PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Jaminan fidusia merupakan jaminan kepercayaan yang berasal dari
adanya suatu hubungan perasaan antara manusia yang satu dengan manusia
lainnya yang mana mereka merasa aman, sehingga tumbuh rasa percaya
terhadap teman interaksinya tersebut, untuk selanjutnya memberikan harta benda
mereka sebagai jaminan kepada tempat mereka berhutang. Fidusia jaman
romawi disebut juga Fiducia Cum Creditore, artinya adalah penyerahan sebagai
jaminan saja bukan peralihan kepemilikan.1

Perkembangan perekonomian Indonesia saat ini mengakibatkan

tingkat kebutuhan ekonomi semakin meningkat. Kebutuhan hidup dengan
pendapatan diterima seseorang kadang tidak mencukupi untuk memenuhi
kebutuhan hidup sehari-hari sehingga manusia harus mencari jalan agar
kebutuhan ekonomi dapat dipenuhi. Dalam memenuhi kebutuhan sehari-hari
setiap orang selalu berusaha mencari cara untuk agar kebutuhan ekonomi dapat
terpenuhi, baik kebuthan pokok maupun kebutuhan lainnya,dan jika seseorang
itu sangat membutuhkan tambahan dana atau baiya guna memenuhi kebutuhan
lainnya, maka salah satu jalan untuk memperoleh tambahan biaya tersebut
adalah dengan jalan meminjam uang atau hutang.

Adapun cara memperoleh dana juga bisa dengan cara saling tolong
menolong antara satu sama lain, bentuk dari tolong menolong ini bisa berupa
pemberian dan bisa pinjaman dalam hal ini untuk memperoleh kebutuhan hidup
yang semakin banyak dilakukan melalui kegiatan pinjam meminjam dalam Islam
terdapat produk yang dapat digunakan oleh masyarakat dalam bentuk
peminjaman barang guna mendapatkan pembiayaan diantaramya yaitu rhan
(gadai) atau Jaminan Fidusia. Jaminan fidusia dan Gadai merupakan pembiayaan
yang saat ini berkembang dengan pesat ditengah-tengah kehidupan masyarakat,
karena selain mempermudah masyarakat dalam memenuhi kehidupan baik

1
J.Satrio, 2002, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan Fidusia,PT. Citra Aditya Bakti,
Bandung, hal64.

1
 perseorangan atau badan hukum kedua produk pembiayaan melalui kegiatan
pinjam meminjam adalah harta benda untuk mendapakan kepercayaan suatu
utang. Dimana harta tersebut dapat dilelang jika yang berhutang tidak dapat
melunasi hutangnya.2

Munculnya Lembaga Fidusia adalah untuk mengatasi kesulitan-

kesulitan masyarakat dalam memperoleh kredit atau pembiayaan dengan
jaminan benda dalam tangannya. Hal ini dikarenakan melalui Lembaga Fidusia
yang diserahkan adalah hak milik atas barang berdasarkan kepercayaan yang
dijadikan sebagai jaminan, sedangkan barang jaminan tetap dikuasai pemilik
barang. Keberadaan Lembaga Fidusia dapat memberikan manfaat bagi kreditur
maupun debitur. Memberikan kepastian hukum bagi pihak kreditur maupun
debitur. Kepastian bagi kreditur adalah kepastian untuk menerima pengembalian
kredit, sedangkan bagi debitur adalah kepastian untuk mengembalikan kredit.
Ketentuan tentang jaminan fidusia belum diatur berdasarkan ketentuan Syariah
dan hanya diatur berdasarkan hukum positif di Indonesia. Maka yang menjadi
permasalahan disini yaitu bolehkah penggunaan akta jaminan fidusia sebagai
pengikatan jaminan dalam perjanjian pembiayaan di Lembaga Keuangan
Syari’ah, mengingat setiap transaksi yang dilakukan Lembaga Keuangan
Syari’ah harus sesuai dengan ketentuan Syari’ah.

