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Roj: STS 1656/2011

Id Cendoj: 28079110012011100144
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 1731/2007
Nº de Resolución: 220/2011
Procedimiento: Casación
Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER
Tipo de Resolución: Sentencia

Resumen:
OPCIÓN DE COMPRA. EJERCICIO POR EL OPTANTE EN TIEMPO Y FORMA. HA DE
ENTENDERSE PRODUCIDO POR SU CLARA MANIFESTACIÓN EN ESTE SENTIDO CON
INDEPENDENCIA DE QUE SURJAN DISCREPANCIAS ENTRE LAS PARTES SOBRE
OBLIGACIONES ACCESORIAS DE LA COMPRAVENTA.

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veinticuatro de Marzo de dos mil once.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen,
el presente recurso de casación interpuesto por Arabella S.A. , representado ante esta Sala por el
Procurador don José Luis Ferrer Recuero, contra la sentencia dictada, en fecha 25 de junio de 2007, por la
Audiencia Provincial de Madrid - Sección 8ª-, en el rollo de apelación nº 102/2007 , dimanante de autos de
juicio declarativo ordinario seguidos con el nº 471/2005 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de
Madrid.

Han sido parte recurrida Inversiones Ríotejitas S.L. Unipersonal , Río Ozama S.L. Unipersonal ,
Ríotiber S.L. Unipersonal , Inversiones Stangel S.L. Unipersonal , Loclauni S.L. Unipersonal ,
Inversiones Campo-Hierro S.L. Unipersonal , Río Jovero S.L. Unipersonal , Camporredondo-Puerta
Hierro 2004 S.L. Unipersonal , Camporredondo-Puerta de Hierro S.L. , representadas ante esta Sala por
el Procurador don Jorge Deleito García, y Lares Ibéricos S.L. , representada ante esta Sala por el
Procurador don Luis Pozas Osset.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- El Procurador don José López López, en nombre y representación de Arabella S.A.,
promovió demanda de juicio declarativo Ordinario, turnada al Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Madrid,
contra Camporredondo Puerta Hierro S.L. y Lares Ibéricos S.L., en la que, tras alegar los hechos y
fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Se dicte sentencia por la que:
a) Se declare que la actora ejercitó en tiempo y forma el derecho de opción de compra suscrito con las
codemandadas en fecha de 19 de abril de 2004 (documento número uno de la demanda) relativo a las
fincas registrales que se reseñan en el referido contrato. b) Se condene a las partes vendedoras al
otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa en el plazo improrrogable que
establezca la propia resolución judicial, y sólo en forma subsidiaria se proceda al otorgamiento de la
escritura por parte del Juzgado, quien supliría así a la parte vendedora en los términos habituales. c En
ejecución del contrato de compraventa, y mediando el pago de la suma del precio convenido no satisfecho
al día de hoy, por importe 15.633.020,72 #, se condene a la parte vendedora a la entrega de las parcelas
objeto de la compraventa que se reflejan al referido documento número UNO de la demanda; y en el
supuesto de que en e plazo improrrogable que la Sentencia establezca no se procediese a dicha entrega,
se ejecute la misma a través de la propia autoridad judicial. d) En ejecución también del contrato de
compraventa de constante referencia, se condene a la parte vendedora a -pasar por todas las obligaciones
asumidas en el documento privado de fecha 19 de Abril de 2004 y entre ellas la entrega de las fincas objeto
de venta, libres de cargas, gravámenes, arrendatarios u otros ocupantes y con las demás estipulaciones

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contempladas en el contrato y que aquí se dan por reproducidas; entre ellas la obligación de la vendedora
de transmitir a la compradora los derechos del proyecto y de la licencia otorgada por el Ayuntamiento de
Ibiza a que se refiere la cláusula novena del contrato. e) Con carácter solo subsidiario, y para el supuesto de
que la referida cláusula no pudiere finalmente cumplirse, y con independencia de que todo el resto de las
peticiones del presente suplico se lleven a término, se condene a la demandada a soportar que del precio
inicialmente pactado para la compraventa se deduzca el importe de la minusvaloración del objeto de compra
sufrida por la parte compradora como consecuencia de que los derechos del proyecto y de la licencia a los
que se refería la cláusula novena del contrato, no puedan ser transmitidos y por lo tanto disfrutados por la
parte compradora conforme lo inicialmente previsto. f) Se condene por último a las demandadas al pago de
las costas del presente Juicio conforme el principio de vencimiento que consagra el Art. 394 LEC ; condena
que deberá producirse Incluso en el supuesto de allanamiento habida cuenta la evidente temeridad y mala
fe de las codemandas" .

Por medio de otrosí, solicitó la anotación preventiva de la demanda.

