Ikatan Ahli Perencanaan

Provinsi Sulawesi Selatan

BIMTEK RDTR - ZONASI

OVERVIEW
PERATURAN-PERUNDANGAN
TERKAIT PENATAAN RUANG

Ir. Juniar Ilham Prd, MT, IAP

Bidang Sertifikasi dan Layanan Sertifikat
Pengurus Nasional - Ikatan Ahli Perencanaan
Makasar, 16-18 September 2019
MATERI PEMBAHASAN

Peraturan-perundangan terkait penataan ruang

Peristilahan

Jangka waktu RTR

Struktur ruang

Pola Ruang

Kawasan Strategis

Pemanfaatan Ruang

Peraturan Zonasi

Perizinan
 UU No. 26/2007 Penataan Ruang

PP No. 16/2004 Penatagunaan Tanah

PERATURAN-
PP No. 15/2010 Penyelenggaraan Penataan Ruang
PERUNDANGAN
PP No. 68/2010 Tata Cara dan Bentuk Peran Masyarakat
TERKAIT PENATAAN
RUANG Pp No. 8/2013 Ketelitian Peta RTR

Pedoman Penyusunan RTR

– Permen PU No. 5/PRT/M/2008 RTH

– Permen PU No. 11/PRT/M/2009 Persetujuan Substansi
– Permen ATR/Ka. BPN No. 1/2008 Pedoman Penyusunan RTRW Provinsi,
Kabupaten dan Kota, mencabut:
• Permen PU No. 15/PRT/M/2009 Pedoman Penyusunan RTRW Provinsi
• Permen PU No. 16/PRT/M/2009 Pedoman Penyusunan RTRW Kabupaten
• Permen PU No. 17/PRT/M/2009 Pedoman Penyusunan RTRW Kota
– Permen ATR/Ka BPN No. 16/2018 Pedoman Penyusunan RDTRK dan PZ Kabupaten/Kota
– Permen ATR/Ka. BPN N. 37/2016 Pedoman Penyusunan RTR KSP dan KSKab.
• UU No. 5/1960 tentang Pokok-pokok Agraria
• UU No. 28/2002 Bangunan Gedung
• UU No. 25/2004 tentang SPPN
• UU No. 38/2004 Jalan
• UU No. 23/2007 Perkeretaapian
• UU No. 17/2008 Pelayaran
• UU No. 1/2009 Penerbangan
• UU No. 22/2009 Lalu-lintas dan Angkutan Jalan
• UU No. 32/2009 Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
• UU No. 21/2009 Perlindungan Lahan Pertanian Berkelanjutan
• UU No. 1/2011 Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU No. 8/2011 Pengelolaan Sampah
• UU No. 20/2011 Rumah Susun
• UU No. 2/2012 Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
• UU No. 27/2007 jo 1/2014 Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-pulau Kecil
• UU No. 6/2014 Desa
• UU No. 23/2014 jo. 2/2015 jo 9/2015 Pemerintahan Daerah
• Dll...
 PERISTILAHAN

PERISTILAHAN : Kerancuan definisi Kawasan vs wilayah vs ruang definisi

(UU Taru 26/2007)
17. Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap unsur terkait yang batas
dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek administratif dan/atau aspek fungsional
20. Kawasan adalah wilayah yang memiliki fungsi utama lindung atau budi daya
21. Kawasan lindung adalah wilayah yang ditetapkan .....
22. Kawasan budi daya adalah wilayah yang ditetapkan ...
23. Kawasan perdesaan adalah wilayah yang mempunyai ...
24. Kawasan agropolitan adalah kawasan yang terdiri ...
25. Kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai ...
26. Kawasan metropolitan adalah kawasan perkotaan yang terdiri ...
27. Kawasan megapolitan adalah kawasan yang terbentuk ...
28. Kawasan strategis nasional adalah wilayah yang penataan ruangnya ...
29. Kawasan strategis provinsi adalah wilayah yang penataan ruangnya ...
30. Kawasan strategis kabupaten/kota adalah wilayah yang penataan ruangnya ...
PERISTILAHAN : definisi
Ps. 1 angka 14. Pemanfaatan ruang adalah upaya untuk Ps. 1 angka 15.
mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai dengan Pengendalian
rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan pemanfaatan ruang
program beserta pembiayaannya. adalah upaya untuk
Ps. 32 (1) Pemanfaatan ruang dilakukan melalui pelaksanaan mewujudkan tertib tata
program pemanfaatan ruang beserta pembiayaannya. ruang.

Jika A = pemanfaatan ruang

= upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai dengan
rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan program
beserta pembiayaannya
Pengendalian pemanfaatan ruang = pengendalian A
= pengendalian upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola ruang
sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan
program beserta pembiayaannya

Saran: Pengendalian pola ruang ...???

