tahun atau sudah menikah. Orang
yang tidak berwenang untuk melakukan perbuatan hukum abak dibawah
umur atau orang yang ditaruh dibawah pengampuan.
3. Suatu hal tertentu
Di dalam berbagai liberatul disebutkan bahwa yang menjadi objek
perjanjian adalah prestasi (pokok perjanjian). Prestasi adalah apa yang
menjadi kewajiban debitur dan apa yang menjadi hak kreditur.
4. Suatu sebab yang halal
Dalam pasal 1320 KUH Perdata tidak dijelaskan pengertian orzaak (causa
yang halal). Di dalam pasal 1337 KUH Perdata hanya disebutkan causa
yang terlarang. Suatu sebab adalah terlarang apabila bertentangan dengan
UU, kesusilaan, dan ketertiban umum.
 5

Perjanjian Sewa-menyewa

Didalam perjanjian terdapat beberapa teori dari para ahli, diantaranya

mengenai pengertian perjanjian sewa-menyewa, persiapan membuat
perjanjian sewa, cara pembuatan surat perjanjian sewa, mengakhiri perjanjian
sewa.

Pengertian Perjanjian Sewa-menyewa

Sewa-menyewa dalam bahasa Belanda disebut dengan
huurenverhuur dan dalam bahasa Inggris disebut dengan rent atau hire.

Menurut Setiawan (2016:179) menyimpulkan bahwa:

”Sewa-menyewa ialah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya
kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu
dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak tersebut
belakangan itu disanggupi pembayarannya”.

Sewa berati pemakaian sesuatu dengan membayar uang sewa dan

menyewa berarti memakai dengan membayar uang sewa dan menyewa berarti
memakai dengan membayar uang sewa (Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai
Pustaka, Jakarta, 2010, hal 83).
Menurut Wiryono Projodikoro (2009:10) menyimpulkan bahwa:
“Perjanjian sewa menyewa adalah sebagai salah satu bentuk perjanjian
yang diatur di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan
merupakan perjanjian timbal balik yang selalu mengacu kepada asas
konsensualitas atau berdasarkan kesepakatan para pihak dan
merupakan salah satu jenis perjanjian yang sering terjadi dalam
kehidupan di masyarakat”.
 6

Persiapan Membuat Perjanjian Sewa

Menurut Rijan dan Koesoemawati (2009:11) mengatakan bahwa,
“sebelum para pihak menuangkan kesepakatannya di dalam suatu perjanjian
atau kontrak yang jelas dan terperinci, biasanya para pihak membuat suatu
nota kesepahaman (Memorandum of Understanding) atau di kenal dengan
istilah MoU”.
Di dalam tahap ini akan dibuat nota, resume pembicaraan, atau
intisari dari hal yang telah disepakati. Kegunaan MoU untuk pedoman dan
memberikan tuntunan dalam penyusunan perjanjian atau kontrak yang akan
dibuat.
1. Negoisasi
Negoisasi dilakukan sebelum kontrak disusun atau sebelum melakukan
suatu perbuatan hukum yang menimbulkan suatu hubungan hukum dan
para pihak. Negoisasi merupakan permulaan awal sebagai usaha untuk
mencapai kesepakatan antara pihak yang satu dengan yang lain. Negoisasi
adalah proses tawar-menawar antara pihak yang akan membuat suatu
perjanjian atau kontrak agar masing- masing pihak tidak dirugikan dan
mendapatkan keuntungan dari perjanjian atau kontrak yang akan
disepakati, akhirnya tercapai suatu kesepakan antara para pihak.
2. Pembuatan Memorandum of Understanding (MoU)
Memorandum of Understanding (MoU) merupakan pencatatan atau
pendokumentasian hasil negoisasi awal ke dalam bentuk catatan atau
tertulis. Sebagai pedoman dalam pembuatan MoU memiliki ciri-ciri sebagai
berikut:
a. Isinya singkat memuat hal-hal yang pokok-pokok saja.
b. Merupakan pendahuluan yang akan diikuti dengan pembuatan
perjanjian atau kontrak terperinci.
 7

c. Ada jangka waktu (tenggat waktu).

d. Biasanya tidak dibuat secara formal serta tidak ada kewajiban yang
memaksa untuk dibuatnya perjanjian atau kontrak terperinci.

