perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.

id

BAB 2

LANDASAN TEORI

2.1. Tinjauan Pustaka

Secara umum setiap proyek harus dianalisis dari berbagai aspek. Maksud dari analisis proyek
adalah untuk memperbaiki pemilihan investasi. Pemilihan berbagai macam proyek perlu
diadakan karena sumber daya yang tersedia bagi pembangunan terbatas. Kesalahan dalam
memilih proyek dapat mengakibatkan pengorbanan dari sumber daya yang langka, maka perlu
diadakan perhitungan hasil dari berbagai alternatif dengan jalan menghitung biaya dan
kemanfaatan yang dapat diharapkan dari masing-masing proyek. (Kadariyah,dkk.1978:1)

Analisis finansial menyangkut terutama perbandingan antara pengeluaran uang dengan proyeksi
pedapatan dari proyek, apakah proyek itu akan terjamin dana yang dibutuhkan, apakah proyek
akan mampu membayar kembali dana tersebut dan apakah proyek itu akan berkembang
sedemikian rupa sehingga secara finansial dapat berdiri sendiri. Analisis finansial proyek
memperhatikan modal saham yang ditanam dalam proyek disebut juga private return. Misalnya
hasil yang diperoleh langsung oleh pengusaha, perusahaan swasta, suatu badan pemerintah,
atau siapa saja yang berkepentingan dalam pembangunan proyek. (Kadariyah,dkk.1978:2)

Analisis kelayakan diperlukan sebagai bahan pengambil keputusan tentang sehat tidaknya suatu
investasi dengan menyiapkan studi kelayakan sebelum implementasi pembangunan proyek.
Keputusan untuk melakukan investasi yang menyangkut sejumlah besar dana dengan harapan
mendapatkan keuntungan bertahun-tahun dalam jangka panjang, seringkali berdampak besar
bagi kelangsungan usaha suatu perusahaan.

(Imam Soeharto,1995:394)

Fitz Gerald (1978) menyatakan bahwa investasi adalah aktivitas yang berkaitan dengan usaha
penarikan sumber-sumber untuk dipakai mengadakan barang modal pada saat sekarang ini dan
dengan barang modal tersebut akan dihasilkan aliran produk baru di masa yang akan datang.

Proyek investasi akan mempergunakan sumber-sumber yang ada pada saat sekarang ini dengan
harapan bahwa pemakaian sumber-sumber tersebut mampu menyumbangkan manfaat
ekonomis yang lebih besar di masa yang akan datang.
commit to user
(Salim Basalamah,dkk.1988:8)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

2.2. Landasan Teori

2.2.1. Pengertian Studi Kelayakan

Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek ( biasanya
merupan proyek investasi ) dilaksanakan dengan berhasil .

(Suad Husnan & Suwarsono,1993:4)

2.2.2. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan

Tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjutan penanaman

modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan.

(Suad Hasnan & Suwarsono,1993:6)

Manfaat studi kelayakan menurut Kasmir & Jakfar (2003:12) adalah :

1. Mengatasi risiko kerugian di masa yang akan datang karena masa yang akan datang ada
semacam kondisi ketidak pastian.
2. Mempermudah dalam melakukan perencanaan dan hal-hal apa saja yang perlu
direncanakan.
3. Memudahkan pelaksanaan setelah di lakukan perencanaan yang baik dan matang.
4. Memudahkan pengawasan serta pengendalian atas penyimpangan yang mungkin bisa
terjadi.
2.2.3. Aspek Studi Kelayakan

Menurut Kasmir & Jakfar (2003:14), ada beberapa aspek dalam evaluasi proyek, yaitu aspek
hukum, aspek pasar dan pemasaran, aspek keuangan, aspek teknis, aspek manajemen dan
organisasi, aspek ekonomi sosial, dan aspek dampak social.

1). Aspek hukum

Aspek teknis meliputi tentang masalah kelengkapan dan keabsahan dokumen perusahaan
mulai dari bentuk badan usaha sampai izin-izin yang di miliki.

