MODUL

TEORIPERMINTAANDANPENAWARAN

Pada Modul Penilaian Aset Pertanahan, khususnyaModul8 (delapan) Andatelah

dijelaskan mengenai Analisis Potensi Ekonomi Sumber Daya Alam. Konsep
dariAnalisisPotensiEkonomiSumberDayaAlammerupakanturunandarikurvapermintaan
dan kurva penawaran. Terkait hal tersebut maka dalam modul anakan iniakan dijelaskan
mengenai konsep atau dasar teori permintaan (demand)
danpenawaran(supply)yangkemudiandiilustrasidalambentukkurvapermintaandankurvap
enawaran,sehinggadiharapkandenganmempelajarimodulini,Andaakandapatmenjelaskan
dasarteoripermintaandanpenawaransertamembuatkurvapermintaandan penawaran yang
mendasari konsep dari Analisis Potensi Ekonomi Sumber
DayaAlam,yangdalamhalinilebihditekankanpadasumberdayatanah.Selainitumahasiswad
iharapkandapatmenerapkanteoripermintaandanpenawarandariperspektif mikro dan
makro ekonomi dalam aplikasi riil yang selama ini terjadi dilapangan, dan yang tidak
kalah penting juga, mahasiswa mampu untuk
menganalisiskebijakanekonomitanahyangtakdapatdilepaskandariteoripermintaandanpen
awaran tanah.
Untukmemperjelasmakayangdimaksuddenganpermintaandisiniadalahpermintaan
para pembeli terhadap suatu barang atau jasa, sedangkan yang dimaksuddengan
penawaran adalah sifat dari penjual dalam menawarkan barang atau jasa
yangakandijualnya.

A. PERMINTAANDANPENAWARAN
1. TeoriPermintaandanKurvaPermintaan
Padaprinsipnya,teoripermintaanmenjelaskanmengenaicirihubunganantara
jumlah permintaan dan harga. Apabila hubungan antarapermintaan danharga
tersebut kita gambarkan dalam sebuah grafik maka grafik tersebut kita
kenaldengankurvapermintaan.Kurvapermintaansecaraumumberlerengpositif,sedang
kankurvapenawaran secaraumumberlerengpositif.

1
1.1. BeberapaPenentuPermintaan
Permintaanterhadapsuatubarangditentukanolehbanyakfaktor.Diantaraf
aktor-faktortersebutyangdominanberpengaruhantara lainadalah:
- Hargabarangitusendiri
- Hargabaranglainyangterkaiteratdenganbarangtersebut
- Pendapatanrumahtangga danpendapatanrata-ratamasyarakat
- Corakdistribusipendapatandimasyarakat
- Citarasamasyarakat
- Jumlah penduduk
- Ramalan/ekspektasimengenaikeadaandimasayangakandatang.
Merupakan hal yang relatif sulit apabila kita menganalisis
pengaruhberbagai faktor tersebut terhadap permintaan suatu barang. Oleh
karena itu,dalam menganalisis teori permintaan perlu untuk dibuat analisis
yang lebihsederhana. Yang perlu menjadi pertimbangan penting adalah dalam
analisisekonomi dianggap bahwa permintaan suatu barang terutama
dipengaruhi olehharganya,sehinggadengankatalaindalamteoripermintaanyang
utamadianalisis adalah hubungan antara jumlah permintaan suatu barang
terhadaphargabarang tersebut.Haltersebutdiasumsikanbahwafaktor-
faktorlaintidakmengalamiperubahanatauceterisparibus.Tetapiasumsiinitidakb
erartibahwakitadapatmengabaikanfaktor-faktoryangdianggaptetaptersebut.
Setelahmenganalisishubunganantarajumlahpermintaandengantingkat
harga maka selanjutnya boleh mengasumsikanbahwa harga adalahtetap dan
kemudian menganalisis mengenai permintaan suatu barang
yangdipengaruhiolehfaktor-
faktorlainnyaataufaktorselainharga.Dengandemikian dapat diketahui
mengenai bagaimana permintaan terhadap suatubarang akan berubah apabila
harga barang lain yang sejenis atau
pendapatanmasyarakatmisalnyamengalamiperubahan.
1.2. HargadanPermintaan
Padahakekatnyahukumpermintaanmerupakansuatupernyataanyang
menyatakan bahwa makin rendah harga suatu barang maka
semakinbanyakpermintaanakanbarangtersebut.Sebaliknya,makintinggiharga
 suatubarangmakasemakinsedikitpermintaanterhadapbarangtersebut.Mengapa
hal tersebut demikian ?
a. Kenaikan harga akan menyebabkan pera pembeli mencari barang
lainyang sejenis yang dapat digunakan sebagai pengganti terhadap
barangyangmengalamikenaikan.Demikianpulasebaliknya,apabilahargatur
un maka orang akan mengurangi pembelian terhadap barang lain
yangsamajenisnyadanmenambahpembelianterhadapbarangyangmengala
mipenurunan hargatersebut.
b. Kenaikanhargaakanmenyebabkanpendapatanriilberkurangataumerosot.
Pendapatan yang merosot tersebut memaksa para pembeli
untukmengurangipembeliannyaterhadapberbagaijenisbarang,terutamabar
angyangmengalami kenaikan harga.
1.3. DaftarPermintaan
Daftarpermintaanmerupakansuatudatayangdiwujudkandalambentukta
belyangberisigambaranmengenaiangka-
angkayangberhubunganantarahargadenganjumlahbarangyangdiminta.Halinid
apatpuladiartikansebagai suatu gambaran mengenai besarnya permintaan
pada berbagai tingkatharga. Untuk memperjelas akan diilustrasikan dalam
contoh sebagai berikut :Tabel1.Permintaanterhadap buahDurianpada
berbagaitingkatharga
Keadaan Harga(Rupiah) Jumlahyangdiminta (buah)
A 100.000,- 100
B 80.000,- 140
C 60.000,- 200
D 40.000,- 300
E 20.000,- 450
Dari Tabel 1. di atas diilustrasikan tentang permintaan buah
Durianpadaberbagai tingkat harga. Hal tersebut jelas bahwa makin tinggi
harga
buahDurianmakasemakinsedikitjumlahbuahDurianyangdimintadansebaliknya
.PadahargaRp.100.000,-
hanya100buahyangdiminta,sedangkanpadahargaRp.20.000,-
makapermintaanakanbuahDurianmeningkat menjadi 450 buah. Perlu Anda
ingat bahwa di dalam contoh inifaktor-faktoryangberpengaruhlainnya
dianggaptetapatauceterisparibus.
1.4. KurvaPermintaan
Kurva permintaan merupakan suatu kurva yang menggambarkan
sifathubungan antara harga suatu barang dengan jumlah barang tersebut
yangdiminta. Dengan demikian berdasarkan data pada Tabel 1 di atas maka
kitadapat menggambarkan kurva permintaan. Pada sumbu tegak
digambarkanberbagaitingkatharga,sedangkanpadasumbumendatardigambarka
nsebagaijumlah buah Duriah yangdiminta.

P D
A
100.000
B
C

E
20.000

D’
0
100 450 Q

Gambar1. KurvaPermintaanterhadapbuahDurian

Pada Gambar 1 di atas, kurva permintaan DD’ terdapat 5 (lima)

buahtitik yaitu A, B, C, D dan E. Masing masing titik tersebut
menggambarkankeadaanyangberbeda-
beda.PadatitikAmenggambarkanjumlahbuahDurian yang diminta adalah 100
buah dengan masing-masing buah DuriansehargaRp.100.000,-.Padatitik
EmenggambarkanjumlahbuahDurianyang diminta adalah 450 buah dengan
masing-masingbuahDurian sehargaRp.20.000,-.
Dalam ilmu ekonomi, utamanya dalam hal analisis permintaan,
perludipahamiperbedaanantara“permintaandenganjumlahbarangyangdiminta”
. Yang dimaksud dengan “permintaan” adalahgambaran
mengenaikeseluruhan dari hubungan antara harga dan jumlah permintaan,
sedangkan“jumlahbarangyangdiminta”diartikansebagaibanyaknyapermintaan
atas
 suatubarang padatingkattertentu. MisalTitik E menggambarkanbahwapada
harga Rp. 20.000 jumlah buah Durian yang diminta sejumlah 450 buah.Kurva
permintaan pada umumnya mempunyai sifat menurun dari kiri atasmenuju
kanan bawah, karena sifat hubungan antara harga dan jumlah barangyang
dimintamempunyai sifat hubungan terbalik, sesuai dengan hukumpermintaan.

2. PermintaanIndividudanPermintaanPasar
Pada umumnya, permintaan terhadap suatu barang dapat dilihat dari 2
(dua)sisi, yaitu permintaan yang diminta oleh seseorang/individu dan permintaan
yangdilakukan oleh semua orang/pelaku pasar. Oleh karena itu dalam analisis ini
perludibedakan antara kurva permintaan individu dan kurva permintaan pasar.
Untukmemperolehkurvapermintaanpasarmakakitaharusmenjumlahkanberbagaiindiv
idudalampasar.Sebagaiilustrasimarilahkitalihatcontohdibawahini:
Tabel2. PermintaanPasar

Jumlahyangdiminta(barangX)
Harga(Rp)
A B PermintaanPasar
10.000 10 10 20
9.000 12 18 30
8.000 15 30 45
7.000 20 50 70
6.000 30 75 105
PadaTabel2(dua)diatasdapatkitalihatsuatugambaranuntukmemperolehpermi
ntaanpasardenganmenjumlahkanpermintaandariindividu-individu dalam pasar.
Dalam contoh ini dimisalkan hanya terdapat 2 (dua) individudalam pasar barang X,
yaitu A dan B. Dalam tabel tersebut digambarkan permintaanA danB terhadap
barang X pada harga-hargaantara Rp. 10.000,- hingga Rp.6.000,-. Permintaan pasar
diperoleh dengan menjumlahkan banyaknya barang yangdimintaoleh A dan B
padasetiap tingkatharga. Berdasarkan datapadaTabel 2(dua)di atasdapatdibuatkurva
permintaanterhadapbarangXolehA,BdanPasar.
 P
D
A
10.000
A
9.000 B

8.000 C

7.000 D

6.000 E
D’

0
10 12 15 20 30 Q

P D

10.000 A
B
9.000 B

8.000 C

7.000 D

E
6.000

D’’

0
10 18 30 50 75 Q
 P D

10.000 A
Pasar
9.000 B

8.000 C

D
7.000

E
6.000
D’’’

0
20 30 45 70 105 Q

Gambar2. KurvaPermintaanPerseorangandanPasar.

KurvaDD’merupakankurvapermintaanA,sedangkankurvaDD’’merupakanku
rvapermintaanB.ApabiladijumlahkanakandiperolehKurvaDD’”.

3. PengaruhFaktorSelainHargaTerhadapPermintaan
Hukum permintaan secara teoritis lebih memfokuskan pada sifat
hubunganantara harga suatu barang dengan jumlah barang yang diminta,
sedangkanpadakenyataannya,banyaknyapermintaanatassuatubarangjugaditentukanol
ehbeberapa faktor yang lain. Untuk itu perlu kiranya dalam teori mengenai
permintaaninidiamatipula faktor-faktorpenentuyanglainselainharga barangtersebut.
3.1. HargaBarangLain
Hubunganantarasuatubarangdenganbarangyanglaindapatdibedakanmenjadi3
(tiga) jenis,yaitu:
- BarangPengganti
Suatu barang dinamakan barang pengganti apabila barang
tersebutdapat menggantikan fungsi barang lain tersebut. Teh dan kopi
adalah barangyang dapatsaling menggantikanfungsinya.Seseorangyang
biasaminumteh sangat dimungkinkan dapat menerima kopi apabila teh tidak
ada, dansebaliknya.
 Hargabarangpenggantidapatmempengaruhipermintaanbarangyang
dapat digantikannya. Apabila harga barang pengganti semakin
murahmakabarangyangdigantikannyaakanmengalamipengurangandalamper
mintaan.Dengandemikianapabilahargakopiturunmakasangatdimungkinkanp
ermintaan akan teh akanberkurang.Sebaliknya,apabilaharga kopinaik maka
permintaan akantehakanmeningkat.
- BarangPelengkap
Suatubarangdikatakanbarangpelengkapapabilasuatubarangselalu
digunakan bersama-sama dengan barang lainnya. Gula adalah
barangpelengkap dari kopi atau teh karena pada umumnya kopi dan teh
yang kitaminumharusdibubuhi gula.
Kenaikanataupenurunanpermintaanterhadapbarangpelengkapcender
ungsejalandenganperubahanpermintaanbarangyangdilengkapinya. Misal,
jika permintaan terhadap teh atau kopi meningkatmaka permintaan terhadap
gula cenderung meningkat pula. Sebaliknya, jikateh dan kopi menurun
permintaannya maka permintaan terhadap gulajugacenderungmengalami
penurunan.
- BarangNetral
Barang dikatakan barang netral apabila antara kedua jenis
barangataulebihtidakmempunyaihubunganyangerat.Misal,permintaanterhad
ap gula dan sepatu. Perubahan permintaan terhadap gula tidak
akanmempengaruhipermintaansepatu,demikianpulasebaliknya.Sehinggaapa
bila dua macam barang tidak mempunyai hubunganyang erat
makaperubahanterhadappermintaansalahsatubarangcenderungtidakakanme
mpengaruhi permintaan baranglainnya.
3.2. PendapatanMasyarakat
Pendapatanmasyarakatmerupakanfaktoryangpentingdalammenentukanc
orakpermintaanterhadapberbagaibarang.Perubahanpendapatan cenderung
selalu menimbulkan perubahan terhadap permintaan.Berdasakan sifat
perubahan permintaan apabila pendapatan berubah, suatubarang
dapatdibedakan menjadi4(empat)jenis,yaitu: barang inferior,barangesensial,
barangnormal dan barangmewah.
 - BarangInferior.
Barang inferior merupakan suatu jenis barang yang banyak diminta
olehmasyarakatyangmempunyaipendapatanrendah.Jikapendapatanmasyar
akat meningkat maka barang inferior ini cenderung ditinggalkan,sebagai
contoh yang umum di Indonesia : jagung, ketela, umbi dan lain-
lain.Padamasyarakatyangberpendapatanrendah,masyarakatdapatmengkon
sumsijagung,ketelaumbidanlain-lainsebagaipenggantiberas. Akan tetapi
pada saat pendapatan masyarakat tersebut
meningkatmakajagung,ketela,umbidanlain-
lainakanmerekatinggalkandanbergantiuntuk mengkonsumsi beras.
- BarangEsensial
Barang esensial merupakan barang yang sangat penting artinya
dalamkehidupan masyarakat sehari-hari. Barang ini biasanya merupakan
barangkebutuhan pokok yang harus dikonsumsi untuk menopang hidup
manusia,sepertisembilan kebutuhan pokok.
- BarangNormal
Barangdapatdikategorikansebagaibarangnormalapabilabarangtersebut
mengalami kenaikan jika terjadi kenaikan pendapatan,
contohnyaadalahsepatu,peralatanrumahtanggadanlain-
lain.Faktoryangmenyebabkan terjadinya peningkatan permintaan apabila
terjadi
kenaikanpendapatanadalahkenaikanpendapatanakanmenambahkemampua
nuntukmembelibaranglebihbanyakdanpeningkatanpendapatanmemungkin
kanseseoranguntukmeningkatkanmutukehidupannya.
- BarangMewah
Barangmewahinimerupakanbarangyangdapatdikonsumsiapabilapendapata
n seseorang sudah relatif tinggi, karena untuk mendapat barangtersebut
juga dibutuhkan biaya yang tinggi pula, misal emas,
permata,mobilprodukterbarudansebagainya.Biasanyaseseorangdapatmeng
konsumsibarang-baranginisetelahkebutuhanpokoknya terpenuhi.
3.3. DistribusiPendapatan
Sejumlahpendapatanmasyarakatyangtertentujumlahnyaakanmenimbul
kancorakpermintaanmasyarakatyangberbedapula,apabila
 pendapatantersebutdiubahcorakdistribusinya.Sebagaicontoh,apabilapemerinta
hmenaikkanpajakbagiorangkayadanhasilpajaktersebutdiberikan sebagai
subsidi bagi orang tidak mampu, maka corak permintaanterhadap berbagai
jenis barang akan mengalami perubahan. Barang-barangyang biasa
dikonsumsi oleh orang kaya cenderung akan menurun, sedangkanbarang-
barangyangbiasanyadikonsumsiolehorangtakmampuakanmeningkat,minimal
kualitasnya.
3.4. CitarasaMasyarakat
Citarasa sangatlah berpengaruh terhadap jumlah permintaan.
Sebagaicontoh,padaeratahun1960anrelatifsedikitorangyangmengkonsumsipro
duk dari Negara Jepang, masyarakat lebih banyak mengkonsumsi produkdari
Eropa atau Amerika. Tetapi mulai tahun 1970an suasana ini
cenderungberubah, masyarakat lebih banyak mengkonsumsi produk dari
Negara Jepangdaripada negara di Eropa atau Amerika,misalnya mobil.
3.5. JumlahPenduduk
Pertambahan jumlah penduduk tidak secara otomatis akan
menambahjumlahpermintaan.Biasanyapertambahanpendudukakandiikutioleh
perkembangandalamkesempatankerja.Perkembangankesempatankerjaakan
meningkatkan jumlah orang yang menerima pendapatan dan
akhirnyamenambah daya beli atau konsumsi di masyarakat. Pertambahan
daya beliinilahyangakan meningkatkan permintaan.
3.6. EkspektasiMasa Depan
Perubahan-perubahan yang sekiranya akan menguntungkan di
masayangakandatang,akanmengakibatkanorangberlomba-
lombauntukberusaha mengkonsumsi terhadap barang tersebut, minimal
sebagai investasi.Sebagai contoh bidang tanah, orang cenderung
mengkonsumsi bidang
tanahkarenasalahsatudarisifatataukarakteristikbidangtanahadalahtidakpernah
terdepresiasi. Sehingga masyarakat berpikir bahwa minimal
jaminankeselamatan modalnya akan lebih terjamin atau bahkan sangat besar
pulakemungkinanuntukmenghasilkankeuntunganyangrelatif besar.
4. PergeserandanPergerakanKurvaPermintaan
Perubahankurvapermintaandapatdibedakanmenjadi2(dua),yaitupergeserankur
vakearahkiriataukanandanpergerakansepanjangkurvapermintaan. Hal tersebut
secara umum disebabkan oleh 2 (dua) hal pula,
yakniperubahanhargamaupunperubahanselainfaktorharga.Denganmenggunakangrafi
kpermintaan,bagaimanacaranyamenunjukkanefekdariperubahanhargamaupunperuba
han selain faktorharga?
4.1. GerakanSepanjangKurvaPermintaan
Perubahan sepanjang kurva permintaan yaitu apabila terjadi
perubahanharga barang yang diminta, baik ketika harga naik maupun ketika
harga turun.Sebagaicontoh dapat Anda lihat Gambar3di bawah ini.

