Pengantar RDTR2021

lllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk
kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk
kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk
kkkkkkkkkkkkkkkkkkkklllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllll
Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional
Tahun 2021
Modul 1
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar: Pengantar Rencana Detail Tata Ruang
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah
memberikan kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang Tingkat Dasar. Modul ini disusun sebagai penunjang
kegiatan diklat agar peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-
materi yang diberikan.
Pada kesempatan ini pula, kami menyampaikan rasa terima kasih kepada semua
pihak yang terlibat dalam penyusunan modul ini. Semoga Tuhan Yang Maha Esa
membalas semua kebaikan dan jerih payah Saudara-saudara sekalian.
Semoga modul ini dapat memberikan manfaat dan pengetahuan yang lebih luas
kepada pembaca, khususnya peserta diklat. Akhir kata dengan segala
kerendahan hati, tim penyusun mengharapkan masukan dan kritikan demi
perbaikan penyusunan modul di masa akan datang.
Terima kasih.
Jakarta, 2021
Kepala Pusat Pengembangan Sumber
Daya Manusia,
Deni Santo, S.T., M.Sc.

NIP. 19700129 199703 1 004
I
Modul 1
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ................................................................................................................. I

DAFTAR ISI............................................................................................................................ II
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................................. V
DAFTAR TABEL ..................................................................................................................... VI
BAB I PENDAHULUAN ............................................................................................................1
A. LATAR BELAKANG ........................................................................................................................ 2
B. DESKRIPSI SINGKAT ..................................................................................................................... 4
C. TUJUAN PEMBELAJARAN ............................................................................................................ 5
D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK .................................................................................. 6
BAB II PENGENALAN DAN PENTINGNYA RDTR ........................................................................7
A. DEFINISI RENCANA DETAIL TATA RUANG .................................................................................... 7
1. Pengertian RDTR ................................................................................................................ 7
B. DASAR HUKUM PENYUSUNAN RDTR ................................................................................................ 17
1. Dasar Hukum ................................................................................................................... 17
2. Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional .......................................................................................................... 18
3. Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta Wilayah Perencanaan19
C. RUANG LINGKUP RDTR.............................................................................................................. 20
1. Kedudukan RDTR dalam Rencana Tata Ruang................................................................. 20
2. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota ................................................................... 22
3. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Kabupaten/Kota ................................................... 23
4. Masa Berlaku RDTR.......................................................................................................... 25
5. Muatan RDTR ................................................................................................................... 26
D. RUANG LINGKUP ANALISIS PERATURAN ZONASI DALAM RDTR ................................................ 26
1. Latar Belakang ................................................................................................................. 26
2. Fungsi Pengaturan Zonasi ................................................................................................ 28
3. Tujuan Utama Analisis Peraturan Zonasi ......................................................................... 28
4. Manfaat Analisis Peraturan Zonasi di dalam RDTR ......................................................... 29
5. Analisis Peraturan Zonasi dalam Muatan RDTR .............................................................. 30
6. Tahapan Proses Penyusunan Analisis Peraturan Zonasi dalam Muatan RDTR ............... 31
II
Modul 1
E. KETERKAITAN RDTR DENGAN PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN LAINNYA ..................... 32

1. Latar Belakang ................................................................................................................. 32
2. Peraturan Perundangan Terkait Penataan Ruang ........................................................... 32
RANGKUMAN ................................................................................................................................. 34
EVALUASI MATERI POKOK 1 ........................................................................................................... 34
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT............................................................................................... 35
BAB III KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG DALAM SISTEM PENATAAN
RUANG ................................................................................................................................ 36
A. SISTEM PENATAAN RUANG ....................................................................................................... 36
B. KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG ............................................................... 39
C. PENATAAN RUANG BERBASIS RENCANA DETAIL TATA RUANG................................................. 50
D. FUNGSI DAN MANFAAT RDTR ................................................................................................... 51
E. KRITERIA DAN LINGKUP PERENCANAAN RDTR KABUPATEN/KOTA .......................................... 53
BAB IV IDENTIFIKASI PERSOALAN DALAM PELAKSANAAN PENATAAN RUANG BERBASIS RDTR
........................................................................................................................................... 58
A. PERSOALAN PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG .................................................... 58
1. Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN)...................................................................... 58
Alternatif Penyelesaian Persoalan Penyusunan RDTR:........................................................... 65
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN) .......................... 66
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Penyusun RDTR: ...................................................... 68
3. Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN) .......................................... 68
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Penyusun RDTR: ........................................ 70
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR (SIS_REN) .............. 70
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem Aplikasi Penyusunan RDTR:.................................. 71
B. PERSOALAN PEMANFAATAN RUANG BERDASARKAN RENCANA DETAIL TATA RUANG ............ 72
1. Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT) ........................................... 72
Alternatif Penyelesaian Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: ............................... 73
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_FAT)
74
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengawal Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: ...... 75
3. Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_FAT) ............. 76
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: ........ 77
III
Modul 1
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(SIS_FAT) ................................................................................................................................. 77
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:...... 78
C. PERSOALAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG BERDASARKAN RENCANA DETAIL TATA
RUANG ...................................................................................................................................... 78
1. Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL).................... 79
Alternatif Penyelesaian Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: ........ 80
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (SDM_DAL) .................................................................................................................... 80
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: 81
3. Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(KEL_DAL ) ............................................................................................................................... 81
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR:....................................................................................................................................... 82
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (SIS_DAL) ......................................................................................................... 82
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR: ........................................................................................................................ 83
D. PERSOALAN DALAM TIAP TAHAPAN PENYUSUNAN RDTR ........................................................ 84
IV
Modul 1
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional ................................................................................................................. 19
Gambar 2 Hubungan Antara Produk Rencana dan Wilayah Perencanaannya .............................. 20
Gambar 3 Kedudukan Rencana Rinci dalam Sistem Penataan Ruang ........................................... 22
Gambar 4 Contoh RDTR Kecamatan X ........................................................................................... 23
Gambar 5 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota ................................................................................ 23
Gambar 6 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan................................................................................. 24
Gambar 7 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan.................................................................. 24
Gambar 8 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan sebagai Kawasan Perkotaan .... 25
Gambar 9 Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi .............................................. 31
Gambar 10 Definisi Tata Ruang ...................................................................................................... 37
Gambar 11 Diagram Penyelenggaraan Penataan Ruang ............................................................... 37
Gambar 12 Kedudukan RDTR Dalam Hierarki Rencana Tata Ruang .............................................. 39
Gambar 13 Kurva Hierarki Rencana Tata Ruang Berdasarkan Sifat Muatannya dari Aspek
Ekonomi Sampai Aspek Fisik .......................................................................................................... 40
Gambar 14 Kedudukan Rdtr dalam Hierarki Rencana Pembangunan Dan Rencana Tata Ruang .. 41
Gambar 15 Struktur Kalimat Legal Drafting Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang
Untuk RTRW dan RDTR .................................................................................................................. 41
Gambar 16 Peta Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang dalam RTRW ................ 42
Gambar 17 Peta Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang dalam RDTR ................. 42
Gambar 18 Definisi Blok yang Dibatasi Jalan (Dading Sugandhi, 2012) ......................................... 43
Gambar 19 Definisi Blok yang Dibatasi Jalan Lingkungan (Dading Sugandhi, 2012) ..................... 44
Gambar 20 Definisi Blok yang Dibatasi Jalan Kolektor Sekunder (Dading Sugandhi, 2012) .......... 45
Gambar 21 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kota............................................................ 48
Gambar 22 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kabupaten ................................................. 49
Gambar 23 Contoh RDTR Kecamatan X ......................................................................................... 54
Gambar 24 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota .............................................................................. 55
Gambar 25 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan............................................................................... 55
Gambar 26 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan................................................................ 56
Gambar 27 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan Sebagai Kawasan Perkotaan .. 56
Gambar 28 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan ke dalam Sub Wilayah Perencanaan....... 57
Gambar 29 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kota dengan RDTR .................................. 59
Gambar 30 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kabupaten dengan RDTR ........................ 60
Gambar 31 Konsistensi Vertikal Pola Ruang RTRW Kabupaten dengan RDTR .............................. 60
Gambar 32 Tampilan Dashboard RDTR Berbasis Bidang Tanah yang dapat Diakses Secara Online
........................................................................................................................................................ 83
V
Modul 1
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Penyusunan RDTR ............................................................................................................. 12

Tabel 2 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Daerah .................................................... 38
Tabel 3 Contoh Ketentuan Umum Zonasi RTRW sebagai Aturan Main dari Setiap Fungsi Ruang
(Ketentuan Aktivitas dan Intensitas). ............................................................................................. 45
Tabel 4 Contoh Deskripsi Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan RDTR sebagai Aturan Main
dari Setiap Fungsi Ruang (Ketentuan Aktivitas dan Intensitas) ..................................................... 46
Tabel 5 Perbandingan Muatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan Rencana Detail Tata
Ruang (RDTR) ................................................................................................................................. 46
Tabel 6 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kab/Kota dengan RDTR ........... 49
Tabel 7 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Berbasis RDTR ......................................... 51
Tabel 8 Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN) ....................................................................... 61
Tabel 9 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN)............................ 67
Tabel 10 Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN) .......................................... 69
Tabel 11 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR (SIS_REN).............. 70
Tabel 12 Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT)........................................... 72
Tabel 13 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_FAT)
........................................................................................................................................................ 74
Tabel 14 Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_FAT) ............ 76
Tabel 15 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(SIS_FAT) ........................................................................................................................................ 78
Tabel 16 Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL) ................... 79
Tabel 17 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (SDM_DAL) ........................................................................................................................... 81
Tabel 18 Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(KEL_DAL) ....................................................................................................................................... 81
Tabel 19 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (SIS_DAL) ................................................................................................................ 83
Tabel 20 Permasalahan dalam Tahap Persiapan ........................................................................... 84
Tabel 21 Permasalahan dalam Tahap Pengumpulan Data dan Informasi ..................................... 87
Tabel 22 Permasalahan dalam Tahap Pengolahan Data dan Analisis ............................................ 97
Tabel 23 Permasalahan dalam Tahap Perumusan Konsepsi RDTR .............................................. 101
Tabel 24 Permasalahan dalam Tahap Legislasi RDTR .................................................................. 102
VI
Modul 1
BAB I
PENDAHULUAN
Kondisi saat ini kawasan perkotaan mengalami perkembangan yang sangat

cepat dan berbeda-beda arah pengembangannya. Untuk itu perlu diarahkan
supaya merata dan menyeluruh di kawasan perkotaan dan kawasan sekitarnya.
Untuk dapat mewujudkan ruang yang aman, nyaman dan berkelanjutan, hal
tersebut dapat diwujudkan dengan rencana tata ruang yang baik.
Sesuai ketentuan Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang, Penyusunan RDTR kabupaten/kota dapat
mencakup kawasan dengan karakteristik perkotaan, karakteristik perdesaan,
serta kawasan lintas kabupaten/kota.
Wilayah perencanaan RDTR antara lain mencakup wilayah administrasi,

kawasan fungsional, bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri
perkotaan, kawasan strategis provinsi/kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan
perkotaan dan bagian dari wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan
perdesaan dan direncanakan menjadi kawasan perkotaan. Dalam upaya
pemanfaatan dan pengendalian, muatan RTRW Kota perlu dirinci dan termuat
dalam RDTR pada wilayah Kota. Oleh karena itu, perlu disusun RDTR yang
muatan materinya lengkap, termasuk di dalamnya yaitu peraturan zonasi,
sebagai salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang dan sekaligus
menjadi dasar penyusunan RTBL. RDTR juga disusun lengkap dengan
peraturan zonasi yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
Sesuai dengan Pasal 83 ayat (3) PP No. 21 Tahun 2021 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang, waktu penetapan rencana rinci tata ruang
tidak melebihi masa berakhirnya rencana rinci tata ruang yang berlaku. Artinya
penetapan RDTR baru tidak boleh melebihi masa berlakunya RDTR yang telah
ada atau sedang berlaku di suatu wilayah untuk mencegah terjadinya
kekosongan hukum. Pemerintah Daerah wajib menyusun dan menyediakan
1
Modul 1
RDTR dalam bentuk digital dan sesuai standar dimana RDTR merupakan dasar
pemberian konfirmasi kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang (KKPR),
Persetujuan Bangunan Gedung, dan dasar tata bangunan dan lingkungan.
Modul Pengantar RDTR dapat memberi pemahaman bagi aparatur bidang

penataan ruang di pusat maupun daerah dalam rangka melakukan pemanfaatan
ruang melalui penyusunan RDTR.
A. LATAR BELAKANG
Sejarah Peraturan Zonasi

• Peraturan Zoning pertama kali diterapkan di Kota New York pada Tahun
1916 dengan tujuan sebagai berikut (Barnet, 1982:61):
1. Menentukan standar minimum sinar dan udara untuk jalan yang makin
gelap akibat banyak dan makin tingginya bangunan
2. Memisahkan kegiatan yang dianggap tidak sesuai
• Pada perkembangan selanjutnya, zoning regulations ditujukan untuk
beberapa hal sebagai berikut (Barnet,1982:61):
1. Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona
2. Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar
sinar matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar udara mencapai
bagian dalam bangunan
3. Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi
kawasan yang paling intensif pemanfaatan ruangnya
• Peraturan zoning diterapkan pertama kali di Kota New York pada tahun
1916 sebagai reaksi atas pembangunan The Equitable Building yang
sampai sekarang masih berdiri di Broadway 120.
• Ditulis oleh suatu komisi yang diketuai oleh Edward Basset dan
ditandatangani oleh Walikota John Purroy Mitchel dan kemudian menjadi
“blueprint” untuk semua wilayah lainnya di negara tersebut.
• Edward Basset kemudian juga mengepalai suatu kelompok hukum
perencanaan yang menuliskan The Standard State Zoning Enabling Act,
yang pada waktu itu diterima hampir tanpa perubahan oleh semua negara
bagian.
2
Modul 1
• Di akhir era 1920-an sebagian besar USA telah mengembangkan suatu

set zoning regulation yang memenuhi keinginan lokal masing-masing.
Indonesia dikaruniai kekayaan sumber daya alam di semua sektor yang
semuanya nomor satu dunia. Terlebih lagi, Indonesia merupakan kepulauan
terluas di dunia yang memiliki posisi paling strategis di seluruh dunia. Dari
segi sumber daya manusia (SDM), jumlah penduduk Indonesia menempati
urutan ke-4 sedunia.
Selama berabad-abad lamanya, keuntungan kekayaan alam, luas wilayah,

keuntungan posisi, dan jumlah penduduk yang semuanya nomor satu dunia
tersebut belum dapat kita konversi menjadi negara yang paling maju
sedunia.
Era teknologi digital menciptakan pasar di dunia maya dimana penjual dan
pembeli bisa bertransaksi dimana saja dan kapan saja. Hal ini menciptakan
“pintu kemana saja” dan ruang kreativitas yang tiada batas. Satu hal yang
tidak boleh dilupakan adalah penguatan komoditas itu sendiri di dunia nyata
yang bersifat world champion.
Segala macam aktivitas di muka bumi memerlukan ruang. Penataan Ruang

adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang,
dan pengendalian pemanfaatan ruang. Kinerja pelaksanaan penataan ruang
mencerminkan kinerja aktivitas pembangunan di lapangan.
Tantangan Indonesia selama ini meliputi:
1. Ketimpangan antar wilayah Indonesia yang semakin tinggi
2. Masalah klasik perdesaan: deforestasi, alih fungsi lahan pertanian
produktif, penurunan kualitas lingkungan, dan penemuan komoditas yang
bersifat local champion
3. Masalah klasik perkotaan: urbanisasi, kemacetan, kumuh, banjir, dan
hilirisasi komoditas yang bersifat world champion.
Dapat disimpulkan dari uraian di atas, bahwa tantangan utama Indoneisa,

khususnya dari bidang penataan ruang adalah “menata dan mewujudkan
3
Modul 1
sistem kota-kota masa depan yang menampung urbanisasi dan

teknologi digital menjadikan Indonesia sebagai pasar dunia maya yang
paling sibuk dan negara paling maju sedunia.”
B. DESKRIPSI SINGKAT
Dalam modul tentang pengantar RDTR, peserta perlu pengenalan mengenai

apa yang dimaksud dengan Definisi RDTR dan dasar-dasar dalam penyusunan
RDTR.
Tingkat kerincian pada RTRW berbeda dengan RDTR, seperti kawasan lindung
pada RTRW dikenal sebagai zona lindung pada RDTR, kawasan budi daya
menjadi zona budi daya.
Di dalam RDTR, selain peraturan zonasi, dikenal pula aturan dasar. Sehingga
dapat dipahami sebagai berikut:
• Kedudukan RDTR adalah sebagai rencana rinci dari Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota sebagai salah satu perangkat
pengendalian pemanfaatan ruang
• Bagian dari wilayah yang akan disusun RDTR merupakan kawasan
perkotaan atau kawasan strategis provinsi/kabupaten/kota
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) merupakan salah satu alat untuk
pengendalian pemanfaatan ruang agar sesuai dengan rencana tata ruang.
Berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, penyusunan
RDTR harus mencakup penyusunan Peraturan Zonasi. Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) yang wilayah perencanaannya mencakup kabupaten/kota
memiliki skala peta kecil sehingga belum cukup untuk dipakai sebagai alat
untuk menerbitkan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) dan
Persetujuan Bangunan Gedung yang diminta oleh pelaku pembangunan,
untuk itu perlu disusun RDTR yang dibuat pada peta skala besar (1: 5.000).
Dalam peta skala besar tersebut, nampak informasi tentang apa yang ada
atau direncanakan di dalam persil dan persil sekitarnya. Peraturan zonasi
memberi kejelasan secara eksplisit mengenai ketentuan kegiatan
4
Modul 1
pemanfaatan ruang yang diizinkan, intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan

tata bangunan, prasarana minimal yang dibutuhkan pada zona atau sub
zona dan ketentuan pelaksanaan yang memberi kejelasan tentang variasi
kegiatan yang terjadi saat ini atau masa yang akan datang dalam zona yang
telah ditetapkan kegiatan pemanfaatan ruangnya. Bagaimana penanganan
terhadap kasus kegiatan pemanfaatan ruang yang telah ada hingga saat ini
tetapi tidak sesuai dengan yang direncanakan, atau keinginan pelaku
pembangunan untuk melakukan kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruangnya merupakan contoh kasus yang perlu
disikapi dalam memberikan ketentuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan
ruang.
Dengan menggali persoalan-persoalan di setiap tahapan penyusunan RDTR
berikut alternatif solusi yang bisa dilakukan, diharapkan mampu
meminimalisir potensi permasalahan yang akan terjadi saat implementasi
penyusunan RDTR.
C. TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan mampu menjelaskan

konsep dasar dan urgensi penyusunan RDTR, menjabarkan ketentuan
umum Rencana Detail Tata Ruang, serta mengidentifikasi potensi
permasalahan dalam pelaksanaan RDTR. Indikator keberhasilan dari
pembelajaran ini adalah peserta memiliki kemampuan untuk:
a. Menjelaskan konsep dasar penyusunan RDTR yang meliputi definisi,
dasar hukum penyusunan, dan ruang lingkup penyusunan RDTR, serta
keterkaitan RDTR dengan Peraturan Perundang-undangan lainnya;
b. Menjelaskan urgensi penyusunan RDTR;
c. Menjabarkan ketentuan umum Rencana Detail Tata Ruang dalam sistem
penataan ruang yang mencakup fungsi, manfaat, kriteria, dan lingkup
perencanaan dalam penyusunan RDTR; dan
d. Mengidentifikasi potensi permasalahan dalam pelaksanaan RDTR.
5
Modul 1
D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK
1) Pengenalan dan Pentingnya Rencana Detail Tata Ruang

a. Definisi Rencana Detail Tata Ruang
b. Dasar Hukum Penyusunan RDTR
c. Ruang Lingkup RDTR
d. Ruang Lingkup Analisis Peraturan Zonasi dalam RDTR
e. Keterkaitan RDTR dengan Peraturan Perundang-undangan lainnya
2) Ketentuan Umum Rencana Detail Tata Ruang dalam Sistem Penataan
Ruang
a. Sistem Penataan Ruang
b. Ketentuan Umum Rencana Detail Tata Ruang
c. Penataan Ruang Berbasis Rencana Detail Tata Ruang
d. Fungsi dan Manfaat RDTR
e. Kriteria dan Lingkup Perencanaan RDTR Kabupaten/ Kota
3) Identifikasi Persoalan dalam Pelaksanaan Rencana Detail Tata Ruang
a. Persoalan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang
b. Persoalan Pemanfaatan Ruang Berdasarkan Rencana Detail Tata
Ruang
c. Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berdasarkan Rencana
Detail Tata Ruang
d. Persoalan dalam Tiap Tahapan Penyusunan Rencana Detail Tata
Ruang
6
Modul 1
BAB II
PENGENALAN DAN
PENTINGNYA RDTR
INDIKATOR KEBERHASILAN
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta dapat menjelaskan konsep dasar penyusunan RDTR
yang meliputi definisi, dasar hukum penyusunan, dan ruang lingkup penyusunan RDTR, serta
keterkaitan RDTR dengan Peraturan Perundang-undangan lainnya. Peserta juga diharapkan
mampu menjelaskan urgensi penyusunan RDTR.
A. DEFINISI RENCANA DETAIL TATA RUANG

