Opsi tawar-menawar pembelian (lessee)

• Lessee dapat membeli aset sewaan dengan harga masa depan yang secara substansial
lebih rendah dari nilai wajar masa depan yang diharapkan dari aset sewaan tersebut.

• Jika terdapat opsi tawar-menawar pembelian, maka lessee harus meningkatkan nilai
sekarang dari pembayaran sewa minimum dengan nilai sekarang dari harga opsi.

• Perbedaan antara perlakuan akuntansi untuk opsi tawar-menawar pembelian dan nilai
residu yang dijamin adalah dalam perhitungan penyusutan tahunan.

Biaya langsung awal (lessor)

Lessor harus menunda biaya langsung awal dan mengalokasikannya selama masa sewa sesuai
dengan pengakuan pendapatan sewa.

lessor menambahkan biaya langsung awal pada investasi sewa neto dan mengamortisasinya
selama masa sewa sebagai penyesuaian hasil.

Pengungkapan data sewa:

Bagi lessee:

• Penjelasan umum isi pengaturan sewa yang material.

• Rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum masa depan pada akhir periode
pelaporan dan nilai sekarangnya.

• Total pembayaran sewa minimum masa depan pada akhir periode pelaporan, dan nilai
sekarangnya untuk setiap periode berikut: (1) tidak lebih dari satu tahun, (2) lebih dari
satu tahun dan tidak lebih dari lima tahun, dan (3) lebih dari lima tahun.

Bagi lessor:

• Penjelasan umum isi pengaturan sewa yang material.

• Rekonsiliasi antara investasi bruto dalam sewa pada akhir periode pelaporan, dan nilai
sekarang piutang pembayaran sewa minimum pada akhir periode pelaporan.

• Pendapatan keuangan yang belum diterima.

• Investasi bruto dalam sewa dan nilai sekarang piutang pembayaran sewa minimum pada
akhir periode pelaporan untuk setiap periode berikut: (1) tidak lebih dari satu tahun, (2)
lebih dari satu tahun dan tidak lebih dari lima tahun, dan ( 3) lebih dari lima tahun.
Perusahaan merancang perjanjian sewa dengan memenuhi spesifikasi berikut:

• Memastikan bahwa sewa tidak menentukan pengalihan hak atas properti kepada lesse.

• Tidak menentukan opsi tawar-menawar pembelian.

• Menetapkan masa sewa di bawah perkiraan umur ekonomik aset sewaan sehingga uji
umur ekonomik tidak terpenuhi.

• Mengatur nilai sekarang pembayaran sewa minimum kurang dari nilai wajar aset sewaan

CONTOH 1: HARMON, INC.

Berikut ini adalah analisis sewa dari Harmon, Inc.

1. Pengalihan hak? Tidak.

2. Opsi tawar-menawar pembelian? Tidak.

3. Uji umur ekonomik. Masa sewa adalah 20 tahun dan estimasi umur ekonomik adalah 30
tahun. Dengan demikian, sewa tidak memenuhi uji umur ekonomik.

4. Uji pemulihan investasi:

Pembayaran sewa €6.000

PV anuitas jatuh tempo selama 20 tahun pada suku bunga 12% × 8,36578

PV pembayaran sewa €50.194,68

Morgan maupun Harmon harus mencatat sewa ini sebagai sewa operasi, seperti yang
ditunjukkan dalam jurnal 1 Januari 2012.

CONTOH 2: ARDEN’S OVEN CO.

Berikut ini adalah analisis sewa dari Arden’s Oven Co.

1. Pengalihan hak? Tidak.

2. Opsi tawar-menawar pembelian? Opsi €75.000 pada akhir dari 10 tahun tampaknya
tidak lebih rendah dibandingkan dengan nilai wajar yang diharapkan sebesar €80.000 untuk
membuat perusahaan yakin bahwa opsi tersebut akan dilakukan. Namun, jumlah €4.000 pada
akhir 15 tahun saat nilai wajar sebesar $60.000 tampaknya merupakan tawar-menawar. Dari
informasi yang diberikan, kriteria 2 terpenuhi. Perhatikan bahwa nilai residu yang dijamin
dan nilai residu yang tidak dijamin masing-masing diberikan nilai nol karena lessor tidak
berharap untuk menarik kembali aset sewaan.

3. Uji umur ekonomik: Mengingat bahwa terdapat opsi tawar-menawar pembelian, masa
sewa adalah awal sewa dengan jangka waktu 10 tahun ditambah dengan opsi perpanjangan
lima tahun sejak opsi tawar-menawar pembelian sebelumnya. Meskipun masa sewa sekarang
menjadi 15 tahun, uji ini masih belum terpenuhi karena masa sewa hanya mencakup 60
persen (15 tahun ÷ 25 tahun).

4. Uji pemulihan investasi:

Pembayaran sewa €15.000,00

PV anuitas jatuh tempo selama 15 tahun pada suku bunga 12% × 7,62817

PV pembayaran sewa €114.422,55

PV opsi tawar-menawar pembelian: = €4.000 × (PVF15,12%)

= €4.000 × 0,18270 = €730,80

Pembayaran sewa €114.422,55

PV anuitas jatuh tempo selama 15 tahun pada suku bunga 12% 730,80

PV pembayaran sewa €115.153,35

Morgan Bakery harus memperhitungkan ini sebagai sewa pembiayaan karena sewa
memenuhi kriteria 2 dan 4. Dengan asumsi bahwa suku bunga implisit Arden adalah kurang
dari suku bunga pinjaman inkremental Morgan, jurnal berikut dibuat pada tanggal 1 Januari
2012.
CONTOH 3: MENDOTA TRUCK CO.

