Ikatan Ahli Perencanaan

Provinsi Sulawesi Selatan

BIMTEK RDTR - ZONASI

REVIEW PEDOMAN PENYUSUNAN

RDTR DAN PZ
(PERMEN PU 20/PRT/M/2011 dan REVISINYA)

Ir. Juniar Ilham Prd, MT, IAP

Bidang Sertifikasi dan Layanan Sertifikat
Pengurus Nasional - Ikatan Ahli Perencanaan
Makasar, 16-18 September 2019
 MATERI PELATIHAN
Norma perda RDTRK dan PZ

Muatan RDTR

Isu dalam pedoman penyusunan RDTR/PZ

Ketentuan
Jaringan prasarana Pola ruang RDTRK Sub-BWP prioritas Peraturan zonasi
pemanfaatan ruang

Beberapa Catatan
 Perda tentang RDTRK dan PZ dapat berdiri sendiri atau digabung (PP No. 15/2010), tetapi Permen
PU No. 20/PRT/M/2011 mengatur untuk digabung
NORMA

PERATURAN Muatan peraturan RDTR untuk setiap SWK (sub wilayah kota) harus seragam, terdiri dari

1
tujuan penataan SWK, rencana pola ruang, rencana jaringan prasarana, Sub-SWK yang
DAERAH diprioritaskan, dan ketentuan pemanfaatan ruang

RDTRK DAN
Jaringan prasarana harus menjadi satu kesatuan, tidak terpisah oleh batas SWK
PERATURAN

ZONASI
Satu wilayah administrasi kota memiliki hanya satu peraturan zonasi:
• Keseragaman aturan zonasi (zoning text/legal text)
• Peta zonasi (zoning map) dapat berdasarkan tiap SWK
 RDTRK dan PZ harus sudah operasional (bukan lagi arahan) untuk rencana pembangunan
NORMA (lokasi, luas, aturan, dll), perizinan, insenitf/disinsentif, dan sanksi

PERATURAN

DAERAH Harus dilampiri peta RDTRK yang memadai (pola ruang, jaringan prasarana, sub-SWK
prioritas, dll), program pemanfaatan ruang, kelengkapan peraturan zonasi, dan lampiran lain
RDTRK DAN yang diperlukan (standar sarpras, standar minimum)

PERATURAN

ZONASI Zonasi pada RDTRK harus sesuai dengan zonasi pada Peraturan Zonasi
 Tantangan Penyusunan RDTR

Bagaimana merumuskan
substansi RDTR untuk Bagaimana merumuskan Bagaimana merumuskan
menghadapi persoalan pola ruang/zona yang masih substansi PZ sebagai
perkembangan di lapangan sesuai dengan RTRW? perangkat operasional
yang tidak sesuai dengan Sejauh mana zona dalam pengendalian sekaligus
RTRW/Pola ruang? Apa yang RDTR bisa berbeda dengan ‘adaptif’ terhadap
harus diputuskan dalam kawasan dalam RTRW? persoalan di lapangan?
RDTR?
 • • Plain, datar (jangka waktu 20 tahun tidak
Ketentuan ‘Bermain •
punya arti)
• Akomodatif terhadap fakta di lapangan.
dalam
Peraturan
Perundangan
Aman’ •
• Rencana hanya di area belum terbangun
• Tidak ada inovasi
•
Perkembangan
yang terjadi di
lapangan
[RTRW,
Rencana • • Rencana didasarkan pada gambaran masa
depan yang ingin di capai
•
Prediktif]
sebagai • Kuat dalam tujuan dan prinsip perencanaan
• Membuat ATURAN MAIN (Proses dan
RDTR dan •

PZ Rencana Prosedur) yang mampu menjawab setiap

Persoalan yang terjadi dan akan terjadi.

Antisipatif

RDTR dan PZ, bukan sekedar PENJABARAN tetapi juga

OPERASIONALISASI RTRW

Gap antara
•
‘Memperpendek’ jangkauan masa rencana
Inovatif
RDTR Operasional
Rencana dan • Inovasi dalam pengaturan/ pengendalian