1. Pengertian RDTR
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) adalah rencana yang digambarkan

secara terperinci tentang tata ruang kabupaten/kota yang dilengkapi
dengan peraturan zonasi kabupaten/kota. RDTR berperan sebagai
penjabaran dari RTRW Kabupaten/Kota yang menjadi rujukan bagi
penyusunan rencana teknis sektor dan pelaksanaan pengendalian
pemanfaatan ruang.
RDTR disusun dengan ketelitian skala 1:5.000. Penetapan skala 1:5000
sebagai skala peta RDTR merupakan keputusan yang dibuat setelah
melalui beberapa pertimbangan.
Pertama, pemilihan skala dikembalikan pada tujuan utama RDTR, yaitu
memberikan arahan pemanfaatan ruang terperinci pada sebuah kawasan.
Para pakar sepakat bahwa RDTR selayaknya mengatur blok/kapling
sebagai bentuk pendetailan terhadap kawasan yang direncanakan pada
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW). Secara umum blok akan tampak
nyata pada peta skala 1:5.000.
Kedua, pada skala lebih kecil, tidak semua ukuran blok dapat terlihat
secara jelas. Sebaliknya pada skala lebih besar, akan ada unsur
permukaan bumi lain yang akan tergambar pada peta. Seharusnya untuk
7
Modul 1
unsur-unsur lain tersebut ada aturan hukumnya, namun karena RDTR

ditujukan untuk mengatur kapling, maka skala peta 1:5.000 dianggap
cukup.
Pada RDTR, peraturan zonasi disusun untuk setiap zona peruntukan baik
zona budidaya maupun zona lindung dengan memperhatikan esensi
fungsinya yang ditetapkan dalam rencana rinci tata ruang dan bersifat
mengikat / regulatory. Dalam sistem regulatory, seluruh kawasan
perkotaan terbagi habis ke dalam zona peruntukan ruang yang
tergambarkan dalam peta rencana pola ruang. Pada setiap zona
peruntukan akan berlaku satu aturan dasar tertentu yang mengatur
perpetakan, kegiatan, intensitas ruang dan tata bangunan.
Peraturan zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian yang tidak
terpisahkan dari RDTR. Peraturan zonasi sebagai bagian dari RDTR
berfungsi untuk:
a. Perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang;
b. Acuan dalam pemberian rekomendasi kesesuaian kegiatan
pemanfaatan ruang, termasuk di dalamnya air right development dan
pemanfaatan ruang di bawah tanah;
c. Acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif;
d. Acuan dalam pengenaan sanksi; dan
e. Rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan
penetapan lokasi investasi.
2. Penyusun RDTR
RDTR memiliki fungsi sebagai pengendali mutu pemanfaatan ruang

wilayah kabupaten/kota berdasarkan RTRW, sehingga setiap
kabupaten/kota harus memiliki produk hukum RDTR yang disusun dan
ditetapkan dengan Peraturan Kepala Daerah Kabupaten/Kota. Dalam hal
penyusunan RDTR Kabupaten/Kota, kewenangan penyusunan RDTR
berada pada jajaran Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota. Sementara
untuk RDTR Kawasan tertentu seperti Kawasan khusus dan Kawasan
8
Modul 1
ekonomi khusus, kewenangan untuk menyusun RDTR tersebut berada di

bawah Pemerintah Pusat.
Tim penyusun RDTR kabupaten/kota beranggotakan:
a. Pemerintah daerah kabupaten/kota, khususnya dalam lingkup Forum
Penataan Ruang Kabupaten/Kota;
b. Tim ahli yang diketuai oleh profesional perencana wilayah dan kota
yang bersertifikat, memiliki pengalaman di bidang perencanaan
wilayah minimal 10 tahun dan pernah menyusun RDTR, dengan
anggota profesional pada bidang keahlian yang paling kurang terdiri
atas:
 arsitek (rancang kota);
 pertanahan;
 geografi/geodesi;
 geologi/kebencanaan;
 teknik sipil (infrastruktur/prasarana/transportasi);
 teknik lingkungan; dan
 hukum.
Selain itu dapat dilengkapi dengan bidang keahlian lainnya sesuai
dengan kebutuhan perencanaan RDTR.
3. Waktu Penetapan dan Masa Berlaku RDTR
Berdasarkan PP Nomor 21 Tahun 2021, Waktu penetapan rencana rinci

tata ruang termasuk penetapan RDTR tidak melebihi masa berakhirnya
rencana rinci tata ruang yang saat itu sedang berlaku.
Penetapan RDTR terlebih dahulu harus mendapatkan persetujuan
substansi dari Pemerintah Pusat (Menteri). Setelah mendapatkan
persetujuan substansi dari Menteri, sesuai UU Nomor 11 Tahun 2020
tentang Cipta Kerja dan PP No. 21 Tahun 2021 tentang tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang, Bupati/Wali Kota wajib menetapkan
rancangan peraturan kepala daerah (Raperkada) tentang RDTR
kabupaten/kota dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan. Jika telah
mencapai 2 (dua) bulan sejak mendapat persetujuan substansi belum
9
Modul 1
ditetapkan Raperkada oleh Bupati/Wali Kota, RDTR ditetapkan oleh

Pemerintah Pusat dengan Peraturan Menteri setelah mendapatkan
persetujuan Presiden.
RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau
kembali setiap 5 (lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR dapat dilakukan
lebih dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun apabila terjadi perubahan
lingkungan strategis berupa bencana alam skala besar, perubahan batas
teritorial negara, perubahan Batas Daerah, dan perubahan kebijakan
nasional yang bersifat strategis sebagaimana tercantum dalam peraturan
perundangan yang berlaku terkait penyusunan RDTR. Peninjauan kembali
RDTR lebih dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun dengan alasan
perubahan kebijakan nasional yang bersifat strategis dapat dilakukan
berdasarkan rekomendasi Forum Penataan Ruang berdasarkan kriteria
yang ditetapkan Menteri.
4. Urgensi Penyusunan RDTR
Kebutuhan akan RDTR bagi para pemangku kepentingan di daerah

merupakan hal yang mendesak, mengingat RDTR sangat diperlukan
sebagai acuan operasional bagi pemberian konfirmasi kesesuaian
kegiatan pemanfaatan ruang (KKPR). Sebelum adanya UU Nomor 11
Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, dikenal istilah penerbitan perizinan lokasi
pembangunan sebagai izin pemanfaatan ruang atau izin lokasi. Perizinan
pemanfaatan ruang di daerah yang telah diterbitkan masih banyak yang
hanya mengacu pada RTRW Kabupaten/Kota, mengingat masih
minimnya jumlah daerah yang telah memiliki RDTR. Setelah adanya UU
Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, izin pemanfaatan ruang
digantikan dengan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)
dalam bentuk konfirmasi, persetujuan, dan rekomendasi. RTRW
Kabupaten/Kota dapat dijadikan dasar dalam pemberian persetujuan
KKPR, hanya apabila Pemerintah Daerah belum menyusun dan
menyediakan RDTR Kabupaten/Kota sebagai dasar pemberian konfirmasi
KKPR. Meski demikian, RTRW pada dasarnya belum cukup operasional
10
Modul 1
untuk dijadikan sebagai dasar pemberian Kesesuaian Kegiatan

Pemanfaatan Ruang, sehingga diperlukan RDTR yang memiliki
kedalaman muatan, aturan, dan peta yang lebih spesifik. Oleh sebab itu,
menyusun dan menyediakan RDTR dalam bentuk digital dan sesuai
standar saat ini menjadi wajib bagi Pemerintah Daerah (Pasal 14 ayat (2)
UU Nomor 11 Tahun 2020).
Peran RDTR sebagai acuan dalam pemberian perizinan berusaha
menjadi sangat krusial saat ini karena adanya kebijakan OSS (Online
Single Submission), yaitu perizinan berusaha yang diterbitkan oleh
Lembaga OSS untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga,
gubernur, atau bupati/walikota kepada Pelaku Usaha melalui sistem
elektronik yang terintegrasi. Investor yang akan mendirikan usaha di suatu
daerah harus memperhatikan kesesuaian pemanfaatan ruang
berdasarkan RDTR saat mengajukan perizinan berusaha untuk
kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang. Apabila daerah tersebut belum
memiliki RDTR, maka sistem tidak bisa secara otomatis melalui tahap
konfirmasi KKPR tetapi akan mengarahkan untuk melewati tahap
persetujuan KKPR. Di dalam tahap persetujuan KKPR, sistem
memastikan kegiatan yang diajukan dalam perizinan berusaha berlokasi di
dalam KEK/KI yang telah memiliki hak pengelolaan (HPL), jika tidak
selanjutnya sistem akan mengecek pada produk RTR lainnya secara
berjenjang dan komplementer (RTRWK, RTRWP, RTR KSN, RZ KSNT,
RZ KAW, RTR Pulau/Kepulauan, dan/atau RTRWN). Pengecekan RTR
dan Pertek untuk Persetujuan KKPR dilakukan oleh Kementerian
ATR/BPN untuk wilayah darat dan Kementerian KKP untuk wilayah
perairan/laut. Pengecekan RTR dan Pertek tersebut sementara masih
dilakukan secara manual, sehingga proses perizinan berusaha dengan
persetujuan KKPR akan memakan waktu lebih lama dari pada konfirmasi
KKPR dengan RDTR Kabupaten/Kota. Waktu penerbitan konfirmasi
KKPR paling lama 1 (satu) hari, sedangkan persetujuan KKPR diterbitkan
paling lama 20 (dua puluh) hari.
11
Modul 1
Sementara dalam aspek kebencanaan, RDTR diperlukan guna

meminimalkan risiko bencana alam di suatu daerah. Di dalam RDTR,
ketentuan mengenai persyaratan pemanfaatan ruang dan pengendalian
pemanfaatan ruang sudah diatur untuk setiap blok/zona peruntukkan.
Sebagai contoh, apabila Persetujuan Bangunan Gedung diajukan pada
blok/zona rawan bencana, maka seharusnya Persetujuan Bangunan
Gedung tersebut tidak dapat diterbitkan apabila pada saat memproses
pengajuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang tersebut benar-benar
mengacu pada RDTR.
5. Proses Penyusunan RDTR
Penyusunan RDTR terdiri dari 5 (lima) tahapan besar, yaitu:

1) Tahap persiapan;
2) Tahap pengumpulan data dan informasi;
3) Tahap pengolahan data dan analisis;
4) Tahap perumusan konsepsi; dan
5) Tahap penyusunan rancangan peraturan tentang RDTR.
Tata cara penyusunan RDTR ditampilkan pada tabel berikut:

Tabel 1 Penyusunan RDTR
12
Modul 1
Tahap persiapan terdiri dari penyusunan kerangka acuan kerja dan

penetapan metodologi yang digunakan. Penyusunan kerangka acuan
kerja merupakan persiapan awal termasuk di dalamnya yakni
pembentukan tim penyusun RDTR Kabupaten/Kota yang terdiri dari
pemerintah daerah kabupaten/kota terutama dalam lingkup Forum
Penataan Ruang Kabupaten/Kota dan tim ahli, dan penyiapan rencana
kerja. Kemudian dilanjutkan dengan penetapan metodologi yang
digunakan termasuk pelaksanaan kajian awal data sekunder, yang
mencakup peninjauan kembali terhadap rencana tata ruang (RTRW
Kabupaten/Kota, RDTR, RTBL), rencana pembangunan (RPJPD,
RPJMD), dan ketentuan sektoral terkait pemanfaatan ruang. Tahap
penetapan metodologi yang digunakan berikutnya adalah penetapan
wilayah perencanaan (WP) RDTR, persiapan teknis pelaksanaan meliputi
penyimpulan data awal, penyiapan metodologi pendekatan pelaksanaan
pekerjaan, rencana kerja rinci, dan perangkat survei. Pemberitaan kepada
publik perihal akan dilakukannya penyusunan RDTR, tim ahli yang terlibat,
tahapan penyusunan, dan penjelasan lain yang diperlukan, dilakukan
melalui media massa, media cetak, kegiatan pameran, pemasangan
poster, pamflet, papan pengumuman, billboard, kegiatan kebudayaan,
multimedia, media digital, ruang pamer atau pusat informasi, dan/atau
pertemuan terbuka dengan masyarakat/kelompok masyarakat.
Tahap pengumpulan data dan informasi digunakan untuk keperluan
pengenalan karakteristik WP serta penyusunan Rencana struktur ruang
dan Rencana pola ruang WP. Data tersebut dibedakan menjadi data
primer dan data sekunder berdasarkan sumber datanya. Data yang
dikumpulkan paling sedikit mencakup data wilayah administrasi, data dan
informasi kependudukan, data dan informasi bidang pertanahan, data dan
informasi kebencanaan, serta peta dasar dan peta tematik yang
dibutuhkan. Hasil kegiatan pengumpulan data akan menjadi bagian dari
dokumentasi Buku Fakta dan Analisis.
Tahapan selanjutnya adalah Pengolahan data dan analisis untuk
penyusunan RDTR. Keluaran dari pengolahan data meliputi:
13
Modul 1
1) Potensi dan masalah pengembangan di Wilayah Perencanaan;

2) Peluang dan tantangan pengembangan;
3) Tema pengembangan Wilayah Perencanaan;
4) Kecenderungan perkembangan;
5) Perkiraan kebutuhan pengembangan di Wilayah Perencanaan;
6) Intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya
tampung (termasuk prasarana/infrastruktur dan utilitas);
7) Indikasi arahan penanganan kawasan dan lingkungan; dan
8) Kriteria performa zona/subzone yang termuat pada tabel kriteria
pengklasifikasian zona/subzone dalam RDTR.
Sebagaimana peraturan perundangan terbaru yang berlaku, pengolahan
data dan analisis di dalam RDTR meliputi:
1) analisis struktur internal WP;
2) analisis sistem penggunaan lahan (land use);
3) analisis kedudukan dan peran WP dalam wilayah yang lebih luas;
4) analisis sumber daya alam dan fisik atau lingkungan WP;
5) analisis sosial budaya;
6) analisis kependudukan;
7) analisis ekonomi dan sektor unggulan;
8) analisis transportasi (pergerakan);
9) analisis sumber daya buatan;
10) analisis kondisi lingkungan binaan;
11) analisis kelembagaan;
12) analisis karakteristik peruntukan zona;
13) analisis jenis dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan
mungkin akan berkembang di masa mendatang;
14) analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona;
15) analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona;
16) analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona;
17) analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang
diharapkan dengan kondisi yang terjadi di lapangan;
18) analisis karakteristik spesifik lokasi;
14
Modul 1
19) analisis ketentuan dan standar setiap sektor terkait; dan

20) analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
Analisis tersebut dapat ditambahkan analisis lainnya yang mendukung,
termasuk yang berkaitan dengan peraturan zonasi.
Keluaran dari analisis dan perumusan ketentuan teknis peraturan zonasi
di dalam tahap pengolahan data dan analisis meliputi:
1) Definisi zona dan kualitas lokal minimum yang diharapkan;
2) Kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan peruntukan/zona/sub
zona;
3) Kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas lokal
peruntukan/zona/ subzona sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX;
4) dampak kegiatan terhadap peruntukan/zona/subzona, sebagai dasar
perumusan ketentuan ITBX;
5) lokasi-lokasi dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan
pengaturan yang berbeda (khusus atau perlu penerapan teknik
pengaturan zonasi);
6) rumusan tabel atribut kegiatan untuk peta zonasi;
7) kebutuhan prasarana minimum/maksimum dan standar-standar
pemanfaatan ruang;
8) kebutuhan teknik pengaturan zonasi; dan
9) konsep awal peraturan zonasi termasuk untuk mitigasi bencana,
pemanfaatan ruang dalam bumi, dan lain-lain.
Hasil dari tahap di atas didokumentasikan di dalam Buku Fakta dan
Analisis Rencana Detail Tata Ruang.
Pada tahap perumusan konsepsi RDTR kabupaten/kota, konsepsi RDTR
disusun berdasarkan RTRW, pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang
penataan ruang, serta RPJP dan RPJM Kabupaten/Kota. Konsepsi RDTR
dirumuskan berdasarkan hasil analisis dan menghasilkan beberapa
alternatif konsep berisi rumusan tentang tujuan penataan WP dan konsep
struktur internal WP. Penyusunan alternatif konsepsi RDTR didasari
15
Modul 1
prinsip optimasi pemanfaatan ruang kawasan perkotaan (ruang darat,

ruang laut, ruang udara termasuk ruang di dalam bumi).
Kegiatan penyusunan konsepsi RDTR melibatkan masyarakat secara aktif
dan bersifat dialogis/komunikasi dua arah. Dialog dilakukan antara lain
melalui konsultasi publik, workshop, FGD, seminar, dan bentuk
komunikasi dua arah lainnya. Konsultasi publik minimal dilakukan 1 (satu)
kali dituangkan dalam berita acara dengan melibatkan DPRD, perguruan
tinggi, pemerintah provinsi, swasta, dan masyarakat. Setelah dilakukan
beberapa kali iterasi, dipilih alternatif terbaik sebagai dasar perumusan
RDTR. Hasil kegiatan perumusan konsepsi RDTR terdiri atas tujuan
penataan WP, rencana struktur ruang, rencana pola ruang, ketentuan
pemanfaatan ruang, dan peraturan zonasi seperti delineasi blok
peruntukan dan aturan dasar.
Tahap penyusunan Rancangan Peraturan tentang RDTR terdiri atas:
a. penyusunan kajian kebijakan Raperkada tentang RDTR; dan
b. penyusunan Raperkada tentang RDTR yang merupakan proses
penuangan materi teknis RDTR ke dalam pasal-pasal dengan
mengikuti kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan.
Hasil pelaksanaan penyusunan Raperkada tentang RDTR meliputi kajian
kebijakan Raperkada RDTR, naskah Raperkada tentang RDTR beserta
seluruh lampirannya, dan berita acara pembahasan RDTR dengan para
pemangku kepentingan berupa berita acara konsultasi publik dan berita
acara pembahasan dengan kabupaten/kota yang berbatasan. Kegiatan
penyusunan Raperkada tentang RDTR melibatkan masyarakat dalam
bentuk pengajuan usulan, keberatan, dan sanggahan terhadap naskah
Raperkada RDTR melalui media massa, website resmi lembaga
pemerintahan, surat terbuka di media massa, kelompok kerja, dan
diskusi/temu warga. Konsultasi publik dalam penyusunan Raperkada
tentang RDTR ini dilakukan minimal 1 (satu) kali dituangkan dalam berita
acara dengan melibatkan DPRD, perguruan tinggi, pemerintah provinsi,
swasta, asosiasi perencana, dan masyarakat.
16
Modul 1
Secara keseluruhan, penyusunan RDTR kabupaten/kota dilaksanakan

paling lama 8 (delapan) bulan terhitung sejak dimulainya pelaksanaan
penyusunan RDTR kabupaten/kota.
B. Dasar Hukum Penyusunan RDTR
1. Dasar Hukum
• Berdasarkan Pasal 14 ayat (2) Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020

tentang Cipta Kerja, Pemerintah Daerah wajib menyusun dan
menyediakan RDTR dalam bentuk digital dan sesuai standar.
• Sesuai ketentuan Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun
2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, Penyusunan RDTR
kabupaten/kota dapat mencakup kawasan dengan karakteristik
perkotaan, karakteristik perdesaan, serta kawasan lintas
kabupaten/kota.
• Rencana Rinci Tata Ruang Kabupaten/Kota disusun sebagai perangkat
operasional rencana umum tata ruang.
• Kebutuhan Rencana Detail Tata Ruang yang merupakan bagian dari
wilayah kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis
provinsi/kabupaten/kota, harus ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang
Wilayah Kabupaten/Kotanya.
• Waktu penetapan Rencana Rinci Tata Ruang tidak melebihi masa
berakhirnya rencana rinci tata ruang yang berlaku (PP No. 21 Tahun
2021 Pasal 83 ayat (3))
• Rencana Detail Tata Ruang terlebih dahulu harus mendapatkan
persetujuan subtansi dari Pemerintah Pusat. Sebelum diajukan
persetujuan substansi, RDTR Kabupaten/Kota yang dituangkan dalam
rancangan Peraturan Kepala Daerah Kabupaten/Kota dilakukan
konsultasi publik termasuk dengan DPRD. Bupati/Wali Kota wajib
menetapkan rancangan peraturan kepala daerah kabupaten/kota
tentang RDTR paling lama 1 (satu) bulan setelah mendapat
17
Modul 1
persetujuan substansi dari Pemerintah Pusat. Jika tidak, RDTR

ditetapkan oleh Pemerintah Pusat (UU Nomor 11 Tahun 2020 Pasal 17
Angka 10 dan PP Nomor 21 Tahun 2021 Pasal 91)
2. Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan

Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional
Berikut di bawah ini merupakan diagram kedudukan RDTR jika

disandingkan dengan RTR lainnya di dalam Sistem Perencanaan Tata
Ruang dan Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional. Sistem
Perencanaan Pembangunan Nasional terdiri dari Rencana Pembangunan
Jangka Panjang (RPJP) dan Rencana Pembangunan Jangka Menengah
(RPJM). Dimana setiap rencana ini terdapat jenjang lingkup masing-
masing. Sistem Perencanaan Tata Ruang di sisi lain, sesuai dengan UU
26/2007 dan UU 11/2020, terdiri atas Rencana Umum Tata Ruang
(RUTR) dan Rencana Rinci Tata Ruang (RRTR). RDTR termasuk ke
dalam kategori RRTR. RDTR sendiri terdiri atas 2 (dua) yaitu RDTR
Kabupaten dan RDTR Kota. Masing-masing RDTR ini merupakan alat
operasionalisasi RTRW Kabupaten dan RTRW Kota. Dari sisi rencana
pembangunan, 2 (dua) RUTR ini bersinergi dengan RPJP
Kabupaten/Kota.
Sejak ditetapkannya UU Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, RTR

Kawasan Strategis Kabupaten, RTR Kawasan Strategis Kota, dan RTR
Kawasan Strategis Provinsi yang semula termuat di dalam UU 26/2007
kini telah dihapuskan.
18
Modul 1
Gambar 1 Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional
3. Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta

Wilayah Perencanaan
Di bawah ini merupakan penggambaran hubungan antara RTRW

Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta Wilayah Perencanaan.
Dikarenakan RTRW Kabupaten/Kota belum dapat operasional secara
praktis dan belum dapat menjadi dasar perizinan berusaha dalam bentuk
digital (OSS), maka disusun RDTR. Rencana rinci kabupaten/kota ini juga
dapat dirinci lagi menjadi RTBL (Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan). Setiap jenis rencana ini memiliki lingkup masing-masing.
RTRW Kabupaten/Kota memiliki lingkup wilayah kabupaten/kota, RDTR
berlingkup Wilayah Perencanaan (WP), sedangkan RTBL memiliki lingkup
Sub Wilayah Perencanaan (SWP).
19
Modul 1
Gambar 2 Hubungan Antara Produk Rencana dan Wilayah Perencanaannya
C. RUANG LINGKUP RDTR
1. Kedudukan RDTR dalam Rencana Tata Ruang
Kedudukan RDTR adalah sebagai rencana rinci dari Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota dan salah satu perangkat pengendalian
pemanfaatan ruang. Sesuai Pasal 14 UU No. 26 Tahun 2007 yang telah
diubah ketentuannya di dalam UU No. 11 Tahun 2020, rencana rinci tata
ruang termasuk RDTR disusun sebagai perangkat operasional rencana
umum tata ruang yaitu RTRW Kabupaten/Kota yang memiliki wilayah
perencanaan yang luas. Penyusunan RDTR kabupaten/kota dapat
mencakup kawasan dengan karakteristik perkotaan, karakteristik
perdesaan, serta kawasan lintas kabupaten/kota sebagaimana yang
disebutkan pada Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021
tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. RDTR selanjutnya akan
menjadi dasar penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL) sebagaimana RTRW yang menjadi acuan RDTR mengingat
20
Modul 1
penataan ruang di Indonesia dilakukan secara berjenjang dan

komplementer.
Bagian dari kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis

provinsi/kabupaten/kota yang akan atau perlu disusun RDTRnya, sesuai
arahan atau yang ditetapkan di dalam RTRW kabupaten/kota yang
bersangkutan, disebut dengan Wilayah Perencanaan. Wilayah
perencanaan RDTR tersebut ditetapkan oleh kepala daerah. Penetapan
WP dapat mencakup wilayah administratif maupun fungsional.
Selanjutnya bagian dari Wilayah Perencanaan yang dibatasi dengan
batasan fisik dan terdiri atas beberapa blok disebut dengan Sub Wilayah
Perencanaan (SWP).
RDTR disusun apabila RTRW Kab/Kota perlu dilengkapi dengan acuan

lebih detail untuk pengendalian pemanfaatan ruang kabupaten/kota,
termasuk peraturan zonasi di dalam RDTR yang berisikan delineasi blok
peruntukan, aturan dasar, dan teknik pengaturan zonasi.
RDTR merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan

fungsional sebagai penjabaran kegiatan ke dalam wujud ruang yang
memperhatikan keterkaitan antar kegiatan dalam kawan fungsional agar
tercipta harmonisasi antara kegiatan utama dan penunjang dalam
kawasan fungsional tersebut.
UU 26/2007 tentang Penataan Ruang menjelaskan bahwa

penyelenggaraan penataan ruang terdiri dari pengaturan, pembinaan,
pelaksanaan dan pengawasan. RDTR merupakan produk dari kegiatan
perencanaan tata ruang, tepatnya sebagai hasil dari penyusunan rencana
rinci tata ruang. Kedudukan RDTR dalam sistem penataan ruang
ditunjukkan oleh diagram di bawah ini.
21
Modul 1
Gambar 3 Kedudukan Rencana Rinci dalam Sistem Penataan Ruang
2. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota
RDTR Kabupaten/Kota disusun apabila :
1) RTRW Kabupaten/Kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam

pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan
ruang karena tingkat ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000;
2) RTRW Kabupaten/Kota sudah mengamanatkan bagian dari
wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya.
Wilayah perencanaan RDTR mencakup:

a. Wilayah Administratif
b. Kawasan fungsional, seperti bagian wilayah kota/subwilayah kota;
c. Bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri perkotaan;
d. Kawasan strategis provinsi/kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan
perkotaan;
e. Bagian dari wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan pedesaan
dan direncanakan menjadi kawasan perkotaan.
(RDTR disusun untuk setiap wilayah perencanaan)
22
Modul 1
3. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Kabupaten/Kota
Berikut dijelaskan beberapa jenis lingkup wilayah yang dapat

direncanakan melalui RDTR:
a) Wilayah administrasi. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

wilayah administrasi seperti kecamatan.
Gambar 4 Contoh RDTR Kecamatan X
b) Kawasan fungsional. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

bagian wilayah kota/sub wilayah kota yang direncanakan oleh RTRW
yang melingkupinya.
Gambar 5 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota
23
Modul 1
c) Bagian dari wilayah yang memiliki ciri perkotaan. Lingkup wilayah

perencanaan dapat berupa kawasan perkotaan, seperti kawasan
ibukota kabupaten atau pusat permukiman di kabupaten.
Gambar 6 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan
d) Kawasan strategis yang memiliki ciri kawasan perkotaan. Lingkup

wilayah perencanaan ini merupakan gabungan antara lingkup wilayah
perencanaan kedua (kawasan fungsional) dan lingkup wilayah
perencanaan ketiga (kawasan perkotaan). Contoh wilayah
perencanaan tipe ini adalah kawasan strategis yang dilihat dari sudut
kepentingan ekonomi (kawasan pusat perdagangan dan jasa).
Gambar 7 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan
24
Modul 1
e) Bagian wilayah yang berupa kawasan pedesaan dan direncanakan

menjadi kawasan perkotaan. Lingkup wilayah perencanaan dapat
berupa kawasan pedesaan yang akan didorong pembangunannya
menjadi pusat kegiatan baru. Contoh wilayah jenis ini adalah kawasan
pusat permukiman baru.
Gambar 8 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan sebagai Kawasan

Perkotaan
Wilayah perencanaan RDTR tersebut disebut sebagai Wilayah

Perencanaan dalam materi teknis rencana. Setiap WP terdiri atas Sub
Wilayah Perencanaan (SWP) yang ditetapkan dengan
mempertimbangkan:
o Morfologi Wilayah Perencanaan;

o Keserasian dan keterpaduan fungsi Wilayah Perencanaan; dan
o Jangkauan dan batasan pelayanan untuk keseluruhan Wilayah
Perencanaan dengan memperhatikan rencana struktur ruang dalam
RTRW.
4. Masa Berlaku RDTR
RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau
kembali setiap 5 (lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR dapat dilakukan
lebih dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun jika terjadi perubahan
lingkungan strategis berupa bencana alam skala besar, perubahan batas
25
Modul 1
teritorial negara, perubahan Batas Daerah, atau perubahan kebijakan

nasional yang bersifat strategis.
5. Muatan RDTR
Penyusunan RDTR saat ini berpedoman pada Undang-Undang Nomor 26

Tahun 2007 yang beberapa ketentuannya diubah dan disesuaikan di
dalam Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja,
Peraturan Pemerintah No. 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan
Penataan Ruang, serta pedoman lainnya yang relevan dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Dalam pedoman-pedoman tersebut
disebutkan bahwa muatan RDTR meliputi:
a. Tujuan penataan Wilayah Perencanaan;

b. Rencana struktur ruang;
c. Rencana pola ruang;
d. Ketentuan pemanfaatan ruang; dan
e. Peraturan zonasi.
D. RUANG LINGKUP ANALISIS PERATURAN ZONASI DALAM RDTR
1. Latar Belakang
Penyusunan peraturan zonasi dilatarbelakangi oleh kondisi Rencana
Umum Tata Ruang (RTRW Nasional skala 1:1.000.000; RTRW Provinsi
skala 1:250.000; RTRW Kabupaten skala 1:50.000; RTRW Kota skala
1:25.000) yang dianggap belum operasional secara teknis sehingga sulit
dijadikan rujukan untuk pengendalian pembangunan dan pemanfaatan
ruang. Begitu pula dengan Rencana Rinci Tata Ruang pada skala
nasional, provinsi dan kabupaten/kota (RDTRK) yang masih kurang
operasional sebagai rujukan pengendalian pembangunan bila tidak
disertai dengan aturan yang lengkap. Peraturan zonasi (Zoning
Regulation) yang merupakan perangkat pengendalian pembangunan
pada skala blok dan lazim digunakan di negara maju yang menganut
regulatory system sangat potensial untuk melengkapi rencana rinci tata
26
Modul 1
ruang (terutama RDTR Kota) agar lebih operasional untuk rujukan

pengendalian pembangunan. Hal ini sejalan pula dengan UU No. 26/2007
dan PP No.21/2021 yang mengamanatkan penyusunan Peraturan Zonasi
sebagai bagian dari muatan RDTR.
Beberapa terminologi dasar mengenai peraturan zonasi beserta
definisinya dijelaskan sebagai berikut:
• Peraturan Zonasi (Zoning Regulation):
Ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona, pengaturan lebih
lanjut mengenai pemanfaatan ruang, dan prosedur pelaksanaan
pembangunan. Peraturan zonasi mencakup gabungan definisi,
standar, pernyataan, kebijakan, dan prosedur untuk memandu aparat
daerah dan pemilik lahan dalam pengembangan dan pertumbuhan
kota. Prinsip dasar Peraturan Zonasi adalah:
▪ Wilayah kota dibagi ke dalam zona-zona dengan ukuran yang
bervariasi;
▪ Zona yang sama mempunyai aturan yang seragam (guna lahan,
intensitas, massa bangunan).
• Zoning:
Pembagian lingkungan kota kedalam zona-zona dan menetapkan
pengendalian pemanfaatan ruang/memberlakukan ketentuan hukum
yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251). Di beberapa
negara zoning regulation dikenal juga dengan istilah: land development
code, zoning code, zoning ordinance, zoning resolution, zoning by-law,
urban code, panning act, dll.
• Zona:
Kawasan atau area yang memiiki fungsi dan karakteristik lingkungan
(dan aturan) yang spesifik.
Pengertian Peraturan Zonasi menurut UU No. 26 Tahun 2007 adalah
sebagai berikut:
Penjelasan pasal 36 ayat 1:
27
Modul 1
Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan

ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona
peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang.
2. Fungsi Pengaturan Zonasi

UU 26/2007 mengatakan bahwa fungsi peraturan zonasi ada 3, yaitu
sebagai perangkat pengendalian pemanfaatan ruang, pedoman
pengendalian pemanfaatan ruang dan sebagai pelengkap dari rencana
rinci tata ruang kabupaten/kota.
1) Peraturan zonasi merupakan salah satu perangkat pengendalian
pemanfaatan ruang
• Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui Ketentuan
Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, pemberian insentif dan
disinsentif, dan pengenaan sanksi (pasal 35 yang ketentuannya
diubah di dalam UU No. 11 Tahun 2020)
2) Peraturan zonasi disusun sebagai pedoman pengendalian
pemanfaatan ruang (pasal 36 ayat 1)
• Pelaksanaan rencana rinci tata ruang untuk mengoperasionalkan
rencana umum tata ruang harus tetap memenuhi batasan yang telah
diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi.
• Penyempurnaan rencana rinci tata ruang berdasarkan aspirasi
masyarakat harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam
rencana rinci dan peraturan zonasi (penjelasan ps.14 ayat 1)
3) Peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tata ruang
kabupaten/kota menjadi salah satu dasar dalam pengendalian
pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan
sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang
3. Tujuan Utama Analisis Peraturan Zonasi

Tujuan utama peraturan zonasi antara lain:
1) Menjamin bahwa pembangunan yang akan dilaksanakan dapat
mencapai standar kualitas lokal minimum (health, safety and welfare)
28
Modul 1
2) Melindungi atau menjamin agar pembangunan baru tidak mengganggu

penghuni atau pemanfataan ruang yang telah ada
3) Memelihara nilai properti
4) Memelihara/memantapkan lingkungan dan melestarikan kualitasnya
5) Menyediakan aturan yang seragam di setiap zona
Undang-Undang Perencanaan Ontario, Kanada menyebutkan tujuan

peraturan zonasi adalah “..mengurangi kemacetan lalu-lintas; menjamin
keselamatan dari kebakaran; kepanikan; dan bahaya lain; mendorong
kesehatan dan kesejateraan umum; menyediakan cahaya dan udara yang
cukup; mencegah terlalu padat; menghindarkan konsentrasi penduduk
berlebihan; menyediakan fasilitas transportasi, air bersih, saluran
buangan, sekolah, taman, dan kebutuhan publik lainnya”.
Barnett (1982) menyatakan bahwa pada awalnya Peraturan Zonasi
ditujukan untuk beberapa hal sebagai berikut:
a) Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona.
b) Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar
sinar matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar serta udara
mencapai bagian dalam bangunan.
c) Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi
kawasan yang paling intensif pemanfaatan ruangnya.
4. Manfaat Analisis Peraturan Zonasi di dalam RDTR

Manfaat analisis peraturan zonasi di dalam RDTR adalah:
a) Menjamin dan menjaga kualitas ruang Wilayah Perencanaan minimal
yang ditetapkan;
b) Menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan
penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan karakteristik zona; dan
c) Meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.
Kelebihan dari peraturan zonasi adalah certain (pasti), predictable,

legitimate, accountable. Hanya saja, kekurangannya adalah tidak ada
yang dapat meramalkan keadaan di masa depan secara rinci, sehingga
29
Modul 1
banyak permintaan REZONING (karena itu, amandemen Peraturan

Zonasi menjadi penting).
5. Analisis Peraturan Zonasi dalam Muatan RDTR

Di dalam RDTR, Peraturan Zonasi merupakan ketentuan yang mengatur
tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya,
dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya
dalam rencana detail tata ruang.
Analisis peraturan zonasi meliputi:
a) Aturan dasar; dan/atau
b) Teknik pengaturan zonasi.
Aturan dasar yang menjadi materi wajib dalam analisis peraturan zonasi
mencakup:
a) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;
b) Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;
c) Ketentuan tata bangunan;
d) Ketentuan prasarana dan sarana minimal;
e) Ketentuan khusus; dan/atau
f) Ketentuan pelaksanaan.
Teknik pengaturan zonasi yang menjadi materi pilihan dalam muatan
peraturan zonasi merupakan aturan yang disediakan untuk mengatasi
kekakuan aturan dasar di dalam pelaksanaan pembangunan kota. Teknik
pengaturan zonasi dapat memberikan fleksibilitas dalam penerapan
peraturan aturan zonasi serta ditujukan untuk mengatasi berbagai
permasalahan dalam penerapan peraturan zonasi dasar,
mempertimbangkan kondisi kontekstual kawasan dan arah penataan
ruang.
Beberapa teknik pengaturan zonasi yang umum digunakan antara lain:
a) Transfer Development Right
b) Bonus Zoning
c) Conditional Uses
30
Modul 1
6. Tahapan Proses Penyusunan Analisis Peraturan Zonasi dalam

Muatan RDTR
Peraturan zonasi mempunyai beberapa tahapan dalam penyusunannya.
Tahap pertama dan kedua adalah penyusunan klasifikasi zonasi dan
penyusunan daftar kegiatan. Dua tahap itu dilakukan untuk mendapatkan
daftar zona dan kegiatan yang akan diatur ketentuannya dalam tahap
keempat, yaitu penyusunan aturan teknis zonasi. Sebelum menyusun
aturan teknis zonasi, terlebih dahulu dilakukan penetapan blok
peruntukan. Sebagai pelengkap, dilakukan penyusunan peta zonasi,
aturan pelaksanaan dan teknik pengaturan zonasi.
Gambar 9 Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi
• Dengan penyusunan Rencana Tata Ruang yang baik maka dapat

mewujudkan fungsi ruang kota yang nyaman, produktif dan
berkelanjutan
• RDTR merupakan suatu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang
yang merupakan dasar pemberian konfirmasi kesesuaian kegiatan
pemanfaatan ruang (KKPR), Persetujuan Bangunan Gedung dan dasar
tata bangunan dan lingkungan
• Sesuai dengan peraturan Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 21
Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, Penyusunan
31
Modul 1
RDTR kabupaten/kota dapat mencakup kawasan dengan karakteristik

perkotaan, karakteristik perdesaan, serta kawasan lintas
kabupaten/kota.
• RDTR disusun diatas peta dasar dengan skala 1:5000 dengan
pertimbangan:
a. Pemilihan skala 1:5000 memberikan arahan pemanfaatan ruang
yang terperinci;
b. Pada skala yang lebih kecil tidak semua ukuran blok dapat terlihat.
E. KETERKAITAN RDTR DENGAN PERATURAN PERUNDANG-

UNDANGAN LAINNYA
1. Latar Belakang
Proses penyusunan RDTR sangat berkaitan erat dengan berbagai

peraturan sektor, sebagai salah satu contoh adalah UU No. 38 tahun 2004
tentang Jalan, yang mengarahkan agar kegiatan pemanfaatan ruang
sesuai dengan fungsi jalan sehingga kegiatan mendapat cukup fasilitas
dan jalan tetap berfungsi tanpa ada gangguan dari pemanfaatan ruang di
tepi jalan.
Dalam pola ruang yang diterjemahkan sebagai kawasan lindung dan budi
daya, diatur dengan berbagai peruntukan seperti peruntukan permukiman,
pertanian dan lain-lain. Di sisi lain dikenal pula dalam RTR kawasan
rawan bencana. Kawasan rawan bencana ini tidak dimaksudkan sebagai
peruntukan kawasan untuk rawan bencana, tetapi harus diartikan sebagai
kawasan analisis. Dengan demikian, dalam pengaturan pada RDTR perlu
analisis yang mendalam sehingga kegiatan dibatasi dan diatur sesuai sifat
kerawanan kawasan tersebut.
2. Peraturan Perundangan Terkait Penataan Ruang
• UU No. 26/2007 Penataan Ruang

