Skripsi Akutansi
Skripsi Akutansi
FAKULTAS EKONOMI
PROGRAM S-1 EKSTENSI
MEDAN
SKRIPSI
Oleh:
NIM : 000522008
DEPARTEMEN : AKUNTANSI
Saya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa Skripsi saya yang
Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 Pada PT. Ira Widya Utama
Medan ” adalah benar hasil karya saya sendiri dan judul dimaksud belum pernah
dimuat, dipublikasikan atau diteliti oleh mahasiswa lain dalam konteks penulisan
Semua sumber data dan informasi yang diperoleh, telah dinyatakan dengan jelas,
benar apa adanya. Dan apabila di kemudian hari pernyataan ini tidak benar, saya
i
KATA PENGANTAR
atas ridho serta taufiq dan hidayah-Nya yang diberikan kepada penulis sehingga
pada PT. Ira Widya Utama Medan. Shalawat beriring salam kepada junjungan kita
Nabi Besar Muhammad SAW, semoga kita mendapat syafa’at beliau di Yaumil
Ma’shar.
Keuangan No. 44 Pada PT. Ira Widya Utama Medan ” adalah guna memenuhi
salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Fakultas
menulis secara ilmiah. Untuk itu dengan segala kerendahan hati, penulis
Pada kesempatan ini, penulis dengan hati yang tulus dan ikhlas
1. Bapak Drs. Jhon Tafbu Ritonga, M.Ec selaku Dekan Fakultas Ekonomi
ii
3. Bapak Drs. M. Lian Dalimunthe, M.Ec.Ac, Ak selaku Dosen Pembimbing
8. Bapak Pimpinan PT. Ira Widya Utama Medan yang telah memberikan
“ Dra. Hj. Agustina Siregar, MS “ yang selalu memberikan do’a yang tulus
dan ikhlas serta motivasi yang tiada henti bagi penulis dalam penyelesaian
skripsi ini.
10. Suami tersayang “ Syarifudin Ibrahim “ dan buah hati “ M. Rizki Akbar
sayangnya.
iii
11. Adinda “ Omar Arafat Sudjono Berutu, ST “ yang telah mendukung
penyelesaian penulisan skripsi ini dan Adinda Ipar “ Wenny Riani Putri “
sahabat penulis lainnya yang namanya tidak dapat disebutkan satu persatu.
bantuan, dukungan, dan dorongan motivasi yang telah mereka berikan. Dengan
selalu mengharap ridho serta taufiq dan hidayah-Nya, harapan penulis semoga
Penulis,
NIM. 000522008
iv
ABSTRAK
v
DAFTAR ISI
PERNYATAAN .................................................................................................... i
ABSTRAK ............................................................................................................ v
1. Penyajian ............................................................................... 34
2. Pengungkapan ....................................................................... 36
vi
BAB III METODE PENELITIAN ................................................................. 37
A. Tempat .......................................................................................... 37
vii
2. Pengakuan Biaya dan Beban ................................................. 60
A. Kesimpulan ................................................................................... 67
B. Saran ............................................................................................. 68
LAMPIRAN
viii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Neraca PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember 2003
Lampiran 2 Laporan Laba/Rugi PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember
2003
Lampiran 3 Laporan Arus Kas PT. Ira Widya Utama Medan Per 31 Desember
2003
Lampiran 4 Laporan Laba Ditahan PT. Ira Widya Utama Medan Per 31
Desember 2003
ix
BAB I
PENDAHULUAN
dengan jenis bidang usaha yang menjadi andalan suatu badan usaha, walaupun
secara teknis, profesi akuntan (bidang profesi yang bertanggung jawab atas
keuangan sesuai dengan bidang usaha yang ada, yaitu suatu pernyataan yang
dilihat dalam cara penyajian suatu bentuk laporan keuangan yang merupakan
bagian dari salah satu tanggung jawab manajemen suatu badan usaha kepada
karyawan, atau mitra usaha yang membutuhkan informasi yang sifatnya terukur
secara moneter dalam suatu periode operasi perusahaan. Bersifat terukur sebab
dalam suatu periode usaha normal yaitu dalam kurun waktu 1 tahun, dan setiap
unsur yang tercantum dalam laporan keuangan menggunakan satuan yang jelas
yaitu mata uang yang berlaku, sehingga pengguna informasi baik pihak internal
tersebut berdasarkan kondisi yang berlaku saat penyajian suatu laporan keuangan.
bidang usahanya sejenis). Perbedaan pola ini menunjukkan suatu dinamika dalam
1
2
profesi akuntan, sehingga setiap individu akuntan yang berprofesi penuh sebagai
akuntan atau akuntan yang berprofesi penuh sebagai unsur manajemen dari suatu
badan usaha. Untuk mengatasi perbedaan ini dibutuhkan suatu pedoman, maka
Indonesia (IAI). Standar ini berlaku di Indonesia dan merupakan pedoman resmi
Berbagai hal dan beberapa bidang usaha diatur dalam PSAK. Salah satu
yang diatur dalam PSAK adalah tentang Real Estat, yang bertujuan mengatur
Siklus operasi normal perusahaan yang bergerak di bidang real estat pada
umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang
sangat tinggi (high risk). Dan di samping itu, penentuan siklus operasi normal
rumit/kompleks.
sampai sejauh mana penerapan PSAK terhadap aktivitas pengembangan real estat.