Fakta di lapangan
• Inovasi dalam mewujudakan tujuan dan
prinsip
dan PZ
•Membuat ATURAN Main (Proses dan
Administrasi Prosedur) yang mampu menjawab setiap Dapat
pelaksanaan Persoalan yang terjadi dan akan terjadi.
•Perangkat-perangkat dalam mewujudkan
diwujudkan

rencana rencana tat ruang

 2 MUATAN RDTR

Perbedaan Muatan RTRW dan RDTR

RTRW Kabupaten/Kota RDTR Kabupaten/Kota
1. Tujuan, Kebijakan dan Strategi 1. Tujuan penataan BWP
Penataan Ruang Wilayah Kab/Kota 2. Rencana pola ruang;
2. Rencana Struktur Ruang Wilayah Kota 3. Rencana jaringan prasarana
3. Rencana Pola Ruang Wilayah Kab/Kota 4. Penetapan Sub BWP yang
4. Penetapan Kawasan Strategis Kab/kota diprioritaskan penanganannya;
5. Arahan Pemanfaatan Ruang Wilayah 5. Ketentuan pemanfaatan ruang
Kab/Kota 6. Peraturan zonasi.
6. Ketentuan Pengendalian Wilayah
Kab/Kota
 ISU dalam PEDOMAN RDTRK/PZ

1 Definisi istilah

2 Prinsip: RDTRK harus lebih rinci dari RTRWK, penjabaran dari RTRWK

3 Substansi : struktur ruang

4 Zonasi: harus lebih rinci dari kawasan dalam RTRW Kab/Kota

Reklasifikasi zonasi: harus yg mudah pengendaliannya, sesuai dengan kondisi

5 lapangan

6 Proses survey PZ

7 Outline laporan
 ISU dalam PEDOMAN RDTRK/PZ

• Inkonsistensi istilah SWK (Sub Wilayah Kota) dalam Permen PU No. 17/PRT/M/2009
menjadi BWP (Bagian Wilayah Perkotaan) dalam Permen PU No. 20/PRT/M/2011
• Permen PU No. 20/PRT/M/2011 TIDAK mengatur struktur ruang pada jenjang BWP
(hanya mengatur jaringan prasarana)
• Permen ATR 16/2018 Pengatur tentang Stuktur Ruang
• Program pemanfaatan ruang (ketentuan pemanfaatan ruang), terdiri dari:
perwujudan rencana pola ruang, perwujudan rencana jaringan prasarana,
perwujudan sub-BWP yang diprioritaskan, yang sebelumnya tidak mencantumkan
perwujudan struktur ruang
• Masa berlaku perda 20 tahun, atau sampai akhir tahun berlakunya perda RTRWK,
atau sampai dengan diubah/dicabut.
Isu dalam pedoman penyusunan RDTR/PZ

– Kebutuhan data dan output RDTR/PZ: Umumnya data/informasi tidak mencukupi (tidak
cukup detail/rinci) untuk keluaran yang dibutuhkan dalam RDTR dan PZ
– Struktur ruang RDTRK: tingkat PL dan pusat
– Jaringan prasarana : kelengkapan dan kedalaman, kewenangan
– Pola ruang RDTRK: zonasi, peta zonasi vs peta tata guna lahan
– Sub-BWP prioritas: seringkali Sub-BWP tidak sejalan dengan deliniasi batasan ‘kawasan’ yang
perlu diprioritaskan
– Ketentuan pemanfaatan ruang: tk kerincian program, jangka waktu
– Peraturan zonasi: proses pembahasan
 Tidak semua kota dan kawasan perkotaan
mempunyai struktur internal dalam RTRWnya.

Kawasan perkotaan (khususnya di kabupaten

luar jawa) seringkali berupa ‘titik’ dalam RTRW
kab. Seringkali jumlah penduduknya kurang dari
50.000 jiwa, sehingga tidak disusun RTR
Kawasan perkotaan.

Tidak semua kawasan perkotaan di kabupaten

mempunyai RTR Kawasan Perkotaan sehingga
struktur ruang RDTR tidak dapat merujuk pada
RTR Kawasan Perkotaan:

 Pasal 41-44 UU 26/2007 dan pasal 63-

70 PP 15/2010 terkait Penataan Ruang
Kawasan Perkotaan besar
 Kawasan perkotaan:
 Kecil: paling sedikit 50.000 jiwa-
100.000 jiwa.
 Sedang: 100.000 jiwa-500.000 jiwa
 Besar: Paling sedikit 500.000 jiwa
 Metropolitan: Lebih dari 1 juta jiwa Ibu kota kabupaten
Struktur ruang perlu dilengkapi pada tingkat BWP sebagai dasar
penyusunan pola ruang RDTRK

12
 Standar Pelayanan (jiwa)
Pusat Pelayanan Jumlah WIlayah
penduduk
Pusat Pelayanan Kota 1.000.000 Kota
Subpusat Pelayanan Kota 480.000 BWP-
120.000 Kecamatan
30.000 Kelurahan
Pusat Lingkungan
2500 RW
250 RT

Standar perlu dimodifikasi untuk kota sedang (< 500.000 pdd)

Contoh Pusat Layanan pada jenjang Neighborhood Unit

Page 14
 Neighborhood concept
Neighborhood concept
RENCANA DETAIL TATA RUANG
Apabila rencana rinci yang akan disusun adalah Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) kabupaten, maka
RDTR disusun apabila :
a. RTRW kabupaten/kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang
dan pengendalian pemanfaatan ruang karena tingkat ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000;
dan/atau
b. RTRW kabupaten/kota sudah mengamanatkan bagian dari wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya.

