pengikatan

jual beli (pjB)

Kuliah VI – Pembuatan Akta Aneka Perjanjian
Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Indonesia
 PENDAHULUAN
Peralihan Hak Milik dilakukan secara terang dan tunai.

Terang berarti jual beli tanah tersebut dilakukan dihadapan Pejabat yang berwenang yaitu
Notaris/PPAT, tunai berarti lunas.

PERMASALAHAN : HARGA TANAH DAN BANGUNAN SEMAKIN LAMA

SEMAKIN MAHAL, SEHINGGA MENYULITKAN UNTUK PELAKSANAAN
PRINSIP TUNAI. BAGAIMANA SOLUSINYA?

PENGIKATAN JUAL BELI

Apa yang dimaksud
pengikatan jual beli?
PJB dibuat untuk melakukan pengikatan sementara sebelum pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT).

PJB adalah kesepakatan antara penjual untuk menjual properti miliknya kepada pembeli yang dibuat
dengan akta notaris. PJB bisa dibuat karena alasan tertentu seperti belum lunasnya pembayaran harga
jual beli dan belum dibayarkannya pajak-pajak yang timbul karena jual beli.

PJB akan dibuat para pihak karena adanya syarat-syarat atau keadaan-
keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu oleh Para Pihak
sebelum melakukan AJB di hadapan PPAT
PPJB = Perjanjian Bantuan
Perjanjian Bantuan → berfungsi dan mempunyai tujuan untuk
mempersiapkan, menegaskan, memperkuat, mengatur, mengubah atau
menyelesaikan suatu hubungan hukum
Pjb ada dua macam

1.Pjb lunas
2.Pjb tidak lunas
Pjb lunas
Pengertian
PJB lunas dibuat apabila harga jual beli sudah
dibayarkan lunas oleh pembeli kepada penjual tetapi
belum bisa dilaksanakan AJB, karena antara lain pajak-
pajak jual beli belum dibayarkan, sertifikat masih dalam
pengurusan dan lain-lain

Dalam pasal-pasal PJB tersebut dicantumkan kapan

AJB akan dilaksanakan dan persyaratannya. Di dalam
PJB lunas juga dicantumkan kuasa dari penjual kepada
pembeli untuk menandatangani AJB, sehingga
penandatanganan AJB tidak memerlukan kehadiran
penjual. PJB lunas umum dilakukan untuk transaksi
atas objek jual beli yang berada diluar wilayah kerja
notaris atau PPAT yang bersangkutan. Berdasarkan
PJB lunas bisa dibuatkan AJB di hadapan PPAT di
tempat lokasi objek berada.
 Pjb tidak lunas
PJB tidak lunas, dibuat apabila pembayaran
harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual.
Di dalam pasal-pasal PJB tidak lunas sekurang-
kurangnya dicantumkan jumlah uang muka yang
dibayarkan pada saat penandatanganan akta
PJB, cara atau termin pembayaran, kapan
pelunasan dan sanksi-sanksi yang disepakati
apabila salah satu pihak wanprestasi. PJB tidak
lunas juga harus ditindaklanjuti dengan AJB
pada saat pelunasan.
Dengan dibuatkannya PJB, kepemilikan hak atas tanah belum
beralih dari calon Penjual kepada calon Pembeli meskipun
seluruh harga telah dibayar penuh oleh calon Pembeli.

PERALIHAN DILAKUKAN DENGAN AKTA JUAL BELI DIHADAPAN PPAT

 Contoh wanprestasi dalam ppjb
1. Pembeli menunda-nunda pembayaran
harga tanah yang seharusnya telah
dibayar atau baru membayar sekian
hari setelah tanggal jatuh tempo,
ataupun pembeli melakukan
pembayaran tetapi tidak sebagaimana
yang diperjanjikan.
2. Pembeli tidak membayar denda atas
keterlambatannya membayar harga
tanah itu atau terlambat membayar
denda itu.
3. Penjual melakukan tindakan-tindakan
yang dengan nyata melanggar
perjanjian pengikatan jual beli
tanah, misalnya menjual obyek dari
perjanjian tersebut kepada pihak
lain
Kisi-kisi pjb tidak lunas
KOMPARISI → Menerangkan identitas Para Pihak

PREMISE :

-Para penghadap yang bertindak seperti tersebut diatas terlebih dahulu menerangkan bahwa PIHAK
PERTAMA adalah pemilik dari/yang berhak atas:
-Sebidang Tanah yang terletak di:
Propinsi : Jawa Barat
Kabupaten : Karawang
Kecamatan :
Kelurahan :
Seluas …… M2 (limaratus meter persegi), seperti yang diuraikan dalam Persil Nomor Blok Kohir
Nomor dengan batas-batas:
-Demikian berikut segala sesuatu yang terdapat diatas-tanah tersebut yang menurut sifat, guna dan
peruntukkannya atau menurut Undang-undang dapat dianggap sebagai harta tetap;

untuk selanjutnya disebut ”Tanah”.