• UU No. 11/2020 Cipta Kerja
• PP No. 21/2021 Penyelenggaraan Penataan Ruang
32
Modul 1
• UU No. 5/1960 tentang Pokok-pokok Agraria

• UU No. 28/2002 Bangunan Gedung
• UU No. 25/2004 tentang SPPN
• UU No. 38/2004 Jalan
• UU No. 23/2007 Perkeretaapian
• UU No. 27/2007 jo. UU No. 1/2014 Pengelolaan WP3K
• UU No. 32/2009 tentang PPLH
• UU No. 41/2009 Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan
• UU No. 1/2011 Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU No. 18/2008 Pengelolaan Sampah
• UU No. 20/2011 Rumah Susun
• UU No. 2/2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum
• UU No. 6/2014 Desa
• UU No. 23/2014 jo. 2/2015 jo. 9/2015 Pemerintahan Daerah
• PP No. 16/2004 Penatagunaan Tanah
• PP No. 68/2010 Tata Cara dan Bentuk Peran Masyarakat
Pedoman Penyusunan RTR

• Permen PU No. 5/PRT/M/2008 RTH
• Permen Agraria dan Tata Ruang/KBPN No. 19 Tahun 2016 tentang
Penetapan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan pada Wilayah
yang Belum Terbentuk Rencana Tata Ruang Wilayah
Penyidik Pegawai Negeri Sipil Penataan Ruang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit
33
Modul 1
RANGKUMAN
• Dengan penyusunan Rencana Tata Ruang yang baik maka dapat

mewujudkan fungsi ruang kota yang aman, nyaman, produktif, dan
berkelanjutan
• RDTR merupakan suatu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang

yang merupakan dasar konfirmasi kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang,
persetujuan bangunan gedung dan dasar tata bangunan dan lingkungan
• Sesuai dengan Pasal 14 ayat (2) UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja,
Pemerintah Daerah wajib menyusun dan menyediakan RDTR dalam bentuk
digital dan sesuai standar.
• Sesuai dengan Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021

tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, Penyusunan RDTR
kabupaten/kota dapat mencakup kawasan dengan karakteristik perkotaan,
karakteristik perdesaan, serta kawasan lintas kabupaten/kota.
• RDTR disusun diatas peta dasar dengan skala 1:5000 dengan

pertimbangan:
a. Pemilihan skala 1:5000 memberikan arahan pemanfaatan ruang yang

terperinci
b. Pada skala yang lebih kecil tidak semua ukuran blok dapat terlihat
EVALUASI MATERI POKOK 1
• Para Peserta mampu memberikan penjelasan singkat mengenai pengertian

RDTR
• Para Peserta memahami bahwasannya kenapa RDTR dibutuhkan dalam
pengendalian pemanfaatan ruang
• Dalam sistem perencanaan pembangunan para peserta dapat menjelaskan
bagaimana kedudukan dan peran RDTR
34
Modul 1
• Apa yang menjadi ketentuan dalam dasar Penyusunan RDTR (masa

berlaku-muatan)
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT
Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah disusun perlu didetailkan dalam bentuk
RDTR yang mencakup penggunaan peta skala besar (1:5.000) sehingga dapat
digunakan sebagai alat untuk menerbitkan Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan
Pemanfaatan Ruang (KKPR) dan Persetujuan Bangunan Gedung serta nampak
informasi tentang apa yang ada atau direncanakan di dalam persil dan persil
sekitarnya.
Di dalam RDTR, peraturan zonasi memberi kejelasan secara eksplisit untuk
mengatur ketentuan kegiatan pemanfaatan ruang yang diizinkan, intensitas
pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan, prasarana minimal yang
dibutuhkan pada zona atau sub zona dan ketentuan pelaksanaan yang
memberikan kejelasan tentang variasi kegiatan yang terjadi saat ini atau yang
akan datang dalam zona yang telah ditetapkan kegiatan pemanfaatan ruangnya.
a. Bagaimana penanganan terhadap kasus kegiatan pemanfaatan ruang yang
ada saat ini
b. Bagaimana kebijakan pembangunan dalam perencanaan pemanfaatan
ruang
35
Modul 1
BAB III
KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA
RUANG DALAM SISTEM PENATAAN RUANG
Peserta mampu menjabarkan ketentuan umum Rencana Detail Tata Ruang dalam Sistem
Penataan Ruang yang mencakup fungsi, manfaat, kriteria, dan lingkup perencanaan dalam
penyusunan RDTR.
A. SISTEM PENATAAN RUANG

Definisi Tata Ruang
Frase ‘Tata Ruang’ terdiri atas kata ‘Tata’ dan ‘Ruang.’ ‘Tata’ adalah subjek
penataan ruang, sedangkan ‘Ruang’ adalah objek penataan ruang.
Tata adalah society, sedangkan ruang adalah territory.
‘Tata’ meliputi:
a. Masyarakat;
b. Akademisi;
c. Pebisnis/investor;
d. Komunitas;
e. Kelembagaan; dan
f. Sistem/aplikasi.
‘Ruang’ meliputi:
a. Kawasan/zona lindung;
b. Kawasan/zona budidaya;
c. Jaringan prasarana; dan
d. Pusat kegiatan.
Kawasan/zona lindung dan kawasan/zona budidaya selanjutnya disebut
‘Pola Ruang’. Jaringan Prasarana dan Pusat Kegiatan, selanjutnya disebut
‘Struktur Ruang’. Mengacu pada Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007
36
Modul 1
tentang Penataan Ruang, Tata Ruang adalah wujud struktur ruang dan pola
ruang, dan hasil perencanaan tata ruang disebut Rencana Tata Ruang.
Gambar 10 Definisi Tata Ruang
Penyelenggaraan penataan ruang adalah kegiatan yang meliputi

pengaturan, pembinaan, pelaksanaan, dan pengawasan penataan ruang,
sebagaimana diilustrasikan pada Gambar 11 berikut.
Gambar 11 Diagram Penyelenggaraan Penataan Ruang
Penataan Ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang (REN),
pemanfaatan ruang (FAT), dan pengendalian pemanfaatan ruang (DAL) → 3
(Tiga) Komponen.
37
Modul 1
Penata Ruang Daerah, meliputi lingkup produk penataan ruang daerah

(PROD), sumber daya manusia (SDM), Perangkat Daerah, Kelembagaan
(KEL), dan Sistem Tatalaksana & Sistem Aplikasi (SIS) → 4 (Empat)
Komponen.
Evaluasi Kinerja Penataan Ruang Daerah, meliputi Evaluasi PROD, SDM,
KEL, dan SIS terhadap proses REN, FAT, dan DAL → 3 x 4 = 12 (Dua
Belas) Komponen, sebagaimana ditunjukkan pada ‘Tabel 2 Dua Belas
Komponen Kinerja Penataan Ruang Daerah’.
Dapat disimpulkan bahwa Sistem Penataan Ruang berbasis kinerja aparatur

terdiri atas objek penataan ruang dan pengawal/pembina penataan ruang.
Objek Penataan Ruang meliputi:

1. Produk Perencanaan Tata Ruang
2. Produk Pemanfaatan Ruang
3. Produk Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Pembina Penataan Ruang meliputi:

1. Sumber daya manusia (SDM) aparatur pembina penataan ruang
2. Kelembagaan Penataan Ruang
3. Sistem Aplikasi Tatalaksana Penataan Ruang
Ketiga komponen pembina penataan ruang tersebut mengawal penataan
ruang yang meliputi proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang,
dan pengendalian pemanfaatan ruang.
Tabel 2 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Daerah
PELAKSANA PRODUK
KELEMBAGAAN SISTEM
PENATAAN PENATAAN RUANG SDM
(KEL) (SIS)
RUANG (PROD)
PERENCANAAN (REN) 1_PROD_REN 4_SDM_REN 7_KEL_REN 10_SIS_REN
PEMANFAATAN
2_PROD_FAT 5_SDM_FAT 8_KEL_FAT 11_SIS_FAT
(FAT)
PENGENDALIAN
3_PROD_DAL 6_SDM_DAL 9_KEL_DAL 12_SIS_DAL
(DAL)
38
Modul 1
B. KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG

Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) bersifat hierarkis-komplementer. Pada
saat penyusunan, RTRW harus mengacu ketentuan yang sudah diatur oleh
RTRW yang berhierarki di atasnya. Pada saat implementasi (pemanfaatan
ruang) berdasarkan RTRW, ketentuan yang spesifik pada masing-masing
RTRW saling mengisi pada RTRW yang berhierarki di bawahnya atau di
atasnya.
Gambar 12 Kedudukan RDTR dalam Hierarki Rencana Tata Ruang
Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN), dibuat pada skala

1:1.000.000 dan ditetapkan melalui peraturan pemerintah. Pada skala
tersebut RTRWN hanya berkonsentrasi pada pengaturan sosial-politik
pertahanan dan keamanan nasional, dan arah ekonomi nasional.
Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi (RTRWP), dibuat pada skala
1:250.000 dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut
RTRWP berkonsentrasi pada pengaturan kehutanan, geologi tata lingkungan,
dan pertanian, serta arah ekonomi provinsi.
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRWKab), dibuat pada skala
1:50.000 dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut
RTRW Kab berkonsentrasi pada pengaturan transportasi, kelembagaan,
penatagunaan lahan, serta arah ekonomi kabupaten.
39
Modul 1
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota (RTRWKot), dibuat pada skala 1:25.000
dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut RTRWKot
berkonsentrasi pada pengaturan penatagunaan lahan, mulai masuk ranah
urban design, dan arah ekonomi kota.
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dibuat pada skala 1:5.000 dan
ditetapkan melalui peraturan kepala daerah kabupaten/kota. Pada skala
tersebut RDTR berkonsentrasi pada pengaturan urban design, penataan blok
dan fungsinya, serta peraturan zonasi.
Demikian sehingga tinggi-rendahnya hierarki rencana tata ruang berbanding
lurus dengan aspek ekonomi-fisik sebagaimana ditunjukkan pada Gambar 13
Kurva Hierarki Rencana Tata Ruang berdasarkan sifat muatannya dari Aspek
Ekonomi sampai Aspek Fisik.
Gambar 13 Kurva Hierarki Rencana Tata Ruang berdasarkan sifat muatannya dari Aspek Ekonomi
sampai Aspek Fisik
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) adalah salah satu jenis rencana rinci tata
ruang kabupaten/kota yang diperlukan dalam rangka operasionalisasi
rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/kota.
40
Modul 1
Gambar 14 Kedudukan RDTR dalam Hierarki Rencana Pembangunan dan Rencana Tata Ruang
Struktur legal drafting setiap produk hukum rencana tata ruang,

dikelompokkan ke dalam 3 (tiga) bagian besar:
1. Definisi setiap fungsi ruang (Ketentuan Umum);
2. Penunjukan alamat dari masing-masing fungsi ruang (penunjukkan alamat
dan luasan); dan
3. Aturan main dari setiap fungsi ruang (ketentuan aktivitas dan intensitas).
Gambar 15 Struktur Kalimat Legal Drafting Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang
untuk RTRW dan RDTR
41
Modul 1
Peta Representasi Legal Drafting

Penunjukkan Alamat Masing-Masing
Fungsi Ruang
Gambar 16 Peta Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang dalam RTRW
Gambar 17 Peta Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang dalam RDTR
Blok fisik adalah bagian terkecil dari kawasan perencanaan yang memiliki
batas fisik yang jelas. Secara praktis, blok fisik dapat diartikan sebagai suatu
bagian kawasan yang dikelilingi oleh jalan dan/atau sungai/saluran. Untuk
suatu kawasan perencanaan yang belum terbangun, blok fisik dapat
diartikan sebagai suatu bagian kawasan yang dikelilingi oleh rencana jalan
dan/atau rencana sungai/saluran.
Peruntukan ruang di dalam RDTR disebut sebagai zona. Contoh: Zona
Perumahan; Zona Perdagangan dan Jasa, Zona Kawasan Peruntukan
Industri (KPI), dst. Peruntukan ruang dapat ditetapkan lebih rinci menjadi
sub-zona. Contoh : Zona Perumahan dirinci menjadi Perumahan Kepadatan
Sangat Tinggi, Perumahan Kepadatan Tinggi, Perumahan Kepadatan
Sedang, Perumahan Kepadatan Rendah, dan Perumahan Kepadatan
Sangat Rendah. Peruntukan ruang sub zona dapat ditetapkan lebih rinci lagi
sub-sub zona.
42
Modul 1
Peruntukan ruang pada setiap blok fisik tidak harus selalu homogen. Pada
suatu blok fisik bisa terdapat lebih dari satu zona atau sub-zona peruntukan.
Jika pada suatu blok fisik terdapat dua atau lebih zona atau sub zona
peruntukan ruang, maka blok fisik tersebut dapat dibagi menjadi sub blok
fisik mengikuti zona atau sub zona peruntukannya.
Pembagian blok & sub blok sangat bergantung pada bagaimana
mendefinisikannya. Bila blok didefinisikan sebagai bagian kawasan
perencanaan yang dibatasi jalan, maka semua bagian kawasan yang
dibatasi oleh jalan apapun dan berapa pun ukuran luasnya akan menjadi
blok sebagaimana diilustrasikan pada Gambar 18.
Gambar 18 Definisi Blok yang dibatasi jalan (Dading Sugandhi, 2012)
Bila blok didefinisikan sebagai bagian kawasan yang dibatasi oleh jalan
lingkungan, maka blok 3, 4, 5 dan 6 yang merupakan blok “kecil” yang
dipisahkan oleh gang, akan menadi satu kesatuan blok sebagaimana
diilustrasikan pada Gambar 19.
Penggabungan dua atau beberapa blok “kecil” menjadi satu blok sebaiknya
harus memperhatikan pola penggunaan lahan yang ada pada masing-
43
Modul 1
masing blok “kecil”. Blok “kecil” yang dapat digabung menjadi satu kesatuan
blok baru adalah yang memiliki homogenitas penggunaan lahan.
Blok “kecil” yang penggunaan lahannya tidak homogen sebaiknya tidak
digabungkan karena pada akhirnya blok “kecil” ini akan menjadi sub blok
tersendiri.
Gambar 19 Definisi Blok yang dibatasi jalan lingkungan (Dading Sugandhi, 2012)
Bila blok didefinisikan sebagai bagian kawasan yang dibatasi oleh jalan
kolektor sekunder, maka akan lahir super blok yang berisikan blok dan sub
blok, sebagaimana diilustrasikan pada Gambar 20.
Penetapan superblok sebaiknya harus memperhatikan keterkaitan fungsi
antar blok di dalam setiap super blok.
Penetapan superblok sifatnya futuristik sehingga harus diiringi dengan
program penyamaan fungsi antar blok, revitalisasi lingkungan atau bahkan
redevelopment.
44
Modul 1
Gambar 20 Definisi Blok yang dibatasi jalan kolektor sekunder (Dading Sugandhi, 2012)
Aturan Main dari setiap warna-warni fungsi ruang dalam rencana pola ruang
diatur dalam Ketentuan Umum Zonasi pada RTRW Kabupaten dan Analisis
Peraturan Zonasi pada RDTR. Ketentuan Umum Zonasi atau analisis
peraturan zonasi ini adalah norma.
Tabel 3 Contoh Ketentuan Umum Zonasi RTRW sebagai Aturan Main dari Setiap Fungsi Ruang
(Ketentuan Aktivitas dan Intensitas).
45
Modul 1
Tabel 4 Contoh Deskripsi Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan RDTR sebagai Aturan Main
dari Setiap Fungsi Ruang (Ketentuan Aktivitas dan Intensitas)
KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN PADA SUBZONA WISATA

PEMANDANGAN TERBAIK KOTA (W-1)
(1) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan pada subzona wisata pemandangan
terbaik kota (W-1) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan wisata
pemandangan laut, pulau-pulau kecil dan bentang alam khas Labuan Bajo dalam
satu kesatuan pandang, dan mempunyai manfaat penting bagi kelestarian
keindahan kota Labuan Bajo, meliputi:
a. Ketentuan kegiatan:
1) Pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan (I) berupa kegiatan: ruang pelataran
pandang, hutan kota, jalur hijau, taman lingkungan, taman kota, jalur
pejalan kaki, dan sempadan/penyangga;
2) Pemanfaatan bersyarat secara terbatas (T) untuk kegiatan: Parkir
kendaraan taman parkir ramah lingkungan, dan plasa RTNH;
3) Pemanfaatan yang tidak diperbolehkan (X) berupa semua kegiatan yang
tidak disebutkan di dalam pasal 54 ayat (2) diatas.
b. Intensitas pemanfaatan kegiatan:
1) maksimum KDB 10%: ruang pelataran pandang, taman perkemahan,
taman RTNH, eko-taman parkir, hutan kota, jalur hijau, taman lingkungan,
taman kota, jalur pejalan kaki, dan sempadan/penyangga;
2) maksimum KLB 0,1: ruang pelataran pandang, taman perkemahan, taman
RTNH, eko-taman parkir, hutan kota, jalur hijau, taman lingkungan, taman
kota, jalur pejalan kaki, dan sempadan/penyangga.
Perbandingan Muatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR) disajikan pada
Tabel 5.
Tabel 5 Perbandingan Muatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan Rencana Detail Tata
Ruang (RDTR)
MUATAN RTRW
NO MUATAN RDTR
KABUPATEN/KOTA
1 Tujuan Penataan Ruang
Tujuan Penataan Wilayah
Kebijakan Penataan Ruang
Perencanaan
Strategi Penataan Ruang
2 Rencana Struktur Ruang Rencana Struktur Ruang
3 Rencana Pola Ruang Rencana Pola Ruang
4 Kawasan Strategis -
5 Arahan Pemanfaatan Ruang Ketentuan Pemanfaatan Ruang
6 Pengendalian Pemanfaatan Peraturan Zonasi:
46
Modul 1
MUATAN RTRW
NO MUATAN RDTR
KABUPATEN/KOTA
Ruang: a. Aturan dasar
a. Ketentuan Umum Zonasi b. Teknik pengaturan zonasi
b. Ketentuan Kesesuaian
Kegiatan Pemanfaatan
Ruang (KKPR)
c. Ketentuan Insentif dan
Disinsentif
d. Arahan Sanksi
Hal yang menjadi perhatian utama pada saat penentuan delineasi RDTR
adalah bagaimana menjaga konsistensi vertikal dengan RTRW, yakni RTR
yang berhierarki tepat di atas RDTR. Konsistensi vertikal sekurang-
kurangnya dijaga untuk Rencana Pola Ruang dan Rencana Struktur Ruang.
Pendetailan RDTR dari RTRW Kota biasanya tidak memerlukan proses
delineasi lagi karena RTRW Kota sudah membagi habis seluruh wilayahnya
ke dalam bagian wilayah kota yang harus disusun semua RDTRnya. Di
samping itu, RTRW Kota dibuat pada skala 1:25.000 dimana blok-blok besar
sudah tergambar. RDTR hanya mendetailkan blok-blok besar tersebut
dengan mengisinya berupa blok-blok yang lebih kecil dan pendetailan warna-
warni fungsi yang cenderung sama dengan RTRW kotanya (sebagaimana
tersaji pada Gambar 21 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kota). Di
samping itu klasifikasi kawasan pola ruang RTRW kota hampir sama persis
dengan klasifikasi zona pola ruang RDTR (sebagaimana dijelaskan pada
Tabel 5 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kota
dengan RDTR) sehingga proses konsistensi vertikal ini wajib hukumnya
untuk dijaga bagi RDTR yang merupakan bagian wilayah kota administratif
yang RTRW Kotanya sudah ditetapkan sebagai Perda.
47
Modul 1
Gambar 21 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kota
Pendetailan RDTR dari RTRW Kabupaten adalah pekerjaan yang sulit,

karena memerlukan proses delineasi kawasan perkotaan, selanjutnya
membagi ke dalam wilayah perencanaan yang akan di-RDTR-kan. Hal ini
harus dilakukan karena RTRW kabupaten disusun pada skala 1:50.000
sedangkan RDTR pada skala 1:5.000. Di samping itu klasifikasi kawasan
pola ruang RTRW kabupaten hampir sangat jauh berbeda dengan klasifikasi
zona pola ruang RDTR. Sebagaimana dijelaskan pada Tabel 5
Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kabupaten dengan
RDTR, yang memperlihatkan bahwa Wilayah Perencanaan yang di-RDTR-
kan harus berada di dalam Kawasan Peruntukan Permukiman pada RTRW
Kabupaten.
48
Modul 1
Gambar 22 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kabupaten
Tabel 6 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kab/Kota dengan RDTR
NO RTRW Kabupaten/Kota RDTR Wilayah Perencanaan

