Faradhiya Anna W.

/ 063 / 2019B

Tugas Resume Hukum Agraria

HAK PENGUASAAN ATAS TANAH

Hak perseorangan atas tanah yang memberikan kewenangan untuk memakai, dalam arti
menguasai, menggunakan, dan atau mengambil manfaat tertentu dari suatu bidang tanah
tertentu, yaitu :

a. Hak atas tanah menurut Pasal 16 ayat (1) UUPA :

1. Hak milik
 Menurut Pasal 20 UUPA hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam
Pasal 6 UUPA dan hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
 Hak milik dapat beralih karena peristiwa-peristiwa hukum, contohnya kematian
yang menimbulkan perpindahan hak milik akibat diwariskan kepada orang lain
 Hak milik dapat dialihkan karena tindakan-tindakan hukum, contohnya jual beli
tanah
 Subjek hukum hak milik (Pasal 21 UUPA) :
a) Warga Negara Indonesia
b) Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah dengan syarat tertentu
 Tentang peralihan, hapusnya dan pembebanan hak milik terdapat pada Pasal 23
UUPA
 Segala bentuk peralihan harus didaftarkan ke kantor pertanahan melalui pejabat
pembuat akta tanah
2. Hak guna usaha
 Menurut Pasal 28 ayat (1) UUPA hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan
tanah yang dikuasai langsung oleh negara guna perusahaan, pertanian, perikanan,
peternakan
 Jangka waktu hak guna usaha (Pasal 29 UUPA) :
a. Diberikan maksimal 25 tahun
b. Untuk perusahaan, hak guna usaha diberikan maksimal 35 tahun
c. Jangka waktu dapat diperpanjang maksimal 25 tahun atas permintaan
pemegang hak serta keadaan perusahaan
 Subjek hukum hak guna usaha (Pasal 30 UUPA) :
a. Warga Negara Indonesia
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum yang berlaku di Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia
 Hak guna usaha diberikan atas tanah seluas ±5 hektar, jika lebih dari 25 hektar
harus ada investasi modal
3. Hak guna bangunan
 Menurut Pasal 35 ayat (1) UUPA hak guna bangunan adalah hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya
sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun
  Subjek hukum hak guna bangunan :
a) Warga Negara Indonesia
b) Badan hukum yang didirikan menurut hukum yang berlaku di Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia
 Jangka waktu hak guna bangunan :
a) Negara : 30 tahun diawal, ditambah 20 tahun, dapat diperbaharui 30 tahun
b) Pengelolaan : 30 tahun diawal, ditambah 20 tahun, bisa diperbaharui 30 tahun
c) Milik : Hanya sekali 30 tahun dan bisa diperbaharui dengan kesepakatan
 Terjadinya hak guna bangunan (Pasal 37 UUPA) :
a) Negara dengan penetapan oleh pemerintah
b) Hak milik dengan penandatanganan sertifikat bukti otentik sesuai UUPA
 Hak guna bangunan bisa dijadikan jaminan atas hutang dengan dibebani hak
tanggungan, tetapi tidak melebihi jangka waktu sertifikat (Pasal 39 UUPA)
 Hak guna bangunan dapat ditingkatkan menjadi hak milik melalui BPN dengan
beberapa persyaratan
4. Hak pakai (Pasal 41 ayat (1) UUPA)
 Menurut Pasal 41 ayat (2) dan (3) UUPA hak pakai dapat diberikan selama jangka