2
M.bahsan,Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia,(Jakarta:Raja
Grapindo,2007), hlm.51

2
 PEMBAHASAN

1.2 JAMINAN FIDUSIA

Lembga Fidusia dalam sejarah merupakan bentuk klasik sudah ada
sejak zaman Romawi. Dalam konteks Romawi terdapat Istilah fiducia cum
cerditore yaitu barang-barang debitur diserahkan kepemilikannya kepada
kreditu sebagai jaminan utang, ada juga istilah fiducia cum amico, yaitu
pengangkatan seorang wali untuk memelihara kepentingannya. Munculnya
konsep fidusia bermula dari adanya pemisahan benda menjadi benda
bergerak ( movable) dan benda tidak bergerak (immovable), Jaminan
Fidusia ini diterima dengan baik dalam praktik hukum dan diakui oleh
Yurisprudensi. Latar belakang timbulnya lembaga fidusia adalah karena
ketentuan undang-undang yang mengatur tentang lembaga rhan(gadai)
mengandung banyak kekurangan, tidak memenuhi kebutuhan masyarakat
dan tidak dapat mengikuti perkembangan masyarakat. 3

A. Pengertian Jaminan Fidusia

Istilah Fidusia bersal dari bahasa Belanda, yaitu Fiducie sedangkan
dalam bahasa Inggris disebut Fiduciary transfer of ownership, yang
artinya kepercayaan, dari berbagai literatur fidusia disebut dengan istilah
egiendom overdract (FEO) yaitu penyerahan hak milik berdasarkan atas
kepercayaan.Dalam Pasal 1 ayat (1) Undang-undang No.42 Tahun 1999
pengertian Fidusia adalah pengalihan hak kepemillikan suatu benda atas
dasar kepercayaan dengan ketentuan bahwa benda yang hak
kepemilikannya yang diadakan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik
benda itu. Disamping Istilah Fidusia dikenal juga Istilah jaminan fidusia.
Istilah jaminan fidusia ini dikenal dalam pasal 1 angka 2 Undang-undang
No.42 Tahun 1999 tentang jaminan fidusia adalah Hakn jaminan atas
benda bergerak baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud dan
benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak
tanggungan sebagaimana yang dimaksud dalam undang-undang No.4
3
Rachmadi usman,Hukum Jaminan Keperdataan,(Jakarta: Sinar Grafik, 2013), hlm.210

3
 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang tetap berada dalam penguasaan
pemeberi fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan utang tetentu, yang
memeberikan kedudukan uang diutamakan kepada penerima fidusia
terhadap kreditur laainnya.4
Hak Fidusia adalah Barang tetap ada ditangan tetapi hak kepemilikan
pindah ke lembaga yang memeberi Jaminan.
1. Unsur-unsur jaminan fidusia
a. Adanya hak jaminan
b. Adanya objek, yaitu benda bergerak baik yang berwujud
maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak,
khususnya bangunan yang tidak dibebani hak tanggungan ini
berkaitan dengan pembebanan jaminan rumah susun.
c. Benda menjadi objek jaminan tetap berada dalam penguasaan
pemberi fidusia
d. Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditur
2. Objek dan Subjek jaminan fidusia
Sebelum berlakunya Undang-undang No.42 Tahun 1999 tentang
jaminan fidusia, maka yang menjadi objek jaminan fidusia adalah
benda bergerak yang terdiri dari benda dalam persediaan
(inventory), benda dagangan, piutang, peralatan mesin dan
kendaraaan. Tetapi dengan berlakunya UU No.42 Tahun 1999
tentang jaminan fidusia, maka objek jaminan fidusia diberikan
pengertaian luas yaitu, benda bergerak baik yang berwujud
maupun tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya
bangunan yang tidak dibebani hak tanggungan. Sedangkan Subjek
dari jaminan fidusia adalah pemberi dan penerima fidusia.5

B. Pembebanan, Bentuk, dan Substansi Jaminan Fidusia.

4
Munir fuady,Jaminan Fidusia,(Bandung:Citra Aditya Bakti,2000), hlm. 55
5
H.Salim HS,Hukum Jaminan Di Indonesia,(Jakarta:PT.Raja Grapindo Persda,2004),
hlm.56