2.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, el Procurador don Jorge Deleito
García, en nombre y representación de Camporredondo-Puerta Hierro S.L., se opuso a la misma,
suplicando al Juzgado: " (...) Dicte en su día sentencia desestimando íntegramente dicha demanda, con
expresa imposición de costas a la actora" , y, formuló a su vez demanda reconvencional, en la que, tras
alegar hechos y fundamentos de derecho, suplicó al Juzgado: " (...) Se dicte en su día sentencia mediante la
que: 1) Se declare que Arabella S.A. ha incumplido el contrato de compraventa puesto en vigor mediante el
ejercicio de la opción concedida a dicha entidad en el contrato de opción de compra de fecha 19 de abril de
2004. 2 ) Se declare resuelto, por incumplimiento de Arabella S.A. , el referido contrato de compraventa. A
tales efectos esta parte ofrece expresamente restituir a Arabella S.A. el importe de 777.200 euros percibido
en su día por mi representada como precio de la opción y pago a cuenta de la compraventa (670.000 euros,
como precio de opción, más el IVA correspondiente), con sus correspondientes intereses. 3) Se condene a
Arabella S.A. a estar y pasar por dicha declaración. 4) Se condene a Arabella S.A. a pagar las costas del
presente procedimiento" . El Procurador don Luis Pozas Osset, en nombre y representación de Lares
Ibéricos S.L., en su contestación a la demanda, se opuso a la misma, suplicando al Juzgado: " (...) Se sirva
dictar sentencia mediante la que se desestime íntegramente la demanda formulada por Arabella S.A.
absolviendo a Lares Ibéricos S.L. de todas las pretensiones contenidas en la misma, e imponiendo las
costas causadas a la parte actora, formulando a continuación, demanda reconvencional, en la que, suplicó
al Juzgado: " (...) Se dicte en su día sentencia mediante la que: 1) Se declare que Arabella S.A. ha
incumplido el contrato de compraventa puesto en vigor mediante el ejercicio de la opción concedida a dicha
entidad en el contrato de opción de compra de fecha 19 de abril de 2004. 2 ) Se declare resuelto, por
incumplimiento de Arabella S.A. , el referido contrato de compraventa. A tales efectos esta parte ofrece
expresamente restituir a Arabella S.A. el importe de 777.200 euros percibido en su día por mi representada
como precio de la opción y pago a cuenta de la compraventa (670.000 euros, como precio de opción, más el
IVA correspondiente), con sus correspondientes intereses. 3) Se condene a Arabella S.A. a estar y pasar
por dicha declaración. 4) Se condene a Arabella S.A. a pagar las costas del presente procedimiento" .

3.- Evacuando el traslado conferido, el Procurador don José Luis Ferrer Recuero, en nombre y
representación de Arabella S.A., contestó a la demanda reconvencional formulada por
Camporredondo-Puerta Hierro S.L., suplicando al Juzgado: " (...) Se dicte sentencia por la que, aparte de
los pronunciamientos solicitados en nuestro escrito de demanda, se desestime íntegramente la demanda
reconvencional formulada por Camporredondo-Puertahierro S.L., con expresa condena en costas a la
misma en base al principio de vencimiento objetivo que consagra la vigente LEC" . El referido Procurador,
en su representación, en su contestación a la demanda reconvencional formulada por Arabella S.A., suplicó
al Juzgado: " (...) Se desestime íntegramente la demanda reconvencional formulada por Lares Ibéricos S.L.,
con expresa condena en costas a la misma en base al principio de vencimiento objetivo que consagra la
vigente LEC" .

4.- El Procurador don Jorge Deleito García, en nombre y representación de Camporredondo-Puerta

Hierro S.L., y, actuando, asimismo, en nombre y representación de Inversiones Ríotejitas S.L. Unipersonal,
Río Ozama S.L. Unipersonal, Ríotiber S.L. Unipersonal, Inversiones Stangel S.L. Unipersonal, Loclauni S.L.
Unipersonal, Inversiones Campo-Hierro S.L. Unipersonal, Río Jovero S.L. Unipersonal,
Camporredondo-Puerta Hierro 2004 S.L. Unipersonal, suplicó al Juzgado: " (...) Que teniendo por
presentado este escrito, se sirva: admitirlo, disponer su unión a las actuaciones de su razón; y, en su virtud
de las manifestaciones contenidas en el cuerpo del presente escrito, y previos los trámites dispuestos en el
artículo 17 LEC (suspensión de las actuaciones y audiencia a las partes personadas por diez días) acuerde
tener a las nueve sociedades que ahora se personan (Inversiones Ríotejitas S.L. Unipersonal, Río Ozama
S.L. Unipersonal, Ríotiber S.L. Unipersonal, Inversiones Stangel S.L. Unipersonal, Loclauni S.L.
Unipersonal, Inversiones Campo-Hierro S.L. Unipersonal, Río Jovero S.L. Unipersonal,

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Camporredondo-Puerta Hierro 2004 S.L. Unipersonal y Camporredondo-Puerta Hierro S.L.) por

comparecidas y como parte en la posición que en los presentes autos ocupaba Camporredondo-Puerta
Hierro S.L., al haberse producido la transmisión del objeto litigioso a favor de las referidas nueve
sociedades, entendiéndose a partir de este momento todas las actuaciones procesales con estas últimas
compañías, en calidad de codemandadas, y con el Procurador que suscribe en su representación" .

