Anda di halaman 1dari 16

Kenapa Bermain di Property?

Apa yang menjadi daya tarik di property sehingga mendorong orang-orang untuk bermain di sana?
• semua orang bisa bermain di properti, dengan modal dengkul. contohnya: jadi broker (broker
tradisional atau broker profesional)
• property berhubungan erat dengan dunia bisnis. Contohnya: Pak Karen mempunyai sebuah
bangunan hotel, lalu ia menjaminkannya ke bank untuk membeli sebuah tambang batu bara, jadi
sekarang ia mempunyai bisnis batu bara berkat property miliknya. (cuma contoh)
• Irama permainan lambat, sehingga lebih santai dalam mengelolanya. Maksudnya: Anda tidak
perlu khawatir kalau besok tiba-tiba nilai property milik Anda akan turun, karena
perkembangannya baru akan ketahuan setelah kurang lebih satu tahun, sehingga Anda punya
banyak waktu untuk mengatur strategi selama masa tersebut.
• Property bisa menjadi objek pengurang pajak.(no comment…)
• Ada dua cara menikmati hasil investasi di property, yaitu melalui capitalgain atau dari cashflow.
Capital gain bisa Anda peroleh ketika property tersebut dijual atau ketika dianggunkan ke bank.

Hobi di Property
Hobi Pedagang
Membeli rumah atau tanah dengan harga di bawah pasar, dengan tujuan untuk dijual kembali ke
calon pembeli dengan harga yang sesuai dengan pasaran atau sedikit di bawah harga
pasar.Fokusnya adalah keuntungan dalam jumlah besar dalam tempo sesingkat-singkatnya.

Hobi Investor
Membeli rumah atau tanah dengan harga below the market, dengan tujuan menjadi peternak.
Ibaratnya seperti orang yang memelihara banyak sapi, mengambil untung dengan cara menjual
susunya tanpa menjual sapinya, bahkan sapi-sapi miliknya bisa berkembang biak (beranak)
sehingga menghasilkan sapi-sapi baru. Aplikasi nyatanya: dengan menyewakan property-property
miliknya ke pihak lain (orang atau perusahaan) dan atau menjaminkan property-property miliknya
ke bank, kemudian uang hasil pinjaman tersebut digunakan untuk membeli bisnis-bisnis yang sudah
berjalan (take over) atau membuka bisnis baru, sehingga semua beban cicilan miliknya dapat
dicover dari hasil bisnis-bisnis tersebut dan tentunya si investor masih mendapat surplus
(keuntungan).

Fokusnya adalah keuntungan dalam jumlah besar besar untuk jangka panjang (ROI: return of
investment)

8 Keuntungan Investasi di Properti


Apakah anda sudah mulai berinvestasi? Banyak instrument investasi yang bisa kita gunakan seperti
deposito, reksadana, saham, emas, properti (rumah, toko, apartement, dll). Diantara instrument
investasi yang ada, investasi properti adalah investasi yang paling menguntungkan.

Mungkin setiap instrument investasi memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing.


Namun investasi di properti memiliki karakteristik tersendiri yang membuatnya layak untuk dilirik.
Berikut adalah 8 keuntungan dan kelebihan berinvestasi di properti:

1. Harga properti cenderung selalu naik, bahkan bila anda beruntung mendapatkan lokasi yang
bagus, nilainya bisa berlipat-lipat bila dijual kembali.
2. Nilai pertumbuhan aset properti biasanya diatas angka inflasi yang terjadi.
3. Dapat dijadikan agunan untuk pinjaman dana ke bank atau pihak lainnya.
4. Dapat menghasilkan pasif income dengan disewakan atau dikontrakkan.
5. Beli properti tidak harus selalu cash (tunai) tapi bisa membeli properti dengan cara kredit
(angsuran)
6. Bunga pinjaman untuk pembelian rumah biasanya lebih murah daripada bunga untuk pinjaman
usaha atau bunga kartu kredit.
7. Membeli properti tidak harus menggunakan uang sendiri. Anda bisa membeli rumah tanpa
modal sendiri alias menggunakan uang orang lain.
8. Dengan sedikit merenovasi, harga properti bisa naik melebihi biaya yang kita keluarkan.
Misalnya kita sedikit memodali mengecat dinding rumah, maka itu bisa menaikkan nilai
properti kita karena terlihat lebih bagus.

Mungkin masih banyak lagi keuntungan yang bisa kita dapatkan dari investasi properti. Sudahkah
anda berinvestasi di properti? Lebih baik telat daripada tidak sama sekali.

Resiko Kecil Untung Besar


Jual-beli properti merupakan bisnis yang memiliki resiko kecil dan untung yang besar (asalkan
Anda tahu ilmunya). Prinsip yang dijalankan sebetulnya sangat sederhana sekali, yaitu beli dengan
harga serendah mungkin (below the market) lalu jual dengan harga pasaran. Tentunya prinsip ini
semua orang sudah mengetahuinya (bahkan anak kecil pun tahu), tetapi dalam prakteknya di
lapangan tidak mudah untuk menjalankannya.

Langsung saja saya berikan contoh yang cukup real (hasil dari pengamatan pribadi): ada seorang
investor yang bermain di daerah kencanaloka BSD (sebut saja si A), kegiatannya sehari-hari adalah
berkeliling mencari rumah-rumah kecil (tipe 2 kamar 84/70) yang sedang dijual di kencanaloka
yang harganya kisaran 270-an juta , setelah dia berhasil mengumpulkan data-data informasi yang
dibutuhkan, selanjutnya dia mulai membanding-bandingkan harga dengan tujuan mencari rumah
termurah untuk dia beli.
Beberapa waktu kemudian, setelah si A berhasil membeli 1 rumah dengan harga 200 juta
(kenyataanya bisa kurang dari 200 juta), kemudian rumah tersebut dia beri nilai tambah (dicat ulang
temboknya, diberi kanopi, diganti keramiknya, dsb) dengan maksud supaya nilai jualnya menjadi
lebih tinggi. Setelah rumah tersebut sudah tampak seperti baru, maka mulai dipasarkan melalui
agen-agen properti (open listing), lalu kurang lebih 3 bulan kemudian setelah dipasarkan, akhirnya
rumah milik si A berhasil terjual di angka 280 juta. Keuntungan si A setelah hasil penjualan satu
rumah miliknya di kencanaloka diperkirakan adalah lebih dari 50 juta atau bisa dibilang ROI-nya
(return of investment) di atas 25% dalam waktu kurang dari setahun (sementara pada kenyataannya
si A masih memiliki lebih dari 3 rumah yang sejenis pada saat itu).

