Anda di halaman 1dari 9

5E KONOMI PROPERTI

5.1. EKONOMI PROPERTI (ECONOMICS OF REAL ESTATE)

Karakteristik Ekonomi Properti

Karakteristik ini berasal karakteristik yang bersifat fisik dan hukum


(legal), yang kemudian mempengaruhi struktur dan fungsi pasar-
pasar properti.

1. Lokasi yang tidak dapat berpindah tempat (immobilitas)


Properti tidak dapat berpindah ke pasar-pasar yang lebih baik.
Barang-barang tersebut harus digunakan atau dieksploitasi di
tempatnya berada. Hal inilah yang menyebabkan pentingnya
analisa pasar dan lingkungan tempat pada waktu melakukan
penilaian.

2. Perbedaan yang sangat besar


Setiap harta tak bergerak yang berbentuk tanah dan atau
bangunan bersifat unik. Tak ada dua properti yang persis sama.
Karena itu, untuk membuat perbandingan diperlukan analisa
penilaian dan penelitian tersendiri yang menuntut analisa
spesifik.

3. Ketergantungan pada letak dan lingkungan


Karena sifatnya tak bergerak (immobile), properti menjadi
sangat sensitif terhadap lingkungannya langsung. Hal ini
memberikan pengaruh yang penting terhadap nilainya.
4. Daya tahan
Properti merupakan aset yang dapat bertahan sangat lama.
Segala macam keputusan melibatkan komitmen jangka panjang
yang berhubungan dengan sumber daya. Sebagai akibatnya :
a. Properti adalah asset yang dihargai tinggi berdasarkan
pendapatan (berupa uang atau fasilitas) jangka
panjang yang diharapkan.
b. Pembiayaan dengan hutang biasanya digunakan. Hal
ini seringkali diperlukan dan hampir selalu diminati.
c. Properti digunakan dan diubah ke dalam bentuk
satuan-satuan (unit) yang memiliki sifat ekonomis serta
sejumlah dana besar dilibatkan. Hal ini merupakan
suatu faktor yang membatasi pasar, suatu ketidak
sempurnaan pasar. Diperlukan lembaga-lembaga
keuangan khusus untuk mengumpulkan dana yang
berasal dari hutang maupun saham (equity).

B. Dasar-Dasar Ekonomi Tanah Perkotaan

1. Ekonomi adalah kajian tentang pengalokasian sumber-sumber


daya yang langka untuk berbagai keinginan yang relatif tidak
terbatas dan saling bersaing. Kajian tersebut dimaksud untuk
meningkatan kepuasan manusia semaksimal mungkin.
Kepuasan ini biasanya diungkapkan dan diukur dengan rupiah.
Ekonomi tanah perkotaan berkonsentrasi pada pengalokasian
ruang perkotaan untuk berbagai alternatif penggunaannya.

2. Harga adalah alat dasar. Dengan harga pengalokasian sumber


daya dapat terjadi dalam pasar yang bersifat kompetitif menurut
teori ekonomi.

Dalam pasar yang bersifat kompetitif menurut teori ekonomi,


Harga dan Nilai adalah dua yang sinonim. Keduanya mempunyai
kecenderungan terpengaruhi oleh kondisi pasar yang
diperkirakan.

Harga/Nilai selalu merupakan suatu gejala pasar. Harga ini


ditentukan oleh garis perpotongan antara permintaan dan
penawaran. Harga keseimbangan (equilibrium) ini hanya cukup
untuk menjelaskan pasar. Kuantitas barang atau jasa yang
ditawarkan harga equilibrium tersebut setara dengan kuantitas
permintaan dengan harga tersebut.

3. Asumsi dasar dalam semua analisa ekonomi tanah perkotaan


adalah bahwa semua peserta pasar bertindak secara rasional.
Ini berarti bahwa mereka bertindak secara independen
berdasarkan informasi yang tersedia pada mereka dengan
tujuan untuk meningkatkan kepuasan mereka sendiri sampai
titik maksimal.

4. Analisa harga dan pasar berhubungan dengan barang-barang


ekonomi. Baik asset fisik yang nyata maupun jasa yang tidak
nyata adalah “barang/benda”. Suatu benda ekonomi haruslah
memiliki tiga karakteristik :
- Kegunaan (utility), yaitu kemampuan untuk
memenuhi kebutuhan ataupun harapan manusia.
- Kelangkaan (scarcity), yaitu persedian yang ada
haruslah relatif terbatas terhadap kebutuhan akan
barang tersebut.
- Dapat dialihkan (transferability), yaitu kepemilikan
haruslah dapat dialihkan darii satu individu kepada
individu lainnya.

