Anda di halaman 1dari 264

HUKUM AGRARIA

HANA FARIDAH SH., MH


MAHARANI NURDIN S.H., M.H
HAK-HAK AGRARIA
HAK-HAK AGRARIA BERDASARKAN UUPA
1. Hak atas tanah
Yaitu hak yang memberi wewenang untuk
menggunakan atau mengusahakan tanah
tertentu
2. Hak Guna air
3. Hak Pemeliharaan dan penangkapan air
4. Hak Guna Ruang Angkasa
Jenis-jenis hak atas tanah menurut
Pasal 16 ayat (1) UUPA:
1. HAK MILIK
2. HAK GUNA USAHA
3. HAK GUNA BANGUNAN
4. HAK PAKAI
5. HAK SEWA
6. HAK MEMBUKA TANAH
7. HAK MEMUNGUT HASIL
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak tersebut
diatas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang
serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang
disebutkan dalam Pasal 53 UUPA ;

Hak gadai
Hak usaha bagi hasil
Hak menumpang
Hak sewa tanah pertanian
NOTE:
Hak yang bersifat tetap hanya hak milik.

Hak yang tidak bersifat tetap antara lain: hgu, hgb, hak
pakai. di karenakan sifat dari hak tersebut diberi jangka
waktu dan ketika hak nya habis maka harus ada
pembaharuan hak.
Hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, hak sewa
tanah pertanian, hak gadai merupakan bagian dari hak yang
tetap, akan tetapi bersumber dari hak yang tetap.
HAK MILIK
adalah hak turun temurun, terkuat
dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang atas tanah (pasal 20 ayat 1
UUPA).
HAK GUNA USAHA
adalah hak untuk mengusahakan
tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara (pasal 28 ayat 1 UUPA)
HAK GUNA BANGUNAN
adalah hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya
sendiri,dengan jangka waktu paling lama
30 tahun (pasal 35 ayat 1 UUPA)
HAK PAKAI
adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut
hasil dari tanah yang dikuasai oleh Negara atau tanah
milik orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan
pemiliknya tanahnya, yang bukan perjanjian sewa
menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala
sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan
ketentuan undang-undang ini (pasal 41 ayat 1 UUPA)
Hak pakai terdiri dari 2 jenis:
1. Hak pakai privat : hak pakai yang diberikan oleh
pejabat yang berwenang memberikannya dalam
perjanjian dengan pemilik tanah.
2. Hak pakai public : hak pakai yang langsung di
kuasai Negara.
HAK SEWA
adalah hak yang dipunyai seseorang atau suatu
badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah,
apabila ia berhak mempergunakan tanah milik
orang lain untuk keperluan bangunan, dengan
membayar kepada pemiliknya sejumlah uang
sebagai sewa (pasal 44 ayat 1 UUPA)
HAK HAK AGRARIA SECARA ILMIAH
MENCAKUP:
1. Hak atas tanah ; hak atas tanah bersifat tetap meliputi; hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa untuk bangunan, hak untuk
pengelolaan (HAk pengelolan diatur dalam PMA No 9/1965 Ttg Pelaksanaan
konversi hak penggunaan atas tanah Negara dan ketentuan-ketentuan
kebijakan selanjutnya. Sedangkan hak atas tanah yang bersifat sementara.
Yaitu hak gadai, hak guna usaha bagi hasil, hak menumpang, hak sewa
tanah pertanian.
2. Hak tanggungan
3. Hak bangsa
4. Hak menguasai Negara
5. Hak kuasa pertambangan
6. Hak Guna air
7. Hak Guna Ruang Angkasa
8. Hak Mengusahakan hutan
MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH
(PASAL 16 Jo Pasal 53 UUPA ), dikelompokkan
menjadi 3:
1. hak atas tanah yang bersifat tetap
2. hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan undang-undang
3. hak atas tanah yang bersifat sementara
HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT
TETAP
yaitu hak-hak atas tanah ini akan tetap ada selama UUPA
masih berlaku atau belum dicabut dengan undang-undang
yang baru.
Macam-macam hak atas tanah adalah hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan, hak membuka tanah, dan hak
memungut hasil.
HAK ATAS TANAH YANG AKAN DITETAPKAN
DENGAN UNDANG-UNDANG

yaitu hak atas tanah yang akan lahir


kemudian, yang akan ditetapkan dengan
undang-undang
HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT
SEMENTARA
yaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara, dalam waktu
yang singkat akan dihapuskan dikarenakan mengandung
sifat-sifat pemerasan, mengandung sifat feodal, dan
bertentangan dengan jiwa UUPA.
Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak gadai (gadai
tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak
menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.
Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah
dibedakan menjadi 2 kelompok, yaitu :

1. Hak atas tanah yang bersifat primer


2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder
Hak atas tanah yang bersifat primer
Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah Negara.
Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak milik, hak
guna usaha, hak guna bangunan atas tanah Negara, hak
pakai atas tanah Negara.
Hak atas tanah yang bersifat
sekunder
Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lain
Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak guna
bangunan atas tanah hak milik, hak pakai atas tanah hak
pengelolaan, hak pakai atas tanah hak milik, hak sewa
untuk bangunan, hak gadai (gadai tanah), hak usaha bagi
hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa
tanah pertanian.
HAK MILIK

Ketentuan mengenai hak milik disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA.

Secara khusus diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 UUPA.


PENGERTIAN HAK MILIK
(PASAL 20 AYAT 1 UUPA)

HAK MILIK adalah hak turun temurun,


terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang atas tanah dengan mengingat
ketentuan dalam pasal 6.
Turun-temurun artinya hak milik atas tanah
dapat berlangsung terus selama pemiliknya
masih hidup dan pemiliknya meninggal dunia,
maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli
warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai
subjek hak milik
Terkuat, artinya hak milik atas tanah lebih kuat bila
dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain,
tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah
dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak
mudah hapus
Terpenuh, artinya hak milik atas tanah memberi
wewenang kepada pemiliknya paling luas bila
dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain,
dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain,
tidak berinduk pada hak atas tanah yang lain, dan
penggunaan tanah lebih luas bila dibandingkan
dengan hak atas tanah yang lain.
Subyek HAK MILIK
1. Perseorangan
2. Badan-badan hukum
PERSEORANGAN
Hanya warga Negara Indonesia yang dapat
mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat (1) UUPA)
BADAN-BADAN HUKUM
Pemerintah menetapkan badan-badan
hukum yang dapat mempunyai hak milik dan
syarat-syaratnya (Pasal 21 ayat (2) UUPA)
TERJADINYA HAK MILIK
Melalui 3 cara disebutkan dalam Pasal 22 UUPA:
1. Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat
2. Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan
pemerintah
3. Hak milik atas tanah terjadi kerena ketentuan
undang-undang
Hak milik atas tanah yang terjadi
menurut hukum adat

Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah


(pembukaan hutan) atau terjadi karena timbulnya sengketa tanah.

Dengan cara kesepakatan dengan pemerintah bersama dewan adat


untuk diterbitkan SK yang di keluarkan oleh Pemerintah setempat,
kalau tanah adat tersebut benar milik masyarakat adat maka
masyarakat adat harus mengurus sertifikat tanah tersebut ke kantor
Badan Pertanahan Nasional.
Hak milik atas tanah terjadi karena
penetapan pemerintah
Hak milik atas tanah yang terjadi disini
berasal dari tanah Negara. Hak milik atas
tanah ini terjadi kerena permohonan
pemberian hak milik atas tanah oleh
pemohon dengan memenuhi prosedur dan
persyaratan yang telah ditentukan oleh BPN
Hak milik atas tanah terjadi kerena
ketentuan undang-undang
Hak milik atas tanah ini terjadi karena
undang-undanglah yang menciptakannya
sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1, Pasal II,
dan pasal III dan pasal VII ayat(1)
Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
HAPUSNYA HAK MILIK (PASAL 27 UUPA):
1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya
3. karena ditelantarkan
4. karena subjek haknya tidak memenuhi syarat
sebagai subyek hak milik atas tanah
5. kerena peralihan hak yang mengakibatkan
tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak
memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas
tanah.
HAK GUNA USAHA
Ketentuan mengenai Hak guna usaha disebutkan
dalam Pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Secara khusus
diatur dalam pasal 28 sampai dengan pasal 34
UUPA
PENGERTIAN HAK GUNA USAHA
(PASAL 28 AYAT 1 UUPA)
HAK GUNA USAHA adalah hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut
dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian,
perikanan atau peternakan. PP No. 40 tahun 1996
menambah guna perusahaan perkebunan
Luas Hak guna Usaha
Adalah perseorangan luas minimal 5 hektar dan luas
maksimal 25 hektar.

Badan hukum luas minimal 5 hektar dan luas maksimal


ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan nasional (pasal
28 ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996).
Subjek Hak Guna Usaha (Pasal 30 UUPA
jo. Pasal 2 PP No. 40 tahun 1996,
adalah:
1. warga Negara Indonesia
2. badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
(badan hukum Indonesia)
ASAL TANAH HAK GUNA
USAHA
Adalah tanah Negara

Terjadinya hak Guna Usaha dengan penetapan pemerintah


JANGKA WAKTU HAK GUNA USAHA
MENURUT PASAL 29 UUPA
Pertama kali paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling
lama 25 tahun