 WEWENANG dan BEBAN PEMERINTAH

Ps. 8 (2) Wewenang Pemerintah dalam pelaksanaan penataan ruang nasional meliputi:
b. pemanfaatan ruang wilayah nasional;
(3) Wewenang Pemerintah dalam pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis nasional meliputi:
c. pemanfaatan ruang kawasan strategis nasional; dan

Ps. 10 (2) Wewenang pemerintah daerah provinsi dalam pelaksanaan penataan ruang wilayah provinsi ... meliputi:
b. pemanfaatan ruang wilayah provinsi;
(3) Dalam penataan ruang kawasan strategis provinsi ..., pemerintah daerah provinsi melaksanakan:
c. pemanfaatan ruang kawasan strategis provinsi;

Jika KSN tumpang tindih dengan KSP dan KSK/Kab; dan KSP tumpang tindih dengan KSK/Kab, apakah seluruh
program pemanfaatan ruang dibebankan kepada Pemerintah, atau kepada Pemerintah Provinsi?

Berbeda bebannya jika “wilayah” diganti menjadi “barang publik milik”

PENETAPAN atau PENGATURAN:
Ps. 20 (6) RTRWN diatur dengan PP.
Ps. 21 (1) RTR pulau/kepulauan dan RTR KSN diatur dengan Peraturan Presiden
(2) Ketentuan mengenai muatan, pedoman, dan tata cara penyusunan RTR diatur dengan peraturan
Menteri.
BANDINGKAN DENGAN:
Ps. 23 (6) RTRWP ditetapkan dengan peraturan daerah provinsi.
Ps. 24 (1) RTR KSP ditetapkan dengan peraturan daerah provinsi.
Ps. 26 (7) RTRW kabupaten ditetapkan dengan peraturan daerah kabupaten.
Ps. 27 (1) RTR KSKab ditetapkan dengan peraturan daerah kabupaten.

Dalam aspek hukum, ada perbedaan makna antara “diatur” dengan “ditetapkan”
 JANGKA WAKTU RTRW

JANGKA WAKTU RTR : 20 tahun atau 3 tahun..??

Ps. 20 (3) Jangka waktu RTRWN adalah 20 (dua puluh) tahun.
Ps. 23 (3) Jangka waktu RTRWP adalah 20 (dua puluh) tahun.
Ps. 26 (4) Jangka waktu RTRW Kabupaten adalah 20 (dua puluh) tahun.
Pasal 77
(1) Pada saat RTR ditetapkan, semua pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan RTR harus disesuaikan dengan RTR
melalui kegiatan penyesuaian pemanfaatan ruang.
(2) Pemanfataan ruang yang sah menurut RTR sebelumnya diberi masa transisi selama 3 (tiga) tahun untuk
penyesuaian.
(3) Untuk pemanfaatan ruang yang izinnya diterbitkan sebelum penetapan RTR dan dapat dibuktikan bahwa izin tersebut
diperoleh sesuai dengan prosedur yang benar, kepada pemegang izin diberikan penggantian yang layak.

Persoalan yang muncul:

1. Mengapa semua pemanfaatan ruang yang sah yang tidak sesuai dengan RTR harus disesuaikan pada tahun ke-3?
2. Pemilik usaha akan menghadapi persoalan kelanjutan usahanya, dan mengajukan penggantian yang tinggi
3. Pemerintah harus menyediakan penggantian yang layak
 • Berapa lama jangka waktu RTRW? 20 tahun atau 3 tahun?
• Apakah Pemerintah/provinsi/kabupaten/kota menyediakan anggaran untuk penggantian yg layak?
• Apakah pemilik usaha bersedia menyesuaikan pemanfaatan ruangnya?
• Berapa besar penggantian yang dinilai layak?

• NON-CONFORMING USE:
– Kegiatan penggunaan ruang yang sesuai dengan RTR lama dan memiliki izin yang sah, tetapi menjadi tidak
sesuai dengan RTR setelah penetapan RTR baru.