Apabila hal tersebut tidak terpenuhi, maka peraturan zonasi tetap dapat dibuat, tanpa disertai dengan
penyusunan RDTR yang lengkap.
Bentuk alternatif rencana rinci dari Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dapat dilihat dari cakupan wilayah
perencanaannya.
Berikut akan ditunjukkan ilustrasi wilayah perencanaan RDTR sebagai salah satu acuan dalam memilih
alternatif bentuk rencana rinci dari dokumen jenis RDTR.
 1

Lingkup wilayah RDTR berdasarkan Wilayah Administrasi Kecamatan dalam Wilayah Kota
 2

Lingkup wilayah RDTR berdasarkan Bagian dari Wilayah Kabupaten yang Memiliki Ciri Perkotaan
 3

Lingkup wilayah RDTR berdasarkan Wilayah Fungsional seperti Bagian wilayah kota/subwilayah Kota
 4

Lingkup wilayah RDTR berdasarkan Kawasan Strategis Kabupaten/Kota yang Memiliki ciri Kawasan Perkotaan
 5

Lingkup wilayah RDTR berdasarkan Bagian dari Wilayah Kabupaten/Kota yang berupa Kawasan Perdesaan dan
Direncanakan Menjadi Kawasan Perkotaan
Jaringan prasarana:
 kelengkapan dan kedalaman, kewenangan
 Standar substansi dalam peta rencana pengembangan jaringan
 Jaringan saat ini
 Rencana jaringan baru
 Rencana peningkatan kualitas, pemeliharaan dsb
 Jenis, jumlah, sebaran/lokasi prasarana penunjang jaringan:
 Listrik: Gardu induk, gardu transmisi, gardu distribusi sebelum masuk ke
rumah-rumah.
 Air kotor: Manhole (pergantiaan pipa/ukuran pipa)
Bagaimana analisisnya?
Yang mana jaringan jalan baru?
Mana jalan yg ditingkatkan kapasitas/kualitasnya? dll
Pola ruang RDTRK:
1. Kawasan vs zona/sub zona?
2. Peta zonasi vs peta tata guna lahan: Apa yang membedakan Pola Ruang RDTR
dan Zoning Map di Peraturan Zonasi?

Zoning Map [Memuat Informasi Aturan Dasar dan Teknik

Pengaturan Zonasi)

Aturan Dasar [Ketentuan ITBX, KDB, KLB, GSB,

prasarana minimum, standar dll

Zona pada aturan Dasar ini-lah

peta POLA RUANG RDTR

Teknik Pengaturan Zonasi [Bonus Zoning, TDR, KKOP,

Perda Cagar Budaya, Perda Pariwisata, Perda KBU dll]

Overlay Zoning:
-Ketentuan Nasional (misalnya KSN)
-Ketentuan Provinsi (KSP)
-Ketentuan Sektor
Peraturan Zonasi:
 Proses pembahasan
 Peraturan zonasi dalam proses perumusannya selalu dikonfirmasikan ke masyarakat, sehingga masyarakat tahu
ketentuan yang berlaku di tempat tinggalnya.
 Integrasi aturan/ketentuan nasional, provinsi dalam peraturan zonasi:
 Integrasi di dalam peraturan zonasi dalam bentuk Teknik Peraturan Zonasi, dalam bentuk overlay
zoning/pertampalan (mengingat ada dasar hokum tersndiri terkait ketentuan nasional dan provinsi tersebut:
 Misalnya: mengoverlaykan?menampalkan ketentuan KKOP Kementerian Perhubungan; Perda Provinsi Jawa Barat No
1/2008 tentang kawasan Bandung Utara sebagai TPZ di PZ Kota Bandung: mengoverlaykan perda cagar budaya,
Ripparda kota/kabupetan dalam PZ Kota/Kabupaten
 Aturan Wajib dan aturan pilihan
 Peraturan zonasi selalu mempunyai aturan dasar (disebut sebagai aturan wajib dalam permenpu 20/2011) dan
teknik pengaturan zonasi (Teknik Pengaturan Zonasi ini disebut sebagai aturan pilihan (dalam Permenpu 20/2011)
 Membuat aturan dasar saja (aturan wajib) akan menyebbkan aturannya kaku tidak fleksibel.
 Teknik pengaturan zonasi (aturan pilihan) tidak untuk diterpakn diseluruh kawasan akan fleksibel sekeli aturannya.
 Rencana peningkatan kualitas, pemeliharaan dsb
Penerapan teknik pengaturan zonasi memungkinkan PZ lebih fleksibel, mempertimbangan
ARAH PENGEMBANGAN WILAYAH/KOTA, dan KARAKTERISTIK/KONDISI SETEMPAT

