BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Seiring pertumbuhan penduduk yang terus berkembang, menjadikan
banyaknya kebutuhan pendidikan dan sekolah di Indonesia. Salah satunya
dibangunlah pondok pesantren untuk menunjang akademik berbasis Islami.
Secara definisi, pesantren merupakan lembaga pendidikan tradisional Islam
untuk belajar memahami, menghayati, dan mengamalkan ajaran–ajaran agama
Islam dengan menekankan pentingnya moral agama sebagai pedoman hidup
sehari-sehari dalam masyarakat (Abawihda, 2002: 86).
Pondok pesantren sebagai lembaga pendidikan Islam mengalami
perkembangan bentuk sesuai dengan perubahan zaman, serta adanya dampak
kemajuan ilmu pengetahuan dan teknologi. Salah satu pondok pesantren di
Indonesia, selain menerapkan pendidikan islami, juga menerapkan kemajuan
ilmu pengetahuan dan teknologi adalah pondok pesantren Al- Hikam Depok.
Pondok pesantren Al-Hikam Depok merupakan gedung bertingkat tiga lantai
dengan luas bangunan 212,8 m2. Total Biaya pembangunan pondok pesantren
Al-Hikam sebesar Rp 1.646.485.318,26 dengan harga per meter persegi senilai
Rp 3.465.034,09.
Dengan pendanaan yang cukup besar itu diperlukan upaya optimasi dan
efektifitas pendanaan, agar tidak mengalami pembuangan dana untuk hal yang
tidak diperlukan. Upaya pengoptimalan anggaran biaya tanpa menghilangkan
nilai fungsi dapat dilakukan dengan penerapan metode rekayasa nilai (value
engineering). Dengan kata lain, value engineering bermaksud memberikan
sesuatu yang optimal bagi sejumlah uang yang dikeluarkan dengan memakai
teknik yang sistematis untuk menganalisis dan mengendalikan total suatu
produk (Kaming, 2008). Efisiensi biaya yang dilakukan ini bertujuan untuk
mengetahui total penghematan biaya yang dapat diperoleh setelah penerapan
metode rekayasa nilai (value engineering) pada pekerjaan pembangunan
pondok pesantren Al-Hikam Depok.

1
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang tersebut, maka rumusan permasalah yang
perlu ditinjau adalah:
1. Apa saja item pekerjaan yang dapat dilakukan rekayasa nilai?
2. Apakah alternatif terbaik yang dapat mengganti desain awal pada item
pekerjaan terpilih?
3. Berapa penghematan biaya yang diperoleh dari penerapan rekayasa nilai
pada proyek pembangunan Pondok Pesantren Al-Hikam Depok?

1.3 Tujuan
Berdasarkan rumusan masalah diatas, tujuan yang hendak dicapai dalam
penulisan tugas ini adalah:
1. Mendapatkan item pekerjaan yang akan dilakukan rekayasa nilai.
2. Mendapatkan desain alternatif terbaik untuk mengganti desain awal pada
item pekerjaan terpilih.
3. Menghitung penghematan biaya dari penerapan rekayasa nilai pada
proyek pembangunan Pondok Pesantren Al-Hikam Depok.

1.4 Manfaat
Berdasarkan rumusan masalah diatas, maka manfaat yang dapat diambil
dari penulisan tugas besar ini adalah:
1. Dapat mengetahui item pekerjaan yang dapat dilakukan rekayasa nilai.
2. Dapat menentukan desain alternative terbaik untuk mengganti desain awal
pada item pekerjaan terpilih.
3. Dapat menghitung penghematan biaya dari penerapan rekayasa nilai pada
proyek pembangunan Pondok Pesantren Al-Hikam Depok.

2
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Definisi dan Konsep Rekayasa Nilai

Rekayasa Nilai adalah Sebuah teknik dalam manajemen
menggunakan pendekatan sistematis untuk mencari keseimbangan fungsi
terbaik antara biaya, keandalan dan kinerja sebuah proyek. (Dell’Isola, 1975).
Rekayasa Nilai adalah sebuah pendekatan yang bersifat kreatif dan sistematis
dengan tujuan untuk mengurangi/menghilangkan biaya-biaya yang tidak
diperlukan. (Zimmerman, 1982)
Menurut standar Society of American Value Engineers (SAVE), nilai
(value) adalah sebuah pernyataan hubungan antara fungsi-fungsi dan sumber
daya. Secara umum nilai (value) digambarkan melalui hubungan sebagai
berikut:
Nilai (Value) ≈ Fungsi/Sumber Daya
Dimana fungsi diukur dalam kinerja yang dipersyaratkan oleh
pelanggan, sedangkan sumber daya diukur dalam jumlah material, tenaga
kerja, harga, waktu, dan nilai – nilai yang diperlukan untuk menyelesaikan
fungsi tersebut.
Rekayasa nilai akan efektif jika dapat diterapkan 3lterna mungkin
pada tahap perencanaan untuk menghasilkan penghematan yang sebesar-
besarnya. Sebenarnya secara teori rekayasa nilai dapat diterapkan pada setiap
tahap sepanjang waktu berlangsungnya proyek, tetapi jika semakin lama
penerapan rekayasa nilai potensi penghematan yang akan dicapai menjadi
semakin kecil, sedangkan biaya untuk melakukan perubahan akibat adanya
rekayasa nilai semakin besar. Pada suatu saat potensi penghematan dan biaya
perubahan akan mencapai titik impas yang berarti tidak ada penghematan
yang dapat dicapai.