5.- El Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Madrid dictó auto de fecha 5 de enero de 2006 , cuya
parte dispositiva dice literalmente: "Se accede a lo solicitado por el Procurador don Jorge Deleito García, en
nombre y representación de Inversiones Ríotejitas S.L. Unipersonal, Río Ozama S.L. Unipersonal, Ríotiber
S.L. Unipersonal, Inversiones Stangel S.L. Unipersonal, Loclauni S.L. Unipersonal, Inversiones
Campo-Hierro S.L. Unipersonal, Río Jovero S.L. Unipersonal, Camporredondo-Puerta Hierro 2004 S.L.
Unipersonal y Camporredondo-Puerta Hierro S.L., acordando que ocupe en este juicio la posición procesal
de parte demandada que ocupaba su transmitente Camporredondo-Puerta Hierro S.L.".

6. - El Juzgado de primera instancia nº 42 de Madrid dictó sentencia, en fecha 20 de octubre de 2006

, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que debo desestimar y desestimo la demanda inicial de estas
actuaciones interpuesta por el Procurador don José Luis Ferrer Recuero en nombre y representación de
Arabella S.A. contra Lares Ibérico S.L. y contra Camporredondo-Puerta Hierro S.L. que ha sido sucedida
procesalmente por Inversiones Ríotejitas S.L., Río Ozama S.L., Ríotiber S.L., Inversiones Stangel S.L.,
Loclauni S.L., Inversiones Campo-Hierro S.L., Río Jovero S.L., Camporredondo-Puerta Hierro 2004 S.L.,
absolviendo a dichas sociedades demandadas de las pretensiones contra ellas deducidas en la demanda y
debo condenar y condeno a la sociedad actora al pago de las costas causadas en el presente
procedimiento" .

SEGUNDO.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Octava

de la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia, en fecha 25 de junio de 2007 , cuyo fallo es del
siguiente tenor literal: "Que, con estimación del recurso de apelación interpuesto por el Procurador don José
Luis Ferrer Recuero, en representación de la entidad mercantil Arabella S.A. frente a la sentencia dictada el
día 20 de octubre de 2006 por el Iltmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Madrid en
los autos a que el presente rollo se contrae, debemos confirmar y confirmamos la indicada resolución e
imponemos a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia" .

TERCERO.- El Procurador don José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de Arabella
S.A., formalizó recurso de casación amparado en el artículo 477, apartados 1 y 2-2º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y fundado en los siguientes motivos : 1) Por infracción de lo dispuesto en el artículo
1281.1 del Código Civil ; 2) Por infracción de lo dispuesto en el artículo 1282 del Código Civil ; 3) Por
infracción de los dispuesto en el artículo 1113.1 del Código Civil ; 4) Por infracción de lo dispuesto en los
artículos 1450 y 1451 del Código Civil ; 5) Por infracción de lo dispuesto en los artículos 1445 y 1461 del
Código Civil , en relación con los artículos 1258 y 1471 del mismo cuerpo legal; 6) Por infracción de lo
dispuesto en el artículo 1284 del Código Civil ; 7) Por infracción de lo dispuesto en el artículo 1302 del
Código Civil ; y 8) Por infracción de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil .

CUARTO .- Por esta Sala se dictó auto de fecha 22 de septiembre de 2009 por el que se acordó la
admisión de dicho recurso, así como que se diera traslado del mismo a la parte recurrida , habiéndose
opuesto a su estimación Camporredondo Puerta Hierro S.L., bajo la representación del Procurador don
Jorge Deleito García.