I Rencana Pola Ruang
1 Kawasan Peruntukan Lindung Zona Lindung RDTR
A kawasan yang memberikan
perlindungan terhadap kawasan
bawahannya
Kawasan hutan lindung Zona hutan lindung (HL)
Kawasan hutan gambut Zona lindung gambut (LG)
B kawasan perlindungan setempat Zona perlindungan setempat (PS)
C Ruang terbuka hijau kota (RTH)
Rimba kota Rimba kota (RTH-1)
Taman kota Taman kota (RTH-2)
Taman kecamatan Taman kecamatan (RTH-3)
Taman kelurahan Taman kelurahan (RTH-4)
Taman RW Taman RW (RTH-5)
Taman RT Taman RT (RTH-6)
Pemakanan Pemakanan (RTH-7)
Jalur Hijau (sempadan, median jalan)
D Kawasan konservasi Zona konservasi (KS)
Kawasan suaka alam
Kawasan pelestarian alam
Kawasan taman buru Taman buru (TB)
Kawasan konservasi di wiayah pesisir
dan pulau-pulau kecil
Kawasan hutan adat Zona hutan adat (ADT)
Kawasan lindung geologi Zona lindung geologi (LGE)
49
Modul 1
NO RTRW Kabupaten/Kota RDTR Wilayah Perencanaan

Kawasan cagar budaya Zona Cagar Budaya (CB)
Kawasan ekosistem mangrove Zona ekosistem mangrove (EM)
2 Kawasan Peruntukan Budi Daya
A Kawasan hutan produksi Zona hutan produksi (KHP)
B Kawasan Perkebunan Rakyat Zona perkebunan rakyat (KR)
C Kawasan Pertanian Zona pertanian (P)
D Kawasan Perikanan Zona perikanan (IK)
E Kawasan Pertambangan dan Energi Zona Pertambangan (T)
Zona pembangkit tenaga listrik (PTL)
F Kawasan peruntukan industri Zona kawasan peruntukan industri (KPI)
G Kawasan Pariwisata Zona pariwisata (W)
H Kawasan Permukiman Zona Perumahan (R)
Perumahan dengan kepadatan sangat tinggi (R-
1)
Perumahan dengan kepadatan tinggi (R-2)
Perumahan dengan kepadatan sedang (R-3)
Perumahan dengan kepadatan rendah (R-4)
Perumahan dengan kepadatan sangat rendah
(R-5)
I Kawasan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan jasa skala kota (K-1)
Perdagangan dan jasa skala WP (K-2)
Perdaganagan dan jasa skala SWP (K-3)
J Kawasan pemerintahan dan pelayanan Zona Perkantoran (KT)
umum
Zona Pelayanan Umum (SPU)
K Kawasan transportasi Zona Transportasi (TR)
L Kawasan pertahanan dan keamanan Zona pertahanan dan keamanan (HK)
M Zona terbuka non hijau (RTNH)
N Zona pengelolaan Persampahan
O Zona Campuran (C)
Campuran intensitas tinggi (C-1)
Campuran intensitas menengah/sedang (C-2)
P Zona peruntukkan lainnya (PL)
Q Badan Jalan (BJ) (jika diperlukan pengaturan)
C. PENATAAN RUANG BERBASIS RENCANA DETAIL TATA RUANG

Penataan Ruang berbasis Rencana Detail Tata Ruang adalah melakukan
penyusunan RDTR, melakukan pemanfaatan ruang berbasis RDTR, dan
melakukan pengendalian pemanfaatan ruang berbasis RDTR yang dikawal
50
Modul 1
oleh sumber daya manusia penata ruang daerah, kelembagaan penata ruang
daerah, dan sistem aplikasi dan tatalaksana penataan ruang daerah.
Evaluasi kinerja penataan ruang daerah berbasis RDTR, meliputi 12 (dua
belas) komponen cek sebagaimana dijelaskan pada Tabel 7 Dua Belas
Komponen Kinerja Penataan Ruang Berbasis RDTR.
Tabel 7 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Berbasis RDTR
PELAKSANA
PRODUK
KELEMBAGAAN SISTEM
PENATAAN RUANG SDM
PENATAAN (KEL) (SIS)
(PROD)
RUANG
10_SIS_REN
7_KEL_REN
Sistem
1_PROD_REN: Rencana 4_SDM_REN: Forum Penataan
PERENCANAAN Perencanaan
Detail Tata Ruang Tim Penyusun Ruang daerah
(REN) RDTR secara
(RDTR) RDTR sebagai Pembahas
Teknokratis dan
RDTR
Partisipatif.
5_SDM_FAT:
• Kompetensi
Konsolidasi 8_KEL_FAT:
11_SIS_FAT
2_PROD_FAT Lahan berbasis Forum Penataan
Sistem
RDTR Ruang daerah
PEMANFAATAN • Konsolidasi Lahan Pemantauan
• Kompetensi sebagai
(FAT) • Pelaksanaan Program Pemanfaatan
Pemantauan Penyelenggara
Pemanfaatan Ruang Ruang Berbasis
Pelaksanaan Konsolidasi Lahan
RDTR
Program Berbasis RDTR
Berdasarkan
RDTR
3_PROD_DAL
• Pemberian
ketentuan KKPR
bebasis RDTR
12_PROD_DAL
• Pemberian Insentif
Sistem
dan Disinsentif 6_SDM_DAL
PENGENDALIAN 9_KEL_DAL Pengendalian
berbasis RDTR Kompetensi
(DAL) Kelembagaan PPNS Pemanfaatan
• Audit Tata Ruang (PPNS)
Ruang Berbasis
• Pemrosesan RDTR
pelanggaran tata
ruang oleh Penyidik
Pegawai Negeri Sipil
(PPNS)
D. FUNGSI DAN MANFAAT RDTR

1. Fungsi RDTR
Pada PP No. 21 Tahun 2021, Rencana Detail Tata Ruang memiliki fungsi
sebagai acuan untuk:
1) penyusunan rencana pembangunan jangka panjang daerah
kabupaten/kota;
51
Modul 1
2) penyusunan rencana pembangunan jangka menengah daerah

kabupaten/kota;
3) pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang;
4) perwujudan keterpaduan, keterkaitan, dan keseimbangan antarsektor;
dan
5) penetapan lokasi dan fungsi ruang untuk investasi.
UU 26/2007 menjabarkan 3 (tiga) fungsi analisis peraturan zonasi dalam
muatan RDTR yaitu sebagai perangkat pengendalian pemanfaatan ruang,
pedoman pengendalian pemanfaatan ruang, dan sebagai pelengkap dari
rencana rinci tata ruang kabupaten/kota.
1) Rencana Detail Tata Ruang merupakan salah satu perangkat
pengendalian pemanfaatan ruang.
• Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui ketentuan
kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, pemberian insentif dan
disinsentif, serta pengenaan sanksi (pasal 35 yang ketentuannya
diubah di dalam UU No. 11 Tahun 2020)
2) Rencana Detail Tata Ruang disusun sebagai pedoman pengendalian
pemanfaatan ruang (pasal 36 ayat 1).
• Pelaksanaan rencana rinci tata ruang untuk mengoperasionalkan
rencana umum tata ruang harus tetap memenuhi batasan yang
telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi.
• Penyempurnaan rencana rinci tata ruang berdasarkan aspirasi
masyarakat harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam
rencana rinci dan peraturan zonasi (penjelasan pasal 14 ayat 1)
3) Rencana Detail Tata Ruang yang melengkapi rencana rinci tata ruang
kabupaten/kota, menjadi salah satu dasar dalam pengendalian
pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan
sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang.
2. Manfaat RDTR
Manfaat peraturan RDTR adalah:
a) Meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai
52
Modul 1
b) Meningkatkan pelayanan terhadap fasilitas yang bersifat publik

c) Menjaga keseimbangan kehidupan masyarakat
d) Mendorong pengembangan ekonomi
e) Meningkatkan investasi dengan penyederhanaan perizinan berusaha
melalui penerbitan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang.
E. KRITERIA DAN LINGKUP PERENCANAAN RDTR KABUPATEN/KOTA

1. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota
RDTR Kabupaten/Kota disusun apabila:
1) RTRW Kabupaten/Kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam
pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalaian pemanfaatan
ruang karena tingkat ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000;
2) RTRW Kabupaten/Kota sudah mengamanatkan bagian dari
wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya.
Penyusunan RDTR ini dilakukan bersamaan dengan penyusunan

peraturan zonasi.
2. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Kabupaten/Kota

Berikut dijelaskan beberapa jenis wilayah yang termasuk dalam wilayah
perencanaan pada RDTR berdasarkan UU No. 26 Tahun 2007 tentang
Penataan Ruang:
a) Kawasan
Kawasan adalah wilayah yang memiliki fungsi utama lindung atau budi
daya.
b) Kawasan Budi Daya
Kawasan budi daya adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi
utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber
daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya buatan.
c) Kawasan Perkotaan
Kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama
bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat
53
Modul 1
permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa

pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
d) Kawasan Strategis Provinsi/Kabupaten/Kota
Kawasan strategis provinsi/kabupaten/kota adalah wilayah yang
penataan ruangnya diprioritaskan karena mempunyai pengaruh
sangat penting dalam lingkup provinsi/kabupaten/kota terhadap
ekonomi, sosial, budaya, dan/atau lingkungan.
e) Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Ruang terbuka hijau adalah area memanjang/jalur dan/atau
mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat
tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang
sengaja ditanam.
Berikut dijelaskan beberapa jenis lingkup wilayah yang dapat

direncanakan melalui RDTR:
a) Wilayah administrasi. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa
wilayah administrasi seperti kecamatan.
Gambar 23 Contoh RDTR Kecamatan X
b) Kawasan fungsional. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

bagian wilayah kota/sub wilayah kota yang direncanakan oleh RTRW
yang melingkupinya.
54
Modul 1
Gambar 24 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota
c) Bagian dari wilayah yang memiliki ciri perkotaan. Lingkup wilayah

perencanaan dapat berupa kawasan perkotaan, seperti kawasan
ibukota kabupaten atau pusat permukiman di kabupaten.
Gambar 25 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan
d) Kawasan strategis yang memiliki ciri kawasan perkotaan. Lingkup

wilayah perencanaan ini merupakan gabungan antara lingkup wilayah
perencanaan kedua (kawasan fungsional) dan lingkup wilayah
perencanaan ketiga (kawasan perkotaan). Contoh wilayah
perencanaan tipe ini adalah kawasan strategis yang dilihat dari sudut
kepentingan ekonomi (kawasan pusat perdagangan dan jasa).
55
Modul 1
Gambar 26 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan
e) Bagian wilayah yang berupa kawasan pedesaan dan

direncanakan menjadi kawasan perkotaan. Lingkup wilayah
perencanaan dapat berupa kawasan pedesaan yang akan didorong
pembangunannya menjadi pusat kegiatan baru. Contoh wilayah jenis
ini adalah kawasan pusat permukiman baru.
Gambar 27 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan sebagai Kawasan Perkotaan
Berikut juga dijelaskan beberapa jenis lingkup wilayah yang direncanakan

melalui RDTR, yaitu:
a) Wilayah Perencanaan (WP)
Wilayah Perencanaan adalah bagian dari kabupaten/kota dan/atau
kawasan strategis provinsi/kabupaten/kota yang akan atau perlu
disusun RDTRnya, sesuai arahan atau yang ditetapkan di dalam
56
Modul 1
RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan. Wilayah perencanaan

RDTR tersebut ditetapkan oleh kepala daerah. Penetapan WP dapat
mencakup wilayah administratif maupun fungsional.
b) Sub Wilayah Perencanaan (SWP)
Sub Wilayah Perencanaan (SWP) adalah bagian dari Wilayah
Perencanaan yang dibatasi dengan batasan fisik dan terdiri atas
beberapa blok.
Gambar 28 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan ke dalam Sub

Wilayah Perencanaan
57
Modul 1
BAB IV
IDENTIFIKASI PERSOALAN DALAM
PELAKSANAAN PENATAAN RUANG BERBASIS
RDTR
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta dapat:

Mengidentifikasi Potensi Permasalahan dalam Pelaksanaan Rencana Detail Tata Ruang, khususnya
potensi permasalahan dalam tiap tahapan penyusunan RDTR.
A. PERSOALAN PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG

Persoalan dalam penyusunan RDTR, meliputi:
1) Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN).

2) Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN)
3) Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN).
4) Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR
(SIS_REN).
1. Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN)

Persoalan dalam Produk RDTR di antaranya meliputi:
1) Pengolahan peta 1:5.000
2) Konsistensi vertikal dari RTRW kabupaten
3) Survei penggunaan lahan dan kajian dampak
4) Basis data perizinan
5) Perencanaan pada kawasan yang sudah terbangun
6) Perencanaan pada kawasan yang belum terbangun
7) Data spasial utilitas/jaringan prasarana sektoral
8) Standar dan kriteria penataan ruang
9) Standar sektoral
58
Modul 1
10) RDTR belum terintegrasi dengan Pertanahan

11) Wajah kota-kota di Indonesia tidak berkarakter, semrawut,
pemandangan terbaik kota (ke arah pantai) dipenuhi dengan ruko.
Persoalan-persoalan tersebut dihadapkan dengan kebijakan eksisting dan

terdapat alternatif penyelesaian persoalan sebagaimana dijelaskan pada
Tabel 8 Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN).
Gambar 29 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kota dengan RDTR
59
Modul 1
Gambar 30 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kabupaten dengan RDTR
Gambar 31 Konsistensi Vertikal Pola Ruang RTRW Kabupaten dengan RDTR
60
Modul 1
Tabel 8 Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN)
PROD_REN KEBIJAKAN EKSISTING REKOMENDASI KEBIJAKAN
Pengolahan peta • pengolahan citra satelit • Percepatan teknik akuisisi,

1:5.000 resolusi tinggi menjadi pengolahan, dan
peta dasar diwajibkan penambahan SDM di bidang
untuk melalui proses perpetaan di daerah dan tim
pengolahan, di asistensi peta di Pusat.
antaranya survei
Ground Control Points
(GCP) dan Independent
Check Points (ICP)
serta pengolahan
orthorektifikasi
• perlu diasistensikan ke
Badan Informasi
Geospasial (BIG)
meliputi lima langkah
pemeriksaan:
✓ sumber data dan
manajemen/folderisa
si data
✓ peta dasar
✓ peta tematik
✓ peta rencana
✓ layouting
Konsistensi • Menjaga konsistensi • Di dalam dokumen fakta dan
vertikal dari vertikal RDTR dengan analisis agar dibuat konsep
RTRW pola ruang dan struktur rencana kawasan perkotaan
kabupaten ruang RTRW berskala 1:25.000 sebagai
Kabupaten adalah “bridging”, menuju bagian
kewajiban yang harus wilayah perkotaan yang
dipenuhi. akan di-RDTR-kan.
• Permasalahannya • Konsep RTR Kawasan
adalah RTRW perkotaan ini memiliki
Kabupaten memiliki struktur pusat kegiatan dan
klasifikasi berbeda dan klasifikasi pola ruang sesuai
skala yang jauh dengan Pedoman
berbeda dengan RDTR Penyusunan RTRW Kota.
Survei • Survei toponimi adalah • Survei Toponimi digabung
penggunaan mendata objek-objek pelaksanaannya dengan
lahan dan kajian baik alam maupun survei penggunaan lahan
dampak bangunan yang terlihat dan kajian dampak sekunder
pada citra satelit akibat diberlakukannya
resolusi tinggi untuk rencana zona.
61
Modul 1
keperluan pembuatan • Survei gabungan ini

peta dasar 1:5.000. menitikberatkan pada
• Survei penggunaan penggunaan lahan, bukan
lahan adalah melihat pada toponimi.
penggunaan/fungsi dari
bangunan atau lahan
dalam rangka
pembuatan peta
rencana pola ruang.
• Kedua survei di atas
memiliki tujuan yang
berbeda.
• Basis data • Perizinan berusaha dan Saatnya mengoleksi data
ketentuan non berusaha yang spasial ketentuan kesesuaian
kesesuaian telah diberikan sering kegiatan pemanfaatan ruang
kegiatan tidak dikoleksi, dan
pemanfaatan dimutakhirkan. Begitu
ruang pula dengan data
(KKPR) spasial perizinan sering
tidak dikelola dengan
baik.
• Basis data perizinan
berusaha dan non
berusaha diperlukan
untuk menetapkan jenis
aktivitas yang
diperbolehkan pada
suatu zona dalam
rangka penyusunan
peraturan zonasi.
Perencanaan Penyusunan rencana pola • Konsolidasi lahan dan
pada kawasan ruang akan dihadapkan mekanisme insentif-
yang sudah pada dua pilihan : disinsentif berdasarkan
terbangun • Membuat perubahan RDTR agar dilakukan dalam
peruntukan ke arah rangka implementasi RDTR.
yang lebih baik.
Misalnya, sub-zona
perumahan kepadatan
sangat tinggi yang
kumuh akan diubah
menjadi subzona
perumahan kepadatan
tinggi dengan
mengubah perumahan
62
Modul 1
kumuh yang padat

menjadi rumah susun
yang lebih besar daya
tampungnya, lebih
sehat, lebih rapi dan
lebih tertib. Persoalan
yang muncul,
pemerintah daerah tidak
memiliki dana yang
cukup untuk
memberikan hunian
pengganti dan biaya
ganti rugi sesuai
dengan PP 21 Tahun
2021 pasal 153
• Tidak membuat
perubahan peruntukan
tapi hanya
meningkatkan kualitas
lingkungan melalui
peningkatan kualitas
jaringan prasarana
pelayanan dan sarana
lingkungan
• Perencanaan • Sesuai dengan UU 26 • BPN melakukan freeze
pada kawasan tahun 2007, rencana tanah-tanah yang
yang belum pola ruang harus direncanakan untuk
terbangun disusun untuk seluruh kepentingan umum melalui
kawasan perencanaan, mekanisme land banking.
termasuk bagian
kawasan yang belum
terbangun. Bila pada
bagian kawasan yang
belum terbangun tidak
ada rencana
peruntukannya, maka
s/d 20 tahun ke depan
kawasan tersebut tidak
diperkenankan untuk
dibangun.
• Persoalannya tanah
pada kawasan yang
belum terbangun masih
milik perorangan bukan
63
Modul 1
milik pemerintah
daerah. Penyusunan
rencana pola ruang s/d
kedalaman blok akan
dapat menimbulkan
gejolak sosial dan juga
spekulasi harga tanah.
• Data spasial • Sulitnya mendapatkan • Saatnya semua walidata
utilitas/jaringa data spasial yang ditunjuk berdasarkan
n prasarana utilitas/jaringan Kebijakan Satu Peta
sectoral prasarana sektoral merencanakan,
dengan berbagai alasan membangun, dan
memutakhirkan semua data
berbasis spasial dan
melakukan sharing data.
• Standar dan • Kurangnya muatan • Ditjen Tata Ruang
kriteria standar dan kriteria menyusun standar dan
penataan pada pedoman- kriteria penataan ruang.
ruang pedoman penyusunan • Standar-standar air bersih,
• Standar RTR. air minum, kawasan/zona,
sektoral • Banyak standar-standar dan lain-lain saatnya
sektoral yang belum dimutakhirkan.
dilakukan pemutakhiran
• RDTR belum • Dit. Binda-DJTR • Tim penyusun RDTR harus
terintegrasi menginisiasi Integrasi menjadikan data
dengan Tata Ruang dengan persil/bidang tanah yang
Pertanahan Pertanahan dikeluarkan BPN sebagai
entitas spasial terkecil dalam
analisis peraturan zonasi.
• Wajah kota- • Minimnya kuantitas dan • Penentuan dan Desain Zona
kota di kualita Peraturan kepala Preservasi Visual di
Indonesia daerah tentang perkotaan untuk rencana
tidak Rencana Tata Landmark Kota dan Taman
berkarakter, Bangunan dan Kota kelas Dunia sebagai
semrawut, Lingkungan (RTBL) masukan untuk RDTR.
pemandangan • Minimnya kuantitas dan
terbaik kota kualitas Perda tentang
(ke arah Bangunan Gedung
pantai)
dipenuhi
dengan ruko
64
Modul 1
Alternatif Penyelesaian Persoalan Penyusunan RDTR:

• Percepatan teknik akuisisi, pengolahan, dan penambahan SDM di
bidang perpetaan di daerah dan tim asistensi peta di Pusat.
• Di dalam dokumen fakta dan analisis agar dibuat konsep rencana
kawasan perkotaan berskala 1:25.000 sebagai “bridging”, menuju
bagian wilayah perkotaan yang akan diRDTRkan.
• Konsep RTR Kawasan perkotaan ini memiliki struktur pusat kegiatan
dan klasifikasi pola ruang sesuai dengan Pedoman Penyusunan RTRW
Kota.
• Survei Toponimi digabung pelaksanaannya dengan survei penggunaan
lahan dan kajian dampak sekunder akibat diberlakukannya rencana
zona.
• Survei gabungan ini menitikberatkan pada penggunaan lahan, bukan
pada toponimi.
• Saatnya mengoleksi data spasial perizinan berusaha dan non
berusaha.
• Konsolidasi lahan dan mekanisme insentif-disinsentif berdasarkan
RDTR agar dilakukan dalam rangka implementasi RDTR.
• BPN melakukan freeze tanah-tanah yang direncanakan untuk
kepentingan umum berbasis RDTR melalui mekanisme land banking,
khususnya pada kawasan yang belum terbangun.
• Saatnya semua walidata yang ditunjuk berdasarkan Kebijakan Satu
Peta merencanakan, membangun, dan memutakhirkan semua data
berbasis spasial dan melakukan sharing data.
• Ditjen Tata Ruang menyusun standar dan kriteria penataan ruang.
• Standar-standar air bersih, air minum, kawasan/zona, dan lain-lain
saatnya dimutakhirkan.
• Tim penyusun RDTR harus menjadikan data persil/bidang tanah yang
dikeluarkan BPN sebagai entitas spasial terkecil dalam analisis
peraturan zonasi.
65
Modul 1
• Blok peruntukan harus digambar di atas peta bidang tanah, sehingga

pewarnaan fungsi jatuh pada batas – batas yang akurat dan agar
tercipta pemanfaatan ruang yang optimal. Ketika bidang tanah
bersertifikat hak milik ditetapkan sebagai ruang terbuka hijau, maka
pemanfaatan ruangnya harus mengalokasikan program pembebasan
tanah.
• Penentuan dan Desain Zona Preservasi Visual di perkotaan untuk
rencana Landmark Kota dan Taman Kota kelas Dunia sebagai
masukan untuk RDTR.
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR

(SDM_REN)
Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR di antaranya
meliputi:
1) SDM Planologi/PWK sangat minim dan sering tidak pada tempatnya
2) Beragamnya kualitas SDM Bidang Penatan Ruang
3) Mutasi sangat tinggi
4) Jarang menemukan konsultan yang spesialisasinya khusus
penyusunan RDTR
5) Pemerintah daerah kurang memperhatikan potensi pariwisata dan
pengaturannya dalam RTR.
Tabel 9 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR
(SDM_REN).
66
Modul 1
Tabel 9 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN)
KEBIJAKAN
SDM_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• SDM • Kebijakan • Permendagri Standar Kualifikasi

Planologi/PWK Penempatan Penata Ruang Daerah, di
sangat minim pegawai di daerah antaranya batas minimal lima
dan sering belum mengikuti tahun bertahan di SKPD
tidak pada kualifikasi. penataan ruang, standar
tempatnya pendidikan, dan standar
• Beragamnya kompetensi
kualitas SDM
Bidang • Kurangnya
Penatan kontinuitas
Ruang Pemetaan
• Mutasi sangat Kompetensi, • DJTR melakukan Pemetaan
tinggi Penyusunan Kompetensi, Penyusunan
• Jarang Standar Standar Kompetensi penata
menemukan Kompetensi, dan ruang daerah
konsultan yang evaluasi
spesialisasinya kompetensi
khusus penataan ruang.
penyusunan
RDTR • Diklat, Bimtek, • DJTR menyusun Roadmap
• Pemerintah Bantek, dan Pembinaan Penataan Ruang
daerah kurang Bangsitas belum Berbasis Standar Kompetensi
memperhatikan mengikuti yang Terukur yang digunakan
potensi Roadmap sebagai bahan Diklat, Bimtek,
pariwisata dan Pembinaan Bantek, dan Bangsitas
pengaturannya Penataan Ruang
yang Terukur. • DJTR melakukan Diklat, Bimtek,
dalam RTR Bantek, Bangsitas, dan
Sertifikasi tenaga ahli
berdasarkan Roadmap
Pembinaan dan melakukan
Evaluasi Kompetensi.
• Penetapan • Pemerintah daerah harus
Kawasan Strategis menjadikan pariwisata sebagai
Pariwisata Nasional aset utama Indonesia dan
dan gencarnya kebanggaan Layer Satu daerah
promosi destinasi sebelum eksploitasi sumber
pariwisata daya alam. Penataan Ruang di
Wonderful level makro dan mikro agar
Indonesia oleh ditujukan untuk meningkatkan
Pemerintah Pusat nilai jual pariwisata di mata dunia
namun tidak
67
Modul 1
KEBIJAKAN
SDM_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
dibarengi dengan
penataan kota dan
daerah wisata yang
serius oleh Pemda.
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Penyusun RDTR:

• Agar disusun Permendagri Standar Kualifikasi Penata Ruang Daerah,
yang mengatur ketentuan batas minimal lima tahun bertahan di SKPD
penataan ruang, ketentuan standar pendidikan, dan ketentuan standar
kompetensi penyusunan rencana tata ruang daerah.
• Direktorat Jenderal Tata Ruang (DJTR) melakukan Pemetaan
Kompetensi, Penyusunan Standar Kompetensi penata ruang daerah
• DJTR menyusun Roadmap Pembinaan Penataan Ruang Berbasis
Standar Kompetensi yang Terukur yang digunakan sebagai bahan
Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas Penyusunan Rencana Tata
Ruang Daerah.
• DJTR memberikan pendidikan dan latihan (Diklat), bimbingan teknis
(Bimtek), bantuan teknis (Bantek), pengembangan kapasitas
(Bangsitas), dan Sertifikasi tenaga ahli berdasarkan Roadmap
Pembinaan dan melakukan Evaluasi Kompetensi Penyusunan
Rencana Tata Ruang Daerah.
• Pemerintah daerah harus menjadikan pariwisata sebagai aset utama
Indonesia dan kebanggaan Layer Satu daerah sebelum eksploitasi
sumber daya alam. Penataan Ruang di level makro dan mikro agar
ditujukan untuk meningkatkan nilai jual pariwisata di mata dunia.
3. Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN)

Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR di antaranya meliputi:
1) Ikatan Ahli Perencana (IAP) masih sebatas bekerja sebagai konsultan
penyusun RTR dengan tingkat kompetensi yang bervariasi.
68
Modul 1
2) Lembaga Penelitian masih didominasi yang bergerak di bidang

lingkungan hidup, jarang yang bergerak di penataan ruang.
3) Lembaga Penelitian tersebar tanpa koordinasi.

Tabel 10 Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN).
Tabel 10 Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN)
KEBIJAKAN
KEL_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• Tim penyusun • Tim penyusun -
RDTR di RDTR di daerah
daerah terutama Forum
terutama Forum Penataan Ruang
Penataan Daerah sudah
Ruang Daerah melaksanakan
• Kelompok tugas rutin
akademisi evaluasi RDTR
• Lembaga dalam rangka
penelitian persetujuan
substansi.
• Ikatan Ahli • DJTR membuat standar
Perencana (IAP) kompetensi perencana dan
masih sebatas melakukan sertifikasi
bekerja sebagai • DJTR bekerjasama dengan IAP
konsultan membuat kesepakatan roadmap
penyusun RTR penelitian dan pengembangan.
dengan tingkat
kompetensi yang
bervariasi.
• Lembaga • Kementerian yang membidangi
Penelitian masih urusan penelitian
didominasi yang mengkoordinasikan semua
bergerak di bidang lembaga penelitian di Pusat dan
lingkungan hidup, daerah dibantu Kemendagri
jarang yang
bergerak di
penataan ruang.
69
Modul 1
KEBIJAKAN
KEL_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• Lembaga
Penelitian
tersebar tanpa
koordinasi.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Penyusun RDTR:

• DJTR membuat standar kompetensi perencana dan melakukan
sertifikasi
• DJTR bekerjasama dengan IAP membuat kesepakatan roadmap
penelitian dan pengembangan.
• Kementerian yang membidangi urusan penelitian mengkoordinasikan
semua lembaga penelitian di Pusat dan daerah dibantu Kemendagri.
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR

(SIS_REN)
Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR di
antaranya meliputi:
1) Beberapa variabel penyusunan rencana tata ruang masih belum
bersifat spasial, biasanya masih beralamatkan administrasi, yaitu
PDRB dan Populasi.
2) Belum ada Sistem Aplikasi Penyusun RDTR yang fully spatial (GIS).
3) Belum ada integrasi agraria dan tata ruang di level sistem.

Tabel 11 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun
RDTR (SIS_REN).
Tabel 11 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR (SIS_REN)
KEBIJAKAN
SIS_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
70
Modul 1
KEBIJAKAN
SIS_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• Beberapa variabel • Pemodelan • Spasialkan Populasi dan
penyusunan rencana Dinamika Spasial PDRB yang masih
tata ruang masih yang pernah beralamatkan administrasi
belum bersifat dikembangkan ke unit piksel berukuran
spasial, biasanya Bappenas dan BIG 1Km2 membentuk Data
masih beralamatkan tidak sepenuhnya Grid.
administrasi, yaitu operasional karena
PDRB dan Populasi tidak semua data • Buat Pemodelan Dinamika
bersifat spasial dalam penyusunan RTR.
• Belum ada Sistem seperti Populasi
Aplikasi Penyusun dan PDRB.
RDTR yang fully
spatial (GIS).
• Belum ada Integrasi ▪ Sistem Informasi Tata

Agraria dan tata Ruang Berbasis Bidang
Ruang di Level Tanah yang memiliki data
Sistem. atribut peruntukan ruang
dan peraturan zonasi bisa
dimanfaatkan untuk
penyusunan RTRW,
pemberian sertifikat,
updating, dasar
penentuan Pajak Bumi
dan Bangunan, Sensus
Penduduk, dll.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem Aplikasi Penyusunan

RDTR:
• Spasialkan Populasi dan Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
yang masih beralamatkan administrasi ke unit piksel berukuran 1Km 2
membentuk Data Grid.
• Buat Pemodelan Dinamika dalam penyusunan RTR.
• Sistem Informasi Tata Ruang Berbasis Bidang Tanah yang memiliki
data atribut peruntukan ruang dan peraturan zonasi bisa dimanfaatkan
untuk penyusunan RTRW, pemberian sertifikat, updating, dasar
penentuan Pajak Bumi dan Bangunan, Sensus Penduduk, dan
beragam efisiensi keperluan lainnya.
71
Modul 1
B. PERSOALAN PEMANFAATAN RUANG BERDASARKAN RENCANA

DETAIL TATA RUANG
Persoalan Pemanfaatan Ruang berbasis RDTR, meliputi:
1) Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT).

2) Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (SDM_FAT).
3) Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(KEL_FAT).
4) Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (SIS_FAT).
1. Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT)

Persoalan Produk Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR di antaranya
meliputi:
1) Standar Pemanfaatan Ruang belum ada.
2) Pedoman Rencana Terpadu dan Program Investasi Infrastruktur
Jangka Menengah (RPI2JM) belum ditetapkan.
3) Sinkronisasi Program melalui RPI2JM belum dilakukan di tingkat
kab/kota sebagai bahan musrenbang.
4) Rencana Konsolidasi Lahan (khususnya untuk menata kawasan yang
sudah padat/terbangun), belum dilakukan di tingkat kabupaten/kota.
Tabel 12 Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT).
Tabel 12 Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT)
KEBIJAKAN
PROD_FAT REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• Standar • Terlalu banyak • DJTR menyusun standar
Pemanfaatan laporan pemanfaatan ruang
72
Modul 1
KEBIJAKAN
PROD_FAT REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
Ruang belum penyelenggaraan • DJTR menyusun Pedoman
ada pemerintah daerah RPI2JM
yang harus dibuat
• Pedoman RPI2JM pemda (LPPD,
belum ada LKPJ, LPPD, • Satukan semua laporan kinerja
SAKIP, LAKIP) tersebut menjadi satu
Dokumen Teknis RPI2JM.
• Sinkronisasi
Program melalui
RPI2JM belum • Terlalu banyak • Satukan semua dokumen
dilakukan di dokumen evaluasi evaluasi kinerja menjadi audit
tingkat kab/kota kinerja yang dibuat penataan ruang
sebagai bahan Pusat (EKPPD,
musrenbang EKPOD, EDOB)
• Rencana • Konsolidasi Lahan • Kementerian ATR/BPN

Konsolidasi Lahan baru dilakukan menyusun pedoman dan
(khususnya untuk dalam rangka melakukan pilot project
menata kawasan pembebasan jalan Konsolidasi Lahan Berbasis
yang sudah di kota-kota besar. RDTR.
padat/terbangun),
belum dilakukan
di tingkat kab/kota
Alternatif Penyelesaian Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis

RDTR:
• DJTR menyusun standar-standar terkait pemanfaatan ruang, yang
menjembatani standar-standar sektoral dan standar perwujudan ruang
di lapangan.
• DJTR menyusun Pedoman Rencana Terpadu dan Program Investasi
Infrastruktur Jangka Menengah (RPI2JM).
• Satukan semua laporan kinerja tersebut menjadi satu Dokumen Teknis
RPI2JM.
• Satukan semua dokumen evaluasi kinerja daerah menjadi audit
penataan ruang.
• Kementerian ATR/BPN menyusun pedoman Konsolidasi Lahan
Berbasis RDTR dan melakukan pilot project Konsolidasi Lahan
Berbasis RDTR.
73
Modul 1
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (SDM_FAT)
Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR di antaranya meliputi:
1) SDM ekonomi pembangunan, rumpun arsitek, dan pertanahan masih
minim dan sering salah tempat
3) Keuntungan kekayaan komoditas, posisi, dan jumlah penduduk belum
menjadikan Indonesia tuan rumah di negeri sendiri

Tabel 13 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (SDM_FAT).
Tabel 13 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_FAT)
KEBIJAKAN
SDM_FAT REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• SDM ekonomi • Kebijakan • Permendagri Standar
pembangunan, Penempatan pegawai Kualifikasi Penata Ruang
rumpun arsitek, di daerah belum Daerah, di antaranya batas
dan pertanahan mengikuti kualifikasi minimal lima tahun bertahan
masih minim dan di SKPD penataan ruang,
sering salah standar pendidikan, dan
tempat standar kompetensi.
• Mutasi sangat
tinggi • Kurangnya
kontinuitas Pemetaan
• DJTR melakukan Pemetaan
Kompetensi,
Kompetensi, Penyusunan
Penyusunan Standar
Standar Kompetensi penata
Kompetensi, dan
ruang daerah.
evaluasi kompetensi
penataan ruang.
• Diklat, Bimtek, • DJTR menyusun Roadmap
Bantek, dan Pembinaan Penataan Ruang
Bangsitas belum Berbasis Standar Kompetensi
74
Modul 1
KEBIJAKAN
SDM_FAT REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
mengikuti Roadmap yang Terukur yang digunakan
Pembinaan Penataan sebagai bahan Diklat, Bimtek,
Ruang yang Terukur. Bantek, dan Bangsitas.
• DJTR melakukan Diklat,
Bimtek, Bantek, dan
Bangsitas berdasarkan
Roadmap Pembinaan dan
melakukan Evaluasi
Kompetensi.
Keuntungan Public-Private Sistem Public – Private –
kekayaan Partnership (P3) belum People – Partnership (P4)
komoditas, posisi, mampu meningkatkan dengan membentuk PT.
dan jumlah taraf hidup masyarakat
penduduk belum setempat. Bersama, pemberian Sertipikasi
menjadikan Hak Guna Usaha untuk
Indonesia tuan masyarakat ulayat, dan
rumah di negeri pembagian keuntungan di
sendiri perdesaaan guna
pengembangan komoditas
Local dan World Champion.
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengawal Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR:
• Agar disusun Permendagri Standar Kualifikasi Penata Ruang Daerah,
yang mengatur ketentuan batas minimal lima tahun bertahan di SKPD
penataan ruang, ketentuan standar pendidikan, dan ketentuan standar
kompetensi pemanfaatan ruang daerah.
• DJTR melakukan Pemetaan Kompetensi, Penyusunan Standar
Kompetensi pengawal pemanfaatan ruang daerah.
• DJTR menyusun Roadmap Pembinaan Penataan Ruang Berbasis
Standar Kompetensi yang Terukur yang digunakan sebagai bahan
Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas pemanfaatan ruang daerah
• DJTR melakukan Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas berdasarkan
Roadmap Pembinaan dan melakukan Evaluasi Kompetensi
Pemanfaatan Ruang Daerah.
75
Modul 1
• Sistem Public – Private – People – Partnership (P4) dengan

membentuk PT. Bersama, pemberian Sertipikasi Hak Guna Usaha
untuk masyarakat ulayat, dan pembagian keuntungan di perdesaaan
guna pengembangan komoditas Local dan World Champion.
3. Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(KEL_FAT)
Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR di
antaranya meliputi:
1) Kelembagaan sinkronisasi program penataan ruang
2) Kelembagaan Konsolidasi Lahan
3) Keuntungan kekayaan komoditas, posisi, dan jumlah penduduk belum
menjadikan Indonesia tuan rumah di negeri sendiri.

Tabel 14 Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (KEL_FAT)
Tabel 14 Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_FAT)
REKOMENDASI
KEL_FAT KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Kelembagaan • Kelembagaan penyusun • Pemda menyusun SOP
sinkronisasi RDTR di daerah belum kelembagaan penyusun
Program bergerak pada evaluasi RDTR di daerah terutama
penataan ruang dokumen RPI2JM dan terkait evaluasi dokumen
penerapannya di tingkat RPI2JM dan
musrenbagda penerapannya di tingkat
musrenbagda
• Kelembagaan • Kelembagaan penyusun • Pemda menyusun SOP
Konsolidasi RDTR di daerah belum Konsolidasi Lahan
Lahan bergerak pada Konsolidasi berdasarkan RTR
Lahan berdasarkan RTR
• Keuntungan • Public-Private Partnership • Sistem Public – Private –
kekayaan (P3) belum mampu People – Partnership (P4)
76
Modul 1
REKOMENDASI
KEL_FAT KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
komoditas, meningkatkan taraf hidup dengan membentuk PT.
posisi, dan masyarakat setempat. Bersama, pemberian
jumlah Sertifikasi Hak Guna
penduduk Usaha untuk masyarakat
belum ulayat, dan pembagian
menjadikan keuntungan di
Indonesia tuan perdesaaan guna
rumah di negeri pengembangan
sendiri. komoditas Local dan
World Champion.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR:
• Pemda menyusun SOP kelembagaan penyusun RDTR di daerah
terutama terkait evaluasi dokumen RPI2JM dan penerapannya di
tingkat musrenbangda.
• Pemda menyusun SOP Konsolidasi Lahan berdasarkan RTR.
• Sistem Public – Private – People – Partnership (P4) dengan
membentuk PT. Bersama, pemberian Sertipikasi Hak Guna Usaha
untuk masyarakat ulayat, dan pembagian keuntungan di perdesaaan
guna pengembangan komoditas Local dan World Champion.
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR (SIS_FAT)
Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR di antaranya meliputi:
1) Sistem Pemantauan Implementasi RTR berdasarkan Dokumen teknis

RPI2JM belum ada.
2) Sistem Land Readjustment/Konsolidasi Lahan belum ada.