Seperti Apa Peluang Usaha – Bisnis Property?


Investasi di property masih jadi pilihan utama kebanyakan orang, sebab orang beranggapan bahwa
itu adalah salah satu cara terbaik untuk mengembangkan uang. Secara umum investasi property
dianggap lebih aman daripada jenis investasi lainnya. Sebabnya Anda menguasai atau mengelola
sendiri investasinya, jadi Anda bisa mengendalikan hampir semuanya. Namun hal itu bukanlah
satu-satunya keuntungan berinvesatsi di property, karena yang paling menarik sebenarnya dari
invesatsi di property ini memungkinkan Anda untuk menggunakan uang orang lain untuk mulai
berinvestasi.

Kebanyakan produk investasi lain banyak dipengaruhi oleh faktor luar. Misalnya harga-harga di
bursa saham bisa naik turun dengan cepat bahkan signifikan karena isu atau gossip seputar politik,
kebijakan pemerintah, keamanan negara, kondisi ekonomi, atau seperti obligasi yang harganya
turun saat angka inflasi dan suku bunga naik. Dibandingkan property yang walaupun
juga terpengaruh faktor luar, namun perubahannya tidak terlalu cepat, misalnya harga rumah
tentunya tidak bisa berubah begitu saja dalam sehari tetapi butuh tahunan.

Keuntungan Investasi di Property Dengan berinvestasi ke property, Anda mempunyai kesempatan


untuk mendapatkan hasil return investasi yang besar. Jika Anda lihat Donald Trump pengusuha
property dari Amerika atau Ir. Ciputra dari Indonesia, mereka kaya raya dari bisnis property. Bank
juga memiliki property, jika kita perhatikan gedung kantor pusat bertingkat tinggi yang megah,
belum lagi puluhan jumlah kantor cabangnya. Banyak cara untuk berinvestasi ke property.

Anda bisa memulainya dengan membeli rumah tinggal, ruko, membangun rumah sewaan, bangunan
komersial lainnya atau tanah kosong. Dari semua pilihan ini, membeli dan menjual rumah sewaan
lebih baik dipilih bagi mereka yang baru akan mulai berinvestasi di property, kemudian sedikit-
sedikit menabung dari hasil sewa untuk diinvestasikan kembali..Jika Anda perhatikan banyak orang
tertarik untuk membuat rumah sewaan, sebab dengan menjadi induk semang memungkinkan Anda
memiliki harta yang bisa Anda kontrol sendiri, kemudian menjualnya nanti.

Kabar baiknya Anda tidak memerlukan uang banyak untuk memulai investasi
Anda di property.

Penting sekali memahami mengapa property seringkali menjadi pilihan utama orang untuk
mengembangkan harta kekayaannya, alasannya bukannya karena property tidak berisiko. Seperti
investasi lainnya di property juga mempunyai kendala misalnya para penyewa yang telat membayar
sewa rumah, pindah tanpa memberitahu, bangunan yang rusak, kesulitan apapun bisa terjadi.

Intinya jika Anda bersedia repot dengan urusan semacam ini, maka investasi di property memang
untuk Anda. Menggunakan Uang Orang lain “ Other People’s Money “ Salah satu hal yang paling
menarik dari investasi di property adalah bahwa sistemnya dibuat sedemikian rupa sehingga
memungkinkan Anda untuk menggunakan uang orang lain untuk membiayai investasi Anda. Ini
adalah salah satu konsep terpenting yang membuata rproperty bisa menjadikan Anda bisa lebih
kaya dibandingkan investasi lainnya.

Pada jenis investasi lain maka besarnya jumlah investasinya sangat ditentukan dari seberapa banyak
Anda bersedia dan mampu membayarnya dengan tunai. Jadi untuk membeli investasi lain Anda
barus membayarnya tunai dengan asumsi menggunakan uang Anda sendiri. Kita ambil saja
contohnya investasi di pasar modal. Untuk membeli saham maka Anda harus membayar tunai
seluruhnya dari kesuluruhan transaksinya, kecuali Anda melakukan margin trading yang sebenarnya
sangat berisiko. Begitu juga investasi di obligasi, reksadana, deposito dan tabungan di bank, bahka
emas dan barang koleksi yangbernilai seni, semuanya mensyaratkan pembayaran tunai seluruhnya.

Investasi di property tidak demikian, Anda bisa saja membayar sebesar uang muka rumahnya
sebesar 10% sampai dengan 30% dari harga rumahnya dalam rangka untuk memiliki barangnya
kemudian sisanya bisa dibiayai dari pinjaman ke bank. Jangankan bank, bahkan developernya
sendiripun mau memberikan keringanan pembayaran cicilan untuk pembayaran uang muka
pembelian barangnya.

Kesempatan untuk menggunakan uang orang lain terwujud dalam bentuk pembiayaan ini disebut
dengan istilah leverage, atau kemampuan dalam melipatgandakan sesuatu. Contohnya, dihari
pertama Anda berhasil mendapatkan kredit rumah dengan pembayaran uang muka sebesar Rp 30
juta, maka dihari itu pula aset tunai Anda langsung bertambah menjadi Rp 100 juta.
Dengan menggunakan pembiayaan maka investasi rumah bisa berlipat ganda dengan dua cara.
Pertama, semakin banyak uang yang diinvestasikan maka semakin besar uang orang lain atau
pembiayaan yang bisa Anda dapatkan, misalnya dengan uang Rp 30 juta, maka Anda hanya bisa
membeli saham sampai sebesar Rp 30 juta. Namun dengan jumlah uang yang sama jika
diinvestasikan ke dalam property, maka Anda bisa membeli rumah seharga Rp 100 juta. Dimana
Anda membayar uang muka rumah sebasar Rp 30 juta, kemudian bank membiayai sisanya sebesar
Rp 70 juta, selanjutnya Anda menjadi pemilik sebuah bangunan seharga Rp 100 juta. Bukankah
jumlah tersebut lebih dari 3 kalinya atau 300% berlipat ganda ? Luar biasa.

Mengapa Real Estate Menguntungkan?

Menggunakan uang orang lain atau menggunakan pembiayaan merupakan salah satu saja dari
kemudahan yang bisa dimanfaatkan dakam berinvestasi ke property. Namun selain itu masih
banyak keuntungan investasi di property yang membuatnya sangat menarik di bandingkan investasi
lainya.

1. Arus Kas, “Cash Flow“,


Arus kas adalah uang yang Anda terima secara rutin atas uang yang Anda tanamkan dalam suatu
investasi. misalnya bunga tabungan dan deposito adalah arus kas karena memberikan pendapatan
untuk Anda. Dalam property, uang sewa bisa menjadi pemasukan atau arus kas untuk Anda.
Semakin banyak bangunan yang bisa Anda sewakan maka semakin besar pula arus kas Anda.