P D

10.000 B

20.000 R

A
15.000

D’

0
250 500 750 Q

Gambar3.GerakanSepanjangKurvaPermintaan

DD’adalahkurvapermintaanpasarterhadapbuahDurian.Awalnyaharga
buah Durian adalah Rp. 20.000,- dan jumlah yang diminta adalah
500buah.KondisiiniditunjukkanolehtitikR.Apabilapenjualmenurunkanharganya
menjadi Rp. 15.000,- per buah maka permintaan akan
meningkatmenjadi750buahataunaiksebesar250buah(ditunjukkanolehtitikA).Na
mun, apabila penjual menaikkan harga menjadi Rp. 25.000,- per buah
makapermintaan akan menurun menjadi 250 buah (ditunjukkan oleh titik B).
Dariilustrasidiatasdapatdiketahuibahwaketikapenjualmenurunkanhargabuah
 Durian dari Rp. 20.000,- menjadi Rp. 15.000,- atau turun sebesar Rp. 5.000,-
maka terjadi peningkatan permintaan sebesar 250 buah. Demikian pula
ketikapenjual menaikkan harga buah Durian dari Rp. 20.000,- menjadi Rp.
25.000,-atau menaikkanhargasebesarRp.5000,- makapermintaanakan
menurunsebesar250 buah. Ini berarti terjadi pergerakan di dalam kurva
permintaan,yaitu apabila terjadi kenaikan harga maka titik R akan bergerak ke
titik B danapabila terjadipenurunanharga maka titikRakanbergerakketitikA.
4.2. PergeseranKurvaPermintaan.
Ke arah manakah kurva permintaan bergeser apabila terjadi
perubahanyang disebabkan oleh faktor selain harga ? Jika terjadi perubahan
terhadappermintaan yang disebabkan oleh faktor selain harga maka kurva
permintaanakanbergeserkearahkananataukiri.Faktor-
faktortersebutmisalnya:naiknya pendapatan masyarakat atau perubahan
citarasa masyarakat. Sebagaiilustrasidapatdilihat pada Gambar 4sebagai
berikut:

P D* D D’

0
Q

Gambar4.PergeseranKurvaPermintaan.

Pada Gambar 4 di atas dapat anda lihat pergeseran kurva permintaan

kearah kanan (D’) maupun ke arah kiri (D*) dari kurva asalnya
(D).Kurvabergeser ke arah kanan misalnya, terjadi apabila pendapatan
masyarakat
naikataumeningkatsehinggaterjadipeningkatankuantitasbarangyangdiminta.
 Hal ini menyebabkan kurva bergeser ke arah kanan, yaitu dari kurva D
(kurvasemula) bergerak ke arah kurva D’. Namun sebaliknya, apabila
pendapatanmasyarakat menurun maka kurva semula (D) akan bergeser ke arah
kiri (D*),karena dengan menurunnya pendapatan masyarakat maka daya beli
masyarakatakanmenurunpula,sehinggakuantitaspermintaanakanturunataukurva
bergeserkearah kiri.

5. TeoriPenawaran
Suatu permintaan belum merupakan syarat yang cukup untuk
mewujudkantransaksi di dalam pasar. Permintaan yang ada hanya dapat dipenuhi
apabila parapenjualdapatmenyediakanbarang-
barangyangdibutuhkan.Pertanyaanyangmunculadalah:bagaimanatingkahlakupenjual
dalammenyediakanataumenawarkan barang yang dibutuhkan masyarakat di pasar ?
Faktor-faktor apakahyang mempengaruhi produksi dan penawaran barang yang
akan dijual ? Pada subbab ini akan dijelaskan mengenai sifat hubungan antara harga
dan penawaran sertafaktor-faktoryangmempengaruhipenawaran tersebut.
Perilaku penjual dalam menawarkan barangnya pada berbagai tingkat
hargadipengaruhi oleh beberapa faktor. Secara umum faktor-faktor tersebut antara
lainadalah :
1. Hargabarangitusendiri
2. Hargabaranglain(yangsejenis)
3. Biayaproduksi
4. Teknologi
Untuk menganalisis penawaran, cara yang digunakan relatif sama
dengancaradalammenganalisispermintaan.Misalnyafaktor-
faktoryanglaintidakberubah (cateris paribus), maka terlebih dahulu diperhatikan
pengaruh perubahanharga terhadap jumlah barang yang ditawarkan penjual.
Demikian pula selanjutnyauntukmenganalisisfaktor-faktor
selainhargaterhadappenawaran.

6. HubunganAntaraHargadanPenawaranSertaKurvaPenawaran
Harga barang selalu dipandang sebagai faktor yang sangat penting
dalammenentukanpenawaransehinggateoripenawaranlebihterfokuspadahubungan
antara harga dengan jumlah barang yang ditawarkan. Untuk jelasnya maka
perlukiranya untuk dikupas hubungan antara harga dengan penawaran seperti yang
telahdinyatakandalam hukum penawaran.
Hukumpenawaranmerupakansuatupernyataanyangmenjelaskanmengenai
sifat hubungan antara harga suatu barang dengan jumlah barang yangditawarkan.
Dalam hukum ini prinsipnya adalah bagaimana keinginan para
penjualuntukmenawarkanbarangnyaapabilaharganyatinggidanbagaimanapulakeingi
nan penjual untuk menawarkan barangnya apabila harganya rendah.
Hukumpenawaran menyatakan bahwa semakin tinggi harga suatu barang maka
semakinbanyak jumlah barang yang ditawarkan. Sebaliknya semakin rendah suatu
barangmaka akan semakin sedikit jumlah barang yang ditawarkan.Sebagai ilustrasi
makaakandiberikancontoh sebagai berikut.
Tabel3.DaftarPenawaran

Kondisi Harga(Rp) Jumlahbarangyangditawarkan

(buah Durian)
A 25.000 1.000
B 20.000 800
C 15.000 600
D 10.000 400
E 5.000 200

Gambaran di atas merupakan suatu daftar jumlah penawaran pada

berbagaitingkatharga,atauyangbiasadikenaldengandaftarpenawaran.Padacontohters
ebutmenunjukkansuatupenawaranbuahDurianyangterjadidalamsuatupasar. Ketika
harga buah Durian Rp. 25.000,- maka penjual akan menawarkansebanyak 1.000
buah. Namun ketika harga turun menjadi Rp. 5.000,- maka
penjualakanmengurangiatauhanyabersediamenawarkan200buah.Untuklebihmempe
rjelas maka berdasarkan Tabel 3 di atas akan kita ilustrasikan ke
dalambentukkurvapenawaran sebagai berikut.
 P

S’
25.000

5.000

0
200 1.000 Q

Gambar5. KurvaPenawaran

Kurvapenawaranmerupakansuatukurvayangmenunjukkanhubunganantaraha
rgasuatubarangdenganjumlahbarangyangditawarkan.Hubunganantara harga dengan
jumlah barang yang diminta ditunjukkan oleh titik A, B, C,
DdanE.Garisyangmenghubungkanantartitik-titiktersebutadalahkurvapenawaran,
dan dalam hal ini diberikan simbol SS’. Seperti analisis
permintaan,makadalamanalisispenawaranperlukitabedakanantarapenawarandenganj
umlahbarangyangditawarkan.Penawaranberartijumlahkeseluruhansecarakuantitas
dari setiap tingkat harga pada sebuah kurva penawaran, sedangkan jumlahbarang
yang ditawarkan berarti jumlah barang yang ditawarkan pada tingkat hargatertentu.

7. PengaruhFaktor SelainHarga TerhadapPenawaran

Seperti telah dijelaskan di depan bahwa penawaran terhadap suatu
barangselain ditentukan oleh barang itu sendiri juga ditentukan oleh beberapa
faktor yanglainselainharga.Untukmelengkapianalisismengenaifaktor-
faktoryangmempengaruhi penawaran maka perlu pula diteliti peran faktor-faktor
yang lainselainhargatersebut.
7.1. Hargabaranglainyangsejenis
Pada kondisi riil di masyarakat, terdapat persaingan antar barang
yangsejenis (pengganti) yaitu antara satu produk dengan produk yang lain
dalammemenuhi kebutuhan. Hal ini akan berdampak pada persaingan di
dalampenawaran suatu barang. Sebagai contoh, kenaikan biaya produksisusu
diluar negeri akan membawa akibat pada kenaikan harga susu yang
diimpormenjadilebihmahal,sehinggakonsumensusudidalamnegeriakancender
ung untuk mengalihkan konsumsi susu pada susu yang berasal daridalam
negeri. Kenaikan konsumsi susu yang berasal dari dalam negeri iniakan
mendorong produsen dalam negeri untuk meningkatkan atau
menaikkanproduksidan penawaran susu.
7.2. BiayaProduksi
Biayayangdikeluarkanuntukmemperolehfaktorproduksimerupakanpen
geluaranyangsangatpentingdalamprosesproduksi.Pengeluarantersebutmempu
nyaiperananyangsangatbesardalammenentukanbiayaproduksi.Tanpaadanyake
naikanproduktivitasdanefisiensi,kenaikanhargadarifaktorproduksiakanmenga
kibatkanpadakenaikan biaya produksi. Kenaikan harga untuk memperoleh
faktor produksisudah dapat dipastikan akan mengurangi keuntungan mereka
(perusahaan),sehingga penawaranpun cenderung akan berkurang. Bahkan
tidak menutupkemungkinan jika biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh
faktor produksilebihtinggidarikeuntungannyamaka perusahaan tersebut akan
menutupusahanya.
7.3. Teknologi
Tingkatteknologimemegangperananyangsangatpentingdalammenentu
kanjumlahpenawaran.Kenaikanproduksidanperkembanganekonomi yang
meningkat pada umumnya dipengaruhi oleh teknologi
yangsemakinmodern.Kemajuanteknologibahkanmampuuntukmengurangibiay
aproduksi,mempertinggiproduktivitas,meningkatkanmutusertamenciptakanba
rangbaru.
Dalamhubungannyadenganpenawaransuatubarang,kemajuanteknologi
berpengaruhterhadap2(dua)hal,yaitu:produksidapatditambah
 secaralebihcepatdanbiayaproduksiyangsemakinmenurun/murah.Indikasidarih
ubungantersebutdapatlahdisimpulkanbahwakemajuanteknilogicenderungakan
menaikkanpenawaran.

8. PergeserandanPergerakan KurvaPenawaran
Sepertihalnyapadakurvapermintaan,kurvapenawaranpundapatmengalami
pergeseran maupun pergerakan. Perubahan harga akan mengakibatkansuatu
pergerakan di sepanjang kurva penawaran, sedangkan perubahan selain faktorharga
akan mengakibatkan pergeseran kurva penawaran tersebut. Sebagai ilustrasicoba
Andaperhatikan Gambar 6sebagai berikut.

A3A2 A A1 SS2
P
SS’

SS1
P1
P2

0
Q3 Q2 Q1 Q4 Q

Gambar6.PergerakandanPergeseranKurvaPenawaran

Misal pada mulanya kurva penawaran adalah SS’. Titik A

menggambarkanpada waktu harga adalah P1 dan jumlah barang yang ditawarkan
adalah Q1.
KetikahargaturunmenjadiP2hubungandiantarahargadanjumlahbarangyangditawarka
nbergerakkeTitikA2.Iniberartijumlahbarangyangditawarkanhanyalahsebanyak Q2.
 Padakasusyang
lain,perubahanjumlahbarangyangditawarkandapatmenyebabkanpergeserankurvape
nawaran.PergeserankurvadarikurvaSS’menjadi S1S1atau S2S2sebagai contohnya.
Pergeseran kurva penawaran dari SS’menjadi S1S1menyebabkan jumlah barang
yang ditawarkan menjadi
bertambah,yaitudariQ1menjadiQ4walaupunhargatetapsebesarP1.Keadaaniniditunju
kkan oleh Titik A1. Pergeseran kurva SS’ menjadi
S2S2menggambarkanpenguranganjumlahpenawaranyaitudariQ1menjadiQ3dankesei
mbanganterletak pada Titik A3. Ini berarti bahwa pada harga P1 sekarang, jumlah
barangyangditawarkan hanyasebanyak Q3.

9. KeseimbanganHarga/Equilibrium
Hargasuatubarang danjumlahbarang yang
diperjualbelikanditentukanolehpermintaan danpenawaran barang tersebut.Inilah
yang secaraumumkitasebut dengan pasar. Dengan kata lain, untuk menganalisis
pasar maka perlu analisispermintaan dan penawaran terhadap suatu barang yang
ada. Keadaan di suatu
pasardikatakandalamkeseimbanganatauequilibriumapabilajumlahbarangyangditawa
rkan pada harga tertentu adalah sama dengan jumlah permintaan pada
hargatertentuitupula.Sehinggahargasuatubarangdenganjumlahbarangyangdiperjualb
elikandapat ditentukan dengan melihat keadaan keseimbangan dalamsuatu pasar.
Cara yang biasa digunakan untuk melihat keseimbangan ini
adalahdenganmenggunakanangkadandapatpuladenganmenggunakankurvaperminta
andan kurvapenawaran.
9.1. KeseimbanganSecaraAngka.
Pada kenyataannya interaksi antara permintaan dan penawaran
dapatterjadi pada kondisi yang berbeda-beda. Pertama, kelebihan penawaran
yaitukeadaandimanajumlahbarangyangditawarkandipasarmelebihipermintaan
. Kedua, kelebihan permintaan yaitu jumlah barang yang
dimintamelebihijumlahbarangyangditawarkan.Danyangketiga,adalahkeseimb
angan atau equilibrium yaitu kondisi di mana jumlah barang yangditawarkan
adalah sama dengan permintaan. Sebagai ilustrasi marilah kitalihatcontoh
sebagai berikut.
 Tabel4.PermintaandanPenawaranbarangX
Harga(Rp) Permintaan Penawaran SifatInteraksi
5.000 200 900 Kelebihan
4.000 400 800 penawaranKelebihan
3.000 600 600 penawaranKeseimbangan/
2.000 900 375 EquilibriumKelebihanperm
1.000 1.300 100 intaan
Kelebihanpermintaan

Dimisalkan harga barang X yang berlaku di pasar adalah Rp.

5.000,-.Padahargatersebutjumlahbarangdimintapembelihanyalah200buah,sed
angkanpenjualmenawarkanbarangsejumlah900buah.Kelebihanpenawaran
tersebut akan mendorong penjual menurunkan harga. Hal ini
jugaterjadiapabilaharga barangXyangberlakudi pasaradalah Rp. 4.000,-.
Coba Anda perhatikan pula apabila harga sangat rendah.
Misalnyaharga barang X adalah Rp. 1.000,-. Pada harga ini jumlah
permintaan
akanbarangXakannaikmenjadi1.300,sedangkanpenjualhanyabersediamenjual
atau menawarkan barang X sejumlah 100. Permintaan para pembelitersebut
merupakan kondisi di mana terjadi kelebihan permintaan. Akibatnyapenjual
ataupenawaran akanmeningkat atau menaikkanhargabarang
Xtersebut.Kondisiiniakansama ketika harga barangXadalahRp.2.000,-.
SekarangkitacermatikondisiketikahargabarangXadalahRp.3.000,-.
Ternyata berdasarkan pada Tabel 4 di atas, interaksi yang terjadiantara
permintaan dan penawaran adalah sama atau seimbang. Artinya ketikaharga
barang X adalah Rp. 3.000,-maka jumlah barang yang diminta olehpembeli
adalah sama dengan jumlah barang yang ditawarkan oleh penjual,yaitu
sebanyak 600. Inilah keseimbangan pasar yang terjadi atau sering
puladisebutdengan hargapasar.
9.2. KeseimbanganSecaraGrafik
Cara yang kedua untuk menganalisis pasar adalah dengan cara
grafik.Berdasarkan Tabel 4 di atas akan kita lihat grafik atau kurva
permintaan
danpenawarandidalammenentukankeseimbangan.Untukitumarilahkitacermati
kurvapermintaan danpenawaransebagai berikut.
 P

Kelebihanpenawaran
5.000 D S

3.000 E

1.000
Kelebihanpermintaan

0
20 400 600 900 1.300 Q
0

Gambar7.KurvaKeseimbanganPermintaandanPenawaran.

KurvaDmenggambarkanpermintaanbarangXdanKurvaSmenggambark
anpenawaranbarangX.Keduakurvatersebutdigambarberdasarkan data pada
Tabel 4 di atas. Pada harga Rp. 5.000 kurva
penawaranberadadisebelahkanankurvapermintaan,artinyapenawaranmelebihi
permintaan. Keadaan ini cenderung tidak stabil dan harga akan
mengalamipenurunan. Hal sebaliknya ketika harga Rp. 1.000,- keadaan yang
terjadipunakansebaliknyapula.Kurvapermintaanberadadisebelahkanankurvap
enawaran, yang artinya permintaan melebihi penawaran. Keadaan
inipuncenderung tidak stabil dan harga akan mengalami kenaikan. Namun
ketikaharga barang X adalah Rp. 3.000,- kurva permintaan dan penawaran
salingberpotongan,yaitupadaTitikE.Perpotonganantarapermintaandanpenawar
an iniberarti permintaan sama dengan penawaran, sehingga
keadaankeseimbangan/equilibriumtercapai padaharga tersebut.
9.3. PerubahanPermintaandanPenawaran
Perubahan-perubahan faktor lain di luar harga dapat
mempengaruhipermintaandanpenawaransehinggaakanmenyebabkanperubaha
nkeseimbanganpasar.Secaraumumterdapat4(empat)halyang
memungkinkan terjadinya perubahan yang dalam hal ini adalah
pergeserankurva permintaan dan penawaran, yaitu:
- Kurvapermintaanbergeserkekanan,akibatdaripermintaanbertambah
- Kurvapermintaanbergeserkekiri,akibatdaripermintaanberkurang
- Kurvapenawaranbergeserkekanan,akibatdaripenawaranbertambah
- Kurvapenawaranbergeserkekiri,akibatdaripenawaranberkurang.
Masing-masingperubahantersebutdapatterjadisecaraindividual,yaitu
hanya salah satu kurva saja yang berubah (dapat kurva permintaan dandapat
pula penawaran) atau dapat pula terjadi secara bersama-sama antarakurva
permintaan dan kurva penawaran. Pada Gambar 8 di bawah ini akankita
amatipergeserankurvapermintaandankurvapenawaran.