MENURUT PASAL 8 No 40 TAHUN 1996


Pertama kali paling lama 35 tahun diperpanjang 25 tahun dan
diperbaharui 25 tahun
Kewajiban pemegang hak guna usaha (pasal 12 ayat 1
PP No. 40 tahun 1996,pemegang hak Guna Usaha
berkewajiban untuk :
1. Membayar uang pemasukan kepada Negara
2. Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan sesuai
peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam pemberian keputusan
pemberian haknya
3. Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan
usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknisi
4. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam
lingkungan areal hak guna usaha
5. Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga
kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undagan
yang berlaku
6. Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunan hak Guna
Usaha
7. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak guna Usaha kepada Negara
sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus
8. Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada kepala kantor
pertanahan
HAK PEMEGANG HAK GUNA
USAHA
Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun 1996
Pemegang hak guna usaha berhak menguasai dan
mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak
guna usaha untuk melaksanakan usaha dibidang
pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau
peternakan
HAPUSNYA HAK GUNA USAHA
(PASAL 34 UUPA)
a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena
sesuatu syarat tidak dipenuhinya
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktunya berakhir
d. dicabut untuk kepentingan umum
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. ketentuan dalam pasal 30 ayat 2
Menurut Pasal 17 PP 40 tahun 1996 faktor-faktor
penyebab hapusnya hak guna usaha dan berakibat
tanahnya menjadi tanah Negara adalah:
1. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau
perpanjangannya
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir
karena tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak atau
dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan dalam keputusan
pemberian hak, dan adanya putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum tetap
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya
berakhir
4. hak guna usahanya dicabut
5. tanahnya ditelantarkan
6. tanahnya musnah
7. pemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak
guna usaha.
Pasal 18 PP No 40 tahun 1996 mengatur
konsekuensi hapusnya hak guna usaha bagi
pemegang Hak guna usaha :
1. apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang atau
diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar
bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak
guna usaha tersebut kepada Negara dalam batas waktu yang ditetapkan
oleh Menteri Agraria/Kepala BPN
2. apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan
untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan tanahnya, maka
kepada pemegang hak diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya
diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden
3. pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha
dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna usaha
4. jika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi kewajiban
tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas
hak guna usaha dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna
usaha
HAK GUNA BANGUNAN
Ketentuan mengenai hak Guna bangunan
disebutkan dalam Pasal 1 ayat 1 huruf c UUPA.
Secara khusus diatur dalam Pasal 35 sampai
dengan Pasal 40 UUPA
PENGERTIAN HAK GUNA
BANGUNAN (Pasal 35 UUPA)
Hak guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka
waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka
waktu paling lama 20 tahun
ASAL TANAH HAK GUNA
BANGUNAN
Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna bangunan
terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain

Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan tanah


yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan
adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau
tanah hak milik.
Subjek hak Guna Bangunan Pasal 36
UUPA jo Pasal 21 PP No. 40 tahun 1996
:
1. warga Negara Indonesia
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan
hukum Indonesia)
TERJADINYA HAK GUNA
BANGUNAN
1. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH NEGARA
2. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN
3. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK MILIK
HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH
NEGARA
Hak guna bangunan ini terjadi dengan keputusan
pemberian hak yang diterbitkan oleh BPN
berdasarkan pasal 4, pasal 9 dan pasal 14 PERMEN
Agraria / kepala BPN No.3 tahun 1999 dan
prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Pasal 32
sampai dengan Pasal 48 Permen agrarian /Kepala
BPN No.9 tahun 1999
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK PENGELOLAAN
Hak guna bangunan ini terjadi dengan keputusan
pemberian hak usul pemegang hak pengelolaan
yang diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal 4,
PERMEN Agraria / kepala BPN No.3 tahun 1999 dan
prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Permen
agrarian /Kepala BPN No.9 tahun 1999
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK MILIK
Hak guna bangunan ini terjadi dengan pemberian
oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat
oleh PPAT.
JANGKA WAKTU HAK GUNA
BANGUNAN
Pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP No. 40 tahun 1996.
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH NEGARA
Hak guna bangunan ini berjangka waktu untuk pertama kali
30 tahun dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu
paling lama 30 tahun
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK PENGELOLAAN
Hak guna bangunan ini berjangka waktu untuk
pertama kali 30 tahun dapat diperpanjanguntuk
jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat
diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30
tahun
HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK MILIK
Hak guna bangunan ini berjangka waktu paling
lama 30 tahun, tidak dapat diperpanjang jangka
waktu. Namun atas kesepakatan antara pemilik
tanah dengan pemegang hak guna bangunan dapat
diperbaharui dengan pemberian hak guna
bangunan yang baru dengan akta yang dibuat PPAT
dan wajib didaftarkan pada Kantor pertanahan
kabupaten /kota setempat
KEWAJIBAN PEMEGANG HAK GUNA
BANGUNAN (PASAL 30 DAN PASAL 31 PP
NO.40 TAHUN 1996)
1. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya
ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya
2. menggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian
pemberiannya
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya
serta menjaga lingkungan hidup
4. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna
bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau pemegang
hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus
5. menyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada kepala
kantor pertanahan
6. membagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak guna
bangunan tersebut
HAK PEMEGANG HAK GUNA
BANGUNAN
1. menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu
2. mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi
atau usahanya
3. mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain
4. membebani dengan hak tanggungan
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN
(PASAL 40 UUPA)
a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
kerena suatu syarat tidak dipenuhi
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktunya berakhir
d. dicabut untuk kepentingan umum
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. ketentuan dalam pasal 36 ayat 2
FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB HAPUSNYA
HAK GUNA BANGUNAN ADALAH:
a. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian
pemberiannya
b. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka
waktunya berakhir,
c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
d. hak guna bangunannya dicabut
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat
sebagai pemegang hak guna bangunan
Tidak dipenuhi, karena:
1. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak
dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak
guna bangunan
2. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau
kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian
pemberian hak guna bangunan antara pemegang hak
guna bangunan dengan pemilik tanah atau perjanjian
penggunaan tanah hak pengelolaan
3. putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum
tetap
AKIBAT HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN
(pasal 36 PP No.40 tahun 1996)
hapusnya hak guna bangunan atas tanah Negara
mengakibatkan tanah menjadi tanah Negara
hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak
pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali
kepada pemegang hak pengelolaan
hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak milik
mengakibatkan tanahnya kembali kedalam
penguasaan pemilik tanah
KONSEKUENSI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN ATAS
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 37 DAN 38 PP
NO 40 TAHUN 1996
1. apabila hak guna bangunan hapus dan tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui,
bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang
ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong
selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya hak guna bangunan
2. apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan, maka kepada
pemegang baik pemegang hak guna bangunan diberikan ganti rugi yang bentuk dan
jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden
3. pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha dilaksanakan
atas biaya bekas pemegang hak guna bangunan
4. jika bekas pemegang hak guna bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut ,
maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna bangunan
dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna bangunan
5. apabila hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan atau atas tanah hak milik hapus
, maka bekas pemegang hak guna bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada
pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik dan memenuhi ketentuan yang
sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau perjanjian
hak guna bangunan atas tanah hak milik
HAK PAKAI
Ketentuan hak pakai disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1
huruf d UUPA secara khusus diatur dalam pasal 41 sampai
dengan pasal 43 UUPA.
PENGERTIAN HAK PAKAI
Hak pakai menurut pasal 41 ayat 1 UUPA adalah hak untuk
menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain,
yang memberi wewenang dan kewajiban yangditentukan
dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan
pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa
atau perjanjian pengolaha tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA
SUBYEK HAK PAKAI
(Menurut Pasal 42 UUPA)
1. Warga Negara Indonesia
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
Menurut Pasal 39 PP No. 40 tahun
1996, yaitu:
1. warga Negara Indonesia
2. badan hukum yang didrikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
3. Departemen, lembaga pemerintah Non
Departemen dan pemerintah daerah
4. Badan-badan keagaman dan social
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia
7. Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan
Internasional
ASAL TANAH HAK PAKAI
Menurut pasal 41 ayat 1 UUPA menyebutkan
bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain
Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996
menyebutkan tanah yang dapat diberikan dengan
hak pakai adalah tanah Negara, tanah hak
pengelolaan atau tanah hak milik.
TERJADINYA HAK PAKAI
1. Hak pakai atas tanah
Negara
2. Hak pakai atas tanah hak
pengelolaan
3. Hak pakai atas tanah hak
milik
Hak pakai atas tanah Negara
Hak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Badan
Pertanahan Nasional. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian
hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor pertanahan
Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan
diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti
Hak pakai atas tanah hak
pengelolaan
Hak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak pakai oleh
BPN berdasarkan usul pemegang hak pakai. Hak pakai ini terjadi sejak
keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor
pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah
dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti
Hak pakai atas tanah hak
milik
Hak pakai ini terjadi dengan pemberian tanah oleh pemilik tanah
dengan akta yang dibuat PPAT. Akta PPAT ini wajib didaftarkan ke
kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatatkan dalam
buku tanah.
JANGKA WAKTU HAK PAKAI
Pasal 41 ayat 2 UUPA tidak menentukan secara tegas berapa lama
jangka waktu hak pakai. Pasal ini hanya menentukan bahwa hak pakai
dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya
dipergunakan untuk keperluan tertentu
Dalam PP 40 tahun 1996 jangka waktu hak
pakai diatur dalam pasal 45 sampai pasal 49:
1. Hak pakai atas tanah Negara
2. Hak pakai atas tanah pengelolan
3. Hak pakai atas tanah hak milik
Hak pakai atas tanah Negara
Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun,
dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dan dapat
diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun
Hak pakai atas tanah pengelolaan
Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun,
dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dan dapat
diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun
Hak pakai atas tanah hak
milik
Hak pakai ini diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan
tidak dapat diperpanjang lagi.
KEWAJIBAN PEMEGANG HAK PAKAI
(Berdasarkan Pasal 50 dan pasal 51 PP
no 40 tahun 1996 )
1. membayar uang pemasukan Negara yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan
dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau
dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik
2. menggunakan tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan sebagaimana
diterapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian pemberian hak pakai atas
tanah hak milik
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga
kelestarian lingkungan hidup
4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara,pemegang
hak pengelolaan atau pemilik tanah sesudah hak pakai tersebut hapus
5. menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan
kabupaten/kota setempat
6. memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang
tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai
HAK PEMEGANG HAK PAKAI
(Berdasarkan pasal 52 PP No.40 tahun 1996)
1. menguasai dan mempergunakan tanah selama
waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau
usahanya
2. memindahkan hak pakai kepada pihak lain
3. membebaninya dengan hak tanggungan
4. menguasai dan mempergunakan tanah untuk
jangka waktu yang tidak ditentukan selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan
tertentu
HAPUSNYA HAK PAKAI
(Menurut pasal 55 PP No.40 tahun 1996)
1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan
dalam keputusan pemberian atau perpanjangan
atau dalam perjanjian pemberiannya
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang,
pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah
sebelum jangka waktu berakhir
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktu berakhir
4. hak pakainya dicabut
5. ditelantarkan
Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka
waktu berakhir, karena:
a. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban
pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya
ketentuan-ketentuan dalam hak pakai
b. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau
kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam
perjanjian pemberian hak pakai antara
pemegang hak pakai dengan pemilik tanah atau
perjanjian penggunaan hak pengelolaan
c. putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum tetap
Konsekuensi hapusnya pemegang hak pakai
menurut pasal 57 PP No. 40 tahun 1996
1. apabila hak pakai atas tanah Negara hapus dan tidak
diperpanjang dan diperbaharui maka bekas pemegang hak
pakai wajib membongkar bangunan dan benda benda yang
ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara
dalam keadaan kosong selambat lambatnya dalam waktu 1
tahun sejak hapusnya hak pakai
2. dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih
diperlukan kepada bekas pemegang hak pakai diberikan
ganti rugi
3. jika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi
kewajiban membongkar hak pakai, maka bangunan dan
benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh pemerintah
atas biaya pemegang hak pakai
HAK SEWA UNTUK
BANGUNAN
Ketentuan disebutkan dalam pasal 16 ayat 1
huruf e UUPA, secara khusus diatur dalam
pasal 44 dan pasal 45 UUPA
PENGERTIAN HAK SEWA UNTUK
BANGUNAN
Menurut pasal 44 ayat 1 UUPA
Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai
hak sewa atas tanah, apabila ia berhak
mempergunakan tanah milik orang lain untuk
keperluan bangunan dengan membayar kepada
pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
Objek hak sewa untuk bangunan
Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak
lain adalah hak milik dan objek yang disewakan
oleh pemilik tanah kepada pihak lain(pemegang
hak sewa bangunan) adalah tanah bukan bangunan
PEMEGANG HAK SEWA
BANGUNAN
(Menurut pasal 45 UUPA)
1. warga negara Indonesia
2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia
3. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
bekedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)
4. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
JANGKA WAKTU HAK SEWA UNTUK
BANGUNAN
UUPA tidak mengatur secara tegas jangka waktu
hak sewa untuk bangunan, jangka waktu
diserahkan kepada kesepakatan antara pemilik
tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan
HAPUSNYA HAK SEWA UNTUK
BANGUNAN
1. jangka waktunya berakhir
2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
dikarenakan pemegang hak sewa untuk
bangunan tidak memenuhi syarat sebagai
pemegang hak sewa untuk bangunan
3. dilepaskan oleh pemegang hak sewa untuk
bangunan sebelum jangka waktunya berakhir
4. hak milik atas tanah dicabut untuk kepentingan
umum
5. tanahnya musnah
HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT
SEMENTARA
1. HAK GADAI (GADAI TANAH)
2. HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN BAGI HASIL)
3. HAK MENUMPANG
4. HAK SEWA TANAH PERTANIAN
HAK GADAI (GADAI TANAH)