Dalam hal ini, penulis mengambil lokasi penelitian pada Kawasan Perumahan
Taman Setia Budi Indah Medan yang berhasil dikembangkan oleh PT. IRA
MEDAN “.
3
B. Perumusan Masalah
yang lebih terfokus dan sistematis, penulis mencoba merumuskan masalah yang
dalam akuntansi aktivitas pengembangan real estat diterapkan pada PT. IRA
dengan teori akuntansi yang diterima penulis selama pendidikan dan prinsip
Sedangkan hasil penelitian yang dituangkan dalam karya tulis ini nantinya
3. Pihak lain, yakni dapat berguna sebagai suatu bahan tambahan pengetahuan
TINJAUAN PUSTAKA
PSAK No. 44
petunjuk yang praktis dan mudah yang terkait dengan tugas-tugas akuntan.
dengan berpedoman pada standar, atau dengan kata lain, standar dapat dijadikan
mengenai kriteria tentang praktek apa yang tepat pada suatu keadaan, suatu dasar
menurut Ahmed Belkaoui (1997 : 88), bahwa standar akuntansi lazimnya terdiri
5
6
4. Standar menghasilkan prinsip dan teori yang penting bagi seluruh pihak
yang berkepentingan dalam disiplin ilmu akuntansi. Penyebarluasan
standar menghasilkan banyak kontroversi dan perdebatan baik dalam
lingkungan praktek maupun akademik, sebuah keadaan yang lebih baik
daripada apatis.
yang dikeluarkan oleh Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). Dan dalam pengembangan
usahanya, real estat mendapat perlakuan tersendiri pada PSAK berkaitan dengan
dengan aktivitas pengembangan real estat. Ini ditegaskan oleh IAI (2002 : 44.1)
yang secara khusus, berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estat (real
estat development activities). Hak-hak umum atau hal-hal yang tidak diatur dalam
Pernyataan ini, harus diperlakukan dengan mengacu pada prinsip akuntansi yang
berlaku umum”.
Ruang lingkup yang terdapat di dalam PSAK menurut IAI (2002 : 44.1)
Berikut ini adalah pengertian istilah yang dipergunakan menurut IAI (2002
: 44.1) :
terlebih dahulu dibahas pengertian dari biaya atau beban, sehingga dapat dengan
“Biaya adalah kas atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk barang atau
jasa yang diharapkan membawa keuntungan masa ini dan masa datang untuk
organisasi. Kita sebut ekuivalen kas karena aset non kas dapat ditukar untuk
barang atau jasa yang diinginkan. Misalnya, untuk menukar peralatan dengan
depan. Dalam perusahaan penghasil laba, manfaat di masa depan biasanya berarti
ini dimaksudkan untuk kadaluarsa. Biaya yang kadaluarsa inilah yang disebut
beban”.
Beban Langsung
1. Biaya bahan dan tenaga kerja untuk pabrikan, atau biaya untuk membeli
penjualan.
pengiriman.
atau jasa adalah beban periodik dan beban alokasi. Contohnya, mencakup jenis
tertentu dari beban iklan, kompensasi atas waktu yang tersita dalam
umum, beban penyusutan, dan beban amortisasi. Dengan tidak ada dasar objektif
jasa periode tersebut, biaya-biaya ini harus dibebankan ketika mereka terjadi. Hal
11
yang sama juga benar untuk beban alokasi, yang dibebankan ke periode berjalan
untuk pekerjaan yang telah dilaksanakannya, dan bila tagihan ini diterima akan
menjadi pemasukan (income). Perbedaan antara harga dan biaya ini merupakan
keuntungan (gain). Karena itu, biaya dapat didefinisikan secara tepat dalam
konteks ini. Istilah biaya sangat berkaitan dengan manufaktur, sedangkan harga
dipaparkan di atas, tentu akan menyinggung alokasi kedua unsur tersebut, di mana
dalam akuntansi konsep alokasi menurut Eldon S. Hendrikson (1995 : 189) adalah
“Suatu proses pemisahan suatu himpunan (set) atau jumlah nilai serta
pembebanan sub himpunan (sub set) yang dihasilkan itu ke klasifikasi atau
Penegasan terhadap hal ini juga dilakukan oleh IAI (2002 : 44.9)
“Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan
12
biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat
dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya yang tidak
jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan
Sebagai contoh konkritnya untuk yang dimaksud pertama adalah penyusutan dan
tertentu untuk membebankan biaya (cost) ke produk atau beban periodik dan
pendapatan.