2. Nilai kepemilikan Anda terhadap rumah tersebut meningkat.


Nilai kepemilikan atau hak Anda terhadap investasi property yang dibiayai dari konsep
menggunakan uang orang lain tadi akan meningkat, jauh melebihi hutang atau kewajiban Anda.
Hak kepemilikan seseorang dalam suatu investasi ini dikenal dengan istilah equity. Contohnya jika
pembelian investasi property Anda sebesar Rp 100 juta, yang dibiayai oleh bank Rp 70 juta, sisanya
yang Rp 30 juta memakai uang Anda sendiri. Maka hak kepemilikan Anda terhadap investasi
senilai Rp 100 juta tadi adalah sebesar Rp 30 juta atau 30%nya.

Hak kepemilikan akan bertambah nilainya karena adanya pembayaran cicilan hutang yang
mengurangi kewajiban. Selain itu hak kepemilikan Anda juga bertambah karena nilai propertinya
naik. Nilai property Anda akan naik disebabkan inflasi yang membuat harga barang dan jasa
mengalami kenaikan termasuk property.

Akibat inflasi ini bukan cuma nilai propertinya yang naik tetapi juga Anda mempunyai kesempatan
untuk menaikkan arus kas atau pendapatan rutin Anda dengan cara menaikkan uang sewa rumah
sejalan dengan inflasi tadi. Kenaikan nilai property ini bahkan bisa menaikkan kekuatan meminjam
Anda. Bank biasanya dengan senang hati memberikan pinjaman tambahan berdasarkan kenaikan
harga agunannya atau propertinya. Anda bisa mengunakan uang ini untuk melunasi saldo hutang
yang lama, dan sisa uang dari pinjaman tersebut bisa masuk kantong Anda. Kemudian untuk cicilan
pinjaman baru sesuaikanlah dengan pemasukan uang sewa.

3. Kesempatan untuk membangun bangunan yang lebih besar lagi,


setelah Anda berhasil melunasi hutangnya, Anda akan mempunyai lebih banyak uang untuk
dialokasikan, misalnya untuk membuat property yang sudah ada menjadi lebih besar lagi. Banyak
investasi property dimulai dari sebuah bangunan kecil, tetapi karena ada pendapatan dari sewa yang
bisa mencover cicilan hutang bulanan, maka membuat propertinya menjadi bangunan lebih besar
menjadi sangat mungkin.

Sulitkah Mendapatkan Pinjaman Untuk Investasi Property?


Bagian paling sulit dari semua bisnis adalah mendapatkan uang untuk membiayai bisnis tersebut.
Orang bahkan masih sangat sulit untuk meminjam kredit usaha dari bank untuk memulai usaha.
Bank biasanya hanya mau memberikan pinjaman hanya kepada bisnis yang sudah berjalan 2 tahun.
Hal ini tidak berlaku saat Anda mau meminjam uang ke bank untuk membeli rumah.

Tidak peduli apakah Anda baru membeli rumah untuk pertama kalinya atau untuk yang kesekian
kalinya, kredit rumah bisa diberikan oleh bank untuk pembelian rumah yang ke berapapun. Selain
itu dari sisi bank kredit rumah juga dianggap sebagai jenis kredit yang risikonya paling rendah.

Sebab besarnya cicilan kredit rumah disesuaikan dengan penghasilan Anda, dengan demkian bank
berasumsi bahwa debiturnya sudah mempunyai penghasilan yang stabil yang bisa digunakan untuk
membayar cicilan bulanan.

Kemudian dilihat dari segi jaminanya yaitu bangunan itu sendiri, yang kita ketahui terus mengalami
kenaikan harga, maka tidak heran kalau jaminannya umumnya bisa mengcover hutangnya.

Langkah – Langkah Memulai Investasi Di Property

Walaupun ada kesempatan menggunakan pinjaman untuk membiayai investasi property Anda,
bukan berarti Anda menjadi lengah. Investasi di property tetap membutuhkan komitmen
penggunaan uang dan waktu. Jadi melakukan riset dan menetapkan rencana sebelum berinvestasi di
property sangatlah penting. Karena langkah paling awal dan paling penting begitu Anda
memutuskan untuk berinvestasi ke property adalah mempelajari segala sesuatunya tentang property
sebanyak yang Anda bisa.

Terus belajar, ada banyak sumber informasi yang bisa Anda dapat untuk belajar tentang investasi
property misalnya dari buku – buku, kursus, seminar, juga internet dan lain-lain. Untuk mengenal
bisnis property Anda juga bisa mengambil kerja paruh waktu sebagai broker property.

Keuntungannya, selain Anda bisa mempraktekkan apa yang Anda pelajari dari berbagai sumber
informasi tadi, Anda juga bisa mendapatkan komisi penjualan dari property yang Anda jual. Belum
lagi kesempatan untuk membangun jaringan atau network yang tentunya akan sangat bermanfaat
untuk membantu bisnis property Anda nanti. Melakukan riset terlebih dahulu akan membuat Anda
“awas” terhadap risiko atau problem-problem yang mungkin timbul berkenaan dengan kepemilikan
property misalnya bisa terjadi masalah dengan para penyewa, biaya-biaya perawatan bangunan.

Bekerja samalah dengan agen penjual rumah atau broker property, setelah Anda membekali diri
Anda dengan informasi yang memadai tentang bisnis property maka selanjutnya carilah seorang
agen penjual rumah atau broker property yang bersedia membantu Anda memahami lebih jauh
tentang bisnis property. Carilah agen penjual yang sudah berpengalaman minimal 2 tahun, biasanya
mereka sudah jauh lebih menguasai bisnis property.

Sebaiknya Anda mencari agen penjual rumah yang bekerja fulltime daripada partime, sebab
dikhatirkan mereka tidak bisa memenuhi Riset mengenai suku bunga, kenaikan harga property,
harga sewa, jika Anda mau menggunakan pembiayaan dari bank maka bandingkanlah suku bunga
kredit bank yang satu dengan yang lain dan carilah yang paling kompetitif. Kemudian juga
mengenai asumsi kenaikan harga propertinya sehingga Anda bisa menentukan kira-kira berapa
harga jualnya suatu saat nanti. Jangan lupa jika Anda ingin mendapatkan pemdapatan dari sewa
ruamh, maka sebelum menentukan harga sewa carilah informasi mengenai harga sewa rumah yang
pantas untuk daerah tersebut yang disesuaikan dengan kondisi bangunannya.