MENURUT BOEDI HARSONO


HaK gadai (gadai tanah) adalah hubungan antara
seseorang dengan tanah kepunyaan orang
lain,yang telah menerima uang gadai daripadanya.
Selama uang gadai belum dikembalikan, tanah
tersebut dikuasai oleh pemegang gadai. Selama itu
hasil tanah seluruhnya menjadi pemegang gadai.
Pengembalian uang gadai atau lazim disebut
penebusan tergantung kepada kemauan atau
kemampuan pemilik tanah yang menggadaikan.
PARA PIHAK DALAM HAK
GADAI(GADAI TANAH)
1. pemilik tanah pertanian disebut pemberi gadai
2. pihak yang menyerahkan uang kepada pemberi gadai adalah
penerima(pemegang) gadai
PERBEDAAN HAK GADAI (GADAI
TANAH)DENGAN GADAI DALAM HUKUM
PERDATA
Hak gadai tanah terdapat satu perbuatan hukum
yang berupa perjanjian penggarapan tanah
pertanian oleh orang yang memberikan uang gadai,
sedangkan gadai menurut hukum perdata terdapat
dua perbuatan hukum yang berupa perjanjian
pinjam meminjam uang sebagai perjanjian pokok
dan penyerahan benda bergerak sebagai jaminan
sebagai perjanjian ikutan.
JANGKA WAKTU HAK GADAI
(GADAI TANAH)
1. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya tidak ditentukan
2. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya ditentukan
hak gadai (gadai tanah) yang
lamanya tidak ditentukan
Dalam hak gadai (gadai tanah)tidak ditentukan lamanya, maka pemilik
tanah pertanian tidak boleh melakukan penebusan sewaktu-waktu
hak gadai (gadai tanah) yang
lamanya ditentukan
Dalam hak gadai (gadai tanah)ini. Pemilik tanah baru dapat menebus
tanahnya kalau jangka waktu yang diperjanjikan dalam hak gadai (gadai
tanah ) berakhir.
CIRI-CIRI HAK GADAI (GADAI
TANAH)
MENURUT HUKUM ADAT:
a. hak menebus tidak mungkin kadaluwarsa
b. pemegang gadai selalu berhak untuk mengulanggadaikan
tanahnya
c. pemegang gadai tidak boleh menuntut supaya tanahnya segera
ditebus
d. tanah yang digadaikan tidak bisa secara otomatis menjadi milik
pemegang gadai bila tidak ditebus
Menurut Boedi Harsono sifat dan
ciri-ciri Hak gadai (gadai tanah):
1. hak gadai (gadai tanah) jangka waktunya terbatas artinya pada suatu
waktu akan hapus
2. hak gadai (gadai tanah ) tidak berakhir dengan meninggalnya
pemegang gadai
3. Hak gadai (gadai tanah) dapat dibebani dengan hak-hak tanah yang
lain
4. hak gadai (gadai tanah) dengan persetujuan pemilik tanahnya dapat
dialihkan kepada pihak ketiga, dalam arti bahwa hubungan gadai yang
semula menjadi putus dan digantikan dengan hubungan gadai yang
baru antara pemilik dengan pihak ketiga (memindahkan gadai atau
doorverpanden)
5. hak gadai (gadai tanah) tidak menjadi hapus jika hak atas tanahnya
dialihkan kepada pihak lain
6. selama hak gadai (gadai tanah)nya berlangsung makaatas persetujuan
kedua belah pihak uang gadainya dapat ditambah (mendalami gadai)
7. sebagai lembaga,hak gadai (gadai tanah) pada waktunya akan hapus
HAPUSNYA HAK GADAI (GADAI
TANAH)
1. telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah
(pemberi gadai)
2. hak gadai sudah berlangsung 7 tahun atau lebih
3. adanya putusan pengadilan yang menyatakan
bahwa pemegang gadai menjadi pemilik tanah atas
tanah yang digadaikan karena pemilik tanah tidak
dapat menebus dalamjangka waktu yang disepakati
oleh kedua belah pihak dalam gadai tanah
4. tanahnya dicabut untuk kepentingan umum
5. tanahnya musnah
HAK USAHA BAGI HASIL
(PERJANJIAN BAGI HASIL)
PENGERTIAN
Pasal 53 UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud hak
usaha bagi hasil.
Menurut boedi harsono
Hak usaha bagi hasil adalah hak seseorang atau
badan hukum (yang disebut penggarap) untuk
menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah
kepunyaan pihak lain (yang disebut pemilik)
dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi
antara kedua belah pihak menurut imbangan yang
telah disepakati. Perjanjian bagi Hasil Tunduk Pada
Hukum Adat
Mekanisme Hak Usaha Bagi hasil
(perjanjian bagi hasil)
Menurut uu no 2 tahun 1960
Perjanjian bagi hasil harus dibuat secara tertulis di muka Kepala desa,
disaksikan oleh minimal dua orang saksi, dan disahkan oleh camat
setempat serta diumumkan dalam kerapatan desa yang bersangkutan
Tujuan Mengatur Hak Usaha Bagi
Hasil (Perjanjian Bagi Hasil)
Disebutkan dalam Penjelasan Umum UU No.2 Tahun
1960
a. Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan
penggarap dilakukan atas dasar yang adil;
b. Dengan menegaskan hak-hak dan kewajiban-kewajiban
dari pemilik dan penggarap agar terjamin pula
kedudukan hukum yang layak bagi penggarap;
c. Dengan terselenggaranya apa yang disebut pada a dan
b diatas, maka bertambahlah kegembiraan bekerja bagi
para petani penggarap, hal mana akan berpengaruh
baik pada caranya memelihara kesuburan dan
mengusahakan tanahnya.
Sifat-sifat dan ciri-ciri Hak Usaha
Bagi Hasil (Perjanjian Bagi hasil)
Menurut Boedi Harsono
a. Perjanjian bagi hasil jangka waktunya terbatas
b. Perjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan kepada pihak lain
tanpa izin pemilik tanahnya
c. Perjanjian bagi hasil tidak hapus dengan berpindahnya hak
milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain
d. Perjanjian bagi hasil tidak hapus jika penggarap meninggal
dunia, tetapi hak itu hapus jika pemilik tanahnya meninggal
dunia
e. Perjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan khusus
(diKantor Kepala desa)
f. Sebagai lembaga perjanjian bagi hasil ini pada waktunya
akan dihapus
Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil
(perjanjian bagi hasil)
Menurut Hukum Adat
Jangka waktu hak usaha bagi hasil hanya berlaku satu (1)tahun dan
dapat diperpanjang, akan tetapi perpanjangan jangka waktunya
tergantung pada kesediaan pemilik tanah, sehingga bagi penggarap
tidak ada jaminan untuk dapat menggarap dalam waktu yang layak
Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil
(perjanjian bagi hasil)
Menurut UU no 2 tahun 1960
a. Lamanya jangka waktu perjanjian bagi hasil untuk tanah
sawah sekurang-kurangnya 3 tahun dan untuk tanah kering
sekurang-kurangnya 5 tahun
b. Perjanjian tidak terputus karena pemindahan hak milik atas
tanah yang bersangkutan kepada pihak lain
c. Jika penggarap meninggal dunia, maka perjanjian bagi hasil
itu dilanjutkan oleh ahli warisnya dengan hak dan kewajiban
yang sama
d. Pemutusan perjanjian bagi hasil sebelum berakhirnya jangka
waktu perjanjian hanya dimungkinkan apabila jika ada
persetujuan kedua belah pihak yang bersangkutan dan hal
itu dilaporkan kepada kepala desa
Hak dan kewajiban pemilik tanah
Hak pemilik tanah
Berhak atas bagian hasil tanah yang ditetapkan
atas dasar kesepakatan oelh kedua belah pihak dan
berhak menuntut pemutusan hubungan bagi hasil
jika ternyata kepentingannya dirugikan penggarap
Kewajiban pemilik tanah
Menyerahkan tanah garapan kepada penggarap
dan membayar pajak atas tanah yang garapan yang
bersangkutan
Hak dan kewajiban penggarap
tanah
Hak penggarap tanah
Selama perjanjian bagi hasil berlangsung berhak untuk
mengusahakan tanah yang bersangkutan dan menerima
bagian dari hasil tanah itu sesuai dengan imbangan yang
ditetapkan atas dasar kesepakatan oleh kedua belah pihak
Kewajiban penggarap
Mengusahakan tanah tersebut dengan baik, menyerahkan
bagian hasil tanah yang menjadi hak pemilik tanah,
memenuhi beban yang menjadi tanggungannya dan
menyerahkan kembali tanah garapannya kepada pemilik
tanah dalam keadaan baik setelah berakhirnya jangka
waktu perjanjian bagi hasil
HAPUSNYA HAK USAHA BAGI HASIL
1. jangka waktunya berakhir
2. atas persetujuan kedua belah pihak , perjanjian bagi hasil diakhiri
3. pemilik tanahnya meninggal dunia
4. adanya pelanggaran oleh penggarap terhadap larangan dalam
perjanjian bagi hasil
5. tanahnya musnah
HAK MENUMPANG
PENGERTIAN
UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud hak
menumpang
Menurut Boedi harsono
Hak menumpang adalah hak yang memberi wewenang kepada
seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah diatas tanah
pekarangan milik orang lain.
CARA TERJADINYA
Hak menumpang biasanya terjadi atas dasar
kepercayaan oleh pemilik tanah kepada orang lain
yang belum mempunyai rumah sebagai tempat
tinggal dalam bentuk tidak tertulis, tidak ada saksi
dan tidak diketahui oleh perangkat
desa/kelurahan,sehingga jauh dari kepastian
hukum dan perlindungan hukum bagi kedua belah
pihak.
SIFAT DAN CIRI-CIRI HAK
MENUMPANG
1. tidak mempunyai jangka waktu yang pasti karena
sewaktu-waktu dapat dihentikan
2. hubungan hukumnya lemah yaitu sewaktu-waktu dapat
diputuskan oleh pemilik tanah jika ia memerlukan tanah
tersebut
3. pemegang hak menumpang tidak wajib membayar sesuatu
(uang sewa)kepada pemilik tanah
4. tidak wajib didaftarkan ke kantor pertanahan
5. bersifat turun temurun artinya dapat dilanjutkan oleh ahli
warisnya
6. tidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang bukan ahli
warisnya
HAPUSNYA HAK
MENUMPANG
1. pemilik tanah sewaktu-waktu dapat mengakhiri
hubungan hukum antara pemegang hak
menumpang dengan tanah yang bersangkutan
2. hak milik atas tanah yang bersangkutan dicabut
untuk kepentingan umum
3. pemegang hak menumpang melepaskan secara
sukarela hak menumpang
4. tanah musnah
HAK SEWA TANAH
PERTANIAN
PENGERTIAN
UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan hak
sewa tanah pertanian.
Hak sewa tanah pertanian adalah suatu perbuatan hukum dalam
bentuk penyerahan penguasaan tanah pertanian oleh pemilik tanah
kepada pihak lain (penyewa)dalamjangka waktu tertentu dan sejumlah
uang sebagai sewa yang ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua belah
pihak.
CARA TERJADINYA
Hak sewa tanah pertanian bisa terjadi dalam bentuk perjanjian yang
tidak tertulis atau tertulis yang memuat unsure-unsur para pihak ,
objek, uang sewa, jangka waktu hak dan kewajiban bagi pemilik tanah
pertanian dan penyewa.
HAPUS HAK SEWA TANAH
1. jangka waktunya berakhir
2. hak sewanya dialihkan kepada pihak lain tanpa
persetujuan dari pemilik tanah kecuali hal itu
diperkenankan oleh pemilik tanah
3. hak sewanya dilepaskan secara sukarela oleh
penyewa
4. hak atas tanah dilepaskan secara oleh penyewa
5. hak atas tanah tersebut dicabut untuk kepentingan
umum
6. tanahnya musnah
PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran Hak atas Tanah diatur:

PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah


PENGERTIAN PENDAFTARAN
TANAH
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengolahan, pembukuan dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam
bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk
pemberian surat tanda bukti haknya bagi tanah
yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan
rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.
TUJUAN PENDAFTARAN
TANAH
1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan
hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah,
satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar
agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya
sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan
mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenal
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun
yang sudah terdaftar;
3. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Penyelenggara Pendaftaran tanah
Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional
Pendaftaran tanah dilaksanakan
melalui 2(dua)system:
1. Pendaftaran tanah sistematik
2. Pendaftaran tanah secara sporadik
Pendaftaran Tanah
Sistematik
Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan
secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang
belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan
Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakasa
pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka panjang dan
tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
Pendaftaran Tanah Sporadik
Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu
atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian
wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal
Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak
yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran
tanah yang bersangkutan atau kuasanya
Pelaksanaan Pendaftaran
Tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala kantor
Pertanahan dengan dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang ditugaskan
untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu
Dalam hal pendaftaran tanah sistematis Kepala Kantor Pertanahan
dibantu oleh Panitia Ajudikasi
Penunjukan panitia ajudikasi untuk membantu tugas Kepala Kantor
Pertanahan dalam Pendaftaran Tanah sistemetis dimaksudkan agar
tugas-tugas rutin para Kepala Kantor tidak terganggu, mengingat
kegiatan Pendaftaran Tanah secara sistematis pada umumnya bersifat
massal dan besar-besaran
Panitia Ajudikasi dibentuk oleh Menteri
atau Pejabat yang ditunjuk, terdiri atas:
Seorang ketua merangkap anggota yang dijabat oleh
seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional
Beberapa anggota yaitu seorang pegawai BPN yang
mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang
pendaftaran tanah, seorang pegawai BPN yang
mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang hak-hak
atas tanah, Kepala desa/kelurahan yang bersangkutan
dan atau seorang pamong Desa/Kelurahan yang
ditunjuknya. Panitian ini dibantu oleh satuan tugas
pengukuran dan pemetaan, satuan tugas pengumpulan
data yuridis dan satuan tugas administrasi
Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah
dengan seorang anggota yang sangat diperlukan
dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai
bidang-bidang tanah diwilayah desa/kelurahan
yang bersangkutan, seperti ketua Adat yang
mengetahui benar riwayat/kepemilikan
bidang-bidang tanah setempat, khususnya
didaerah yang hukum adatnya masih kuat.
OBYEK PENDAFTARAN
TANAH
1. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan dan hak pakai;
2. tanah hak pengelolaan;
3. tanah wakaf
4. hak milik atas satuan rumah susun
5. hak tanggungan
6. tanah Negara
Wilayah Tata Usaha Pendaftaran
Tanah
Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah
adalah desa atau kelurahan yang merupakan
satuan wilayah Pemerintah Desa/Kelurahan
sebagaimana diatur dalam UU No. 5 tahun 1979,
tentang pemerintah desa
Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah Hak
Guna Usaha, Hak pengelolaan, hak tanggungan dan
Tanah negara, serta obyek Hak tanggungan dapat
meliputi beberapa desa/kelurahan
ASAS PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman,
terjangkau, muktakhir dan terbuka
Azas sederhana
Dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedur
pendaftaran tanah dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak
yang berkepentingan, terutama para pemegang hak
Azas aman
Dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan dengan teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat
memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuannya
Azas terjangkau
Dimaksudkan agar pihak-pihak yang memerlukannya, terutama
golongan ekonomi lemah, dapat terjangkau pemberian pelayanan
pendaftaran tanah
Azas Mutakhir
Dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaan dan
berkesinambungan pemeliharaan data pendaftaran tanah
Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir,
sehingga perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan
perubahan-perubahan yang terjadi
Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara
terus menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di
Kantor pertanahan selalu “up to date”, sesuai dengan kenyataan
dilapangan
Dengan demikian masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai
data yang benar setiap saat (azas keterbukaan)
Untuk memberikan kepastian dan perlindungan
hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah,
sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi data
yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari
bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar, terbuka
untuk umum
Dalam mencapai tujuan tertib administrasi pertanahan,
maka setiap bidang atas satuan rumah susun, termasuk
peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah
dan hak milik atas satuan rumah susun wajib
didaftarkan
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang
dilakukan pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur meliputi 6 hal,
yaitu:
Pengumpulan
Pengolahan
Pembukuan
Penyajian, serta
Pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta
dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun
Termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik
atas satuan rumah susun serta hak-hak yang membebani
Sebelum PP no 24 tahun 1997 diterbitkan, lingkup
kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan PP No.10
tahun 1961 sebagaimana pasal 19 ayat 2, meliputi;
Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah
Pendaftaran dan peralihan hak atas tanah
Pemberian surat tanda bukti hak atau sertifikat
Pelaksanaan pendaftaran tanah menurut PP No.24
tahun 1997 meliputi kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali (dahulu disebut opzet) dan
pemeliharaan data pendaftaran, atau dahulu
dikenal sebagai bijhouding
Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah
kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap
obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar
berdasarkan PP 10/1961 dan PP 24/1997
Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah
kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan
data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran,
daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah
dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang
terjadi kemudian.
Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas
dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun
yang didaftar, termasuk keterangan mengenai
adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya
Data yuridis adalah keterangan mengenai status
hukum, bidang tanah dan satuan rumah susun
yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain
serta beban-beban lain yang membebani
PENDAFTARAN TANAH UNTUK
PERTAMA KALI
Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali
dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik
dan pendaftaran tanah secara sporadic (pasal 13)
Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu
rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang
ditetapkan oleh Menteri
Apabila suatu kelurahan/desa belum ditetapkan sebagai
wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka
pendaftaran tanahnya dilaksanakan melalui pendaftaran
tanah secara sporadik, yang dilakukan atas permintaan
pihak yang berkepentingan
Dalam Pendaftaran Tanaha pertama kali ada
beberapa program yaitu:
1.Prona (proyek nasional agraria)
2.Redis (pemberian tanah Negara kepada
masyarakat berdasarkan SK gubernur)
3.PTSL (pendaftaran tanah sistematik lengkap,
merupakan salah satu program dari prona)
PERMEN ATR/ Kepala BPN
Kegiatan pendaftaran tanah
pertama kali, meliputi;
a) Pengumpulan dan pengolahan data fisik
b) Pembuktian hak dan pembukuannya
c) Penerbitan sertifikat
d) Penyajian data fisik dan data yuridis
e) Penyimpanan daftar umum dan dokumen
A. Pengumpulan dan Pengolahan
Data fisik
Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas, dan luas bidang
tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan
mengenai adanya bangunan di atasnya.
Dalam rangka pengumpulan dan pengolahan
data fisik, dilakukan kegiatan pengukuran
dan pemetaan
Kegiatan Pengukuran dan
Pemetaan, meliputi:
a. Pembuatan peta dasar pendaftaran
b. Penetapan batas bidang-bidang tanah
c. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan
peta pendaftaran
d. Pembuatan daftar tanah
e. Pembuatan surat ukur
B.Pembuktian Hak dan
Pembukuannya
Ketentuan yang berkaitan dengan kegiatan ini meliputi:
1. Pembuktian hak baru
2. Pembuktian hak lama dan
3. Pembukuan hak
Pembuktian Hak baru
Untuk keperluan pendaftaran hak,
a. Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:
Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang
bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut
berasal dari tanah negara atau hak pengelolaan
Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik
kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan
dan hak pakai atas tanah hak milik
b. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh
pejabat yang berwenang
c. Tanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf
d. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan Akta pemisahan
e. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian hak tanggungan
Pembuktian hak lama
Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah
yang berasal konversi hak-hak lama, dibuktikan
dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak
tersebut, berupa bukti-bukti tertulis, keterangan
saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan yang
kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam
pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh
Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran
tanah secara sporadik, dianggap cukup mendaftar
hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membebaninya
Pembukuan hak
Pembukuan hak dilakukan berdasarkan
alat bukti dan berita acara pengesahan
C.Penerbitan Sertifikat Tanah
Menurut PP No.10 tahun 1961, yang disebut
sertifikat adalah salinan buku tanah dan surat ukur
yang dijahit menjadi satu bersama-sama dengan
suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan
oleh Menteri Agraria
Sertifikat tanah terdiri dari:
Salinan buku tanah
Salinan surat ukur
Kertas sampul
Menurut PP No.24 tahun
1997
Sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak
sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2)
huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak
pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan
dan hak tanggungan yang masing-masing sudah
dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan
Sertifikat tanah diterbitkan untuk
kepentingan pemegang hak yang
bersangkutan sesuai dengan data fisik dan
data yuridis yang telah didaftar dalam buku
tanah.