8(a)
DD’ S
DD

P2 E1
E
P1

0
Q1 Q2 Q
 P 8(b)
SS

DD SS’

P1 E

P2 E1

0
Q1 Q2 Q

Gambar 8. Pergeseran Kurva Permintaan dan Penawaran

TerhadapEquilibrium

a. Pada Gambar 8(a) merupakan gambar efek dari peningkatan

permintaan.Pergeseran kurva permintaan ke arah kanan yaitu dari DD
menjadi
DD’menggambarkanterjadinyapeningkatanpermintaan.Perubahaninimen
yebabkan keadaan keseimbangan berubah dari E menjadi E1. Hal
inimenunjukkan bahwa peningkatan permintaan menyebabkan harga
naikdari P1 menjadi P2 dan barang yang diminta meningkat dari Q1
menjadiQ2.
b. Pada Gambar 8(b) merupakan gambar efek dari peningkatan
penawaran.Pergeseran kurva penawaran ke arah kanan yaitu dari SS
menjadi
SS’menggambarkanterjadinyapeningkatanpenawaran.Perubahaninimeny
ebabkan keadaan keseimbangan berubah dari E menjadi E1. Hal
inimenunjukkan bahwa peningkatan penawaran menyebabkan harga
turundari P1 menjadi P2 dan barang yang diminta meningkat dari Q1
menjadiQ2.
DariGambar 8 diatas dapatkitasimpulkan
bahwaberkurangnyapermintaan mengakibatkan harga turun dan jumlah
barang yang
dimintapunakanberkurang(kurvapermintaanbergeserkearahkiri)danberkurang
nya
penawaranmengakibatkanharganaikdanbarangyangditawarkanjugaberkurang(
kurvapenawaran bergeser kearah kiri).
Sekarang bagaimanakah jika pergeseran kurva permintaan
maupunpenawaran terjadi secara bersama sama ? Terdapat beberapa
kemungkinanterjadinya pergeseran kurva permintaan dan penawaran yang
terjadi secarabersama-sama. Kemungkinannya adalah kurva bergeser ke arah
yang samaatau dimungkinkan pula kurva tersebut bergeser ke arah yang
berbeda atauberlawanan.Bagaimanakahjikahaltersebutterjadi?
Untukmemperjelascoba Andacermati Gambar 9 di bawahini.

P
SS

DD’
DD SS’
E

P1 E1
P2

0
Q1 Q2 Q

Gambar9.PergeseranKurvaPermintaandanPenawaranyangSearah

Pada Gambar 9 di atas pertama-tama kurva permintaan adalah

DD,sedangkan kurva penawaran adalah SS dengan titik equilibrium E.
Kemudiansecara bersama-sama kedua kurva tersebut begeser ke arah kanan,
sehinggakurva DD menjadi DD’ dan Kurva SS menjadi SS’ serta titik E
menjadi E1.Dari gambar tersebut dapat disimpulkan bahwa pergeseran kurva
permintaandan penawaran ke arah kanan akan mengakibatkan harga turun,
yaitu dari P1menjadi P2 dan jumlah barang yang ditawarkan meningkat dari
Q1 menjadiQ2.
 Pertanyaan yang timbul kemudian adalah, apakah setiap
perubahanpadakurvapermintaandankurvapenawarantersebutakanmengakibatk
anhal yang sama seperti contoh di atas ? Tentu saja tidak. Mengapa ?
Karenapada contoh di atas hanya berlaku apabila perubahan atau pergeseran
kurvapermintaan lebih besar dari penawaran. Untuk memperjelas coba Anda
amatiilustrasidi bawah ini.

P
E
DD DD’ SS

SS’

P1 E1

0
Q1 Q2 Q

Gambar10.PergeseranKurvaPermintaandanPenawaranDenganBesaranSama

Dari gambar di atas Anda dapat menyimpulkan bahwa dengan

adanyapergeseran kurva permintaan dan kurva penawaran yang sama
besarnya makaharga barang yang diperjualbelikan adalah tetap yaitu P1,
sedangkan yangberubah hanyalahjumlah barang yang dimintasaja, yaitu
dariQ1 menjadiQ2.

B. ELASTISITASPERMINTAANDANPENAWARAN
Pernahkah Anda berpikir tentang barang yang harganya turun 1 (satu)% ?
Jika kita merunut pada hukum permintaan maka kemungkinan yang akan
terjadiadalah permintaan akan bertambah. Tentunya permintaan tersebut akan
berbeda darisatukeadaankekeadaanyanglaindandarisatubarangkebaranglainnya.Jika
perubahan harga yang kecil menimbulkan suatu perubahan yang besar
terhadapjumlah barang yang diminta maka permintaan tersebut mempunyai sifat
elastis.Namun apabila perubahan harga yang besar tetapi tidak menyebabkan
perubahanjumlahpermintaanyang
tidakbegitubanyakmakadapatdikatakanpermintaantersebutbersifat tidakelastis.
Untuk mengukur secara kuantitatif mengenai besarnya pengaruh
perubahanharga terhadap perubahan jumlah barang yang diminta kita sebut dengan
elastisitaspermintaan.Sedangkanuntukmengukursecarakuantitatifmengenaiperubaha
nhargaterhadapperubahanjumlahbarangyangditawarkankitasebutdenganelastisitas
penawaran. Namun di dalam materi ini hanya akan dijelaskan
mengenaisifatelastisitasyangdiilustrasikan dalambentukatau gambarkurva.

1. BentukKurvaPermintaan
Apabilakurvapermintaanberbentuksemakinlandaimakasuatupergeseran
kurva penawaran akan menimbulkan perubahan harga yang
relatifkecil/sedikitnamunperubahanjumlahbarangyangdiperjualbelikanrelatifbesa
r. Untuk memperjelas dapat Anda lihat pada ilustrasi Gambar 11 sebagaiberikut.

SS’

P2
DD
E’ SS
E

P1

0
Q2 Q1 Q

Gambar11.KurvaPermintaanBerbentukLandai
 Pada awalnya titik keseimbangan berada pada titik E yang
merupakanperpotonganantarakurvapermintaan(DD)dankurvapenawaran(SS)dengan
posisihargapadatitikP1danjumlah barangQ1.Jikakemudianpenawaranberkurang,
yaitu kurva SS bergeser menjadi SS’ maka keseimbangan yang baruberubah
menjadi titik E’. Berdasar uraian tersebut dapat kita simpulkan bahwapergeseran
kurva penawaran tersebut mengakibatkan harga naik yang relatif
kecil,yaitudarititikP1menjadiP2danjumlahbarangberubahrelatifbesaryaituberkurang
dariQ1 menjadi Q2.
Sebaliknya, jika kurva permintaan berbentuk semakin curam maka
suatupergeseran kurva penawaran akan mengakibatkan perubahan hargayang
relatifbesar namun perubahan jumlah barang yang diperjualbelikan relatif kecil.
UntukmemperjelasdapatAnda lihatpada ilustrasiGambar12sebagaiberikut.
DD

SS’

SS
P2 E’

P1 E

0
Q2 Q1 Q

Gambar12. KurvaPermintaanBerbentukCuram

Pada awalnya titik keseimbangan berada pada titik E yang

merupakanperpotonganantarakurvapermintaan(DD)dankurvapenawaran(SS)dengan
posisihargapadatitikP1danjumlah barangQ1.Jikakemudianpenawaranberkurang,
yaitu kurva SS bergeser menjadi SS’ maka keseimbangan yang baruberubah
menjadi titik E’. Sehingga dapat kita simpulkan bahwa pergeseran
kurvapenawarantersebutmengakibatkankenaikanhargayangrelatifbesaryaitudari
 titik P1 menjadi P2 dan jumlah barang berubah relatif kecil yaitu berkurang dari
Q1menjadiQ2.

2. JenisElastisitasPermintaan
Koefisien elastisitas mempunyai nilai yang berkisar antara satu
sampaitak terhingga. Elastisitas permintaan adalah nol apabila perubahan harga
tidak
akanmerubahjumlahbarangyangdiminta,yaitubarangyangdimintatetapsajajumlahny
a,walaupunhargamengalamikenaikanataupunpenurunan.Sifatpermintaaninidisebutd
enganpermintaantidakelastissempurna.Bentuknyaadalahsejajardengansumbutegak.
Untukjelasnya lihatGambar13di bawahini.

P
D

Q
0
Gambar13. Kurvapermintaantidakelastissempurna

Kebalikandarikoefisienelastisitasdiatasadalahapabilakoefisienelastisitas
permintaan mempunyai nilai tak terhingga, yaitu apabila suatu hargatertentu,
barang yang ada di pasar semua dapat terbeli. Atau sama saja artinyadengan
berapapun banyaknya barang yang ditawarkan, semua akan dapat
terjual.Sifatpermintaaninisering disebutdenganelastissempurna.
Bentukkurvanyaadalahsejajardengansumbudatar.Untukjelasnya lihatGambar14di
bawahini.
P

0
Q

Gambar14. Kurvapermintaanelastissempurna

Sifat elastisitas permintaan yang lain adalah elastis uniter. Ciri dari
kurvapermintaan yang elastisitasnya uniter adalah apabila mempunyai nilai
koefisiensebesar1 (satu). Untuk jelasnya dapat Anda lihat bentuk kurva permintaan
dengansifatelastisitasuniter padaGambar 15dibawah ini.

0 Q

Gambar15.Kurvapermintaanuniter

Ketiga contoh di atas adalah beberapa jenis elastisitas yang

mempunyaisifat istimewa. Karena pada umumnya sifat elastisitas yang paling
sering dijumpaiadalahpermintaan yangbersifat elastisdantidak elastis.
 Permintaan yang bersifat elastis terjadi yaitu apabila harga berubah
makapermintaanakanmengalamiperubahandenganpersentaseyangmelebihipersentas
eperubahanharga.Nilaikoefisienelastisitasdaripermintaanyangbersifat elastis adalah
lebih besar dari satu. Bentuk kurva ini adalah cenderung ataurelatif mendatar
namun tidak sejajar dengan sumbu datar. Untuk jelasnya dapatdilihatpadaGambar
16 di bawahini.

0
Q

Gambar16. Kurvapermintaanelastis

Kurvapermintaan yang
bersifattidakelastis,yaituapabilakoefisienelastisitas permintaan barang tersebut
adalah di antara nol dan satu. Hal ini terjadiapabila persentase perubahan harga
lebih besar dari persentase perubahan jumlahbarang yang diminta. Untuk jelasnya
dapat anda lihat bentuk kurva permintaandengansifat tidakelastispadaGambar 17di
bawah ini.
 P D

0
Q

Gambar17. Kurvapermintaantidakelastis

3. Faktor-faktorYangMenentukanElastisitasPermintaan
3.1. Banyaknyabarangpengganti
Apabilasuatubarangmempunyaibanyakbarangpenggantimakaperminta
an cenderung mempunyai sifat elastis. Hal ini berarti perubahan hargayang
kecil dengan cepat akan mengakibatkan perubahan yang besar
terhadappermintaan. Ketika harga barang naik para pembeli cenderung
mengurangipembelian terhadap barang tersebut. Mereka lebih suka membeli
barang-lainyang sejenis sebagai penggantinya, yang harganya tidak mengalami
perubahan.Sebaliknyaketikahargabarangturunparapembelimelihatbahwabarang
tersebut lebih murah dari pada barang penggantinya dan pembeli
cenderungakanmembeli barangtersebut.
Untukpermintaanterhadapsuatubarangyangtidakbanyakmempunyai
barang pengganti cenderung mempunyai sifat tidak elastis. Hal
inidisebabkanoleh beberapafaktor,yaitu antaralain:
1. Sulitnyamencaribarangpengganti.
Ketika suatu barang naik dan pembeli sulit untuk mencari
barangpenggantinyamakapembelitetapmembelibarangtersebut.Olehk
arena itu, permintaan terhadap barang tersebut tidak akan
banyakberubah.Sebagaicontohtanah dalamarti ruang.
 2. Permintaantidakbanyakbertambah.
Artinya, ketika harga turun, permintaannya tidak banyak
bertambahkarena tidakbanyakpembeliyang
pindahuntukmembelibarangyangsejenisnya.
Dari uraian kedua faktor tersebut dapat kita tarik benang merah
bahwasemakinbanyakjenisbarangpenggantimakasemakinelastissifatpermintaan
nya. Sebaliknya semakin sedikit barang pengganti maka
semakintidakelastissifat permintaannya.
3.2. Persentasependapatan
Besarnyasuatupendapatanyangdigunakanuntukmengkonsumsisuatubar
angdapatberpengaruhterhadapelastisitaspermintaanterhadapbarang
tersebut.Sebagaicontohorangyang sukamengkonsumsimakananringan, seperti
tahutempe misalnya,yang harganya relatif murah. Apabilaseseorangsudah
menyukai tahu tempe, kenaikan harga tahu tempe tersebuttidak akan
mempengaruhi permintaannya. Ia akan tetap membeli tahu tempe,karena
pengeluaran untuk tahu tempe tersebut merupakan bagian yang relatifkecil dari
pendapatannya. Hal ini berbeda apabila persentase pengeluaran yangdigunakan
untuk mengkonsumsi suatu barang relatif besar. Sebagai contohapabila
seseorang akan mengkonsumsi atau membeli sebuah mobil jenis X.Namun
tiba-tibahargamobil jenis X tersebutnaik cukup tinggiharganya,maka orang
tersebut akan cenderung untuk mengalihkan untuk membeli jenismobil yang
lain atau bahkan membatalkan rencananya tersebut. Dari uraiantersebut dapat
disimpulkan bahwa semakin kecil bagian dari pendapatan yangkita gunakan
untuk mengkonsumsi suatu barang maka semakin tidak
elastissifatbarangtersebut.Namunsebaliknya,semakinbesarbagiandaripendapata
nyangkitagunakanuntukmengkonsumsisuatubarangmakasemakinelastissifat
barangtersebut.

4. ElastisitasPermintaanYangLain
Berbicara tentang elastisitas permintaan yang telah diuraikan di atas
masihterbatas pada perhatian yang berkaitan antara harga dan permintaan atau
lebihtepatnyaadalahelastisitasyangbersifatteoritis. Selain itu sebenarnyaadaduajenis
elastisitas permintaan yang pada kenyataan di lapangan sering atau bahkan
banyakterjadi. Dua faktor yang sering dilihat pengaruh perubahannya terhadap
permintaanyang terjadi di lapangan adalah harga barang lain dan pendapatan. Hal
tersebutsesuaijenisnyadigolongkanmenjadi 2(dua),yaitu:
a. Elastisitaspermintaansilang
Elastisitaspermintaansilangatauyangjugaseringdisebutdenganelastisitas
silang adalah elastisitas nilai koefisien yang menunjukkan sampai
dimanabesarnyaperubahanpermintaanterhadapsuatubarangapabilaterjadiperubah
an terhadap harga barang. Nilai elastisitas silang berkisar di antara
takterhingganegatifhinggatakterhinggapositif.Barang-
barangpelengkapmempunyai nilai elastisitas silang yang negatif apabila jumlah
barang X
yangdimintaberubaharahdanbertentangandenganperubahanhargabarangY.Conto
hnya harga premium dengan permintaan kendaraan mobil berbahan bakarbensin.
Untuk nilai elastisitas silang yang positif apabilapermintaan terhadapsuatu
barang berubah ke arah yang sama dengan harga barang
penggantinya.Contohnya adalahmobil pribadidanbuskota ataukendaraan umum.

b. Elastisitaspermintaanpendapatan.
Elastisitas permintaan pendapatan atau yang sering pula disebut
denganelastisitas pendapatan adalah suatu nilai koefisien elastisitas yang
menunjukkansampai di mana besarnya perubahan permintaan terhadap suatu
barang sebagaiakibat dari perubahan pendapatan pembeli. Jika terdapat
hubungan yang
searahantaraperubahanpendapatandanperubahanpermintaanmakaelastisitaspenda
patannya bersifat positif. Biasanya barang-barang yang mempunyai
sifatdemikianadalahjenisbarangnormal.Jikapendapatanmeningkatnamunpermint
aan berkurang maka elastisitas pendapatanmempunyai sifat negatif.Biasanya
barang-barangini adalah jenisbaranginferior.
Elastisitaspendapatandikatakantidakelastisapabilanilaikoefisienelastisitasn
ya bernilai kurang dari satu. Artinya perubahan pendapatan hanyamenimbulkan
perubahan permintaan yang relatif kecil. Elastisitas pendapatanyang bersifat
elastis yaitu apabila perubahan pendapatan menimbulkan
dampakpermintaanyangrelatif besar (lebih besardari1).
5. JenisElastisitasPenawaran
Sesuaihukumpenawarantelahdijelaskanbahwaperubahanhargaakanmengubah
jumlah penawaran. Terkait dengan hal tersebut maka konsep
elastisitasdapatpuladigunakanuntukmenjelaskanmengenaiperubahanpenawaran.Ela
stisitas penawaran menerangkan mengenai suatu ukuran nilai responsif
suatupenawaransebagaiakibatdariperubahanharga.Secaraumumelastisitaspenawaran
mempunyai formula yaitu persentase perubahan jumlah barang
yangditawarkandibagidenganpersentaseperubahanharga.Elastisitaspenawaranmemp
unyai sifat yang sama dengan elastisitas permintaan, yaitu terbagi menjadi 5(lima)
golongan, yaitu antara lain elastis sempurna, elastis, elastis uniter,
tidakelastisdantidakelastissempurna.
Penawaran yang bersifat tidak elastis sempurna terjadi apabila penjual
samasekali tidak menambah penawarannyameskipun permintaan bertambah.
Bentukkurvapenawarannyaadalahtegakatausejajardengansumbuvertikal.Untukjelas
nyabentukkurva tersebutdapatandalihatpada Gambar18di bawahini.

P
S

0
Q

Gambar18.Kurvapenawarantidakelastissempurna

Elastisitas penawaran yang lain adalah elastis sempurna. Bentuk kurva

iniadalah sejajar dengan sumbu horizontal. Untuk jelasnya kurva ini dapat anda lihat
padaGambar19 dibawah ini
P

0
Q

Gambar19. Kurvapenawaranelastissempurna

Elastisitas penawaran yang lain adalah elastisitas penawaran yang

bersifatuniter. Cirinya adalah kurva penawaran tersebut dimulai dari titik 0. Untuk
jelasnyakurva penawaran yang mempunyai sifat elastisitas uniter dapat Anda lihat pada
Gambar20 di bawah ini.

0 Q
Gambar20.Kurvapenawaranuniter

Elastisitas penawaran yang bersifat tidak elastis terjadi apabila

perubahanharga hanya akan menimbulkan perubahan penawaran yang relatif kecil.
Bentuk kurvapenawaran yang bersifat tidak elastis biasanya lerengnya bersifat curam
atau
cenderungmengarahsejajardengansumbuvertikal.Untukjelasnya,kurvapenawaranyangm
empunyaisifattidakelastisdapat Anda lihatpada Gambar21 di bawahini.
 S
P

0
Q

Gambar21..Kurvapenawarantidakelastis

Sifat elastisitas penawaran yang lain adalah penawaran elastis.

Penawaranelastisiniterjadiapabilaperubahanhargamengakibatkanterjadinyaperubahanpe
nawaran yang relatif besar. Bentuk kurva ini biasanya relatif datar atau
cenderungsejajar dengan sumbu horisontal. Untuk jelasnya, kurva penawaran yang
mempunyaisifatelastisdapat Anda lihat pada Gambar22 di bawahini.