Kisi-kisipjb tidak lunas
-Bahwa PIHAK PERTAMA bermaksud menjual ”Tanah” tersebut kepada PIHAK KEDUA dengan harga yang telah disepakati
bersama yaitu sebesar Rp. 200.000.000,- (duaratus juta-rupiah), dan pembayaran akan dilakukan secara bertahap.

-Bahwa berhubung sertipikat atas ”Tanah” tersebut sedang dalam proses pensertipikatan, maka jual beli tersebut belum
dapat dilangsungkan pada hari ini.

-Bahwa pembayaran harga penjualan ”Tanah” tersebut dari PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA akan dilaksanakan
dengan cara sebagai berikut:
Tahap Pertama sebesar Rp.
telah dibayarkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA pada tanggal

dan untuk penerimaan jumlah uang yang telah diterima sebesar Rp.
tersebut, PIHAK PERTAMA telah memberikan kwitansi tanda penerimaannya secara tersendiri;

Tahap Kedua dan terakhir sebesar Rp.

akan dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA pada tanggal

dan untuk penerimaan jumlah uang yang akan diterima sebesar Rp.

tersebut, PIHAK PERTAMA akan memberikan kwitansi tanda- penerimaannya secara tersendiri;
Kisi-kisipjb tidak lunas
-Maka dari apa yang diuraikan diatas agar supaya dikemudian hari kedua belah pihak tidak
memungkirinya,- maka PIHAK PERTAMA dengan ini berjanji dan mengikat diri untuk menjual ”Tanah”
berikut segala sesuatu yang- ada diatasnya tersebut kepada PIHAK KEDUA, yang dengan- ini berjanji
dan mengikat diri untuk membelinya dari PIHAK PERTAMA dengan harga yang diperhitungkan dengan
-jumlah uang yang telah diterima oleh PIHAK PERTAMA dari PIHAK KEDUA.

-Selanjutnya para penghadap menerangkan bahwa pengikatan untuk jual beli ini dilangsungkan dan
diterima dengan memakai syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
INDONESIA NOTARY COMMUNITY (INC)
TERKAIT DENGAN PENYERAHAN SERTIPIKAT

Untuk penyerahan sertipikat, harus penyerahan secara riil (nyata) di hadapan Notaris, dan pada akta bisa
dicantumkan kalimat...”Sertipikat nomor :........., telah diserahkan oleh Penjual kepada Pembeli pada saat
penandatangan akta ini, dan akta ini berlaku pula sebagai tanda terima yang sah yang disepakati oleh para pihak”.

Jika sertipikat tersebut tidak diserahterimakan oleh para penghadap di hadapan Notaris, misalnya penjual telah
menyerahkannya kepada pembeli sebelum penadatanganan akta ini, maka Notaris minta tanda bukti secara tertulis
dari para pihak, dan dalam akta bisa dituliskan kalimat...”Sertifikat nomor :.... telah diserahkan oleh Penjual kepada
Pembeli sebelum penandatangan akta ini, demikian berdasarkan Tanda Bukti Penerimaan Sertipikat yang dibuat
oleh para pihak sendiri, tanggal........bulan.......tahun......dan bermeterai. Dan keabsahan Tanda bukti Penerimaan
tersebut menjadi tanggunjawab para pihak sepenuhnya”.

Dalam hal ini Notaris jangan mau melakukan jika para pihak (penjual ke pembeli) akan menyerahkannya setelah
penandatangan akta, maka hal ini merupakan akan jadi potensi masalah di kemudian hari. Meskipun potensi
masalahnya untuk Penjual dan Pembeli sendiri, tapi lebih baik untuk tidak melakukannya daripada Notaris masuk ke
dalam pusaran permasalahan para pihak.