waktu tertentu / selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu, dan atau
diberikan dengan cuma-cuma dengan pembayaran / pemberian jasa berupa
apapun. Dalam pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang
mengandung unsur-unsur pemerasan
 Subjek hukum hak pakai :
a. Warga Negara Indonesia
b. Warga asing yang berkedudukan di Indonesia
c. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia yang berkedudukan di
Indonesia
d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
5. Hak sewa untuk bangunan (Pasal 44 dan 45 UUPA)
 Hak sewa adalah hak yang dilakukan oleh seseorang / badan hukum yang punya
hak sewa atas tanah, jika menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan
bangunan maka seseorang / badan hukum ini harus membayar sejumlah uang
kepada pemilik tanah sebagai uang sewa
 Pembayaran uang sewa dapat dilakukan dalam satu kali / pada tiap-tiap waktu
tertentu, atau sebelum / sesudah tanahnya digunakan
 Perjanjian sewa tidak boleh disertai dengan syarat-syarat yang mengandung unsur
pemerasan
 Subjek hukum hak sewa untuk bangunan ;
1. Warga Negara Indonesia
2. Warga asing yang berkedudukan di Indoenesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia yang berkedudukan di
Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
6. Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan (Pasal 46 UUPA)
 Hak ini hanya dimiliki oleh WNI dan diatur dengan Peraturan Pemerintah
  Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan
sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu
7. Hak guna air, pemeliharaan dan penangkapan ikan (Pasal 47 UUPA)
8. Hak guna ruang angkasa
b. Hak atas tanah wakaf (Pasal 49 UUPA)
c. Hak tanggungan
 Tiga bidang hak atas tanah :
1. Hak atas tanah yang bersifat tetap
2. Hak atas tanah yang akan ditetapkan UU
3. Hak atas tanah yang bersifat sementara
 Hak atas tanah berdasarkan asal tanahnya dibagi menjadi dua kelompok, yaitu :
1. Hak atas tanah yang bersifat primer yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah
negara. Contohnya hak milik, HGU, HGB atas tanah negara dan HP atas tanah negara
2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah
pihak lain, contonya HGB atas HPL, HGB atas HM, HP atas HPL, HP atas HM dan
lain-lain
 Dua cara perolehan ha katas tanah oleh seseorang atau badan hukum :
1. Hak atas tanah diperoleh secara originail : Hak atas tanah yang diperoleh seseorang
atau badan hukum untuk pertama kalinya
2. Hak atas tanah yang diperoleh secara derivatif : Hak atas tanah yang diperoleh
seseorang atau badan hukum secara turunan dari hak atas tanah yang dimiliki atau
dikuasai pihak lain
 Macam-macam sertifikat tanah :
1. Sertifikat Hak Milik
2. Sertifikat Hak Guna Usaha
3. Sertifikat HGB atas tanah negara
4. Sertifikat HGB atas tanah HPL
5. Sertifikat Hak pakai atas tanah negara
6. Sertifikat Hak Pakai atas tanah HPL
 Hak atas tanah yang tidak diterbitkan :
1. HGB atas tanah hak milik
2. Hak pakai atas tanah hak milik
3. Hak sewa untuk bangunan