2). Aspek pasar dan pemasaran

Aspek ini meninjau dari segi pasar dan pemasaran memiliki peluang pasar yang di inginkan
atau tidak. commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

3). Aspek keuangan

Didalam aspek ini di lakukan untuk menilai biaya –biaya apa saja yang akan di keluarkan dan
seberapa besar biaya-biaya yang akan di keluarkan

4). Aspek teknis/operasi

Aspek ini akan di teliti adalah mengenai lokasi usaha, baik kantor pusat,cabang, pabrik, atau
gudang. Kemudian penentuan layout ruangan sampai ke pada usaha perluasan selanjutnya.

5). Aspek manajemen/organisasi

Pada aspek ini, menilai para pengelola usaha dan struktur organisasi apakah dapat
berhubungan antara masing-masing wewenang (authority) dan tanggung jawab
(responsibility) dapat diketahui dengan jelas.

6). Aspek ekonomi sosial

Menyelidiki apakah proyek itu akan memberikan sumbangan atau mempunyai peranan yang
cukup besar dalam pembangunan ekonomis seluruhnya, dan melihat pengaruh yang di
timbulkan jika proyek tersebut di jalankan.

7). Aspek dampak lingkungan

Merupakan analisis yang paling di butuhkan saat ini, karena setiap proyek yang dijalankan
akan sangat besar dampak terhadap lingkungan di sekitarnya.

2.2.4. Analisa keuangan (finansial) dalam studi kelayakan.

Analisa keuangan (finansial) berangkat dari tujuan yang umumnya dimiliki oleh perusahaan yaitu
berkepentingan untuk menjamin kontinuitas dan kelancaran uasha yang di rencanakan (Yacob
Ibrahim,1998:133).

Menurut Kasmir & Jakfar (2003:85), studi mengenai aspek keuangan (finansial) harus menjawab
dengan menyelesaikan masalah yang menyangkut :

1. Jumlah dana yang diperlukan, baik untuk keperluan investasi awal maupun untuk
kebutuhan modal kerja.
2. Sumber dana, biaya modal dan rancangan struktur modal yang layak.
commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

3. Proyeksi anggaran kas yang merinci perkiraan arus kas masuk dan arus kas keluar.
Proyeksi arus kas ini berguna untuk melaksanakan analisa kelayakan finansial dengan
menggunakan Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return
(IRR), dan Profitability Indeks (PI).
4. Pembuatan laporan keuangan pertama, analisa sumber dan penggunaan dana, serta
analisa titik impas (BEP).

2.2.5. Analisa Ekonomi dalam Studi Kelayakan

Aspek ekonomi suatu proyek tidak hanya memperhatikan manfaat yang di nikmati dan
pengorbanan yang di tanggung oleh perusahaan, tetapi oleh semua pihak dalam perekonomian.
Disini digunakan pendekatan analisa Cost And Benefit & Cost Effectiveness (Suad Husnan &
Suwarsono Muhammad,1994:313).

Menurut Kasmir & Jakfar (2003:194), aspek ekonomi harus bisa menyelesaikan :

1. Dapat meningkatkan ekonomi rumah tangga.

2. Kegunaan umum yang disumbangkan kepada masyarakat seperti jalanan, penerangan
listrik, dan fasilitas lainnya.
3. Sumbangan proyek terhadap perluasan kesempatan kerja, serta proses alih teknologi.
4. Meningkatkan perekonomian pemerintah baik lokal maupun regional.
5. Hubungan proyek dengan proyek lainnya, khususnya hubungan input-output, apakah
proyek menjadi pembekal dengan proyek lainnya (industri hulu) atau pasar dari proyek
lainnya (industri hilir).

2.2.6. Rumus atau persamaan yang digunakan

Menurut Robert J.K (1995:22), beberapa rumus penting yang merupakan dasar analisa ekonomi
proyek yang berdasarkan / menggunakan bunga berganda (interest compound) dan metode
penggandaan yang berperiode (discrete compounding) :

1) Future Value (Harga yang akan datang)

F = P(1+i)n atau F = P(F/P,i%,n) (2.1)
2) Present Value (Harga sekarang)

P= commit to user
atau P = F(P/F,i%,n) (2.2)
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

3) Sinking Fund (Penanaman sejumlah uang)

A= atau A = F(A/F,i%,n) (2.3)