• Penerapan ketentuan non-conforming use:

– Kegiatan yang sesuai dengan RTR lama dan mempunyai izin yang sah diberi izin untuk dilanjutkan meskipun
tidak sesuai dengan RTR baru.
– Tidak diizinkan mengubah, kecuali ke kegiatan yang sesuai RTR baru
– Tidak diizinkan meningkatkan intensitas yang ada (perluasan, penambahan lantai, perubahan fisik bangunan).
– Kerusakan (kebakaran) lebih dari % tertentu tidak dapat diperbaiki, dan harus mengikuti RTR baru
 STRUKTUR RUANG

Ps. 1 angka 3: Struktur ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan prasarana dan sarana
yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki
hubungan fungsional
Ps. 17 (2) Rencana struktur ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi rencana sistem pusat permukiman dan
rencana sistem jaringan prasarana.
Ps. 20 (1) huruf b: rencana struktur ruang wilayah nasional yang meliputi system perkotaan nasional yang terkait dengan
kawasan perdesaan dalam wilayah pelayanannya dan sistem jaringan prasarana utama;
Ps. 23 (1) huruf b. rencana struktur ruang wilayah provinsi yang meliputi system perkotaan dalam wilayahnya yang berkaitan
dengan kawasan perdesaan dalam wilayah pelayanannya dan sistem jaringan prasarana wilayah provinsi
Ps. 26 (1) huruf b. rencana struktur ruang wilayah kabupaten yang meliputi system perkotaan di wilayahnya yang terkait
dengan kawasan perdesaan dan sistem jaringan prasarana wilayah kabupaten
Ps. 44 (2) huruf b. b. rencana struktur ruang kawasan metropolitan yang meliputi system pusat kegiatan dan sistem jaringan
prasarana kawasan metropolitan dan/atau megapolitan
Ps. 51 (2) huruf b. rencana struktur ruang kawasan agropolitan yang meliputi sistem pusat kegiatan dan sistem jaringan
prasarana kawasan agropolitan
Persoalan Struktur Ruang

• Hanya terdiri dari sistem pusat kegiatan (PKN, PKW, PKL dan PPK, SPK, PL) dan sistem jaringan prasarana
kawasan, tidak menyebutkan kegiatan fungsional
• Mencampurkan struktur (pusat, jaringan transportasi) dengan infrastruktur (prasarana , sarana dan utilitas)

• Definisi PKN, PKW, PKL kurang operasional, belum ada syarat minimum kelengkapan fasilitas PKN, PKW, PKL
• Karena PZ berbasis zona, maka tidak tepat untuk pengaturan infrastruktur/sarpras. Untuk melindungi
fungsi jaringan/sarpras, pengendalian infrastruktur/sarpras dapat menggunakan ketentuan teknis sektoral
yang ditetapkan.
STRUKTUR RUANG
Struktur ruang pada dasarnya terdiri dari 3 unsur pokok, yaitu:
 Alokasi kegiatan fungsional utama:
• fungsi-fungsi primer (regional) : FP I, FP II, FP III
• Fungsi-fungsi sekunder (lokal) : FS I, FS II, FS III
• Kawasan strategis: nasional (FP I), provinsi (FP II), kabupaten/kota (FP III)

 Sistem jaringan jalan dan prasarana yang berjenjang,

• mengacu pada UU No. 38/2004 tentang Jalan dan PP No. 34/2006 tentang Jalan, dan peraturan
prasarana pergerakan lainnya
• jaringan prasarana utama lainnya
 Rumusan jenjang, fasilitas, dan alokasi pusat-pusat layanan dan delineasi wilayah-
wilayah yang dilayaninya
 Unsur-unsur Struktur Ruang
STRUKTUR RUANG

KEGIATAN JARINGAN PUSAT

FUNGSIONAL TRANSPORTASI LAYANAN

Peran Jalan Pusat Layanan

Fungsi Primer Primer

• FP I • Jalan Primer • PKN

• FP II • Jalan Sekunder • PKW
• FP III • PKL

Fungsi Jalan Pusat Layanan

Fungsi Sekunder Sekunder

• FS I • Arteri
• Kolektor • Pusat Kota
• FS II
• Lokal • Pusat SWK
• FS III
• Lingkungan • Pusat Kecamatan
• Pusat Kelurahan
UU No. 26/2007 menambahkan • Pusat Lingkungan
Kawasan Strategis dlm struktur Jalan Tol
ruang:
- KS Nasional Jaringan
- KS Provinsi Prasarana Lain
- KS Kabupaten/Kota
PKN Arteri Primer PKN Arteri Sekunder
FS-I FS-I
FP-I FP-I

