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Instrumentos de Financiamento Imobiliário no Brasil

Jorge Sant’Anna

1 Março /2010
Evolução do Financiamento Imobiliário
1964 1997 2004
Base Legal Base Legal Base Legal
 Sistema Financeiro de Habitação  Sistema de Financiamento  Lei 10.931/04
 Lei 4.328 /64 Imobiliário
 Lei 5.170/66  Lei 9.514/97

Fontes de Fundos Fontes de Fundos Fontes de Fundos


 FGTS  Investidores - Mercado de Capitais  Investidores - Mercado de Capitais
 Repasses Governamentais  Investidores do Sistema Financeiro
 Investidores do Sistema Financeiro

Instrumentos Instrumentos Instrumento


 Cardeneta de Poupança  Certificado de Recebíveis  Letra de Crédito Imobiliário – LCI
 Letra Hipotecárias –LH Imobiliários - CRI  Cédulas de Crédito imobiliário -
CCI

Avanços Avanços Avanços


 FGTS  CRI  Patrimônio de Afetação
 Correção Monetária  Cias Securitizadoras  CCI
 Cardeneta de Poupança  Regime Fiduciário sobre Créditos  LCI
 BNH Imobiliários;  Fortalecimento da estrutura de
 LH  Alienação Fiduciária de Imóveis contratos
2
O Financiamento em números . . .
Financiamentos Contratados
R$ Bilhões
60

50

15,70
40
10,49
30

6,91
20
34,00
30,05
7,00
10 18,41
5,53
3,82 3,89 9,34
2,22 3,00 4,85
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

SBPE FGTS

3 Fonte: BACEN,ABECIP e Caixa Econômica Federal -Canal do FGTS


O Financiamento em números . . .
Fontes de Recurso - SBPE
R$ Bilhões

300
19 20
250
12
200 10

150 11
12
254 260
215
100 189
151
136
50

-
dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10

Poupança LCI / LH

4 Fonte: BACEN,ABECIP e CETIP


Letra de Crédito Imobiliário

 Título de Crédito de emissão exclusiva de Instituições


Financeiras , lastreado em créditos imobiliários;

 Diferentemente das Letras Hipotecárias, lastreadas em


hipotecas, as LCIs podem ser lastreadas em créditos
imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação
fiduciária de bem;

 Maior rentabilidade devido à isenção do Imposto de


Renda, na fonte e na declaração, para os investidores
pessoa física.

 99,37% dos detentores de LCI são clientes PJ/PF de


Bancos;

 94% das emissões em estoque estão concentradas em


5 Bancos
5
O Financiamento em números . . .
Fontes de Recurso

Lei 10.931/04
0,5% 1,5% 1,4%
2,2% 1,0%

6,0%

96,4% 96,3% 80,0% 91,0% 80,6% 81,9%


68,9%
33,0%

3,6% 3,7%

dez-03 dez-04 dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10

LCI LH

6 Fonte: CETIP
Certificado de Recebíveis Imobiliario

 O CRI é o título de investimento vinculado a operações de


securitização de recebíveis imobiliários;

 O CRI é um valor mobiliário, criado pela lei 9.514/97, lastreado


exclusivamente em um ou vários créditos imobiliários ;

 Constitui-se como um título de crédito nominativo, de livre


negociação;

 O CRI é de emissão exclusiva das Companhias Securitizadoras e


sua negociação se dá por meio de sistemas centralizados de
custódia e liquidação financeira de títulos privados - CETIP, sob a
forma de título escritural;

 O CRI pode ser emitido na forma de Regime Fiduciário.

7
Certificado de Recebíveis Imobiliário

Emissões de CRI
R$ Bilhões

2,5

2,0 2,10

1,5

1,22
1,0 1,07
0,87 0,83
0,5
0,41

0,0
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fonte: CETIP /CVM
8
Certificado de Recebíveis Imobiliário
Estoque de CRI
R$ Bilhões
8,0
7,0 7,2 7,3 7,4
6,0
5,0
4,0
3,0
2,9
2,0
2,1 2,2
1,0
0,0
dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10

Fonte: CETIP
9
Certificado de Recebíveis Imobiliário
Detentores de CRI
Investidor não Outros
residente 2%
4%

Fundos de Pensão
5%
Giro Médio Diário
Fundos de 2005 0,04%
Investimento
2006 0,05%
6% Bancos
63%
2007 0,04%
2008 0,04%
Empresas de Adm. e 2009 0,07%
Participaçao
10%