Your Action Plan


Setelah Anda berketetapan hati untuk berinvestasi di property, maka selanjutnya Anda tinggal
menetapkan tujuan dari investasi property Anda secara spesifik dan terukur. Misalnya Anda ingin
mendapatkan uang Rp 100 juta yang Anda tanamkan dalam investasi property e atau pembelian
property bisa menjadi Rp 1 Milyar dalam 10 tahun. Setelah Anda menetapkan tujuan barulah Anda
bisa menentukan jenis property apa yang cocok untuk mencapai tujuan tersebut, apakah perumahan,
bangunan komersial..

Hitunglah berapa banyak jumlah uang yang dibutuhkan untuk investasi tersebut, kondisi pasar
propertinya, kemudian jumlah uang sewa yang bisa Anda harapkan, juga berapa banyak bangunan
yang bisa Anda beli. Dengan melakukan riset seperti dianjurkan diatas, maka Anda bisa
memperkirakan berapa banyak uang yang mesti Anda sediakan dan berapa hasil investasi yang bisa
diharapkan untuk terus berkembang.

Anda bahkan bisa perkirakan berapa lama property tersebut harus Anda tahan sebelum menjualnya.
Dengan membuat tujuan keuangannya akan memberikan Anda semacam pedoman untuk memulai
bisnis baru Anda, mengambil tindakan- tindakan yang perlu, melakukan antisipasi risiko, kemudian
melakukan investasinya.

Selamat berinvestasi !
(sumber :peluangusaha.web.id )

Tips Sebelum Membeli Rumah


Membeli rumah adalah keinginan setiap orang atau keluarga. Rumah adalah tempat berlindung dan
bernaung, karena itu sebelum membeli rumah hendaknya kita memperhatikan bahwa rumah yang
akan kita beli adalah rumah yang nyaman dan aman bagi anggota keluarga kita.

Tidak semua orang mampu untuk membeli rumah idaman mereka. Di sisi lain, kebutuhan akan
rumah tempat tinggal adalah kebutuhan pokok yang tidak bisa ditawar lagi. Lalu, tips apa saja yang
harus kita perhatikan sebelum kita membeli rumah?

Ada 4 tips yang harus kita perhatikan sebelum membeli rumah:

1. Tentukan tujuan anda membeli rumah

Apakah anda membeli rumah untuk tempat tinggal, tempat usaha atau untuk investasi saja? Hal
ini penting untuk menentukan strategi selanjutnya. Rumah tempat tinggal berbeda dengan
rumah/toko untuk usaha. Selain lokasi, harganyapun akan berbeda.

2. Bedakan antara kebutuhan dan keinginan

Memang sulit membedakannya. Rumah yang bagaimana yang anda inginkan? yang luas, yang
ada kolam renangnya? Maka pilihlah sesuai dengan kebutuhan anda bukan keingan anda, karena
ini akan berpengaruh kepada dana yang akan anda keluarkan.

3. Sesuaikan dengan Anggaran

Mungkin tidak sepenuhnya anda bisa mendapatkan rumah seperti yang anda idamkan. Karena
itu sesuaikan dengan anggaran yang anda miliki, jangan paksakan diluar kemampuan finansial
anda. Dengan memperhatikan anggaran yang ada, anda dapat pula mempertimbangkan apakah
membelinya dengan tunai atau dengan kredit (KPR).
4. Mencari Lokasi yang tepat

Lokasi rumah yang dekat dengan akses fasilitas umum seperti tempat ibadah, kantor, rumah
sakit, sekolah, pasar, hiburan, dan lain-lain menjadi pertimbangan utama dalam memilih lokasi.
Pilihlah lokasi yang aman, sehat dan memiliki lingkungan yang baik untuk perkembangan jiwa
anak-anak anda.

sumber : perumahanmuslim.com

Tips Membeli Properti (Rumah)


Ketika Anda berencana membeli rumah tentunya Anda mengharapkan hasil yang terbaik sesuai
dengan biaya yang akan dikeluarkan. Karena itu sebelum Anda mulai melihat-lihat calon-calon
rumah Anda, sebaiknya Anda membuat daftar prioritas yang dinginkan dari rumah yang akan
dibeli. Perhatikan Tips berikut:

1. Menentukan berapa kesanggupan Anda dalam membiayai rumah

Anda yang paling tahu seberapa besar kesanggupan anda. Kuncinya adalah membeli rumah baik
seharusnya lebih membuat hidup Anda lebih sejahtera. Jangan sampai karena pembelian rumah
ini malah membuat Anda mengalami penurunan standar dan gaya hidup serta tidak tercapainya
tujuan keuangan lainnya di masa depan.

Sejumlah dana tunai memang harus tersedia dalam proses pembelian rumah walaupun Anda
membelinya secara kredit. Sebab, pada umumnya transaksi pembelian rumah dengan kredit
rumah dibagi dalam 2 tahap yaitu didahului dengan pembayaran uang muka rumah, pihak
penjual akan meminta uang muka dari Anda, besarnya bervariasi biasanya paling banyak
sebesar 30% saja dari harga rumah.

2. Putuskan rumah seperti apa yang Anda inginkan

Sebelum Anda mulai melihat-lihat calon-calon rumah Anda, sebaiknya Anda membuat daftar
prioritas yang dinginkan dari rumah yang akan dibeli seperti jumlah kamar tidur, kamar mandi,
halaman, garasi, kondisi atap, dinding, dan lain-lain. Kemudian buat juga daftar fasilitas –
fasilitas umum yang nanti Anda butuhkan, seperti PAM, listrik, jalan umum, kebersihan, rumah
ibadah, sekolah, pasar dan lain-lain. Tambahkan lagi daftar tersebut dengan persyaratan lainnya
seperti bebas banjir, sertifikat rumah lengkap dan tidak dalam sengketa apapun.

3. Mempersiapkan sejumlah dana tunai untuk muka rumah dan biaya – biaya lainnya

Sejumlah dana tunai juga sebaiknya dicadangkan untuk mengantisipasi terjadinya biaya – biaya
pembelian rumah antara lain uang tanda jadi atau booking fee, uang muka, akte jual beli, biaya
balik nama sertifikat dan biaya jasa notaris dan lain sebagainya.