RUMAH SUSUN

 Ketentuan rumah susun

1. UU No. 20 Tahun 2011 sebagai ketentuan pokok
2. Peraturan Pemerintah No. 4 Th. 1988 sebagai Peraturan Pelaksana
3. Perda setempat Peraturan Daerah kota Surabaya Nomor 3 Tahun 2005 tentang Rumah
Susun.
4. Dan beberapa ketentuan lainnya
 Jenis rumah susun :
1. Rumah susun umum, contohnya seperti rumah susun yang biasa dijumpai di pinggir
kota yang biasanya terkenal dengan tempat yang cenderung kumuh
2. Rumah susun khusus, contohnya rumah susun yang diperuntukkan mahasiswa atau
atlet
3. Rumah susun negara
4. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang digunakan untuk mendapat
keuntungan, contohnya Guna Wangsa Tidar
 Pembangunan rumah susun dibagi menjadi hanian, bukan hunian (contohnya mall) dan
campuran (contohnya rumah dan toko atau ruko)
 Menurut UU No.20 tahun 2011 tentang rumah susun.
“Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik
dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-
masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
 Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dimiliki lebih dari 1 orang yang
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat digunakan secara terpisah
dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dan dipergunakan
untuk hunian, bukan hunian, dan campuran
 Hak kepemilikan atas rumah susun :
1. Hak kepemilikan perorangan adalah ruangan yang digunakan secara sendiri-sendiri,
memiliki luas dan batas yang memisahkan dengan hak (ruangan) milik orang lain dan
bagian bersama dan tidak selalu dibatasi dengan dinding
2. Hak kepemilikan bersama adalah hak bagian bersama (pondasi, sloof, dinding struktur
utama, pintu masuk dan tangga darurat, jalan masuk dan keluar rusun, koridor dan
selasa), benda bersama (jaringan air bersih dan listrik, saluran pembuangan air
limbah, jaringan gas, lift dan eskalator, taman dan peralatan parkir), dan tanah
bersama (hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara. hak guna
bangunan diatas hak pengelolaan) dengan memperhatikan nilai perbandingan
proporsional (NPP) dengan perhitungan :
NPP = Luas satuan rusun ÷ jumlah luas satuan × 100%
 Prosedur pembanguan rumah susun :
1. Perizinan usaha dari penyelenggara rumah susun
2. Adanya izin lokasi
3. Perolehan ha katas tanah
4. Penerbitan sertifikat hak atas tanah
5. Adanya Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
6. Adanya sertifikat laik fungsi
7. Adanya akta pemisahan
 Perolehan hak atas tanah (Pasal 1 Kepmen Agraria/ Kepala BPN No. 21 Tahun 1994
tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman
Modal)
 Tanda bukti kepemilikan :
 1. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun
2. Salinan buku tanah
3. Salinan surat ukur atas tanah bersama
4. Gambar denah satuan rumah susun yang bersangkutan
 Persyaratan penerbitan sertifikat hak milik :
1. Pertelaan dan akta pemisahan dengan pengesahan Walikota / KDH TK II
2. Sertifikat laik fungsi dengan SK Walikota / KDH TK II dan disertai rekomendasi
dari dinas terkait :
a. Dinas PMK
b. PLN
c. Dinas Kesehatan
d. Dinas Tenaga Kerja dan Mobilitas Penduduk
e. Dinas Lingkungan
3. Sertifikat tanah bersama
4. Warkat lainnya
 Pertelaan adalah suatu penjelasan dalam bentuk gambar tentang :
a. Batas satuan yang dapat digunakan secara terpisah
b. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama
c. Batas dan uraian tanah bersama
 Akta pemisahan adalah tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah
susun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dengan pertelaan yang
jelas dalam bentuk gambar, uraian, dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan
horizontal yang mengandung nilai perbandingan proporsional
 Sertifikat laik fungsi ijin layak huni merupakan salah satu syarat untuk penerbitan
Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang dikeluarkan apabila pelaksanaan
pembangunan rumah susun telah sesuai IMB yang bersangkutan dengan proses
permohonan baru dapat dilaksanakan setelah rumah susun selesai dibangun sebagian
atau seluruhnya
 Pemilik satuan rumah susun ada dengan status tanah bersama ada tiga yaitu, hak
milik, HGB, dan hak pakai
 Hak pemilik satuan rumah susun :
1. Menghuni dan menggunakan Sarusun
2. Menyewakan satuan rumah susun
3. Menjaminkan SHM Sarusun sebagai jaminan kredit dengan dibebani Hak
Tanggungan / Fidusia
4. Mengalihkan satuan rumah susun
5. Mewariskan satuan rumah susun
 Kewajiban pemilik satuan rumah susun adalah membentuk dan menjadi anggota
perhimpunan penghuni dan mengajukan permohonan perpanjangan jangka waktu
SHGB / sertifikat hak pakai
 Peralihan hak atas satuan rumah susun :
1. Pewarisan, melakukan pendaftaran di kantor pertanahan dengan melampirkan
surat keterangan kematian, surat wasiat, surat keterangan waris
 2. Pemindahan hak, melakukan balik nama di kantor pertanahan dengan
melampirkan akta PPAT dan berita acara lelang
 Persyaratan yang dapat dijual adalah sertifikat laik fungsi dan SHM satuan rumah
susun melalui akta jual beli yang dibuat oleh PPAT
 Pengalihan hak (Kepmenpera No. 11/KTPS/1994) yang berisi pengikatan jual beli
satuan rumah susun
 Hak rumah susun sebagai jaminan kredit dibagi menjadi jaminan kredit yang terdiri
dari tanah dan bangunan yang akan ada dan satuan rumah susun serta tanah dan
bangunan yang akan ada yang terdiri dari jaminan kredit konstruksi
 Berakhirnya hak atas satuan rumah susun terjadi saat bangunan musnah dan tidak
dibangun lagi serta saat jangka waktu hak atas tanah berakhir

PENDAFTARAN TANAH

 Pendaftaran tanah (PP No. 24 tahun 1997)