0
Q

Gambar22. Kurvapenawaranelastis
 MODUL
PASARTANAH

ApakahPasar Tanahitu?
Bicaramengenaipasar tidak dapatdilepaskan dari
praktekpermintaan(demand) dan penawaran (supply) yang terjadi. Mengapa ?
Karena suatu pasar
akanterbentukjikaterjadisuatumekanismekesepakataanantarapermintaandanpenawar
anatauantarapenjualdanpembeli.Jumlahtotalkesepakatanantarapermintaan dan
penawaran yang terjadi secara riil di lapangan inilah yang dikenalatau biasa disebut
dengan pasar. Jika permintaan dan penawaran yang terjadi dilapangan tersebut
obyeknya berupa tanah maka pasar tersebut dikenal dengan
pasartanah.Untukpemahamanlebihlanjutmarilahkitakupasmekanismepermintaandan
penawaran di dalam pasar tanah.
1. PermintaanTanah
Secara umum, faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan (demand)
tanahadalahsebagai berikut :
a. Jumlah penduduk.
Pertumbuhanjumlahpendudukbaiksecaraalamiahmaupunurbanisasicenderun
gakanmeningkatkanpermintaantanah(dalamartiruang).Mengapa ? Karena
tanah sebagai ruang merupakan tempat untuk melakukanaktivitas bagi siapa
saja, sehingga mereka akan selalu membutuhkan tanahguna memenuhi
kebutuhannya tersebut. Padahal jumlah atau luasan tanahtanah relatif tetap
atau statis, sehinggauntuk memperoleh tanah (ruang)tersebut mereka akan
berkompetisi. Pada kompetisi inilah faktor penawaransangat berpengaruh
dalam penentuan harga (pasar) tanah. Hal ini sesuaidengan hukum
penawaran, di mana semakin tinggi atau banyak pihak
yangmembutuhkanmaka akansemakintinggihargayangditawarkan.
b. Pertumbuhanekonomi
Semakintinggipertumbuhanekonomiterdapatkecenderunganbahwapermintaa
ntanahjugaakansemakintinggi.Mengapa?
Karenadenganmeningkatnyapertumbuhanekonomiakanmenyebabkanpengem
bangan
 saranadanprasaranayangmakintinggipula,dansebagaiakibatnyapermintaan
akan tanah juga semakin tinggi atau meningkat sejalan denganfungsiuntuk
penanaman modal.
c. Willingnesstopay
“Willingness to pay” di sini diartikan sebagai kemampuan seseorang
untukmembayar atau dapat juga diartikan sebagai kemampuan seseorang
untukmengkonsumsi sesuatu barang atau jasa. Wajar kiranya jika semakin
tinggiwillingness to pay seseorang maka semakin tinggi konsumsinya,
apalagidalam hal ini obyeknya berupa tanah. Mengapa ? Karena kita tahu,
bahwasecara umum atau pada kondisiyang aman dan stabil, nilai tanah
tidakpernahmengalamidepresiasi ataupenurunannilai.Tanahsemakin
lamacenderung akan mengalami apresiasi (peningkatan nilai), sehingga
dengansemakinmeningkatnyadayabeliataukonsumsiseseorangmakaakansema
kin meningkatkan konsumsi mereka, yang biasanya bertujuan untukinvestasi
atau bahkan yang lebih ekstrim adalah sebagai prestige atau
gengsidalamstatussosialnya.
d. Rasaaman
Rasa aman di sini lebih ditekankan pada kondisi rasa aman bagi
seseorangyang akan membutuhkan tanah. Ketika kondisi alam ataupun
situasi
sekitartidakmemungkinkanataudirasakurangamanmakapermintaantanahcend
erung akan menurun. Sebagai contoh di daerah yang sering gempa
atauterjadi peperangan maka sangat dimungkinkan permintaan tanah di
lokasitersebut akan menurun dibandingkan dengan kondisi sebelumnya.
Karenasecara psikologis orang cenderung membutuhkan tempat atau ruang
yangaman dan stabil untuk melakukan aktivitas maupun kehidupannya.
Dengankondisi yang dirasa tidak aman maupun kondusif maka seseorang
cenderungakan mengalihkan permintaan akan tanah ke lokasi yang lain yang
dirasalebihaman sertakondusif.

2. Bentukkurvapermintaantanah
Bentukkurvapermintaantanahdapatberbentukcuramdandapatpulaberben
tuklandai.Namunyangjelas,relatifjarangkurvapermintaantanahyang
 berbentukvertikalataumempunyaisifatinelastissempurnamaupunelastissempurna.
Untuk lebih jelasnya dapat kita lihat bentuk kurva permintaan tanahpada
Gambar 23sebagai berikut :

A
S

Q
0

S
B

Q
0

Gambar23.Kurva permintaantanahyangrelatifcuramdanrelatiflandai
 Jikakitacermati2 (dua) buah kurvapermintaan diatas makadapatkita
bedakan kurva yang berbentuk relatif curam (Gambar23.A) dan
relatiflandai(Gambar23.B).Apayangmenyebabkanperbedaanbentukkurvatersebut
?Bentuk kurva di atas berbeda karena dipengaruhi oleh faktor lokasi.
PadaGambar 23.A,kurva berbentuk relatif curam karena dengan penawaran
tanahyangrelatiftetap(dipandangdarisisimakro),lokasitanahyangsemakinrepresen
tatifbagipenggunanyaataupunsemakintersediasaranaprasaranapendukungnya
maka perubahan harga tanah yang terjadi relatif lebih tinggi
dancepatdibandingkandenganlokasididaerahyangkurangrepresentatifbagipenggu
nanya.Halini relatif bertolak belakang denganGambar23.B,kurvaberbentuk
relatif landai karena dengan penawaran tanah yang relatif tetap,
lokasitanahyangkurangrepresentatifbaiksaranaprasaranasertabelumbegituberkem
bangnyaperekonomianataupunduniausahamakaperubahanhargatanah relatif
kurang begitu tinggi atau relatif lebih lambat dibandingkan denganlokasi yang
secara ekonomi sudah berkembang dan lebih tersedia secara
lengkapsaranadanprasarananya.Sebagaicontohdidaerahpekotaanataudaerahpingg
iran kota yang sedang mengalami perkembangan perekonomian dan secarafisik
lebih tersedia sarana dan prasarana, sudah barang tentu berbeda
denganlokasidipelosokdesayang belumbanyakfasilitaspendukung
sertabelumbegituberkembangnya perekonomian yangrelatif lebihmapan.

3. Penawarantanah
Penawarantanahdalamartibidang(ruang)secaraindividualataumikrobiasanya
munculsebagai akibatdaribeberapa hal,seperti :
a. Luastanah
Penawarantanahyangterkaitdenganluastanahinibiasanyabentukpenggunaan
tanahnya adalah tanah pertanian dan luasnya pun relatif sempit.Mengapa ?
Karena secara logika, luas tanah pertanian yang relatif sempitmaka sangat
dimungkinkan hasil produksinya pun relatif kecil pula,
apalagitanpadiusahakandenganteknologiataubudidayayangmampumeningkat
kanjumlahproduksi.Halinilahyang seringkalimembuatpemilik
 tanah menentukan sikap untuk menawarkan tanah yang dimilikinya
kepadapihaklain.
b. Produktifitastanah
Kiranya tidak jauh berbeda dengan luas tanah pertanian. Penawaran
tanahyang terkaitdenganproduktifitas iniseringkaliuntuk
penggunaantanahyang berbentuk pertanian. Mengapa ? Karena dengan
kualitas produksi
yangrelatifkurangbaikseringkalimembuatpemiliktanahmengambilsikapuntuk
menawarkan tanahnya kepada pihak lain. Apalagi jika
pemiliknyasudahmerasatakmampulagiuntukmeningkatkanmutuproduksiyang
dihasilkanoleh tanahnyatersebut.

4. Bentukkurvapenawarantanah
Bentuk kurva penawaran tanah di dalam modul anakan ini dibedakan menjadi
2(dua),yaitu kurva penawaran tanahsecaramikrodan secaramakro.
a. Kurvapenawarantanahsecaramikro
Bentukkurvapenawarantanahsecaramikrodapatpuladiartikankurvapenawaran
tanahsecara individual dan dalam lingkupyang
lebihsempit,ataudalamperspektifbidangperbidang.Dalamhalinibentukkurvap
enawaran cenderung berbentuk elastis atau dapat pula berbentuk in
elastis,sehingga hukum penawaran berlaku secara wajar. Artinya, semakin
tinggiatau banyak permintaan maka semakin tinggi atau semakin banyak
jumlahbidangtanahyangditawarkanpadasuatulokasitertentu.Inilahulahspekul
an yang banyak berperan di dalam pasar tanah. Mengapa ? Karenaspekulan
secara umum telah menguasai pasar tanah (sisi penawaran)
yangadadisuatulokasitertentusehinggamerekacenderunglebihmudahmemaink
anhargatanah.
 P
S
D

Q
0

Gambar24. Kurvapenawarantanahsecaramikro

b. Kurvapenawarantanahsecaramakro
Kurvapenawarantanahsecaramakrorelatifberbedadengankurvapenawaran
tanah secara mikro. Mengapa ? Karena secara makro, penawarantanah
mempunyai sifat in elastis sempurna. Hal ini berarti secara
kuantitasluastanahpadasuatudaerahatauwilayahcenderungtetapataustatis,mes
kipunjumlahpermintaanyangterjadidipasarcenderungterusmeningkat.Akibatn
ya,dengansemakinbanyakpermintaan,hargatanahcenderung akan terus naik
bahkan hal ini cukup sulit untuk dikendalikan.Bentuk kurva penawaran in
elastis sempurna adalah vertikal atau sejajardengan sumbu Y. Untuk lebih
jelasnya dapat Anda lihat pada Gambar 25sebagaiberikut.
 P

Q
0

Gambar25.Kurvapenawarantanahsecaramakro

5. Politikekonomitanah.
Nasucha(1995)berpendapat,bahwapolitikekonomitanahdapatmempengar
uhi variabel struktur, perilaku dan penampilan pasar tanah. Strukturpasar akan
menampakkan identitasnya ketika diketahui rasio konsentrasi pasartanah, seperti
monopoli pasar. Apabila monopoli pasar tersebut
diakumulasi,makaakanterjadikonsentrasiguguslekatdalammekanismepasaryangs
egment-nya didominasi oleh pemodal besar yang mempunyai akses,
legitimasidan profesionalisme di bidang perolehan tanah. Tingkat konsentrasi
pasar yangtinggi sebagaimana tersebut di atas menunjukkan bahwa pemodal
besar mampumempengaruhi kebijakanpertanahan,danbegitu pula sebaliknya.
Dalam politik ekonomi tanah, yang perlu mendapat sorotan adalah
perludihindarinya tingkat konsentrasi yang tinggi, mengingat tingkatan tersebut
dapatmengarah pada pasar oligopoli yang kuat, yang akhirnya akan menjadi
pasarmonopoli. Akibatnya dapat diduga, yaitu terjadinya suatu persaingan yang
tidaksehatantarapeningkatanhargadankeuntunganmaupunlabaatastanah,mengura
ngiefisiensidalamteknikproduksi,menurunkankesejahteraanekonomi, dan yang
dirasa mengkhawatirkan adalah meningkatnya
ketimpangandistribusipendapatan.
 Politik atau kebijakan pertanahan yang baik sebenarnya
menginginkanstruktur tanah yang kompetitif dalam bentuk persaingan yang
wajar. Artinya,keuntungan yang diperoleh adalah sehat dan laba yang diperoleh
merupakanhasildarikesepakatandarisuatuhubunganekonomisemata,sehinggapers
aingandapatdirumuskansebagaiorganisasiyangmengaturmekanismepasartanah
danmenghasilkan keuntunganekonomi yangpasti.
Dalampolitikekonomitanahsecaramakro,pertumbuhanekonomisangatdipe
ngaruhiolehmeningkatnyapersaingandalampermintaantanah.Artinya pemilik
tanah harus sedemikian efektif dan efisien dalam mengelolatanah sehingga
tanahnya mampu berkompetisi dan menghasilkan
keuntunganyangberartibagipemiliknya.Sebaliknya,dalampandanganmikropolitik
ekonomi tanah, penghambatan persaingan tanah akan mengarah pada
kerugian.Hal ini karena pemilik tanah menjadi statis, kurang inovasi dan
dinamis, namundi sisi lain harga yang diinginkan tetap tinggi. Apabila kita
amati baik
dariperspektifmikromaupunmakro,politikekonomitanahharuslahdapatmembimbi
ngagarkebijakanpertanahanmampumemberikankontribusinyadalam
kesejahteraan ekonomi sampai ke titik optimum pareto, sehingga
posisipemiliktanahbilamelakukanpengalihanhakatastanahakanmemperolehkeunt
ungan dan tidak merugikan pihak lain. Hal ini hanya akan tercapai
apabilaaspekpertanahandianalisisdenganpendekatanholistikdanlintassektoral,ter
utama yang menyangkut aspek fiskal dan administrasi pertanahan termasuk
didalam penyediaan data, agar mampu memberikan informasi yang akurat,
handal,mutakhirdan terbuka mengenai nilai, statusdan peruntukantanah.
Disisilain,pemerintahperlupulamendukungdanmenjembataniterbentukny
abanktanahagarmasyarakatpemiliktanahresponsifterhadapaktifitas pendaftaran
tanah, sertipikasi tanah serta konsolidasi tanah sedemikianrupa,
sehinggaterbentuk formula tanah yang dapat didefinisikan sebagai
asetdanmodaldasardalammemperkuatposisitawarmenawarpemiliktanah.
Hal ini perlu dirangsang untuk menghasilkan produksi yang tinggi
atastanahyangdimilikimelaluiteknologiyangefisien,denganmenggunakanmetode
biaya yang rendah, yang akhirnya menjadi alokasi yang optimum.
Bilaposisisudahadildanseimbang,makakeadaanpasarakanmemenuhisyarat
 terwujudnya persaingan sempurna, mengingat pasar persaingan tidak
sempurnatidak dikehendaki secara politis ekonomi tanah. Namun demikian,
setiap
usahakebijakanpertanahanyangmelahirkankeadaanpasarpersaingansempurnabelu
m tentu menciptakan kesejahteraan ekonomi secara optimum. Hal ini
karenakesejahteraan ekonomi bertujuan untuk mempercepat pemerataan, dalam
artimekanismepasaryangterjadiharusmengacupadahargayangadil.Hargatersebut
dibentuk atas mekanisme persamaan pengertian kekuatan ekonomi bagikedua
belah pihak dan secara substantif mencerminkan bahwa kesempatan
dankepentinganpribadi tidak dipaksakan.
Dari uraian tersebut di atas dapat kita tarik suatu benang merah
bahwadalamrangkamenunjangpembangunanpertanahan,makaaspekpolitikekono
mitanahbertanggungjawabmencerminkansuatustruktur,penampilandan perilaku
pasar yang terjadi secara riil guna dianalisis sebagai suatu dasarrancangan
kebijakan pertanahan yang memihak pada masyarakat pemilik
tanahdantanpamenghambatinvestoryanginginmenanamkanmodalnya.

D. LATIHAN
1. Jelaskan, bagaimanakah yang terjadi apabila permintaan dan penawaran
bertambah,dalamkeadaandimanatingkatpermintaanlebihbesardaripadatingkatpertamb
ahanpenawaran !
2. Jelaskanyangdimaksuddenganhukumpermintaan!
3. Jelaskanyangdimaksuddenganhukumpenawaran!
4. Apakahyangakanterjadiapabilapermintaanbertambahtetapipenawarantetap,jelaskanda
n gambarkan kurvanya!
5. Gambarkandengankurvadanjelaskan,bentukkurvapenawaranyangbersifatelastis!

E. RANGKUMAN
Teoripermintaandanpenawaransecaraumummerupakansuatuteoriekonomi
yang didasari atas hukum permintaan (demand) dan penawaran (supply).Dalam
hukum tersebut dijelaskan logika perilaku dari para pelaku pasar yang
secaralogisdannyataterjadidalamduniaekonomi.Teoripermintaan(demand)dan
 penawaran (supply) ini secara umum juga mengupas interaksi supply dan
demandyang terjadi sebagai akibat dari fluktuasi antara faktor harga maupun faktor
bukanhargadenganjenisbarangdanjasa,atauyangbiasa disebutdenganelastisitas.
Teori permintaan dan penawaran maupun elastisitasnya, dapat
diterapkanpula di dalam ekonomi tanah. Karena tanah (dalam hal ini berarti ruang)
dapatdiartikan sebagai barang yang mempunyai nilai ekonomi tinggi, sehingga jika
tidakdiatur dengan baik dapat menimbulkan kesenjangan bagi pihak-pihak yang
lemah.Oleh karena itu peran ilmu ekonomi, yang dalam hal ini ditinjau dari sisi
permintaandanpenawaranharuslahdapatmenjembataniterbentuknyasuatuformulayan
gakhirnyadapatsebagaidasarpenyusunanpolitikekonomitanahdemitujuansebesar-
besarkemakmuran rakyat.

F. TESFORMATIF
1. Apakahyangdimaksuddenganhukumpermintaan,jelaskanmaknasertagambarkanbent
uk kurvanya!
2. Apakahyangdimaksuddenganhukumpenawaran,jelaskanmaknasertagambarkanbent
uk kurvanya!
3. Apakahyangdimaksuddengankeseimbanganharga,jelaskandangambarkanbentukkur
vanya!
4. Apakah setiap perubahan (pergeseran) pada kurva permintaan dan penawaran
pastiakanmengakibatkanhargadanjumlahbarangberubah,jelaskansertaberikancontoh
bentuk kurvanya!
5. Apakahyangdimaksuddenganelastisitassilang,jelaskan!
6. Sebutdanjelaskan, faktor-faktoryangmempengaruhipermintaantanah!
7. Dalampolitikekonomitanahsecaramakro,pertumbuhanekonomisangatdipengaruhiole
hmeningkatnyapersaingandalampermintaantanah.Jelaskanmaksudnya !
8. Jelaskandangambarkanbentukkurva penawarantanahsecaramakrodanmikro!
9. Bagaimanakahpolitikataukebijakanpertanahanyangbaik,jelaskan!
10. Mengapa dalam politik ekonomi tanah, yang perlu dihindarinya tingkat
konsentrasi(tanah)yangtinggi,jelaskan!
G. UMPANBALIK
Bandingkan hasil jawaban Anda dengan kuncijawaban tes formatif yang ada
dibelakangmodulini.HitunglahjumlahjawabanAndayangbenar,kemudiangunakan
rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Anda
terhadapmateriyangtelah dibahas.
Rumus:
JumlahjawabanAndayangbenar
TingkatPenguasaan: X100 %
Jumlahsoallatihan
ArtitingkatpenguasaanyangAndacapai:
90 % -100 % : Baiksekali 70 % -79 % : Cukup
80 % -89 % : Baik < 70 % : Kurang
Jika Anda mencapai tingkat penguasaan 80 % ke atasmaka Anda dapat
belajarmateri yang lain. Tetapi bila penguasaan Anda masih di bawah 80 % Anda
harusmengulangi lagi materi belajar yang telah dibahas, terutama pada bagian
yangbelumAndakuasai.