4. Mencari sumber dana atau sumber pembiayaan

Membeli rumah bisa dilakukan dengan 2 cara yaitu secara tunai dan kredit atau kombinasi dari
keduanya. Jika Anda ingin membeli rumah secara tunai, Anda dapat menyiapkan dananya
dengan beberapa cara seperti menabung secara rutin atau melakukan investasi. Sehingga
akumulasi dana hasil menabung atau hasil keuntungan investasi bisa digunakan untuk membeli
rumah.
Keuntungannya dengan membeli rumah secara tunai, maka Anda tidak perlu tergantung dari
pihak lain dan yang paling menyenangkan adalah anda bebas dari kewajiban membayar cicilan
bulanan. Hanya saja mungkin akan memerlukan waktu yang cukup lama sampai tercapai
sejumlah dana yang Anda perlukan untuk membeli rumah.

Dengan mahalnya harga rumah saat ini, beberapa dari Anda mungkin kesulitan dalam
menyediakan dana tunai pembelian rumah. Anda tetap bisa beli rumah dengan cara mengajukan
kredit ke Bank. Pada umumnya dana kredit yang bisa diberikan oleh bank adalah maksimal
sebesar 70 % saja dari harga rumah yang akan dibeli, sisanya sebesar 30% harus dibiayai sendiri
dan dianggap sebagai uang muka rumah.

5. Periksalah kewajiban –kewajiban pada pihak lain atau hutang Anda sebelum mengajukan kredit
ke Bank

Bank memiliki analisa sendiri dan sumber informasi yang dapat dipercaya untuk mengetahui
gambaran kondisi keuangan Anda. Karena itu sebelum mengajukan kredit ke Bank, periksalah
kembali hutang – hutang Anda lainnya. Cicilan kartu kredit, cicilan motor, cicilan mobil dan
lain- lain.

Tips Sebelum Membeli Rumah Second


1) Usahakan untuk membeli rumah dari pemiliknya sendiri. Cara membeli rumah second yang
terbaik adalah langsung dari pemiliknya sendiri/tanpa perantara, karena disana anda bisa
memperoleh informasi secara detail tentang rumah yang hendak dibeli. Selain itu dengan
membeli langsung, harganya akan lebih murah karena penjual tidak perlu memberi komisi
kepada broker/perantara.

2) Pilih broker/perantara yang tepat. Jika terpaksa anda harus membeli rumah melalui jasa
broker/perantara, maka pilih broker yang sudah anda kenal/bisa anda percaya. Alternatif lain
adalah dengan meminta referensi broker property dari saudara/relasi-relasi anda. Jika tidak,
sebaiknya gunakan jasa broker porperty terkenal yang sudah memiliki kredibilitas baik, yang
akan sangat membantu saat pengurusan dokumen jual beli, bahkan saat pengajuan KPR
seandainya anda berencana membeli rumah tersebut dengan cara mencicil ke bank.

3) Tanyakan usia bangunan rumah. Secara sederhana anda bisa mengklasifikasi usia bangunan
rumah yaitu : baru (kurang dari 10 tahun), sedang (10 s/d 20 tahun) dan tua (lebih dari 20
tahun). Jika pernah dilakukan renovasi, tanyakan kapan terakhir kali dilakukan renovasi.
Tentunya ini bukan patokan baku, karena tentu akan sangat dipengaruhi oleh kualitas bahan
bangunan, tipe struktur dan kualitas pengerjaan yang dipergunakan pada rumah tersebut. Yang
jelas, semakin tua usia bangunan maka performa-nya semakin menurun, dan berarti anda harus
bersiap menganggarkan dana untuk merenovasi rumah tersebut.

4) Periksa kondisi fisik rumah. Periksa secara detail kondisi fisik rumah pada setiap bagian-
bagiannya, bila perlu buat check list agar lebih mudah dalam melakukan pemeriksaan. Akan
lebih baik jika anda mengajak kontraktor untuk menilai kondisi rumah saat ini. Beberapa hal
yang harus anda perhatikan antara lain :
a) Kondisi struktur rumah, periksalah barangkali ada retak-retak di pondasi, dinding, kolom
dan balok
b) Periksalah dinding, barangkali ada flek-fek bekas rembesan air tanah
c) Periksa kualitas lantai, apa masih baik atau sudah mengalami penurunan/retak-retak lantai
d) Periksalah barangkali ada bekas-bekas serangan rayap pada kusen, jendela, pintu, plafon dan
atap rumah.
e) Pastikan bahwa struktur atap masih dalam kondisi baik, lihatlah barangkali ada
balok/gording yang keropos, atau kebocoran serius pada talang
f) Jangan lupa cek pula kondisi jaringan listrik PLN di rumah, masih baik atau sudah awut-
awutan
g) Apakah kualitas airnya masih layak, dan cek pula jaringan air apa masih dalam kondisi baik
h) Rasakan kondisi ruangan-ruangan, apakah segar, lembab atau malah terasa gerah ?

5) Cek lingkungan sekitar rumah. Dapatkan informasi tentang kondisi lingkungan sekitar rumah,
terutama jika rumah itu hendak anda tempati bersama keluarga. Jangan sampai anda kecewa
karena ternyata lokasi rumah tersebut sulit diakses, rawan keamanan, jauh dari sarana
pendidikan atau bahkan ternyata sering kebanjiran !!

6) Cek dokumen kelengkapan rumah. Periksalah keaslian sertifikat rumah (SHM), sertifikat Ijin
Mendirikan Bangunan (IMB), bukti Pajak Bumi Bangunan (PBB) dan kemudian lakukan cross
check pada semua dokumen tersebut. Apabila ternyata nama yang tertera disitu tidak sama
dengan nama penjual rumah, tanyakan status hubungannya. Bila katanya belum dilakukan
proses Balik Nama, mintalah Akta Jual Beli yang sah atas rumah tersebut. Untuk rumah yang
berstatus harta warisan, tanyakan berapa banyak ahli waris sahnya. Poin ini penting sekali buat
anda, demi menghindari masalah hukum yang tidak diinginkan di kemudian hari.

7) Cek harga. Carilah informasi sebanyak mungkin tentang harga pasaran tanah dan rumah di
sekitar lokasi rumah tersebut, sehingga anda bisa melakukan penawaran dalam kisaran harga
yang sewajarnya. Terlebih-lebih jika anda berencana membeli rumah tersebut untuk kemudian
menjualnya lagi.

Nah, semoga beberapa tips di atas bisa bermanfaat bagi Anda. Selamat membeli rumah !

Rumah Below the Market


Mengapa ada rumah yang dijual di bawah harga pasar?
Beberapa penyebabnya antara lain:

• Butuh uang cepat, misalnya: untuk berobat, membiayai rumah sakit/sekolah anak, rebutan
warisan, untuk bayar hutang, dan sebagainya
• Tidak mengerti harga, karena pemiliknya tidak pernah cek harga pasaran di sekitar rumahnya.
• Pernah pasang harga kemahalan, sehingga rumahnya selama bertahun-tahun tidak laku-laku,
dan ketika harga pasaran sudah mulai mahal, pemiliknya tetap menggunakan harga yang lama
sebagai patokan (misal:rumahnya dijual dengan harga jual 4 tahun yang lalu).

