BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Pertambahan penduduk daerah perkotaan mengakibatkan kebutuhan sarana dan prasarana

perkotaan semakin meningkat terutama kebutuhan perumahan. Mengingat pengadaan
perumahan daerah perkotaan sangat terbatas, masalah pemenuhan kebutuhan perumahan
sampai saat ini masih sulit dipecahkan,terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Di
lain pihak, kebutuhan perumahan daerah perkotaan selalu meningkat dengan pesat.

Manusia yang membutuhkan rumah bertambah dengan mudah dan cepat, sementara itu,
pertambahan rumah bergerak sangat lambat. Rumah yang merupakan kebutuhan dasar
manusia perwujudannya ternyata bervariasi

Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau
lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan (UU No.4
tahun 1992). Oleh karena itu, perumahan merupakan salah satu elemen penting dalam
pembangunan suatu wilayah. Mengacu pada pentingnya fungsi perumahan dalam
perencanaan suatu wilayah diperlukan upaya
untuk dapat memahami permasalahan dan potensi yang terkandung dalam suatu kelompok hunian.

1.2 Rumusan Pembahasan

Pembahasan yang dapat dirumuskan dari latar belakang di atas adalah:

1. Bagaimana menyusun perumahan di lahan yang tidak rata (Lahan Berkontur perbukitan )?
2. Bagaimana perencanaan site plan komplek perumahan yang memenuhi standar ?
3. Bagaimana menyususun dan menganalisis Lingkungan dan Infrastuktur Perumahan tersebut?

1.3 Tujuan Penelitian

Tujuan dari penelitian ini adalah:

1. Merencanakan komplek Perumahan yang sehat dan asri

2. Merencanakan site plan komplek Perumahan yang berfungsi sesuain kebutuhan pengguna
 BAB II
TINJAWAN PUSTAKA DAN DASAR TEORI

2.1 Tinjawan Pustaka

Pengertian yang tertuang dalam Undang - undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang
Perumahan dan Pemukiman, perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal dan lingkungan hunian yang dilengkapi dengan

sarana dan prasarana lingkungan. Satuan lingkungan perumahan meliputi:

1. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan

lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
2. Sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang, yang berfungsi untuk
penyelenggaraan dan pengembangankehidupan ekonomi, sosial dan budaya.
3. Utilitas umum adalah sarana penunjang untuk pelayananlingkungan.

2.2 Definisi Rumah

Rumah adalah salah satu produk terpenting yang dihasilkan manusia dalam usaha mereka
untuk memajukan peradaban karena rumah merupakan masalah yang aktual, kompleks dan
bersifat multidisiplinier. (Jo Santoso, Budi P. Iskandar, Parwoto, 2002).

2.3 Studi Kasus

Dasar teori
Asumsi dan Kebutuhan Informasi
1. Data Dasar Lingkungan Perumahan
a. 1 RT : Terdiri dari 150-250 jiwa
b. 1 RW : Terdiri dari 8-10 RT(2.500 jiwa)
c. 1 Kelurahan : Terdiri dari 10-12 RW(30.000 jiwa)
d. 1 Kecamatan : Terdiri dari 4-6 Kelurahan (120.000 jiwa)

2. Asumsi Dasar Lingkungan Perumahan

a. Jumlah penghuni rata-rata : 5 jiwa
b. Kecepatan rata-rata pejalan kaki : 4.000 m/jam
c. Jarak ideal pejalan kaki : 400 m
 BAB III
ANALISIS PEMBAHASAN

3.1 Data Secara Mackro

1. Analisa Kebutuhan Ruang / Area Kawasan ( Data Fiktif )

Perbandingan antara Wilayah terbangun (Build Up Area) Dengan wilayah terbuka (Open Space)
Luas lahan yang dibangun pada perumahan mewah tediri dari :
a. Luas wilayah terbangun (Build Up Area)
Antara Lain :
Vol Sat % (Pesentase Pembagian lahan )
1 Perumahan = 57,500 m² 27.74%
2 Kantor Pemasaran = 200 m² 0.10%
3 Balai Pertemuan = 500 m² 0.24%
4 Pos Keamanan = 45 m² 0.02%
5 Fasilitas Olahraga = 500 m² 0.24%
6 Fasilitas Kesehatan = 500 m² 0.24%
7 Fasilitas Peribadatan = 1,000 m² 0.48%
8 Fasilitas Perdagangan = 50,000 m² 24.13%
9 Fasilitas Pendidikan = 20,000 m² 9.65%
130,245 130,245 m²

b. Luas Wilayah Terbuka (Open Space )