dibenarkan secara teoritis, maka harus dipenuhi 3 (tiga) kriteria sifat, yaitu :
yang dibebankan pada periode berjalan dan menunda ke periode yang akan datang
jumlah yang menggambarkan perubahan barang atau jasa yang akan dipakai
13
dalam periode mendatang. Jenis pengukuran atas beban yang paling umum
Jika nilai relatif masing-masing proyek tidak diketahui, maka biaya harus
dialokasikan berdasarkan daerah fisik yang menerima manfaat. Estimasi biaya dan
alokasi biaya harus direvisi secara berkala. Revisi demikian harus dicatat sebagai
perubahan estimasi. Jika total biaya yang dapat dikapitalisasi dikeluarkan dalam
proyek real estate melebihi nilai bersih proyek yang dapat direalisasi, maka biaya
dasar proyek harus dikurangi menjadi nilai bersih yang dapat direalisasi dengan
yaitu :
(d) biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan
Proyek real estat memiliki ciri yaitu terjadinya biaya, biaya opsi membeli,
dan biaya survey serta biaya pemetaan, sebelum aktiva tak bergerak tersebut
1. Biaya secara langsung bisa diidentifikasi dengan hak milik yang spesifik.
3. Pengadaan hak milik atau pilihan untuk memperoleh hak milik adalah
mungkin. Kondisi ini memerlukan calon pembeli yang aktif mencari untuk
Hal tersebut di atas juga termuat oleh IAI (2002 : 44.9) yang
(d) biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan dari dan ke lokasi
pelaksanaan proyek;
(e) biaya penyewaan sarana dan peralatan;
(f) biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang
secara langsung berhubungan dengan proyek;
(g) imbalan jasa profesional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan
hidup, arsitek, ahli konstruksi;
(h) biaya pengurusan pengikatan jual beli; dan
(i) biaya pengurusan perjanjian jual beli.
Estat
e. Biaya Pinjaman
Menurut IAI (2002 : 44.11) “Biaya pinjaman yang secara langsung dapat
adalah :
Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan
untuk membebaskan area yang diusahakan dan kegiatan pengembangan
yang dilakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang
berbeda-beda, maka perusahaan pengembang tetap mengkapitalisasi biaya
pinjaman yang berhubungan dengan kegiatan pengembangan. Kapitalisasi
beban pinjaman tersebut dihentikan pada saat unit real estat tersebut secara
substansial siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian
yang telah selesai dapat segera digunakan sementara bagian lainnya masih
dalam penyelesaian, sesuai dengan paragraf 33 dan 34 PSAK 26, Biaya
Pinjaman, (Revisi 1997). Kapitalisasi juga dihentikan apabila kegiatan
konstruksi bangunan tertunda cukup lama sesuai dengan paragraf 32 PSAK
26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997).
dikapitalisasi melebihi hasil penjualan harus diakui sebagai biaya bersama yang
dikeluarkan sebagai bagian dari proyek dan oleh karenanya harus dialokasikan ke
Jika fasilitas tambahan akan dijual secara terpisah atau tetap dikuasai oleh
pengembang, maka hanya biaya yang telah dikapitalisasi yang melebihi nilai
wajarnya pada saat penyelesaian yang harus diperlakukan sebagai biaya bersama.
biaya operasi yang dikeluarkan setelah fasilitas tersebut dapat digunakan harus
Biaya Penjualan
model dan tanda-tanda atau papan nama, haruslah dikapitalisasi sebagai biaya
dibayar di muka. Bila biaya-biaya tersebut berkaitan langsung dengan proyek dan
perolehannya kembali dapat diharapkan dengan cara yang layak dari penjualan
kontrak penjualan dengan atau tanpa pembayaran kembali atau piutang yang
berhubungan dihapuskan sebagai piutang tak tertagih, maka biaya penjualan yang
beban atau cadangan yang sebelumnya telah disediakan untuk keperluan itu.
Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode
pelaporan sampai proyek selesai secara substantial. Apabila telah terjadi
perubahan mendasar pada estimasi kini, biaya direvisi, dan direalokasi.
Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administrasi dan pendapatan
bunga dari para pembeli, biaya perbaikan (yang tidak ditanggung oleh
kontraktor), dan biaya pemeliharaan sebelum penyerahan, harus langsung
diakui pada laporan laba rugi pada saat terjadinya.
praperolehan tanah dan biaya perolehan tanah sebagai Harga Pokok Tanah karena
Pokok Tanah. Umumnya Harga Pokok Tanah menurut Donald E. Kieso dan Jerry
1. Harga pembelian,
2. Biaya penutupan, seperti hak tanah, biaya pengacara dan biaya
pencatatan,
3. Biaya yang dikeluarkan untuk membuat tanah dalam kondisi untuk
penggunaan yang dimaksudkan, seperti perataan, pengurukan,
pengeringan dan pembersihan,
4. Kewajiban dari setiap penggadaian, hipotek atau pembebanan atas
kekayaan tersebut, dan
5. Setiap tambahan pengembangan tanah yang mempunyai umur tak
terbatas.