Sertifikat tanah hanya boleh diserahkan


kepada pihak yang namanya tercantum
dalam buku tanah, sebagai pemegang hak,
atau kepada pihak yang diberikan kuasa oleh
pemegang hak.
Data fisik dan data yuridis yang termuat
dalam sertifikat sesuai dengan data
yang ada dalam surat ukur dan buku
tanah hak yang bersangkutan, maka
sertifikat tanah merupakan surat tanda
bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat
Apabila suatu bidang tanah sudah diterbitkan
sertifikat secara sah atas nama orang atau badan
hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan
itikad baik dan secara nyata menguasai tanah
tersebut, maka pihak lain yang merasa mempunyai
hak atas tanah tersebut tidak dapat lagi menuntut
haknya apabila dalam waktu 5 tahun sejak
diterbitkannya sertifikat tersebut tidak mengajukan
keberatan secara tertulis kepada pemegang
sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan
pada pengadilan mengenai penguasaan tanah atau
penerbitan sertifikat tersebut
D. Penyajian data fisik dan data
yuridis
Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, Kantor Pertanahan
menyelenggarakan Tata Usaha Pendaftaran Tanah dalam Daftar Umum.
Daftar Umum terdiri dari:
❖Peta pendaftara, yaitu peta yang menggambarkan bidang atau bidang-bidang tanah
untuk keperluan pembukuan
❖Daftar tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang
tanah dengan suatu sistem penomoran
❖Surat ukur, yaitu dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk
peta dan uraian
❖Buku tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data
fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah haknya
❖Daftar nama, yaitu dokumen dalam bentu daftar yang memuat keterangan
mengenai penguasaan tanah dengan sesuatu hak, hak atas tanah, atau hak
pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan rumah susun oleh orang
perseorangan atau badan hukum
E. Penyimpanan Daftar Umum dan
Dokumen
Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian (warkah), diberi
tanda pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan yang bersangkutan
atau ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri sebagai bagian yang
terpisah dari Daftar Umum
Peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur,
buku tanah, daftar nama dan
dokumen-dokumen tersebut harus tetap
berada di Kantor Pertanahan atau ditempat
lain yang ditetapkan oleh Menteri.
Untuk mencegah hilangnya dokumen
dimaksud maka apabila ada instansi yang
menganggap perlu untuk memeriksanya,
pemeriksaan wajib dilakukan di Kantor
Pertanahan
PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi :
Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak
Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan
apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data
yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah di
daftarkan
Perubahan data fisik dimaksud adalah pemisahan,
pemecahan atau penggabungan bidang-bidang
tanah yang sudah didaftar
Perubahan data yuridis terjadi apabila ada
pemindahan hak atas tanah dan atau pembebanan
hak atas tanah yang sudah didaftar
Perubahan yang terjadi oleh pemegang hak atas
tanah wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
PERALIHAN HAK ATAS TANAH
1. JUAL BELI
2. HIBAH
3. PEWARISAN
4. WAKAF
JUAL BELI
1. Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat
2. Jual Beli Tanah menurut UUPA
Jual Beli Tanah menurut Hukum
Adat
Jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah
yang bersifat terang dan tunai
Terang berarti perbuatan pemindahan hak
tersebut harus dilakukan dihadapan kepala adat
Tunai berarti perbuatan pemindahan hak dan
pembayaran harganya dilakukan secara serentak
Bentuk-bentuk pemindahan hak milik
menurut sistem Hukum adat
1. Yang mengakibatkan pemindahan hak milik untuk
selama-lamanya;
Jual Lepas
Jual Lepas
Jual Lepas merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang bersifat
terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual dengan
tanahnya menjadi lepas sama sekali
Jual Lepas Panjer
Fungsi Panjer
1. Pembicaraan yang mengandung janji saja tidak mengakibatkan
suatu kewajiban
2. Tanpa panjer, orang tidak merasa terikat
3. Perjanjian pokok (jual beli) belum terlaksana hanya dengan
pemberian panjer
2. Yang mengakibatkan pemindahan hak
milik yang bersifat sementara
a. Jual Gadai
b. Jual Tahunan
a. Jual Gadai
Jual Gadai merupakan suatu perbuatan pemindahan hak secara
sementara atas tanah kepada pihak lain yang dilakukan secara terang
dan tunai sedemikian rupa, sehingga pihak yang melakukan
pemindahan hak mempunyai hak menebus kembali tanah tersebut
Si Pembeli gadai (penerima gadai) berhak;
1. Menikmati manfaat yang melekat pada hak milik
2. Mengopergadaikan atau menggadaikan kembali di bawah harga
tersebut kepada orang lain jika sangat membutuhkan uang
3. Mengadakan perjanjian bagi hasil
Transaksi ini biasanya disertai
dengan perjanjian tambahan
Kalau tidak ditebus dalam masa yang dijanjikan, maka tanah menjadi
milik yang membeli gadai
Tanah tidak boleh ditebus sebelum satu, dua atau beberapa tahun
dalam tangan pembeli gadai
b. Jual Tahunan
Jual tahunan merupakan suatu perilaku hukum yang berisikan
penyerahan hak atas sebidang tanah tertentu kepada subjek hukum lain
dengan penerima sejumlah uang tertentu dengan ketentuan bahwa
sesudah jangka waktu tertentu maka tanah tersebut akan kembali
dengan sendirinya tanpa melalui perilaku hukum tertentu
Kewenangan si pembeli
tahunan
Mengolah tanah, menanami dan memetik hasilnya, dan berbuat dengan
tanah itu seakan-akan miliknya sendiri dalam jangka waktu yang
diperjanjikan
Jual Beli tanah Menurut
UUPA
Sifatnya
1. Tunai
2. Terang
3. Riil
1. Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual
dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh
pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih
2. Riil, kehendak yang diucapkan harus diikuti
dengan perbuatan nyata, misalnya telah
diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya
dihadapan kepala desa
3. Terang, dilakukan dihadapan kepala desa untuk
memastikan bahwa perbuatan itu tidak
melanggar ketentuan hukum yang berlaku
PP 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran tanah, jual beli dilakukan oleh
para pihak dihadapan PPAT
Syarat jual beli tanah ada 2
1. Syarat materiil
2. Syarat Formil
1. Syarat Materril
a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan
b. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjual belikan dan tidak
dalam sengketa
2. Syarat Formal
Setelah syarat materriil dipenuhi maka PPAT akan membuat akta jual
beli (Pasal 37 PP No 24/1997)
Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka
disyaratkan bagi para pihak untuk menyerahkan
surat-surat yang diperlukan kepada PPAT,
1. Jika tanahnya bersertifikat, sertifikat tanahnya yang
asli dan tanda bukti pembayaran biaya
pendaftarannya
2. Jika tanahnya belum bersertifikat, surat keterangan
bahwa tanah tersebut belum bersertifikat,
surat-surat tanah yang ada memerlukan penguatan
oleh kepala Desa dan Camat, dilengkapi dengan
surat yang membuktikan identitas penjual dan
pembelinya yang diperlukan untuk persertifikatan
tanahnya setelah selesai dilakukan jual beli
PengHibahan Tanah
Hibah tanah merupakan pemberian seseorang kepada orang lain
dengan tidak ada pengganti apa pun dan dilakukan secara sukarela,
tanpa ada kontraprestasi dari pihak penerima pemberian, dan
pemberian itu dilangsungkan pada saat si pemberi masih hidup
Sebelumnya lahirnya PP No24/1997
Bagi mereka yang tunduk pada KUHperdata, surat hibah wasiat harus
dibuat dalam bentuk tertulis dari Notaris.
Bagi yang tunduk pada Hukum Adat dapat membuatnya di bawah
tangan, tetapi proses di kantor pertanahan harus dibuat dengan akta
PPAT
Setelah lahirnya PP No.24 Tahun 1997, setiap pemberian hibah tanah
harus dilakukan dengan akta PPAT
D. Pewarisan Tanah
Perolehan hak milik atas tanah yang terjadi karena pewarisan dari
pemilik kepada ahli waris (Pasal 26 UUPA)
Peralihan hak karena pewarisan telah mendapat penegasan pada Bab
V, Paragraf 3 tentang peralihan Hak Karena Pewarisan sebagaimana
tersebut dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintahan No.24 Tahun
1997,yakni:
1. Untuk peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang
tanah hak yang sudah terdaftar, wajib diserahkan oleh yang
menerima hak atas tanah sebagai warisan kepada Kantor
Pertanahan , sertifikat yang bersangkutan, surat kematian
orang yang namanya di catat sebagai pemegang haknya
dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
2. Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar,
wajib diserahkan dokumen-dokumen surat keterangan
Kepala Desa/kelurahan yang menyatakan yang bersangkutan
menguasai tanah, dan surat keterangan yang menyatakan
bahwa bidang tanah tersebut belum bersertifikat ddari
kantor pertanahan, atau surat ket. Kepala Desa/Lurah jika
lokasi tanahnya jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan dari
pemegang hak yang bersangkutan.
3. Jika penerima waris terdiri dari satu orang, pendaftaran
peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang
tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli
waris
4. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu
peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta
pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak
atas tanah jatuh kepada seorang penerima warisan
tertentu, pendaftaran hak milik atas tanah dilakukan
kepada penerima warisan yang bersangkutan
berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan
akta pembagian warisan
5. Warisan berupa hak atas tanah yang menurut
akta pembagian waris harus dibagi bersama
antara beberapa penerima warisan atau waktu
didaftarkan belum ada akta pembagian
warisnya, didaftar peralihan haknya kepada
para penerima waris yang berhak sebagai hak
bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti
sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian
waris
E. Pewakafan tanah
Wakaf tanah hak milik merupakan suatu perbuatan hukum seseorang
atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya
yang berupa tanah hak milik dan melembagakannya untuk
selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan
umum lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam
Ruang Lingkup pengaturan
perwakafan tanah,meliputi:
1. Tanah yang diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milik
2. Perwakafan tanah harus diperuntukkan untuk masyarakat banyak
3. Tanah wakaf terlembagakan untuk selama-lamanya dalam waktu yang
kekal dan abadi
4. Tujuan peruntukan sebagai kepentingan peribadatan atau kepentingan
umum
5. Wakaf memutuskan hubungan kepemilikan antara wakif dengan
mauqufbih-nya dan selanjutnya statusnya menjadi milik masyarakat
6. Wakif tidak bisa menarik kembali terhadap tanah yang telah diwakafkan
7. Ikrar harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf untuk
mendapatkan akta autentik untuk digunakan pendaftaran tanah kepada
Kepala BPN
Kekuatan Hukum atas tanah yang
di wakafkan,maka:
1. Akta Ikrar wakaf oleh Kepala KUA
2. Dihadiri 2 orang saksi
3. Surat-surat pemilikan tanah, surat keterangan kepala desa, surat
keterangan pendaftaran tanah
4. Pendaftaran wakaf tanah milik ke kantor pertanahan
Kabupaten/kota untuk memperoleh sertifikat