13
Akibat WANPRESTASI
Jika Wanprestasi harus ditentukan akibat hukumnya, misalnya :

jika Pembeli wanprestasi semua pembayaran yang telah dilakukan oleh Pembeli kepada
Penjual menjadi hangus dan tidak dapat ditagih dengan cara dan bentuk apapun dan
tanah/rumah yang telah dibeli/ditempati wajib dikembalikan kepada Penjual (jika
rumah/tanah yang yang diperjualbelikan telah diterima Pembeli) – (KLAUSULA
SAPUJAGAT), atau

Penjual akan mengembalikan sejumlah uang tertentu dari yang sudah diterimanya kepada
Pembeli, dan tanah/rumah yang telah dibeli/ditempati wajib dikembalikan kepada Penjual
(jika rumah/tanah yang yang diperjualbelikan telah diterima Pembeli).
Penyimpanan dan penyerahan sertipikat
Perlu ditentukan pula tata cara penyerahan sertifikat, apakah disimpan Penjual
sampai pembayaran lunas, apakah disimpan Pembeli sampai lunas atas
kesepakatan bersama diserahkan bersama-sama kepada Notaris, juga akan
diambil secara bersama-sama dengan cara dan alasan apapun atau Penjual dan
Pembeli membuat kesepakatan tersendiri yang kemudian diserahkan kepada
Notaris yang dilekatkan pada minuta akta.
SECARA TEMPLATE ADA SEKITAR
8PASAL.

TAPI BISA DIBUAT LEBIH DETAIL

LAGI
Kisi-kisipjb tidak lunas
Pasal 1

Harga penjualan/pembelian ”Tanah: yang akan dilangsungkan

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang
tersebut, akan diperhitungkan dengan seluruh-jumlah uang
yang telah diterima PIHAK PERTAMA dari PIHAK KEDUA
berdasarkan akta ini, dan jual beli ”Tanah”tersebut harus
dilaksanakan oleh PIHAK PERTAMA -kepada PIHAK KEDUA
selambat-lambatnya dalam waktu ( ) hari setelah
Perjanjian ini.
Kisi-kisi pjb tidak lunas
Pasal 2

Penjualan dan Pembelian ”Tanah” tersebut dilangsungkan-

dengan memakai syarat-syarat yang lazim untuk jual beli
diantaranya, tetapi tidak terbatas pada syarat-syarat -PIHAK
PERTAMA menjamin bahwa ”Tanah” tersebut:
a. Tidak dikenakan sitaan;
b. Tidak menjadi jaminan sesuatu utang atau ikatan berupa
apapun juga;
c. Adalah benar-benar miliknya/haknya PIHAK PERTAMA dan
PIHAK PERTAMA yang berhak menjual/memindahkannya,
dan karena PIHAK PERTAMA menjamin bahwa PIHAK
KEDUA-tidak akan mendapat tuntutan dari pihak lain yang
menyatakan mempunyai hak terlebih dahulu atau turut-
mempunyai hak atasnya;
Kisi-kisipjb tidak lunas
Pasal 3
-PIHAK PERTAMA berjanji dan mengikat diri kepada PIHAK-KEDUA untuk menyerahkan ”Tanah” tersebut diatas dalam -keadaan
kosong seluruhnya bebas dari penggarap/penghuni dan beban berupa apapun juga selambat-lambatnya pada saat PIHAK KEDUA
melunasi seluruh harga penjualan”Tanah” tersebut;
-Bilamana salah satu pihak terlambat atau melalaikan kewajibannya masing-masing sebagaimana yang tercantum -dalam akta ini,
maka pihak yang satu dikenakan denda untuk pihak lainnya sebesar Rp.

Untuk tiap-tiaphari keterlambatan;

-Bilamana dalam waktu ( ) hari-berturut-turut terhitung sejak tanggal

PIHAK PERTAMA tidak atau belum mengosongkan ”Tanah” tersebut dari semua penggarap/penghuni dan beban berupa apapun juga,
maka dengan tidak mengurangi ketentuan mengenai denda tersebut diatas PIHAK PERTAMA dalam akta ini memberi kuasa dengan
hak substitusi kepada PIHAK -KEDUA atau orang yang ditunjuk oleh PIHAK KEDUA untuk -mengosongkan sendiri ”Tanah” tersebut
dari PIHAK PERTAMA atau siapapun juga yang menggarap atau yang memakainya, atas ”Tanah” tersebut, bilamana perlu dengan
bantuan dari alat negara (Polisi) atas ongkos, -resiko dan tanggung jawab PIHAK KEDUA melalaikan kewajibannya untuk membayar
harga pembelian ”Tanah” tersebut,dalamwaktu hari berturut turut terhitung sejak tanggal