77
Modul 1
Tabel 15 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR (SIS_FAT).
Tabel 15 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(SIS_FAT)
KEBIJAKAN
SIS_FAT REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• Sistem Pemantauan • DJTR sedang • Pemda mengisi Sistem
Implementasi RTR mengembangkan pemantauan pemanfaatan
berdasarkan Sitem pemantauan ruang daerah
Dokumen teknis pemanfaatan ruang (SIFATARUDA) sebagai
RPI2JM belum ada. nasional bagian dari SIFATARUNAS.
(SIFATARUNAS)
• Sistem Land • DJTR mengembangkan
Readjustment/Konsol Aplikasi Land
idasi Lahan belum Readjustment/Konsolidasi
ada. Lahan dari Data Pemodelan
Dinamika Spasial yang
Terintegrasi dengan Bidang
Tanah.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pemanfaatan

• Pemda mengisi Sistem pemantauan pemanfaatan ruang daerah
(SIFATARUDA) sebagai bagian dari SIFATARUNAS.
• DJTR mengembangkan Aplikasi Land Readjustment/Konsolidasi Lahan
dari Data Pemodelan Dinamika Spasial yang Terintegrasi dengan
Bidang Tanah.
C. PERSOALAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

BERDASARKAN RENCANA DETAIL TATA RUANG
Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR di antaranya
meliputi:
1) Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(PROD_DAL).
2) Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan
Ruang Berbasis RDTR (SDM_DAL).
78
Modul 1
3) Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (KEL_DAL).
4) Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SIS_DAL).
1. Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(PROD_DAL)
Persoalan Produk Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR di
antaranya meliputi:
1) Absennya RDTR, membuat RTRW menjadi acuan perizinan berusaha

dan non berusaha melalui persetujuan kesesuaian kegiatan
pemanfaatan ruang
2) Mekanisme Perizinan Berusaha dan Non Berusaha berbasis
Penataan Ruang masih minim
3) Belum ada perangkat hukum Insentif dan Disinsentif

Tabel 16 Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(PROD_DAL).
Tabel 16 Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL)
REKOMENDASI
PROD_DAL KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Absennya RDTR, • Jumlah Pembinaan dan • Bappenas tetapkan
membuat RTRW Persetujuan Substansi Percepatan Penyusunan
masih jadi acuan DJTR Reguler belum RDTR sebagai agenda
ketentuan maksimal karena bukan prioritas nasional
kesesuaian prioritas.
kegiatan
pemanfaatan
ruang
79
Modul 1
REKOMENDASI
PROD_DAL KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Mekanisme • Kebijakan PTSP masih • DJTR menyusun standar
Perizinan memerlukan ketentuan kesesuaian
Berusaha dan rekomendasi dari kegiatan pemanfaatan
Non Berusaha kelembagaan penyusun ruang, insentif disinsentif
berbasis RDTR di daerah dan arahan sanksi untuk
Penataan Ruang PTSP dan Penertiban.
masih minim
• Belum ada • Sanksi penataan ruang
perangkat hukum belum ditegakkan
Insentif dan
Disinsentif
Alternatif Penyelesaian Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR:
• Bappenas tetapkan Percepatan Penyusunan RDTR sebagai agenda

prioritas nasional;
• DJTR menyusun standar ketentuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan
ruang, insentif disinsentif, dan arahan sanksi untuk PTSP dan
Penertiban.
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR (SDM_DAL)
Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan
Ruang Berbasis RDTR di antaranya meliputi:
1) Jumlah dan distribusi PPNS

Tabel 17 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_DAL).
80
Modul 1
Tabel 17 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(SDM_DAL)
REKOMENDASI
SDM_DAL KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Jumlah dan • Diklat dan • Perbanyak Diklat dan
distribusi PPNS Pengangkatan PPNS Pengangkatan PPNS
• Mutasi sangat masih terbatas
tinggi
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengendalian Pemanfaatan

Perbanyak Diklat dan Pengangkatan PPNS.
3. Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (KEL_DAL )
Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR di antaranya meliputi:
1) Kelembagaan pemberi insentif dan disinsentif

2) Kelembagaan PPNS Penataan Ruang di daerah

Tabel 18 Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan
Ruang Berbasis RDTR (KEL_DAL).
Tabel 18 Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_DAL)
REKOMENDASI
KEL_DAL KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Kelembagaan • Masih jarang perda yang • DJTR menyusun standar
pemberi insentif mengatur khusus khusus insentif, disinsentif,
dan disinsentif insentif, disinsentif, dan dan arahan sanksi.
81
Modul 1
REKOMENDASI
KEL_DAL KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
arahan sanksi. • Pemda menyusun perda
yang mengatur khusus
insentif, disinsentif, dan
arahan sanksi.
• Kelembagaan • PPNS terikat • DJTR membentuk
PPNS Penataan tanggungjawab struktural kelembagaan PPNS ditarik
Ruang di daerah ke SKPD masing-masing ke Pusat.
sehingga efektivitas
penyidikan terbatas.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:
• DJTR menyusun standar khusus insentif, disinsentif, dan arahan

sanksi.
• Pemda menyusun perda yang mengatur khusus insentif, disinsentif,
dan arahan sanksi.
• DJTR membentuk kelembagaan Penyidik Pegawai Negeri Sipil (PPNS)
ditarik ke Pusat.
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SIS_DAL)
Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR, yaitu belum adanya Sistem RDTR
online untuk Pengaduan Online dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu
(PTSP).
Persoalan tersebut dihadapkan dengan kebijakan eksisting dan terdapat

alternatif penyelesaian persoalan sebagaimana dijelaskan pada Tabel 19
Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SIS_DAL).
82
Modul 1
Tabel 19 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (SIS_DAL)
REKOMENDASI
SIS_DAL KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Sistem RDTR - • DJTR dan Pemda

online untuk menyusun Sistem RDTR
PTSP dan online untuk PTSP dan
Pengaduan Pengaduan Online yang
Online belum ada diakses melalui
Smartphone dimana saja
dan kapan saja.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:
DJTR dan Pemda menyusun Sistem RDTR online untuk Pelayanan

Terpadu Satu Pintu (PTSP) dan Pengaduan Online yang diakses melalui
Smartphone dimana saja dan kapan saja, sebagaimana diilustrasikan
pada Gambar 32.
Gambar 32 Tampilan Dashboard RDTR Berbasis Bidang Tanah yang dapat Diakses secara Online
83
Modul 1
D. PERSOALAN DALAM TIAP TAHAPAN PENYUSUNAN RDTR

Di dalam tahapan persiapan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang tidak
terlepas dari permasalahan-permasalahan yang menjadi penghambat.
Berikut permasalahan yang sering terjadi dalam persiapan penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang berdasarkan pentahapannya:
Tabel 20 Permasalahan dalam Tahap Persiapan
Tahapan Persiapan Rekomendasi

No. Permasalahan
Penyusunan RDTR Kebijakan
1. Pembentukan tim penyusun
RDTR kabupaten/kota
a Pemerintah daerah a) Tim penyusun RDTR a) Agar disusun
kabupaten/kota, di daerah belum Permendagri
khususnya dalam lingkup efektif. Standar Kualifikasi
Forum Penataan Ruang b) Kapasitas SDM yang Penata Ruang
Kabupaten/Kota terlibat (leading Daerah, yang
sector) belum mengatur
kompeten dalam ketentuan batas
penataan ruang. minimal lima tahun
bertahan di SKPD
penataan ruang,
ketentuan standar
pendidikan, dan
ketentuan standar
kompetensi
pemanfaatan ruang
daerah.
84
Modul 1

No. Permasalahan
b tim ahli yang diketuai oleh a) Tim ahli profesional a) Kementerian yang
profesional perencana perencanan wilayah membidangi urusan
wilayah dan kota yang dan kota belum penelitian
memiliki sertifikat dan mengkoordinasikan
bersertifikat, memiliki
pengalaman di semua lembaga
pengalaman di bidang bidang perencanaan penelitian di Pusat
perencanaan wilayah wilayah < 10 tahun. dan daerah dibantu
minimal 10 tahun dan b) Lembaga Penelitian oleh Kemendagri
pernah menyusun RDTR, masih didominasi b) DJTR membuat
dengan anggota yang bergerak di standar kompetensi
profesional pada bidang bidang lingkungan perencana dan
hidup, dan hukum melakukan
keahlian yang paling
jarang yang bergerak sertifikasi
kurang terdiri atas: di penataan ruang. c) DJTR menyusun
a) arsitek (rancang kota); c) Lembaga Penelitian Roadmap
b) pertanahan; tersebar tanpa Pembinaan
c) geografi/geodesi; koordinasi. Penataan Ruang
d) geologi/kebencanaan; Berbasis Standar
e) teknik sipil Kompetensi yang
Terukur yang
(infrastruktur/prasarana/
digunakan sebagai
transportasi); bahan Diklat,
f) teknik lingkungan; dan Bimtek, Bantek,
g) hukum. dan Bangsitas
pemanfaatan ruang
daerah
2. kajian awal data sekunder a) Perda RTRW a) Perlu terobosan

(mencakup peninjauan kabupaten/kota regulasi dan
kembali terhadap RTRW, masih dalam proses kelembagaan
RDTR, RTBL, RPJPD dan peninjauan kembali; terkait peninjauan
RPJMND serta ketentuan b) Sinkronisasi kembali sehingga
sektoral terkait pemanfaatan dokumen tata ruang tidak ditemui
ruang) belum bersinergi hambatan karena
dengan baik proses peninjauan
sehingga kembali RTRW
mengakibatkan b) Diskusi insentif
tumpang tindih dengan kepala
secara spasial dan daerah mengenai
non spasial; visi yang tertuang
c) Dokumen di dalam RPJMD
pembangunan sehingga dapat
(RPJMD, RPJPD) diterjemahkan ke
belum terakomodir di dalam RTRW
dalam dokumen tata
ruang
d) Di beberapa daerah,
dokumen
pembangunan
85
Modul 1

No. Permasalahan
terkadang sulit
didapatkan secara
lengkap
3. Penetapan delineasi awal a) Penentuan delineasi Penetapan delineasi
Wilayah Perencanaan Wilayah dilakukan di dalam
Perencanaan dalam forum lintas sektor dan
RDTR mempertimbangkan
kabupaten/kota aspek lingkungan,
memiliki ekonomis dan
permasalahan geostrategic.
pertimbangan teknis,
antara lain: politis,
ketidaksesuaian
delineasi Wilayah
Perencanaan dalam
RTRW
kabupaten/kota
dengan RDTR
kabupaten/kota.
4. Persiapan teknis pelaksanaan
a penyimpulan data awal; Dilakukan normatif dan Inovasi
relatif sesuai
kemampuan penyusun
b penyiapan metodologi Sering disiapkan Penentuan metode
pendekatan pelaksanaan menyerupai pendekatan pelaksanaan yang
pekerjaan; pelaksanaan yang disesuaikan dengan
dilakukan di wilayah karakteristik wilayah
perencanaan lain yang
berbeda karakteristik
c penyiapan rencana kerja Ketidaksesuaian target Penetapan target
rinci; dan yang tercantum dalam dalam rencana kerja
rencana kerja dengan perlu dipikirkan secara
realisasi pekerjaan terukur dan
disesuaikan dengan
kemampuan sehingga
realisasi dapat
tercapai sesuai
dengan target
d penyiapan perangkat Penentuan sampel Perlu menentukan
survei (checklist data yang dalam pengumpulan sasaran narasumber
dibutuhkan, panduan data (wawancara, sehingga data primer
wawancara, kuesioner, observasi) kurang tepat yang didapatkan valid
panduan observasi, sasaran. dan berkualitas
dokumentasi, dan lain-
lain), serta mobilisasi
peralatan dan personil
yang dibutuhkan.
86
Modul 1

No. Permasalahan
5. Pemberitaan kepada publik Sosialisasi terkait Sosialisasi perlu
perihal akan dilakukannya penyusunan RDTR dijadwalkan secara
penyusunan RDTR, tim ahli kepada masyarakat bertahap dan
yang terlibat, tahapan belum optimal dilakukan secara
penyusunan, dan penjelasan berkala sesuai dengan
lain yang diperlukan tahapan penyusunan
RDTR
Tabel 21 Permasalahan dalam Tahap Pengumpulan Data dan Informasi
Tahapan Pengumpulan Data Rekomendasi

No. Permasalahan
dan Informasi Kebijakan
1. Data dan Informasi untuk

RDTR
a data primer, terdiri atas:
1) aspirasi masyarakat, a) Penyebaran angket Dilakukan terobosan

termasuk pelaku dan wawancara teknologi sehingga
usaha dan komunitas orang perorang aspirasi kelompok
terkadang masih
adat serta informasi tidak tepat sasaran, masyarakat dapat
terkait potensi dan sehingga data yang diidentifikasi secara
masalah penataan di dapat kurang meluas dan secara
ruang yang didapat berkualitas cepat, misalnya
melalui metode: b) Masyarakat belum melalui aplikasi
memprioritaskan tata
penyebaran angket, ruang sehingga teknologi informasi.
forum diskusi publik, aspirasi masyarakat
wawancara orang terkait tata ruang
per orang, kotak belum optimal
aduan, dan lainnya;
2) kondisi dan jenis Konflik-konflik Perlu menyusun
guna pemanfaatan ruang pendekatan secara
lahan/bangunan, menjadi hal yang cukup intensif dengan
intensitas ruang, sensitif di beberapa masyarakat dan
serta konflik-konflik golongan baik pemangku
pemanfaatan ruang masyarakat maupun kepentingan agar
(jika ada), maupun pemerintah pusat dan lebih mudah
infrastruktur daerah. mendapatkan data
perkotaan yang dan infromasi yang
didapat melalui
87
Modul 1

No. Permasalahan
metode observasi dibutuhkan

lapangan;
3) kondisi fisik dan

sosial ekonomi
Wilayah
Perencanaan secara
langsung melalui
kunjungan ke semua
bagian dari wilayah
kabupaten/kota.
b data sekunder, terdiri

atas:
1) Peta dengan a) Proses perolehan Percepatan teknik

ketelitian minimal data spasial peta akuisisi, pengolahan,
1:5.000 terdiri atas: dengan ketelitian dan penambahan
1:5000
membutuhkan waktu SDM di bidang
a) peta dasar rupa
yang cukup lama; perpetaan di daerah
bumi skala
b) BIG sebagai dan tim asistensi peta
minimal 1:5.000;
walidata untuk peta di Pusat, serta
b) peta geomorfologi, dasar dan tematik diperbolehkan
peta geologi, peta belum sepenuhnya
topografi, serta bergerak secara penggunaan peta
peta kemampuan optimal dasar lainnya dalam
tanah; penyusunan RDTR
(1)
2) Peta penatagunaan a) Sinergitas tata ruang Intergrasi tata ruang
tanah, meliputi: dengan pertanahan dengan pertanahan
dalam hal dalam hal penyediaan
a) peta penguasaan pemenuhan
kebutuhan data data dan informasi
tanah/pemilikan
tanah/gambaran spasial dan terkait pertanahan
umum informasi terkait
penguasaan pertanahan belum
tanah, atau terjalin dengan baik
b) peta penggunaan b) Data pertanahan
dan/atau masih bersifat
pemanfaatan rahasia sehingga
tanah; sulit untuk diperoleh
3) Peta satuan wilayah Ketersediaan dan Kerja sama dengan
sungai (SWS) dan kelengkapan di wali wali data
daerah aliran sungai
88
Modul 1

No. Permasalahan
(DAS); data
4) Peta klimatologis Ketersediaan dan Kerja sama dengan

(curah hujan, hidro- kelengkapan di wali wali data
geologi, angin, dan data
temperatur);
5) Peta kawasan risiko Skala peta antara Perlu penyesuaian

bencana di level kawasan risiko terkait skala peta
kota; dan bencana di level kota risiko bencana
masih makro belum dengan skala peta di
sesuai dengan peta dalam RDTR
yang dibutuhkan dalam kabupaten/kota.
proses penyusunan
RDTR kabupaten/kota
dengan skala lebih
detail
6) Apabila masih a) Pemerintah daerah Pemerintah daerah

terdapat pada kurang harus menjadikan
wilayah tersebut, memperhatikan pariwisata sebagai
potensi pariwisata
peta tematik sektoral aset utama Indonesia
sehingga data terkait
tertentu seperti: potensi pariwisata dan kebanggaan
sulit diperoleh Layer Satu daerah
a) peta kawasan
b) Integrasi antara data sebelum eksploitasi
obyek vital peta dengan
nasional dan sumber daya alam.
RTRW/RDTR
kepentingan kabupaten/kota
pertahanan dan belum terwujud,
keamanan dari misalnya peta
kawasan hutan
instansi terkait;
dengan peta
b) peta lokasi penggunaan lahan di
kawasan industri dalam RTRW/RDTR
maupun kluster kabupaten/kota
industri kecil dari belum sesuai,
kementerian sehingga
perindustrian; menyulitkan
penyusun dalam
c) peta sebaran
mengolah data
lahan gambut sekunder
(peatland), dari c) Beberapa data peta
instansi terkait; spasial belum
d) peta kawasan tersedia di setiap
kabupaten/kota
89
Modul 1

No. Permasalahan
hutan dari instansi karena keterbatasan

terkait baik di anggaran, SDM dan
pusat maupun peralatan dalam
penyediaan data.
daerah;
e) peta kawasan
pertanian dari
instansi terkait
baik di pusat
maupun daerah.
f) peta kelautan
sebagai informasi
dasar terkait
kedalaman laut
(batimetri), jenis
pantai, informasi
dasar lainnya
terkait navigasi
dan administrasi di
wilayah laut
khusus untuk
kawasan
perkotaan yang
berada di wilayah
pesisir pantai;
g) peta pemanfaatan
sumber daya
pesisir, laut, dan
pulau-pulau kecil
lainnya yang
menjadi bagian
dari wilayah kota
tersebut dari
instansi terkait,
seperti properti di
atas/bawah laut,
instalasi kabel/gas,
perikanan, dll;
h) peta destinasi
pariwisata dari
instansi terkait
baik di pusat
maupun daerah;
90
Modul 1

No. Permasalahan
i) peta lokasi
bangunan
bersejarah dan
bernilai pusaka
budaya, dari
instansi terkait;
dan/atau
j) peta kawasan
terpapar dampak
perubahan iklim
dari BMKG atau
instansi terkait.
c Data dan informasi terdiri
atas :
1) data wilayah a) Peta batas wilayah Mengoptimalkan hasil

administrasi; administrasi masih Kebijakan Satu Peta
terlalu banyak versi
antara daerah satu
dengan daerah
lainnya
b) Batas administrasi
terkadang masih
menjadi perdebatan
antar daerah yang
berbatasan secara
langsung, sehingga
data yang diperoleh
tidak valid
2) data dan informasi Data dan informasi -
tentang kebijakan RTRW kabupaten/kota
antara lain RTRW sulit didapatkan karena
Kabupaten/Kota, masih dalam proses
RPJP peninjauan kembali
Kabupaten/Kota dan
RPJM
Kabupaten/Kota;
3) data fisiografis; Ketersediaan dan Kerja sama dengan

kelengkapan di wali wali data
data
4) data kondisi fisik Ketersediaan dan Kerja sama dengan

kelengkapan di wali
91
Modul 1

No. Permasalahan
tanah; data wali data
5) data dan informasi Data penggunaan Pemerintah daerah

penggunaan lahan lahan eksisting jarang perlu melaukan
eksisting dan diperbarui updating penggunaan
intensitas lahan secara berkala
pemanfaatan
bangunan eksisting
berdasarkan
klasifikasi umum;
6) data penatagunaan a) data-data Integrasi tata ruang

tanah, meliputi: pertanahan masih dengan pertanahan
sulit didapatkan terkait pemenuhan
a) karena d bersifat
rahasia data-data pertanahan
Data penguasaan
tanah/pemilikan b) website pertanahan
di daerah masih
tanah/gambaran
menggunakan
umum sistem terpusat
penguasaan dengan pemerintah
tanah, pusat sehingga data
b) tidak dapat
d diakses
Data penggunaan oleh semua orang
dan/atau
pemanfaatan
tanah;
7) data peruntukan Data RTRW/RDTR Data bidang
ruang (yang dapat kawasan yang pertanahan bisa
diperoleh dari RTRW, bersebelahan dengan menjadi alternatif
RDTR kawasan yang Wilayah Perencanaan selain kemampuan
bersebelahan, dan di kabupaten/kota foto udara merekam
lain-lain); belum tentu sudah peruntukan ruang
tersedia
8) data dan informasi a) Basis data ketentuan Perlu melalukan

ketentuan kesesuaian kegiatan penyimpanan dan
kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang pemutakhiran data
diperlukan untuk
pemanfaatan ruang spasial terkait
menetapkan jenis
eksisting, baik dari aktivitas yang ketentuan kesesuaian
sektor kehutanan, diperbolehkan pada kegiatan pemanfaatan
kelautan, pertanahan, suatu zona dalam ruang
pertambangan, dll, rangka penyusunan
peraturan zonasi.
92
Modul 1