A. Pendaftaran Peralihan Hak
1. Pemindahan hak
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun melalui jual beli, tukar
menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan
dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,
kecuali melalui lelang, hanya dapat didaftarkan
jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang.
Pembuatan akta wajib dihadiri oleh para pihak oleh para pihak yang
melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau kuasanya dan
disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang memenuhi
syarat untuk bertindak sebagai dalam perbuatan hukum itu
PPAT menolak membuat akta, jika:
Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak
disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan
daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan
Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan (a) surat bukti hak atau surat
keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah
tersebut dan (b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum
bersertifikat dari kantor Pertanahan atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan
kantor pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan
Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi
tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian
Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak (pemberian kuasa yang
tidak dapat ditarik kembali oleh pihak yang memberi kuasa) yang pada hakikatnya berisikan perbuatan
hukum pemindahan hak
Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau instansi berwenang,
apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-perundangan yang berlaku
Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa
mengenai data fisik dan data yuridis
Tidak dipenuhinya syarat lain atau dilangggar larangan yang dientukan
dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan
Akta PPAT merupakan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan
dan pembebanan hak atas tanah, maka PPAT bertanggung jawab untuk
memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum, dengan
mencocokkan data yang terdapat dalam sertifikat dengan daftar-daftar
yang ada dikantor Pertanahan
Dalam waktu 7 hari kerja sejak akta PPAT ditandatangani, maka PPAT
yang bersangkutan wajib menyampaikan akta yang dibuatnya beserta
dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan,
wajib didaftarkan secara tertulis kepada para pihak yang bersangkutan
Kewajiban PPAT hanya sebatas menyampaikan akta dengan
berkas-berkasnya kepada Kantor Pertanahan .
Pendaftaran kegiatan selanjutnya serta penerimaan sertifikatnya
menjadi urusan pihak yang berkepentingan sendiri
2. Pemindahan hak dengan lelang
Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan
lelang hanya didaftar jika dibuktikan dengan
kutipan risalah lelang yang dibuat pejabat lelang.
Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum
yang tidak jelas obyeknya, Kepala Kantor Lelang
wajib meminta keterangan yang paling muktahir
mengenai tanah atau satuan rumah susun yang
akan dilelang dari Kantor Pertanahan.
Permintaan keterangan dimaksud diajukan
selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum suatu
bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang,
baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang
non eksekusi
Keterangan dimaksud akan diberikan oleh Kepala
Kantor Pertanahan paling lambat 5 hari kerja
setelah diterimanya permintaan informasi tersebut
Keterangan mengenai obyek lelang harus tetap diterbitkan meskipun
tanah atau satuan rumah susun yang menjadi obyek lelang tersebut
sedang dalam sengketa atau dalam status sitaan, karena keterangan ini
sangat penting bagi Pejabat Lelang untuk memperoleh keyakinan
tentang obyek lelang
Kepala Kantor Lelang menolak
melaksanakan lelang, apabila:
Mengenai tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun apabila (a)
kepadanya tidak diserahkan sertifikat asli hak yang bersangkutan, kecuali dalam hal lelang
eksekusi yang dapat tetap dilaksanakan walaupun sertifikat hak tersebut tidak diperoleh oleh
pejabat lelang dari pemegang haknya, (b) sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan
daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan
Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya disampaikan (a) surat bukti hak
atau surat keterangan kepala desa/kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan
menguasai bidang tanah tersebut, dan (b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang
tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahn, atau untuk tanah yang
terletak didaerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang
bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan
Ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan lelang berhubung dengan
sengketa mengenai tanah yang bersangkutan
Untuk mendaftarkan peralihan hak yang diperoleh
melalui lelang, dokumen yang diperlukan sebagai syarat
yang harus disampaikan kepada Kepala kantor
Pertanahan adalah sebagai berikut:
Kutipan risalah lelang yang bersangkutan
(a) sertifikat Hak milik atau satuan rumah susun atau hak atas tanah
yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar,
atau (b) dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada
pembeli lelang eksekusi diperlukan surat keterangan dari Kepala
kantor lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertifikat
tersebut, atau (c) jika bidang tanah yang bersangkutan belum
terdaftar, diperlukan surat-surat yang berkaitan dengan bidang tanah
yang belum terdaftar
Bukti identitas pembeli lelang
Bukti pelunasan harga pembelian
3. Peralihan hak karena Pewarisan
Peralihan hak karena pewarisan terjadi karena
hukum pada saat pemegang hak yang
bersangkutan meninggal dunia
Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan wajib
didaftar dalam rangka memberikan perlindungan
hukum kepada para ahli waris dan demi tertibnya
Tata Usaha Pendaftaran Tanah serta akuratnya
data yuridis bidang tanah yang bersangkutan
Ketentuan pendaftaran Peralihan
hak karena waris
Bagi tanah yang sudah terdaftar, dokumen yang diperlukan
untuk pendaftarannya adalah (1) sertifikat tanah yang
bersangkutan, (2) surat kematian pemegang hak dan surat
tanda bukti sebagai ahli waris
Jika bidang tanah dimaksud belum didaftar, wajib
diserahkan dokumen-dokumen (1) surat bukti hak, (2) surat
keterangan kepala desa/kelurahan mengenai dikuasainya
tanah tersebut oleh pemegang hak dan (3) surat keterangan
dari kantor Pertanahan atau surat dari yang bersangkutan
untuk daerah yang terpencil diperkuat oleh Kepala
Desa/kelurahan, bahwa bidang tanah dimaksud belum
bersertifikat
Apabila penerima waris terdiri dari satu orang, maka pendaftaran
peralihan hak dilakukan kepada orang tersebut sesuai dengan
surat tanda bukti sebagai ahli waris, namun bila penerima
warisan lebih dari satu orang, tetapi bidang tanah tersebut jatuh
kepada seorang penerima waris sebagaimana diterangkan dalam
surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris,
maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada yang
bersangkutan
Apabila hak atas tanah atau satuan rumah susun yang menurut
akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa
penerima warisan atau waktu didaftar belum ada akta
pembagian warisnya, peralihan haknya didaftar atas nama para
penerima waris sebagai hak bersama berdasarkan surat tanda
bukti sebagai ahli waris dan atau akta pembagian waris tersebut
❖Yang dimaksud dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat
berupa akta keterangan hak mewaris, surat penetapan ahli waris atau
surat keterangan waris
4. Peralihan hak karena penggabungan
atau peleburan Perseroan atau
koperasi
Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah karena
penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak
didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung
atau melebur dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan
terjadinya penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi
yang bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan tersebut
disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku
Pendaftaran peralihan haknya, cukup diajukan dengan bukti akta
yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan
tersebut
Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah karena
penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang didahului
dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur
didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam rangka likuidasi yang
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang
5. Penolakan pendaftaran peralihan hak
(Pasal 45 PP. No 24 tahun 1997 menggariskan bahwa
Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan
pendaftaran peralihan hak, jika terdapat salah satu
keadaan, yaitu:)
Sertifikat dan surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi
dengan daftar-daftar yang ada pada kantor pertanahan
Perbuatan hukum, yang (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutupan risalah
lelang, kecuali dalam keadaan tertentu
Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak
yang bersangkutan tidak lengkap
Tidak dipenuhinya syarat lain yang ditentukan dalam peraturan
perundangan-undangan yang bersangkutan
Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan
Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta PPAT batal atau dibatalkan oleh
Putusan Pengadilan yang telah memperoleh hukum tetap
Perbuatan hukum yang dibatalakan oleh para pihak sebelum didaftarkan oleh
kantor Pertanahan
Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis dengan
menyebutkan alasan-alasan penolakan itu
Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan disertai
dengan pengembalian berkas permohonannya dengan salinan kepada
PPAT atau kepala kantor lelang
B. Pembebanan Hak
Pembebanan hak Tanggungan pada hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun,
pembebanan Hak Guna Bangunan atas Hak milik
dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau
satuan Rumah susun yang ditentukan dengan
peraturan perundang-undangan, dapat didaftar
jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT
yang berwenang menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku
C. Pendaftaran Perubahan Data
pendaftaran lainnya
Meliputi 7 kegiatan, yaitu:
1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
2. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah
3. Pembagian hak bersama
4. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah
susun
5. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan
6. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan
pengadilan atau penetapan pengadilan
7. Perubahan nama
1. Perpanjangan jangka waktu hak
atas tanah
Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas
tanah dilakukan dengan mencatat pada Buku tanah
dan sertifikat hak yang bersangkutan berdasarkan
keputusan Pejabat yang berwenang yang
memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang
bersangkutan
Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak
mengakibatkan hak tersebut hapus atau terputus,
sehingga pendaftaranya tidak perlu dibuatkan buku
tanah dan sertifikat baru
2. Pemecahan, pemisahan dan
penggabungan bidang tanah