4
 Pembebanan Jaminan Fidusia diatur dalam Pasal 4 sampai dengan
Pasal 10 UU No. 42 Tahun 1999. Sifat jaminan fidusia adalah perjanjian
tambahan (accesoir) dari suatu perjanjian pokok yang menimbulkan
kewajiban begi para pihak untuk memenuhi suatu prestasi. Pembebanan
jaminan fidusia dilakukan dengan cara berikut :
1. Dibuat dengan akta notaris dalam bahasa Indonesia. Aktajaminan
seekurang-kurangnya memuat :
a. Identitas pihak pemberi fidusia dan penrima fidusia
b. Hari, tanggal, dan jam pembuatan akta fidusia
c. Data perjanjian pokok yang dijamin fidusai
d. Uraian mengenai benda yang menjadi objek jaminan fidusia
e. Nilai penjaminan
f. Nilai benda yang menjadi jaminan fidusia
2. Utang yang pelunasannya dijaminakan dengan jaminan fidusia
adalah :
a. Utang yang telah ada
b. Utang yang akan timbul di kemudian hari yang telah
diperjanjikan dalam jumlah tertentu, atau
c. Utang yang pada utang eksekusi dapat ditentukan jumlahnya
berdasarkan perjanjian pokok yang menimbulkan kewajiban
memenuhi suatu prestasi
d. Jaminan fidusia dapat diberikan kepada lebih dari satu
penerima fidusia atau kepada kuasa wakil dari penerima
fidusia
e. Jaminan fidusia dapat diberikan terhadap satu atau lebih
satuan atau jenis benda termasuk piutang, baik yang telah ada
pada saat jaminan diberikan maupun yang diperoleh
kemudian.6

C. Pengalihan dan Hapusnya Fidusia

6
Eko laksito,Hukum Jaminan Utang,(Jakarta:Kiswah, 2004), hlm.78

5
 Pengaihan fidusia diatur dalam pasal 19 sampai dengan pasal 24 UU
No.42 Tahun 1999 tentang jaminan fidusia. Pengalihan hak atas utang
(cession), yaitu pengalihan piutang dilakukan dengan akta autentik
maupun akta dibawah tangan. Pengalihan fidusia hak atas utang dengan
jaminan fidusia dapat dialihkan oleh penerima fidusia kepada penerima
fidusia baru (kreditur baru). Dengan adanya cassion ini maka segala hak
kewajiban penerima fidusia lama beralih kepada penerima fidusia baru dan
pengalihan hak atas piutang tersebut dibritahukan kepada pemberi fidusia.
Hapusnya jaminan fidusia adalah tidak berlakunya lagi jaminan
fidusia, yaitu :
1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan fidusia yang dimaksud
hapusnya utang adalah antara lain karena pelunasan dan bukti
hapusnya hutang berupa keterangan yang dibuat kreditur
2. Pelepasan hak atas jaminan fidusia oleh penerima fidusia atau
3. Musnahnya benda yang menjadi objek jaminan fidusia.
Musnahnya benda jaminan fidusia tidak menghapuskan klaim
asuransi
Apabila hutang dari pemberi fidusia telah dilunasi olehnya, menjadi
kewajiban penerima fidusia, kuasanya atau wakilnya untuk
memberitahukan secara tertulis kepada kantor pendaftaran fidusia
mengenai hapusnya jaminan fidusia yang disebabkan karena hapusnya
hutang pokok. Pemberitahuan itu dilakuan paling lambat 7 hari setelah
hapusnya jaminan fidusia yang bersangkutan dengan dilampiri dokumen
pendukung tentang hapusnya jaminan fidusia.7