QUINTO. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni
estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 10 de marzo de 2011.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Los hechos de los que nace el presente proceso, que no resultan discutidos por las
partes, son, en síntesis, los siguientes:

1º) En Madrid, el día 19 de abril de 2004, las entidades Lares Ibéricos S.L. y Camporredondo-Puerta
Hierro S.L., como dueñas en pleno dominio de dos fincas, Parcela P-19 y Parcela P-21 situadas en la
Ribera Norte de la Bahía de Ibiza, inscritas en el Registro de la Propiedad bajo los números 252 y 254,
respectivamente, concedieron un derecho de opción de compra de las mismas a favor de la entidad Arabella
S.A. (documento nº 1 de los acompañados a la demanda), manifestando las concedentes que sobre dichos
terrenos las propietarias han encargado un proyecto básico de 102 viviendas al arquitecto don Carlos

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Segura Rodríguez, que ha obtenido la correspondiente licencia con fecha 9 de enero de 2003 y nº de
expediente 5/03, revisada el 24 de septiembre de 2003, de acuerdo con sendos decretos del Ayuntamiento,
cuyas fotocopias se acompañaban como anexo al documento.

2º) Las condiciones por las que había de regirse la opción eran las siguientes: a) Se había de ejercer,
en su caso, conjuntamente sobre las dos fincas; b) El precio de la opción era de un millón trescientos
cuarenta mil euros (1.340.000 euros) que, sumado el IVA correspondiente doscientos catorce mil
cuatrocientos euros (214.400 euros) totalizaban la cantidad de un millón quinientos cincuenta y cuatro mil
cuatrocientos euros (1.554.400 euros), que es entregada por Arabella S.A. mediante dos cheques
bancarios, uno a cada sociedad, cada uno de ellos por la mitad de dicho importe; c) El precio de la
compraventa se fijó en trece millones cuatrocientos setenta y seis mil setecientos cuarenta y dos euros
(13-476.742 euros) más el IVA correspondiente. De dicho precio, que habría de entregarse íntegramente a
la parte vendedora en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, se deducirían
las cantidades entregadas como precio de la opción, pasando a ser consideradas como pago a cuenta del
importe de la compraventa; d) El plazo para ejercitar la opción finalizaba en día 30 de septiembre de 2004,
de modo que, si el optante no ejercía su derecho de opción dentro de dicho plazo, quedaba extinguido y la
beneficiaria no podía exigir el reintegro del precio de la opción entregado; e) La futura compraventa, en caso
de perfeccionarse, se llevaría a cabo como cuerpo cierto, libre de cargas y gravámenes, libre de
arrendatarios y ocupantes, al corriente en cuanto al pago de todo tipo de arbitrios, impuestos y
contribuciones; f) Arabella S.A: reconoce haber comprobados antes de la firma del documento la superficie
real de las parcelas, así como la normativa que le es de aplicación, a todo lo cual da su conformidad; g) La
opción de compra incluye los derechos del proyecto y de la licencia otorgada por el Ayuntamiento de Ibiza,
así como la cuota del I.C.I.O (231.611 euros) devengada en su día y pagada al ayuntamiento por las
sociedades vendedoras. Cualquier otro gasto o impuesto que pudiera devengarse durante la ejecución de
las obras, o una vez finalizadas, será de cuenta de la parte compradora; y h) Todos los proyectos (excepto
el básico), informes, dictámenes, boletines etc, necesarios para la construcción del edificio (proyecto de
ejecución, proyectos técnicos, etc,) será de cuenta de la parte compradora, pues el bien objeto de esta
opción son exclusivamente las fincas descritas en el Expositivo I del presente documento y los derechos de
la licencia concedida por el Ayuntamiento de Ibiza.

3º) Habiendo sido interpuesto por un tercero recurso contencioso-administrativo relacionado con la
licencia de obras de las parcelas 19 y 21, objeto del contrato de opción, y comunicado tal extremo por la
parte concedente a la optante, ambas partes acordaron una prórroga del plazo de la opción hasta el 31 de
octubre de 2004, según documento suscrito en fecha 20 de septiembre de 2004 (documento nº 6 de la
demanda).

4º) En fecha 27 de octubre de 2004, Arabella S.A. dirigió por conducto notarial a ambas concedentes
una carta en igual sentido en la cual, tras unas exposición de los hechos acaecidos y de los problemas
surgidos en relación con la licencia de edificación concedida a estas últimas, finalizaba con el siguiente
texto: «Teniendo en cuenta todo lo presente queremos dejar bien claro lo siguiente: 1º.- Queremos
ratificarles nuestro deseo de adquirir las citadas parcelas para ser edificadas tal como les expusimos en
nuestra reunión del pasado 20 de septiembre, en la que además les mostramos la minuta preparada en la
notaría de Doña Mª Eugenia Roa de Ibiza de un crédito hipotecario concedido por importe de 13.222.000
euros para la adquisición de dichas fincas; 2º.- Con objeto de no perder nuestros derechos adquiridos con el
documento de opción y con independencia de que lleguemos a un nuevo acuerdo, mediante la presente
ejercitamos la opción de compra sobre las fincas objeto de nuestro contrato de 19 de abril de 2004, con las
condiciones y derechos anexos, especialmente la licencia de obras, por lo que de acuerdo con la
estipulación segunda de nuestro contrato, las cantidades entregadas a ustedes como precio de la opción
pasan a ser consideradas desde este momento como pago a cuenta del importe de la compraventa. A tal
efecto ponemos en su conocimiento que la escritura pública de compraventa se realizará en la notaría de
Doña Mª Eugenia Roa, calle Médico Antonio Serra nº 1, 1º de Ibiza, donde ya está preparada por nuestra
parte toda la documentación para su firma. Proponiendo como fecha el día 10 de noviembre de 2004 a las
13:00 horas. Dado que la transmisión de la licencia constituye, junto con la finca, objeto de la compraventa y
condición esencial de la misma, y que nos consta que la misma adolece de un defecto que la vicia de
nulidad, hallándose igualmente afecta a un procedimiento de caducidad, les requerimos a que tales
circunstancias estén resueltas a la formalización de la escritura, respondiendo la vendedora, por imperativo
legal, del saneamiento por evicción y vicios o defectos»