PKW Kolektor Primer PKW Kolektor Sekunder

FS-II FS-II
FP-II FP-II

Lokal Primer

Lokal Sekunder
PKL Lokal Primer PKL Lokal Sekunder
FS-III FS-III
FP-III FP-III

Persil Persil

23
24
 POLA RUANG
• Kawasan Lindung:
– kawasan rawan bencana alam,
yang meliputi kawasan rawan
tanah longsor, kawasan rawan
gelombang pasang dan kawasan
– rawan banjir;
RTH kota, yang antara lain
meliputi taman RT, taman RW,
taman kota dan permakaman;
• Kawasan Budi Daya
– kawasan industri, yang meliputi
industri rumah tangga/kecil dan
industri ringan;
– kawasan peruntukan ruang bagi
kegiatan sektor informal
– kawasan rawan bencana alam,
adalah kawasan analisis, bukan
peruntukan (begitu juga zona rawan
bencana pada pola ruang RDTRK);
– RTH adalah sifat ruang, dapat berada di
kawasan lindung maupun budidaya
(lihat Permen PU No. ;
– kawasan industri, dapat
diklasifikasikan berdasarkan
berpolusi/tidak, besar-kecil dari
jumlah pekerja/investasi
– Peruntukan ruang formal bagi
sektor informal adalah kawasan
perdagangan/jasa, tidak tepat
disediakan sebagai kawasan
tersendiri
 KLASIFIKASI RTH
Inkonsistensi Ketentuan RTH:
• Pada Permen PU No. 5/2008 dan Permen PU No. 11/2009, RTH dapat berupa kawasan
lindung dan kawasan budidaya
• Pada Permen PU No. 15-16-17/PRT/M/2009 dan Permen PU No. 20/PRT/M/2011, RTH
diklasifikasikan sebagai kawasan lindung, sehingga kawasan/zona hutan produksi,
perkebunan, pertanian, taman kota, TPU tidak dapat diklasifikasikan sebagai RTH
• Klasifikasi RTH hanya sebagai kawasan lindung berpotensi mengurangi luas RTH karena tidak
memasukkan kawasan budidaya yang bersifat RTH (pemakaman, perkebunan, tanaman
keras, dll)

UU No. 26/2007:
Ps. 1 angka 21. Kawasan lindung adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi utama melindungi
kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumber daya alam dan sumber daya buatan
 PENINJAUAN KEMBALI

DASAR KRITERIA PK
TUJUAN PENATAAN RUANG:
Ps. 3 Penyelenggaraan penataan ruang bertujuan untuk mewujudkan ruang wilayah nasional yang
aman (safe?), nyaman, produktif, dan berkelanjutan ....
TUGAS:
Ps. 7 (1) Negara menyelenggarakan penataan ruang untuk sebesar‐besar kemakmuran rakyat.

Dalam melakukan Peninjauan Kembali, mana yang dirujuk:

• Ps. 7 (1), atau Ps. 3...?
• Operasionalisasi dan pengukuran ps. 7(1) sangat sulit, banyak faktor yang mempengaruhi kemakmuran rakyat selain
penataan ruang
• Jika rakyat belum makmur, penataan ruang bisa jadi penyebabnya
• Operasionalisasi ps. 3 sebagai kriteria PK lebih mudah dijabarkan menjadi indikator PK
 PERBEDAN DASAR HUKUM pada TINGKAT NASIONAL:
Ps. 20 (6) RTRWN diatur dengan PP.
Ps. 21 (1) RTR pulau/kepulauan dan RTR KSN diatur dengan Peraturan Presiden
(2) Ketentuan mengenai muatan, pedoman, dan tata cara penyusunan RRTR diatur dengan
peraturan Menteri.

BANDINGKAN DENGAN:
Ps. 23 (6) RTRWP ditetapkan dengan peraturan daerah provinsi.
Ps. 24 (1) RTR KSP ditetapkan dengan peraturan daerah provinsi.
Ps. 26 (7) RTRW kabupaten ditetapkan dengan peraturan daerah kabupaten.
Ps. 27 (1) RTR KSKab ditetapkan dengan peraturan daerah kabupaten.

• Pada tingkat Provinsi, Kabupaten dan Kota, semua rencana umum, rencana rinci dan PZ ditetapkan dengan Peraturan
Daerah
• Pada tingkat Nasional, rencana umum ditetapkan dengan PP, rencana rinci ditetapkan dengan Peraturan Presiden,
indikasi arahan PZ dengan PP
• Pada rencana rinci ada perbedaan dasar hukum
 MUATAN RTRWN/RTRWP/RTRW KAB:

Perencanaan Tata Ruang Wilayah Kota

Pasal 28
Ketentuan perencanaan tata ruang wilayah kabupaten sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25, Pasal 26, dan Pasal 27
berlaku mutatis mutandis untuk perencanaan tata ruang wilayah kota, dengan ketentuan selain rincian pada Pasal 26
ayat (1)
ditambahkan:
a. rencana penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka hijau;
b. rencana penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka nonhijau; dan
c. rencana penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jaringan pejalan kaki, angkutan umum, kegiatan
sektor informal, dan ruang evakuasi bencana, yang dibutuhkan untuk menjalankan fungsi wilayah kota sebagai pusat
pelayanan social ekonomi dan pusat pertumbuhan wilayah.