Pemecahan
Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan,
satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah
secara sempurna menjadi beberapa bagian yang
masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan
status hukum yang sama dengan bidang tanah semula
Untuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku tanah dan
sertifikat sebagai pengganti surat ukur, buku tanah
dan sertifikat asalnya
Jika hak atas tanah yang bersangkutan yang dibebani hak tanggungan
dan atau beban-beban lain yang terdaftar, pemecahan baru boleh
dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak
tanggungan atau pihak-pihak lian yang berwenang menyetujui
penghapusan beban yang bersangkutan
Pemecahan bidang tanah ini harus sesuai dengan Rencana Tata ruang
yang berlaku dan tidak boleh mengakibatkan tidak terlaksananya
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, misalnya
ketentuan landreform yang menyangkut batas minimal pertanian
Pemisahan
Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dari satu bidang
tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa
bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status
hukum yang sama dengan bidang tanah semula
Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat ukur, buku tanah dan
sertifikat sebagai satuan bidang tanah baru, sedangkan pada peta
pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan sertifikat bidang
tanah semula dibubuhkan catatan mengenai adanya pemisahan
tersebut
Perbedaan pengertian pemisahan
dan pemecahan
Pemecahan (dahulu dikenal dengan istilah
pemisahan/pemecahan sempurna), semua bagian
dari bidang tanah semula tidak lagi mempunyai
identitas lama, sedangkan
Pemisahan (dahulu pemisahan/pemecahan
sebagian), masih ada sebagian dari bidang tanah
semula yang tidak berubah identitasnya, kecuali
luas dan batas-batasnya
Penggabungan bidang tanah

Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dua buah bidang


tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letak berbatasan yang
kesemuanya atas nama pemilik yang sam, dapat digabung menjadi satu
satuan bidang baru jika semuanya dipunyai dengan jenis hak yang sama
dan bersisa jangka waktu yang sama
Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat
ukur, buku tanah dan sertifikat baru dengan
menghapus surat ukur, buku tanah dan sertifikat
masing-masing
Hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan dan
beban-beban lain yang terdaftar, maka
penggabungan bidang tanah baru boleh
dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis
dari pemegang hak tanggungan atau pihak-pihak
lain yang berwenang menyetujui penghapusan
beban yang bersangkutan
3. Pembagian hak bersama
Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah
susun menjadi hak-hak masing-masing pemegang hak bersama di daftar
berdasarkan akta yang dibuat PPAT, yang membuktikan kesepakatan
antara pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama
tersebut
Suatu hak bersama, baik yang diperoleh sebagai warisan
maupun sebab lain, pada suatu saat perlu dibagi sehingga
menjadi hak individu
Kesepakatan antara pemegang hak bersama perlu
dituangkan dalam akta PPAT yang akan menjadi dasar
dalam pendaftarannya
Pembagian tersebut tidak harus semua pemegang hak
bersama memperoleh bagian, karena dalam pembagian
harta waris seringkali menjadi pemegang hak individu
hanya sebagian dari keseluruhan penerima warisan, asalkan
hal tersebut telah disepakati oleh seluruh penerima warisan
sebagai pemegang hak bersama
4. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik
atas satuan rumah susun

Pendaftaran hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan


dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan oleh
Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan
catatan pada Buku Tanah dan Surat Ukur serta sertifikat
hak yang bersangkutan, berdasarkan:
1. Data dalam Buku Tanah yang disimpan di Kantor
Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa
berlakunya;
2. Salinan Surat Keputusan Pejabat yang berwenang
mengenai hak yang bersangkutan telah dibatalkan atau
dicabut;
3. Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan
telah dilepaskan oleh pemegang haknya
Apabila sertifikat tanah dimaksud tidak diserahkan
kepada Kepala Kantor Pertanahan, hal tersebut
dicatat pada Buku Tanah dan Surat Ukur yang
bersangkutan
Untuk mencegah perbuatan hukum mengenai
tanah yang sudah tidak ada haknya tersebut, maka
hapusnya hak yang sertifikatnya tidak diserahkan
tersebut dapat diumumkan oleh Kepala Kantor
Pertanahan yang bersangkutan
5. Peralihan dan hapusnya hak
tanggungan