maka tanpa mengurangi ketentuan mengenai denda tersebut dalam ayat 2 pasal ini, PIHAK PERTAMA berhak membatalkan
perjanjian ini secara sepihak;
Dalam hal mana kedua belah pihak melepaskan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang-
undang Hukum Perdata, dan dalam hal kejadian yang demikian PIHAK PERTAMA tidak diwajibkan -mengembalikan uang yang telah
diterima dari PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA tidak ada hak untuk menuntut dikembalikannya jumlah uang yang telah dibayarkan
oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA berdasarkan akta ini;-
Kisi-kisipjb tidak lunas
Pasal 3
-PIHAK PERTAMA berjanji dan mengikat diri kepada PIHAK-KEDUA untuk menyerahkan ”Tanah” tersebut diatas dalam -keadaan
kosong seluruhnya bebas dari penggarap/penghuni dan beban berupa apapun juga selambat-lambatnya pada --saat PIHAK KEDUA
melunasi seluruh harga penjualan”Tanah” tersebut;
-Bilamana salah satu pihak terlambat atau melalaikan kewajibannya masing-masing sebagaimana yang tercantum -dalam akta ini,
maka pihak yang satu dikenakan denda untuk pihak lainnya sebesar Rp.

Untuk tiap-tiaphari keterlambatan;

-Bilamana dalam waktu ( ) hari-berturut-turut terhitung sejak tanggal

PIHAK PERTAMA tidak atau belum mengosongkan ”Tanah” tersebut dari semua penggarap/penghuni dan beban berupa apapun juga,
maka dengan tidak mengurangi ketentuan mengenai denda tersebut diatas PIHAK PERTAMA dalam akta ini memberi kuasa dengan
hak substitusi kepada PIHAK -KEDUA atau orang yang ditunjuk oleh PIHAK KEDUA untuk -mengosongkan sendiri ”Tanah” tersebut
dari PIHAK PERTAMA atau siapapun juga yang menggarap atau yang ---memakainya, atas ”Tanah” tersebut, bilamana perlu dengan
bantuan dari alat negara (Polisi) atas ongkos, -resiko dan tanggung jawab PIHAK KEDUA melalaikan kewajibannya untuk membayar
harga pembelian ”Tanah” tersebut,dalamwaktu hari berturut- --turut terhitung sejak tanggal

maka tanpa mengurangi ketentuan mengenai denda tersebut dalam ayat 2 pasal ini, PIHAK PERTAMA berhak membatalkan
perjanjian ini secara sepihak;
Dalam hal mana kedua belah pihak melepaskan ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang-
undang Hukum Perdata, dan dalam hal kejadian yang demikian PIHAK PERTAMA tidak diwajibkan -mengembalikan uang yang telah
diterima dari PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA tidak ada hak untuk menuntut dikembalikannya jumlah uang yang telah dibayarkan
oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA berdasarkan akta ini;-
Kisi-kisipjb tidak lunas
Pasal 4
Dengan ditandatanganinya perjanjian ini maka PIHAK
PERTAMA tanpa bantuan dari PIHAK KEDUA tidak
diperkenankan untuk memberikan sebagai jaminan,
menyewakan, menjual dan/atau dengan cara apapun
juga mengalihkan hak atas ”Tanah” tersebut kepada
pihak lain.

-Sedangkan segala tindakan semacam itu yang

dilakukan -oleh PIHAK PERTAMA tanpa bantuan dari
PIHAK KEDUA adalah tidak sah;
Kisi-kisipjb tidak lunas
Pasal 5
Guna lebih menjamin kedudukan PIHAK KEDUA atas
pelaksanaan penjualan dan pembelian ”Tanah” tersebut pada
waktunya sesuai dengan apa yang telah ditetapkan -dalam
akta ini, maka PIHAK PERTAMA dengan ini memberi - kuasa
kepada PIHAK KEDUA untuk pada waktunya setelah