Bancos - Clientes
10%

Fonte: CETIP
10
Certificado de Recebíveis Imobiliário
Fonte de Recursos

1,4% 1,3% 1,4% 3,1% 2,6% 2,6%


100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 fev-10

Poupança LCI / LH CRI

11 Fonte: BACEN,ABECIP e CETIP


Cédula de Crédito Imobiliário

 A CCI é o documento representativo do crédito originado pela existência de


direitos de crédito imobiliário com pagamento parcelado;

 O CCI é emitido pelo credor, com o objetivo de facilitar e simplificar a


cessão do crédito. Desse modo a cédula atende o mercado da securitização,
agilizando a negociação de créditos uma vez que a cessão pode ser feita
mediante o endosso no próprio título, sem necessidade de uma
formalização com um contrato de cessão;

 A negociação das CCIs se faz independentemente de autorização do


devedor;

 Além da tradicional forma cartular, é admitida a emissão de CCI escritural,


com registro na CETIP. A negociação das CCIs escriturais é feita por
sistemas eletrônicos de negociação;

 A CCI pode ser cedida a uma Companhia Securitizadora Imobiliária para


lastrear uma emissão de Certificados de Recebíveis imobiliários.
12
Cédula de Crédito Imobiliário
Estoque
R$ Bilhões
16

14 13 14
13
13
12
12
11
10 10 10
10 9 10
9 9
9
8 8
8

4
3
2 2
2

-
dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 jan-09 fev-09 mar-09 abr-09 mai-09 jun-09 jul-09 ago-09 set-09 out-09 nov-09 dez-09 jan-10 fev-10 mar-10

Fonte: CETIP
13
CRI versus CCI
Estoque
16,0

14,0 13,57
12,70
12,0 10,99
10,57
10,0
8,29
8,0 7,21

6,0

4,0
2,64 2,87
1,78 2,06 2,01 2,17
2,0

0,0
dez-05 dez-06 dez-07 dez-08 dez-09 mar-10
CCI CRI
Fonte: CETIP
14
CRI versus CCI
Negociação Secundária
1,80

1,60

1,40

1,20

1,00

0,80

0,60

0,40

0,20

0,00
2005 2006 2007 2008 2009

Fonte: CETIP CRI CCI


15
Cédula de Crédito Imobiliário
Detentores

Fundos de Pensão
5%

Soc. Distrib. Tit. e


Cia Securitizadora de Valores Mobiliarios
Cred. Imobiliario 5%
86% Fundos de
Investimento
2%

Bancos
1%

Outros
1%

CCI – Não é Valor Mobiliário e sim um Título de Crédito

16 Fonte: CETIP
Fundos de Investimento Imobiliário

 Surgiram no Brasil em 1993, para facilitar o acesso de pequenos e médios


investidores aos investimentos em ativos imobiliários;

 Os FII é obtém rendimentos através da locação, arrendamento ou venda


dos empreendimentos imobiliários e é constituído sob a forma de
condomínio fechado;

 Os FIIs podem investir em outros ativos, além de imóveis, como:


certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de FIDCs e FIPs que
estejam ligados à atividades permitidas aos FIIs, fundos de ações setoriais
(construção civil/mercado imobiliário) e letras hipotecárias;

 Os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros obtidos a
seus cotistas, além de fornecer dados consolidados mensalmente e
demonstrações financeiras semestralmente.

17
Fundos de Investimento Imobiliário
Emissão

3,00 2,77

2,50

2,00

1,50
1,02 0,98
1,00
0,51 0,52
0,50 0,28 0,28
0,13 0,07
0,04
0,00
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

18 Fonte: CVM
Considerações

 A diversidade dos instrumentos, a segurança jurídica e a infra-estrutura de


securitização no Brasil evoluíram significativamente nas ultimas décadas;
 Sub-prime brasileira não seria possível , dada a regulação dos
Instrumentos, Veículos e Bancos;
 O Sistema assistiu a partir de 2007, sucessivos recordes anuais na
concessão de crédito imobiliário, alongamento dos prazos de financiamento
e redução das taxas de juros.
 No entanto com extrema concentração na Cardeneta de Poupança como
fonte de recursos;
 Por sua natureza de longo prazo e descasamentos entre ativos e passivos,
a Securitização deveria ser o grande impulsionador do Crédito
Imobiliário;
 Atualmente o CRI enfrenta diversos obstáculos para a sua pulverização:
 Valor Inferior de R$ 300.000,00
 Limite máximo de 0,5 % por devedor
 Falta de padronização – mercado secundário limitado
 CCI versus CRI
 Exaustão das fontes atuais.
19
Instrumentos de Financiamento Imobiliário no Brasil

Jorge Sant’Anna

20 Março /2010