Pendaftaran peralihan Hak tanggungan dilakukan dengan mencatatnya


pada Buku tanah dan Sertifikat hak Tanggungan yang bersangkutan dan
pada Buku tanah serta sertifikat hak yang dibebani berdasarkan surat
tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin karena cessie, subrogasi,
pewarisan atau penggabungan serta peleburan perseroan
Apabila tanah yang dibebani hak tanggungan
tersebut telah dilelang untuk pelunasan
piutang, maka pendaftaran hapusnya hak
tanggungan(roya) dapat dilakukan dengan
melengkapi persyaratan:
1. Surat pernyataan kreditur yang melepas Hak
tanggungan atas hak yang dilelang
2. Kutipan risalah lelang
6. Perubahan data pendaftaran tanah
berdasarkan putusan pengadilan atau
penetapan pengadilan
Panitera pengadilan wajib memberitahukan
kepada Kepala kantor Pertanahan mengenai isi
Putusan Pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua
Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya
perubahan pada data mengenai bidang tanah yang
sudah didaftar atas satuan rumah susun untuk
dicatat pada Buku Tanah yang bersangkutan dan
sedapat mungkin pada sertifikat dan daftar-daftar
lainnya
Pencatatan dilakukan atas permintaan pihak yang
berkepantingan berdasarkan salinan resmi putusan
Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap
atau salinan penetapan Ketua Pengadilan yang
bersangkutan yang diserahkan olehnya kepada Kepala
kantor Pertanahan
Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan
hak milik atas satuan rumah susun berdasarkan putusan
pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat keputusan
mengenai hapusnya hak (tanda bukti hak/sertifikat)
tersebut dari menteri atau pejabat yang ditunjuk
7. Perubahan Nama
Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai akibat
pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan, mencatatnya di
dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mengenai
ganti nama pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang
berlaku
D.Penerbitan sertifikat Pengganti
Atas permohonan pemegang hak, diterbitkan
sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang
rusak, hilang, menggunakan blanko yang tidak
digunakan lagi atau yang tidak diserahkan oleh
bekas pemegang hak kepada pembeli lelang dalam
suatu lelang eksekusi
Dengan adanya sertifikat pengganti, maka sertifikat
lama dimusnahkan
Pengganti sertifikat di atas dicatat dalam buku
tanah yang bersangkutan
Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat
diajukan oleh pihak yang namanya tercantum
sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang
bersangkutan atau pihak lain yang merupakan
penerima hak berdasarkan akta PPAT atau Kutipan
Risalah Lelang
Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sudah
meninggal dunia, maka permohonan sertifikat
pengganti dapat diajukan oleh ah ahli warisnya
dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai
ahli warisnya
Ketentuan-ketentuan yang berkaitan
dengan permohonan pengganti
sertifikat adalah :
Permohonan pengganti sertifikat yang hilang disertai pernyataan
dibawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala kantor
Pertanahn atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak
yang bersangkutan
Penerbitan sertifikat pengganti didahului dengan
pengumuman satu kali dalam salah satu surat kabar harian
setempat atas biaya pemohon. Jika dalam waktu 30 hari
sejak dimuatnya pengumuman tidak ada keberatan atau
jikapun ada namun menurut penilaian Kepala Kantor
Pertanahan keberatan tersebut dianggap tidak beralasan,
maka sertifikat pengganti diterbitkan. Jika keberatan
tersebut dianggap beralasan, maka Kepala kantor
Pertanahan menolak menerbitkan sertifikat pengganti.
Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta
penolakan penerbitan sertifikat baru, oleh kepala kantor
Pertanahan dibuatkan berita acara
Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada pembeli
lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan atas surat
keterangan dari kepala kantor lelang yang bersangkutan
yang memuat alasan tidak dapat diserahkannya sertifikat
tersebut kepada pemenang lelang. Kepala kantor
Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya sertifikat
pengganti untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun dan tidak berlakunya sertifikat yang lama,
dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya
pemohon
Pengadaan Tanah
Untuk kepentingan Umum
1. UUD 1945 Pasal 4 ayat 1
2. UU No 5 tahun 1960
3. UU No.51 Prp tahun 1960
4. UU No 20 tahun 1961 tentang pencabutan hak atas
tanah dan Benda-benda yang ada diatasnya
5. UU No.24 tahun 1992 tentang penataan Ruang
6. Perpres No.36 tahun 2005 Jo.Perpres No.65 tahun
2006
PENGERTIAN
Pengadaan Tanah (pasal 1 Perpres 65
tahun 2006)
Pengadaan tanah, adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah
dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau
menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang
berkaitan dengan tanah
Latar Belakang
1. Meningkatnya pembangunan untuk
kepentingan umum yang memerlukan tanah
sehingga pengadaannya perlu dilakukan secara
tepat dan transparan dengan tetap
memperhatikan prinsip penghormatan
terhadap hak-hak yang sah atas tanah.
2. Pengadaan tanah untuk kepentingan
pembangunan yang diatur dalam Kepres No.55
tahun 1993 sudah tidak sesuai lagi sebagai
landasan hukum dalam melaksanakan
pembangunan untuk kepentingan umum
Cara Pengadaan Tanah
Pengadaan tanah bagi kegiatan untuk kepentingan umum oleh
pemerintah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak
atas tanah.
Pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum oleh pemerintah
dilaksanakan dengan cara jual beli, tukar menukar atau cara lain yang di
sepakati
Melakukan Pencabutan hak atas tanah
untuk kepentingan umum harus dipenuhi
adanya beberapa persyaratan :
1. Pencabutan hak hanya dapat dilakukan bilamana
kepentingan umum harus tegas menjadi dasar dalam
pencabutan hak ini. Termasuk dalam pengertian
kepentingan umum ini adalah kepentingan bangsa,
negara, kepentingan bersama dari rakyat, serta
kepentingan pembangunan.
2. Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh pihak yang
berwenang
3. Pencabutan hak atas tanah harus disertai dengan ganti
kerugian yang layak. Pemilik tanah berhak atas
pembayaran sejumlah ganti kerugian yang layak
berdasarkan atas harga yang pantas.
Pengadaan tanah dilakukan dengan cara:
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Atau cara lain yang disepakati dengan sukarela oleh pihak-pihak
yang bersangkutan
Pembangunan untuk kepentingan umum
yang dilaksanakan pemerintah atau
pemerintah daerah, meliputi:
1. Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (diatas tanah,
diruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran
air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi
2. Waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan
pengairan
3. Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api dan terminal
4. Fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul
penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lain-lain bencana
5. Tempat pembuangan sampah
6. Cagar alam dan cagar budaya
7. Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik
Panitia Pengadaan Tanah
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di
wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan bantuan
panitia pengadaan tanah kabupaten/kota yang
dibentuk oleh bupati/walikota
Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah Khusus
Ibukota Jakarta dibentuk oleh Gubernur
Pengadaan Tanah yang terletak didua wilayah
Kabupate/Kota atau lebih dilakukan dengan
bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang
dibentuk Gubernur
Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah provinsi atau lebih,
dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah yang dibentuk oleh
Menteri Dalam Negeri yang terdiri atas unsur pemerintah dan unsur
Pemerintahan Daerah terkait
Panitia pengadaan tanah, bertugas:
1. Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah. Bangunan,
tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang
haknya akan dilepaskan atau diserahkan
2. Mengadakan penelitian mengenai sstatus hukum tanah haknya akan
dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang mendukungnya
3. Menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan
dilepaskan atau diganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepas atau
diserahkan
4. Memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang
terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah
mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah
5. Mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan
instansi pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang memerlukan
tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti rugi
6. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti
rugi kepada para pemegang hak atas tanah,
bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang
ada diatas tanah
7. Membuat berita acara pelepasan atau
penyerahan hak atas tanah
8. Mengadministrasikan dan mendokumentasikan
semua berkas pengadaan tanah dan
menyerahkan kepada pihak yang berkompeten
Musyawarah
Pengadaan tanah bagi pelaksaan melalui musyawarah dalam
rangka memperoleh:
1. Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilokasi
tersebut
2. Bentuk dan besarnya ganti rugi
Tata cara Musyawarah
1. Dilakukan secara langsung antara pemegang hak,
instansi yang memerlukan tanah dan panitia
2. Dalam hal jumlah pemegang hak tidak
memungkinkan terselenggaranya musyawarah
secara efektif, dilakukan melalui perwakilan atau
melalui kuasanya
3. Penunjukan kuasa dilakukan secara tertulis,
bermaterai diketahui kepala desa atau pejabat
yang berwenang
4. Musyawah dipimpin oleh Ketua Panitia Pengadaan
tanah
Jangka waktu dan Hasil
Musyawarah
1. Dalam hal kegiatan tidak dialihkan atau dipindahkan
secara teknis tata ruang ketempat lain atau lokasi lain,
maka musyawarah dilakukan selama 120 hari kalender
sejak tanggal undangan pertama
2. Apabila tidak tercapai kesepakatan panitia menetapkan
besar ganti rugi uang kepada pengadilan negeri yang
wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang
bersangkutan
3. Apabila terjadi sengketa kepemilikan setelah penetapan
ganti rugi, maka panitia menitipkan ganti rugi uang
kepada PN
Apabila tercapai kesepakatan antara pemegang
hak atas tanah, instansi pemerintah yang
memerlukan tanah, maka panitia menerbitkan
Keputusan berupa bentuk dan besarnya ganti rugi
sesuai kesepakatan
Penggantian kerugian terhadap bidang tanah yang
dikuasai dengan hak ulayat diberikan dalam bentuk
pembangunan fasilitas umum atau bentuk lain
yang bermanfaat bagi masyarakat
Bentuk ganti rugi berupa:
1. Uang
2. Tanah pengganti
3. Pemukiman kembali
4. Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti rugi sebagaimana
dimaksud huruf a,b, dan c
5. Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutam
Dasar perhitungan besar ganti rugi
didasarkan atas:
a. NJOP atau nilai nyata/sebenarnya dengan
memperhatikan NJOP tahun berjalan
berdasarkan penilaian lembaga/Tim Penilai
Harga Tanah yang ditunjuk panitia
b. Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh
perangkat daerah yang bertanggung jawab
dibidang banguna
c. Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat
daerah yang bertanggung jawab di bidang
pertanian
Ganti Rugi diserahkan pada:
1. Pemegang hak atas tanah
2. Nadzir bagi tanah wakaf
3. Apabila tanah dimiliki beberapa orang secara
bersama , sedangkan satu atau beberapa orang
tidak dapat diketemukan, maka ganti rugi yang
menjadi haknya dititipkan di PN yang wilayah
hukumnya meliputi tanah tersebut
Keberatan atas Ganti Rugi
Pemegang hak yang tidak menerima keputusan
panitia, dapat mengajukan keberatan kepada
Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagri sesuai
kewenangan disertai dengan alasan keberatan
Pejabat tersebut mengupayakan penyelesaian
dengan mempertimbangkan pendapat keinginan
pemegang hak atas kuasanya
Setelah mendengarkan dan mempelajari pendapat
dan keinginan serta pertimbangan panitia, pejabat
dapat mengeluarkan keputusan mengukuhkan atau
mengubah keputusan panitia
Apabila upaya yang dilakukan
Bupati/walikota/Gubernur/Mendagri tetap tidak terima
pemegang hak sedang lokasi tidak dapat dipindahkan maka
diusulkan untuk dilakukan pencabutan hak menurut UU No.20
tahun 1961
Usul disampaikan pada Kepala BPN dengan tembusan
kepada Menteri dan instansi yang memerlukan tanah dan
menteri hukum dan hak asasi manusia
Setelah menerima usul penyelesaian kepala BPN
berkonsultasi dengan Menteri dan HAM
Permintaan pencabutan hak disampaikan kepada Presiden
oleh Kepala BPN yang ditanda tangani oleh menteri instansi
yang memerlukan tanah dan menteri hukum dan HAM
Apabila keputusan Presiden tentang ganti rugi tidak
diterima oleh pemegang hak, maka dapat dimintakan
banding pada Pengadilan Tinggi
Tanah yang digarap tanpa ijin yang berhak atau kuasanya
Penyelesaiannya dilakukan berdasarkan UU No 51 tahun
1960 tentang larangan Pemakaian tanah tanpa ijin yang
berhak atau kuasanya
Pengadaan tanah skala kecil
Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang
memerlukan tanah yang luasnya tidak lebih dari 1 hektar dapat
dilakukan langsung oleh instansi pemerintah yang memlukan
tanah dengan pemegang hak dengan cara:
a. Jual beli
b. Tukar menukar
c. Cara lain yang disepakati
Pengertian Landreform
Dalam arti sempit Landreform
Merupakan serangkaian tindakan dalam rangka Agrarian Reform
Indonesia
Landreform meliputi perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan
tanah serta hubungan-hubungan hukum yang bersangkutan dengan
penguasaan tanah
Tujuan Landreform
a. Untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan
rakyat tani yang berupa tanah
b. Untuk melaksanakan prinsip:tanah untuk tani, agar tidak terjadi lagi
tanah sebagai obyek spekulasi dan obyek (maksudnya:alat) pemerasan
c. Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi setiap
warga negara Indonesia, baik laik-laki maupun wanita, yang berfungsi
sosial.
d. Untuk mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan pemilikan
dan penguasaan tanah secara besar-besaran dengan tak terbatas,
dengan menyelenggarakan batas maksimum dan batas minimum
untuk tiap keluarga
e. Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong
terselenggaranya pertanian yang intensif secara gotong-royong dalam
bentuk gotong royong lainnya, untuk mencapai kesejahteraan yang
merata dan adil, dibarengi dengan sistem perkreditan yang khusus
ditujukan kepada golongan tani
Program landreform
1. Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah
2. Larangan pemilikan tanah secara apa yang disebut “absentee” atau
“guntai”
3. Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari tanah-tanah yang selebihnya
dari batas maksimum tanah-tanah yang terkena larangan “absentee”,
tanah-tanah bekas swapraja dan tanah-tanah negara
4. Pengaturan soal pembagian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang
digadaikan
5. Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian
6. Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian, disertai larangan
untuk melakukan perbuatan-perbuatan yang mengakibatkan pemecahan
pemilikan tanah-tanah pertanian menjadi bagian-bagian yang terlampau
kecil

Anda mungkin juga menyukai