PERATURAN Zoning Text/ Aturan Dasar = aturan pada setiap jenis zona [definisi zona,
Statement kualitas lokal minimum zona, ketentuan pemanfaatan ruang,
ZONASI Intensitas, tata bangunan, prasarana minimal, khusus, standar]

Teknik Pengaturan Zonasi [mempertimbangkan konflik, kebutuhan

pengembangan dan fleksibilitas pengaturan]

•Bonus/incentive zoning •Downzoning

•Performance zoning •Upzoning
•Fiscal zoning •Design/historic preservation
•Special zoning •Overlay Zoning
•Exclusionary zoning •Floating Zoning
•Inclusionary zoning •Flood Plain Zoning
•Contract zoning •Conditional Uses
Blok dalam PZ merupakan
•Negotiated development •Growth Control
“alamat” di mana TPZ Akan
•TDR •Planned Unit Development
diterapkan.
(Transfer of DEvelopment Right) dll
Zoning Map
[dimana zoning text/
statement akan Zona dan Kode
diterapkan]
Besar kecilnya blok sangat
Blok tergantng dari kebutuhan
Untuk menunjukkan
TPZ akan diterapkan
Ketentuan Kelembagaan, tugas, fungsi dan kewenangan pelaksanaan
Pelaksanaan aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi

Mekanisme diskresi [aturan multiintretasi, belum diatur

dalam PZ, keberatan masyarakat.
Tingkat kedalaman informasi
• Kawasan (RTRW)  Blok (RDTR)  Persil (PZ)
• Guna Lahan  Zona/S.Zona  Ativitas/Keg
CONTOH:
RDTR SWK TEGALLEGA
(RENCANA POLA RUANG)
 Data dan analisis RDTR vs PZ
 Permenpu 20/PRT/M/2011 tidak jelas membedakan data, informasi dan
metode analisis dalam penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi
 Permen ATR/Ka BPN No. 16/2018 Pedoman Penyusunan RDTRK dan PZ
Kabupaten/Kota membedakan jenis kebutuhan diatas

Dimana sebaiknya (arah Bagaimana sebaiknya

pengembangan dan [kinerja]:
berapa intensitasnya: - Perumahan [Jenis, R]
- Perumahan [Jenis, R] - Komersial [K]
- Komersial [K] - Industri [I]
- Industri [I] - dll
- dll
Vs [Zoning]
Planning
Regulation