5. Pertimbangan dasar dalam analisa ekonomi tanah


perkotaan adalah bagaimana tanah atau ruang perkotaan
tersebut akan digunakan. Prinsip dasar yang mempengaruhi
jenis penggunaan yang akan dipilih adalah penggunaan
yang optimal (highest and best use) atau prinsip
penggunaan yang paling menguntungkan. Secara singkat,
ruang perkotaan pada akhirnya cenderung dimanfaatkan
seproduktif mungkin dengan kemungkinan memperoleh
keuntungan sebesar-besarnya.

Terdapat dua hal yang harus dipertimbangkan dalam


memutuskan penggunaan yang akan dipilih, yaitu :

1. Tipe/jenis penggunaan
Perumahan, pertokoan, perkantoran, kawasan industri dan
lain sebagainya.
2. Intensitas penggunaan
Kepadatan penggunaan, ketinggian bangunan, rasio
tanah/bangunan, penanaman modal untuk tiap unit areal
tanah, dan sebagainya.
Tingkat produktivitas ruang perkotaan mempunayi manfaat
langsung dari pemakaian karena menentukan nilai bersih dari
jasa-jasa yang diberikan.
Penggunaan-penggunaan ruang perkotaan yang berbeda
jenisnya haruslah dibedakan dengan jelas dalam analisa
ekonomi tanah perkotaan, yaitu yang meliputi :

1. Penggunaan yang sah menurut hukum (legal)


Apakah suatu pemakaian dapat memperoleh ijin resmi? Dan
apakah memungkinkan?
2. Penggunaan yang tepat
Apakah secara fisik penggunaan tersebut tepat untuk lokasi
atau gedung dimaksud, dalam arti ukuran, bentuk, dan lain
sebagainya.
3. Pemakaian yang sesuai
Apakah fasilitas-fasilitas penunjang yang diperlukan
(peralatan, jalan masuk, penggunaan-penggunaan terkait,
dll) tersedia untuk tujuan dimaksud, tanpa menghiraukan
apakah hal tersebut punya arti ekonomis maupun finansial
untuk pemakaian tersebut.

4. Penggunaan yang layak (feasible use)


Apakah penggunaan seperti itu akan memberikan
keutungan? Apakah penggunaan tersebut dapat memenuhi
standar minimum yang dapat diterima oleh sipembuat
keputusan?
5. Penggunaan yang optimal
Penggunaan yan manakah yang paling menguntungkan dari
sekian banyak alternatif pilihanyang tersedia pada saat
keputusan tersebut dibuat? Pilihan tersebut haruslah legal,
tepat secara fisik, cocok dan layak sebelum dapat
dipertimbangkan dalam analisa penggunaan yang optimal.

C. Ekonomi Lokasi

Properti di daerah perkotaan menghasilkan berbagai jasa


(kenyamanan, penghasilan) pada suatu lokasi yang tetap
penggunaan yang cocok, layak dan paling menguntungkan adalah
fungsi langsung dari lokasi. Penggunaan yang sesuai dan
menguntungkan dari properti di daerah perkotaan sangat tergantung
pada lingkungan tempatnya berada. Oleh karenanya jasa-jasa yang
mungkin dihasilkan akan terus menerus mengalami perubahan
sejalan dengan perubahan-perubahan yang dialami oleh
lingkungannya itu. Maka dari itu stabilitas lingkungan adalah faktor
utama yang harus dianalisa pada saat mengadakan evaluasi lokasi.

Dalam analisa penilaian lokasi adalah suatu konsep ekonomi,


meskipun lokasi dapat digambarkan dalam artian fisik dan hukum.
Unsur dasar dari lokasi properti di daerah perkotaan adalah :

a. Immobilitas
Jasa dan pelayanan yang diberikan oleh properti haruslah
dihasilkan dan dimiliki pada suatu tempat tertentu, atau tidak
sama sekali.

b. Perubahan
Kota-kota dan daerah-daerah pemukiman mengalami tekanan
untuk berubah yang disebabkan oleh dinamika perkembangan
dan pertambahan daerah perkotaan. Hal ini menekankan
betapa sangat diperlukannya meramalkan kondisi pasar pada
saat membuat penilaian.

c. Ketergantungan
Suatu lokasi haruslah didukung secara memadai oleh fasilitas
yang sengaja dibuat sesuai dengan tujuan-tujuan penggunaan
yang diusulkan. Lokasi juga bergantung pada tersdiannya
fasilitas-fasilitas dengan ukuran yang sesuai, sarana umum
serta jalan-jalan.