Apabila tanah dibeli untuk membangun sebuah gedung, semua biaya yang
dikeluarkan sampai penggalian untuk gedung baru dianggap sebagai Harga Pokok
dipandang sebagai Harga Pokok Tanah karena biaya-biaya ini diperlukan untuk
setiap hasil yang diperoleh dalam proses menyiapkan tanah untuk maksud
lintas, lampu jalan, saluran limbah, dan sistem pembuangan, biasanya dibebankan
ke perkiraan tanah karena hal itu relatif bersifat permanen dan diurus serta diganti
yang dilakukan oleh pemilik seperti pertamanan, secara layak dapat dibebankan
pribadi, lorong, pagar dan tempat parkir, dicatat secara terpisah sebagai
pengembangan tanah sehingga harta itu dapat disusutkan selama estimasi umur
kegunaannya.
peralatan. Tetapi, jika tujuan utama dari akuisisi dan kepemilikan tanah adalah
untuk tujuan spekulatif, tampaknya hal itu lebih sesuai diklasifikasikan sebagai
investasi. Jika tanah itu dimiliki oleh sebuah perusahaan real estat untuk dijual
Di samping itu, J.J. Klink (1985 : 20) menggolongkan biaya pada proyek
1. Preacquisition costs.
2. Land acquisition costs.
3. Land improvement, development, and construction costs.
4. Interest costs.
5. Taxes and insurance.
6. Indirect project costs.
7. General and administrative expenses.
8. Amenities.
9. Abandonments.
10. Changes in use.
11. Incidental operations.
12. Selling costs.
22
Di samping hal-hal yang tersebut di atas, ada pula biaya/beban yang tidak
dapat diabaikan, yaitu beban pajak. Untuk mengetahui hal-hal apa yang dapat
dikenakan pajak, berikut kita telusuri sejenak soal pengelompokan pajak menurut
1. Menurut golongannya
a. Pajak Langsung yaitu pajak yang harus dipikul sendiri oleh Wajib
Pajak dan tidak dapat dibebankan atau dilimpahkan kepada orang
lain. Contoh : Pajak Penghasilan (PPh).
b. Pajak Tidak Langsung yaitu pajak yang pada akhirnya dapat
dibebankan atau dilimpahkan kepada orang lain. Contoh : Pajak
Pertambahan Nilai (PPn).
2. Menurut sifatnya
a. Pajak Subjektif yaitu pajak yang berpangkal atau berdasar pada
subjeknya, dalam arti memperhatikan keadaan diri Wajib Pajak.
Contoh : Pajak Penghasilan (PPh).
b. Pajak Objektif yaitu pajak yang berpangkal pada objeknya, tanpa
memperhatikan keadaan diri Wajib Pajak. Contoh : Pajak
Pertambahan Nilai (PPn).
3. Menurut lembaga pemungutnya
a. Pajak Pusat yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat dan
digunakan untuk membiayai rumah tangga negara. Contoh : Pajak
Penghasilan (PPh), Pajak Pertambahan Nilai (PPn), Pajak
Pertambahan Nilai Bea Masuk (PPnBM), Pajak Bumi dan Bangunan
(PBB).
b. Pajak Daerah yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah dan
digunakan untuk membiayai rumah tangga daerah. Contoh : Pajak
Kendaraan Bermotor (PKB), Pajak Penerangan Jalan Umum (PPJU).
Jika J.J. Klink telah menyinggung soal biaya pajak pada proyek real estat,
maka PSAK mengatur tersendiri soal beban pajak ini terutama tentang pajak
berhubungan dengan laba atau rugi dari aktivitas normal harus disajikan tersendiri
1. Pembagian laba dengan nama dan dalam bentuk apapun seperti deviden
termasuk deviden yang dibayarkan oleh perusahaan asuransi kepada
pemegang polis, dan pembagian sisa hasil usaha koperasi.
2. Biaya yang dibebankan atau dikeluarkan untuk kepentingan pribadi
pemegang saham, sekutu, atau anggota, seperti perbaikan rumah
pribadi, biaya perjalanan, biaya premi asuransi yang dibayar oleh
24
dasarnya yang menanggung beban PPn adalah konsumen akhir. Karena itu, PPn
masukan yang dibayar akan diganti dengan PPn yang ditarik dari pembeli barang
pengusaha, melainkan uang pembeli yang wajib ditarik oleh pengusaha tersebut.
Apabila pengusaha kena pajak membeli barang kena pajak yang PPn masukannya
tidak dapat dikreditkan, maka PPn tersebut dapat dimasukkan sebagai biaya fiskal.
1. Penyerahan barang kena pajak (BKP)/Jasa kena pajak (JKP) yang dilakukan
pabean.
4. Ekspor barang kena pajak (BKP) oleh pengusaha kena pajak (PKP).
1. Harga Jual.
2. Nilai Penggantian.
3. Nilai Impor.
4. Nilai Ekspor.
dilakukan.
C. Pengakuan Pendapatan
2. Dihasilkan.”
untuk kas atau klaim atas kas (piutang). Pendapatan dapat direalisasi bila aktiva
yang diterima segera dapat dikonversikan pada jumlah kas atau klaim atas kas
yang diketahui. Dan pendapatan dihasilkan bila kesatuan itu sebagian besar telah
menyelesaikan apa yang seharusnya dilakukan agar berhak atas manfaat yang
27
diberikan dari pendapatan, yaitu bila proses mencari laba telah selesai atau
penerimaan uang muka untuk penjualan ataupun sewa tidak diperlakukan sebagai
pembahasan skripsi ini adalah penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan
sejenis lainnya beserta kapling tanahnya dan penjualan kapling tanah tanpa
bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya
28
dan penjualan kapling tanah tanpa bangunan ini adalah metode akrual penuh (full
pendapatan untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya
Proses penjualan dianggap telah selesai apabila pengikatan jual beli atau
perjanjian jual beli telah berlaku, yaitu apabila pengikatan atau perjanjian
tersebut telah ditandatangani oleh kedua belah pihak telah memenuhi
persyaratan yang tercantum dalam pengikatan atau perjanjian jual beli agar
pengikatan atau perjanjian tersebut berlaku.
