MANAJEMEN KONSTRUKSI

ADITA UTAMI, M.T

MATERI 6
Estimasi Biaya Detail
CONTOH PROJECT CHARTER
DEFINISI ESTIMASI BIAYA DETAIL
Estimasi Biaya Proyek merupakan suatu proses intuitif dengan tujuan untuk
memperkirakan biaya pada akhir pelaksanaan proyek atau pengadaan
barang modal.

Estimasi didasarkan pada tujuan, tingkat ketelitian, ruang lingkup, dana, dan
waktu yang tersedia

Estimasi biaya dilakukan sebagai persiapan tender

KOMPONEN ESTIMASI BIAYA
1. Biaya material
Analisis meliputi perhitungan seluruh kebutuhan volume dan biaya material yang
digunakan untuk setiap komponen bangunan,baik material pokok maupun penunjang.

2. Biaya Tenaga kerja

Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek paling sulit dari keseluruhan
analisis biaya konstruksi. Banyak sekali faktor berpengaruh yang harus
diperhitungkan a.l: kondisi tempat kerja,ketrampilan, lama waktu kerja, kepadatan
penduduk, persaingan, produktivitas dan indeks biaya hidup setempat.

3. Biaya Peralatan.
Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau sewa, mobilisasi, memasang,
membongkar dan pengoperasian selama konstruksi berlangsung. Karena
menyangkut pembiayaan mahal, maka untuk memilih sesuatu peralatan harus dilihat
kebutuhan sebenarnya berdasarkan kemampuannya, kapasitas, cara operasi dan
spesifikasi teknis lainnya.
LANGKAH-LANGKAH ESTIMASI BIAYA
Langkah-langkah Estimasi Biaya
Work breakdown structures

Masukan Nilai
Harga Satuan
Estimasi Biaya : Material,
Tenaga Kerja & Peralatan Material,
- Biaya Langsung Tenaga Kerja &
- Biaya Tidak Langsung Peralatan
Sistem
Estimasi

- Tetapkan durasi
- Estimasi Waktu Pelaksanaan
pekerjaan
Konstruksi
- Buat S-Curve

Estimasi Biaya Detail

7
BIAYA PROYEK KONSTRUKSI
✓Biaya langsung (biaya yang langsung berhubungan dengan konstruksi), meliputi:
a. Bahan /Material

b. Upah buruh

c. Biaya peralatan

✓Biaya tak langsung (biaya yang tidak secara langsung berhubungan dengan
konstruksi, tetapi harus ada dan tidak dapat dilepaskan dari proyek tersebut), meliputi :
a. Overhead

b. Biaya tak terduga /contingencies

c. keuntungan.
BIAYA LANGSUNG
Biaya langsung/direct cost didapat dengan mengalikan volume suatu pekerjaan(task) dengan harga
satuan (unit cost) pekerjaan tersebut.
Harga satuan pekerjaan tersebut terdiri dari harga bahan, upah buruh dan biaya peralatan.

Perhitungan Biaya Langsung :

A. Bahan bangunan (UNIT COST)
Untuk menghitung biaya langsung mengenai bahan bangunan perlu diperhatikan:
· bahan sisa/yang terbuang (waste)
· Harga loco (biaya pengiriman ditanggung pembeli)
· Cari harga yang terbaik yang masih memenuhi syarat spesifikasi teknis
· cara pembayaran kepada penjual (suplier)
BIAYA LANGSUNG
B. Upah buruh (UNIT COST)
· Untuk menghitung upah buruh dibedakan upah harian, borongan per unit volume, atau borong
keseluruhan untuk daerah-daerah tertentu.
· Selain tarif upah perlu diperhatikan faktor kemampuan dan kapasitas kerjanya.
·Perlu diketahui apakah buruh atau mandor dapat diperoleh dari daerah disekitar
lokasi proyek atau tidak. Kalau tidak berarti harus didatangkan buruh dari daerah lain.
· Undang-undang Perburuhan yang berlaku perlu diperhatikan.