• Rumahnya dalam keadaan rusak/cacat, misalnya tembok bangunannya ada retak (mau rubuh)
• Ada isu/gosip/kabar angin jelek yang beredar,. misalnya: akan ada penggusuran untuk pelebaran
jalan, dan sebagainya.
• lokasi yang kurang bagus, misalnya: dekat kuburan, sutet (listrik tegangan tinggi), rawan
perampokan, angker, dan sebagainya
Keuntungan KPR
Beberapa Keuntungan yang kita peroleh jika membeli property dengan KPR (Kredit Kepemilikan
Rumah):

 Mempermudah masyarakat dalam memperoleh rumah, khususnya karyawan.


 Bunga pertumbuhan atas nilai property mengalahkan besarnya bunga bank. (karena prinsip
pertumbuhan nilai property adalah bunga berbunga)
 Transaksi jual-beli akan lebih aman, karena berada dalam pengawasan pihak bank. (seandainya
terjadi tuntutan dari pihak lain, maka bank yang akan mengurus di pengadilan)
 ada asuransi terhadap property dan pemiliknya (selama masa cicilan berlangsung). Jadi, jika si
pemilik propertynya meninggal dunia, maka cicilannya akan langsung dicover oleh asuransi,
sehingga tidak menjadi beban keluarga si penerima kpr.
 Property yang di-kpr-kan dapat jual ke pihak lain (take over kredit maupun cash keras)
 Jika suatu ketika si pemilik property tidak mampu membayar cicilan, maka tuntutannya adalah
perdata (berupa penyitaan property di-kpr-kan dan blacklist), bukan berupa pidana (jadi tidak
perlu khawatir akan dipenjara) .
 Selama property belum lunas, maka sertifikatnya akan disimpan dengan baik oleh bank (lebih
aman).
 Jika memakai kpr, dijamin Anda tidak akan beli property kemahalan, karena ada tim penilai
harga property dari pihak bank (yang biasa disebut ‘appraisal’).

kesimpulannya:Beli secara KPR = untung ketika membeli.

Kiat Membeli Rumah Dengan KPR


Sekarang ini peluang setiap orang untuk mendapatkan tempat tinggal yang ideal begitu besar.
Betapa tidak, di kiri kanan jalan raya terpampang poster yang mengiklankan berbagai macam
properti pada umumnya dan rumah pada khususnya.

Begitu banyak developer yang menyediakan rumah dengan keunikan masing masing. Selain itu
mereka juga menyediakan segala fasilitas yang sangat dibutuhkan keberadaannya oleh masyarakat.

Soal pembayaran ada banyak model. Jika mengalami kesulitan untuk membayar sekaligus, bank
bisa dijadikan alternatif yang bagus untuk membantu kita memiliki rumah. Yang ditawarkan Bank
adalah KPR. Dengan produk ini setiap orang diberikan peluang untuk mendapatkan rumah, Namum
jangan lupa, KPR adalah produk bank yang tentu saja memberikan keuntungan kepada Bank.

Setiap bank yang menawarkan jasa KPR mempunyai aturannya sendiri. Dengan demikian anda
perlu selektif memilih KPR. Agar pemilihan KPR tepat dan tidak menimbulkan masalah di
kemudian hari, ada baiknya anda mempelajari jasa KPR dan seluk beluknya.

Pertimbangan memiliki Rumah Secara KPR

1) Memilih bank dengan reputasi dan kinerja yang baik sembari membandingkan batas kredit yang
ditawarkan untuk kelancaran proses KPR.
2) Memilih bank yang memiliki jaringan yang luas sehingga lancar dan mudah berhubungan
dengan Bank itu.
3) Memenuhi dan memahami aturan main dengan terealisasinya KPR yakni lulus seleksi awal
pengajuan dan sanggup membayar cicilan setiap bulan.
4) Memastikan bahwa dana yang ada sudah melebihin batas minimum untuk pengajuan KPR.

Mekanisme dan prosedur pengajuan KPR

1. Meminta informasi pengajuan KPR setelah merasa yakin akan pilihan rumah dan bank pemberi
KPR.
2. Bank akan melakukan wawancara menyangkut latar belakang penerima KPR dan kesanggupan
membayar sesuai waktu.
3. Apabila lulus wawancara, menemui notaris untuk menandatangani akta kredit dan mengurus
sertifikat
4. Penyerahan kunci sekaligus memberikan sertifikat kepada bank yang kemudian dikembalikan
setelah semua cicilan lunas.

Kesanggupan yang dimintai Bank kepada pemohon KPR

1) Mengisi aplikasi KPR


2) Melampirkan beberapa dokumen sebagai berikut
a) Copy KTP(jika sudah menikah copy KTP suami istri)
b) Surat nikah atau surat cerai
c) Copy Kartu Keluarga
d) Surat keterangan WNI
e) Rekening tabungan 3 bulan terakhir atau rekening koran
f) Slip Gaji
g) Surat keterangan tempat kerja (min 2 tahun bekerja)
h) Surat keterangan jabatan
i) Dokumen kepemilikan agunan berupa Surat hak milik , hak guna bangunan , Ijin mendirikan
bangunan ,serta pajak bumi dan bangunan
j) NPWP Pribadi atau SPT PPH 21 utk kredit lebih dari 100.000.00

Sistem Bunga KPR : Fixed atau Float

Ketika membeli rumah secara KPR pastinya pihak Banke memberitahukan peminat KPR mengenai
sistem bunga yang dipakai dalam pembayaran. Biasanya Bank memberlakukan bunga fixed dan
float untuk KPR.

Fixed adalah bunga yang dibayar selalu tetap meskipun tingkat bunga selalu fluktuatif. Sistem
bunga ini sangat cocok untuk kredit dalam jangka waktu lama. Jangka waktu maksimum adalah 10
tahun. Biasanya yang memberi bunga fixed adalah bank syariah.

Sementara float merupakan sistem bunga yang dibayar setiap bulan dan disesuaikan dengan
perubahan tingkat suku bunga pasar. Besarnya bunga dievaluasi bank satu tahun sekali.