Harga jual dianggap akan tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembeli
telah memadai, yaitu apabila jumlah pembayaran oleh pembeli setidaknya
telah mencapai 20 % dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut
tidak dapat diminta kembali oleh pembeli.
dengan unit bangunan yang dijual, dan unit bangunan tersebut telah siap
ditempati atau digunakan.
bangunan dipertegas lagi oleh IAI (2002 : 44.8) “Untuk pengakuan pendapatan
fasilitas yang dijanjikan atau menjadi kewajiban penjual dianggap telah terpenuhi
dan sisanya merupakan piutang kontrak yang harus diangsur oleh pembeli. Jika
pembeli tidak membayar sisa hutangnya, maka perlindungan bagi penjual hanya
Kriteria untuk metode akrual (accrual method) menurut J.J. Klink (1985 :
1. The period of cancellation with refund has expired, and the customer has
made all required payments.
2. Cumulative payments (including interest) equal or exceed 10 percent of
contract sales price.
3. The receivable is not subject to subordination to new loans on the
property, except subordination for home construction purposes under
certain conditions.
4. The seller has fullfilled his or her obligation to complete improvements
and to construct amenities or other facilities applicable to the lost sold.
5. Collection experience for the project in which the sale is made or for the
seller’s prior projects indicates that at least 90 percent of the contracts
that are in force six months after the sales are recorded will be collected
in full.
pengalaman yang cukup memuaskan dalam penjualan sebelumnya dari tipe tanah
sekarang ini yang akan terjual dalam proyek. Di samping itu, jumlah jangka waktu
proyek lain dan proyek nyata lainnya yang punya karakter sama (lingkungan, para
berbeda dengan banyak tipe metode penjualan lainnya seperti penjualan telefon,
Jika semua kondisi untuk penggunaan metode akrual telah terpenuhi untuk
metode akrual penuh (full accrual method) tidak terpenuhi menurut IAI (2002 :
44.4) :
Apabila suatu transaksi real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan laba
dengan metode akrual penuh sebagaimana diatur dalam paragraf 06,
pengakuan penjualan ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan
metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria penggunaan
metode akrual penuh terpenuhi.
Dalam hal penjualan telah mengalihkan hutang yang terikat pada unit real
estat yang dijual, sedangkan transaksi tersebut belum memenuhi
persyaratan pengakuan pendapatan, hutang tersebut tidak boleh
33
dikurangkan dari nilai tercatat unit real estat yang bersangkutan. Pencicilan
atau pelunasan oleh pembeli atas hutang unit real estat yang telah dialihkan
kepada pembeli dibukukan sebagai uang muka dengan mengurangi saldo
hutang yang bersangkutan. Penjual harus melakukan pengungkapan bahwa
unit tersebut telah terikat pada pengikatan atau perjanjian jual beli.
Metode deposit dianggap metode akuntansi yang tepat bila analisa dari
transaksi real estat menyatakan bahwa suatu penjualan tidak terjadi untuk tujuan
akuntansi atau dengan kata lain suatu penjualan tidak dilaksanakan atau investasi
untuk tujuan akuntansi. Hingga pada waktu semua kas tertagih (termasuk hutang
pokok dan bunganya) dilaporkan sebagai deposit (hutang) atas kontrak, kecuali
34
bila bagian dari pembayaran menunjukkan sebagai bunga dan tidak dibayar
kembali bila digunakan untuk menutupi beban tambahan atas kapling tanah tanpa
bangunan seperti pajak penghasilan dan bunga atas hutang yang ada.
sebagai aktiva, pengungkapan status dari kapling tanah tanpa bangunan tersebut
dan dianggap bahwa pembeli melaporkan hutang atas kapling tanah tanpa
1. Penyajian
Pada perusahaan yang bergerak di bidang real estat, pola penyajian laporan
yang aktivitas utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat, aktiva dan
Dari norma tersebut, dapat ditafsirkan bahwa perusahaan real estat dalam
aktivanya berdasarkan lancar ataupun tidak lancar, sebab menurut Ikatan Akuntan
hasil pengembangan seperti rumah, ruko, atau tanah tanpa bangunan. Sedangkan,
Namun jika real estat bukan aktivitas utama perusahaan atau dengan kata
lain perusahaan tersebut bukan bergerak di bidang real estat, maka aktiva real
estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estat disajikan sebagai
Berikut ini adalah jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah
dalam catatan atas laporan keuangan :
(a) Tanah dan Bangunan;
(b) Bangunan yang Sedang Dikonstruksi;
(c) Tanah yang Sedang Dikembangkan; dan
(d) Tanah yang Belum Dikembangkan.