Suatu penggunaan akan memiliki ketergantungan pada


fasilitas-fasilitas penunjang serta penggunaan-penggunaan lain
yang berkaitan. Keterkaitan antar fasilitas penunjang dengan
penggunaan lain disebut dengan istilah “Lingkages”, dimana
ia mengacu pada biaya-biaya untuk mengatasi pergeseran-
pergeseran yang terjadi dalam pasar properti di daerah
perkotaan.

Fasilitas-fasilitas penunjang haruslah ditempatkan pada lokasi


yang baik sekali dan sesuai. Contoh, jalur angkutan kereta api
pada suatu kawasan mungkin merupakan suatu Lingkages
yang pentinga artinya bagi suatu lokasi yang diperuntukkan
untuk industri tetapi tidak untuk lokasi pemukiman.

d. Distribusi ruang
Distribusi ruang dari elemen-elemen lokasi secara aktif akan
mempengaruhi nilai. Pengaruh tersebut dapat bersifat positif
maupun negatif.

Karakteristik-karakteristik bidang tanah yang mempengaruhi


nilai (namun tetap melibatkan lokasi) adalah karakteristik-
karakteristik yang dapat dimiliki tanpa harus meninggalkan
tempat lokasi itu sendiri
Sarana yang memberikan kemudahan dan kenyaman
dihubungkan dengan Lingkages terdekat dengan berbagai
fasilitas penunjang yang diperlukan dan diinginkan. Elemen-
elemen ini diukur dengan berbagai kesukaran dan
ketidaknyamanan yang mungkin timbul karena disebabkan
oleh perpindahan barang ataupun orang dari tempat lokasi
yangdimaksud ke tempat-tempat lain dimana perpindahan
tersebut diperlukan ataupun diinginkan. Kesukaran atau
ketidaknyaman yang mungkin timbul dan harus diatasi adalah
waktu, biaya, dan hambatan-hambatan. Makin banyak
kemudahan dan Lingkages, makin rendahlah tingkat kesukaran
dan ketidaknyaman, dan karenanya akan makin tinggilah
nilainya, mestikun semua faktor-faktor lainnya tetap sama.
Pengaruh-pengaruh yang merugikan dan menghambat akan
mengurangi kegunaan bidang tanah tersebut (karena juga
mengurangi nilainya) yang diperuntukan bagi pemakaian yang
direncanakan. Tingkat eksposure terhadap pengaruh-pengaruh
tadi adalah elemen lokasi terakhir yang perlu
dipertimbangkan.

Setiap pemilihan lokasi melibatkan suatu keseimbangan antar


keinginan, keuntungan dan biaya. Oleh karena itu tidak ada artinya
mempertimbangkan suatu pilihan lokasi ataupun memulai analisa
lokasi jika bidang tanah, kegunaan, lingkungan serta waktu tidak
ditentukan dengan jelas dan tegas.Keputusan tersebut menyertakan
keseimbangan antara berbagai faktor yang mengurangi biaya,
faktor-faktor yang meningkatkan manfaat dan keuntungan serta
faktor-faktor lain yang bersifat pribadi dan non-ekonomis. Seperti
halnya dalam mengevaluasi jalan menuju lokasi (jalan
masuk/access) perlu kriteria sesuai dengan jenis penggunaan
properti, karena akan bervariasi dari satu jenis penggunaan ke jenis
penggunaan yang lainnya serta antara pada pemakai yang berbeda
jenisnya. Aktivitas daerah perkotaan cenderung bergerak menuju
lokasi yang menyajikan kegiatan-kegiatan ekonomi yang maksimum
dari dan ke tempat serta aktivitas yang berhubungan. Dari uraian
tersebut dapat disimpulkan bahwa masing-masing lokasi cenderung
dimanfaatkan untuk penggunaan dan pengembangan yang paling
sesuai untuk itu. Hal ini merupakan hasil pelaksanaan prinsip
penggunaan yang optimal. Dalam mengevaluasi suatu lokasi harus
mengadakan kajian yang mendalam atas lokasi tersebut yang
berkenaan dengan penggunaan tertentu, lingkungan, waktu dan pola
perubahan yang telah diketahui.