3
2.2 Work (Job Plan) Activities
1. Tahap Informasi
Menurut Zimmerman, tahap informasi dalam value engineering
ditunjukkan untuk mendapatkan informasi seoptimal mungkin dari tahap
desain suatu proyek.
2. Tahap Analisis Fungsi
Menurut Dell’ Isola, fungsi suatu barang dan jasa merupakan jawaban
atas “dapat melakukan apa benda, barang, jasa tersebut”. Dimana fungsi
dalam value engineering ada dua yaitu:
a. Fungsi primer, fungsi yang mendasari dasar diadakannya barang atau
jasa tersebut, fungsi ini untuk menjawab pertanyaan “apa yang harus
dilakukan” oleh barang atau jasa tersebut.
b. Fungsi sekunder yaitu fungsi yang sangat situasional serta kondisional
dan bergantung pada pembeli dan pemanfaatannya.
3. Tahap Kreatif
Kegiatan-kegiatan umum yang dilakukan pada tahap ini adalah:
a. Melakukan latihan pemanasan kreatif.
b. Menetapkan peraturan-peraturan yang melindungi lingkungan kreatif
yang dikembangkan. Tools yang digunakan: Creativity “Ground
Rules”.
c. Menggunakan teknik stimulasi ide yang dapat meningkatkan nilai.
Tools yang digunakan: Brainstroming, Gordon Technique, Nominal
Group Technique, TRIZ, Synetics.
d. Mengembangkan ide 4lternative yang dapat meningkatkan nilai.
4. Tahap Analisa
Analisa pemilihan 4lternative adalah analisa terakhir yang dilakukan
dalam rangkaian kerja rekayasa nilai, dimana 4lternative dinilai dengan
menggunakan metode Analysis Hierarchy Process (AHP).

4
 Metode AHP ini memiliki beberapa tahapan yang perlu dilakukan
sebelum melakukan analisa, yaitu:
a. Menentukan tujuan AHP secara keseluruhan.
b. Menentukan faktor yang berperan dalam pengambilan keputusan
(decision making)
c. Menentukan kriteria yang perlu dipertimbangkan untuk mencapai
tujuan (goal).
d. Menentukan subkriteria yang berada di tingkat bawah setelah kriteria.
e. Menentukan alternatif yang digunakan untuk mencapai tujuan.
5. Tahap Rekomendasi
Menurut Dell’Isola, dalam tahap ini ada tiga hal yang harus dilakukan,
yaitu:
a. Meninjau semua solusi alternatif yang diajukan dengan sangat hati-
hati dan mendetail untuk meyakinkan bahwa nilai yang tinggi dan
penghematan yang signifikanlah yang benar-benar ditawarkan.
b. Proposal yang dibuat untuk pihak managemen proyek harus bagus dan
akurat. Mempresentasikan sebuah rancangan untuk
mengimplementasikan.

5
 BAB III
METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Obyek Penelitian

Obyek penelitian yang diambil adalah Proyek Pembangunan Pondok
Pesantren Al-Hikam Depok. Penerapan rekayasa nilai dikhususkan pada
pekerjaan sipil dan arsitektur bangunan Pondok Pesantren Al-Hikam Depok
saja, tidak termasuk pekerjaan mekanikal dan elektrikal. Dalam penelitian
penerapan rekayasa nilai ini digunakan metode rekayasa nilai.

3.2 Data Penelitian

Jenis data yang digunakan diantaranya:
1. Data Primer
Data primer merupakan data yang didapat melalui pengamatan
langsung di lapangan. Data ini diperoleh melalui wawancara dengan
responden (supplier) berupa data harga material.
2. Data sekunder
Data sekunder adalah data yang diperoleh dengan mengutip data
yang sudah ada melalui narasumber di proyek. Data tersebut berupa
gambar kerja, Rencana Anggaran Biaya dan Rencana Kerja serta Syarat-
syarat.

3.3 Tahapan Penelitian

Tahap-tahap yang digunakan dalam penyusunan rekayasa nilai ini
adalah:
1. Menentukan latar belakang.
2. Menentukan permasalahan dan tujuan.
3. Melakukan studi pustaka/alternatif.
4. Pengumpulan data proyek seperti, Rencana Anggaran Biaya (RAB),
gambar desain rencana, dan daftar harga material.

6
5. Menerapkan langkah awal pada rencana kerja rekayasa nilai, yaitu tahap
informasi dengan melakukan pemilihan item berbiaya tinggi dengan cara
penyusunan bagan biaya, breakdown analisis dan dianalisis hukum pareto
untuk memperoleh garis batas item berbiaya tinggi. Kemudian pemilihan
item kerja yang dilakukan rekayasa nilai melalui identifikasi item terpilih
yang memiliki biaya tidak diperlukan dengan analisa fungsi, disimpulkan
berdasarkan rasio c/w.
6. Dilakukan langkah-langkah pada tahap kreatif. Pada tahap ini melakukan
pendekatan secara kreatif dengan menggunakan ide-ide penggunaan
material yang dipakai yang kemudian di analisis.
7. Dilanjutkan ke tahap analisa dengan cara melakukan seleksi sebagai
berikut :
 Biaya siklus hidup proyek (LCC)
8. Setelah dilakukan tahap analisa, selanjutnya adalah tahap rekomendasi.
Pada tahap ini dilakukan pelaporan dan perekomendasian dari alternatif
yang dipilih.

Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian Value Engineering

7
 BAB IV
PENERAPAN REKAYASA NILAI

4.1 Identifikasi Item Pekerjaan Berbiaya Tinggi

Tabel 4.1 Analisa Pareto Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya
REKAPITULASI RENCANA ANGGARAN BIAYA
NO URAIAN PEKERJAAN JUMLAH HARGA BOBOT KUMULATIF
PEKERJAAN STRUKTUR
1 ATAS Rp 640,443,993.73 38.90 38.90
2 PEKERJAAN DINDING Rp 314,481,540.15 19.10 58.00
PEKERJAAN STRUKTUR
3 BAWAH Rp 226,663,676.66 13.77 71.76
PEKERJAAN LANTAI DAN
4 KERAMIK Rp 111,271,455.30 6.76 78.52
5 PEKERJAAN KUSEN Rp 77,535,930.95 4.71 83.23
6 PEKERJAAN ATAP Rp 73,609,844.00 4.47 87.70
7 PEKERJAAN PLAFOND Rp 62,107,177.28 3.77 91.47
8 PEKERJAAN CAT Rp 58,642,364.50 3.56 95.04
9 PEKERJAAN LISTRIK Rp 42,921,696.50 2.61 97.64
10 PEKERJAAN TANAH Rp 19,505,229.70 1.18 98.83
11 PEKERJAAN SANITASI Rp 11,665,439.49 0.71 99.54
12 PEKERJAAN PERSIAPAN Rp 7,636,970.00 0.46 100.00
JUMLAH HARGA PEKERJAAN Rp 1,646,485,318.26

Diagram Pareto
Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya
100
78.52 83.23 80
71.76
58.00 60
38.90
38.90 40
19.10 13.77
6.76 4.71 20
0
1 2 3 4 5
bobot 38.90 19.10 13.77 6.76 4.71
komulatif 38.90 58.00 71.76 78.52 83.23

bobot komulatif

Gambar 4.1 Diagram Pareto Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya

8
 Dari hasil rekapitulasi anggaran biaya pembangunan pondok pesantren Al-
Hikam Depok, terdapat lima pekerjaan yang dapat dilakukan Value
Engineering, diantaranya yaitu:
4.1.1 Pekerjaan Struktur Atas
Tabel 4.2 Analisa Pareto Pekerjaan Struktur Atas
URAIAN HARGA JUMLAH
NO VOLUME BOBOT KUM
PEKERJAAN SATUAN HARGA
IV PEKERJAAN STRUKTUR ATAS
1 Plat Lantai 2 21.26 m3 Rp 5,148,851 Rp 109,485,166 17.10 17.10
2 Plat Lantai 3 21.26 m3 Rp 5,148,851 Rp 109,485,166 17.10 34.19
3 Kolom K1 Lt 1 11.02 m3 Rp 6,047,004 Rp 66,613,796 10.40 44.59
4 Kolom K1 Lt 2 11.02 m3 Rp 6,047,004 Rp 66,613,796 10.40 54.99
5 Kolom K3 Lt 3 7.14 m3 Rp 7,172,718 Rp 51,213,207 8.00 62.99
6 Balok B1 Lt 1 6.75 m3 Rp 6,182,830 Rp 41,734,104 6.52 69.51
7 Balok B1 Lt 2 6.75 m3 Rp 6,182,830 Rp 41,734,104 6.52 76.02
Ring Balk RB1
8 4.14 m3 Rp 7,348,949 Rp 30,454,044 4.76 80.78
Lt 3
9 Balok B2 Lt 1 3.06 m3 Rp 6,783,758 Rp 20,758,298 3.24 84.02
10 Balok B2 Lt 2 3.06 m3 Rp 6,783,758 Rp 20,758,298 3.24 87.26
Ring Balk RB2
11 2.23 m3 Rp 7,882,617 Rp 17,546,705 2.74 90.00
Lt 3
12 Balok B3 Lt 1 1.93 m3 Rp 8,191,084 Rp 15,767,837 2.46 92.46
13 Balok B3 Lt 2 1.93 m3 Rp 8,191,084 Rp 15,767,837 2.46 94.92
14 Tangga Lt 1 3.60 m3 Rp 2,813,793 Rp 10,129,656 1.58 96.51
15 Tangga Lt 2 3.60 m3 Rp 2,813,793 Rp 10,129,656 1.58 98.09
16 Kolom K2 Lt 1 0.95 m3 Rp 6,435,043 Rp 6,126,161 0.96 99.04
17 Kolom K2 Lt 2 0.95 m3 Rp 6,435,043 Rp 6,126,161 0.96 100.00
SUB TOTAL PEKERJAAN STRUKTUR ATAS
Rp 640,443,994
(LT1-3)
Diagram Pareto
Pekerjaan Struktur Atas
100
76.02 80.78 80
62.99 69.51
54.99 60
44.59 40
17.10 17.1034.19 10.40 10.40 8.00 6.52 6.52 4.76 20
17.10
0
1 2 3 4 5 6 7 8
bobot 17.10 17.10 10.40 10.40 8.00 6.52 6.52 4.76
komulatif 17.10 34.19 44.59 54.99 62.99 69.51 76.02 80.78