H. KUNCIJAWABANTESFORMATIF
1. Hukum permintaan merupakan suatu pernyataan yang menyatakan bahwa
makinrendahhargasuatubarangmakasemakinbanyakpermintaanakanbarangterseb
ut. Sebaliknya, makin tinggi harga suatu barang maka semakin
sedikitpermintaan terhadap barang tersebut. Oleh karena itu secara umum
bentuk kurvapermintaanberlerengnegatif. Haltersebut terjadi karena :
a. Kenaikan harga akan menyebabkan pera pembeli mencari barang lain
yangsejenisyangdapatdigunakansebagaipenggantiterhadapbarangyangmenga
lami kenaikan. Demikian pula sebaliknya, apabila harga turun makaorang
akan mengurangi pembelian terhadap barang lain yang sama
jenisnyadanmenambahpembelianterhadapbarangyangmengalamipenurunanh
arga tersebut.
b. Kenaikan harga akan menyebabkan pendapatan riil berkurang atau
merosot.Pendapatan yang merosot tersebut memaksa para pembeli untuk
mengurangipembeliannyaterhadapberbagaijenisbarang,terutamabarangyang
mengalamikenaikan harga.
 P
A
100.000
B
C

E
20.000

D’
Q
0 100 450

ContohKurvaPermintaan

2. Hukumpenawaranmerupakansuatupernyataanyangmenyatakanbahwasemakin
tinggi harga suatu barang maka semakin banyak jumlah barang yangditawarkan.
Sebaliknya semakin rendah suatu barang maka akan semakin sedikitjumlah
barang yang ditawarkan. Oleh karena itu secara umum bentuk kurvapenawaran
berlereng positif. Hukum penawaran ini menjelaskan mengenai sifathubungan
antara harga suatu barang dengan jumlah barang yang
ditawarkan.Prinsipnyaadalahbagaimanakeinginanparapenjualuntukmenawarkan
barangnya ketika harganya tinggi dan bagaimana pula keinginan penjual
untukmenawarkanbarangnyaketikaharganya rendah.
P

S’
25.000

5.000

0
200 1.000 Q

ContohKurvaPenawaran
3. Harga suatu barang dan jumlah barang yang diperjualbelikan ditentukan
olehpermintaan dan penawaran barang tersebut. Inilah yang secara umum kita
sebutdengan pasar. Keadaan di suatu pasar dikatakan dalam keseimbangan
harga atauequilibrium apabila jumlah barang yang ditawarkan pada harga
tertentu adalahsama dengan jumlah permintaan pada harga tertentu itu pula.
Sehingga hargasuatu barang dengan jumlah barang yang diperjualbelikandapat
ditentukandenganmelihatkeadaan keseimbangandalam suatupasar.

Kelebihanpenawaran
5.000 D S

3.000 E

1.000
Kelebihanpermintaan

0
20 400 600 900 1.300 Q
0

ContokKeseimbanganHarga(PermintaandanPenawaran)

KurvaDmenggambarkanpermintaanbarangXdanKurvaSmenggambarka
n penawaran barang X. Pada harga Rp. 5.000 kurva
penawaranberadadisebelahkanankurvapermintaan,artinyapenawaranmelebihiper
mintaan.Keadaaninicenderungtidakstabildanhargaakanmengalamipenurunan.
Hal sebaliknya ketika harga Rp. 1.000,- keadaan yang
terjadipunakansebaliknyapula.Kurvapermintaanberadadisebelahkanankurvapena
waran,yangartinyapermintaanmelebihipenawaran.Keadaaninipuncenderung
tidak stabil dan harga akan mengalami kenaikan. Namun ketika
hargabarangXadalahRp.3.000,-
kurvapermintaandanpenawaransalingberpotongan,yaitupadaTitikE.Perpotongan
antarapermintaandanpenawaran
 ini berarti permintaan sama dengan penawaran, sehingga
keadaankeseimbangan/equilibriumtercapai padaharga tersebut.

4. Setiap perubahan (pergeseran) pada kurva permintaan dan penawaran

belumtentu akan mengakibatkan harga dan jumlah barang berubah, sebagai
contohlihatlahkurvadi bawahini.

SS’

P1 E1

0
Q1 Q2 Q

Contohperubahan(pergeseran)kurvapermintaandanpenawaranyangtidakmeng
ubahhargabarang

5. Yang dimaksud dengan elastisitas silang atau yang juga sering disebut
denganelastisitas permintaan silang adalah elastisitas nilai koefisien yang
menunjukkansampai di mana besarnya perubahan permintaan terhadap suatu
barang
apabilaterjadiperubahanterhadaphargabarang.Nilaielastisitassilangberkisardianta
ratakterhingganegatifhinggatakterhinggapositif.Barang-barangpelengkap
mempunyai nilai elastisitas silang yang negatif apabila jumlah
barangXyangdimintaberubaharahdanbertentangandenganperubahanhargabarang
Y. Contohnya harga premium dengan permintaan kendaraan mobil
berbahanbakar bensin. Untuk nilai elastisitas silang yang positif
apabilapermintaanterhadapsuatubarangberubahkearahyangsamadenganhargabar
angpenggantinya. Contohnya adalah mobil pribadi dan bus kota atau
kendaraanumum.
6. Secara umum, faktor-faktor yang mempengaruhipermintaan (demand)
tanahadalahsebagai berikut :
a. Jumlah penduduk.
Pertumbuhanjumlahpendudukbaiksecaraalamiahmaupunurbanisasicenderun
gakanmeningkatkanpermintaantanah(dalamartiruang).Mengapa ? Karena
tanah sebagai ruang merupakan tempat untuk melakukanaktivitas bagi siapa
saja, sehingga mereka akan selalu membutuhkan tanahguna memenuhi
kebutuhannya tersebut. Padahal jumlah atau luasan tanahtanah relatif tetap
atau statis, sehinggauntuk memperoleh tanah (ruang)tersebut mereka akan
berkompetisi. Pada kompetisi inilah faktor penawaransangat berpengaruh
dalam penentuan harga (pasar) tanah. Hal ini sesuaidengan hukum
penawaran, di mana semakin tinggi atau banyak pihak
yangmembutuhkanmaka akansemakintinggihargayangditawarkan.
b. Pertumbuhanekonomi
Semakintinggipertumbuhanekonomiterdapatkecenderunganbahwapermintaa
ntanahjugaakansemakintinggi.Mengapa?
Karenadenganmeningkatnyapertumbuhanekonomiakanmenyebabkanpenge
mbangansaranadanprasaranayangmakintinggipula,dansebagaiakibatnyaperm
intaan akan tanah juga semakin tinggi atau meningkat sejalan
denganfungsiuntuk penanaman modal.
c. Willingnesstopay
“Willingness to pay” di sini diartikan sebagai kemampuan seseorang
untukmembayar atau dapat juga diartikan sebagai kemampuan seseorang
untukmengkonsumsi sesuatu barang atau jasa. Wajar kiranya jika semakin
tinggiwillingness to payseseorang maka semakin tinggi konsumsinya,
apalagidalam hal ini obyeknya berupa tanah. Mengapa ? Karena kita tahu,
bahwasecara umum ataupada kondisiyang aman dan stabil, nilai tanah
tidakpernahmengalamidepresiasi ataupenurunannilai.Tanahsemakin
lamacenderung akan mengalami apresiasi (peningkatan nilai), sehingga
dengansemakinmeningkatnyadayabeliataukonsumsiseseorangmakaakansema
kinmeningkatkankonsumsimereka,yangbiasanyabertujuanuntuk
 investasi atau bahkan yang lebih ekstrim adalah sebagai prestige atau
gengsidalamstatussosialnya.
d. Rasaaman
Rasa aman di sini lebih ditekankan pada kondisi rasa aman bagi
seseorangyang akan membutuhkan tanah. Ketika kondisi alam ataupun
situasi
sekitartidakmemungkinkanataudirasakurangamanmakapermintaantanahcend
erung akan menurun. Sebagai contoh di daerah yang sering gempa
atauterjadi peperangan maka sangat dimungkinkan permintaan tanah di
lokasitersebut akan menurun dibandingkan dengan kondisi sebelumnya.
Karenasecara psikologis orang cenderung membutuhkan tempat atau ruang
yangaman dan stabil untuk melakukan aktivitas maupun kehidupannya.
Dengankondisi yang dirasa tidak aman maupun kondusif maka seseorang
cenderungakan mengalihkan permintaan akan tanah ke lokasi yang lain yang
dirasalebihaman sertakondusif.

7. Dalampolitikekonomitanahsecaramakro,pertumbuhanekonomisangatdipengaruhi
oleh meningkatnyapersaingandalampermintaan tanah.Haliniartinya pemilik
tanah harus sedemikian efektif dan efisien dalam mengelolatanah sehingga
tanahnya mampu berkompetisi dan menghasilkan keuntunganyangberarti bagi
pemiliknya.

8. Bentuk kurva penawaran tanah secara mikro dan secara makro adalah
sebagaiberikut :
a. Kurvapenawarantanahsecaramikro
Bentukkurvapenawarantanahsecaramikrodapatpuladiartikankurvapenawaran
tanahsecara individual dan dalam lingkupyang
lebihsempit,ataudalamperspektifbidangperbidang.Dalamhalinibentukkurvap
enawaran cenderung berbentuk elastis atau dapat pula berbentuk in
elastis,sehingga hukum penawaran berlaku secara wajar. Artinya, semakin
tinggiatau banyak permintaan maka semakin tinggi atau semakin banyak
jumlahbidangtanahyangditawarkanpadasuatulokasitertentu.Inilahulahspekul
anyangbanyakberperandidalampasartanah.Mengapa?Karena
 spekulan secara umum telah menguasai pasar tanah (sisi penawaran)
yangadadisuatulokasitertentusehinggamerekacenderunglebihmudahmemaink
anhargatanah.

P
S
D

0 Q

Gambarkurvapenawarantanahsecaramikro

b. Kurvapenawarantanahsecaramakro
Kurvapenawarantanahsecaramakrorelatifberbedadengankurvapenawaran
tanah secara mikro. Mengapa ? Karena secara makro, penawarantanah
mempunyai sifat in elastis sempurna. Hal ini berarti secara
kuantitasluastanahpadasuatudaerahatauwilayahcenderungtetapataustatis,mes
kipunjumlahpermintaanyangterjadidipasarcenderungterusmeningkat.Akibatn
ya,dengansemakinbanyakpermintaan,hargatanahcenderung akan terus naik
bahkan hal ini cukup sulit untuk dikendalikan.Bentuk kurva penawaran in
elastis sempurna adalah vertikal
atausejajardengansumbuY.UntuklebihjelasnyadapatAndalihatpadagambarse
bagaiberikut.
 P

Q
0

Gambarkurvapenawarantanahsecaramakro

9. Politik atau kebijakan pertanahan yang baik sebenarnya menginginkan

strukturtanahyangkompetitifdalambentukpersainganyangwajar.Artinya,keuntung
an yang diperoleh adalah sehat dan laba yang diperoleh
merupakanhasildarikesepakatandarisuatuhubunganekonomisemata,sehinggapers
aingandapatdirumuskansebagaiorganisasiyangmengaturmekanismepasartanah
danmenghasilkan keuntunganekonomi yangpasti.

10. Tingkat konsentrasi (tanah) yang tinggi perlu dihindari karena konsentrasi
yangtinggidapatmengarahpadapasaroligopoliyang kuat,yang
akhirnyaakanmenjadipasarmonopoli.Akibatnyadapatdiduga,yaituterjadinyasuatu
persaingan yang tidak sehat antara peningkatan harga dan keuntungan
maupunlabaatastanah,mengurangiefisiensidalamteknikproduksi,menurunkankes
ejahteraan ekonomi, dan yang dirasa mengkhawatirkan adalah
meningkatnyaketimpangandistribusi pendapatan.
 DAFTARPUSTAKA

Budiono.,(1997):“EkonomiMikro–PengantarEkonomi-Edisi2”,Yogyakarta,BPFE.

Djohanputro,Bramantyo.,(2008):“Prinsip-
prinsipEkonomiMakro”,.Jakarta,PPMManajemen.

Kindleberger,CharlesP,&Herrick,Bruce.,(1976):“EconomicsDevelopment”.,
Tokyo,McGrawHill,KogakushaLtd.

Kuncoro,Mudrajat.,(1997):“EkonomiPembangunan–
Teori,Masalah,danKebijakan”.,Yogyakarta, UPPAMPYKPN.

Nasucha,Chaizi,
(1995):“PolitikEkonomiPertanahandanStrukturPerpajakanAtasTan
ah”.,Jakarta, Megapoin.

Samuelson,PaulA.,&Temin,Peter.,
(1991).,:“Economics”.,Tokyo,McGrawHill,KogakushaLtd.

Sukirno,Sadono,(2003),:“PengantarTeoriMikroEkonomi–
EdisiKetiga”.,Jakarta,PT.RajaGrafindo Persada.

,(2003),:“EkonomiPembangunan–
Proses,Masalah,danDasarKebijakan”.’.,Jakarta,
FEUIdanBimaGrafika.

Winardi.,(1990):“IlmuEkonomi danAspek-AspekMetodologisnya”.,Jakarta,
 MODUL
PROSESPENILAIAN

2.1Pendahuluan
Proses penilaian adalah suatu prosedur yang sistematik yarg dilaksanakan
gunamemperoleh jawaban atas pertanyaan klien tentang nilai suatu real property. Teori
inisemuladiperkenalkanolehAlfredMarshall(1842-
1924),ekonomlnggrisyangmemformulasikan teori neoklasik dan nilai sebagai sintesis
teori yang dikembangkansebelumnya. Konsepnya mencakup penentuan nilai property
berdasarkan kapitalisasipendapatan, pengaruh depresiasi atas bangunan dan tanah,
pengaruh dari berbagai tipebangunan dan penggunaan tanah atas nilai tanah. Marshall
juga dikenal sebagai
tokohyangmemperkenalkan3pendekatanpenilaiantradisional,yaitumarket(sales)compari
son, replacement cost dan kapitalisasi pendapatan. Selanjutnya Irving Fisher(1867-
1947) mengembangkan teori penilaian pendapatan (income theory of value)
yangmerupakan dasar dari metode kapitalisasi pendapatan yang digunakan dalam
penilaianmodern. Perkembangan yang signifikan terjadi ketika Arthur J. Mertzke dalam
tahun1927 menangkap ide Alfred Mashall untuk mengembangkan suatu hubungan
antaratangiblelinkvaluetheorydengan valuation theory.
Di Indonesia,penilaian sebagai suatu disiplin ilmu mulai dikenal pada
tahun1920. Pada tahun 1976 untuk pertama kalinya berdirilah organisasi penilai
bernama
API(AsosiasiPenilaiIndonesia),disusuldenganpendirianAPINDO(AsosiasiProfesiPenilai
Indonesia) pada tahun 1979. Pada tahun 1980 kedua organisasi tersebut
dileburmenjadisatudengannamaGAPPI(GabunganPerusahaanPenilaiIndonesia)yangmer
upakanorganisasiperusahaan-
perusahaanpenilaidiIndonesia.Sedangsebagaiorganisasipenilaiperorangankernudiandibe
ntuklahMAPPI(MasyarakatProfesiPenilai Indonesia) pada sekitar tahun 1980-an. Dari
para ahli dan organisasi penilaiitulahdirumuskan prosespenilaian.

2.1 ProsesPenilaianProperti
 Proses penilaian dimulai ketika penilai mengidentifikasikan masalah
penilaiandan berakhir dengan diserahkannya laporan penilaian kepada klien. Proses
penilaianmengikutisistematikasebagai berikut:
1. Pendifinisian masalah meliputi kegiatan identifikasi dari real estat,
identifikasihak atas properti yang dinilai, penggunaan/tujuan penilaian, definisi
dari
nilai,tanggalpenilaian,deskripsidanruanglingkuppenilaian,sertakondisiyangmemb
atasilainnya.
2. Analisis pendahuluan dan seleksi serta koleksi data yang meliputi (a) data
umum(daerah,kotadanlingkungan):aspeksosial,ekonomis,pemerintahansertalingk
ungan, dan (b) data khusus (subyeknya dan perbandingannya) : lokasi
danpengembangannya,biayadandepresiasi,pendapatan/pengeluarandancapitalisasi
rate (cap-rate),sejarahkepemilikandanpenggunaanproperti.
3. Persaingan supply dan demand (pasar properti/subyek yang dinilai) meliputi
(a)Persediaandanpropertipesaing,(b)Penjualandandaftarpeminat,
(c)Kekosongandanpenawaran,(d)Tingkatpenyerapan,dan(e)Studipermintaan.
4. Highest and best use analysis mencakup (a)Tanah kosong, (b)Tanah
denganpengembangan, dan (c) Hal-hal yang berkaitan dengan penggunaan,
waktu danpemaindi pasar.
5. Estimasinilaitanah
6. Aplikasidariketigapendekatan:cost,market/salescomparisondanincomecapitaliza
tion
7. Rekonsiliasiindikasinilaidanestimasinilaiakhir.
8. Laporandari penilaian.

2.2 PendifinisianTugasPekerjaanPenilaian
Pendifinisian tugas pekerjaan penilaian meliputi kegiatan (a)Identifikasi
realestat, (b) Identifikasi hak atas properti, (c)Penggunaan penilai, (d)Definisi nilai,
(e)Tanggal penilaian, (f)Deskripsi ruang lingkup penilaian, (g) Pembatasan yang
lain,dan(h) Analisapendahuluandan seleksi serta koleksi data
2.3 Faktor-faktoryangMempengaruhiNilai
Banyak faktor yang mempengaruhi nilai suatu properti. Faktor tersebut
akanberbeda satu sama lain pada setiap property dan atau setiap pembeli. Faktor-faktor
itujuga akan berubah sesuai dengan perubahan waktu dan karakteristik pasar. Oleh
karenaitu penilai harus mampu mengidentifikasikan karakter mana yang penting dan
dan
manayangtidakpenting.Terjadiberbagaikombinasipengaruhantarpasokan,tingkatpermint
aan dan nilai. Salah satu cara efektif untuk melihat gambaran secara
menyeluruhadalahdenganmelihatpadakategoriutama,faktorpasardalamskalamakrodanmi
kro.

2.4 DeterminanNilai
Determinanadalahistilahyangdiberikankepadakarakteristik/faktoryangmempuny
aipengaruhbesarterhadaphargaataunilaisuatuproperty.Beberapadeterminan yang penting
adalah (a) Karakteristik lokasi, (b) Karakteristik bangunan, (c)Faktor legal, (d)
Karakteristik penyewa, (e) Faktor lokasi, (f) Hal-hal yang bersifatpsychometric,dan (g)
Pasar.