Aktiva real estat yang dikembangkan disajikan terpisah dari aktiva real estat
yang digunakan oleh perusahaan itu sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva
tetap.
2. Pengungkapan
METODE PENELITIAN
A. Tempat
dan informasi perusahaan adalah PT. IRA WIDYA UTAMA MEDAN yang
terletak di Jalan Setia Budi Kawasan Perumahan Taman Setia Budi Indah Medan.
B. Metode Penelitian
No. 44.
kualitatif.
37
38
E. Permasalahan Penelitian
F. Populasi Penelitian
G. Sampel Penelitian
PT. Ira Widya Utama Medan periode 31 Desember 2003 yang telah diaudit oleh
yaitu wawancara tidak terstruktur (non structure interview) dengan pihak yang
ada hubungannya dengan penulisan skripsi ini, yaitu staf dan pegawai PT. IRA
melalui buku pelajaran, literatur, dan lain-lain yang ada hubungannya dengan
J. Analisis Data
HASIL PENELITIAN
A. Data Penelitian
CV. Ira Coorporation yang berdiri pada tanggal 17 April 1972. Berkedudukan di
PT. Ira Coorporation pada tanggal 22 Februari 1983 di hadapan Notaris Sundari
Siregar, SH, dan berkedudukan di Jalan Bukit Barisan Dalam No. 15 Medan,
perseroan terbatas, maka pada tanggal 17 Juni 1983, PT. Ira Coorporation diubah
lagi menjadi PT. Ira Widya Utama Medan, dan berkedudukan di Jalan Multatuli
Perubahan ini dibuat di hadapan Notaris Sundari Siregar, SH, dengan Akte
Notaris No. 29 tertanggal 17 Juni 1983, bertempat di Medan, dan disetujui oleh
Menteri Kehakiman Republik Indonesia pada tanggal 26 Juli 1983, dengan daftar
40
41
keputusan No. C 2-5149, HT, 01.01. TH. 83, dan dapat di lihat pada Berita
perusahaan adalah :
antar pulau dan lokal, baik untuk perdagangan sendiri maupun atas perhitungan
perseroan.
Kegiatan usaha perusahaan ini pada dasarnya di bagi dalam 3 (tiga) bidang
usaha, yaitu :
kelayakan atas proyek-proyek baru untuk mengetahui apakah layak atau tidak
untuk dilaksanakan.
Kota Medan dan di luar wilayah Propinsi Sumatra Utara seperti di Kota
dalam tahap memulai diversifikasi usaha di bidang usaha perkebunan dan bidang
diemban oleh organisasi dan juga agar tugas itu dapat dijalankan secara rasional
Struktur organisasi yang digunakan oleh PT. Ira Widya Utama Medan
adalah struktur organisasi garis dan staf yang sesuai dengan kebutuhan
penyusunan tugas, wewenang dan tanggung jawab berbentuk garis lurus mulai
dari tingkat yang paling rendah. Adapun komunikasi yang dilakukan oleh PT. Ira
Widya Utama Medan selalu mengikuti struktur organisasi secara vertikal, tetapi di
merupakan salah satu unsur terciptanya pengawasan intern (internal control) yang
efektif.
tegas garis wewenang dan tanggung jawab. Dengan struktur organisasi demikian,
Struktur organisasi PT. Ira Widya Utama Medan disusun berdasarkan hasil
pemikiran dan pertimbangan atas sifat usaha perusahaan, bentuk organisasi yang
sedang berjalan, serta mengolah informasi dari staf inti perusahaan. Fungsi
pengembangan, bagian jasa konstruksi, bagian jasa real estat, bagian pemasaran,
(lower management).
terdiri dari :
Terdiri dari para kepala bagian yang berada setingkat di bawah dewan
Setiap bagian terdiri dari beberapa seksi. Setiap seksi dikepalai oleh
seorang kepala seksi yang bertanggungjawab kepada kepala bagian atas seluruh
dilaksanakan dan tergantung pada perluasan usaha dan kegiatan perusahaan yang
laporan kerja.
2. Pembagian tugas, tanggung jawab, dan wewenang harus terperinci dan jelas
guna menjamin setiap individu mengerti akan setiap posisi yang dilakukan
komando vertikal.
sebesar 233 Ha. Total areal tanah yang digunakan untuk sarana dan prasarana
meliputi 30 % atau 70 Ha. Sisanya seluas 163 Ha atau sekitar 70 % inilah yang
akan dijual dan disebut dengan tanah efektif yang siap untuk dijual setelah melalui
proses pembangunan sarana dan prasarana. Sarana dan prasarana yang dibangun
(v) Jalan.
(vii) Taman.
(ix) Parit.
(x) Trotoar.
b. Pengakuan Pendapatan
merupakan saat yang sangat kritis, mengingat kesalahan dalam penentuan ini akan
berakibat pada kelayakan laba periodik. Ketika suatu transaksi atau kejadian
dinyatakan atau diakui, maka transaksi tersebut dicatat ke dalam sistem pencatatan
berhubungan dengan masalah apakah suatu transaksi dicatat atau tidak. Prinsip
beberapa kriteria atau ketentuan yang harus dipenuhi agar suatu transaksi dapat
diakui.
pada saat dilakukannya penyerahan barang dan jasa setelah memenuhi ketentuan
diterapkan oleh perusahaan adalah metode akrual penuh (full accrual method).