C. Peralatan (UNIT COST)

· Untuk peralatan yang disewa perlu diperhatikan ongkos buruh untuk menjalankan
alat, bahan baku dan biaya reparasi kecil.
· Untuk alat yang disewa perlu diperhatikan bunga investasi, depresiasi, reparasi
besar, pemeliharaan dan ongkos mobilisasi.
BIAYA TAK LANGSUNG
Perhitungan Biaya Tak Langsung :
A. Overhead Proyek
· Biaya personil di lapangan.
· Fasilitas sementara di proyek: direksi kit, gudang, listrik, air, pagar, bendera, alat komunikasi,
transportasi dsbnya.
· bank Garansi, bunga bank, ijin bangunan, pajak dsbnya.
· Peralatan2 kecil yang umumnya habis/terbuang setelah proyek selesai.
· Foto dan gambar jadi (Asbuilt drawings), apabila diminta.
· Kontrol kualitas (Quality control), seperti tes kubus beton, baja, sondir dsbnya.
· Rapat-rapat lapangan
· Biaya-biaya pengukuran, dll.
BIAYA TAK LANGSUNG
B. Overhead kantor
Adalah biaya untuk menjalankan suatu usaha, termasuk di dalamnya :
- biaya sewa kantor dan fasilitasnya
- gaji pegawai kantor
- ijin2 usaha
- pajak, dsbnya.
BIAYA TAK LANGSUNG
C. Biaya Contingencies
Biaya tak terduga nilainya dapat berkisar antara 1% – 5 % dari nilai proyek.

D. Keuntungan
Nilai keuntungan perusahaan pada umumnya dinyatakan sebagai persentase dari
seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya dapat berkisar antara 8 % – 12 % dari nilai
proyek.
WBS & BOQ
WBS- WORK BREAKDOWN STRUCTURE
➢WBS adalah daftar seluruh task / aktivitas proyek

➢Bentuk WBS dapat berupa format hierarki struktur organisasi dan format outline
text.

➢Dibuat berdasarkan deliverables, process, dan project phase

➢Tidak menunjukkan sequence pekerjaan.

BOQ-BILL OF QUANTITY
BoQ : perhitungan kubikasi / volume pekerjaan yang dilakukan untuk menyusun dokumen
penawaran dalam suatu tender proyek konstruksi.
Biaya = Volume x harga satuan
Volume harus sesuai dengan gambar teknik
METODE ESTIMASI BIAYA DETAIL
METODE ANALISA HARGA
1. BOW (Burgerlijke Openbare Werken)

2. SNI

3. Cara Binamarga (Analisis K dan E)

Menghitung Harga Satuan

Harga satuan dapat dianalisis dengan berbagai cara. Cara lama yang masih
dipakai yaitu
dengan memakai Analisa biaya (B.O.W) dari zaman Belanda dan SNI.
Kode: BOW A1
Untuk mengerjakan pek. 1 m3 galian tanah biasa diperlukan:
0,75 pekerja
0,025 mandor.

Kode: BOW A2
Untuk mengerjakan pek. 1 m3 galian tanah keras diperlukan:
1,00 pekerja
0,033 mandor

Kode SNI DT-91-006-2007 (B.6.1)

Untuk mengerjakan pek. 1 m3 galian tanah biasa diperlukan:
0,75 pekerja
0,025 mandor.

Kode SNI DT-91-006-2007 (B.6.4)

Untuk mengerjakan pek. 1 m3 galian tanah keras diperlukan:
1,00 pekerja
0,032 mandor.
Penjelasan Analisa pekerja/ tukang 1 m3 pekerjaan galian diperlukan 0,75 hari pekerja, maka
untuk menyelesaikan 20 m3 galian dibutuhkan 0,75 x 20 = 15 hari kerja untuk satu
pekerja.
Atau, 1 pekerja, selama 15 hari, menyelesaikan galian sebanyak 20 m3. Maka, 1 m3
=0,75 hari.