, dan bilamana seluruh harga ”Tanah” tersebut telah dibayar

lunas oleh PIHAK KEDUA bertindak atas nama PIHAK PERTAMA
melaksanakan penjualan ”Tanah” tersebut dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah yang berwenang, kepada PIHAK KEDUA
sendiri atau yang ditunjuk oleh PIHAK KEDUA, demikian itu
bilamana PIHAK PERTAMA berhalangan untuk melaksanakan
sendiri penjualan tersebut sebagaimana mestinya, dan segala
biaya pelaksanaan jual beli yang sedemikian itu dipikul dan -
dibayar oleh PIHAK KEDUA;
Kisi-kisipjb tidak lunas
Pasal 6
PIHAK PERTAMA dengan ini pula memberi kuasa kepada PIHAK
KEDUA setelah harga ”Tanah” tersebut telah dibayar lunas-oleh
PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA, untuk dan atas -nama
PIHAK PERTAMA menggunakan dan menempati ”Tanah” tersebut
dan mewakili PIHAK PERTAMA dalam segala hal, -tindakan dan
urusan baik tindakan pengurusan maupun tindakan pemilikan,
yang dapat dilakukan PIHAK PERTAMA- sebagai pemilik dari
”Tanah” tersebut, tidak ada tindakan yang dikecualikan;

-Untuk itu menghadap dimana perlu, membuat/minta dibuatkan

dan menandatangani segala surat dan akta-akta, menerima
pembayaran-pembayaran dan memberikan kwitansinya yang sah,
membayar segala biaya, memilih domisili dan melakukan segala
sesuatu yang dianggap perlu, tidak ada yang dikecualikan;
Kisi-kisipjb tidak lunas
Pasal 7

Kuasa-kuasa tersebut dalam akta ini merupakan bagian

-yang penting dan syarat mutlak yang tidak dapat
dipisahkan dari perjanjian ini, yang tanpa adanya
kuasa-kuasa tersebut niscaya perjanjian ini tidak akan-
dibuat antara para pihak, karenanya kuasa-kuasa
tersebut merupakan kuasa-kuasa yang tidak dapat
dicabut kembali dan tidak akan berakhir karena sebab-
sebab yang tercantum dalam pasal 1813 Kitab Undang-
undang Hukum Perdata ;
Kisi-kisipjb tidak lunas
Pasal 8

Perjanjian ini tidak akan berakhir karena meninggalnya

salah satu pihak akan tetapi diteruskan dan wajib
dipatuhi oleh (para) ahli waris dari pihak yang
meninggal dunia tersebut;

-Para Penghadap menyatakan dengan ini menjamin

akan kebenaran identitas para penghadap sesuai tanda
pengenal yang disampaikan kepada saya, Notaris dan
bertanggung jawab sepenuhnya atas hal tersebut dan
selanjutnya para penghadap juga menyatakan telah
mengerti dan memahami isi akta ini.
Kisi-kisipjb tidak lunas
VARIASI LAIN → DITAMBAHKAN DENGAN KLAUSUL APABILA TERJADI
PEMBATALAN

Sedangkan apabila karena sebab/alasan apapun Pihak Pertama membatalkan Pengikatan

Jual Beli ini, sehingga akta jual belinya tidak bisa dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah yang berwenang, maka Pengikatan Jual Beli ini dengan sendirinya dianggap batal
menurut hukum dan Pihak Pertama diwajibkan mengembalikan uang yang telah
diterimanya sebesar Rp ....................
dan ditambah membayar ganti rugi sebesar dari uang yang telah diterimanya tersebut
kepada Pihak kedua, yang hams dibayar seketika dan sekaligus lunas.

Setiap hari kelambatan Pihak Pertama membayar uang termaksud di atas kepada Pihak
Kedua, maka Pihak Pertama dikenakan denda atau membayar ganti rugi kepada Pihak
Kedua sebesar Rp.................... setiap hari kelambatan, yang harus dibayar dengan seketika
dan sekaligus lunas
Kisi-kisipjb tidak lunas
VARIASI LAIN → DITAMBAHKAN KLAUSUL UNTUK SEGERA MENGHADAP KE
PPAT UNTUK MELAKSANAKAN AJB

Apabila setelah Sertipikat atas tanah tersebut selesai diproses

pembuatannya dan terdaftar atas nama Pihak Pertama oleh Kantor
Pertanahan maka segera dibuatkan Akta Jual Belinya dihadapan
Notaris/ Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang selambat-
lambatnya 7 (tujuh) hari setelah selesainya pembuatan Sertipikat atas
tanah tersebut.
Kisi-kisi pjb tidak lunas
AKHIR AKTA

TERIMAKASIH.