bobot komulatif

Gambar 4.2 Diagram Pareto Pekerjaan Struktur Atas

9
 4.1.2 Pekerjaan Dinding
Tabel 4.3 Analisa Pareto Pekerjaan Dinding
URAIAN HARGA JUMLAH
NO VOLUME BOBOT KUM
PEKERJAAN SATUAN HARGA
VI PEKERJAAN DINDING
1 Pas. Dinding 953.10 m2 Rp 126,863 Rp 120,913,125 38.45 38.45
Bata merah 1/2
bata 1pc;5PS
2 Plesteran 1,906.20 m2 Rp 62,538 Rp 119,209,936 37.91 76.36
Dinding 1 Pc :
6 Ps
3 Acian 1,906.20 m2 Rp 39,009 Rp 74,358,479 23.64 100.00
SUB TOTAL PEKERJAAN DINDING Rp 314,481,540
Diagram Pareto
Pekerjaan Dinding
100.00 100
76.36 80
38.45 37.91 60
38.45 23.64 40
20
0
1 2 3
bobot 38.45 37.91 23.64
komulatif 38.45 76.36 100.00

bobot komulatif

Gambar 4.3 Diagram Pareto Pekerjaan Dinding

4.1.3 Pekerjaan Struktur Bawah

Tabel 4.4 Analisa Pareto Pekerjaan Struktur Bawah
URAIAN HARGA JUMLAH
NO VOLUME BOBOT KUM
PEKERJAAN SATUAN HARGA
III PEKERJAAN STRUKTUR BAWAH
1 P1 56.46 m3 Rp 2,186,126 Rp 123,422,120 54.45 54.45
Pelat lantai
2 dasar(10cm) 18.92 m3 Rp 2,086,409 Rp 39,474,863 17.42 71.87
3 SL1 5.40 m3 Rp 4,642,916 Rp 25,071,745 11.06 82.93
4 SL2 2.68 m3 Rp 4,997,191 Rp 13,379,978 5.90 88.83
5 P2 4.91 m3 Rp 2,149,506 Rp 10,547,627 4.65 93.48
6 PT 3.11 m3 Rp 2,435,311 Rp 7,583,557 3.35 96.83
7 SL3 0.96 m3 Rp 5,249,146 Rp 5,052,303 2.23 99.06
8 Rollag 3.24 m3 Rp 657,865 Rp 2,131,483 0.94 100.00
SUB TOTAL STRUKTUR BAWAH Rp 226,663,677

10
 Diagram Pareto
Pekerjaan Struktur Bawah
100
82.93 80
54.45 71.87
54.45 60
17.42 40
11.06 20
0
1 2 3
bobot 54.45 17.42 11.06
komulatif 54.45 71.87 82.93

bobot komulatif

Gambar 4.4 Diagram Pareto Pekerjaan Struktur Bawah

4.1.4 Pekerjaan Lantai dan Keramik

Tabel 4.5 Analisa Pareto Pekerjaan Lantai dan Keramik
URAIAN HARGA JUMLAH
NO VOLUME BOBOT KUM
PEKERJAAN SATUAN HARGA
VII PEKERJAAN LANTAI DAN KERAMIK
Pas. Keramik
1 30x30 semua 462.90 m2 Rp 232,997 Rp 107,854,311 96.93 96.93
tempat
Pas. Dinding
2 Keramik 12.00 m2 Rp 284,762 Rp 3,417,144 3.07 100
20x20 KM
SUB TOTAL PEKERJAAN LANTAI DAN
Rp 11,271,455
KERAMIK

100
Diagram Pareto
Pekerjaan Lantai dan Keramik 99

98

96.93
96.93 97

96

95
1
bobot 96.93
bobot komulatif
komulatif 96.93

Gambar 4.5 Diagram Pareto Pekerjaan Lantai dan Keramik

11
 4.1.5 Pekerjaan Kusen
Tabel 4.6 Analisa Pareto Pekerjaan Kusen
URAIAN HARGA JUMLAH
s VOLUME BOBOT KUM
PEKERJAAN SATUAN HARGA
PEKERJAAN
VIII KUSEN
1 P1 30 bh Rp 2,000,865 Rp 60,025,959 77.42 77.42
2 J1 29 bh Rp 578,416 Rp 16,774,052 21.63 99.05
3 P2 1 bh Rp 522,775 Rp 522,775 0.67 99.73
4 rstr 6 bh Rp 35,524 Rp 213,145 0.27 100.00
SUB TOTAL PEKERJAAN KUSEN Rp 77,535,931

99.05 100
Diagram Pareto 90
Pekerjaan Kusen 77.42
80
77.42
70
60
50
40

21.63 30
20
10
0
1 2
bobot 77.42 21.63
komulatif 77.42 99.05
bobot komulatif

Gambar 4.6 Diagram Pareto Pekerjaan Kusen

4.2 Identifikasi Item Pekerjaan Berbiaya tidak diperlukan

Melakukan analisa cost/worth untuk masing–masing item pekerjaan
yang termasuk dalam item pekerjaan berbiaya tinggi. Rasio cost/worth
mengindikasikan efisiensi dari suatu desain atau item. Dari sini juga dapat
diketahui biaya–biaya tinggi maupun yang tidak diperlukan. Dalam hal ini
digunakan analisa fungsi untuk mengetahui alokasi biaya yang tidak
diperlukan.