48
Pendapatan dari penjualan tanah dan bangunan rumah diakui, apabila telah
2. Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga
jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat
2. Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga
jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat
perusahaan.
50
sebagai berikut :
dipenuhi.
2. Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga
jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat
(iii) Biaya Lain-lain (di luar biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan
administrasi).
biaya atas biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan administrasi, dan
dan umum sebagaimana yang lazim. Biaya administrasi dan umum merupakan
bagian dari total beban usaha. Sedangkan komponen biaya yang dikeluarkan
yang siap untuk dijual, atau sampai menjadi sebuah rumah atau rumah toko,
Berikut ini adalah komponen-komponen biaya yang terdapat pada PT. Ira
1. Jalan.
2. Parit.
3. Trotoar.
5. Taman.
8. Jaringan listrik.
2. Konsumsi.
8. Perawatan lampu.
9. Kebersihan.
2. Konsumsi.
9. Pemeliharaan gedung.
Untuk melihat hasil kinerja yang telah dilakukan oleh perusahaan selama
periode tertentu, maka PT. Ira Widya Utama Medan setiap akhir periode akuntansi
(i) Memberikan informasi keuangan yang dapat dipercaya serta bermanfaat bagi
pembiayaan perusahaan.
Pola penyajian dan pengungkapan transaksi usaha pada PT. Ira Widya
Utama Medan dirumuskan dalam kebijakan akuntansinya yang terdapat pada buku
lengkap dipersiapkan setiap akhir bulan oleh bagian akuntansi dan diperiksa
Direktur Utama. Khusus untuk Laporan Kas dan Bank, dibuat secara harian
Setiap bagian dari laporan keuangan ini harus diisi secara lengkap dan
akurat agar dapat digunakan secara sempurna sebagai dasar bagi pengambilan
keputusan oleh pimpinan perusahaan, selanjutnya bentuk dan isi laporan keuangan
tersebut harus ditelaah secara berkala untuk menilai kelengkapan dalam proses
utamanya berasal dari penjualan real estat. Adapun dalam penyajian Neraca yang
dilakukan oleh PT. Ira Widya Utama Medan dengan aktivitas utamanya adalah
1. Pengakuan Pendapatan
Utama Medan merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang real estat yang
oleh pendapatan yang diperoleh dalam operasi normal usaha serta daya dan upaya
kegiatan usaha perusahaan. Oleh karena itu, pendapatan dapat dikatakan sebagai
alat ukur prestasi manajemen atas keberhasilan dan kegagalan suatu perusahaan.
PT. Ira Widya Utama Medan sebagai salah satu perusahaan yang bergerak dalam
58
bidang real estat harus benar-benar memahami pentingnya arti pendapatan dalam
PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan metode akrual penuh (full
Pendapatan dari penjualan tanah dan bangunan rumah diakui, apabila telah
2. Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga
jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat
2. Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga
jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat
perusahaan.
sebagai berikut :
dipenuhi.
2. Seluruh harga jual telah dilunasi atau minimal sebesar 20 % dari harga
jual telah diserahkan oleh pembeli kepada penjual dan tidak dapat
(iii) Biaya Lain-lain (di luar biaya pokok penjualan serta biaya operasional dan
administrasi).
perkiraan biaya bukan beban dalam struktur pengeluarannya. Hal tersebut tidak
estat seperti yang terdapat pada Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44
proyek pengembangan real estat tersebut. Sedangkan, biaya-biaya selain dari yang
ada hubungannya dengan suatu proyek real estat harus diakui sebagai beban pada
saat terjadinya. Jadi, dalam mekanisme pengalokasian biaya yang dilakukan oleh
berpengaruh sangat besar dan fungsi yang dimilikinya terhadap kemajuan serta
penjualan real estat. Kebijakan akuntansi PT. Ira Widya Utama Medan dalam
Laporan Arus Kas, dan Laporan Laba Ditahan adalah sebagai berikut :
(i) Neraca
1. Aktiva Lancar
b. Piutang Usaha.
c. Piutang Lain-lain.
d. Surat-surat Berharga.
e. Persediaan.
f. Piutang Direksi.
2. Investasi
b. Setoran Saham.
3. Aktiva Tetap
a. Tanah.
b. Bangunan.
d. Kendaraan Bermotor.
e. Inventaris Kantor.
f. Peralatan Proyek.
g. Mesin/Perlengkapan.
h. Akumulasi Penyusutan.
4. Aktiva Lain-lain
a. Piutang Afiliasi.
c. Akumulasi Amortisasi.
5. Hutang Lancar
a. Hutang Usaha.
b. Hutang Lain-lain.
e. Hutang Pajak.