• Pada skala RTRWK paling besar 1:10.000, RTH, RTNH kegiatan sektor informal dan
ruang evakuasi bencana tidak cukup tampak dalam pola ruang, hanya bisa pada
level kebijakan/aturan
• Ruang evakuasi bencana ada di RTRW Kota, tapi tidak disebutkan di RTRWN, RTRWP
dan RTRW Kabupaten. Padahal salah satu pertimbangan penerbitan UU No.
26/2007 adalah karakter wilayah indonesia yang rawan bencana
KETELITIAN PETA:
Ps. 14 (7) Ketentuan lebih lanjut mengenai tingkat ketelitian peta rencana tata ruang diatur
dengan peraturan pemerintah.
PP No. 8/2013

RTR Skala minimal

RTRWN 1: 1.000.000 Peta pola ruang untuk KSN dan KSP tidak dapat seragam
RTRWP 1:250.000 karena:
- KSN dan KSP ada yang berbentuk wilayah (area)
RTRW Kabupaten 1:50.000
- KSN dan KSP berbentuk node Pada wilayah (area):
RTRW Kota 1:25.000 • skala peta KSN di antara 1:1.000.000 - 1:250.000
RTR Pulau/Kepulauan 1:500.000 • Skala peta KSP di antara 1:2500.00 – 1: 5000.0
• Skala peta KS Kabupaten di antara 1: 50.000-1:5000
RTR KSN/KSP/KS Kab/Kota disesuaikan • Skala peta KS Kota 1:1000 (RTBL)
RTR Kawasan Perkotaan 1:10.000
RDTR 1:5000
 PERATURAN ZONASI

Penyelenggaraan
Penataan Ruang

Pengaturan Pembinaan Pelaksanaan Pengawasan

Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian

Peraturan Zonasi
Peraturan Zonasi merupakan perangkat utama Program PR
dalam pengendalian karena perizinan, insentif & Perizinan
disinsentif, dan sanksi harus didasarkan pada Pembiayaan
Insentif &
peraturan Zonasi
Pola penggunaan Disinsentif
tanah, air, udara,
Sanksi
dan SDA lain
 Ketetapan Rencana Rinci dan PZ

PERATURAN ZONASI dll:

Ps. 36 (3) Peraturan zonasi ditetapkan
dengan:
a. peraturan pemerintah untuk arahan
peraturan zonasi sistem nasional;
b. peraturan daerah provinsi untuk
arahan peraturan zonasi sistem
provinsi; dan
c. peraturan daerah kabupaten/kota
untuk peraturan zonasi.
RENCANA RINCI
Ps. 21(1) RTR pulau/kepulauan dan RTR
KSN diatur dengan peraturan presiden.
Ps. 24 (1) RTR KSP ditetapkan dengan
peraturan daerah provinsi.
Ps. 27 (1) RTR KS Kab/Kota ditetapkan
dengan peraturan daerah kabupaten.

• Perda RTR KSP, RTR KS Kab, dan RDTRK DAPAT DIGABUNG dengan perda peraturan PZ sistem provinsi, PZ
kabupaten/Kota, karena SAMA-SAMA DITETAPKAN DENGAN PERDA
• RTR Pulau/Kepulauan dan RTR KSN yang DITETAPKAN DENGAN PERPRES TIDAK DAPAT DISATUKAN dengan PZ
sistem nasional yang DITETAPKAN DENGAN PP
 HIRARKHI PERATURAN ZONASI

Sumber. diterjemahkan dari UU 26/2007 dan PP 15/2010

 PERATURAN ZONASI untuk STRUKTUR dan JARINGAN PRASARANA

PP No. 15/2010 PP No. 15/2010

Ps. 151 (5) Arahan peraturan zonasi sistem
nasional meliputi arahan peraturan
zonasi untuk struktur ruang nasional
dan pola ruang nasional, yang terdiri
atas:
a. sistem perkotaan nasional;
b. sistem jaringan transportasi
nasional;
c. sistem jaringan energi nasional;
d. sistem jaringan telekomunikasi
nasional;
e. sistem jaringan sumber daya air;
Ps. 152 (5) Arahan peraturan zonasi
sistem provinsi meliputi arahan
peraturan zonasi untuk struktur
ruang provinsi dan pola ruang
provinsi, yang terdiri atas:
a. sistem perkotaan provinsi;
b. sistem jaringan transportasi
provinsi;
c. sistem jaringan energi provinsi;
d. sistem jaringan telekomunikasi
provinsi;
e. sistem jaringan sumber daya air;
f. kawasan lindung provinsi; dan
g. kawasan budi daya.