12
 4.2.1 Analisa Fungsi Pekerjaan Struktur Atas
Tabel 4.7 Analisa Fungsi Pekerjaan Struktur Atas
Tahap Informasi
Pembangunan Pondok Analisa Fungsi
Pesantren Al Hikam
Depok Item : Pekerjaan Struktur Atas
Fungsi : Menahan Beban
Fungsi
No. Komponen Kata Kata B/S Cost Worth
Kerja Benda
1 Plat Lantai 2 Menahan Beban B 109,485,166.07 88,569,662.33
2 Plat Lantai 3 Menahan Beban B 109,485,166.07 88,569,662.33
3 Kolom K1 Lt 1 Menahan Beban B 72,107,108.41 60,437,345.04
4 Kolom K1 Lt 2 Menahan Beban B 72,107,108.41 60,437,345.04
5 Kolom K3 Lt 3 Menahan Beban B 55,880,726.51 46,390,571.31
6 Balok B1 Lt 1 Menahan Beban B 41,734,104.31 34,427,241.00
7 Balok B1 Lt 2 Menahan Beban B 41,734,104.31 34,427,241.00
8 Ring Balk RB1 Lt 3 Menahan Beban B 30,454,044.31 24,879,907.10
Jumlah 532,987,528.40 438,138,975.15
Cost/worth 1.22
Kesimpulan: cost/worth lebih dari satu, maka pekerjaan
struktur bawah dapat dilakukan tahap selanjutnya pada value
engineering.

HOW? →
←WHY?
Pekerjaan Menahan Meneruskan Memperindah
Struktur Atas Beban Beban Tampilan

Basic Sekunder Tersier

Gambar 4.7 Diagram FAST Pekerjaan Struktur Atas

13
 4.2.2 Analisa Fungsi Pekerjaan Dinding
Tabel 4.8 Analisa Fungsi Pekerjaan Struktur Atas
Tahap Informasi
Pembangunan Pondok
Analisa Fungsi
Pesantren Al Hikam
Depok Item : Pekerjaan Dinding
Fungsi : Menyekat Ruangan
Fungsi
No. Komponen Kata Kata B/S Cost Worth
Kerja Benda
Pas. Dinding Bata
1 merah 1/2 bata Menyekat Ruangan B 120,913,125.30 110,930,689
1pc;5PS
Plesteran Dinding 1
2 Melapisi Dinding S 119,209,935.60 -
Pc : 6 Ps
3 Acian Melapisi Dinding S 74,358,479.25 -
Jumlah 314,481,540.15 110,930,689
Cost/worth 2.83
Kesimpulan: cost/worth lebih dari satu, maka pekerjaan
struktur bawah dapat dilakukan tahap selanjutnya pada value
engineering.

HOW? →
←WHY?
Pekerjaan Menyekat Melapisi Memperindah
Dinding Ruangan Dinding Dinding

Basic Sekunder Tersier

Gambar 4.8 Diagram FAST Pekerjaan Dinding

14
 4.2.3 Analisa Fungsi Pekerjaan Struktur Bawah
Tabel 4.9 Analisa Fungsi Pekerjaan Struktur Bawah
Tahap Informasi
Pembangunan Pondok
Analisa Fungsi
Pesantren Al Hikam
Depok Item : Pekerjaan Struktur Bawah
Fungsi : Menahan Beban
Fungsi
No. Komponen Kata Kata B/S Cost Worth
Kerja Benda
1 Pondasi 1 Menahan Beban B 123,422,120.39 109,998,346.77
Pelat lantai dasar
2 Menahan Beban B 39,474,863.17 36,408,827.22
(10cm)
3 Sloof 1 Menahan Beban B 25,071,744.92 20,954,796.90
Jumlah 187,968,728.48 167,361,970.89
Cost/worth 1.12
Kesimpulan: cost/worth lebih dari satu, maka pekerjaan
struktur bawah dapat dilakukan tahap selanjutnya pada value
engineering.

HOW? →
←WHY?
Pekerjaan Menahan Meneruskan Memperindah
Struktur Atas Beban Beban Tampilan

Basic Sekunder Tersier

Gambar 4.9 Diagram FAST Pekerjaan Struktur Bawah

15
 4.2.4 Analisa Fungsi Pekerjaan Lantai dan Keramik
Tabel 4.10 Analisa Fungsi Pekerjaan Lantai dan Keramik
Tahap Informasi
Pembangunan Pondok
Analisa Fungsi
Pesantren Al Hikam
Depok Item : Pekerjaan Lantai dan Keramik
Fungsi : Menutup Lantai
Fungsi
No. Komponen Kata Kata B/S Cost Worth
Kerja Benda
Pas. Keramik 30x30
1 Menutup Lantai B 107,854,311.30 94,283,171.12
semua tempat
Jumlah 107,854,311.30 94,283,171.12
Cost/worth 1.14
Kesimpulan: cost/worth lebih dari satu, maka pekerjaan
lantai dan keramik dapat dilakukan tahap selanjutnya pada value
engineering.
HOW? →
←WHY?
Pekerjaan Lantai
dan Keramik Menutup Menumpu Memperindah
Lantai Pijakan Lantai

Basic Sekunder Tersier

Gambar 4.10 Diagram FAST Pekerjaan Lantai dan Keramik

4.2.5 Analisa Fungsi Pekerjaan Kusen
Tabel 4.11 Analisa Fungsi Pekerjaan Kusen
Tahap Informasi
Pembangunan Pondok
Analisa Fungsi
Pesantren Al Hikam
Depok Item : Pekerjaan Kusen
Fungsi : Meletakkan Daun Pintu
Fungsi
No. Komponen Kata Kata B/S Cost Worth
Kerja Benda
1 P1 Menahan Pintu B 60,025,958.52 60,025,958.52
2 J1 Menahan Jendela B 16,774,052.41 16,774,052.41
Jumlah 76,800,010.93 76,800,010.93
Cost/worth 1.00

16
 Kesimpulan: cost/worth kurang dari atau sama dengan satu,
maka pekerjaan kusen tidak dapat dilakukan tahap selanjutnya
pada value engineering.