2.5 Hal-halPentingdalamPenilaian
Kecualikitasangatyakinkarakteristikmanayangberpengaruhpadanilai,dalam
aplikasi yang melibatkan perbandingan dan penyesuaian kita dapat
menentukanbegitusajafactor-
faktormanayangdiambiluntukdigunakandalamperhitunganpenyesuaian. Sebenarnya
dapat juga dilakukan perkiraan mana yang penting dan
manayangtidakpentingmelaluiobservasiintensifdidasarkanpadapengalyangberbedaaman,
namun demikian apa yang belum lama terjadi di pasar mungkin tidakdapat diketahui
oleh penilai pada umumnya. Dapat juga dibuat perkiraan atas efekkarakteristik
individual melalui analisis perbandingan, namun hal ini baru mungkindapat dilakukan
apabila kita bisa mendapatkan beberapa property dengan hanya
satukarakteristikyangberbedayangbaru sajaterjual.

2.6 HighestandBestUseAnalysis
Istilah ini banyak menimbulkan debat panjang khusunya tentang arti dari
istilahtersebut. Prof.Graasskamp mengemukakan 2 hal dalam memandang istilah
tersebut.Yang pertama harus dipertimbangkan adalah bagaimana pandangan konsumen,
barukemudianaspekkeuangannya,implikasihukumdansosialnyadansebagainya.Faktor
kedua yang menentukan adalah factor politis daerah setempat, kondisi pasr uang saat
itudansikap dariotoritasdaerah yangbersngkutan.
Dariberbagaifactoryang adamakayang perluuntukdipertimbangkanadalah (a)Aspek
hukum, (b) Ciri-ciri tempat/lokasi lahan, (c) Ciri-ciri bangunan, (d) Ciri-cirilokasi,(e)
Persoalan lingkunganhidup, dan (f) Ciri-ciri pasar
Adapunalasnuntukmenganalisahighestandbestusepropertyyangdikembangkanad
a2.Pertamaadalahuntukmembantumengidentifikasipropertypembanding.Alasankeduaad
alahuntukmenentukanapakahpropertyakandikembangkanlebihlanjut(direnovasi,dipermo
dern,ataudiubah)ataubahkandirobohkan.

2.7 EstimasiNilaiTanah
Nilai tanah akan langsung berkaitan dengan highest and best use.
Hubunganantarahighest and best use dan nilai tanah mengindikasikan apakah
penggunaan yangada adalahhighest and best usedaritanah.
Dalam model penilaian, estimasi nilai tanah merupakan suatu tahapan
terpisah.Suatucaraterpercayauntukmengestimasitanahadalahdenganperbandinganpenjua
lan. Ketika data penjualan tersedia, namun atau ketika indikasi nilai dapat dibuatmelalui
sales comparison memerlukan tambahan dukungan, maka prosedur lain bisaditerapkan.
Prosedur yang digunakan untuk memperoleh indikasi nilai tanah adalah:sales
comparison, allocation, extraction, subdivision development, land residual,
dangroundcapitalization.

2.8 PenerapanMetodeBiaya,PerbandinganPenjualandanKapitalisasiPendapatan
Prosespenilaiandilakukanuntukmengembangkanestimasiyangmendapatdukungan
secara baik dari nilai yang diinginkan berdasarkan pada analisa dari dataumum dan data
khusus. Penilai mengestimasi nilai property dengan prosedur penilalantertentu yang
mencerminkan 3 metode penilaian, yaitu biaya, perbandingan penjualandan kapitalisasi
pendapatan. Satu atau lebih pendekatan itu digunakan dalam
semuaestimasinilai,metodeyangdigunakantergantungpadajenisproperti,penggunaanpenil
ai,dankualitassertajumlah data yangtersediauntukkeperluananalisa.
 Ketiga metode itu bisa digunakan terhadap banyak masalah penilaian, tapi
satuatau lebih dari pendekatan itu mungkin mempunyaiarti lebih pada suatu
penilaiantertentu. Misal, metode biaya mungkin tidak memadai dalam menilai properti
tua yangsudah mengalami banyak depresiasi, yang mungkin sulit untuk diestimasi.
Dimanapunmemungkinkan,penilaiseyogyanyamenerapkanpaling
sedikit2metodepenilaian.Nilai indikasi alternatif yang diperoleh berfungsi sebagal alat
cek/ koreksi yang bergunasatudengan lainnya.

2.8.1 MetodePerbandinganPenjualan
Metodeinimerupakanmetodepentingkarenamerupakanbagianyangfundamentalda
risemuametodekarenasemuapendekatandalampenilaianjugamelibatkan metode
perbandingan. Pendekatan perbandingan penjualan/metode pasarsangat berguna ketika
sejumlah properti yang serupa baru saja terjual. Penilai
mencaripenjualanpropertilainyangsebandingmungkindenganpropertiyangdinilai.Mengg
unakan metode penilaian ini, seorang penilai menghasilkan suatu indikasi
nilaidengancaramembandingkanproperti tersebutdenganpropertiyang
serupa.Hargapenjualan dari properti yang dinilai sebagai paling sebanding dan
cenderung dijadikanindikasi terhadap suatu kisaran nilai dimana indikasi nilai properti
yang dinilai akanmenjadikenyataan.
Penyesuaian nilai rupiah atau persentase kemudian dilakukan atas nilai jual
darisetiappropertiyangsebanding(diasumsikanbahwadigunakantingkatbungayangsama).
Penyesuaian dilakukan atas harga penjualan atas properti yang sebanding karenaharga
penjualan properti pembanding tersebut diketahui sedang harga properti yangdinilai
tidak. Melalui prosedur perbandingan ini penilai mengestimasikan nilai
yangdikehendakisebagaimana diidentifikasikansesuaitanggalyangditentukan.

2.8.2 Metode Biaya

Metode biaya berdasarkan pada pengertian bahwa pelaku pasar
menghubungkannilaidenganbiaya.Dalampendekatanbiaya,nilaisuatupropertidiperolehda
rimenjumlahkan estimasi nilai dari tanah terhadap biaya sekarang untuk
membangunkembali atau mengganti pengembangan yang dilakukan, kemudian
mengurangi
dengandepresiasibangunanyangdisebabkanolehberbagaihal.Keuntunganusahamungkin
dapat dimasukkan juga dalam indikasi nilai. Metode semacam ini berguna
terutamadalam penilaian bangunan baru atau yang belum lama didirikan dan property
tidaksering dipetukarkan. Tehnik pendekatan biaya juga dapat diterapkan untuk
memperolehinformasi yang diperlukan pada perbandingan penjualan kapitalisasi
pendapatan, sepertimisalnya biayauntuk memperbaikiataspemeliharaan yangtertunda.

2.8.3 MetodeKapitalisasiPendapatan
Dalam metode kapitalisasi pendapatan maka nilai sekarang (present value)
darimanfaatyangakandatangitudihitung.Aruspendapatandaripropertidannilaipenjualan
kembali bisa dikapitalisasikan kedalam suatu nilai sekarang, nilai lump-
sum.Variabelyangbiasadigunakanadalahpretaxnetoperatingincome(NOI)yangdidefinisik
an sebagai pendapatan sewa yang telah dinormalisasikan dikurangi denganbiaya
operasi, termasuk biaya perbaikan dan pemeliharaan. Ada 2 metode
kapitalisasipendapatan yaitu kapitalisasi langsung dan kapitalisasi pendapatan (yield
capitalization)ataudiscounted cash flowanalysis

2.9 RekonsiliasiAkhir dariNilaiIndikasi

Padaseksirekonsialiasilaporan,penilaidapatmenjelaskanvariasidiantaraberbagaiin
dikasiyangdihasilkandenganberbagaimetodedandipertimbangkan/dikemukakan tentang
adanya ketidak-konsistenan antara nilai yang menjadi
kesimpulandanmetodeyangdigunakan.

2.10 LaporanPenetapanNilai
Dalam menyiapkan laporan, penilai wajib memperhatikan secara khusus
padagayapenulisan,sistematika,presentasi,
dansemuapenampilansecarakeseluruhan.Kesimpulan dari penilaian mungkin dapat
disampaikan kepada klien baik secara lisanmaupuntertulis.

2.11 RANGKUMAN

Penilaianpropertimerupakansebuahanalisisyangmelibatkanunsursenidanpengetahuan
ilmiah(art and science). Pengetahuan ilmiah yang dimaksudkan salah
satunyaadalahprosesmatematik,dimanapengetahuanmatematikinisangatdiperlukankhususnya
dalam penghitungan teknis dan penilaian investasi yang terkait dengan konsep ”time value
ofMoney”. Matematika yang terdapat dalam kebanyakan proses penilaian adalah relatif
terbatasdan sederhana serta untuk memudahkan dalam praktek di lapangan biasanya
telahtersediatabel-tabelpenilaian.
Guna memberi dasar pengetahuan yang kuat tentang konsep “time value of Money”
ini,makaalangkahbaiknyajikaseorangpenilaidiperlengkapidenganpengetahuanmengenaibagaima
na konsep perhitungan itu terbentuk pada dasarnya konsep matematik dalam
penilaianinvestasiinidapatdibagimenjaditigabagian,yaitu:
a. perhitunganbungatunggal (singletratecalculations);
b. perhitunganbungaberganda(dualratecalculations);dan
c. perhitunganpembayaranangsuran
Dalam semua perhitungan yang akan disajikan adalah berdasarkan pada unit
satuanRp1,00 (unit satu rupiah) dan beberapa singkatan atau notasi yang dipakai adalah
sebagaiberikut:
i = bungapertahun(dalam bentuk%);
n = jangkawaktubungaditerima/lamanyainvestasi;dan
s=SinkingFund,atausebagianuangyangdikumpulkanpadatiap-tiaptahununtukmendapatkan modal
Rp1,00 setelah selesai tempoh (jangka waktu) yang ditentukan
dengantingkatpengembalian(return)secarabungaberganda.

2.12 LATIHAN
Jawablahpertanyaan-pertanyaanberikut:
1. Jelaskanartiilmudansenidalampenilaiantanah?
2. Matematikapenilaianpentingdalamkegatanpenilaiantanahjelaskan?
3. Terangkanmengenaikonsep “timevalueofmoney”?
4. Terangkanprinsipdalamperhitunganbungatunggal(singletratecalculations)danberikancontoh-
contoh;
5. Terangkanprinsipdalamperhitunganbungaberganda(dualratecalculations);danberikancontoh-
contohnya?
6. Terangkanmengenaiprinsipdalamperhitunganpembayaranangsurandanberikancontohnya.
7. Apayangdisebutdenganpenyusutannilaidanterangkanbagaimanacaramenghitungsertaberika
ncontohnya?
8. Apayangdimaksuddenganangsuranpinjamanbagaimanacaramenghitungdanberikanconto
hnya?
9. Jelaskanyangdisebutdengan“YearsPurchaseDoubleRate(P/A,i,iSf,n)”,bagaimanacaramenghit
ungnyadanberikancontohnya.
10.TerangkanapayangdimaksuddenganAnuitiKeabadi(YearPurchaseinPerpetuityatau
(P/A,i,~).

2.13 TESTFORMATIF
 MODUL
ANALISISKEGUNAANTERTINGGIDAN
TERBAIK

3.1 Pendahuluan

Memahamiperilakupasarsangatpentingkarenakekuatanpasarakanmenciptakan
nilai pasar. Interaksi antara kekuatan pasar dan kegunaan tertinggi
danterbaik(highestandbestuse analysis)adalahsuatuyangsangatpentingdankrusial.

3.2 Definisi
1. Kegunaantertinggidanterbaikmerupakanpenggunaanyangpalingmemungkinkan
dan diizinkan dari suatu tanaah kosong atau tanah yang sudahdibangun yang
mana secara fisik memungkinkan, dibenarkan oleh
peraturan,layaksecarakeuangan,dan menghasilkannilaitertinggi.
2. KegunaanTertinggiDanTerbaikdaritanahkosong/tanahyangdianggapkosong
Dengan asumsi tanah kosong atau tanah dibuat kosong melalui
pembongkaranbangunanmakakegunaanyangmenciptakannilaidalamsuatupasarda
patteridentifikasidanpenilaidapatmemilihpropertipembanding.

Ketikadiperkirakansuatupropertiakan mengalamiperubahandalamwaktudekat,
kegunaan tertinggi dan terbaik saat ini dipertimbangkan sebagai
kegunaansementara. Contoh kebun yang terdapat pada kawasan pertumbuhan
kota
akanmenjadikegunaansementara/interimuse.Namunbilakebunsiapuntukdikemba
ngkanmenurutsuatupenilaianmakatidakdikatakankegunaansementara.Danjikakeb
untidakadapotensiuntukdipecah-pecahataudikapling-kapling, maka kegunaan
tertinggi dan terbaiknya adalah tetap untukperkebunantanpainterim use.
3. Kegunaantertinggidanterbaikdaripropertiyangtelahterbangun
Haliniterkaitdengankegunaanyangsejalandenganperkembangannya.Contoh:bang
unanhotelyangtelahberumur30tahunakantetapdipertahankan
 seperti sediakala atau perlu perubahan atau perbaikan. Ataukah
memungkinkanuntukdiganti jenisdan intensitaspenggunaanyanglain.
Contohlain:kegunaantertinggidanterbaikdarisebuahrumahmewahdirehabilitasi
pada bagian yang diperlukan untuk mendapatkan tampilan
yangmengesankandan palingbaik.

3.3 TujuanAnalisisKegunaanTertinggiDanTerbaik
a. KegunaanTertinggiDanTerbaikUntukTanahKosong
Agar dapat mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada
padasaat inidengan semua kegunaan potensialnya. Dan agar dapat
dijadikansebagai pembanding ketika diperlukan untuk nilai estimasi ketika
tanah-tanahkosongpembandingtelah terjual.
b. KegunaanTertinggiDanTerbaikdariPropertiYangTelahTerbangun
(i) Mengidentifikasikegunaandaripropertiyangdiharapkandapatmenghasilka
ntingkatpengembaliantertinggidarisetiapmodalyangdikeluarkan
(ii)Mengestimasikan kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah
propertiyang telah terbangun adalah untuk membantu dalam
mengidentifikasipropertipembanding.

3.4 KriteriaDalamAnalisis KegunaanTertinggidanTerbaik

a. Memungkinkansecarafisik
Kelayakan secara fisik yaitu mempertimbangkan ukuran, bentuk tanah,
luas,ketinggian, dan kontur tanah. Sebagai contoh yaitu tidak
memungkinkanmembangun bandar udara pada tanah dengan kontur yang
curam.
Seorangpenilaijugaperlumemperhitungkanketersediaandankapasitasutilitasp
ublikdi manatanah terletak.
b. Diizinkansecaraperaturan
1. Sepertibatasan-batasantertentu,zoning,peraturan-
peraturanpembangunan,kontrolterhadapbenda-
bendasejarah,danperaturanlingkungan harus diinvestigasi. Lamanya masa
penggunaan tanah
jugaberpengaruhpadakegunaantertinggidanterbaikdarisuatuproperti,
 seperti masa sewa tanah selama 12 tahun tidak memungkinkan
untukdibangunbangunanyangmempunyaiusiaekonomis40tahun.
2. Peraturanmengenaibangunanjugaperludipertimbangkansepertibatasanketi
nggianbangunan,garissempadan,rasioluastanahyangboleh didirikan
bangunan (floor area ratio), dan sebagainya, yang manasecara
tidaklangsungjuga akan mempengaruhi biayabangunan.
3. Penilaijugaharusmemahamiperaturan-
peraturanberkenaandenganlingkungan, seperti peraturan yang berkaitan
dengan udara bersih,
airbersih,keamanan,kebersihanlingkungan,kesehatandankelernbaban.
c. Layaksecarakeuangan
Penilai menganalis lebih lanjut apakah biaya operasi dan sebagainya
samaataulebih besar daripendapatanyangakan diterima.
d. Menghasilkanpenghasilansecaramaksimum
Seorang penilai harus mampu menganalisis kegunaan tertinggi dan
terbaikuntuk mencapai penghasilan yang maksimal dan konsisten
penghasilannya.Dankegunaanpotensialtertinggidanterbaikdarisuatutanahbia
sanyaadalahkegunaan dalamjangkawaktu panjang.

3.5 UjiMengenaiKegunaanTertinggidan Terbaik

Seorang penilai harus menganalisis semua alternatif penggunaan yang logis
danlayak atas properti tersebut kemudian melakukan uji mengenai kegunaan
tertinggidan terbaik.
a. KegunaanTertinggiDanTerbaikUntukTanahyangDianggapKosong
(i) Misal seorang yang ingin membangun rumah dengan pilihan 2 tipe, yaitu
Adan B. Tipe A mempunyai nilai 125 juta rupiah dengan biaya
pembangunan80 juta rupiah dan nilai tanah 30 juta rupiah. Tipe B
mempunyai nilai 100jutarupiah dengan biayapembangunan75 jutarupiah
dan nilaitanah
30jutarupiah.Makamengestimasipenggunaantertinggidanterbaikadalah:
 TipeA TipeB
NilaiPasar 125jutarupiah
100jutarupiahBiayoPembangunanBaru
-80jutarupiah - 75 juta
rupiahNilaiTanah -30jutarupiah -
30jutarupiahKeuntungan(kerugian)yang
diantisipasi 15jutarupiah (5jutarupiah)

makadariperhitunganitudiperolehtipeAmerupakankegunaantertinggidanterba
ikdengantingkatkeuntungan12%terhadapharga jualnya.