4) Capital Recovery (Pemasukan kembali modal)

A= atau A = P(A/P,i%,n) (2.4)

5) Future Value dari Annual

[ ]
F= atau F = A(F/A,i%,n) (2.5)

6) Present Value dari Annual

[ ]
P= atau P = A(P/A,i%,n) (2.6)

7) Uniform dari Gradient Series

A = G[ ] atau A = X(A/G,i%,n) (2.7)

8) Net Present Worth

NPV = Pwpendapatan - PWpengeluaran (2.8)

PWB = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n)

PWC = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n) + I

9) Net Annual Worth

NAV = Pwpendapatan - PWpengeluaran (2.9)

AWB = Pendapatan Tahunan (P/A,i,n)

AWC = Pengeluaran Tahunan (P/A,i,n) + I

Pada umumnya semua persoalan dan permasalahannya, juga periode waktunya, dikonversikan
berdasarkan tahunan, sehingga istilah A, i, dan n juga berdasarkan periode tahunan. Dalam
suatu persoalan pinjaman, misalnya dipakai periode bulan, maka rumus dan tabel dapat
langsung memakai dasar tahunan. Hanya saja perhitungannya adalah discrete compounding
dengan memakai laju bunga nominal. Sebagai contoh : seseorang meminjam sejumlah uang
dengan waktu pengembalian 2 tahun dan dilakukan dengan mengangsur tiap bulan dengan
commit to user
bunga i % per bulan. Maka dapat diartikan bahwa A adalah pembayaran bulanan dengan n
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

adalah 24. Demikian pula untuk periode lainnya, misalnya harian, mingguan, triwulan dan
sebagainya, selama konversinya dari periode diaplikasikan secara langsung.

Untuk memperkecil tingkat kesalahan bila persoalan menjadi kompleks dan sulit, sangat
dianjurkan selalu menerjemahkan permasalahan yang ada dalam bentuk diagram.
Penerjemahan permasalahan yang ada dalam bentuk diagram dapat dijelaskan dalam Gambar
2.1

P i=%

1 2 3 4 5 6

Gambar 2.1 Penerjemahan masalah ke dalam diagram

2.3. Besaran Tekno Ekonomi

2.3.1 Biaya Modal (Capital Cost)

Yacob ibrahim, definisi biaya modal adalah jumlah semua pengeluaran yang dibutuhkan mulai
dari pra studi sampai selesai dibangun. Bunga modal dibagi menjadi dua bagian yaitu :

1. Biaya langsung (direct cost).

Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan untuk pembangunan suatu proyek. Biaya
langsung pada proyek gedung misalnya biaya pembebasan tanah dan konstruksi. Biaya
tanah (land cost) berupa pengadaan tanah. Pendapatan dari suatu proyek biasa berasal dari
sewa / sewa beli. Jika berasal dari sewa maka bangunan berikut tanahnya tetap menjadi
pemilik pengusaha bangunan, jika berasal sewa beli maka bangunan menjadi milik penyewa
dan tanah menjadi milik pengusaha bangunan atau keduanya menjadi milik penyewa
commit to user
setelah jangka waktu yang diperhitungkan.
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

2. Biaya tidak langsung (indirect cost)

Biaya ini mencakup tiga komponen yaitu :

a. Biaya kemungkinan / hal yang tidak terduga dari biaya langsung

Kemungkinan / hal yang tidak pasti ini bila dikelompokkan dapat menjadi tiga, yaitu :

1) Biaya / pengeluaran yang timbul tetapi tidak pasti

2) Biaya yang timbul namun belum terlihat
3) Biaya yang timbul akibat ditetapkannya harga pada waktu yang akan datang (misal
kemungkinan adanya kenaikan harga).
Biaya ini merupakan suatu angka prosentase dari biaya langsung misal 5%, 10% ataupun
15% sesuai yang ditulis oleh Robert J. Kodoatie (1995). Hal ini tergantung dari pemilik dan
perencana. Semakin berpengalaman pemilik atau perencana, besarnya prosentase ini lebih
kecil.

b. Biaya teknik
Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi awal sampai biaya
perencanaan dan pengawasan selama masa konstruksi. Biaya ini dapat ditentukan
berdasarkan prosentase dari biaya langsung atau ditentukan besarnya harga yang pasti.

c. Biaya bunga
Bunga berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan dan biaya teknik sehingga
harus diperhitungkan selama masa konstruksi.