HOW? →
←WHY?
Pekerjaan
Kusen Menahan
Pintu
Mengakses Membatasi
Perpindahan Ruangan
Menahan
Pintu

Basic Sekunder Tersier

Gambar 4.11 Diagram FAST Pekerjaan Kusen

4.3 Tahap Kreatif

Setelah melakukan tahap analisa fungsi, selanjutnya mengidentifikasi
tahapan kreatif yang dapat digunakan untuk mengganti item-item pekerjaan
yang tidak perlu, diantaranya akan dijelaskan pada tabel berikut.
4.3.1 Pekerjaan Struktur Atas
Tabel 4.12 Tahap Kreatif Pekerjaan Struktur Atas
TAHAP KREATIF
Pengumpulan Alternatif
Proyek : Pembangunan Pondok Pesantren Al-Hikam Depok
Lokasi : Depok
Item : Pekerjaan Plat Lantai 2
Fungsi : Menahan Beban
No Alternatif
A0 Beton Konvensional (semen gresik, pasir muntilan), bekisting, pembesian
A1 Beton ready mix, bekisting, pembesian
A2 Beton Konvensional (semen holcim, pasir cileungsi), bekisting, pembesian
A3 Beton konvensional, bekisting plat bondeck galvalum
A4 Penggunaan beton baliton-CLC untuk mengganti plat konvensional

17
 4.3.2 Pekerjaan Dinding
Tabel 4.13 Tahap Kreatif Pekerjaan Dinding
TAHAP KREATIF
Pengumpulan Alternatif
Proyek : Pembangunan Pondok Pesantren Al-Hikam Depok
Lokasi : Depok
Fungsi : Menahan Beban
No Alternatif
A0 Batu bata, semen gresik, pasir muntilan
A1 Bata ringan, semen holcim, pasir cileungsi
A2 Bata ringan, mortar instan
A3 Batu bata, semen gresik, pasir cileungsi
A4 Batu bata, semen holcim, pasir cileungsi

4.3.3 Pekerjaan Struktur Bawah

Tabel 4.14 Tahap Kreatif Pekerjaan Struktur Bawah
TAHAP KREATIF
Pengumpulan Alternatif
Proyek : Pembangunan Pondok Pesantren Al-Hikam Depok
Lokasi : Depok
Fungsi : Menahan Beban
No Alternatif
A0 Beton Konvensional (semen gresik, pasir muntilan), bekisting kayu klas III
A1 Beton Konvensional (semen holcim, pasir muntilan bekisting kayu klas III
A2 Beton Konvensional (semen holcim, pasir cileungsi), bekisting kayu klas III
A3 Beton Konvensional (semen gresik, pasir cileungsi), bekisting kayu sengon
A4 Beton Konvensional (semen holcim, pasir cileungsi), bekisting kayu sengon

18
 4.3.4 Pekerjaan Lantai dan Keramik
Tabel 4.15 Tahap Kreatif Pekerjaan Lantai dan Keramik
TAHAP KREATIF
Pengumpulan Alternatif
Proyek : Pembangunan Pondok Pesantren Al-Hikam Depok
Lokasi : Depok
Fungsi : Menahan Beban
No Alternatif
A0 Keramik ASIA TILE 30x30
A1 Keramik bintan, bone, brown,cream 30x30
A2 keramik 30x30 motif urat kayu
A3 keramik 30x30 murano white
A4 keramik lantai putih polos 30x30

4.4 Tahap Analisa

Setelah pada tahap sebelumnya dilakukan penggalian alternatif-
alternatif desain, untuk tahap ini dilakukan pemilihan alternatif terbaik dari
sekian alternatif tersebut. Dimana analisa untuk memilih alternatif dari analisa
biaya siklus hidup proyek dan metode bobot.
4.4.1 Metode Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek
1. Pekerjaan Struktur Atas
Tabel 4.16 Tahap Analisa Metode LCC Pekerjaan Struktur Atas
Tahap Analisa
Life Cycle Cost Analysis
Item Pekerjaan Struktur Atas
Desain Awal Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4
No Jenis Biaya (A0) (A1) (A2) (A3) (A4)
Rp Rp Rp Rp Rp
1 Initial Cost 51.986.099,25 42.704.446,33 43.276.698,40 43.192.721,67 42.993.560,33
Replacement
2 - - - - -
Cost
Lifecycle
3 8.837.636,87 7.259.755,88 7.357.038,73 7.342.762,68 7.308.905,26
Cost 45%
Salvage
4 1.039.721,99 854.088,93 865.533,97 863.854,43 859.871,21
Value 20%
Total = 61.863.458,11 50.818.291,14 51.499.271,10 51.399.338,78 51.162.336,80