Alasan memilih bunga fixed atau float

Jika anda menginginkan ketenangan dan kepastian dalam mencicil lebih baik memilih fixed karena
cicilannya sama dari bulan ke bulan ataupun dari tahun ke tahun, Sehingga tidak perlu khawatir
akan membengkaknya cicilan. Akan tetapi seandainya suku bunga turun selama jangka waktu kredit
maka lebih baik mengambil yang float. Keduanya masing mempunyai keuntungan dan resiko.

Trik Jitu meloloskan Proses KPR


Pihak bank juga selektif dalam memilih calon pengguna KPR supaya tidak dirugikan. Pihak bank
juga tidak segan menuntut calon pengguna KPR untuk mengikuti tata cara dan menyiapkan
dokumen yang diperlukan untuk KPR.

Kiat Lolos KPR antara lain adalah

1) Mempersiapkan dokumen yang diperlukan. Bagi seorang wirausaha dokumen yang disiapkan
adalah :
a) Daftar pemasok, jika usahanya bergerak di bidang perdagangan
b) Bukti transaksi dengan pelanggan
c) Catatan rekening bank minimum tiga bulan terakhir
d) NPWP
e) Surat ijin usaha perdagangan
f) Tanda daftar perusahaan (TDP)

Bagi Profesional/praktisi yang disiapkan antara lain

1) Bukti transaksi dengan pelanggan


2) Catatan rekening bank minimum tiga bulan terakhir
3) NPWP
4) Surat izin praktik utk beberapa profesi tertentu

2) Memperbaiki penampilan keuangan.

a) Memiliki rekening bank karena slip gaji tidak begitu dipercaya bank. Biasanya bank akan
meminta catatan rekening bank untuk membuktikan jumlah yang sesuai dengan slip gaji.
Apabila mendapatkan gaji secara tunai,sesegera mungkin memasukkannya ke rekening bank
sebelum menggunakan untuk keperluan sehari hari. Dengan begitu bank dapat menilai
bahwa pengaju memiliki penghasilan rutin. Disamping itu usahakan catatan rekening bank
menunjukkan adanya pemasukan sekitar 3-4 bulan terakhir dari penghasilan
b) Proporsional dalam cicilan utang. Karena bank dapat menolak permohonan KPR jika cicilan
utang mencapai 33% dari penghasilan rutin.
c) Lancarkan pembayaran utang di tempat lain karena bank dapat menganalisa dan mempunyai
cara tersendiri memperkirakan kondisi keuangan pemohon KPR.

Membeli Rumah Tanpa Uang Muka


Sekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya memiliki perbedaan. Boleh
dikatakan bahwa properti sudah terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di
perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di perumahan B. Itu dari harga, belum dari
diskon, dari spesikasi bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.

Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi. Harganya relatif sama untuk
penjualan di Jakarta jika dibandingkan dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi
selisih harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.

Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi developer kadang
memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.

Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.


Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa uang muka dan kredit langsung ke
developer. Sering kita lihat iklan gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama
langsung huni.

Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak perbankan untuk penjualan properti
tanpa uang muka. Sekilas tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di balik
kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki tabungan yang ditahan sebesar uang muka
konsumen. Jadi sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh developer sampai
rumah selesai serah terima.

Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer dapat kita manfaatkan sebagai
uang muka. Caranya juga mudah. Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah
anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum
melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36 seharga 100juta. Diskon 10%. Maka
harga sebenarnya adalah 90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja bahwa
harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda telah membayar 10 juta uang muka,
sehingga KPR anda adalah sebesar 90 juta.

Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah masing-masing memiliki
perbedaan, maka harga juga akan sangat bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu
tipe yang sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan menaikkan harga sedikit
lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka. Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus
ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah 90juta. Maka anda perlu memark-up
sampai dengan 100juta (kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka yang
dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah membayar 10 juta untuk
mendapatkan KPR sebesar 90juta yang notabene sama dengan harga rumah.

Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara kedua dimana developer
mempunyai tabungan yang ditahan sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua
dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan. Biasanya berupa deposito.

Potensi kegagalan
Membeli rumah tanpa yang muka bukannya akan 100% disetujui. Potensi gagal atau tidak mencapai
100% biasanya dikarenakan, Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari yang
disyaratkan.

Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau bermain diskon, maka nilai riil
melebihi nilai pasar. Appraisal dari Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang
disyaratkan.

Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana developer / penjual tidak
memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa? Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka
untuk membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan developer tidak memiliki
skema kpr inden, uang dari mana untuk membangun?

Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam Bank Indonesia, mau uang muka
90%-pun, belum tentu Bank akan memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai
masuk dalam daftar hitam itu. Amin.
Cara Efektif Bernegosiasi Dengan KPR Bank
Belajar dari pengalaman kita membeli rumah second lewat kredit perumahan, kita menyadari
betul bahwa bank sebenarnya memiliki kesamaan dengan tukang sayur di pasar. Bank manapun
pasti menyadari betul faktor negoisasi dalam setiap proses analisa kreditnya. Ambil contoh ketika
kita apply KPR, banyak sekali persyaratan bank yang tidak bisa kita penuhi. Mulai status kerja,
lama kerja, besaran cicilan, hingga appraisal rumah.,Berikut panduan negoisasi dengan KPR Bank

• Jangan terlalu polos!

Aturan pertama dalam negoisasi adalah jangan membuka diri anda terlalu banyak. Pertama kali
kita mengajukan KPR kita membuka diri dengan menyebutkan secara detail fluktuasi gaji kita
-auditor mengenal busy dan low season hingga gaji pun berfluktuasi- kita pun menjelaskan
status kita yang masih kontrak, yang belum genap 2 tahun dan segala penjelasan pesimis
lainnya. Akibatnya sang CS pun seperti enggan menanggapi kita.Belajar dari itu, kita pun
mengubah gaya negoisasi kita. Berhenti polos, dan mulai berhati-hati dengan siapa yang kita
hadapi. Walhasil, selang 1 bulan-an. CS disebuah bank itu sudah lupa tentang kita dan akhirnya
aplikasi bisa dimasukkan dengan data yang baru.

• Kita pada dasarnya adalah pembeli

Ya, posisi kita sebenarnya yang tokoh kunci. Alternatif KPR tidak hanya di satu bank, tapi ada
banyak bank lain yang siap membantu anda. Contoh tentang cicilan. Teorinya cicilan KPR
adalah 1/3 gaji. Tapi coba bayangkan bila total income kita dengan istri 10 juta rupiah, namun
living cost kita berdua hanya 2 juta rupiah (asumsi tinggal dirumah orang tua, sudah punya
kendaraan, tidak ada kredit card dan cicilan lain). Tentunya pihak bank bisa memberi limit
cicilan sebesar 50% dari penghasilan. Ini adalah sedikit teori negoisasi dengan pihak bank.