3. Bentuk perjanjian
a. Akta otentik
Akta otentik adalah perjanjian atau kontrak atau akta yang dibuat oleh
dan ditandatangani dihadapan pejabat yang berwenang. Pejabat
berwenang di sini antara lain notaris, Pejabat Akta Tanah (PPAT), Kepala
Kantor Urusan Agama (KUA), Kepala Kantor Catatan Sipil, dan lain
sebagainya.

b. Akta di bawah tangan

Akta di bawah tangan adalah perjanjian atau kontrak yang dibuat oleh
para pihak tanpa perantaraan seorang pejabat umum (notaris, Pejabat
Pembuatan Akta, Tanah (PPAT), Kepala Kantor KUA, Kepala Kantor
Catatan Sipil, dan lain-lain.
 8

Cara Pembuatan Surat Perjanjian Sewa-menyewa

Menurut Salim (2008:105) dalam pembuatan suatu perjanjian atau

kontrak ada beberapa hal yang minimal harus dicantumkan dalam kontrak
tersebut:
1. Adanya para pihak (disebutkan kedudukan masing-masing);
2. Obyek perjanjian (hal apa yang yang menjadi dasar kerja sama);
3. Hak dan kewajiban para pihak;
4. Jangka waktu perjanjian atau kapan perjanjian dikatakan berakhir;
5. Ketentuan tentang ingkar janji dan akibatnya;
6. Ketentuan tentang keadaan memaksa atau hal-hal diluar dugaan
(overmacht);
7. Ketentuan penyelesaian perselisihan;
8. Tandatangan para pihak.

Adapun menurut Salim (2008:105) mengenai anatomi perjanjian atau

kontrak yang dibuat oleh para pihak secara struktur adalah sebagai berikut:
1. Judul kontrak, dimana dalam suatu kontrak judul harus dibuat dengan
singkat, padat, jelas dan sebaiknya memberikan gambaran yang ditangkan
dalam perjanjian tersebut. Contohnya Perjanjian Jual-Beli, Perjanjian Sewa
menyewa
2. Awal kontrak, dalam awal kontrak dibuat secara ringkas dan banyak
digunakan seperti berikut :”Yang bertanda tangan di bawah ini” atau “Pada
hari Senin, tanggal satu bulan Febrauri, tahun 2015, telah terjadi perjanjian
jual-beli …. antara para pihak.”
3. Para pihak yang membuat kontrak, di bagian ini disebutkan para pihak
yang mengikatkan diri dalam perjanjian tersebut. Penyebutan para pihak
mencakup Nama, Pekerjaan, Usia, Jabatan, Alamat, serta bertindak untuk
siapa.
 9

4. Premis (Recital) merupakan penjelasan mengenai latar belakang dibuatnya

suatu perjanjian. Pada bagian ini diuraikan secara ringkas tentang latar
belakang terjadinya kesepakatan.
5. Isi kontrak, dalam isi perjanjian biasa diwakili dalam pasal-pasal dan dalam
setiap pasal diberi judul. penyebutan tentang upaya-upaya penyelesaian
apabila terjadi perselisihan atau sengketa.
6. Akhir kontrak (penutup), pada bagian akhir perjanjian berisi pngesahan
kedua belah pihak dan saksi-saksi sebagai alat bukti dan tujuan dari
perjanjian.
 10

Mengakhiri Perjanjian Sewa

Menurut Rijan dan Koesoemawati (2009:11) suatu perjanjian atau
kontrak yang telah dibuat dan dilaksanakan oleh para pihak akan berakhir
karena sebab-sebab sebagai berikut:
1. Lewatnya waktu sebagaimana yang diatur dalam perjanjian atau kontrak
dan para pihak tidak memperpanjang jangka waktu tersebut.
2. Kalau dalam perjanjian atau kontrak tidak diatur mengenai jangka waktu
perjanjian atau kontrak maka perjanjian akan berakhir sesuai dengan
kesepakatan yang dibuat para pihak.
3. Dibatalkan oleh para pihak sebelum jangka waktu berakhir.
4. Dipenuhinya syarat-syarat tertentu yang diatur dalam pengakhiran
perjanjian atau kontrak tersebut.
5. Obyek yang diperjanjikan musnah.