D. Eksekusi Jaminan Fidusia

7
Munir Fuandy,Hukum Jaminan Utang,(Jakarta:Penerbit Erlangga,2013), hlm 114

6
 Eksekusi jaminan fidusia diatur dalam pasal 29 sampai dengan pasal
34 UU No.42 tahun 1999 tentang jaminan fidusia. Yang dimaksud dengan
eksekusi jaminan fidusia adalah penyitaan dan penjualan benda yang
menjadi objek jaminan fidusia, penyebab timbulnya eksekusi jaminan
fidusia ini adalah karena debitur atau pemberi fidusia cedera janji atau
tidak memenuhi prestasinya tepat pada waktunya kepada penerima,
walaupun mereka telah diberikan somasi. Ada beberapa cara ekesekusi
jaminan fidusia :
1. Pelaksanaan Titel eksekutorial oleh penerima fidusia. Yang
dimaksud dengan Titel eksekutorial (alas hak eksekusi) yaitu
tulisan yang mengandung pelaksanaan putusan pengadilan yang
memeberikan dasar untuk penyitaan dan lelang sita (executorial
verkoop) tanpa perantara Hakim.
2. Perjanjian benda yang menjadi bojek jaminan fidusia atas
kekuasaan penerima fidusia sendiri melalui pelelangan umum serta
mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
3. Penjualan dibawah tangan yang dilakukan berdasarkan kesepakatan
pemberi dan penerima fidusia jika dengan cara demikian dapat
diperoleh harga yang tertinggi yang menguntungkan para pihak.
Penjualan ini dilakuakan setelah lewat waktu 1 bulan sejak
diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan penerima fidusia
kepada pihak yang berkepentingan dan diumumkan dengan
sedikitnya dalam 2 surat kabar yang beredar di daerah yang
bersangkutan
Untuk melakukan eksekusi terhadap objek jaminan fidusia, maka
pemberi fidusia wajib menyerahkan benda yang menjadi objek jaminan
fidusia. Apabila benda yang menjadi objek jaminan fidusia terdiri atas
benda perdagangan atau efek yang dapat dijual dipasar atau di bursa,
penjualan dapat dilakukan ditempat-tempat tersebut sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ada dua kemungkinan dari
hasil pelelangan atau penjualan barang jaminan fidusia, yaitu :

7
 1. Hasi eksekusi melebihi nilai penjaminan, penerima fidusia wajib
mengebalikan kelebihan tersebut kepada pemberi fidusia.
2. Hasil ekesekusi tidak mencukupi untuk pelunasan utang, debitur
atau pemberi fidusia tetap bertanggung jawab atas utang yang
belum dibayar.
Ada dua janji yang dilarang dalam pelaksanaan ekesekusi objek
jaminan fidusia :
1. Janji melaksanakan eksekusi terhadap benda yang menjadi
objek jaminan fidusia dengan cara yang bertentangan dengan
Pasal 29 UU No.42 tahun 1999
2. Janji yang memberi kewenangan kepada penerima fidusia
untuk memiliki benda yang menjadi objek jaminan fidusia
apabila debitur cedera janji. 8

1.2 HAK TANGGUNGAN

A. Pengertian Hak Tanggungan
Dalam Kamus Bahasa Indonesia, tanggungan diartikan sebagai
barang yang dijadikan-jaminan, Sedangkan jaminan itu sendiri artinya
tanggungan atas pinjaman yang diterima (Kamus Besar Bahasa Indonesia,
1989:899). Dalam Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
disebutkan pengertian hak tanggungan. Yang dimaksud dengan hak
tanggungan adalah:
"Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana
yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agrariaberikut atau tidak berikut benda-
benda lain yang merupakansatu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan
hutang.
Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia :
1. memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulukepada
pemegangnya atau yang dikenal dengan droudepreference

8
Shinta Andriyani,Tesis: Pelaksanaan Ekesekusi Jaminan Fidusia di Perum Pegadaian
kota semarang, hlm. 166

8
 2. selalumengikuti objek yang dijamin dalam tangan siapapun benda
itu berada atau disebut dengan Droitde suitKeistimewaan ini
ditegaskan dalam Pasal 7 Undang-UndangNomor 4 Tahun 1996.
Biarpun objek hak tanggungan sudah dipindahkan haknya kepada
pihak lain, kreditur pemegang hak tanggungan tetap masih berhak
untuk menjualnya melalui pelelangan umum jika debitur cedera
janji;
3. memenuhi asasmengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian
hukumbagi pihak yang berkepentingan, dan
4. mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya. DalamUndang-
Undang Nomor 4 Tahun 1996 memberkan kemudahan dan
kepastian kepada kreditur dalam pelaksanaaneksekusi.