• Kalau anda tidak yakin bagaimana pihak bank

Seharusnya calon nasabah sangat yakin bahwa dia bisa mencicil, dengan begitu bank bisa
melihat keseriusan kita. Jangan pikirkan lain-lain dulu. Jika kita melihat sebuah rumah, taruhlah
harga 200 juta, kemudian setelah kita bandingkan sana-sini kita merasa mampu membeli rumah
tersebut. Jangan sampai masalah KPR -yang sepele- menjadi hambatan besar buat anda.

Sumber – indoproperty24.com

KPR Ditolak?
Beberapa penyebab pengajuan kpr ditolak oleh bank antara lain:
 kredibilitas (daya hutang) si pemohon dinilai tidak mencukupi terhadap objek(rumah) yang
ingin dibeli.
 rumah yang ingin di-kpr-kan tidak sesuai dengan persyaratan, misalnya : rawan kebakaran,
terdapat menara pemancar di atap rumah, jalanan depan rumah terlalu sempit, dan lain-lain
 pernah punya masalah dengan kartu kredit (diblacklist oleh BI)
 penampilan dan gaya si pemohon kpr tidak meyakinkan.
Beli Properti Tanpa Modal
Pernah mendengar membeli properti tanpa modal, bahkan bisa dapat modal? Sebenarnya metode ini
dengan menggunakan KPR atau instrumen lainnya.

Disebut TANPA MODAL karena memang tidak mengunakan uang sendiri (baca modal) alias
menggunakan uang orang lain (other’s people money) dengan catatan sebagai berikut :
1. Tanpa DP (Down Payment atau Uang Muka)
2. Biaya-biaya (Pajak, KPR) terbayar dari pencairan KPR
3. Cicilan diangsur dari Cash Flow bisnis di atas aset properti tersebut.

Namun hal ini memiliki beberapa syarat sebagai berikut :


1. Nilai aset di bawah pasar
2. Dan/Atau Nilai appraisal di atas aset.
3. Kemampuan mencicil angsuran 3x dari nilai cicilan dari cashflow past performance (gaji atau
bisnis). —> ini juga ada cara financial engineeringnya

Cara mengetahui nilai aset


1. Tanya notaris setempat
2. Tanya makelar setempat
3. Lihat PBB
4. Pakai jasa konsultan appraisal.Dll dll

Contoh Rumah seharga 400jt.


Diajukan ke Bank senilai 700jt. Harga : 700jt. DP : 140jt (20%). KPR : 560jt. Dibayarkan untuk
rumah 400jt. Dipotong biaya KPR dan pajak kurang lebih 60jt. Cash back : 100jt.

Dari contoh biasa disebut BELI PROPERTI TANPA MODAL MALAH DAPAT MODAL (100jt).
Nah siapkan bisnis bermodal 100jt yang sekiranya mampu untuk mencicil angsuran Anda sehingga
cashflow performance anda tidak terganggu dengan adanya cicil tsb.

Yang perlu diperhatikan bahwa pola beli properti tanpa modal adalah Anda membeli dengan hutang
yang lebih besar dari yang seharusnya dibutuhkan. Anda perlu memperhatikan kemampuan
mengangsur Anda sebelum memutuskan membeli dan memperhatikan kemampuan bisnis yang
akan dijalankan apabila mendapat cash back.

Cara menghitung Harga Rumah Anda


APPRAISAL / BENCHMARK :

5. Harga Bangunan + Tanah


Harga Tanah = luas x harga pasaran
Harga Bangunan = luas x harga pasaran ( perkirakan, termasuk harga renov )
Harga tadi dijumlah...( Point 1 )

6. Nilai Deprisiasi ( Penyusutan )= tetapkan standart 10,15,atau 20 tahun )


Tahun appraisal dibuat - Tahun terbit IMB = usia Bangunan ( Bila sudah ada perubahan / renov,
yah kira2 saja dari situ )
Rumus = usia bangunan * harga bangunan dibagi nilai deprisiasi ( Point 2)

7. Nilai Strategis ( tetapkan dalam prosentase : 5 , 10, 15 atau lebih )


Ini yang harus dilihat, misalnya untuk wilayah Taman Royal, dengan kita memiliki rumah disini
kita lihat, kondisi dan perkembangan pembangunan di sekitar, kayaknya sih kalau untuk
wilayah taman Royal bisa kita masukkan agak tinggi yah...
Rumus : Harga Tanah * Nilai strategis ( misal 10 % )...( Point 3 )

Setelah data di atas didapat dijumlah dengan rumus : ( Point 1 + Point 3 ) - Point 2 = Itulah
Perkiraan harga rumah anda

BTN Tawarkan Bunga KPR 6,1 Persen


TRIBUNNEWS.COM, JAKARTA - Bank BTN menawarkan suku bunga kredit pemilikan
rumah (KPR) 6,1 persen (fix setahun) dengan uang muka minimal 10 persen dari harga rumah.
Kemudahan ini ditawarkan Bank BTN dalam rangka memperingati HUT ke-61 Bank BTN.

Direktur Utama Bank BTN Iqbal Latanro fasilitas itu bisa diperoleh calon nasabah BTN untuk
rumah kelas menengah ke bawah.

"Ini komitmen kami membantu masyarakat untuk memiliki rumah," kata Iqbal pada pameran
properti " BTN Expo 2011" di Jakarta Convention Centre (JCC), Jakarta, Sabtu (05/02/2011).

Selain menawarkan suku bunga KPR pada level 6,1 persen,Bank BTN juga menawarkan suku
bunga 8,15-6,5 persen dengan suku bunga tetap (fix rate) selama masa cicilan. "Ini kami
namakan FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan). Kerjasama dengan Pemerintah.
Bunga rendah pada level itu sudah komitmen kami dengan memerhatikan cost of fund BTN,"
kata Iqbal.

Menurut Iqbal, Bank BTN belum ada rencana menaikkan suku bunga KPR meski Bank
Indonesia telah menaikkan suku bunga acuan atau BI rate 25 basis poin (bps) menjadi 6,75
persen.

"Kita tidak reaktif untuk menaikkan bunga kredit. Tentu untuk menaikkan bunga kredit tidak
semudah itu harus melalui kajian dan pertimbangan dengan memerhatikan banyak aspek.
Namun saya belum yakin bunga kredit akan naik," kata Iqbal.

Seperti diketahui, Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) bekerjasama dengan Bank


BTN dalam penyaluran dana FLPP dan diharapkan pengadaan perumahan melalui kredit dan
pembiayaan pemilikan rumah sejahtera akan semakin meningkat.