Antara Lain :
Vol Sat
1 Jalan Akses Utama = 27,000 m² 13.03%
2 Danau & Taman = 50,000 m² 24.13%
77,000 77,000 m²
c.     Luas Lahan Total 100% 207,245 m² 20.72 Ha

Dari data di atas, maka dapat diketahui besarnya perbandingan antara wilayah terbangun dengan wilayah
terbuka dengan perhitungan sebagai berikut :
Wilayah terbangun Luas
= tebangun
x 100%
Luas lahan total

130,245
x 100%
207,245

62.85%

Wilayah terbuka =Luas tebuka x 100%

Luas lahan total

77,000
x 100%
207,245

37.15%
Total 100.00%
Perbandingan antara wilayah terbangun dan terbuka pada perumahan mewah tersebut :
 3.2 Perizinan

Dalam kegiatan pembangunan perumahan diharuskan melalui proses perizinan sebelum

pelaksanaan berlangsung. Proses perizinannya yang harus ditempuh oleh pengembang
Perumahan Mewah meliputi beberapa hal yaitu: pertama kali perizinan yang diajukan adalah
perizinan peruntukan kepada pemerintah daerah setempat, dalam hal ini adalah Pemerintah
Kabupaten Klaten. Setelah mengajukan izin peruntukan maka akan dilakukan sidang yang
menghasilkan Izin Peruntukan dan Penggunaan Tanah (IPPT). Karena proses pembangunan
dikerjakan pada lahan konversi yaitu dari lahan persawahan menjadi lahan bangun, maka
perlu dilakukan proses pengeringan sesuai dengan

proses perizinan. Setelah itu pengembang membuat site plan tentang bangunan

yang akan dibangun diatas lahan tersebut sesuai dengan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
Proses perizinan yang ditempuh meminta persetujuan dari Bupati melalui instansi terkait
yaitu Bappeda, KPT, BPN, Satpol PP, Camat terkait.

3.3 Analisa Organisasi Ruang & Fasilitas Lingkungan

Perumahan mewah ini merencanakan bangunan hunian sebanyak 95 unit dengan perincian site plan
sebagai berikut :

1. Rumah type 100/200 = 100 unit

2. Rumah type 70/150 = 250 unit

Pada Perumahan Mewah ini menggunakan sistem pola siap bangun, yang berarti jika ada
pembeli baru akan dilaksanakan pembangunan unit rumah yang diinginkan, sehingga masih
ada lahan yang kosong atau belum dibangun.
3.4 Analisa Organisasi Ruang Prumahan Mewah

3.5 Prasarana, Sarana dan utilitas lingkungan perumahan

 3.5.1 Jalan

Salah satu prasarana penting yang harus disediakan secara baik dan terpadu adalah

prasarana jalan, khususnya jalan di kawasan perumahan yang juga merupakan bagian

penting dari suatu kota dalam sistem jaringan jalan sekunder. Jaringan jalan di kawasan

perumahan menurut fungsinya adalah jalan lokal dan jalan lingkungan dalam sistem

jaringan jalan sekunder. Bentuk perkerasan dari jalan di lingkungan Perumahan Mewah ini

adalah perkerasan lentur dengan sirtu (pasir batu) dimana lapis permukaan dilapisi dengan

paving, jalan ini terdiri dari 1 lajur 2 arah.

Jalan di dalam lingkungan Perumahan Mewah menggunakan paving, dengan karakteristik

sebagai berikut :

GAMBAR.1 JALAN

Ket :
Dawasja : Daerah Pengawasan Jalan
Damaja : Daerah Manfaat Jalan
Damija : Daerah Milik Jalan
3.1.1 Fasilitas Sarana Ruang Pejalan kaki

Yang termasuk dalam sarana ruang pejalan kaki adalah drainase, jalur hijau, lampu
penerangan, tempat duduk, pagar pengaman, tempat sampah, marka dan
perambuan, papan informasi (signage), halte/shelter bus dan lapak tunggu, serta
telepon umum.
Persyaratan teknis penyediaan sarana ruang pejalan kaki diatur dalam Keputusan
Menteri Perhubungan tentang Fasilitas Pendukung Kegiatan Lalu Lintas dan
Angkutan Jalan: KM 65 Tahun 1993.