 Tujuan diundangkannya UUPA adalah untuk meletakkan dasar-dasar bagi
penyusunan hukum agraria nasional, meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan
kesatuan dan kesederhanaan hukum tanah, meletakkan dasar-dasar untuk memberikan
kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi seluruh rakyatnya
 Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan azas sederhana, aman, terjangkau,
mutakhir, dan terbuka
 Tujuan pendaftaran tanah adalah untuk memberikan kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, untuk
menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
pemerintah, dan untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
 Jaminan kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanah adalah kepastian status
hak yang didaftar, kepastian subjek hak, dan kepastian objek hak
 Pendaftaran tanah terdapat pada Pasal 5, 6 PP No.24 Th 1997
 Pejabat lain selain PPAT :
1. PPAIW (Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf)
2. Pejabat dari kantor lelang
3. Panitia ajudikasi
4. Kepala desa / kelurahan
 PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah
tertentu
 Peran PPAT dalam pendaftaran tanah adalah membantu Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten dalam kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah berupa akta
pemindahan hak atas tanah
 Tugas pokok PPAT sebagai pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah pendaftaran
peralihan dan pembebanan hak dan pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
 Kegiatan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak :
1. Pemindahan hak
2. Pemindahan hak melalui lelang
 3. Peralihan hak karena pewarisan
4. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan
5. Pembebanan hak
6. Penolakan pendaftaran dan pembebanan hak
 Kegiatan pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah :
1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
2. Pemecahan dan penggabungan bidang tanah
3. Pembagian hak bersama
4. Perubahan nama
5. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan
6. Hapusnya atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
 Pelaksanaan pendaftaran tanah melalui kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
(melalui pendaftaran secara sistematik dan pendaftaran secara sporadik) dan kegiatan
pemeliharaan data pendaftaran tanah
 Macam-macam sertifikat :
1. Sertifikat Hak Milik
2. Sertifikat Hak Guna Usaha
3. Sertifikat HGB atas Tanah Negara
4. Sertifikat HGB atas HPL
5. Sertifikat Hak Pakai atas Tanah Negara
6. Sertifikat Hak Pakai atas Hak Pengelolaan
7. Sertifikat Tanah Hak Pengelolaan
8. Sertifikat Wakaf Tanah Hak Milik
9. Sertifikat HM Atas Satuan Rumah Susun
10. Sertifikat Hak Tanggungan
 Pendaftaran Peralihan dan Pembebanan Hak (Pemindahan Hak) dilakukan selambat-
lambatnya 7 hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan

COLLATERAL

 Collateral atau hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada ha katas
tanah sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria
 Unsur-unsur pokok hak tanggungan :
1. Hak jaminan untuk pelunasan hutang
2. Objeknya adalah ha katas tanah sesuai dengan UUPA
3. Dapat dibebankan atas tanahnya saja tetapi juga dapat pula berikut benda-benda
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut
4. Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu
5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap
kreditur lain
 Hak atas tanah yang dapat dibebani dengan hak tanggungan adalah hak milik, hak
guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun
 Hak tanggungan menimbulkan hubungan antara pemberi hak tanggungan dan
pemegang hak tanggungan
 Ciri dan sifat hak tanggungan :
1. Hak Preference
2. Droit de Suite
3. Tidak dapat dibagi-bagi
4. Dapat digunakan untuk menjamin hutang
5. Punya kekuatan eksekutorial
6. Spesialitas dan publisitas
 Syarat sahnya Surat Keterangan Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) :
1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan pembuatan hukum lain dari pada
membebankan hak tanggungan
2. Tidak memuat kuasa substitusi
3. Mencantumkan secara jelas objek hak tanggungan, jumlah utang dan nama serta
identitas kreditornya, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan pemberi
hak tanggungan
 Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) adalah akta PPAT yang berisi pemberian
hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya
 Peringkat hak tanggungan ditentukan oleh tanggal pendaftaran, jika tanggalnya sama
maka ditentukan berdasarkan tanggal akta pemberiannya dan dilanjutkan dengan
penentuan nomor urut akta.
 Hal-hal yang harus diperhatikan dalam hak tanggungan :
1. Jangka waktu berlakunya SKMHT dan APHT
2. Sertifikat yang jangka waktunya akan berakhir, padahal sertifikat tersebut sedang
atau akan dibebani hak tanggungan
3. Mekanisme penjualan tanah dan bangunan yang masih dibebani hak tanggungan
 Hal-hal yang harus diperhatikan untuk menentukan kelayakan suatu tanah dan
bangunan yang dibebani hak tanggungan :
1. Status kepemilikan ha katas tanah yang akan dijaminkan
2. Tanah itu adalah hak atas tanah yang murni atau berdiri diatas hak tanah lainnya
3. Jangka waktu hak atas tanah itu belum berakhir atau akan segera berakhir