5º) A dicha carta respondieron las concedentes con otra de fecha 4 de noviembre de 2004, remitida
igualmente por conducto notarial a Arabella S.A., en la que manifestaban: I) Nos extraña lo que nos solicitan
en el último párrafo de la misma [carta] por ser ustedes perfectos conocedores de la imposibilidad de que
esos temas estén resueltos antes de la firma, el próximo día 10 de noviembre; II) Nos extraña igualmente su

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manifestación de que la licencia constituye objeto esencial de la transmisión, cuando ustedes siempre han
manifestado su intención de adquirir la parcela colindante a las que son objeto de la opción, parcela nº 18
propiedad del Ayuntamiento de Ibiza, y solicitar una nueva licencia conjunta para las tres parcelas 18, 19 y
21, de acuerdo con un nuevo proyecto, por lo que la licencia actual parece no tener valor alguno para
ustedes. Así lo acredita la instancia que nuestro común intermediario el Sr. D. Felix presenta ante el
Ayuntamiento de Ibiza con fecha 4 de Agosto de 2004. Por otra parte, la posible caducidad de la licencia es
obvio que es una cuestión tan solo imputable a ustedes; y III) Por consiguiente, ante la imposibilidad de
poder cumplir lo exigido en el último párrafo de la carta de fecha 27 de octubre de 2004, entendemos que
queda sin efecto el contrato de opción de compra de fecha 19 de abril de 2004. Por otra parte, no habiendo
sido ejercitada la opción de compra de forma correcta, la misma ha quedado extinguida. Por ello hemos
depositado ante Notario y a su disposición, hasta el 30 de noviembre de 2004, dos cheques bancarios a
favor de Arabella S.A. por importe cada uno de ellos de 791.113,74 euros, que incluyen el principal de
777.200 euros cada uno, importe entregado por ustedes a cada una de las sociedades el días 19 de Abril de
2004, más 16.369,11 euros de intereses legales (3,75 %) calculados sobre 205 días, de los que hemos
retenido el 15 % en concepto de impuesto de rentas sobre el capital, por importe de 2.455,37 euros.

6º) Arabella S.A. dirigió nueva carta a las concedentes con fecha 9 de noviembre de 2004, insistiendo
en el hecho de haber ejercido en tiempo y forma el derecho de opción, emplazando nuevamente a aquéllas
para el otorgamiento de la escritura de venta el siguiente día 18 de noviembre de 2004, a las 12 horas en la
misma notaría y recordándoles que no pueden resolver unilateralmente sus relaciones contractuales,
apercibiéndoles además de que se abstengan de concertar operación alguna con terceros en perjuicio de
los derechos adquiridos por Arabella S.A. sobre dichas fincas.

7º) A ello siguió la remisión a Arabella S.A. de una carta de 17 de noviembre de 2004 firmada por el
Letrado de las concedentes en la cual hacía constar que el ejercicio de la opción se había producido de
forma irregular, por lo que no acudirían aquéllas al otorgamiento de la escritura de venta, requiriendo por el
contrario a la optante para que, en término improrrogable de siete días desde la recepción de la carta,
remitieran una minuta de escritura pública de compraventa que se ciñera fielmente a lo pactado en el
contrato de opción de compra, en cuyo caso podrían considerar el otorgamiento de la escritura en atención
a la voluntad de ejercicio de la opción de compra que la optante había manifestado, si bien irregularmente y
con motivación censurable.

8º) En fecha 18 de noviembre de 2004 la notaria de Ibiza doña Mª Eugenia Roa extendió un acta de
referencia y constancia de hechos a instancia de Arabella S.A. a la que incorporó las manifestaciones de su
legal representante, haciendo constar por su parte que no se habían presentado en la notaría las
sociedades vendedoras para el otorgamiento de la escritura, testimoniando los cheques bancarios
presentados por la requirente para pago del precio pactado.