Berikut ini adalah analisis sewa dari Mendota Truck Co.

1. Pengalihan hak? Tidak.

2. Opsi tawar-menawar pembelian? Tidak.

3. Uji umur ekonomik: Masa sewa adalah tiga tahun, dan hanya mencakup 43 persen dari
estimasi umur ekonomik tujuh tahun. Dengan demikian, sewa tidak memenuhi uji umur
ekonomik.

4. Uji pemulihan investasi:

Pembayaran sewa €5.582,62

PV anuitas jatuh tempo selama 3 tahun pada suku bunga 12% × 2,69005

PV pembayaran sewa €15.017,54

(Catatan: Disesuaikan sebesar €0,01 karena pembulatan)

PV nilai residu yang dijamin: = €7.000 x (PVF3,12%) = € 7.000 × 0,71178 = €4.982,46

PV pembayaran sewa €15.017,54

PV nilai residu yang dijamin 4.982,46

PV pembayaran sewa minimum €20.000,00

Dengan asumsi bahwa suku bunga implisit Mendota sama dengan suku bunga pinjaman
inkremental Morgan, jurnal yang dibuat pada tanggal 1 Januari 2012 sebagai berikut.
CONTOH 4: APPLELAND COMPUTER

Berikut ini adalah analisis sewa dari Appleland Computer.

1. Pengalihan hak? Tidak.

2. Opsi tawar-menawar pembelian? Tidak. Opsi pembelian pada akhir tiga tahun
mendekati nilai wajar jelas bukan opsi tawar-menawar.

3. Uji umur ekonomik: Masa sewa adalah tiga tahun, yang mencakup hanya 60 persen (3
tahun ÷ 5 tahun) dari umur ekonomik aset, dan tidak ada opsi tawar-menawar pembaruan
yang tersedia. Oleh karena itu, uji umur ekonomik tidak terpenuhi.

4. Uji pemulihan investasi:

Pembayaran sewa €3.557,25

Dikurangi biaya pelaksana 500.00

3.057,25

PV faktor anuitas jatuh tempo selama 3 tahun pada suku bunga 12% × 2,69005

PV pembayaran sewa minimum menggunakan suku bunga pinjaman inkremental

€8.224,16

Nilai sekarang pembayaran sewa minimum dengan menggunakan suku bunga pinjaman
inkremental adalah €8.224,16 (lihat Ilustrasi 21A-1). Namun, suku bunga implisit tinggi yang
digunakan oleh lessor diketahui oleh Morgan. Dalam situasi ini, lessee menggunakan suku
bunga implisit, yang menghasilkan nilai sekarang sebesar €8.027,45. Oleh karena nilai
sekarang pembayaran sewa minimum hanya 80 persen (€8027 ÷ €10.000) dari nilai wajar,
maka sewa tidak memenuhi uji pemulihan investasi. Berikut jurnal yang dibuat pada tanggal
1 Januari 2012, yang menunjukkan sewa operasi.
Istilah jual dan sewa-balik (sale-leaseback) menjelaskan transaksi di mana pemilik properti
(penjual-lessee) menjual properti pada pihak lain dan sekaligus menyewanya kembali dari
pemilik baru. Penggunaan properti pada umumnya akan berlanjut tanpa gangguan.

Keuntungan transaksi jual dan sewa-balik dari sudut pandang penjual biasanya mencakup
dua pertimbangan utama:

1. Pembiayaan—Jika pembelian peralatan telah dibiayai, transaksi jual dan sewa-balik

dapat memungkinkan penjual untuk membiayai kembali pada suku bunga yang lebih
rendah, dengan asumsi harga telah turun.

2. Pajak—Pada saat perusahaan membeli peralatan, mungkin tidak mengetahui bahwa hal
itu akan dikenakan pajak tertentu dan bahwa kepemilikan tersebut mungkin dapat
meningkatkan liabilitas pajak minimumnya.

Menentukan penggunaan asset

Selama penjual-lessee terus menggunakan aset setelah penjualan, maka transaksi jual dan
sewa-balik benar-benar merupakan bentuk pembiayaan. Oleh karena itu, lessor seharusnya
tidak mengakui keuntungan atau kerugian atas transaksi. Singkatnya, penjual-lessee
hanya meminjam dana.

Di sisi lain, jika penjual-lessee menyerahkan hak atas penggunaan aset, transaksi tersebut
secara substansial merupakan transaksi penjualan. Dalam hal ini, pengakuan keuntungan
atau kerugian sudah tepat. Namun, mencoba memastikan kapan lessee telah menyerahkan
penggunaan aset tersebut adalah hal yang sulit, dan IASB telah merumuskan aturan yang
kompleks untuk mengidentifkasi situasi ini.

Lessee

Jika sewa tersebut memenuhi salah satu dari empat kriteria untuk perlakuan sebagai sewa
pembiayaan (lihat Ilustrasi 21-3), penjual-lessee mencatat transaksi sebagai penjualan
dan sewa sebagai sewa pembiayaan.

Lessor

Jika sewa tersebut memenuhi salah satu kriteria kapitalisasi sewa, pembeli-lessor mencatat
transaksi sebagai pembelian dan sewa pembiayaan langsung. Jika sewa tidak memenuhi
semua kriteria, maka pembeli-lessor mencatat transaksi sebagai pembelian dan sewa operasi.