19
 2. Pekerjaan Dinding
Tabel 4.17 Tahap Analisa Metode LCC Pekerjaan Dinding
Life Cycle Cost Analysis
Item Pekerjaan Dinding
Desain Awal Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4
No Jenis Biaya (A0) (A1) (A2) (A3) (A4)
Rp Rp Rp Rp Rp
1 Initial Cost 115.330,00 643.510,00 638.149,00 106.430,00 104.510,00
Replacement
2 - - - - -
Cost
Lifecycle
3 19.606,10 109.396,70 108.485,33 18.093,10 17.766,70
Cost 45%
Salvage
4 2.306,60 12.870,20 12.762,98 2.128,60 2.090,20
Value 20%
Total = 137.242,70 765.776,90 759.397,31 126.651,70 124.366,90

3. Pekerjaan Struktur Bawah

Tabel 4.18 Tahap Analisa Metode LCC Pekerjaan Struktur Bawah
Tahap Analisa
Life Cycle Cost Analysis
Item Pekerjaan Struktur Bawah
Desain Awal Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4
No Jenis Biaya (A0) (A1) (A2) (A3) (A4)
Rp Rp Rp Rp Rp
1 Initial Cost 8.915.451,07 8.063.842,20 7.866.467,03 7.835.117,83 7.539.692,83
Replacement
2 - - - - -
Cost
Lifecycle
3 1.515.626,68 1.370.853,17 1.337.299,40 1.331.970,03 1.281.747,78
Cost 45%
Salvage
4 178.309,02 161.276,84 157.329,34 156.702,36 150.793,86
Value 20%
Total = 10.609.386,77 9.595.972,22 9.361.095,77 9.323.790,22 8.972.234,47

20
 4. Pekerjaan Lantai Dan Keramik
Tabel 4.19 Tahap Analisa Metode LCC Pekerjaan Lantai dan Keramik
Life Cycle Cost Analysis
Item Pekerjaan Keramik
Desain Awal Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4
No Jenis Biaya (A0) (A1) (A2) (A3) (A4)
Rp Rp Rp Rp Rp
1 Initial Cost 215.921,01 198.465,00 195.768,00 187.674,00 189.293,00
Replacement
2 - - - - -
Cost
Lifecycle Cost
3 36.706,57 33.739,05 33.280,56 31.904,58 32.179,81
45%
Salvage Value
4 4.318,42 3.969,30 3.915,36 3.753,48 3.785,86
20%
Total = 256.946,00 236.173,35 232.963,92 223.332,06 225.258,67

4.4.2 Metode Analisa Bobot Pekerjaan

1. Pekerjaan Struktur Atas

Tabel 4.20 Tahap Analisa Metode Bobot Struktur Atas

Bobot Penilaian
No Kriteria
% Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4
Bobot Bobot Bobot Bobot
Skor x Skor x Skor x Skor x
Skor Skor Skor Skor
1 Biaya 50 75 37.5 85 42.5 75 37.5 75 37.5
2 Kemudahan Penerapan 10 90 9 80 8 80 8 85 8.5
Kecepatan
10 90 9 80 8 90 9 80 8
3 Pemasangan
4 Ketersediaan Bahan 10 90 9 80 8 85 8.5 80 8
5 Kekuatan 20 90 18 75 15 90 18 90 18
Total 100 82.5 81.5 81 80

21
2 Pekerjaan Dinding
Tabel 4.21 Tahap Analisa Metode Bobot Pekerjaan Dinding
Bobot Penilaian
No Kriteria
% Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4
Bobot Bobot Bobot Bobot
Skor x Skor x Skor x Skor x
Skor Skor Skor Skor
1 Biaya 50 55 27.5 90 45 60 30 90 45
2 Kemudahan Penerapan 10 90 9 80 8 90 9 85 8.5
Kecepatan
10 90 9 85 8.5 90 9 85 8.5
3 Pemasangan
4 Ketersediaan Bahan 10 90 9 75 7.5 90 9 90 9
5 Kekuatan 20 90 18 80 16 85 17 75 15
Total 100 72.5 85 74 86

3 Pekerjaan Struktur Bawah

Tabel 4.22 Tahap Analisa Metode Bobot Pekerjaan Pondasi
Bobot Penilaian
No Kriteria
% Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4
Bobot Bobot Bobot Bobot
Skor x Skor x Skor x Skor x
Skor Skor Skor Skor
1 Biaya 50 65 32.5 70 35 75 37.5 80 40
2 Kemudahan Penerapan 10 85 8.5 80 8 90 9 85 8.5
Kecepatan
10 80 8 85 8.5 90 9 80 8
3 Pemasangan
4 Ketersediaan Bahan 10 90 9 75 7.5 85 8.5 75 7.5
5 Kekuatan 20 90 18 80 16 80 16 80 16
Total 100 76 75 79.5 80

22
4 Pekerjaan Lantai
Tabel 4.23 Tahap Analisa Metode Bobot Pekerjaan Lantai
Bobot Penilaian
No Kriteria
% Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4
Bobot Bobot Bobot Bobot
Skor x Skor x Skor x Skor x
Skor Skor Skor Skor
1 Biaya 50 75 37.5 65 32.5 90 45 70 35
2 Kemudahan Penerapan 10 90 9 85 8.5 80 8 80 8
Kecepatan
10 85 8.5 80 8 85 8.5 80 8
3 Pemasangan
4 Ketersediaan Bahan 10 75 7.5 90 9 75 7.5 75 7.5
5 Kekuatan 20 80 16 90 18 80 16 80 16
Total 100 78.5 76 85 74.5