SEGUNDO.- Con tales antecedentes, Arabella S.A., con fecha 7 de diciembre de 2004, presentó
demanda contra Camporredondo Puerta Hierro S.L. y Lares Ibéricos S.L. cuyo conocimiento correspondió al
Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Madrid (autos nº 471/05), en la que solicitó: a) Se declare que la
actora ejercitó en tiempo y forma el derecho de opción de compra suscrito con las codemandadas en fecha
19 de Abril de 2004; b) Se condene a las demandadas al otorgamiento de la correspondiente escritura
pública de compraventa en el plazo improrrogable que establezca la propia resolución judicial, y sólo en
forma subsidiaria se proceda al otorgamiento de la escritura por parte del juzgado; c) Se condene a la parte
vendedora a que, en ejecución del contrato de compraventa y una vez satisfecha la parte de precio restante,
haga entrega a la actora de las parcelas objeto de compraventa, ejecutándose en su caso la entrega por la
propia autoridad judicial; d) Se condene a la parte vendedora a pasar por todas las obligaciones asumidas
en el documento privado de fecha 19 de Abril de 2004 y entre ellas la entrega de las referidas fincas libres
de cargas, gravámenes, arrendatarios u otros ocupantes y con las demás estipulaciones contempladas en el
contrato, entre ellas la obligación de la vendedora de transmitir a la compradora los derechos del proyecto y
de la licencia otorgada por el Ayuntamiento de Ibiza a que se refiere la cláusula novena del contrato; e) Con
carácter subsidiario, si no pudiera cumplirse lo previsto en la citada cláusula novena , se condene a la
demandada a soportar que del precio inicialmente pactado para la compraventa se deduzca el importe de la
minusvaloración del objeto de compra sufrida por la parte compradora como consecuencia de que los
derechos del proyecto y de la licencia a los que se refería la cláusula novena del contrato no puedan ser
transmitidos y por lo tanto disfrutados por la parte compradora conforme a lo inicialmente previsto; y f) Se
condene a las demandadas al pago de las costas.

Éstas se opusieron y formularon reconvención cada una de ellas, con carácter subsidiario,
interesando que, en caso de que se estimara bien ejercitada la opción por la parte demandante, se dicte
sentencia por la que se declare: a) Que Arabella S.A. ha incumplido el contrato de compraventa puesto en
vigor mediante el ejercicio de la opción concedida a dicha entidad en el contrato de opción de compra de

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fecha 19 de abril de 2004; b) La resolución del referido contrato de compraventa por incumplimiento de
Arabella S.A., a cuyos efectos cada una de las reconvinientes ofrece restituir a Arabella S.A. el importe de
777.200 euros percibido en su día como precio de la opción y pago a cuenta de la compraventa (670.000
euros como precio de la opción, más el IVA correspondiente) más sus intereses; c) Se condene a Arabella
S.A. a estar y pasar por tales declaraciones y al pago de las costas.

Seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia de fecha 20 de
octubre de 2006 por la cual desestimó la demanda y condenó a la parte actora al pago de las costas
causadas, por lo que no llegó a pronunciarse sobre las acciones reconvencionales. La demandante recurrió
en apelación y la Audiencia Provincial de Madrid dictó nueva sentencia de fecha 25 de junio de 2007 ,
aclarada por auto de 29 de junio siguiente, por la que desestimó el recurso con imposición a la recurrente de
las costas causadas en la alzada.

Contra esta última resolución recurre en casación la actora Arabella S.A.

TERCERO.- La Audiencia recurrida, tras reflejar la exclusión o renuncia que hizo la parte recurrente
respecto de la pretensión contenida en el apartado e) del "suplico" de la demanda que, en consecuencia,
queda fuera del objeto del recurso (fundamento de derecho primero), expresa las razones por las cuales
considera acertada la solución desestimatoria de la demanda adoptada por el juzgador de primera instancia.
En este sentido afirma que, si bien la licencia otorgada por el Ayuntamiento de Ibiza se integró como objeto
del contrato, en manera alguna cabe aducir que lo fue con el carácter esencial que se le asigna por la parte
actora y que la parte apelada -las entidades concedentes del derecho de opción- no garantizó la
ejecutabilidad de la licencia, por lo cual al haber exigido la optante en el requerimiento de 27 de octubre de
2004 la resolución de los temas relativos al procedimiento de caducidad y vicio en el otorgamiento de la
licencia, por falta del estudio de detalle, al tiempo de la autorización de la escritura pública de compraventa
se ejercitó incorrectamente el derecho de opción , ya que se impusieron unas exigencias en el requerimiento
de 27 de octubre de 2004 que no estaban previstas en el contrato de opción, adicionándose de esta suerte
un requisito no pactado.