(ii) Kegunaan yangMenghasilkanPendapatan

Sebagai contoh: sebidang tanah dengan keluasan tertentu terletak di

daerahkomersial dengan nilai tanah sebesar 160 juta rupiah. Dua alternatif
yangmemungkinkan untuk dibangun, yaitu: pertokoan (retail use) dengan
biayapembangunan sebesar 300 juta rupiah dengan potensial pendapatan
bersih(potentialNOI) sebesar 50

jutarupiahdanperkantoran(officeuse)denganbiayapembangunansebesar
400jutarupiahdanpotentialNOIsebesar55jutarupiah.Kegunaantertinggidanter
baik dari keduaaltenatiftersebutadalah:

RetailUse OfficeUse

Nilaitanah 160jutarupiah 160

jutarupiahBiayapembangunan 300 jutarupiah 400jutarupiah
Totalinvestasi 460 juta rupiah
560 jutarupiahPotentialNOI
50 juta rupiah 55 juta rupiah
OverallROR(Ro)
10,9% 9.8%

Dari kedua alternatif tersebut maka kegunaan tertinggi dan terbaik

adalahuntukpertokoankarenamemberikantingkatpengembalianyanglebihting
gi,yaitu 10,9%.
 (iii) Kegunaan yangmenghasilkanpendapatantetapinilaitanahtidakdiketahui

Dalam beberapa kasus tertentu nilai tanah mungkin tidak diketahui

atautidak tersedia data pembanding yang mengindikasikan berapa besarnya
nilaitanahsuatuobyek/properti.Jikasebidangtanahdimungkinkanuntukdibang
unmenjadi3(tiga)kegunaan,yaituaparternen,perkantorandanpertokoan.
Seandainya tingkat kapitalisasi (capitalization rate) pasar
dariketigakegunaantersebutadalah12%,danbiayapembangunandanpendapata
n operasional bersih potensial (potential net operating
income)adalahsebagaimanadinyatakanberikut,makakegunaantertinggidanter
baikadalah:

Apartemen
PerkantoranPertokoanBiaya Konstruksi
1.200 juta rupiah 950 juta rupiah800 juta
rupiahNOI 162 juta rupiah 135 juta rupiah110 juta
rupiahReturnon lmprove
ment (12%) -144 jutarupiah-114 jutarupiah-96 jutarupiah
ReturntoLand 18jutarupiah 21jutarupiah 14jutarupiah

Jika diasumsikan bahwa ketiga alternatif tersebut mempunyai tingkat

risikodan batas waktu pengembalian modal yang sama, makakegunaan
yangterbaikadalah untuk perkantoran.

b. KegunaanTertinggidanTerbaikPropertiyangTelahTerbangun
(i) TidakAdaPembelanjaanModal
Misalsebuahrumahyangdapatdikonversimenjadikombinasiapartment-
roominghouseataudapat digunakansingle-family occupancy.
Analisis:

Combination Slngle-
FamlyAppartment-romming OccupancyUse
HouseUse
Modal yangdiinvestasi 60jutarupiah 60juta rupiah
PendapatanKotor 9,6 juta rupiah 6,9 juta
rupiahVacancy& ColLoss(5%) -0,48 jutarupiah - 0,345 juta
rupiaPendapatankotorefektif 9,12jutarupiah 6,555 juta
rupiahPembelanjaan -2juta rupiah - Rp
0,00NOI 7,12jutarupiah 6,555 juta
rupiahRoR atasInvestasi 11,9 % 10,9 %
 Darianalisistersebutkegunaantertinggidanterbaikadalahkombinasiapartmen
t-roominghouse.

(ii) Dibutuhkanpembelanjaanmodal

Sebuah properti gudang dapat disewakan dengan nilai sewabersih

yangdapat diterima atau disetujui pemilik sebesar 75 juta rupiah.
Bagaimanapunjuga, pemilik mempertimbangkan untuk mengubah beberapa
ruang gudangmenjadi ruang kantor untuk meningkatkan nilai sewa.
Konversi
tersebutsetidaknyamenghabiskanbiaya125jutarupiahdankemungkinanakanm
enambah nilai pasar properti, yang mana saat ini mernpunyai nilai pasar600
juta rupiah. Penilai mengestimasikan bahwa tambahan ruang kantortersebut
akan menaikkan nilai sewa tahunannya (annual rent) 85 juta
rupiah.meskipun jumlah ruang gudang akan berkurang. Kegunaan tertinggi
danterbaikuntuk kasusinidapat dihitungsebagaiberikut:

Gudang

GudangdenganRuangKantorModalyangdiinvestasi
600jutarupiah 725 juta rupiahNOI
75jutarupiah 85 juta
rupiahRo(OverallRoR) 12,5 % 11,7 %

Darianalisistersebutternyatagudangtanpatambahanruangmemberitingkatpen
gembalian yanglebih besar.

3.6 Situasi-SituasiKhususDalamAnalisisHBU

a) Single-UseSituation

Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin tidak seperti biasanya atau unik
(sepertimuseum,cagarbudaya,danlain-
lain)dannilaitanahnyadidasarkanataskegunaannya tersebutdan
bukankegunaanlain pada umumnya.
b) InterimUse

Kegunaan tertinggi dan terbaik yang diantisipasi untuk berubah dalam

jangkapendek.Kegunaaninteriminimungkinataumungkinjugatidakmemberi
 kontribusi terhadap nilai dan biaya-biaya pembongkaran (demolition cost)
harusdipertirnbangkanuntukmengembangkanmenjadikegunaan-
kegunaaninterim.

c) LegallyNoncomformingUses

A legally Noncomforming Uses adalah kegunaan yang sah secara hukum

untukdibuat dan dipertahankan tetapi tidak sesuai dengan peraturan penggunaan
tanahdarikawasandimanapropertitersebutberlokasi,berkedudukan.Kegunaansem
entara iniseringkalimunculsebagaiakibatperubahanzoning.

d) UsesThatAre NotHighestandBest

Beberapabangunandanpengembanganlainyangadamungkintidakmencerninkan
kegunaan tertinggi dan terbaik dari keadaan tapaknya seandainyakosong.
Kegunaan tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori yangsamadengan
kegunaan saatini. Contoh kegunaan tertinggidan terbaik darisuatu tapak yang
telah dibangun apartemen yang sudah berumur 10 tahun
adalahbangunanapartemenbaruyanglebihmodern.Untuksuatutapaktertentu,kateg
ori umum, kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin telah berubah akibatadanya
keusangan eksternal (externalobsolescence) tersebut.

e) MultipleUse

Kegunaaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari satu

kegunaantertentu untuk sebuah bidang tanah atau sebuah
bangunan.Misalnyasebuahkomplekslapangangolfyangterdapathotel,perumahan,t
empatrekreasi,kondominium, dan sebagainya. Suatu bidang tanah mungkin
jugadigunakanuntukberbagai fungsi.

f) SpecialPurrposeUse
Larenaspseialpuprposepropertiesadalahhanyasesuaiuntuksatutujuantertentu atau
sebuah kegunaan yang sangat terbatas jumlahnya, mungkin penilaiakan
menghadapi masalah praktek dalam menentukan kegunaan tertinggi
danterbaiknya.Kegunaantertinggidanterbaikuntukpropertyjenisiniadalahkegunaa
nnyayangadapadasaat ini.
 g) SpeculativeUse
Investasi pada kegunaan spekulatif adalah tercipta ketika pembeli
mempunyainantisipasi terhadap kenaikan nilai, meskipun kegunaan tertinggi
dan terbaik padamasa yang akan datang secara spesifik tidak dapat diprediksi,
namun alternativelogisbiasanya dipakaiuntuk mengidentifikasikegunaannya

h) ExcessLand
Adalah tanah yang yang mungkin tidak diperlukan untuk mendukung
kegunaanyang ada atau untuk mengakomodasi kegunaan tertinggi dan terbaik
yang primerdari sebidang tanah kosong atau tanah yang dianggap kosong .
Excess land iniseharusnya dapat teridentifikasisecara jelas dengan melakukan
pembandinganterhadap property-properti sejenis yang berdekatan atau berada
pada kawasanyangsama.

3.7 RANGKUMAN

Penilaianpropertimerupakansebuahanalisisyangmelibatkanunsursenidanpengetahua
nilmiah(artandscience).Pengetahuanilmiahyangdimaksudkansalahsatunya adalah proses
matematik, di mana pengetahuan matematik ini sangat diperlukankhususnya dalam
penghitungan teknis dan penilaian investasi yang terkait dengan konsep”time value of
Money”. Matematika yang terdapat dalam kebanyakan proses penilaianadalah relatif
terbatas dan sederhana serta untuk memudahkan dalam praktek di
lapanganbiasanyatelahtersediatabel-tabelpenilaian.
Guna memberi dasar pengetahuan yang kuat tentang konsep “time value of
Money”ini,makaalangkahbaiknyajikaseorangpenilaidiperlengkapidenganpengetahuanmeng
enai bagaimana konsep perhitungan itu terbentuk pada dasarnya konsep matematikdalam
penilaianinvestasiinidapatdibagimenjaditigabagian,yaitu:
d. perhitunganbungatunggal(singletratecalculations);
e. perhitunganbungaberganda(dualratecalculations);dan
f. perhitunganpembayaranangsuran
Dalam semua perhitungan yang akan disajikan adalah berdasarkan pada unit
satuanRp1,00 (unit satu rupiah) dan beberapa singkatan atau notasi yang dipakai adalah
sebagaiberikut:
i=bungapertahun(dalam bentuk%);
n=jangkawaktubungaditerima/lamanyainvestasi;dan
s=Sinking Fund, atau sebagian uang yang dikumpulkan pada tiap-tiap tahun
untukmendapatkan modal Rp1,00 setelah selesai tempoh (jangka waktu) yang
ditentukandengantingkatpengembalian(return)secarabungaberganda.

3.8 LATIHAN
Jawablahpertanyaan-pertanyaanberikut:
11. Jelaskanartiilmudansenidalampenilaiantanah?
12. Matematikapenilaianpentingdalamkegatanpenilaiantanahjelaskan?
13. Terangkanmengenaikonsep “timevalueofmoney”?
14. Terangkanprinsipdalamperhitunganbungatunggal(singletratecalculations)danberikanco
ntoh-contoh;
15. Terangkanprinsipdalamperhitunganbungaberganda(dualratecalculations);danberikanc
ontoh-contohnya?
16. Terangkanmengenaiprinsipdalamperhitunganpembayaranangsurandanberikancontohny
a.
17. Apayangdisebutdenganpenyusutannilaidanterangkanbagaimanacaramenghitungsertab
erikancontohnya?
18. Apayangdimaksuddenganangsuranpinjamanbagaimana
caramenghitungdanberikancontohnya?
19. Jelaskanyangdisebutdengan“YearsPurchaseDoubleRate(P/A,i,iSf,n)”,bagaimanacaram
enghitungnyadanberikancontohnya.
20. TerangkanapayangdimaksuddenganAnuitiKeabadi(YearPurchaseinPerpetuityatau(P/A
,i,~).

3.9 TESTFORMATIF
 MODUL
MATEMATIKAPENILAIAN

1.1 Pendahuluan

Penilaianpropertimerupakansebuahanalisisyangmelibatkanunsursenidanpengetahuan
ilmiah(artandscience).Pengetahuanilmiahyangdimaksudkansalahsatunya adalah proses
matematik, di mana pengetahuan matematik ini sangat diperlukankhususnya dalam
penghitungan teknis dan penilaian investasi yang terkait dengan konsep”time value of
Money”. Matematika yang terdapat dalam kebanyakan proses penilaianadalah relatif
terbatas dan sederhana serta untuk memudahkan dalam praktek di lapanganbiasanya telah
tersedia tabel-tabel penilaian. Tabel penilaian yang biasa digunakan adalah“Parry’s
Valuation and Conversion Tables”, yang dikeluarkan oleh “The Estate Gazette”semata-
matadengantujuanuntukmempermudahtugas-tugaspenilaian.
Dalamprakteknya,setiapperhitunganyangdibuatolehseorangpenilaiadalahmelibatkan
teori bunga berganda (compount interest theory). Dasar teori ini
menyatakanbahwajikauangdiinvestasikan,makauangtersebutakanmenghasilkanbunga,danse
kiranya bunga ini dicampur dengan modal awal tadi, maka pada tahun berikutnya
akanmenghasilkan bunga lagi. Proses tersebut akan berulang setiap tahun dan oleh karena
itumodal tersebut akan bertambah secara tetap dan hasil bunga yang dihasilkan berubah
padasetiapjangkawaktu,sertaterkumpul.
Guna memberi dasar pengetahuan yang kuat tentang konsep “time value of
Money”ini,makaalangkahbaiknyajikaseorangpenilaidiperlengkapidenganpengetahuanmeng
enai bagaimana konsep perhitungan itu terbentuk pada dasarnya konsep matematikdalam
penilaianinvestasiinidapatdibagimenjaditigabagian,yaitu:
a) perhitunganbungatunggal(singletratecalculations);
b) perhitunganbungaberganda(dualratecalculations);dan
c) perhitunganpembayaranangsuran
Dalam semua perhitungan yang akan disajikan adalah berdasarkan pada unit
satuanRp1,00 (unit satu rupiah) dan beberapa singkatan atau notasi yang dipakai adalah
sebagaiberikut:
i=bungapertahun(dalam bentuk%);
n=jangkawaktubungaditerima/lamanyainvestasi;dan
s=Sinking Fund, atau sebagian uang yang dikumpulkan pada tiap-tiap tahun
untukmendapatkan modal Rp1,00 setelah selesai tempoh (jangka waktu) yang
ditentukandengantingkatpengembalian(return)secarabungaberganda.

1.2 PERHITUNGANBUNGATUNGGAL
1.2.1 JumlahRp1,-(CompoundAmountatau(F/P,i,n))
Angka yang diperoleh dari perhitungan ini merupakan jumlah yang terkumpul di
akhirjangka waktu n tahun jika Rp1,00 diinvestasikan dengan tingkat bunga 1% setahun di
awaltahunpertama.Sehinggapadaakhirtahunke-1,investorakanmenerimamodalnyakembali
sebesar (1+i), dan pada akhir tahun ke-2 sebesar (1+i)+i(1+i) = (1+i)² dan
padaakhirtahunke-nsebesar(1+i)n.Dariperhitungandiatasdapatdirumuskan sebagaiberikut:

(𝐹⁄𝑃,i,𝑛)=(1+i)𝑛

ContohjikaRp.1.000.000,-
disimpandibankselama5tahundengansukubunga8%setahun,makajumlahuangyangtersimpan
diakhirjangkawaktutersebutadalah:
Jumlahyangterkumpul =Rp.1.000.000,00x(F/P,8%,5)
=Rp.1.000.000,00x(1+0.08)5
=Rp.1.469.328,00
Tabel jumlah Rp1,00 (F/P,i,n) yang dibuat mengambil asumsi bahwa bunga
bergandaditerima sekali pada tiap-tiap tahun, tetapi kerap kali bunga berganda itu diterima
setiap 6bulan sekali, 3 bulan sekali, 1 bulan sekali atau secara bunga harian. Untuk
menyelesaikanmasalahini,
makarumusJumlahRp1,00diatasdapatdimodifikasisebagaiberikut:
a) Jikabungabergandaditerimasetiap6bulansekali(setahunduakali),maka:
i
(F/P,i/2.2n) =(1+ )2n
2
b) Jikabungabergandaditerimasetiap3bulansekali(setahunempatkali),maka:
i
(F/P,i/4.4n) =(1+ )4n
4
c) Jikabungabergandaditerimasetiapk(frekuensipembayaranbungadalamsatutahun),
maka:
i
(F/P,i/k.kn) =(1+ )kn
k

1.2.2 NilaiKiniRp1,-(PresentValueatau(P/F,i,n))
Nilai Kini Rp1,00
(P/F,i,n)adalahmenunjukkanjumlahyangseharusnyadiinvestasikanpadahariini,untukmenda
patkanRp1,00diakhirtahunke-ndengankadar
bunga1%setahun.Konsepini adalahkebalikandari jumlahRp1,00jadi secara
matematikNilaiKiniRp1,00dapatdirumuskansebagaiberikut:

1 = 1
𝑁𝐾Rp1= (1+i)𝑛
𝐽Rp1

Tabel Nilai Kini Rp1,00 biasanya digunakan untuk mencari nilai pada masa
sekarangterhadap modalatau pendapatanyangakanditerimapadamasayangakandatang.

Contoh:SejumlahRp15.000.000,00diperlukanpada5tahunmendatanguntukmelaksanakan
renovasi rumah, maka jumlah uang yang harus disimpan pada hari ini
dibankadalah(jikasukubungatabungan10%setahun):
Jumlahyangharusdisimpan =Rp15.000.000,00x(P/F,10%,5)
=Rp15.000.000,00x(1/(1+0,1)5)
=Rp9.313.800.00
Ataudengancaralainsebagaiberikut:
Jumlahyangharusdisimpan =Rp15.000.000,00 /(F/P,10%,5)
=Rp15.000.000,00/1,61051
=Rp9.313.800,00

1.2.3 JumlahRp1,00Setahun(SeriesCompoundAmountatau(F/A,i,n))
Jumlah Rp1,00 setahun (F/A,i,n) menunjukkan jumlah yang terkumpul di akhir
jangkawaktu n tahun jika Rp1,00 diinvestasikan diakhir tiap-tiap tahun dengan tingkat
bunga1%. Jadi jumlah uang yang terkumpul di akhir tahun ke-1 adalah Rp1,00 dan Rp1,00
+(1+i)padaakhirtahunke-2sertapadaakhirtahunke-nsebesarRp1,00+(1+i)+(1+i) 2+...
+(1+i)n-
1
.Untukmenyederhanakanperhitungan,makamelaluiperhitungan“progresigeometrik”dipero
lehformulasisebagaiberikut:

1[(1+i)𝑛−1] (1 + i)𝑛-
(𝐹⁄𝐴,i,𝑛)=
(1+i)−1 1i
=

Contoh: Sejumlah Rp350.000,- disimpan di bank tiap-tiap akhir tahun selama 12

tahundengan suku bunga 7,5% setahun, maka jumlah uang terkumpul di akhir masa
tersebutadalah:

Jumlahyangterkumpul =Rp350.000,00x (F/A,7,5%,12)

=Rp350.000,00x18,42373
=Rp6.448.305,00
1.2.4 DanaPenggantiTahunan(SinkingFundatau(A/F,i,n))
Perhitungan Dana Pengganti Tahunan (A/F,i,n) memberi pengertian mengenai
jumlahyang seharusnya diinvestasikan tiap-tiap tahun dengan kadar bunga 1% setahun
untukmemperoleh jumlah Rp1,00 (modal awal) dalam jangka waktu n tahun. Jika dilihat
daripengertian tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa DPT adalah kebalikan dari
JumlahRp1,00/Satau(F/A,i,n)yangsecaramatematisdiformulasikansebagaiberikut:

DPTatau(𝐹⁄𝐴,i,𝑛)= 1 = i = i
J ⁄𝑆 𝐽 -1 (1−i)𝑛-1
Rp1 Rp1

Perhitungan ini sering digunakan untuk mencari jumlah yang mesti disisihkan tiap-
tiap tahun untuk membayar tanggungan pada masa yang akan datang, seperti biaya-
biayakerjaperbaikangedungdanlain-lain.DPTdapatjugadikatakansebagaisebuahtabungandi
mana uang (modal) disimpan karena modal tersebut diperlukan pada masa yang
akandatang.