3.1.2 Derainase

Drainase terletak berdampingan atau dibawah dari ruang pejalan kaki. Drainase
berfungsi sebagai penampung dan jalur aliran air pada ruang pejalan kaki.
Keberadaan drainase akan dapat mencegah terjadinya banjir dan genangangenangan
air pada saat hujan. Dimensi minimal adalah lebar 50 centimeter dan tinggi
50 centimeter.

3.1.3 Air Bersih

Kebutuhan air bersih di Perumahan Mewah terpenuhi dari sumur pantek & system
polder. Atau dapat pula penghuni rumah menggunakan layanan air minum dalam
kawasan dapat diberikan oleh PDAM atau Badan Pengelola air Minum
Kawasan/Swasta.Kualitas air bersih yang dihasilkannya pun baik.
3.1.4 Air Kotor ( Limbah )

Air limbah di kawasan Perumahan Mewah sebagian besar limbahnya berasal dari
rumah tangga, yang pengelolaannya cukup dengan menyediakan septictank dan
sumur resapan setiap unit rumah sesuai site plan yaitu sebanyak 95 unit.
Pembangunan pengelolaan air limbah setempat dikawasan perumahan meliputi
penanganan jarak tangki septictankterhadap sumur airminimal 10 m.

3.1.5 Utilitas air bersih & Kotor

3.1.6 Pembuangan Sampah

Kawasan perumahan yang sehat dan bersih adalah kawasan perumahan yang
dilengkapi dengan sistem pengelolaan sampah yang memadai, yaitu sistem
pengelolaan yang aman, nyaman dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Pembuangan sampah di Perumahan Mewah ini menggunakan

space kontainer bak sampah dengan dimensi kapling:

- Panjang = 8m
- Lebar = 5m
 - Luas = 40m

Dengan adanya space kontainer bak sampah ini, dapat menampung sampah rumah
tangga yang berasal dari setiap unit tempat tinggal.

GAMBAR.1 PENGELOLAAN SAMPAH

3.1.7 Jaringan LIstrik Dan Tekomunikasi

Pada kawasan Perumahan Mewah ini menggunakan jaringan listrik dengan daya
listrik setiap hunian sebesar 2.200 VA. Hal ini dilakukan karena perumahan tersebut
diperuntukkan untuk kalangan masyarakat menengah ke atas Jaringan
telekomunikasi (telepon kabel) pada Perumahan Mewah ini telah tersedia dan
penyediannya sesuai dengan permintaan penghuni rumah.
 Mekanisme penyaluran listrik bersifat Central yang menggunakan Gardu Beton

3.1.8 Fasilitas Sosial

Fasilitas sosial yang terdapat pada Perumahan Mewah yang di rencanakan terdiri
dari :
1. Balai Pertemuan
2. Taman Baca
 3. Balai Kesehatan
4. Balai Pendidikan
5. Fasilitas Olah raga ( Lapangan Basket & Sepak Bola )
6. Tempat Peribadatan ( Masjid )
7. Taman Bermain
8. Danau

Taman Bermain Balai Kesehatan Balai Pendidikan

Danau Balai Pertemuan Lapangan Olahraga

Masjid Taman Baca

3.1.9 Ruang Terbuka Hijau

Kawasan perumahan perlu menyediakan ruang terbuka hijau yang bermanfaat untuk
menjaga kualitas dan kesimbangan lingkungan di sekitar kawasan. Ruang terbuka
hijau bermanfaat tidak langsung seperti perlindungan tata air, konservasi hayati atau
keanekaragaman hayati dan bermanfaat langsung seperti kenyamanan fisik (teduh,
segar) disekitarnya, tempat wisata (bermain). Pada kawasan Perumahan Mewah
terdapat ruang terbuka hijau yang berfungsi sebagai penghijauan. Ruang terbuka
hijau ini berada di tengah-tengah perumahan, di depan pos jaga dan lokasi
tertentu. Sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik
Indonesia No. 34/PERMEN/M/ 2006 tentang Pedoman Umum Penyelenggaraan
Keterpaduan Prasarana, Sarana dan Utilitas Kawasan Perumahan, luas wilayah
ruang terbuka hijau paling sedikit 10 % (sepuluh persen) dari seluruh luas wilayah
kawasan perumahan, maka luasnya adalah:

10
Luas RTH = X Luas Wilayak Kawasan Perumahan
100

10
Luas RTH = X 130.245 m2
100

= 13.024 m2
 3.6 Data Secara Micro

3.6.1 Analisa sarana hunian

Dalam melaksanakan analisis mengenai sarana hunian yang direncanakan akan dibangun pada
lokasi , analisis dilakukan dengan menggunakan standart hunian berimbang pola 1:3 REI (Real Estate
Indonesia). Pola Hunian Satu Rumah Mewah, dan Tiga Rumah Menengah, tetap kami pakai dalam
analisis kebutuhan hunian dikarenakan pola hunian berimbang 1:2:3 yang sementara diusulkan sampai
saat ini belum disetujui pemerintah. Selain itu Pola hunian berimbang 1:2:3 juga menuai kontroversi
karena pola tersebut dinilai tidak berpihak pada kaum dengan golongan ekonomi menengah kebawah.
Berdasarkan pola hunian tersebut maka analisis pengembangan areal hunian untuk luas ±20,5 Ha yakni
sebagai berikut :

Total Luas
Luas Jumlah Area
bangunan/Unit Rumah Luas Kavling Kavling Keterangan
(M2) Tipe Rumah (Unit) (M2) (Ha)
Rumah
70 Menengah 250 150 37.500
Rumah
100 Mewah 100 200 20.000
Total 95 - 57.500
Keterangan :

 Pertimbangan Tipe Rumah (Menengah, Mewah) telah memenuhi standar KDB, GSB,
serta KDH yang berlaku untuk perumahan dan permukiman fungsi tunggal.
 3.6.2 Analisa Ruang Hunian

Jumlah
No Type Rumah Ruangan
Unit

1 Type 70/150 Carport 1

    Teras Depan 1
    Teras Belakang 1
    Ruang Makan 1
    Ruang Tamu 1
    Ruang Keluarga 1
    Kamar Tidur 2
    Kamar Tidur Pembantu 1
    Dapur 1
    KM/WC 2
    Ruang Cuci 1
2 Type 100/200 Carport 1
   2 Lantai Teras Depan 1
    Teras Belakang 1
    Ruang Makan 1
    Ruang Tamu 1
    Ruang Keluarga 1
    Kamar Tidur 3
    Kamar Tidur Pembantu 1
    Dapur 1
    KM/WC 3
    Ruang Cuci 1
3.6.3 Contoh Desain Denah Rumah Type 70 /150 & 100/200

Gambar Contoh Denah Gambar Contoh Denah Rumah

Rumah Tipe 70/150 Tipe 100/200

Denah Lantai 1

Denah Lantai 2
 BAB IV
PENUTUP

4.1 Kesimpulan

Penyediaan Kawasan Siap Bangun merupakan salah satu tanggung jawab pemerintah untuk
memenuhi kebutuhan dasar manusia dalam bidang perumahan. Dalam merencanakan kawasan siap
bangun tentunya harus mempertimbangkan berbagai macam factor mulai dari kebijakan pemerintah
terkait mengenai arahan pembangunan dan pertumbuhan pemukiman peraturan-peraturan yang
berkaitan dengan standar kebutuhan minimal untuk suatu kelompok masyarakat yang kesemuanya itu
mengarah pada pertumbuhan perumahan yang membentuk struktur lingkungan yang efektif dan efisien.

Perencanaan site plan Perumahan Mewah,diperoleh hasil :

1.Pada Perumahan Mewah ini bangunan hunian dibuat lebih bervariasi dan dilengkapi dengan sarana dan
prasarana yang memadai agar dapat menampung minat konsumen.
2.Rasio bangunan dan sarana prasarana yang terdapat pada Perumahan Mewah telah sesuai dengan
syarat-syarat pembangunan perumahan yang mengacu pada RTRW dan RUTRK Kabupaten Klaten,
yaitu 62,85% lahan terbangun : 37,15% lahanterbuka.