CUARTO.- La sentencia de esta Sala de 24 de abril de 2010 afirma que el precontrato de opción es
aquél por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un
contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido,
sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad
exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio
de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho,
pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo
efectivamente; siendo así que el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la
opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el
procedente proceso.

Es preciso distinguir por ello entre el ejercicio de la opción de compra, que por sí perfecciona el
contrato en cuanto une al consentimiento previamente prestado por el futuro vendedor el del optante, de
cuya decisión -comunicada en plazo- se hacía depender la perfección del contrato, de las incidencias que
puedan surgir acerca de las circunstancias propias del cumplimiento del mismo. Así se ha de proceder en el
caso presente, en el cual la discusión entre las partes acerca de las obligaciones que para la parte
vendedora había de suponer la perfección del contrato no debe confundirse con el propio ejercicio de la
opción por quien resultaba beneficiaria de ella, que en el caso era la demandante Arabella S.A.

Si se examina el contenido de las comunicaciones dirigidas por vía notarial a las concedentes u
optatarias -hoy demandadas- por parte de Arabella S.A., en fecha 27 de octubre de 2004, se ha de concluir
necesariamente en el hecho de que dicha optante -dentro del plazo concedido- manifestó en tal ocasión
inequívocamente su voluntad de ejercer el derecho de opción, pues ello se deduce claramente de sus
palabras («mediante la presente ejercitamos la opción de compra sobre las fincas objeto de nuestro contrato
de 19 de abril de 2004») , sin perjuicio de que la optante, en virtud de su particular entendimiento del
contrato, afirmase que, siendo condición esencial de la compraventa la transmisión de la licencia de
edificación en unas determinadas condiciones, la vendedora había de darle cumplimiento según lo pactado
anunciando que, en caso contrario, respondería dicha vendedora del saneamiento por evicción y vicios o
defectos; lo que en definitiva, si las partes discrepaban sobre tales extremos, habría de ser resuelto por los
tribunales, pero que significaba el anuncio por el optante del ejercicio de unas acciones que sólo podían
corresponderle como comprador.

Sentado lo anterior, ha de considerarse que la interpretación dada por el órgano "a quo" a dichas

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manifestaciones de la entidad optante en el sentido de que no comportan los efectos propios del ejercicio de
la opción, no puede ser compartida por no ajustarse a la intención y a los propios términos literales en que
se expresa, por lo que se impone la estimación del primero de los motivos del recurso de casación, que
denuncia la infracción de lo dispuesto por el artículo 1281.1 del Código Civil , que impone el criterio de la
interpretación conforme a la literalidad de lo expresado siempre que no se revele claramente como contraria
a la intención; norma cuya aplicación analógica a las declaraciones unilaterales de voluntad viene avalada
por la sentencia de esta Sala nº 712/2004, de 5 de julio , citada por la parte recurrente en el desarrollo del
motivo, la cual se remite a la anterior de 26 septiembre 1995.

QUINTO.- La estimación del primero de los motivos del recurso comporta igualmente la del recurso
de casación, sin necesidad de examen de los restantes, debiendo esta Sala resolver sobre la cuestión
litigiosa tal como quedó planteada en la segunda instancia; es decir, teniendo en cuenta la renuncia de la
parte actora a su pretensión formulada en el apartado e) del escrito de demanda.

Pues bien, por los propios razonamientos ya expresados sobre el correcto ejercicio de la opción por
parte de la actora Arabella S.A., procede la estimación de la demanda en cuanto las pretensiones que se
contienen en el "suplico" de la misma se orientan simplemente a obtener la declaración de efectividad del
contrato de compraventa sobre el que se concedió el derecho de opción.

Una vez que se ha declarado la procedencia de estimar la demanda interpuesta por Arabella S.A.,
procede entrar a conocer de las acciones ejercitadas por las demandadas Lares Ibéricos S.L. y
Camporredondo-Puerta Hierro S.L. en vía reconvencional, y con carácter subsidiario, que coinciden en
solicitar la resolución del contrato de compraventa, que se habría perfeccionado mediante el ejercicio de la
opción, por incumplimiento de la parte actora en cuanto había pretendido imponer una redacción de la
escritura pública de compraventa que se apartaba de lo estipulado.