PERATURAN ZONASI adalah PERATURAN BERBASIS ZONA; tidak tepat diterapkan untuk struktur ruang dan jaringan
prasarana (BUKAN ZONA)
 PERIZINAN PEMANFAATAN RUANG

Perizinan pemanfaatan ruang tidak cukup jelas diatur:

Melibatkan rezim Tidak diatur kelonggaran

peraturan lain tanpa Tidak diintegrasikan (diskresi) yang dapat
mendudukkan dengan dengan UU No. 28/2009 diberikandengan
tegas posisi masing- tentang PDRD ketentuan prosedur
masing penerapannya
Bab VI … lanjutan

PERIZINAN PEMANFAATAN RUANG: Pasal 160 – Pasal 167

Jenis Izin Pemanfaatan Ruang

Dasar
Jenis Izin Penjelasan Pemberian Izin

IZIN  Diberikan berdasarkan RTRW Kab/Kota

PRINSIP  Izin prinsip belum dapat dijadikan dasar untuk
pelaksanaan kegiatan
IZIN  Izin lokasi diperlukan untuk pemanfaatan ruang > 1 Ha
LOKASI untuk non-pertanian dan > 25 Ha untuk pertanian
RTRW Kab/Kota

IZIN
PENGGUNAAN  Izin penggunaan pemanfaatan tanah merupakan dasar
PEMANFAATAN untuk permohonan mendirikan bangunan
TANAH

 Dasar mendirikan bangunan dalam rangka pemanfaatan

RDTR Kab/Kota
IZIN ruang
MENDIRIKAN  Diberikan berdasarkan peraturan zonasi
BANGUNAN  Sebagai surat bukti dari Pemda untuk mendirikan PZ
bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan

IZIN LAIN
BERDASARKAN  Bentuk izin lain yang dikeluarkan oleh masing-masing RTR
PERATURAN
sektor dan/atau instansi yang berwenang
PER-UU-AN
Perizinan PR dalam PP No. 15/2010

Pasal 163, PP No. 15/2010 PERLU DIPAHAMI:

Jenis-jenis perizinan terkait • Izin prinsip merujuk pada UU sektoral
dengan pemanfaatan ruang (pertambangan, pariwisata,
perikanan, dll)
a) izin prinsip; • Izin mendirikan bangunan merujuk
b) izin lokasi; pada UU No. 28/2002, meskipun di
c) izin penggunaan dalamnya ada pengaturan berkaitan
pemanfaatan tanah; dengan PZ
d) izin mendirikan • Jadi izin yang langsung menjadi obyek
bangunan; dan dalam penataan ruang adalah izin
e) izin lain berdasarkan yang berkaitan dengan lokasi tempat
peraturan perundang- usaha (SITU), lokasi pembebasan
undangan. lahan (izin lokasi) serta pemanfaatan
lahan), dan kualitas ruang (IPPT)

39
 UU No. 28/2009 tentang PDRD:

Objek Retribusi Perizinan Tertentu adalah pelayanan perizinan tertentu oleh Pemerintah Daerah kepada
orang pribadi atau Badan yang dimaksudkan untuk pengaturan dan pengawasan atas kegiatan
pemanfaatan ruang, penggunaan sumber daya alam, barang, prasarana, sarana, atau fasilitas tertentu
guna melindungi kepentingan umum dan menjaga kelestarian lingkungan

Jenis Retribusi Perizinan Tertentu adalah:

• Retribusi Izin Mendirikan Bangunan;

• Retribusi Izin Tempat Penjualan Minuman Beralkohol;
• Retribusi Izin Gangguan;
• Retribusi Izin Trayek; dan
• Retribusi Izin Usaha Perikanan.
Catatan: tidak disebutkan retribusi izin pemanfatan ruang, IPPT, izin prinsip, izin
lokasi dalam UU No. 28/2009  tidak ada izin pemanfatan ruang???
Konsepsi Perizinan
Tanpa persyaratan lingkungan
Kegiatan
Usaha

Persyaratan Pemanfaatan Pengolahan Konstruksi/

Lingkungan Ruang Lahan Bangunan
Kegiatan
Khusus

Perizinan Perizinan Perizinan

Kegiatan Lingkungan Pemanfaatan Perizinan Perizinan
Ruang Lahan Konstruksi
Perizinan
Khusus
Rujukan Peraturan -perundangan