4.5 Tahap Rekomendasi

Tahap rekomendasi adalah tahap mengajukan rekomendasi dan alasan
kenapa alternatif terpilih layak menggantikan desain awal. Alternatif dipilih
dari perpaduan alternatif terbaik hasil dari metode yang ada. Rekomendasi
tersebut sebagai berikut:
A. Pekerjaan Struktur Atas
Pada pekerjaan struktur atas, rekomendasi yang dipilih adalah
alternatif 1 (A1) yaitu menggunakan beton ready mix, bekisting, dan
pembesian. Ditinjau dari metode LCC dan metode bobot, kemudahan
penerapan serta kecepatan pemasangan alternatif 1 lebih efektif. Dari hasil
penggantian biaya desain awal sebesar Rp 61.863.458,11 menjadi Rp
50.818.291,14 sehingga memperoleh penghematan sebesar Rp
11.045.166,98

B. Pekerjaan Dinding
Pada pekerjaan dinding, rekomendasi yang dipilih adalah alternatif 4
(A4) yaitu menggunakan batu bata, semen holcim, dan pasir cileungsi.
Ditinjau dari metode yang telah dianalisis, harga alternatif 4 lebih murah
dari desain awal dan alternatif yang lain, meskipun aspek kemudahan
penerapan, kecepatan pemasangan, maupun kekuatannya hampir sama.

23
 Dari hasil penggantian biaya desain awal sebesar Rp 137.242,70 menjadi
Rp 124.366,90 sehingga memperoleh penghematan sebesar Rp 12.875,80

C. Pekerjaan Struktur Bawah

Pada pekerjaan struktur bawah, rekomendasi yang dipilih adalah
alternatif 4 (A4) yaitu menggunakan beton konvensional (semen holcim,
pasir cileungsi), bekisting bahan kayu sengon. Ditinjau dari metode LCC
dan bobot, harga alternatif 4 lebih murah dari desain awal dan alternatif
yang lain, meskipun aspek kemudahan penerapan, kecepatan
pemasangan, maupun kekuatannya hampir sama dengan alternatif 3 (A3).
Dari hasil penggantian biaya desain awal sebesar Rp 10.609.386,77
menjadi Rp 8.972.234,47 sehingga memperoleh penghematan sebesar Rp
1.637.152,31

D. Pekerjaan Lantai dan Keramik

Pada pekerjaan lantai dan keramik, rekomendasi yang dipilih adalah
alternatif 3 (A3) yaitu menggunakan Keramik 30x30 murano white.
Ditinjau dari metode LCC dan bobot, harga alternatif 3 lebih murah dari
desain semula yaitu menggunakan Keramik ASIA TILE 30x30, dan juga
bahan yang digunakan untuk mengganti desain awal lebih mudah didapat
di sekitar proyek. Dari hasil penggantian biaya desain awal sebesar Rp
256.946,00 menjadi Rp 223.332,06 sehingga memperoleh penghematan
sebesar Rp 33.613,94

24
 BAB V
KESIMPULAN

Berdasarkan hasil analisa terhadap penerapan metode Rekayasa Nilai

(Value Engineering) pada proyek pembangunan pondok pesantren Al-Hikam
Depok, didapat hasil analisis Life Cycle Cost (LCC) terendah pada pekerjaan
struktur atas adalah alternatif 1 (A1), pada pekerjaan dinding adalah alternatif 4
(A4), pekerjaan struktur bawah adalah alternatif 4 (A4), dan pada pekerjaan lantai
dan keramik adalah alternatif 3 (A3).
Alternatif desain yang direkomendasikan untuk desain pekerjaan struktur
atas adalah menggunakan beton precast untuk kolom dan balok, dari desain
awalnya menggunakan beton konvensional. Untuk desain pekerjaan dinding
menggunakan batu bata, semen holcim, pasir cileungsi. Desain pekerjaan struktur
bawah menggunakan beton konvensional (semen holcim, pasir cileungsi), bekisting
kayu sengon. Pada pekerjaan keramik menggunakan keramik 30x30 murano white
dari menggunakan desain awal keramik ASIA TILE 30x30.
Total penghematan biaya yang telah dilakukan rekayasa nilai dari pekerjaan
struktur atas, pekerjaan dinding, pekerjaan struktur bawah, serta pekerjaan lantai
dan keramik diperoleh sebesar Rp. 844.501.344,00 dari total biaya pembangunan
(Rp. 1.633.216.582,26).
Metode value engineering sangat efektif untuk dilakukan dalam usaha
penghematan biaya pada suatu royek konstruksi, khususnya pada pembangunan
Pondok Pesantren Al-Hikam Depok. Metode ini dapat menghasilkan alternatif-
alternatif dari pekerjaan yang dikaji, yang menyebabkan anggaran biaya dapat
digunakan secara optimal dan efisien tanpa mengurangi fungsi dari penggantian
bahan maupun alat itu sendiri.

25
 DAFTAR PUSTAKA

Khaerul Bahri, Retno Indryani, 2007, “Penerapan Rekayasa Nilai (Value

Engineering) Pekerjaan Arsitektural Pada Proyek Pembangunan Transmart
Carrefour Padang”, Jurnal Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh
Nopember:Surabaya.

Mandiyo Priyo, Totok Dwi Hermawan, 2010, “Aplikasi Value Engineering pada
Proyek Konstruksi (Studi Kasus: Proyek Pembangunan Gedung BPKP
Yogyakarta)”, Jurnal Ilmiah Semesta Teknika:Yogyakarta

A. J. Dell’Isola, Value engineering, “practical applications --for design,

construction, maintenance &amp” operations. Kingston, Mass.: R. S. Means
Company, 1997.

26