2.3.2 Biaya tahunan (Annual cost)

Umur ekonomi proyek dimulai setelah proyek selesai dibangun atau setelah masa konstruksi
selesai. Selama pemanfaatan proyek masih diperlukan biaya sampai umur proyek selesai dan
merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak investor. Biaya tahunan terdiri dari :

1). Biaya operasinal dan pemeliharaan

Biaya operasional dan pemeliharaan diperlukan agar dapat memenuhi umur proyek sesuai yang
direncanakan pada detail desain.

Kelompok ini terdiri dari :

commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

1. Biaya pemeliharaan gedung

2. Biaya listrik, telepon, dan AC
3. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
4. Asuransi rumah dan peralatan
5. Biaya personal dari pengelola rumah
2). Biaya bunga

Biaya ini menyebabkan terjadinya penambahan biaya modal karena adanya tingkat suku bunga
selama umur proyek. Besarnya diperhitungkan terhadap biaya modal.

Biaya bunga = F x (A / P, i%, n) - xF (2.10)

Dengan F = Biaya modal x (F / P, i%, n) (2.11)

Keterangan :

F : perkembangan modal selama masa konstruksi

i : Interest (bunga), yaitu besarnya suku bunga tahunan (%)

n : periode waktu

3). Biaya pajak

Dalam analisa proyek ini, besarnya pajak PPN sebesar 10 % dari pendapatan kotor setelah
dikurangi :

1. Pembayaran biaya operasi dan pemeliharaan

2. Pembayaran modal pinjaman
3. Penyusutan gedung

commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

4). Pengembalian modal sendiri

Setiap penanaman modal pasti mengharap modalnya kembali berikut keuntungan yang
prosentasenya lebih tinggi dari tingkat bunga di pasaran uang atau modal, sebab setiap investasi
mengandung resiko (investment risk).

Pengembalian modal sendiri = xF

2.3.3 Masa Konstruksi

Untuk proyek-proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga
meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa konstruksi diusahakan sesingkat
mungkin, agar beban bunga selama masa periode sekecil-kecilnya. Kreditur umumnya memberi
keringanan berupa penangguhan pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace
periode). Ada juga yang memberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan
bunganya harus dibayar.

2.3.4 Masa pelunasan proyek (pay out time)

Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi. Panjangnya jangka
waktu kredit adalah tergantung situasi, kondisi dan jenis proyek.

2.4. Nilai Jual Minimum

Seseorang / investor yang membangun suatu tempat pemukiman / perumahan, orang tersebut
dapat menjual kepada orang lain dengan harga tertentu baik secara kontan maupun secara
kredit, yang sudah memperhitungkan bila dijual secara kontan ataupun secara bertahap dalam
jangka waktu tertentu. Investasi yang ditanamkan dalam proses tersebut diharapkan dalam
jangka waktu tertentu dapat kembali dengan mendapatkan keuntungan yang sesuai dengan
suku bunga tertentu. Di dunia perdagangan juga ada sistem penawaran barang kepada
konsumen dengan cara membayar cicilan (kredit) dan umumnya dalam transaksi seperti ini
pembeli dikenakan biaya uang muka (Down Payment) yang mengikat perjanjian antara penjual
dan konsumen.

commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

Pada pembangunan proyek ada beberapa tahapan kegiatan yang harus dilalui dan semuanya itu
membutuhkan investasi (biaya). Biaya yang sudah dikeluarkan disebut biaya modal (Capital
Cost) yang terdiri dari perencanaan fisik serta biaya pelaksanaan.

Untuk jenis proyek yang memberikan jasa maka biaya operasi & pemeliharaan harus
dimasukkan sesuai umur proyek yang telah direncanakan & menjadi tanggung jawab pihak
pengelola / pemilik proyek, sehingga biaya ini dimasukkan dalam unsur tambahan biaya modal
(Robert J.K, 1995:59).