Contoh: Pak Amir mempunyai rumah di Condong Catur, Sleman, Beliau

merencanakanuntuk melaksanakan perbaikan rumah dan sedikit merenovasi pada 4 tahun
yang akandatang dengan biaya sekitar Rp7.500.000,00 Maka jumlah uang yang harus
disimpan tiap-tiaptahununtukrencanatersebut(jikasukubungatabungan9%)adalah:

Jumlahyangharusdisimpan/tahun =Rp7.500.000,00x (A/F,9%,4)

=Rp7.500.000,00x0,218669
=Rp1.640.018,00
Crosscheck:
Jumlahtahunanyangdisimpan

Rp1.640.018.00(x)(F/A,9%,4) 4,573129
Modalyangdiperlukan Rp7.500.000,00

1.2.5 PengembalianModal(Capitalrecoveryatau(A/P,i,n))
Pengembalian Modal (Capital Recovery) Menunjukkan jumlah yang dapat
diperolehkembalisebagaipengembalianmodalpadatiap-
tiappenghujungtahunjikaRp1,00diinvestasikan pada saat ini pada tingkat bunga 1% selama
n tahun. Secara matematis,pengembalianmodalinidapatdiformulasikansebagaiberikut:
 𝑛
i,𝑛)= i(1+i)
= (𝐴⁄𝑃,
𝑛
(1+i) −1 i
1− 1
(1+
i)𝑛

Contoh: Untuk menutup modal yang dikeluarkan untuk menjalankan usahanya, maka
PakBadu menginvestasikan uangnya sebesar Rp10.000.000,00 pada tingkat bunga 10%
untukjangka waktu 8 tahun dengan harapn tiap tahun dapat tersedia dana untuk menutup
modal,yaitusebesar:

Jumlahyangditerima setiaptahun =Rp10.000.000,00x(𝐴⁄𝑃,10%,8)

=Rp10.000.000,00x0,1874440
=Rp1.874.440,00

1.2.6 Anuiti(YearPurchaseatauAnnuityatau(P/A,i,n))
Anuiti(YearPurchase),dikenaljugadenganannuityatauseriespresentworth,menunjukkan
nilai pada masa kini ke atas penerimaan Rp1,00 di akhir tiap-tiap tahunselama n tahun
dengan tingkat bunga sebesar 1% setahun. Konsep ini adalah kebalikan darikonsep
pengembalian modal (capital recovery) dan secara matematis dapat
dirumuskansebagaiberikut:

1
1− (1+ i)𝑛
𝑌𝑃𝑎𝑡𝑎𝑢 (𝑃⁄𝐴,i,𝑛) = i

Ataudapatjugadikatakankonsepyearpurchaseatauanuitiinimerupakansumasataupenjumlaha
ndarinilaikini(presentvalue).

x=n
1
𝑌𝑃𝑎𝑡𝑎𝑢(𝑃⁄𝐴,i,𝑛)=∑
(1
𝑥=0 +i)𝑥

Contoh: Pak Amat setiap tahun menerima kompensasi sebesar Rp7.500.000,00 selama
20tahunataspenggunaantanahnyaolehperusahaanX.Jikauangkompensasitersebutditerima
seluruhnya pada hari ini maka jumlah kompensasi yang harus dikeluarkan
olehperusahaanX adalahsebesar(apabilatingkatbungabank10% setahun):
BesarnyaKompensasi = Rp7.500.000,00 x(P/A,10%,20)
=Rp7.500.000,00x8,51356
=Rp63.851700,00
1.2.7 AnuitiKeabadi(YearPurchaseinPerpetuityatau(P/A,i,~))
Konsepinidilakukanuntukmenilaipadamasakiniataumasasekarangataspenerimaan
Rp1,00 yang diterima di akhir tiap-tiap tahun sampai batas waktu yang
tidakterbatas(selama-lamanya).
1
1−𝑁𝐾−𝑎𝑡𝑎𝑢−𝑃𝑉i 1− (1+ i)𝑛
𝑌𝑃= =
i

Jadijikan=~,makaNKatauPV=mendekati0.Halinibisadibuktikanmelaluiperhitungansebagaib
erikut:

Tahun NK @10%
10 0.38554
30 0.05731
60 0.00328
90 0.00019
1200 0.00001

Dari analisis di atas, maka dapat disimpulkan bahwa jika jangka waktu
bertambahpanjang, maka angka NI Rp1,00 (present value factor) bertambah kecil, yaitu
mendekati 0(nol), sehinggasecaramatematisanuitikeabadidapatdirumuskansebagaiberikut:

1
1− (1+i)∼ 1−0 1
YPinPerp= = =
i i i

Contoh: Pak Badu menerima uang sewa dari tanahnya sebesar Rp1.500.000,00 setahun,
dimanatanahtersebutadalahtanahhakmilikyangdapatdimilikiselamanya.PakAlibersedia
membeli tanah tersebut dengan harga sebesar nilai sewa tanah tersebut sampaitahun tahun
tak terhingga. Berapa jumlah yang harus dibayar Pak Ali, jika tingkat
bungakompaundiperkirakansebesar8% setahun?

NilaiModal(CapitalValue) =Jumlahpendapatanbersih/tahunx (P/A,8%,~)

=Rp1.500.000,00x (1/0,08)
=Rp1.500.000,00x12,5
=Rp18.750.000,00
 1.2.8 AnuitiKeabadiTertangguh (YearPurchasein PerpetuityRev. )
Konsep Anuiti Keabadi Tertangguh ini mempunyai maksud besarnya nilai modal
padasaat ini (bila di nilai sekarang) dari pendapatan Rp1,00 yang diterima tiap-tiap akhir
tahundalam jangka waktu selamanya (keabadian), tetapi baru dapat diterima setelah tempoh
ntahunselesai. Secaramatematis,konsepinidapatditerangkansebagaiberikut:

1
1− (1+i)∼ 1 1
𝑌𝑃i𝑛𝑃𝑒𝑟𝑝.𝑅𝑒𝑣= × =
i (1+i)𝑛 i(1+1)𝑛

Contoh: A akan menerima pendapatan bersih dari sewa sebuah rumah

sebesarRp10.000.000,00setahunsetelahselesaitempohkontrakyangsekaranginisedangberjalan
dan kuran 7 tahun lagi dengan nilai sewa Rp7.000.000,00 setahun. Jika tingkat bunga
8%,makanilaimodal (capitalvalue) daripropertiyangdimilikiAtersebutadalah:

TempohKontrak-1
Pendapatansewabersihpertahun Rp7.000.000,00
(x) YPuntuk7th@8%atau (P/A,8%,7) 5,20637
Rp36.444.590,00
KontrakHabis(KembaliKepadaKepemilikanKekal)
Pendapatansewabersihpertahun Rp10.000.000,00
(x)YPinPerp.Rev.untuk7th@ 6,07816
9%
Rp60.781.600,00
NilaiModal(CapitalValue) Rp97.226.190,00

1.3 PERHITUNGANBUNGABERGANDA(DUALRATECALCULATION)
Dalam perhitungan ini terdapat dua macam tingkat bunga, yaitu sebuah
tingkatbungayang fungsinya mengumpulkan(accumulative rate)dan satu lagi tingkat
bungayang berfungsi sebagai imbalan investasi (remunerative rate). Perhitungan ini
digunakanuntuk mendapatkan nilai pada masa kini (present value) atas penerimaan Rp1,00
yangditerima di akhir tiap-tiap tahun selama n tahun dengan tingkat bunga 1% setahun,
sertamempertimbangkan juga tambahan untuk memperoleh kembali modal setelah n tahun.
Haltersebut perlu dipertimbangkan karena untuk investasi jangka tetap, di akhir
masa/tempohinvestasitersebutinvestortidaklagimemperolehpendapatanapa-
apa.Olehkarenaitu
dalam konsep bunga berganda ini diandaikan investor menyimpan dalam bentuk
suatutabungansebagaidanapenggantimodal(sinkingfund).Inisangatbergunauntukmenjadikan
investor memperoleh satu investasiyang samaapabila investasi yang
adasekarangselesaiatauberakhir.Dengancarademikian,investasitersebutdapatdiperpanjang.
Mengingat bahwa modal yang disisihkan untuk ditabung sebagai dana
penggantimodaltersebutharusdiperoleh diakhirjangkawaktu,makapersentaseyang
dipakaiharuslah persentase yang rendah untuk mencerminkan suatu tingkat bunga yang
bebasrisiko. Untuk negara maju dan keadaan ekonominya normal (stabil) biasanya tingak
bungabebasrisikoiniberkisarantara2sampai4%.

1.3.1 YearsPurchaseDoubleRate(P/A,i,iSf,n)
RumusuntukNilaiKiniRp1,00setahun(YearsPurchase)bungabergandaadalah:

1 1
(𝑃⁄𝐴,i,isf,𝑛)= = isf
i+𝐷𝑃𝑇 1+ (1+isf)𝑛−1

Dimana i adalah tingkat bunga hasil investasi (return) sebagai remunerative rate dan
DanaPenggantiTahunan(SinkingFund)adalahtabunganuntukmenggantimodaldenganmengg
unakantingkatbungapengumpul(accumulativerate).

Contoh: Berapa nilai modal (capital value) atas pendapatan yang diterima selama 20
tahundari suatu pengelolaan terhadapsebidang tanah pertanian, jika
pendapatansetahunnyaadalahRp5.000.000,00.Pihakinvestor(penanammodal)memerlukanti
ngkatbungapengembalian investasi sebesar 8% dan tingkat bunga bagi dana pengganti
tahunan atasmodalnyasebesar3%.

NilaiModal(CapitalValue) = Jumlah pendapatanbersihpertahunx(𝑃⁄𝐴,i,isf,𝑛)

=Rp5.000.000,00x(𝑃⁄𝐴,i,isf,𝑛)
=Rp5.000.000,00x8,53128
=Rp42.656.400,00

CrossCheck
Imbalan/keuntunganatasmodalyangdiinvestasikanadalahsebesar:0,08xR
p42.656.400,00=Rp3.412.523,00
 SedangkanjumlahpendapatanbersihsetahunadalahRp5.000.000,00.JadisisauntukDPT
(SinkingFund)adalah:
Rp5.000.00,00–Rp3.412.512,00=Rp1.587.488,00
DarihitungandiatasmengandungartibahwaRp1.587.488,00dariRp5.000.000,00sebenarnya
diinvestasikan atau disimpan selama 20 tahun dengan tingkat bunga 3%
untukmendapatkanmodalRp42.656.400,00sepertidibuktikanberikut:

Jumlahyangdisimpanataudisisihkanper Rp1.587.488,00
tahun
(x)JumlahRp 1,-setahunatau(F/A,3%,20) 26,8704
NilaiModal Rp42.656.437,00

1.3.2 YearsPurchaseDoubleRate WithTax(P/A,i,iSf,n,tax)

Nilai Kini Rp1,00 setahun (Years Purchase) berpajak adalah sama seperti Nilai
KiniRp1,00 setahun dwibunga tetapi paja (tax) dikenakan atas dana pengganti tahunan
(sinkingfund). Secaramatematiskonsepinidirumuskansebagaiberikut:

1
(𝑃⁄𝐴,i,iSf,n,tax)= iSf 1
i+ 𝑥( )
(1+iSf)𝑛−1 1−X

Dalamhalinitax=1/(1-X),dimanaXadalahpersentasepengenaanpajakpenghasilan.

Contoh:BerapanilaimodaldarisuatupendapatansebesarRp4.000.000,00setahunselama15 tahun
dengan tingkat bunga investasi sebesar 9% dan tingkat bunga bagi dana penggantitahunan
(sinking fund) sebesar 3% serta pajak yang dikenakan atas dana pengganti
tahunansebesar40%.

NilaiModal(CapitalValue) =Pendapatan bersihsetahunx(𝑃⁄𝐴,i,iSf,n,tax)

=Rp4.000.000,00x(𝑃⁄𝐴,i,iSf,n,tax)
=Rp4.000.000,00x5,56759
=Rp22.270.360,00
Catatan: Pajak untuk pendapatan bersih yang diterima dari suatu properti seperti
sewa,biasanya dianggap sebagai pajak atas penerimaan tersebut dan bukan atas properti
yangbersangkutan. Oleh karena itu pajak yang demikian tidak termasuk dalam
perhitunganpenilaianuntukmenentukannilaimodal.
AnuitiRp1,00
Anuiti Rp1,00 ini biasanya dikenal juga sebagai Kesetaraan Tahunan (KT).
AnuitiRp1,00 atau Kesetaraan Tahunan adalah menunjukkan pendapatan yang diperoleh
untukjangka waktu n tahun setelah Rp1,00 diinvestasikan dengan tingkat bunga 1%
setahun dantingkat bunga dana pengganti tahunan sebesar i sf% untuk mlendapatkan
kembali modalRp1,- tersebut pada akhir jangka waktu tertentu. Secara matematis, konsep
Anuiti Rp1,00inidapatdirumuskansebagaiberikut:

isf
𝐴𝑛𝑢i𝑡i𝑅𝑝1,00=i+𝐷𝑃𝑇=i+
(1+i)𝑛sf−1

Contoh: A membeli sebuah usaha atau bisnis yang bergerak di bidang jasa. Bisnis
tersebutmempunyai sisa izin usaha selama 10 tahun dan dibeli dengan harga
Rp20.000.000,00.
Amerencanakanbahwasetiaptahunnyaiaakanmendapatreturnsebesar7%sebagaiimbalan dari
modal yang diinvestasikan serta 3% sebagai tingkat bunga dana penggantitahunan. Jadi
pendapatan yang dapat diperoleh A dari bisnis tersebut setiap tahunnya
untukmendapatkankembalimodalnyadalam jangkawaktu10tahunadalah:

Pendapatanbersihpertahun =NilaiModalyangdiinvestasikanx AnuitiRp1,00

=Rp20.000.000,00x(AnuitiRp1,-,7%,3%,10)
=Rp20.000.000,00x0,15723=Rp3.144.600,00

Anuiti Rp1,00 dapat juga didasarkan kepada tingkat bunga tunggal. Hal ini
bermaknadana pengganti tahunan terkumpul dengan tingkat bunga yang sama dengan
tingkat bungayang ditentukan bagi penanaman modal (investasi). Keadaan ini dapat
dicontohkan melaluiperhitungansebagaiberikut:

Pendapatanbersihsetahun =Rp20.000.000,00 x(AnuitiRp1,00,7%,7%,10)

=Rp20.000.000,00 x0,14238=Rp2.847.600,00

1.4 PEMBAYARANANGSURANPINJAMANDANPENYUSUTAN

1.4.1 AngsuranPinjaman
Konsep ini menunjukkan jumlah angka yang sama (tetap) yang harus dibayar
setiapbulan untuk mengembalikan setiap Rp1,00 modal yang dipinjam selama n tahun
denganmenggunakantingkatbungatertentu(baikbungatunggalmaupunbungaberganda).Rum
usdaripembayaranangsuranpinjamaniniadalahsebagaiberikut:
 isf
(i+ )
(1+isf)𝑛−1
𝐴𝑛𝑔𝑠𝑢𝑟𝑎𝑛/𝑏𝑢𝑙𝑎𝑛=
12
Contoh: Berapa angsuran yang harus dibayar tiap bulan untuk membayar pinjaman
(yangmelibatkan gadai/jaminan barang) sebesar Rp30.000.000,00 selama 15 tahun dengan
bungabergandasebanyak11%.
Angsuranperbulan =Modalyangdipinjamx(i+DPT)/12
0,11
0,11+(1+0,11)
15 −1
= Rp30.000.000,00x( )
12

=Rp30.000.000,00x0,01158877=Rp347.663,00

Rumus di atas dapat juga dipakai untuk menghitung jumlah pinjaman yang belum
dibayarpada suatu waktu dengan mengalikan faktor Nilai Kini Rp1,00 setahun (Year
Purchasewithout tax) untuk jangka waktu yang masih tersisa. Contoh: Dari contoh
sebelumnya,berapakahsisayangbelum dibayarsetelahselesaitempoh10tahun.

SisaPinjaman=12xangsuranbulananx 1/(i+DPT)

= 12xRp347.663,00x( 1
0,11+
0,11 )
5
(1+0,11) −1

=Rp15.419.119,00

1.4.2 PenyusutanNilai
Penyusutannilaiyangdimaksuddisiniadalahpenyusutannilaidenganmenggunakan
hitungan bunga majemuk yang bernilai negatif. Penyusutan nilai denganmenggunakan
hitunga bunga majemuk negatifini berlainan dengan penyusutan
secaragarislurus,karenapenyusutandilakukansecaraberperingkat.Rumuspenyusutaniniadala
hsebagaiberikut:

𝐷=𝑃(1−i)𝑛

DalamhaliniDadalahnilaisetelahpenyusutan.Padalahnilaibarudaniadalahtingkatpenyusutan.
Contoh1:SebuahmesindibelidenganhargaRp7.000.000,00.Jikadiperkirakanpersentasepenyu
sutantiaptahunnya8%makanilaimesintersebutsetelah5tahunadalah:

NilaiSetelahdisusutkan =Rp7.000.000,00x(1− 0,08)5

 =Rp7.000.000,00x (0,92)5
=Rp4.613.570,00

Contoh 2: Sebuah mesin produksi dibeli dengan harga Rp102.000.000,00 dan

diperkirakanmempunyai persentase penyusutan 7% setahun serta diperkirakan “scrab
value” atau nilairongsokkan mesin itu Rp 9.000.000,00. Maka berapa tahunkah nilainya
akan jatuh sebagaimesinrongsokkansenilaiRp9.000.000,00?

𝐷=𝑃(1−i)𝑛
Rp9.000.000,00=Rp102.000.000,00x(1− 0,07)𝑛
𝑅𝑝9.000.000,00
𝑅𝑝102.000.000,00 =0,93𝑛

0,088235=0,93𝑛

log0,088235
𝑛= =33,45𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛 ,
log0,93

1.5 RANGKUMAN

Penilaianpropertimerupakansebuahanalisisyangmelibatkanunsursenidanpengetahua
nilmiah(artandscience).Pengetahuanilmiahyangdimaksudkansalahsatunya adalah proses
matematik, di mana pengetahuan matematik ini sangat diperlukankhususnya dalam
penghitungan teknis dan penilaian investasi yang terkait dengan konsep”time value of
Money”. Matematika yang terdapat dalam kebanyakan proses penilaianadalah relatif
terbatas dan sederhana serta untuk memudahkan dalam praktek di
lapanganbiasanyatelahtersediatabel-tabelpenilaian.
Guna memberi dasar pengetahuan yang kuat tentang konsep “time value of
Money”ini,makaalangkahbaiknyajikaseorangpenilaidiperlengkapidenganpengetahuanmeng
enai bagaimana konsep perhitungan itu terbentuk pada dasarnya konsep matematikdalam
penilaianinvestasiinidapatdibagimenjaditigabagian, yaitu:
g. perhitunganbungatunggal(singletratecalculations);
h. perhitunganbungaberganda(dualratecalculations);dan
i. perhitunganpembayaranangsuran
 Dalam semua perhitungan yang akan disajikan adalah berdasarkan pada unit
satuanRp1,00 (unit satu rupiah) dan beberapa singkatan atau notasi yang dipakai adalah
sebagaiberikut:
i=bungapertahun(dalam bentuk%);
n=jangkawaktubungaditerima/lamanyainvestasi;dan
s=Sinking Fund, atau sebagian uang yang dikumpulkan pada tiap-tiap tahun
untukmendapatkan modal Rp1,00 setelah selesai tempoh (jangka waktu) yang
ditentukandengantingkatpengembalian(return)secarabungaberganda.