Produk:
Pendekatan/Metode: - Perangkat Pendekatan/Metode:
- Ekonomi pengendalian. - Dampak.
- Sosial Produk: - Ketentuan - Kesesuaian/kompati-
- Fisik. - Perwujudan pola pemanfaatan bilitas guna lahan
- Sistem Internal & ruang (alokasi pola ruang. dan kegiatan
Eksternal ruang) - Dampak - dll
Pembangunan dll
 3 REVISI PEDOMAN
PENYUSUNAN RDTR DAN PZ
Pertimbangan:
1. Beberapa kendala implementasi Permen PU 20/2011 yang dirasakan oleh Pemerintah Daerah,
antara lain:
• Kesulitan menyusun RDTR/PZ di kawasan perkotaan yang berada di wilayah kabupaten (dari
skala 1:50.000 ke skala 1:5.000);
• Di beberapa daerah, nomenklatur zona/subzona kurang tepat diterapkan;
• Belum terdapat muatan yang lebih detail mengenai Teknik Pengaturan Zonasi.
2. Dalam rangka integrasi tata ruang dengan pertanahan, maka perlu dimuat/dipertimbangkan
aspek penguasaan tanah dalam Penyusunan RDTR dan PZ Kabupaten/Kota.
3. Terbitnya Permen ATR/Ka.BPN 16/2018 membuat substansi Pedoman RDTR dan PZ juga perlu
ditinjau kembali agar sinergis.
4. Kebutuhan pusat dan daerah saat ini terkait penyusunan RDTR sebagai acuan perizinan. Hal
ini semakin didorong oleh PP 24/2018 tentang Pelayanan Perizinan Berusaha Terintegrasi
Secara Elektronik.
 Perubahan Muatan RDTR
LAMA
(PermenPU 20/PRT/M/2011)
Muatan RDTR:
1. Tujuan Penataan BWP
2. Rencana Pola Ruang
3. Rencana Jaringan Prasarana
4. Penetapan Sub BWP yang
diprioritaskan penanganannya
5. Ketentuan Pemanfaatan Ruang
6. Peraturan Zonasi
BARU
(Permen ATR/BPN 16/2018)
Muatan RDTR
1. Tujuan Penataan BWP
2. Rencana Struktur Ruang
3. Rencana Pola Ruang
4. Penetapan Sub BWP yang
Diprioritaskan Penanganannya
5. Ketentuan Pemanfaatan Ruang
6. Peraturan Zonasi
 Perubahan Muatan Peraturan Zonasi
LAMA
(PermenPU 20/PRT/M/2011)
1. Materi Wajib
a. Ketentuan Kegiatan dan
Penggunaan Lahan
b. Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang
c. Ketentuan Tata Bangunan
d. Ketentuan Prasarana dan
Sarana Minimal
e. Ketentuan Pelaksanaan
2. Materi Pilihan
a. Ketentuan Tambahan
b. Ketentuan Khusus
c. Standar Teknis
d. Ketentuan Pengaturan Zonasi
BARU
(Permen ATR/BPN 16/2018)
1. Aturan Dasar (Materi Wajib)
a. Ketentuan Kegiatan dan
Penggunaan Lahan
b. Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang
c. Ketentuan Tata Bangunan
d. Ketentuan Prasarana dan Sarana
Minimal
e. Ketentuan Khusus
f. Standar Teknis
g. Ketentuan Pelaksanaan
2. Teknik Pengaturan Zonasi
(Materi Pilihan)
PERATURAN ZONASI
A. Aturan Dasar (Materi Wajib)
Aturan dasar merupakan persyaratan yang berlaku dalam pemanfaatan ruang
yang meliputi:

1. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan, merupakan ketentuan yang

berisi kegiatan dan penggunaan lahan yang diperbolehkan (I), bersyarat
secara terbatas(T), bersyarat tertentu (B), dan yang tidak diperbolehkan
(X).
2. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, merupakan ketentuan teknis
tentang kepadatan zona terbangun yang dipersyaratkan di suatu zona,
seperti KDB, KLB, dll.
3. Ketentuan tata bangunan, merupakan ketentuan yang mengatur bentuk,
besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu zona, seperti
tinggi bangunan, GSB, jarak bebas antarbangunan, dll.
(lanjut)
4. Ketentuan prasarana dan sarana minimal, merupakan pengaturan jenis prasarana dan
sarana pendukung minimum yang harus disediakan pada setiap zona peruntukan.
5. Ketentuan khusus, merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan zona yang
memiliki fungsi khusus dan diberlakukan ketentuan khusus sesuai dengan karakteristik
zona dan kegiatannya,seperti KKOP, cagar budaya, TOD,dll.
6. Standar teknis, merupakan aturan-aturan teknis pembangunan sarana dan prasarana
permukiman perkotaan yang ditetapkan berdasarkan peraturan/standar/ketentuan teknis
yang berlaku serta berisi panduan yang terukur dan ukuran yang sesuai dengan
kebutuhan.
7. Ketentuan pelaksanaan,merupakan aturan yang berkaitan dengan pelaksanaan
penerapan peraturan daerah RDTR dan PZ.
 PERATURAN ZONASI

B. Teknik Pengaturan Zonasi (Materi Pilihan)

1. Teknik pengaturan zonasi merupakan ketentuan lain dari aturan dasar yang disediakan atau
dikembangkan untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan aturan dasar dan ditujukan untuk
mengatasi berbagai permasalahan dengan mempertimbangkan karakteristikblok/zona.
2. Teknik pengaturan zonasi yang dikenal antara lain:
 Transfer of development right (TDR)
 Bonus zoning
 Conditional Uses
3. Selain ketiga teknik pengaturan zonasi di atas, dapat juga diterapkan teknik-teknik pengaturan zonasi
lain sesuai dengan kebutuhan antara lain performance zoning, fiscal zoning, up zoning, dan down
zoning
TERIMA KASIH