Jika ingin menyelesaikan pekerjaan galian tersebut dalam waktu 5 hari maka diperlukan
pekerja sebanyak 15 hari : 5 = 3 pekerja.
1m2 pekerjaan plesteran diperlukan 0,20 hari tukang batu, maka untuk menyelesaikan 100 m2
plesteran dibutuhkan 0,20 x 100 = 20 hari kerja untuk satu tukang.
Jika ingin menyelesaikan pekerjaan plesteran tersebut dalam waktu 5 hari maka diperlukan
tukang batu sebanyak 20 hari : 5 = 4 tukang batu.
 DAFTAR SNI – UNTUK KODE ANALISIS HARGA
1. SNI 2008 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan tanah.
2. SNI 2008 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan pondasi.
3. SNI 2008 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton.
4. SNI 2008 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan dinding.
5. SNI 2008 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan plesteran.
6. SNI 2008 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan kayu.
7. SNI 2008 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan penutup lantai dan dinding.
8. SNI 2008 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan langit-langit.
9. SNI 2008 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan besi dan
aluminium.
STRUKTUR ANALISIS HARGA SATUAN PEKERJAAN
ANALISA HARGA SATUAN DASAR ALAT MEKANIS
ANALISA HARGA SATUAN DASAR BAHAN
CONTOH AHS-PEKERJAAN GALIAN TANAH
EE, OE & HARGA PENAWARAN
 ENGINEER ESTIMATE (EE)
➢Definisi : perhitungan biaya untuk suatu paket pekerjaan konstruksi yang dilakukan
oleh konsultan perencana atau orang yang memiliki kemampuan dalam menghitung
biaya suatu pekerjaan konstruksi.
➢Untuk suatu pekerjaan konstruksi, konsultan perencana membuat Engineering Estimate
(EE).
➢Konsultan perencana harus mengumpulkan data-data dengan berbagai metode. Bisa
menggunakan pendekatan historic data yaitu, konsultan mengumpulkan berbagai
informasi tentang harga-harga yang diperoleh dari kontrak-kontrak sebelumnya. Data
lain yang dapat digunakan adalah harga di pasar, data BPS dan berbagai sumber
lain yang mendukung untuk penentuan harga pada Engineering Estimate
OWNER ESTIMATE (OE)
➢Harga Perkiraan Sendiri (HPS) atau Owner Estimate (OE) adalah perkiraan harga
pengadaan barang/jasa yang dianalisa secara profesional dan disyahkan oleh eksekutif
yang memiliki otoritas.

➢Dilakukan pada tahap konseptual design

➢Owner Estimate (OE) berfungsi berbagai acuan dalam melakukan evaluasi harga
penawaran barang dan jasa dengan tujuan untuk mendapatkan harga penawaran yang
wajar , dapat dipertanggungjawabkan dan dapat dilaksanakan oleh rekanan sesuai dengan
ketentuan kontrak.
HARGA PENAWARAN
DAFTAR HARGA SATUAN MATERIAL DAFTAR HARGA SATUAN UPAH DAFTAR HARGA SATUAN PERALATAN

ANALISIS HARGA SATUAN PEKERJAAN

PAJAK, KEUNTUNGAN,
RENCANA ANGGARAN BIAYA
CONTINGENCIES

HARGA PENAWARAN
LATIHAN!
300 mm 1. Hitunglah Volume Pekerjaan 4 m pondasi dengan detail seperti
disamping!
2. Membuat Analisis Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) dari 3 item
pekerjaan pondasi rumah tersebut!
3. Membuat RAB pondasi rumah tersebut!
Gunakan :
SNI 2836 : 2008 dan SNI2835 : 2008

a. Pondasi Batu Belah Campuran 1 PC : 3 PP

b. Batu Kosong (anstamping)
c. Urugan Pasir (Padat)

600 mm
 LATIHAN!
1. Hitunglah Volume Pekerjaan Kolom K1
Ø8 - 150 dan K2 dengan detail seperti disamping!
2. Membuat Analisis Harga Satuan
KP KP KP
Pekerjaan (AHSP) dari 2 item pekerjaan
K1 K1 tersebut!
4 - Ø12
KP KP
3. Membuat RAB kolom rumah tersebut!
KP KP KP

KOLOM TYPE K1 Gunakan :

SNI 7394:2008
K1 K1 K1
Ø8 - 150

K2 K2

4 - Ø12

KOLOM TYPE K2

K1 K1 K1