Tanpa persyaratan lingkungan

Kegiatan
Usaha

Persyaratan Pemanfaatan Pengolahan Konstruksi/

Lingkungan Ruang Lahan Bangunan

Kegiatan
Khusus

UU Kepariwisataan UU
UU PPLH Bangunan
UU SDA UUPA
Gedung
UU Perdagangan
dll

UU Penataan Ruang
 PERBEDAAN OBYEK
ZONING REGULATION
DAN BUILDING CODE

- Struktur bangunan

43
 AMPLOP RUANG:
Apa yang dimaksud dg AMPLOP BANGUNAN
AMPLOP RUANG ? Pada skala
persil, tapak, BWP atau kota?

Penjelasan:
Ps. 36(1): Peraturan zonasi berisi
ketentuan yang harus, boleh, dan
tidak boleh dilaksanakan pada zona
pemanfaatan ruang yang dapat Sumber: Homeowners of
Sumber: NY City Dept. Of Planning,
terdiri atas ketentuan tentang Encino's Web Page; https:
http://www1.nyc.gov/
//homeownersofencino.wordpr
amplop ruang (KDRH, KDB, KLB, dan ess.com/zoning-primer/ site/planning/zoning/glossary.page
GSB), penyediaan sarpras, serta
ketentuan lain yang dibutuhkan Pada skala tapak dan persil, istilah yang biasa dipakai adalah
untuk mewujudkan ruang yang AMPLOP BANGUNAN, yaitu batas dimana bangunan dapat
didirikan, yang ditentukan oleh GSB (muka, samping, belakang), TB
aman, nyaman, produktif, dan
(tinggi bangunan), dan bukaan langit (sky exposure) jika ada
berkelanjutan.
 PEMANFAATAN RUANG
Muatan RTRW
Ps. 20(11): RTRWN memuat:
a. tujuan, kebijakan, dan strategi
penataan ruang wilayah
nasional;
b. rencana struktur ruang wilayah
nasional yang meliputi sistem
perkotaan nasional yang terkait
dengan kawasan perdesaan
dalam wilayah pelayanannya
dan sistem jaringan prasarana
utama;
c. rencana pola ruang wilayah
nasional yang meliputi kawasan
lindung nasional dan kawasan
budi daya yang memiliki nilai
strategis nasional;
d. penetapan kawasan strategis
nasional;
e. arahan pemanfaatan ruang
yang berisi indikasi program
utama jangka menengah lima
tahunan; dan
f. arahan pengendalian
pemanfaatan ruang wilayah
nasional yang berisi .........
Ps. 23(1) RTRWP memuat:
a. tujuan, kebijakan, dan strategi
penataan ruang wilayah provinsi;
b. rencana struktur ruang wilayah
provinsi yang meliputi sistem
perkotaan dalam wilayahnya yang
berkaitan dengan kawasan perdesaan
dalam wilayah pelayanannya dan
sistem jaringan prasarana wilayah
provinsi;
c. rencana pola ruang wilayah provinsi
yang meliputi kawasan lindung dan
kawasan budi daya yang memiliki nilai
strategis provinsi;
d. penetapan kawasan strategis provinsi;
e. arahan pemanfaatan ruang wilayah
provinsi yang berisi indikasi program
utama jangka menengah lima
tahunan; dan
f. arahan pengendalian pemanfaatan
ruang wilayah provinsi yang berisi
indikasi arahan peraturan zonasi
sistem provinsi, arahan perizinan,
arahan insentif dan disinsentif, serta
arahan sanksi.
Ps. 26(1) RTRW kabupaten memuat:
a. tujuan, kebijakan, dan strategi
penataan ruang wilayah kabupaten;
b. rencana struktur ruang wilayah
kabupaten yang meliputi sistem
perkotaan di wilayahnya yang
terkait dengan kawasan perdesaan
dan sistem jaringan prasarana
wilayah kabupaten;
c. rencana pola ruang wilayah
kabupaten yang meliputi kawasan
lindung kabupaten dan kawasan
budi daya kabupaten;
d. penetapan kawasan strategis
kabupaten;
e. arahan pemanfaatan ruang wilayah
kabupaten yang berisi indikasi
program utama jangka menengah
lima tahunan; dan
f. ketentuan pengendalian
pemanfaatan ruang wilayah
kabupaten yang berisi ketentuan
umum peraturan zonasi, ketentuan
perizinan, ketentuan insentif dan
disinsentif, serta arahan sanksi.
Ps. 1 angka 14. Pemanfaatan ruang adalah Tidak menyebutkan:
upaya untuk mewujudkan struktur ruang
• perwujudan kawasan
dan pola ruang sesuai dengan rencana tata
strategis, dan
ruang melalui penyusunan dan
• penataagunaan tanah, air,
pelaksanaan program beserta
udara dan SDA lainnya
pembiayaannya