6. Modal
a. Modal Disetor.
lancar dan tidak lancar (unclassified). Hal ini dipertegas lagi pada Pernyataan
normal perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun dan
sangat rumit. Oleh karena itu, keharusan penyajian Neraca dengan metode
pengelompokkan pada perkiraan lancar dan tidak lancar. Jadi, Neraca pada
PT. Ira Widya Utama Medan tidak memenuhi ketentuan yang berlaku.
Komponen pendapatan usaha kawasan perumahan pada PT. Ira Widya Utama
dengan metode akrual penuh (full accrual method), yang mana unsur-unsur
pendapatan diakui pada saat penyerahan barang dan jasa yang bersangkutan.
Komponen perkiraan Laporan Laba/Rugi pada PT. Ira Widya Utama Medan
1. Pendapatan Usaha
a. Pendapatan Lain-lain.
b. Biaya Lain-lain.
3. Pajak
66
arus kas dari aktivitas operasi, kenaikan maupun penurunan dari aktivitas
operasi, arus kas dari aktivitas investasi, arus kas dari aktivitas pendanaan,
koreksi laba yang ditahan periode tahun sebelumnya dan laba bersih yang
A. Kesimpulan
1. PT. Ira Widya Utama Medan merupakan perusahaan yang bergerak dalam
bidang real estat yang mempunyai kegiatan utamanya yaitu perolehan tanah
normal usaha serta daya dan upaya oleh perusahaan untuk menekan biaya
itu, pendapatan dapat dikatakan sebagai alat ukur prestasi manajemen atas
keberhasilan dan kegagalan suatu perusahaan. PT. Ira Widya Utama Medan
sebagaimana yang terdapat pada PSAK No. 44 yang dikeluarkan oleh IAI.
2. PT. Ira Widya Utama Medan mengklasifikasikan biaya atas biaya pokok
perkiraan biaya bukan beban dalam struktur pengeluarannya. Hal tersebut tidak
real estat seperti yang terdapat pada PSAK No. 44 paragraf 37 dan 38 yang
67
68
proyek real estat harus diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Jadi, dalam
3. PT. Ira Widya Utama Medan pada laporan keuangannya khususnya Laporan
Laporan Laba/Rugi, Laporan Arus Kas, dan Laporan Laba Ditahan. Pada
Neraca PT. Ira Widya Utama Medan yang menggambarkan posisi keuangan
pada suatu tanggal tertentu dan dapat diperbandingkan dengan perkiraan yang
utamanya adalah aktivitas pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban tidak
pada PT. Ira Widya Utama Medan tidak memenuhi ketentuan yang berlaku.
B. Saran
1. PT. Ira Widya Utama Medan menggunakan metode akrual penuh (full accrual
bangunan rumah serta penjualan tanah matang. Sedangkan, pada penjualan unit
69
lokasi geografis dan kondisi lingkungan karena saat ini Kawasan Perumahan
Taman Setia Budi Indah Medan telah dipisahkan/dibelah oleh jalur jalan
lingkar luar (outer ring road) kota Medan. Sehingga harga jual unit strata
bangunan perkantoran pada sisi jalur jalan lingkar luar (outer ring road)
proyek real estat seperti yang terdapat pada PSAK No. 44 paragraf 37 dan 38
yang dikeluarkan oleh IAI mensyaratkan bahwa seluruh komponen biaya yang
proyek real estat harus diakui sebagai beban pada saat terjadinya.
3. Kebijakan akuntansi PT. Ira Widya Utama Medan dalam menyajikan laporan
keuangan yang mencakup Neraca, Laporan Laba/Rugi, Laporan Arus Kas, dan
Laporan Laba Ditahan. Pada Neraca PT. Ira Widya Utama Medan yang
perkiraan lancar dan tidak lancar. Sebaiknya PT. Ira Widya Utama Medan
perkiraan pada perkiraan lancar dan tidak lancar karena siklus operasi normal
perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi
oleh faktor ketidakpastian yang cukup tinggi. Ketentuan tersebut seperti yang
Belkaoui, Ahmed, 1997. Teori Akuntansi Jilid Satu, Terjemahan Herman Wibowo
dan Marianus Sinaga, Jakarta.
Hansen, Don R., Maryanne M. Mowen, 2000. Manajemen Biaya Akuntansi dan
Pengendalian Buku Satu, Edisi Pertama, Penerbit Salemba Empat, Jakarta.
Hendrikson, Eldon S., 1995. Teori Akuntansi, Edisi Keempat, Editor Marianus
Sinaga, Penerbit Erlangga, Jakarta.
Kieso, Donald E., Jerry J. Weygandt, 1995. Akuntansi Intermediate Jilid Satu,
Edisi Ketujuh, Terjemahan Herman Wibowo, Penerbit Binarupa Aksara,
Jakarta.
Kieso, Donald E., Jerry J. Weygandt, 1995. Akuntansi Intermediate Jilid Dua,
Edisi Ketujuh, Terjemahan Herman Wibowo, Penerbit Binarupa Aksara,
Jakarta.
71
Klink, J.J., 1985. Real Estate Accounting and Reporting, 2nd Edition, Jhon Wiley
and Sons, New York.
Suandy, Erly, 2001. Perencanaan Pajak, Edisi Pertama, Penerbit Salemba Empat,
Jakarta.
72