Nama : G.

Eka Putra Pratama Arnawa

NIM : 196010200111010
Kelas : A Magister Kenotariatan

TUGAS HUKUM LELANG

Kepastian Jual Beli Melalui Lelang

Jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu benda dan pihak lain mengikatkan dirinya untuk membayar harga yang
diperjanjikan dan menerima objek jual beli. Subjek hukum dalam jual beli yaitu penjual adalah
pemilik atau orang yang mempunyai kekuasaan bebas terhadap benda yang menjadi objek jual
beli sedangkan pembeli adalah orang yang menerima pengalihan hak milik atas benda yang
menjadi objek jual beli dari pemilik benda atau penjual. Dalam hal jual beli terhadap suatu hak
milik atas benda dapat dilangsungkan melalui proses lelang dengan tetap mengikuti prosedur
yang telah ditetapkan melalui lelang. Prosedur lelang diawali dengan tahap persiapan lelang
menurut Pasal 10 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 106/PMK.06/2013 sebagaimana telah
diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016, surat permohonan lelang
diajukan secara tertulis oleh penjual atau pemilik barang yang bermaksud melakukan penjualan
barang secara lelang kepada Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL)
untuk diminta jadwal pelaksanaan lelang, disertai dokumen persyaratan lelang sesuai dengan
jenis lelangnya. Penjual atau pemilik barang yang melakukan penjualan barang secara lelang
melalui Balai Lelang atau Kantor Pejabat Lelang Kelas II, harus mengajukan permohonan lelang
secara tertulis kepada Pemimpin Balai Lelang atau Pejabat Lelang Kelas II, disertai dokumen
persyaratan lelang sesuai dengan jenis lelangnya. Kantor lelang menentukan syarat-syarat
umum dalam pelaksanaan lelang sedangkan penjual dapat menentukan syarat-syarat lelang
yang bersifat khusus, yang tidak boleh bertentangan dengan peraturan umum lelang dan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dokumen persyaratan lelang yang bersifat
umum, artinya terdapat pada setiap permohonan lelang untuk tiap jenis lelang, seperti Surat
Keputusan Penunjukan Penjual dan Daftar Barang.
Dalam suatu permohonan lelang, Penjual pada umumnya bukan perorangan, kecuali
lelang sukarela yang diajukan oleh perorangan. Penjual yang merupakan instansi Pemerintah,
Badan Usaha Milik Negara (BUMN) melakukan penunjukan pada seseorang yang berwenang
mewakili penjual, dengan menerbitkan Surat Keputusan Penunjukan Pejabat Penjual. Demikian
juga, daftar barang sebagai dokumen persyaratan lelang yang bersifat umum, karena setiap
permohonan lelang harus jelas barang yang dimintakan untuk dilelang dalam daftar barang.
Peraturan Menteri Keuangan Pasal 17 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016
tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang mengatur:
a. Penjual/Pemilik Barang bertanggungjawab terhadap keabsahan barang, dokumen
persyaratan lelang dan penggunaan jasa lelang oleh Balai Lelang;
b. Penjual bertanggungjawab atas tuntutan ganti rugi terhadap kerugian yang timbul
karena ketidakabsahan barang, dokumen persyaratan lelang dan penggunaan jasa
lelang oleh balai lelang. Bilamana penjual/pemilik barang telah memenuhi kelengkapan
dokumen persyaratan lelang yang bersifat umum maupun khsusus, dan telah memenuhi
legalitas formal subjek dan objek lelang, Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II
harus menetapkan dan memberitahukan kepada penjual atau pemilik barang tentang
jadwal lelang secara tertulis, yang berisi Penetapan waktu dan tempat lelang,
Permintaan untuk melaksanakan pengumuman lelang dan menyampaikan bukti
pengumuman kepada Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II, Hal-hal lain yang
perlu disampaikan kepada penjual atau pemilik baranng, misalnya mengenai Nilai limit,
penguasaan secara fisik terhadap barang bergerak yang dilelang dan lain sebagainya.
Selanjutnya untuk menetapkan waktu dan tempat serta pengumuman lelang lainnya dapat
dilakukan. Berkenaan dengan tempat dan waktu pelaksanaan lelang Pasal 5 ayat (1) Vendu
Reglement menyatakan, bahwa “barangsiapa ingin mengadakan penjualan umum, wajib
memberitahukan hal ini kepada juru lelang, atau tempat-tempat dimana ditempatkan
pemegang buku, kepada pemegang buku, dengan memberitahukan pada hari atau hari-hari
apa penjualan hendak diadakannya”. Berdasarkan ketentuan ini, maka tempat pelaksanaan
lelang berada dalam wilayah tempat juru lelang. Dengan merujuk kepada Pasal 22 Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.07/2016, maka pada dasarnya tempat pelaksanaan lelang