La propia formulación de la reconvención con carácter subsidiario por ambas partes demandadas,
está poniendo de manifiesto la necesaria distinción entre la opción y sus consecuencias en cuanto al
cumplimiento del contrato de compraventa que aquélla ha perfeccionado, pues resulta posible que, ejercido
el derecho de opción por el optante, surjan después ciertas incidencias o diferencias entre las partes sobre
el cumplimiento del contrato de compraventa que incluso en determinados casos puedan determinar la
procedencia de su resolución cuando efectivamente se haya dado un incumplimiento con entidad suficiente
para ello. Pero en el caso presente no cabe hablar de incumplimiento por parte de la entidad compradora
Arabella S.A. y, mucho menos, que, en caso de haberse producido, tuviera carácter resolutorio, pues se
trataba simplemente de diferencias acerca de las obligaciones propias de cada una de las partes que no
afectaban al objeto ni al precio de la compraventa como elementos esenciales de la misma.

La sentencia de esta Sala de 6 de septiembre de 2010 (Rec. 1362/2006 ) recuerda cómo la

resolución de las obligaciones propias del contrato exige un incumplimiento esencial que impide al acreedor
obtener aquello buscado con la conclusión del contrato, que en la compraventa es el precio; y, lógicamente,
no cabe imputar en este caso un incumplimiento de tal clase a Arabella S.A., que requirió reiteradamente a
las vendedoras para la elevación a escritura pública del contrato de compraventa con ofrecimiento de pago
del precio en el momento de dicho otorgamiento y presentación en la propia notaría de los cheques
bancarios expedidos para tal finalidad, situación en la que las discrepancias entre las partes sobre las
obligaciones de las vendedoras en relación con la licencia de construcción otorgada por el Ayuntamiento de
Ibiza no autorizaba a éstas a imponer, sin más, su criterio y a considerar que la no aceptación del mismo por
la compradora comportaba un incumplimiento resolutorio.

SEXTO.- Procede por ello la estimación del recurso de casación interpuesto por la representación
procesal de la actora Arabella S.A. y, entrando a conocer del fondo del asunto al haber de asumir esta Sala
la instancia, ha de estimarse la demanda salvo en lo que se refiere al apartado e) del "suplico" de cuyo
planteamiento desistió la actora al formular el recurso de apelación, lo que comporta que ha de tratarse de
una estimación parcial a efectos de declaración sobre costas. Por otra parte, procede la desestimación
íntegra de las acciones resolutorias ejercitadas por ambas demandadas por vía reconvencional, con
imposición a las mismas de las costas causadas. No procede hacer especial declaración sobre las costas
causadas en la apelación y en el presente recurso, todo ello de conformidad con lo dispuesto por los
artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

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Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS haber lugar al recurso de casación interpuesto por
la representación procesal de Arabella S.A. contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de
Madrid (Sección 8ª) de fecha 25 de junio de 2007, en Rollo de Apelación nº 102/2007 dimanante de autos
de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de dicha ciudad con el nº 471/2005,
en virtud de demanda interpuesta por la hoy recurrente contra Lares Ibéricos S.L. y
Camporredondo-Puerta Hierro S.L . , la que casamos y, en su lugar:

1º) Estimamos parcialmente la demanda interpuesta por Arabella S.A. contra Lares Ibéricos S.L. y
Camporredondo-Puerta Hierro S.L ., hoy también sus sucesoras Inversiones Riotejitas S.L. y otros, y en
consecuencia:

a) Declaramos que la actora ejercitó en tiempo y forma el derecho de opción de compra suscrito con
las codemandadas en fecha 19 de abril de 2004 referidos a las fincas registrales a que se refiere dicho
documento.

b) Condenamos a las vendedoras al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de

compraventa con las mismas cláusulas recogidas en el contrato de opción.

c) En ejecución del contrato de compraventa, y mediando el pago de la suma del precio convenido no
satisfecho al día de hoy, por importe de 15.633.020,72 euros, condenamos a la parte vendedora a la
entrega de las parcelas objeto de la compraventa.

d) Condenamos a las demandadas al cumplimiento de todas las obligaciones asumidas en el

documento privado de fecha 19 de abril de 2004 y, en particular, la entrega de las referidas fincas libres de
cargas, gravámenes, arrendatarios u otros ocupantes y las transmisión a la compradora de los derechos del
proyecto y de la licencia otorgada por el Ayuntamiento de Ibiza a que se refiere la cláusula novena del
contrato.

e) No se hace especial pronunciamiento sobre costas causadas por dicha demanda.

2º) Desestimamos las demandas reconvencionales deducidas por cada una de las demandadas
Lares Ibéricos S.L. y Camporredondo-Puerta Hierro S.L ., con imposición a las mismas de las costas
causadas.

3º) No ha lugar a especial pronunciamiento sobre costas causadas en la apelación y en el presente

recurso.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al
efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Juan Antonio Xiol Rios.- Jesus
Corbal Fernandez.- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Encarnacion Roca Trias.-
Firmado y Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.
Antonio Salas Carceller , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando
Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la
misma, certifico.