Selain ciri-ciri di atas, keistimewaan kedudukan hukum kreditur

pemegang hak tanggungan juga dijamin melalui ketentuan Pasal 21
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Pasal 21 Undang-Undang Nomor
4 Tahun 1996 berbunyi: "Apabila pemberi hak tanggungan dinyatakan
pailit, objek hak tanggungan tidak masuk dalam boedel kepailitan pemberi
hak tanggungan, sebelum kreditur pemegang hak tanggungan mengambil
pelunasan piutangnya dari hasil penjualan objek hak tanggungan itu. 9

B. Dasar Hukum dan Asas-asas Hak Tanggungan

Keberadaan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 mengakhiri
dualisme hukum yang berlaku dalam pembebanan hak atas tanah. Secara
formal pembebanan hak atas tanah berlaku ketentuan-ketentuan yang
terdapat dalam UUPA, tetapi secara materiil berlaku ketentuan-ketentuan
yang tercantum dalam Bab 21 Buku lI KUH Perdata dan Credietverband.
Di dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan dikenal beberapa asas itu disajikan berikut ini:

9
HarsonoBoedi,Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang P
okok  Agraria, Isi dan Pelaksanaannya,(Jakarta : Djambatan, 2000), hlm.31

9
 1. Mempunyai kedudukan yang di utamakan bagi kreditur pemegang
hak tanggungan (Pasal 1 ayat (1) Undang-UndangNomor 4 Tahun
1996).
2. Tidak dapat dibagi-bagi (Pasal 2 ayat (1)) Undang-UndangNomor 4
Tahun 1996),
3. Hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada(Pasal 2 ayat
(2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996)
4. Dapat dibebankan selain tanah juga berikut benda-benda lain yang
berkaitan dengan tanah tersebut (Pasal 4 ayat (4)Undang-Undang
Nomor 4 Tahun 1996).
5. Dapat dibebankan atas benda lain yang berkaitan dengan tanah
yang baru akan ada di kemudian hari (Pasal 4 ayat(4) Undang-
Undang Nomor 4 Tahun 1996). Dengan syarat diperjanjikan secara
tegas;

Berkenaan dengan asas-asas tentang Hak Tanggungan ini, Prof.

Sutan Remy Syahdeini (1999: xi) menyebutkan 14 asas hak tanggungan,
yaitu:
1) Memberikan kedudukan prioritas bagi kreditor pemegang hak
tanggungan (berlaku prinsip droitdepreference).
2) Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi (dengan beberapa
kekecualian).Pada prinsipnya, roya parsial tidak dimungkinkan.
3) Hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang sudah
adasaja.
4) Selain atas tanahnya, hak tanggungan juga dapat dibebankan keatas
benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut. Dapat juga
dibebankan atas benda-benda yang akan ada di kemudian hari yang
berkaitan dengan tanah tersebut.
5) Perikatan hak tanggungan bersifat assessoir.
6) Hak tanggungan dapat juga diikatkan kepada utang yang baru akan
adadi kemudian hari.

10
 7) Hak tanggungan dapat juga menjamin terhadap lebih dari satu
utang.
8) Hak tanggungan mengikuti benda objeknya, di tangan siapapun
benda tersebut berada (berlaku prinsip droitdesuite)
9) terhadap objek hak tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh
pengadilan.
10) Objek hak tanggungan hanya mencakup tanah-tanah tertentu
(berlakuasas spesialitas).
11) Hak tanggungan wajib didaftarkan (berlaku asas publisitas).
12) Terhadap hak tanggungan dapat diberikan janji-janji tertentu
publisitas).10

C. Objek dan Subjek Hak Tanggungan

Obyek hak tanggungan adalah sesuatu yang dapat dibebani dengan
hak tanggungan. Untuk dapat dibebani hak jaminan atas tanah, maka
obyek hak tanggungan harus memenuhi empat (4) syarat, yaitu:
a. Dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa
uang. Maksudnya adalah jika debitor cidera janji maka obyek hak
tanggungan itu dapat dijual dengan cara lelang 
b. Mempanyai sifat dapat dipindahkan, karena apabila debitor cidera
janji, maka benda yang dijadikan jaminan akan dijual. Sehingga
apabila  diperlukan dapat segera direalisasikan untuk membayar
utang yang dijamin pelunasannya
c. Termasuk hak yang didaftar menurut peraturan pendaftaran tanah
yang berlaku, karena harus dipenuhi "syarat publisitas".
Maksudnya adalah adanya kewajiban untuk mendaftarkan obyek
hak tanggungan dalam daftar umum, dalam hal ini adalah Kantor
Pertanahan. Unsur ini berkaitan dengan kedudukan diutamakan
atau preferen yang diberikan kepada kreditor pemegang hak
tanggungan terhadap kreditor lainnya. Untuk itu harus  ada
catatan mengenai hak tanggungan tersebut  pada buku tanah dan
sertifikat hak atas tanah yang dibebaninya, sehingga setiap orang
dapat mengetahuinya.

10
Muljadi,Kartini dan Gunawan Widjaja,Hak Tanggungan,(Jakarta: Prenada      Media,
2005), hlm.85

11
 d. Memerlukan penunjukkan khusus oleh undang-undang. Dalam
Pasal 4 undang-undang Hak Tanggungan disebutkan bahwa yang
dapat dibebani dengan hak tanggungan adalah:
1. Hak Milik (Pasal 25 UUPA), hak untuk menikmati kegunaan
suatu kebendan dengan leluasa, dan untuk berbuat bebas
terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan sepenuhnya asal
tidak bertentangan dengan undang-undang.
2. Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA), hak kebendaan untuk
menikmati sepenuhnya akan kegunaan suatu barang tak
bergerak milik orang lain, dengan kewajiban membayar
upeti.
3. Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA), hak untuk mendirikan
dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
4. Hak Pakai Atas Tanah Negara (Pasal 4 ayat (D), yang
menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut
sifatnya dapat dipindah tangankan. Maksud dari hak pakai
atas tanah Negara di atas adalah Hak Pakai yang diberikan
oleh Negara kepada orang perseorangan dan badan-badan
hukum perdata dengan jangka waktu terbatas, untuk keperluan
pribadi atau usaha. Sedangkan Hak Pakai yang diberikan
kepada Instansi-instansi Pemerintah, Pemerintah Daerah,
Badan-badan Keagamaan dan Sosial serta Perwakilan Negara
Asing yang peruntukkannya tertentu dan telah didaftar bukan
merupakan hak pakai yang dapat dibebani dengan hak
tanggungan karena sifatnya tidak dapat dipindahtangankan.
Selain itu, Hak Pakai yang diberikan oleh pemilik tanah juga
bukan merupakan obyek hak tanggungan;
5. Bangunan Rumah Susun dan Hak Milik Atas satuan Rumah
Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh
Negara. (Pasal 27 jo UU No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah
Susun.
Adapun Subjek hak tanggungan adalah pemberi dan pemegang hak
tanggungan. 11

D. Utang Yang Dijamin Dengan Hak Tanggungan

11
Masjehoen, Sri Soedewi,Hak Jaminan Atas Tanah, (Yogyakarta: Liberty, . 1975), hlm.68

12
 Utang yang dijamin dengan hak tanggungan adalah setiap utang
yang terbit dari perjanjian utang, seperti utang kredit bank, maupun utang
yang terbit dari perjanjian lain, seperti dalam jual beli yang harganya
belum dibayar tetapi barangnya sudah diserahkan kepada pembeli. Tentu
saja, utang tersebut adalah utang yang sudah ada pada saat haktanggungan
diikatkan. Akan tetapi, ada beberapa fleksibilitas yang dibukaoleh
Undang-undang Hak Tanggungan dalam mengartikan utang.
Jelasnya,Undang-undang Hak Tanggungan mengartikan utang yang dapat
dijamindengan hak tanggungan adalah utang-utang sebagai berikut:
utang yang timbul dari perjanjian utang-piutang, seperti perjanjian
kredit utang yang timbul dari perjanjian lain yang bukan perjanjian utang
piutang, tetapi dapat menimbulkan utang-piutang.

E. Janji-janji Dalam Hak Tanggungan

Salah satu dokumen wajib dalam pemberian hak tanggungan adalah
AktaPemberian Hak Tanggungan (APHT). Akta Pemberian Hak
Tanggungan ini dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Akta
Pemberian Hak Tanggungan berisikan hal-hal yang biasa dalam suatu
akta: identitas dan domisili para pihak, penyebutan tentang utang yang
dijamin, penyebutan tentang objek hak tanggungan, ataupun penyebutan
nilai tanggungan. Di samping itu, akta hak tanggungan dapat pula diisi
denganjanji-janji sebagai berikut:
a. janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan
untukmenyewa dan/atau menentukan atau mengubah sewa atas objek
hak
b. janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan
untukmengubah bentuk dan/atau susunan objek hak tanggungan:
c. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak
tanggunganuntuk mengelola tanah objek hak tanggungan:
d. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak
tanggunganuntuk menyelamatkan tanah objek hak tanggungan;

13
 e. janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama akan mémpunyai hak
untak menjual atas kekuasaannya sendiri terhadap tanah objek hak
tanggungan apabila debitor dalam keadaan wanprestasi;
f. janji yang diberikan oleh pemegang hak tanggungan pertama
bahwaobjek hak tanggungar tidak akan dibersihkan dari hak
tanggungan;12

F. Eksekusi Hak Tanggungan

Proses eksekusi hak tanggungan merupakan proses menjual
bendamerupakan objek hak tanggungan ketika utang dari debitor pemberi
hak tanggungan sudah tidak dibayar pada waktu jatuh tempo. Beberapa
mode eksekusi hak tanggungan adalah sebagai berikut :
1. eksekusi dengan jalan mendaku;
2. eksekusi dengan jalan menjual bawah tangan secara langsung:
3. eksekusi dengan jalan menjual lelang sendiri oleh kreditornya tanpa
ikutcampur kantor lelang;
4. eksekusi dengan jalan menjual lewat kartor lelang tanpa perlu
campurtangan pengadilan;
5. eksekusi secara fiat eksekusi melalui pengadilan (dengan
menggunakankekuatan irah-irah dalam sertifikat hipotek);
6. eksekusi dengan jalan gugatan perdata biasa melalui pengadilan
Akan ditinjau kemungkinan eksekusi tersebut satu per satu sebagai
berikut:
1. Eksekusi dengan Jalan Mendaku
2. Eksekusi dengan Jalan Menjual Bawah Tangan secaraLangsung
3. Eksekusi dengan Menjual Lelang Sendiri olet
4. Eksekusi dengan Jalan Menjual Lewat Kantor Lelang
5. Eksekusi secara Fiat Eksekusi melalui Pengadilan
6. Eksekusi dengan Jalan Gugatan Perdata Biasa melaluiPengadilan13
12
Gatot Supramono,Perjanjian Utang Piutang,(Jakarta:Kencana Perdana Media,2013),
hlm.165
13
Satrio,Hukum Jaminan,(Bandung: PT Citra Aditya Bakti, 2002), hlm.99

14
 G. Kedudukan Kreditor Hak Tanggungan Dalam Kepalitan
Ada beberapa hal yang istimewa bagi kreditor hak tanggungan dalam
suatuproses kepailitan seperti juga terhadap kreditor hipotek, fidusia, dan
gadaiyaitu sebagai berikut:
a. Kreditor pemegang hak tanggungan merupakan kreditor
preferens. Artinya,kepada kreditor pemegang hak tanggungan
harus dibayar utangnyaterlebih dahulu sebelum dibayar kepada
kreditor lain, dengan beberapakekecualian.
b. Kreditor pemegang hak tanggungan merupakan kreditor
separatis. Artinyakepada kreditor pemegang hak tanggungan
dipersilakan mengeksekusisendiri (meniual sendiri) terhadap
barang objek hak tanggungan, tanpaperlu campur tangan
kurator.14

PENUTUP

1.3 Kesimpulan

14
Op.cit,Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja,Hak Tanggungan

15
1. Jaminan Fidusia adalah Pengalihan hak kebendaan sebagai jaminan
yang memikiki unsur kepercayaan.
2. Penjaminan hak fidusia antar pemberi dan penerima fidusia dalam
pembenarannya untuk mendapatkan fasilitas kredit.
3. Benda yang dapat diberikan jaminan fidusia ini adalah benda
bergerak dan tidak bergerak atau berwujud dan tidak berwujud.
4. Jaminan Fidusia dalam Hukum Ekonomi Syariah seperti Jaminan
Fidusia dalam akad Murabahah yaitu akad pembiayaan suatu
barang.
5. Hak Tanggungan adalah hak atas tanah beserta benda-benda  yang
berkaitan dengan tanah. Hak  Tanggungan, adalah hak jaminan
yang dibebankan pada hak atas tanah yang sebagaimana dimaksud
dalam UndangUndang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok - Pokok Agraria berikut atau  tidak berikut benda-
benda lain  yang merupakan satu kesatuan dengan tanah-tanah itu,
untuk pelunasan utang tertentu,  yang memberikan
kedudukan  diutamakan kreditor lertentu terhadap kreditor-kreditor
lainnya.
6. Hak Tanggungan diatur dalam Undang-undang No. 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan. Lahirnya undang-undang tersebut
diharapkan dapat memberikan suatu  kepastian hukum tentang
pengikatan jaminan dengan tanah beserta  benda-benda yang
berkaitan dengan tanah tersebut sebagai  jaminan yang selama ini
pengaturannya menggunakan ketentuan-ketentuan Creditverband
dalam Kitab Undang-Undang Hukum  Perdata (KUH Perdata).
7. Hak Tanggungan wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan, hal ini
diatur dalam Pasal 13 Undang-Undang Hak Tanggungan, bahwa
pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor
Pertanahan selambat-lambatnya tujuh (7) hari kerja setelah
penandatanganan akta pemeberian hak tanggungan, PPAT wajib
mengirimkan akta tersebut dan warkah lain yang diperlukan.

16
 Sebagai bukti adanya hak tanggungan, Kantor Pertanahan
menerbitkan sertifikat hak tanggungan. Apabila hak tanggungan
tersebut terlambat didaftarkan, bukan suatu persoalan penting
karena Kantor Pertanahan tetap memproses pendaftaran Hak
Tanggungan. Bagi pihak yang terlambat mendaftarkan hak
tanggungan hanya diberikan sanksi administratif berupa teguran
lisan atau teguran tertulis.

DAFTAR PUSTAKA

J.Satrio, 2002, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan

Fidusia.Bandung:PT Citra Aditya Bakti

17
 Bahsan M.2007. Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan
Indonesia. Jakarta:Raja Grapindo

Usman Rachmadi.2013.Hukum Jaminan Keperdataan.Jakarta: Sinar Grafik

Fuady Munir.2000.Jaminan Fidusia.Bandung:Citra Aditya Bakti

HS Salim.2004.Hukum Jaminan Di Indonesia.Jakarta:PT.Raja Grapindo

Persda

Laksito Eko.2004.Hukum Jaminan Utang.Jakarta:Kiswah

Fuandy Munir.2013.Hukum Jaminan Utang.Jakarta:Penerbit Erlangga

Andriyani Shinta.Tesis: Pelaksanaan Ekesekusi Jaminan Fidusia di Perum

Pegadaian kota semarang.

Harsono, Boedi. 2000. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan

Undang-Undang P okok  Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta : Djambatan.
Masjehoen, Sri Soedewi. 1975.  Hak Jaminan Atas Tanah.Yogyakarta:
Liberty.
Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja. 2005. Hak Tanggungan.Jakarta:
Prenada  Media.
SatrioJ. 2002. Hukum Jaminan Hak  Jaminan Kebendaan.Bandung: PT
Citra Aditya Bakti.

Gatot Supramono.2013.Perjanjian Utang Piutang.Jakarta:Kencana Perdana

Media

18