Nilai jual minimal dapat diperoleh dari :

Pendapatan = Pengeluaran

Bila nilai jual minimal yang didapat lebih rendah dari pasaran nilai jual pada suatu waktu, berarti
proyek sangat fisibel dalam arti mudah dipasarkan dan menarik bagi investor.

Bila nilai jual yang didapatkan dengan perhitungan lebih tinggi dari pasaran nilai jual, maka
dapat diadakan perhitungan ulang dengan perubahan-perubahan / penekanan :

1. Investasi total (kualitas bahan dan sistem struktur di tinjau kembali / dan hal-hal lain
yang dapat menekan biaya).
2. Suku bunga dirundingkan kembali untuk diturunkan.
3. Jangka waktu pembayaran kembali modal pinjaman & modal sendiri diperpanjang.
4. Jangka waktu konstruksi diperpendek dengan jalan mengubah bahan struktur dan atau
teknik membangun.
5. Selama masa konstruksi diusahakan ada pendapatan bangunan yang masuk, agar tidak
terjadi bunga-berbunga yang terlalu besar, sehingga perkembangan kredit proyek lebih
besar.

2.5. Teknik-Teknik Penilaian Investasi

Pembahasan kriteria penilaian investasi di dahului oleh konsep equivalent yang mencoba
memberikan bobot kuantitatif faktor waktu terhadap nilai uang seperti bunga dan rendemen
(rate of return). Ini selanjutnya dipakai sebagai kaidah pokok dalam perhitungan dan analisa
masalah finansial dan ekonomi. Pembahasan konsep equivalent dimaksudkan sebagai persiapan
menyusun kriteria penilaian dan mengadakan analisa biaya. Kriteria penilaian atau kriteria
profitabilitas merupakan alat bantu bagicommit to useruntuk membandingkan dan memilih
manajemen
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

alternatif investasi yang tersedia. Adapun yang tidak memperhitungkan konsep tersebut adalah
periode pengembalian dan return on investment (roi) (Imam Soeharto, 1995:426).

Dalam analisa proyek ada beberapa kriteria yang dipakai untuk diterima tidaknya sesuatu usulan
proyek, atau untuk menentukan pilihan antara berbagai macam usulan proyek. Dalam semua
kriteria itu baik benefit (keuntungan) maupun biaya dapat dinyatakan dalam the present value-
nya. Masing-masing kriteria ada kebaikan dan kelemahannya. (Kadariyah, 1986:14)

Adapun kriteria yang biasa dipakai dalam pelaksanaan studi awal :

2.5.1 Perbandingan Manfaat dan Biaya (Benefit Cost Ratio)

Benefit Cost Ratio (BCR) digunakan untuk mengkaji kelayakan proyek yang menggambarkan
besarnya resiko proyek. Rasio atau perbandingan ini harus lebih besar selisihnya terhadap satu.
Makin besar selisihnya terhadap satu, makin kecil resiko proyek / resiko investasi. Penggunaanya
amat dikenal dalam mengevaluasi proyek-proyek untuk kepentingan umum atau sektor publik.
Dalam hal ini penekanannya ditujukan kepada manfaat (benefit) bagi kepentingan umum dan
bukan kepentingan finansial perusahaan.

∑ ∑ ∑ ∑
BCR = (2.12)

Dimana :

BCR = Benefit Cost Ratio yaitu Perbandingan Manfaat dan Biaya

PV.P = Nilai Sekarang Pendapatan

PV.OP = Nilai Sekarang Operasional

PV.B = Nilai Sekarang Bunga

PV.PJ = Nilai Sekarang Pajak

C = Biaya Modal

commit to user
perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

Adapun kriteria BCR akan memberikan petunjuk sebagai berikut :

BCR > 1 usulan proyek diterima

BCR < 1 usulan proyek ditolak

BCR = 0 Netral

Kenyataan yang ada di lapangan, nilai yang dipakai adalah BCR karena sesungguhnya biaya
operasi dan pemeliharaan merupakan biaya dari biaya keseluruhan proyek yang harus
dikeluarkan.

2.5.2 Analisis Tingkat Kembali Internal (Internal Rate of Return)

NPV
IRR  iNPV  (iNPV  iNPV ) (2.12)
NPV  NPV

commit to user