Ps. 33 (1) Pemanfaatan ruang mengacu Penatagunaan tanah tidak

pada fungsi ruang yang ditetapkan dalam disinggung dalam berbagai
rencana tata ruang dilaksanakan dengan pedoman penyusunan RTR
mengembangkan penatagunaan tanah,
penatagunaan air, penatagunaan udara,
dan penatagunaan sumber daya alam lain.
 PENATAGUNAAN TANAH dll:
Pasal 33
(1) Pemanfaatan ruang mengacu pada fungsi ruang yang ditetapkan dalam RTR
dilaksanakan dengan mengembangkan penatagunaan tanah, penatagunaan air,
penatagunaan udara, dan penatagunaan sumber daya alam lain.
(2) Dalam rangka pengembangan penatagunaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
diselenggarakan kegiatan penyusunan dan penetapan neraca penatagunaan
tanah, neraca penatagunaan sumber daya air, neraca penatagunaan udara, dan
neraca penatagunaan sumber daya alam lain.
(3) Penatagunaan tanah pada ruang yang direncanakan untuk pembangunan
prasarana dan sarana bagi kepentingan umum memberikan hak prioritas pertama
bagi Pemerintah dan pemerintah daerah untuk menerima pengalihan hak atas
tanah dari pemegang hak atas tanah.

• Sejauh ini, dapat dikatakan belum ada RTRW yang memasukkan penatagunaan tanah dalam muatannya
• muatan RTRW dalam Permen PU no. 15-16-17/PRT/M/2009 dan Permen PU No. 10/PRT/M/2011 tidak
mencantumkan penatagunaan tanah dalam pemanfaatan ruangnya
Penatagunaan tanah bertujuan untuk (PP No. 16/2004, ps. 3):

a. mengatur penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah bagi berbagai kebutuhan kegiatan
pembangunan yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah;
b. mewujudkan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah agar sesuai dengan arahan
fungsi kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah;
c. mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah
termasuk pemeliharaan tanah serta pengendalian pemanfaatan tanah;
d. menjamin kepastian hukum untuk menguasai, menggunakan dan memanfaatkan tanah bagi
masyarakat yang mempunyai hubungan hokum dengan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah yang telah ditetapkan.
 Penatagunaan tanah:
PP No. 16/2004 tentang Penatagunaan Tanah
Penatagunaan tanah = pola
pengelolaan tata guna tanah yang
meliputi penguasaan, penggunaan
dan pemanfaatan tanah yang
berwujud konsolidasi pemanfaatan
tanah melalui pengaturan
kelembagaan yang terkait dengan
pemanfaatan tanah sebagai satu
kesatuan sistem untuk kepentingan
masyarakat secara adil.
Penguasaan tanah adalah hubungan hukum
antara orang per orang, kelompok orang,
atau badan hukum dengan tanah
sebagaimana dimaksud dalam UUPA
No.5/1960
Penggunaan tanah adalah wujud tutupan
permukaan bumi baik yang merupakan
bentukan alami maupun buatan manusia
Pemanfaatan tanah adalah kegiatan untuk
mendapatkan nilai tambah tanpa mengubah
wujud fisik penggunaan tanahnya
48
 Tata Ruang dan Pertanahan dihubungkan oleh
Penatagunaann Tanah:

PENYELENGGARAAN PENATAAN
HAK MENGUASAI TANAH
RUANG (UU No. 26/2007)
DARI NEGARA (UU No. 5/1960)
Pengaturan
Perencanaan Hak Rencana Umum
Tata Ruang Program
Pembinaan Pemanf. Ruang Penggunaan
Pemanfaatan
Pelaksanaan Pembiayaan Peruntukan
Ruang
Pengawasan Penatagunaan Persediaan
Pengendalian tanah, air, udara,
Pemanfaatan SDA lain
Ruang
Penguasaan
Peraturan Zonasi
Penggunaan Neraca Perubahan
Perizinan
UU No. 26/2007 Pemanfaatan Neraca Kesesuaian
UU No. 5/1960 Inssentif/Disinsenstif
Neraca Neraca Ketersediaan
PP No. 16/2004 Sanksi

49
Dalam UU No. 26/2007:
• Setiap orang mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang tidak sesuai dengan
RTR kepada pejabat berwenang (ps. 60 huruf e); dan mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah
dan/atau pemegang izin apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang
menimbulkan kerugian (huruf f).
• Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan RTRW dibatalkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah
menurut kewenangan masing‐masing sesuai dengan ketentuan peraturan perundang‐undangan (ps.37)
Setiap pejabat pemerintah yang berwenang menerbitkan izin pemanfaatan ruang dilarang menerbitkan izin yang
• tidak sesuai dengan RTR (ps. 37)

Sebagai keputusan TUN, penerbitan izin dapat digugat ke

PN TUN:
Bagaimana masyarakat tahu adanya
- Bersifat final, individual dan kongkrit
izin pemanfaatan ruang yang tidak
- Tenggang waktu dalam 90 hari
sesuai dengan RTR?
Gugatan dapat bebentuk: legal standing, class action, citizen
lawsuit
Terima Kasih