harus dalam wilayah kerja KPKNL atau wilayah jabatan Pejabat Lelang Kelas II tempat barang
itu berada. Pengaturan tempat lelang dapat dilaksanakan tidak di tempat barang berada
bertentangan dengan Pasal 1868 KUHPerdata mengenai syarat akta otentik. Suatu akta risalah
lelang harus memenuhi tiga unsur akta otentik, yang dipersyaratkan Pasal 1868 KUHPerdata,
“akta yang dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang dibuat oleh dihadapan Pejabat
Umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta itu dibuat”. Dengan demikian, khusus
barang tidak bergerak, seorang pejabat lelang hanya berwenang membuat akta atas barang
yang berada di tempat pejabat lelang tersebut mempunyai kewenangan. Ketentuan ini perlu
diperhatikan dalam melakukan proses lelang agar supaya barang tidak bergerak hasil penjualan
dalam lelang dapat dikuasai sepenuhnya oleh pembeli lelang, olehnya dalam pembuatan akta
otentik dari penjualan lelang barang tidak bergerak tersebut harus dilakukan pada tempat
dimana posisi barang tersebut berada.
Selanjutnya didalam Pasal 51 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016
tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang mengatur penjualan secara lelang didahului pengumuman
lelang yang dilakukan oleh penjual. Pengumuman lelang adalah pemberitahuan kepada
masyarakat tentang akan adanya lelang dengan maksud untuk menghimpun peminat lelang
dan pemberitahuan kepada pihak yang berkepentingan. Setelah prosedur tersebut dilakukan
adapun mengenai prosedur bagi peserta lelang yang diatur pada Pasal 34 ayat 1 Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016, bahwa dalam setiap lelang, peserta lelang harus
menyetorkan atau menyerahkan jaminan penawaran lelang, apabila peserta lelang tidak
disahkan sebagai pembeli atau tidak menang dalam lelang tersebut maka uang jaminan
seluruhnya disetorkan kembali kepada peserta lelang, kecuali terdapat biaya transaksi yang
dikenakan oleh perbankan menjadi tanggungan peserta lelang. Berdasarkan Pasal 74 Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016, yaitu Pejabat lelang mengesahkan penawar
tertinggi yang telah mencapai atau melampaui nilai limit sebagai pembeli, dalam pelaksanaan
lelang yang menggunakan nilai limit. Kecuali pelaksanaan lelang non eksekusi sukarela berupa
barang bergerak, pejabat lelang dapat mengesahkan penawar tertinggi yang tidak mencapai
nilai limit sebagai pembeli, setelah mendapat persetujuan tertulis dari pemilik barang. Kemudian
Pejabat lelang mengesahkan penawar tertinggi sebagai pembeli dalam pelaksanaan lelang non
eksekusi sukarela yang tidak menggunakan nilai limit. Apabila peserta lelang yang mengajukan
penawaran tertinggi sama dengan melalui internet, surat elektronik ( email) atau internet secara
(closed bidding), Pejabat lelang mengesahkan peserta lelang yang penawarannya diterima lebih
dulu sebagai pembeli. Pembeli dilarang menguasai atau mengambil barang yang dibelinya
sebelum memenuhi kewajiban pembayaran lelang dan pajak atau pungutan sah lainnya sesuai
dengan peraturan perundang-undangan (Pasal 75 Peraturan Menteri Keuangan Nomor
27/PMK.06/2016). Hal inilah jelas bahwa terkait kepastian proses jual beli melalui lelang
terhadap penjual dan pembeli sudah diatur dalam proses lelang sesuai aturan yang berlaku
serta lelang mampu memberikan perlindungan hukum baik bagi penjual maupun pembeli dalam
pelaksanaan lelang sehingga tidak ada rasa takut bagi para pihak untuk jual beli melalui lelang.
Dengan adanya kepastian terhadap jual beli melalui lelang, dapat saya simpulkan bahwa
keuntungan dari adanya proses jual beli melalui lelang yaitu sebagai berikut:
1. Cepat dan Efisien, Penjualan lelang sangat efisien karena didahului dengan
pengumuman;
2. Penjual akan mendapatkan pembayaran yang cepat karena pembayaran lelang secara
tunai;
3. Penjual akan mendapatkan harga jual yang optimal karena sifat penjualan lelang yang
terbuka/transparan dengan penawaran yang kompetitif;
4. Aman karena penjualan lelang didukung dengan dokumen yang sah karena sistem
lelang mengharuskan Pejabat Lelang meneliti terlebuh dahulu tentang keabsahan
penjual dan barang yang akan dijual;
5. Adanya perlindungan hukum bagi pembeli dan penjual;
6. Lelang mampu memberikan jawaban yang pasti mengenai harga/nilai suatu barang
pada saat situasi perekonomian tidak menentu;
7. Lelang mampu memberikan jawaban yang pasti mengenai status kepemilikan suatu
barang;
8. Harga yang terbentuk pada lelang dapat menjadi standar dan barometer dalam sektor
perekonomian tertentu.