No. Permasalahan
terutama yang b) Data perizinan

berskala besar; berusaha dan non
berusaha seringkali
tidak dikoleksi dan
dimutakhirkan
begitupula dengan
data spasial
perizinan berusaha
dan non berusaha
sering tidak dikelola
dengan baik.
9) data kependudukan a) Data sosial budaya Perlu pengolahan
dan sosial budaya; masih berupa data data tabular menjadi
tabular belum spasial untuk data
spasial
b) Data sosial budaya sosial budaya
belum timeseries
dan validitas data
terkadang belum
sesuai dengan
kondisi lapangan
10) data ketersediaan Sulitnya mendapatkan Saatnya semua
prasarana dan data spasial walidata yang ditunjuk
sarana; utilitas/jaringan berdasarkan
prasarana sektoral Kebijakan Satu Peta
dengan berbagai merencanakan,
alasan membangun, dan
memutakhirkan
semua data berbasis
spasial dan
melakukan sharing
data
11) data dan informasi Kurangnya Dorongan kepada

tentang peluang ketersediaan data daerah agar
ekonomi. potensi wilayah menyusun dokumen
potensi ekonomi
daerah
12) data kemampuan Sering dianggap tidak Perhatian lebih baik

keuangan utama, padahal kepada data ini
pembangunan memberikan gambaran
daerah; mengenai kemampuan
daerah dalam hal
93
Modul 1

No. Permasalahan
mewujudkan rencana
struktur maupun pola
ruang
13) data dan informasi Sering dianggap tidak Perhatian lebih baik
tentang kelembagaan utama, padahal kepada data ini
pembangunan memberikan gambaran
daerah; mengenai potensi
daerah dalam hal
mewujudkan rencana
struktur maupun pola
ruang dan juga aspek
pemanfaatan ruang
14) data terkait kawasan a) Versi data antar a) Perlu penajaman

dan bangunan instansi berbeda- pedoman terkait
(kualitas, intensitas beda; penyusunan RTBL.
b) Minimnya kuantitas
blok eksisting, tata
dan kualitas
bangunan); Peraturan kepala
daerah tentang
Rencana Tata
Bangunan dan
Lingkungan (RTBL);
c) Minimnya kuantitas
dan kualitas Perda
tentang Bangunan
Gedung.
15) RDTR kawasan yang Data yang dibutuhkan -
bersebelahan dengan belum tentu tersedia
kawasan disebabkan oleh
perencanaan (jika daerah tersebut belum
ada); dan atau sedang dalam
proses penyusunan
RDTR
16) data dan informasi a) Tidak semua daerah Kerja sama dengan
terkait kondisi geologi memiliki data terkait wali data
kawasan termasuk dengan
pemanfaatan ruang
pemanfaatan ruang
dalam bumi
di dalam bumi (jika b) Peraturan terkait
ada). pemanfaatan ruang
dalam bumi belum
ada
94
Modul 1

No. Permasalahan
d Tambahan data dan

informasi untuk analisis
peraturan zonasi di
dalam RDTR sebagai
berikut:
1) Keterntuan Umum Dijadikan arahan, Perlu inovasi dan

Zonasi yang termuat meskipun kualitas pengembangan dari
dalam peraturan pengaturan masih penyusun
daerah tentang bersifat umum
RTRW
kabupaten/kota;
2) peta rencana struktur - -

ruang dan rencana
pola ruang dalam
RDTR;
3) kriteria performa a) Adanya tumpang

zona/subzona yang tindih antara Wilayah
termuat pada tabel Perencanaan
dengan kondisi
kriteria eksisting
pengklasifikasian b) Transparansi data
zona/subzona dalam status lahan sulit
RDTR; diakses
4) data dan informasi, a) Kajian dampak

meliputi: kegiatan terhadap
zona belum
(a) jenis penggunaan dijadikan acuan
lahan yang ada dalam penyusunan
rencana
pada daerah
b) Data time series
yang yang digunakan
bersangkutan; untuk melakukan
(b) jenis kegiatan proyeksi daya
pemanfaatan dukung dan daya
ruang; tampung baiknya
(c) jenis dan dengan jangka
waktu minimal 10
intensitas
tahun, sedangkan
kegiatan yang kondisi real data
ada pada daerah time series rata-rata
yang 5 tahunan.
95
Modul 1

No. Permasalahan
bersangkutan; c) Belum adanya

(d) identifikasi penyesuaian dengan
masalah dari pedoman atau
peraturan
masing-masing
perundang-
kegiatan serta undangan terbaru
kondisi fisik
(tinggi bangunan
dan
lingkungannya);
(e) kajian dampak
kegiatan
terhadap zona
yang
bersangkutan;
(f) daya dukung dan
daya tampung
yang merupakan
hasil dari analisis
fisik dan
lingkungan dalam
penyusunan
RDTR;
(g) standar teknis
dan administratif
yang dapat
dimanfaatkan
dari peraturan
perundang-
undangan
nasional maupun
daerah;
(h) peraturan
perundang-
undangan
pemanfaatan
lahan dan
bangunan, serta
prasarana di
daerah terkait;
(i) ketentuan
kesesuaian
kegiatan
96
Modul 1

No. Permasalahan
pemanfaatan
ruang dan
komitmen
pembangunan;
dan
(j) peraturan
perundang-
undangan yang
terkait dengan
penggunaan
lahan yang ada di
kabupaten/kota
yang akan
disusun
peraturan
zonasinya.
Tabel 22 Permasalahan dalam Tahap Pengolahan Data dan Analisis
Tahapan Analisis Data Rekomendasi

No. Permasalahan
1. Pengolahan dan analisis
data untuk penyusunan
RDTR meliputi:
A analisis struktur internal Dilakukan hanya Peningkatan analisis
Wilayah Perencanaan mengidentifikasi jaringan penyusun dan
yang ada, tidak semua supervisi
penyusun melakukan
analisis beban struktur
ruang dan kecenderungan
arah pergerakan
B analisis sistem a) Analisis penggunaan a) Daerah perlu
penggunaan lahan lahan masih dilakukan membuat
(land use); berdasarkan asas Pemodelan
permintaan Dinamika dalam
(kepentingan) sehingga penyusunan RTR.
membutuhkan proses b) Sistem Informasi
yang cukup lama Tata Ruang
b) Analisis penggunaan Berbasis Bidang
lahan masih bersifat Tanah yang
eksisting, belum memiliki data atribut
diproyeksikan untuk peruntukan ruang
masa yang akan datang dan peraturan
97
Modul 1

No. Permasalahan
c) Masih banyaknya daerah zonasi bisa
yang melakukan dimanfaatkan untuk
pemutihan pada saat penyusunan
melakukan analisis RTRW, pemberian
penggunaan lahan; sertifikat, updating,
d) Perbedaan skala antara dasar penentuan
penggunaan lahan yang Pajak Bumi dan
terdapat di dalam RTRW Bangunan, Sensus
kabupaten/kota dengan Penduduk, dll.
RDTR kabupaten/kota
sehingga membutuhkan
waktu yang cukup lama
untuk melakukan
penyelarasan.
e) Belum ada Sistem
Aplikasi Penyusun RDTR
yang fully spatial (GIS).
c analisis kedudukan dan a) Beberapa variabel Spasialkan Populasi
peran Wilayah penyusunan rencana tata dan PDRB yang masih
Perencanaan dalam ruang masih belum beralamatkan
wilayah yang lebih luas; bersifat spasial, biasanya administrasi ke unit
masih beralamatkan piksel berukuran 1Km2
administrasi, termasuk membentuk Data Grid.
Populasi
b) Pemodelan Dinamika
Spasial yang pernah
dikembangkan Bappenas
dan BIG tidak
sepenuhnya operasional
karena tidak semua data
bersifat spasial seperti
Populasi
d analisis sumber daya a) Tidak membuat Perlu updating
alam dan fisik atau perubahan peruntukan peraturan terkait
lingkungan Wilayah tapi hanya meningkatkan pedoman analisis
Perencanaan; kualitas lingkungan sumber daya alam
melalui peningkatan dan fisik atau
kualitas jaringan lingkungan yang telah
prasarana pelayanan dan disesuaikan dengan
sarana lingkungan; peraturan perundang-
b) Peraturan terkait analisis undangan yang
sumber daya alam dan terbaru
fisik atau lingkungan
masih menggunakan
Permen PU Nomor 20
Tahun 2007, belum
disesuaikan dengan
peraturan terbaru
e analisis sosial budaya; Aspek kearifan lokal sering Pemerintah pusat
98
Modul 1

No. Permasalahan
terabaikan dalam perlu memberikan
penyusunan RDTR karena pedoman sebagai
tidak semua perencana acuan dalam
mampu melakukan analisis menganalisis aspek
terkait sosial dan budaya; sosial dan budaya
f analisis kependudukan; a) Metode analisis Perlu penyesuaian
kependudukan yang data dari tabular
digunakan ditiap daerah menjadi spasial
berbeda-beda tergantung terutama untuk data
dengan kondisi wilayah kependudukan
b) Analisis kependudukan
masih berbentuk tabular
saja
g analisis ekonomi dan Analisis sektor unggulan Analisis sektor
sektor unggulan; masih sangat sederhana unggulan perlu
hanya dengan melihat memperhatikan
PDRB (pendapatan) proyeksi di masa
mendatang, terukur
dan sesuai dengan
sumber daya yang
menjadi produk
unggulan di wilayah
perencanaan tersebut.
h analisis transportasi Aplikasi untuk menganalisis Penyediaan aplikasi
(pergerakan); pergerakan transportasi untuk menganalisis
belum tersedia, sehingga transportasi
analisis masih dilakukan
secara manual
i analisis sumber daya Kurangnya terobosan -
buatan; terkait sumber daya buatan
j analisis kondisi kondisi lingkungan binaan -
lingkungan binaan; di perkotaan belum menjadi
perhatian
k analisis kelembagaan; Peraturan masih banyak Harmonisasi peraturan
dan yang tumpang tindih agar tidak terjadi
tumpang tindih
l analisis karakteristik a) Rancang kota masih a) Penentuan dan
peruntukan, zona dan belum dilakukan di Desain Zona
zona berdasarkan semua daerah Preservasi Visual di
kondisi yang b) Analisis peraturan zonasi perkotaan untuk
diharapkan masih belum dilakukan rencana Landmark
(berdasarkan nilai secara hati-hati, Kota dan Taman
sejarah, lokasi, sehingga menimbulkan Kota kelas Dunia
kerentanan dan risiko dampak yang merugikan sebagai masukan
bencana, persepsi masyarakat untuk RDTR;
maupun preferensi c) Banyak standar-standar b) Ditjen Tata Ruang
pemangku sektoral yang belum menyusun standar
kepentingan); dilakukan pemutakhiran dan kriteria
99
Modul 1

No. Permasalahan
m analisis jenis dan sebagai acuan dalam penataan ruang;
karakteristik kegiatan analisis peraturan zonasi c) Tim penyusun
yang saat ini d) kurangnya muatan RDTR harus
berkembang dan standar dan kriteria pada menjadikan data
mungkin akan pedoman-pedoman persil/bidang tanah
berkembang di masa penyusunan RTR; yang dikeluarkan
mendatang; e) Persoalan tanah pada BPN sebagai
n analisis kesesuaian kawasan yang belum entitas spasial
kegiatan terhadap terbangun masih milik terkecil dalam
peruntukan/zona/sub perorangan bukan milik peraturan zonasi.
zona (karakteristik pemerintah daerah.
kegiatan, fasilitas Penyusunan rencana
penunjang dll); pola ruang s/d
o analisis dampak kedalaman blok akan
kegiatan terhadap jenis dapat menimbulkan
peruntukan/zona/sub gejolak sosial dan juga
zona; spekulasi harga tanah.
p analisis pertumbuhan
dan pertambahan
penduduk pada suatu
zona;
q analisis gap antara
kualitas
peruntukan/zona/sub
zona yang diharapkan
dengan kondisi yang
terjadi di lapangan
(peruntukan saat ini,
perizinan yang sudah
dikeluarkan; status
guna lahan, konflik
pemanfaatan ruang);
r analisis karakteristik
spesifik lokasi (obyek
strategis
nasional/provinsi, ruang
dalam bumi);
s analisis ketentuan,
standar setiap sektor
terkait; dan
t analisis kewenangan
dalam perencanaan,
pemanfaatan ruang dan
pengendalian
pemanfaatan ruang.
100
Modul 1
Tabel 23 Permasalahan dalam Tahap Perumusan Konsepsi RDTR
Tahapan Perumusan Rekomendasi

No. Permasalahan
Konsepsi RDTR Kebijakan
1 Perumusan Konsepsi RDTR Unsur politis dalam Perlu dibakukan
perumusan konsepsi berdasar tujuan yang
RDTR masih ingin dicapai dengan
mendominasi meningkatkan unsur
science dan penguatan
pertimbangan potensi,
daya dukung dan daya
tampung wilayah
2 Perumusan Konsep Peraturan Perumusan muatan Orientasi tujuan dan
Zonasi dalam Muatan RDTR RDTR terkait optimalisasi ruang,
a penentuan delineasi blok peraturan zonasi penigkatan kapasitas
peruntukan belum mengikuti perencana, pelibatan
standar penyusunan analisis mengenai
sehingga belum indikator pencapaian
seragam target.
b perumusan aturan dasar, Kualitas produk
yang memuat RDTR tiap daerah Pelibatan masyarakat
1) ketentuan kegiatan belum maksimal sebagai penghuni dan
dan penggunaan lahan dalam perumusan pengguna pengaturan
2) ketentuan intensitas aturan dasar tersebut.
pemanfaatan ruang
3) ketentuan tata Pertimbagan
bangunan pengaturan mengenai
4) ketentuan prasarana kenaikan nilai tanah.
minimal
5) ketentuan khusus
6) ketentuan pelaksanaan
meliputi:
a) k
Ketentuan variansi
pemanfaatan
ruang;
b) k
Ketentuan insentif
dan disinsentif; dan
c) k
Ketentuan
penggunaan lahan
yang tidak sesuai
(non-conforming
situation) dengan
peraturan zonasi;
101
Modul 1
Tabel 24 Permasalahan dalam Tahap Legislasi RDTR
Tahapan Legislasi Rekomendasi

No. Permasalahan
RDTR Kebijakan
1. Penyusunan dan a) Proses legalisasi yang Perlu terobosan proses
pembahasan Raperkada melibatkan unsur pembahasan, baik
tentang RDTR, terdiri atas: legislatif, menyebabkan untuk mencapai
a penyusunan kajian proses legalisasi efisiensi waktu,
kebijakan Raperkada Perkada RDTR berkurangnya waktu
tentang RDTR membutuhkan waktu tatap muka,
b penyusunan yang cukup lama; transparansi dan
Raperkada tentang b) Unsur kepentingan substansi
RDTR yang (politis) masih pembahasan. Bisa
merupakan proses mendominasi dalam dilakukan salah
penuangan materi proses legalisasi satunya dengan
teknis RDTR ke dalam Perkada RDTR; memanfaatkan
pasal-pasal dengan c) Penentuan peraturan teknologi informasi.
mengikuti kaidah perundang-undangan di Selain itu, perlu juga
penyusunan peraturan daerah yang akan terobosan
perundang-undangan disahkan masih dengan kelembagaan dengan
c pembahasan metode kesepakatan menginisiasi
Raperkada tentang antar stakeholder di pemahaman
RDTR yang melibatkan DPRD belum mendalam bagi
pemerintah berdasarkan prioritas anggota dewan dan
kabupaten/kota yang kepentingan bagi masyarakat umum
berbatasan dan masyarakat mengenai pentingnya
masyarakat. penetapan RTR
menjadi produk hukum.
102
Modul 2
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Pengenalan Muatan Prosedur RDTR
109

Pengantar RDTR2021

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pengantar RDTR2021

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

lllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk

Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

Deni Santo, S.T., M.Sc.

KATA PENGANTAR ................................................................................................................. I

E. KETERKAITAN RDTR DENGAN PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN LAINNYA ..................... 32

Tabel 1 Penyusunan RDTR ............................................................................................................. 12

Kondisi saat ini kawasan perkotaan mengalami perkembangan yang sangat

Sesuai ketentuan Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang

Wilayah perencanaan RDTR antara lain mencakup wilayah administrasi,

Sesuai dengan Pasal 83 ayat (3) PP No. 21 Tahun 2021 tentang

Modul Pengantar RDTR dapat memberi pemahaman bagi aparatur bidang

Sejarah Peraturan Zonasi

• Di akhir era 1920-an sebagian besar USA telah mengembangkan suatu

Selama berabad-abad lamanya, keuntungan kekayaan alam, luas wilayah,

Segala macam aktivitas di muka bumi memerlukan ruang. Penataan Ruang

Dapat disimpulkan dari uraian di atas, bahwa tantangan utama Indoneisa,

sistem kota-kota masa depan yang menampung urbanisasi dan

Dalam modul tentang pengantar RDTR, peserta perlu pengenalan mengenai

pemanfaatan ruang yang diizinkan, intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan

Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan mampu menjelaskan

D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

1) Pengenalan dan Pentingnya Rencana Detail Tata Ruang

A. DEFINISI RENCANA DETAIL TATA RUANG

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) adalah rencana yang digambarkan

unsur-unsur lain tersebut ada aturan hukumnya, namun karena RDTR

RDTR memiliki fungsi sebagai pengendali mutu pemanfaatan ruang

ekonomi khusus, kewenangan untuk menyusun RDTR tersebut berada di

3. Waktu Penetapan dan Masa Berlaku RDTR

Berdasarkan PP Nomor 21 Tahun 2021, Waktu penetapan rencana rinci

ditetapkan Raperkada oleh Bupati/Wali Kota, RDTR ditetapkan oleh

4. Urgensi Penyusunan RDTR

Kebutuhan akan RDTR bagi para pemangku kepentingan di daerah

untuk dijadikan sebagai dasar pemberian Kesesuaian Kegiatan

Sementara dalam aspek kebencanaan, RDTR diperlukan guna

5. Proses Penyusunan RDTR

Penyusunan RDTR terdiri dari 5 (lima) tahapan besar, yaitu:

Tata cara penyusunan RDTR ditampilkan pada tabel berikut:

Tahap persiapan terdiri dari penyusunan kerangka acuan kerja dan

1) Potensi dan masalah pengembangan di Wilayah Perencanaan;

19) analisis ketentuan dan standar setiap sektor terkait; dan

prinsip optimasi pemanfaatan ruang kawasan perkotaan (ruang darat,

Secara keseluruhan, penyusunan RDTR kabupaten/kota dilaksanakan

B. Dasar Hukum Penyusunan RDTR

• Berdasarkan Pasal 14 ayat (2) Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020

persetujuan substansi dari Pemerintah Pusat. Jika tidak, RDTR

2. Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan

Berikut di bawah ini merupakan diagram kedudukan RDTR jika

Sejak ditetapkannya UU Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, RTR

3. Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta

Di bawah ini merupakan penggambaran hubungan antara RTRW

Gambar 2 Hubungan Antara Produk Rencana dan Wilayah Perencanaannya

C. RUANG LINGKUP RDTR

1. Kedudukan RDTR dalam Rencana Tata Ruang

penataan ruang di Indonesia dilakukan secara berjenjang dan

Bagian dari kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis

RDTR disusun apabila RTRW Kab/Kota perlu dilengkapi dengan acuan

RDTR merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan

UU 26/2007 tentang Penataan Ruang menjelaskan bahwa

Gambar 3 Kedudukan Rencana Rinci dalam Sistem Penataan Ruang

2. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota

RDTR Kabupaten/Kota disusun apabila :

1) RTRW Kabupaten/Kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam