Perumusan Konsep RDTR

MODUL RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)
TINGKAT MENENGAH
PERUMUSAN KONSEP
RENCANA DETAIL TATA RUANG
PUSAT PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL
2020
i
Hak Cipta © Pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional
Edisi Tahun 2020
Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional
Jl. Akses Tol Cimanggis, Ds. Cikeas Udik, Kab. Bogor, Jawa Barat
Telp. (021) 8674586
PERUMUSAN KONSEP RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

Modul Pelatihan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)
Tingkat Menengah
Tim Pengarah Substansi:

1. Dr. Ir. Abdul Kamarzuki, MPM.
Tim Penulis Modul:

1. Reza Firdaus, S.T., M.Sc.
2. Bintang Aulia Pradnya Paramita, S.Si., M.Sc.
3. Aulia Amanda Siradj, S.T., M.T.
4. Arief Setiyawan, S.T., M.T.
5. Achmad Ghozali, S.T., M.T.
6. M. Sani Roychansyah, S.T., M.Eng., D.Eng.
7. Nurul Handayani, S.T.
8. Zendry M.I. Yogatama, S.T.
9. Herita Devianti Sekar Arum
Editor:
JAKARTA - KEMENTERIAN ATR/ BPN - 2020

Pelatihan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Tingkat Menengah
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas tersusunnya

modul yang menjadi pegangan bagi peserta Pelatihan Penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Tingkat Menengah. Modul ini
dapat terselesaikan karena kerjasama Tim Penyusun yang sudah
dirangkum melalui beberapa kali workshop dan dukungan dari berbagai
pihak di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/ Badan
Pertanahan Nasional.
Untuk itu dalam kesempatan ini kami menyampaikan terima
kasih dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada:
1. Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional;
2. Direktur Jenderal Tata Ruang Kementerian ATR/BPN;
3. Asosiasi Sekolah Perencanaan Indonesia (ASPI)
4. Ketua Sekolah Tinggi Pertanahan;
5. Tim Penyusun Modul;
6. Semua pihak yang telah membantu hingga terselesaikannya
penyusunan modul ini.
Akhir kata, semoga modul ini dapat memberikan manfaat bagi
peserta Pelatihan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)
Tingkat Menengah. Kritik dan saran dengan senang hati akan diterima
untuk perbaikan modul ini.
Jakarta, Mei 2020
Kepala Pusat Pengembangan SDM

Kementerian ATR/BPN
i
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ................................................................................................ I
DAFTAR ISI ............................................................................................................. II
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................ IV
DAFTAR TABEL ..................................................................................................... V
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL ................................................................... VI
BAB I PENDAHULUAN .......................................................................................... 7
A. LATAR BELAKANG ....................................................................................... 7
B. TUJUAN DAN MANFAAT MODUL .............................................................. 15
C. HASIL PEMBELAJARAN ............................................................................. 16
D. INDIKATOR HASIL BELAJAR ..................................................................... 16
E. MATERI POKOK .......................................................................................... 17
BAB II TUJUAN PENATAAN BAGIAN WILAYAH PERENCANAAN ................. 18
A. DEFINISI DAN FUNGSI TUJUAN PENATAAN BWP .................................. 18
B. DASAR PERTIMBANGAN DALAM MENENTUKAN TUJUAN PENATAAN
BWP ................................................................................................................... 20
C. PERUMUSAN TUJUAN PENATAAN BWP ................................................. 21
D. RANGKUMAN ............................................................................................. 24
BAB III RENCANA STRUKTUR RUANG ............................................................. 26
A. DEFINISI DAN FUNGSI RENCANA STRUKTUR RUANG .......................... 26
B. DASAR PERTIMBANGAN DALAM PENYUSUNAN RENCANA STRUKTUR
RUANG .............................................................................................................. 27
C. MUATAN RENCANA STRUKTUR RUANG ................................................. 29
D. PENYUSUNAN RENCANA STRUKTUR RUANG ....................................... 49
E. RANGKUMAN ............................................................................................. 50
BAB IV RENCANA POLA RUANG ...................................................................... 54
A. DEFINISI DAN FUNGSI RENCANA POLA RUANG .................................... 54
B. DASAR PERTIMBANGAN DALAM PENYUSUNAN RENCANA POLA
RUANG .............................................................................................................. 55
C. MUATAN RENCANA POLA RUANG ........................................................... 57
D. PENYUSUNAN RENCANA POLA RUANG ................................................. 70
E. RANGKUMAN ............................................................................................. 80
BAB V PENETAPAN SUB BAGIAN WILAYAH PERENCANAAN YANG
DIPRIORITASKAN PENANGANANNYA ............................................................. 83
A. DEFINISI DAN FUNGSI SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN
PENANGANANNYA .......................................................................................... 83
ii
B. DASAR PERTIMBANGAN DALAM MENETAPKAN SUB BWP YANG

DIPRIORITASKAN PENANGANANNYA ........................................................... 84
C. PENETAPAN SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN PENANGANANNYA .. 85
D. RANGKUMAN ............................................................................................. 88
BAB VI KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG ................................................ 90
A. DEFINISI DAN FUNGSI KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG .............. 90
B. DASAR PERTIMBANGAN DALAM PERUMUSAN KETENTUAN
PEMANFAATAN RUANG .................................................................................. 90
C. PERUMUSAN KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG ............................. 92
D. RANGKUMAN ............................................................................................. 97
BAB VII PENENTUAN DELINEASI BLOK PERUNTUKAN ................................ 99
A. FUNGSI PERATURAN ZONASI DI DALAM RENCANA POLA RUANG ..... 99
B. PENENTUAN DELINEASI BLOK PERUNTUKAN ..................................... 100
C. RANGKUMAN ........................................................................................... 107
BAB VIII PERUMUSAN ATURAN DASAR ........................................................ 109
A. DASAR PERUMUSAN ATURAN DASAR.................................................. 109
B. PENYUSUNAN MUATAN ATURAN DASAR ............................................. 111
C. RANGKUMAN ........................................................................................... 130
BAB IX PERUMUSAN TEKNIK PENGATURAN ZONASI ................................. 132
A. PERUMUSAN TEKNIK PENGATURAN ZONASI ...................................... 132
B. VARIASI TEKNIK PENGATURAN ZONASI............................................... 136
C. RANGKUMAN ........................................................................................... 156
BAB X KESIMPULAN DAN SARAN .................................................................. 157
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................ 158
iii
DAFTAR GAMBAR
GAMBAR 1 PETA KONSEP PEMBELAJARAN RDTR ........................................................ 8
GAMBAR 2 KETERKAITAN ANTARA ANALISIS DAN PERUMUSAN KONSEP RDTR............ 10
GAMBAR 3 HIERARKI RENCANA TATA RUANG ............................................................ 11
GAMBAR 4 ILUSTRASI PERBANDINGAN POLA RUANG DI RTRW DAN RDTR ................. 13
GAMBAR 5 ANALISIS UNTUK PERUMUSAN TUJUAN PENATAAN BWP ............................ 21
GAMBAR 6 BAGAN PROSES PERUMUSAN TUJUAN PENATAAN BWP ............................ 22
GAMBAR 7 ILUSTRASI PENGGUNAAN MIND MAP DALAM PENYUSUNAN TUJUAN PENATAAN
BWP ............................................................................................................... 23
GAMBAR 8 CONTOH KALIMAT TUJUAN PENATAAN BWP ............................................. 24
GAMBAR 9 ANALISIS DALAM PENENTUAN STRUKTUR RUANG ...................................... 28
GAMBAR 10 CONTOH PENAMPANG TIPIKAL JALAN KOLEKTOR PRIMER ........................ 38
GAMBAR 11 CONTOH RENCANA PENGEMBANGAN JALAN LOKAL ................................. 39
GAMBAR 12 CONTOH RENCANA PENGEMBANGAN JALAN LINGKUNGAN ....................... 39
GAMBAR 13 KONSEP DESAIN JALUR PEJALAN KAKI/PEDESTRIAN ............................... 41
GAMBAR 14 CONTOH PETA RENCANA JARINGAN MODA TRANSPORTASI UMUM DALAM
RDTR ............................................................................................................. 42
GAMBAR 15 CONTOH RENCANA JARINGAN KELISTRIKAN DALAM RDTR ...................... 46
GAMBAR 16 KONSEP SISTEM JARINGAN DRAINASE .................................................... 48
GAMBAR 17 ANALISIS PENENTUAN RENCANA POLA RUANG ....................................... 57
GAMBAR 18 ILUSTRASI PENENTUAN GARIS SEMPADAN SUNGAI .................................. 60
GAMBAR 19 ILUSTRASI PEMBAGIAN BWP KE DALAM SUB-BWP.................................. 73
GAMBAR 20 ILUSTRASI PEMBAGIAN BWP KE DALAM SUB-BWP HINGGA BLOK ............ 73
GAMBAR 21 ILUSTRASI PEMBAGIAN BWP KE DALAM BLOK ......................................... 74
GAMBAR 22 ILUSTRASI PEMBAGIAN SUB ZONA DI DALAM BLOK DAN SUB BLOK PADA
SATU SUB BWP ............................................................................................... 75
GAMBAR 23 ILUSTRASI PETA RENCANA POLA RUANG (ZONING MAP).......................... 77
GAMBAR 24 PETA RENCANA POLA RUANG DALAM RDTR .......................................... 80
GAMBAR 25 ANALISIS DALAM PENETAPAN SUB BWP PRIORITAS ................................ 85
GAMBAR 26 BAGAN PROSES PENETAPAN SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN
PENANGANANNYA............................................................................................. 88
GAMBAR 27 ANALISIS DALAM MENYUSUN KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG ............ 92
GAMBAR 28 MATRIKS INFORMASI LAHAN EKSISTING DAN RENCANA ............................ 96
iv
GAMBAR 29 ANALISIS UNTUK MENENTUKAN DELINEASI BLOK PERUNTUKAN .............. 102

GAMBAR 30 ILUSTRASI PROSES PERTAMPALAN PETA SUB ZONA DAN DELINEASI BLOK
..................................................................................................................... 103
GAMBAR 31 ILUSTRASI PEMBAGIAN BWP LANGSUNG KE DALAM BLOK ..................... 104
GAMBAR 32 ILUSTRASI PEMBAGIAN BWP KE DALAM SUB BWP HINGGA BLOK.......... 104
GAMBAR 33 ILUSTRASI PEMBAGIAN SUBZONA DI DALAM BLOK DAN SUB BLOK PADA
SATU SUB BWP ............................................................................................. 106
GAMBAR 34 ANALISIS DALAM PERUMUSAN ATURAN DASAR ...................................... 110
GAMBAR 35 CONTOH BERITA ACARA KESEPAKATAN LUAS MINIMUM KAVLING UNTUK
PERUMAHAN .................................................................................................. 130
GAMBAR 36 SUBSTANSI MUATAN PERATURAN ZONASI ............................................. 134
GAMBAR 37 ANALISIS DALAM PERUMUSAN TEKNIK PENGATURAN ZONASI ................. 134
GAMBAR 38 BAGAN ALIR PROSES TEKNIS PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI .......... 136
DAFTAR TABEL
TABEL 1 KLASIFIKASI PUSAT PELAYANAN BERDASARKAN JUMLAH PENDUDUK TERLAYANI
....................................................................................................................... 30
TABEL 2 CONTOH TABEL RENCANA POLA RUANG ...................................................... 71
TABEL 3 CONTOH MATRIKS RENCANA POLA RUANG DI RDTR .................................... 79
TABEL 4 CONTOH HASIL ANALISIS PENENTUAN SUB BWP PRIORITAS ........................ 87
TABEL 5 CONTOH MATRIKS INDIKASI PROGRAM ......................................................... 96
TABEL 6 PENGGOLONGAN SARANA HUNIAN ............................................................. 127
TABEL 7 KEBUTUHAN RUMAH SUSUN BERDASARKAN KEPADATAN PENDUDUK ........... 128
v
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL
Anda dapat mempelajari keseluruhan modul ini dengan cara

yang berurutan. Jangan memaksakan diri sebelum benar-benar
menguasai bagian demi bagian dalam modul ini, karena masing-
masing saling berkaitan.
Di setiap akhir bagian kegiatan belajar terdapat evaluasi yang
disediakan guna menguji tingkat pemahaman Anda setelah
memperoleh pengajaran. Jawablah setiap pertanyaan dalam tes
tersebut, dan nilai yang anda peroleh agar dijadikan sebagai umpan
balik untuk menilai lagi apakah materi dalam kegiatan belajar sudah
Anda kuasai dengan baik atau belum. Jika anda belum menguasai 75%
dari setiap kegiatan, maka anda dapat mengulangi untuk mempelajari
materi yang tersedia dalam modul ini.
Guna memudahkan Anda dalam memahami materi dalam
modul ini, Pengajar nantinya akan banyak melakukan simulasi atau
latihan selama proses pembelajaran berlangsung.
Apabila anda masih mengalami kesulitan memahami materi
yang ada dalam modul ini, silahkan diskusikan dengan teman atau
guru anda.
vi
BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Selamat, Anda telah menyelesaikan modul 1-3 Diklat
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Tingkat
Menengah. Modul Perumusan Konsep RDTR ini adalah modul ke
empat dari lima modul yang ada dalam Diklat Penyusunan RDTR
Tingkat Menengah. Setelah mempelajari keterkaitan antara
RDTR dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), analisis
dalam penyusunan RDTR yang di dalamnya memuat analisis
peraturan zonasi, peserta diklat diharapkan mampu mengikuti
modul ini dan pada akhirnya mampu menyusun konsep RDTR.
Pada mata diklat ini Anda akan mempelajari proses
perumusan konsep RDTR yang meliputi perumusan tujuan
penataan BWP, penyusunan rencana struktur ruang, penyusunan
rencana pola ruang, penetapan sub BWP yang diprioritaskan
penanganannya, perumusan ketentuan pemanfaatan ruang,
penentuan delineasi blok peruntukkan, perumusan aturan dasar,
dan teknis pengaturan zonasi.
7
Gambar 1 Peta Konsep Pembelajaran RDTR
Peta konsep tersebut menggambarkan bagan alur

pembelajaran pada mata diklat perumusan konsep RDTR. Anda
akan memulai pembelajaran dengan terlebih dahulu mengingat
kembali (recall) konsep Rencana Detail Tata Ruang yang sudah
diberikan pada mata diklat awal. Konsep mengenai RDTR
tersebut selanjutnya menjadi bahan untuk memahami mengapa
BWP harus ditata dan apa tujuan dari penataan BWP.
Setelah mengetahui apa tujuan dari penataan BWP, maka
langkah selanjutnya adalah mempelajari bagian-bagian dari
perencanaan detail tata ruang pada BWP yaitu rencana struktur
ruang, rencana pola ruang dan penetapan sub BWP prioritas.
Tujuan dari pembelajaran materi-materi tersebut adalah Anda
diharapkan mampu menjelaskan tentang rencana struktur ruang,
8 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang

rencana pola ruang dan penetapan sub BWP prioritas. Setelah

anda mampu menjelaskan masing-masing materi tersebut, maka
Anda akan mempelajari proses merumuskan ketentuan
pemanfaatan ruang.
Penentuan delineasi blok peruntukan yang mengacu pada
pola ruang dan delineasi BWP serta sub BWP, diperlukan guna
“meruangkan” aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi. Selain
memuat ketentuan dalam bentuk teks, produk RDTR juga
memuat ketentuan dalam bentuk peta zonasi dimana informasi
yang disajikan akan secara spesifik merujuk pada ketentuan
zonasi pada tiap blok peruntukkan. Tata cara perumusan aturan
dasar dan teknik pengaturan zonasi akan Anda pelajari dalam
modul ini.
Sebagai satu rangkaian pelatihan, modul 4 yang berisi
materi mengenai perumusan konsep RDTR ini memiliki alur
keterkaitan dengan modul-modul sebelumnya, khususnya modul
3 (pengolahan dan analisis data) dimana dijelaskan mengenai
analisis-analisis yang perlu dilakukan dalam penyusunan RDTR.
Keluaran dan tindak lanjut dari hasil analisis tersebut
berpengaruh dan menjadi faktor yang dependen dari perumusan
konsep RDTR di modul ini. Untuk melihat keterkaitan antara
analisis dan perumusan konsep RDTR dapat dilhat pada gambar
berikut.
Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang 9

Gambar 2 Keterkaitan Antara Analisis dan Perumusan Konsep RDTR
Dapat dilihat pada gambar di atas, bahwa bab-bab yang

ada dalam modul Perumusan Konsep RDTR ini dipengaruhi dan
memiliki keterkaitan terhadap hasil beberapa analisis pada modul
sebelumnya. Sebagai contoh, dalam perumusan tujuan penataan
Bagian Wilayah Perencanaan (BWP) dibutuhkan analisis
kedudukan dan peran BWP dalam wilayah yang lebih luas,
analisis sumber daya alam dan lingkungan, analisis
kependudukan dan sosial budaya, analisis ekonomi, serta
analisis isu strategis. Demikian pula muatan pokok lainnya dalam
modul Perumusan Konsep RDTR ini.
Dengan telah ditetapkannya Undang-Undang Nomor 26
Tahun 2007 tentang Penataan Ruang yang menjadi dasar hukum

penyusunan rencana tata ruang di Indonesia, hampir seluruh

Provinsi, Kabupaten, dan Kota yang ada di Indonesia telah
memiliki Peraturan Daerah (Perda) tentang baik RTRW Provinsi,
RTRW Kabupaten, maupun RTRW Kota. Namun memiliki RTRW
belumlah cukup untuk mendukung perkembangan dari suatu
wilayah. Berdasarkan pasal 14 ayat (1) Undang-Undang Nomor
26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, perencanaan tata
ruang menghasilkan rencana umum tata ruang dan rencana rinci
tata ruang, dimana instrumen perencanaan paling mikro adalah
RDTR, sebagaimana dilihat pada gambar di bawah ini.
Gambar 3 Hierarki Rencana Tata Ruang

Sumber: Penulis, diolah dari UU 26/2007

RDTR penting untuk disusun karena pada umumnya

RTRW belum dapat dijadikan dasar dalam pelaksanaan
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang
karena mencakup wilayah perencanaan yang luas dan skala peta
dalam RTRW tersebut memerlukan perincian sebelum
dioperasionalkan. Dalam kata lain, RDTR merupakan
operasionalisasi dari RTRW. RDTR yang di dalamnya memuat
peraturan zonasi merupakan perencanaan tata ruang yang paling
mikro, dibuat pada skala peta 1:5.000, dan digunakan sebagai
dasar pemberian izin mendirikan bangunan. Secara umum,
ketentuan umum zonasi meliputi ketentuan-ketentuan yang
diperbolehkan dan tidak diperbolehkan pada setiap kawasan.
Dalam pola ruang di dalam RTRW dideskripsikan dengan
kawasan, seperti kawasan permukiman, kawasan perdagangan
dan jasa, kawasan pertanian, dan kawasan-kawasan lainnya;
dimana masih terdapat ketentuan asas dominasi fungsi terhadap
kawasan-kawasan tersebut. Asas dominasi fungsi secara
sederhana digambarkan dengan suatu kawasan misalnya
kawasan permukiman, diperbolehkan terdapat kegiatan-kegiatan
lain seperti perdagangan dan jasa, fasilitas umum, ruang terbuka
hijau, jalan akses, selama mendukung fungsi utama dari kawasan.
Sementara di dalam RDTR yang merupakan rencana tata ruang
yang paling mikro pola ruang dideskripsikan ke dalam zona
dimana sudah tidak ada dominasi fungsi lagi. Hal ini di ilustrasikan
dengan gambar di bawah berikut:

Gambar 4 Ilustrasi Perbandingan Pola Ruang di RTRW dan RDTR

Sumber: Presentasi Sosialisasi RDTR, Kementerian ATR/BPN, 2018
Selain sebagai operasionalisasi dari rencana umum tata

ruang atau RTRW dan sebagai dasar pemberian izin, ada
beberapa manfaat tambahan dari tersusunnya RDTR. Manfaat
tersebut antara lain :
1. Predictable (dapat diprediksi)
Pembangunan suatu kawasan dapat diprediksi dengan jelas
setidaknya untuk 20 tahun ke depan. Hal ini memberi
kepastian hukum bagi masyarakat dan menjadi dasar bagi
investasi dan pemberian izin.
2. Minimise impact to adjacent land use (meminimalisasi
dampak untuk penggunaan ruang yang berdekatan)
Dalam menetapkan zona, sub zona, dan blok di dalam RDTR,
memperhatikan dan memastikan keserasian penggunaan
lahan yang berdekatan karena menghasilkan segregasi
penggunaan lahan. Dengan kekuatan zoning code, kita dapat
memastikan sekolah tidak berdekatan dengan pusat

perbelanjaan, industri tidak berada di dalam kawasan

permukiman, sebagai contoh.
Dari uraian di atas dapat disimpulkan, bahwa banyak
kegunaan dari RDTR, baik secara peraturan maupun secara
teoretis, antara lain:
1. Sebagai operasionalisasi rencana umum tata ruang/RTRW;
2. Dasar pemberian izin, khususnya izin mendirikan bangunan;
3. Pembangunan dapat di prediksi;
4. Memberikan kepastian hukum; dan
5. Meminimasi dampak dari pembangunan terhadap
penggunaan ruang yang berdekatan.
Mata pelatihan ini membahas tentang Perumusan Konsep

RDTR. Terdapat 8 (delapan) muatan pokok dalam proses
perumusan konsep RDTR yang harus dikuasai, yaitu:
1. Tujuan Penataan BWP
Berisikan capaian terukur yang akan dicapai sesuai dengan
karakteristik wilayah dan tema yang menjadi alasan
penyusunan RDTR
2. Rencana Struktur Ruang
Berisikan sistem pusat-pusat pelayanan dan sisitem
jaringan prasarana yang membentuk struktur dari ruang
yang direncanakan dalam hal ini struktur BWP.
3. Rencana Pola Ruang
Berisikan pembagian zona, sub zona, dan blok pada BWP
yang akan disusun RDTR nya.
4. Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya

Berisikan penentuan kawasan di dalam BWP yang

diprioritaskan untuk ditangani dan menjadi indikasi untuk
disusunkan RTBL nya.
5. Ketentuan Pemanfaatan Ruang
Berisikan upaya perwujudan RDTR dalam bentuk program-
program pembangunan.
6. Penentuan Delineasi Blok Peruntukan
Berisikan penentuan batas untuk sebidang lahan dimana
teknik pengaturan zonasi akan diterapkan.
7. Perumusan Aturan Dasar
Berisikan ketentuan untuk menyusun persyaratan
pemanfaatan ruang yang meliputi ketentuan kegiatan dan
penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan
ruang, ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana dan
sarana minimal, ketentuan khusus, dan standar teknis,
dan/atau ketentuan pelaksanaan.
8. Perumusan Teknik Pengaturan Zonasi
Berisikan ketentuan dalam menyusun ketentuan lain dari
zonasi konvensional yang dikembangkan untuk
memberikan fleksibitas dalam penerapan aturan zonasi.
B. TUJUAN DAN MANFAAT MODUL

Setelah mempelajari mata pelatihan ini peserta diharapkan
mampu merumuskan konsep RDTR sesuai dengan ketentuan
yang berlaku dan karakteristik wilayah perencanaan.
Manfaat modul mata pelatihan Perumusan Konsep RDTR
adalah untuk :

1. Menjadi acuan bagi peserta pelatihan untuk menguasai materi

tentang perumusan konsep RDTR;
2. Menjadi salah satu referensi bagi peserta dalam
mempraktikkan proses penyusunan konsep RDTR; dan
3. Menjadi bahan masukan bagi pengelola diklat.
C. HASIL PEMBELAJARAN
Adapun hasil pembelajaran dari modul ini antara lain:
1. Tersampaikannya aspek-aspek yang dibutuhkan dalam proses
penyusunan konsep RDTR; dan
2. Tersusunnya konsep RDTR.
D. INDIKATOR HASIL BELAJAR

Indikator hasil belajar yang diharapkan dapat dicapai oleh
peserta setelah mengikuti pembelajaran pada modul ini adalah,
peserta mampu mengidentifikasi aspek-aspek yang dibutuhkan
dan melakukan praktik dalam rangka penyusunan konsep RDTR
yang meliputi perumusan:
a. tujuan penataan BWP;
b. rencana struktur ruang;
c. rencana pola ruang;
d. Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya;
e. Ketentuan pemanfaatan ruang;
f. Delineasi blok peruntukan;
g. Aturan dasar; dan
h. Teknik pengaturan zonasi.

E. MATERI POKOK
Materi pokok dari modul Perumusan Konsep RDTR adalah
sebagai berikut:
1. Tujuan Penataan BWP
2. Rencana Struktur Ruang
3. Rencana Pola Ruang
4. Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya
5. Ketentuan Pemanfaatan Ruang
6. Penentuan Delineasi Blok Peruntukan
7. Perumusan Aturan Dasar
8. Perumusan Teknik Pengaturan Zonasi

BAB II
TUJUAN PENATAAN BAGIAN WILAYAH
PERENCANAAN
Indikator hasil belajar :
Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab II Tujuan Penataan Bagian
Wilayah Perencanaan (BWP), peserta pelatihan diharapkan:
1. Mampu mengidentifikasi aspek-aspek yang dibutuhkan dalam menyusun
tujuan penataan BWP
2. Mampu menyusun tujuan penataan BWP sesuai dengan ketentuan yang
berlaku dan karakteristik wilayah perencanaan
A. DEFINISI DAN FUNGSI TUJUAN PENATAAN BWP

Salah satu aspek penting dalam perumusan RDTR adalah
perumusan tujuan penataan Bagian Wilayah Perencanaan
(BWP). Penentuan BWP menjadi penting karena menjadi alasan
teknokratis mengapa suatu bagian dari Kabupaten/Kota perlu
disusun perencanaan yang lebih detail melalui penyusunan
RDTR.
Pengertian BWP adalah bagian dari kabupaten/kota
dan/atau kawasan strategis Kabupaten/Kota yang akan atau perlu
disusun RDTR nya, sesuai arahan atau yang ditetapkan di dalam
RTRW Kabupaten/Kota yang bersangkutan. Berdasarkan definisi
tersebut, BWP dapat berupa bagian wilayah dari Kabupaten/Kota
dengan fungsi tertentu yang disebut juga kawasan strategis atau
merupakan pembagian wilayah dari Kabupaten/Kota.
Penataan BWP merupakan penataan wilayah tertentu
dengan tujuan khusus yang terintegrasi dengan wilayah lain dalam
18
satu Kabupaten/Kota. Tujuan penataan BWP merupakan nilai

dan/atau kualitas terukur yang akan dicapai sesuai dengan arahan
pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW
Kabupaten/Kota dan merupakan alasan disusunnya RDTR
tersebut, serta apabila diperlukan dapat dilengkapi konsep
pencapaian.
Tujuan penataan Bagian Wilayah Perencanaan (BWP)
berisi tema yang akan direncanakan di BWP. Hal ini menjadi
penting untuk Anda cermati. Berbeda tema perencanaan, berbeda
pula pendekatan teknis yang akan diterapkan dalam menyusun
RDTR.
Box 1
BWP yang akan disusun RDTR yang bertema kawasan

pariwisata misalnya, berbeda dengan BWP yang bertema pusat
pemerintahan. BWP yang bertema kawasan permukiman,
berbeda pendekatan dalam penyusunan RDTR dengan BWP
yang bertema pusat olahraga terpadu (sports center) atau
kawasan industri misalnya. Perbedaan itu berpengaruh kepada
pembagian rencana struktur dan pola ruangnya, pembagian
zonanya, ketentuan dalam penyusunan peraturan zonasinya,
hingga ke teknik pengaturan zonasinya.
Selain itu tujuan penataan BWP memiliki fungsi untuk hal-

hal berikut :
1. Sebagai acuan untuk penyusunan rencana pola ruang,
penyusunan rencana struktur ruang, penetapan Sub BWP
yang diprioritaskan penanganannya, penyusunan ketentuan
pemanfaatan ruang, penyusunan peraturan zonasi; dan

2. Untuk menjaga konsistensi dan keserasian pengembangan

kawasan perkotaan dengan RTRW kabupaten/ kota.
B. DASAR PERTIMBANGAN DALAM MENENTUKAN

TUJUAN PENATAAN BWP
Setelah Anda mengetahui tujuan dari penataan Bagian
Wilayah Perencanaan (BWP), maka Anda harus mengetahui apa
saja yang menjadi referensi penataan BWP berupa:
1. Arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW
kabupaten/kota;
2. Arahan kebijakan pembangunan yang telah ditetapkan dalam
RPJP/RPJM kabupaten/kota;
3. Isu-isu strategis baik yang berada di lingkup BWP, regional,
maupun nasional yang dapat berupa potensi, masalah, dan
urgensi penanganan;
4. Kajian daerah yang berbatasan langsung dengan BWP
(kabupaten/kota); dan
5. Karakteristik BWP.
Alasan utama perumusan BWP masih perlu dilengkapi

dengan pertimbangan-pertimbangan dalam perumusan penataan
BWP sebagai berikut :
1. Keseimbangan dan keserasian antarbagian dari wilayah
kabupaten/kota;
2. Fungsi dan peran BWP;
3. Potensi investasi;
4. Keunggulan dan daya saing BWP;
5. Kondisi sosial dan lingkungan BWP;
6. Peran dan aspirasi masyarakat dalam pembangunan; dan

7. Prinsip-prinsip yang merupakan penjabaran dari tujuan

tersebut.
C. PERUMUSAN TUJUAN PENATAAN BWP

Perumusan tujuan penataan BWP secara ringkas dapat
dilakukan setelah melakukan interpretasi dari hasil analisis
berikut:
Analisis Kedudukan dan

Peran BWP dalam
Wilayah yang Lebih Luas
Analisis SDA dan

Lingkungan BWP
Analisis Kependudukan
Tujuan Penataan BWP
dan Sosial Budaya
Analisis Ekonomi dan

Sektor Unggulan
Analisis Isu Strategis dan

Strategi Pengembangan
Gambar 5 Analisis untuk Perumusan Tujuan Penataan BWP
Setelah memperoleh rumusan tujuan penataan BWP dari

hasil interpretasi analisis dan pertimbangan lainnya, tujuan
penataan BWP perlu dituangkan ke dalam kalimat tujuan. Tata
cara penulisan tujuan penetapan BWP menurut Zulkaidi dan
Indrajati (2019) dilakukan dengan mempertimbangkan perihal
berikut:
1. Berisikan jawaban atas rumusan isu strategis/utama yang
muncul;

2. Berisikan solusi ideal yang diinterpretasikan dalam kata sifat

dan/atau keterangan, dapat merujuk pada indikator kualitas
suatu kota:
3. Bersifat visioner atau mengharapkan kondisi yang ingin dicapai
di masa depan dengan kata “harus” atau kata yang berarti
perkiraan/memprediksi;
4. Pernyataan tujuan bersifat sederhana yang diikuti dengan
sasaran yang mencakup komponen isu;
5. Bersifat positif dan proaktif;
6. Berorientasi pada target waktu yang akan dicapai; dan
7. Menjawab pertanyaan “Bagaimana misi diwujudkan dalam
proyek ini?”.
Gambar 6 Bagan Proses Perumusan Tujuan Penataan BWP
Untuk mengetahui dan membayangkan lebih jelas

mengenai bagaimana cara menyusun tujuan penataan BWP,
dapat dilakukan dengan metode mind mapping berdasarkan
referensi-referensi utama yang telah dijelaskan sebelumnya.
Contoh dalam pembuatan mind map adalah sebagai berikut:

Gambar 7 Ilustrasi Penggunaan Mind Map dalam Penyusunan Tujuan Penataan

BWP
Di atas adalah contoh mind map untuk merumuskan tujuan

penataan BWP suatu kabupaten yang akan disusun RDTRnya,
dengan merujuk pada beberapa referensi dan pertimbangan
kewilayahan utama, seperti amanah RTRW, isu strategis, dan
potensi dan karakteristik kawasan. Simpulan dari gambar di atas
dapat diketahui tujuan penataan BWP pada suatu kabupaten
dimaksud, yang dapat dilihat lebih jelas pada gambar berikut.

“Mewujudkan Kawasan Ekonomi xxx yang berkelanjutan

dalam mendukung kegiatan industri yang selaras dengan
pengembangan wisata bahari pada tahun 2040”
Gambar 8 Contoh Kalimat Tujuan Penataan BWP
D. RANGKUMAN
Tujuan penataan BWP merupakan nilai dan/atau kualitas
terukur yang akan dicapai sesuai dengan arahan pencapaian
sebagaimana ditetapkan dalam RTRW Kabupaten/Kota dan
merupakan alasan disusunnya RDTR tersebut, serta apabila
diperlukan dapat dilengkapi konsep pencapaian. Tujuan
penataan BWP berisi tema yang akan direncanakan di BWP
dimana hal tersebut menjadi faktor penentu dalam memilih
pendekatan teknis yang akan diterapkan dalam menyusun RDTR.
Dalam merumuskan tujuan penataan BWP, dilakukan
pertimbangan dan analisis antara lain analisis kedudukan dan
peran BWP dalam wilayah yang lebih luas, analisis SDA dan
lingkungan BWP, analisis kependudukan dan sosial budaya,
serta analisis ekonomi dan sektor unggulan. Penulisan kalimat
tujuan penataan BWP juga harus mampu menjawab rumusan isu
strategis yang muncul, memuat solusi ideal yang dapat merujuk

pada indikator kualitas suatu kota, berorientasi pada kondisi yang

akan dicapai di masa depan dengan menyisipkan unsur waktu,
serta bersifat positif dan proaktif.

BAB III
RENCANA STRUKTUR RUANG

Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab III Rencana Struktur Ruang,
peserta pelatihan diharapkan:
rencana struktur ruang
2. Mampu menyusun rencana struktur ruang sesuai dengan ketentuan yang
A. DEFINISI DAN FUNGSI RENCANA STRUKTUR

RUANG
Selamat Anda telah mengikuti pembelajaran materi tujuan
penataan BWP dengan baik dan tetap semangat. Selanjutnya
pada bab ini Anda akan mempelajari mengenai aspek apa saja
yang dibutuhkan dalam menyusun rencana struktur ruang dalam
RDTR, dan pada akhirnya Anda dapat menyusun rencana
struktur ruang sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan
karakteristik wilayah perencanaan.
Rencana Struktur Ruang yang disusun dalam Rencana
Detail Tata Ruang (RDTR) merupakan suatu susunan pusat-
pusat permukiman dan sistem jaringan prasarana dan sarana
yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi
masyarakat secara hierarkis memiliki hubungan fungsional yang
akan dikembangkan untuk mencapai tujuan dalam melayani
kegiatan skala Bagian Wilayah Perencanaan (BWP).
Struktur ruang merupakan komponen penting dalam
rencana tata ruang. Struktur ruang mengarahkan perkembangan

kota, alokasi pola ruang dan pengaturan intensitas pemanfaatan

ruang (Zulkaidi dan Indrajati, 2019). Rencana struktur ruang
terdiri dari 3 bagian, yaitu:
1. Rencana Pengembangan Pusat Pelayanan
2. Rencana Jaringan Transportasi
3. Rencana Jaringan Prasarana
Rencana struktur ruang berfungsi sebagai :
1. Pembentuk sistem pusat pelayanan di dalam BWP;
2. Dasar peletakan jaringan serta rencana pembangunan
prasarana dan utilitas dalam BWP sesuai dengan fungsi
pelayanannya;
3. Dasar rencana sistem pergerakan dan aksesibilitas
lingkungan dalam RTBL dan rencana teknis sektoral.
B. DASAR PERTIMBANGAN DALAM PENYUSUNAN

RENCANA STRUKTUR RUANG
Rencana struktur ruang dirumuskan berdasarkan :
1. Rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota yang termuat
dalam RTRW;
2. Tujuan penataan BWP;
3. Kebutuhan pelayanan dan pengembangan bagi BWP;
4. Ketentuan peraturan perundang-undangan terkait;
5. Daya dukung dan daya tampung kawasan;
6. Review rencana proyeksi dan distribusi penduduk
berdasarkan hasil analisis pada RTRW kabupaten/kota; dan
7. Karakteristik fisik kawasan.
Rencana struktur ruang dirumuskan dengan kriteria:

1. Memperhatikan rencana struktur ruang BWP lainnya dalam

wilayah kabupaten/kota
2. Memperhatikan rencana struktur ruang kabupaten/kota
sekitarnya yang berbatasan langsung dengan BWP
3. Menjamin keterpaduan dan prioritas pelaksanaan
pembangunan prasarana dan utilitas pada BWP
4. Mengakomodasi kebutuhan pelayanan prasarana dan utilitas
BWP termasuk kebutuhan pergerakan manusia dan barang
5. Mempertimbangkan inovasi dan/atau rekayasa teknologi.
Adapun analisis yang digunakan dalam proses penentuan

rencana struktur ruang yaitu sebagai berikut.
Analisis Kedudukan
dan Peran BWP
Analisis SDA dan

Lingkungan BWP
Analisis
Transportasi/
Rencana Struktur Pergerakan
Ruang
Analisis Sumber
Daya Buatan
Analisis Struktur
Internal BWP
Analisis
Kependudukan dan
Sosial Budaya
Gambar 9 Analisis dalam Penentuan Struktur Ruang

C. MUATAN RENCANA STRUKTUR RUANG

Materi yang termuat dalam rencana struktur ruang meliputi:
1. Rencana Pengembangan Pusat Pelayanan
Dalam menentukan rencana pengembangan pusat
pelayanan, terlebih dahulu mempertimbangkan pusat
pelayanan yang telah ditetapkan di dalam RTRW. Perlu
dilakukan telaah dan identifikasi dalam RTRW terkait dengan
susunan pusat-pusat kegiatan (PKN, PKW, PKSN, dan PKL)
pada bagian wilayah perencanaan RDTR. Kemudian dapat
dilakukan identifikasi terhadap cakupan pelayanan dan fungsi
pelayanan dalam RTRW untuk dijadikan pertimbangan dalam
menyusun rencana pengembangan pusat pelayanan dalam
RDTR. Jika dalam RTRW telah diatur bahwa wilayah
perencanaan merupakan pusat kegiatan wilayah/kota, maka
lokasi perencanaan dalam RDTR bisa juga ditetapkan
sebagai pusat kegiatan BWP.
Rencana pengembangan pusat pelayanan merupakan
distribusi pusat-pusat pelayanan di dalam BWP yang akan
melayani sub BWP berupa:
a. Pusat Pelayanan Kota/Kawasan Perkotaan (PPK), pusat
pelayanan ekonomi, sosial, dan/atau administrasi yang
melayani seluruh wilayah kota dan/atau regional
b. Sub Pusat Pelayanan Kota/Kawasan Perkotaan (SPPK),
pusat pelayanan ekonomi, sosial, dan/atau administrasi
yang melayani sub wilayah kota.
c. Pusat Lingkungan (PL), pusat pelayanan ekonomi, sosial
dan/atau administrasi lingkungan permukiman kota yang
terdiri dari:

1) pusat lingkungan Kecamatan;

2) pusat lingkungan Kelurahan; dan/atau
3) pusat Rukun Warga.
Dalam menentukan PPK, SPPK, dan PL selain diturunkan
dari rencana pusat kegiatan pada RTRW juga dapat
ditentukan dengan berdasar pada jumlah penduduk yang
dapat dilayani di setiap pusat-pusat pelayanan yang terdapat
di dalam BWP dengan mempertimbangkan tabel klasifikasi
pusat pelayanan di bawah ini. PPK, SPPK, dan PL dapat
ditentukan dengan memperhatikan keseimbangan distribusi
pelayanan yang berkonsekuensi pada keterhubungan
antarpusat pelayanan dan kawasan yang dilayaninya.
Tabel 1 Klasifikasi Pusat Pelayanan Berdasarkan Jumlah Penduduk
Terlayani
No Jenis Pusat Pelayanan Jumlah Penduduk Terlayani
1. Pusat pelayanan Kota/kawasan perkotaan 1.000.000
2. Sub pusat pelayanan Kota/kawasan 480.000
perkotaan
3. Pusat lingkungan
a. Pusat lingkungan Kecamatan 120.000
b. Pusat lingkungan Kelurahan 30.000
c. Pusat Rukun Warga 2.500
Sumber: Denny dan RM Petrus, 2019
2. Rencana Jaringan Transportasi

Dalam menyusun rencana jaringan transportasi harus melihat
dan mempertimbangkan rencana jaringan di atasnya atau
yang telah ditetapkan di dalam RTRW terkait dengan rencana
jaringan jalan (jalan arteri, jalan kolektor, jalan lokal).
Pertimbangan dari kondisi eksisting jaringan transportasi
yang ada juga penting untuk dilakukan karena perencanaan
berangkat dari kondisi eksisting yang akan diberikan

intervensi guna menghadapi perkembangan di masa depan.

Tinjauan terhadap peraturan baik dari kepurusan Menteri
atau SK Gubernur yang terkait dengan penetapan status atau
klasifikasi jalan pada wilayah perencanaan dapat dilakukan
untuk memastikan perencanaan jaringan transportasi
terutama terkait dengan klasifikasi dan kondisi jalan dapat
mendukung pengembangan kawasan. Menurut Denny dan
RM Petrus (2019), rencana pengembangan jaringan
transportasi merupakan seluruh jaringan primer dan jaringan
sekunder pada BWP yang meliputi jalan arteri, jalan kolektor,
jalan lokal, jalan lingkungan, dan jaringan jalan lainnya yang
belum termuat dalam RTRW kabupaten/kota, yang terdiri
atas:
a. Jaringan Jalan Arteri Primer (JAP), jalan yang
menghubungkan secara berdaya guna antar-pusat
kegiatan nasional atau antara pusat kegiatan nasional
dengan pusat kegiatan wilayah;
b. Jalan Arteri Sekunder (JAS), jalan yang menghubungkan
kawasan primer dengan kawasan sekunder kesatu,
kawasan sekunder kesatu dengan kawasan sekunder
kesatu, atau kawasan sekunder kesatu dengan kawsan
sekunder kedua;
c. Jaringan Jalan Kolektor Primer (JKP), terdiri atas JKP-1
(jalan kolektor primer satu), JKP-2 (jalan kolektor primer
dua), JKP-3 (jalan kolektor primer tiga), dan JKP-4 (jalan
kolektor primer empat);
d. Jalan Kolektor Sekunder (JKS), jalan yang
menghubungkan kawasan sekunder kedua dengan

kawasan sekunder kedua, atau kawasan sekunder kedua

dengan kawasan sekunder ketiga ;
e. Jaringan Jalan Lokal Primer (JLP), jalan yang
menghubungkan secara berdaya guna pusat kegiatan
nasional dengan pusat kegiatan lingkungan, pusat
kegiatan wilayah dengan pusat kegiatan lingkungan,
antarpusat kegiatan lokal, atau pusat kegiatan lokal
dengan pusat kegiatan lingkungan, serta antarpusat
kegiatan lingkungan
f. Jalan Lokal Sekunder (JLS), jalan yang menghubungkan
kawasan sekunder kesatu dengan perumahan, kawasan
sekunder kedua dengan perumahan, kawasan sekunder
ketiga dan seterusnya sampai ke perumahan;
g. Jaringan Jalan Lingkungan Primer (Jling-P), jalan yang
menghubungkan antarpusat kegiatan di dalam kawasan
perdesaan dan jalan di dalam lingkungan kawasan
perdesaan;
h. Jaringan Jalan Lingkungan Sekunder (Jling-S), jalan yang
menghubungkan antarpersil dalam kawasan perkotaan;
dan
i. Jaringan jalan lainnya yang meliputi:
(1) Jalan masuk dan keluar terminal barang serta terminal
orang/penumpang sesuai ketentuan yang berlaku
(terminal tipe a, b dan c hingga pangkalan angkutan
umum);
(2) Jaringan jalan moda transportasi umum (jalan masuk
dan keluarnya terminal barang/orang hingga
pangkalan angkutan umum dan halte); dan

(3) Jalan masuk dan keluar parkir.
Fungsi masing-masing klasifikasi jaringan jalan tersebut

yaitu:
a. Jaringan jalan arteri: Jalan yang melayani angkutan
utama dengan ciri-ciri perjalanan jarak jauh, kecepatan
rata-rata tinggi, dan jumlah jalan masuk dibatasi secara
berdayaguna.
b. Jaringan jalan kolektor: Jalan yang melayani angkutan
pengumpul atau pembagi dengan ciri-ciri perjalanan jarak
sedang, kecepatan rata-rata sedang,dan jumlah jalan
masuk dibatasi.
c. Jaringan jalan lokal: Jalan yang melayani angkutan
setempat dengan ciriciri perjalanan jarak dekat,
kecepatan rata-rata rendah, dan jumlah jalan masuk tidak
dibatasi.
d. Jaringan jalan lingkungan: Jalan umum yang berfungsi
melayani angkutan lingkungan dengan ciri perjalanan
jarak dekat, dan kecepatan rata-rata rendah.
Rencana jaringan transportasi harus mempertimbangkan

penyesuaiannya terhadap kebutuhan/kondisi konteks lokal
yang sesuai dengan kondisi di wilayah BWP. Pertimbangan
utama dalam perencanaan transportasi adalah
keterpaduannya untuk mewujudkan konsep perencanaan
pusat lingkungan sebagai pusat transit yang memungkinkan
dengan mudah dilakukannya pergantian antar dan inter moda
transportasi. Perencanaan pada jaringan transportasi lokal
juga harus memperhatikan integrasi jaringan transportasi

setempat dengan jaringan regional yang lebih luas dengan

standar pelayanan yang mudah dipahami/diterima bagi
masyarakat umum tanpa menghilangkan karakter/konteks
khas setempat yang dimiliki. Rencana jaringan transportasi
merupakan pengembangan hierarki sistem jaringan jalan
yang ditetapkan dalam rencana struktur ruang yang termuat
dalam RTRW kabupaten/kota.
Adapun Rencana Jaringan Transportasi dalam penyusunan
RDTR dibagi menjadi 2 (dua) yaitu untuk RDTR Kawasan
Perkotaan di Kabupaten dan untuk RDTR Kota
a. Untuk RDTR kawasan perkotaan di Kabupaten, terdiri
atas:
1) Jaringan jalan
Jaringan jalan merupakan aspek penting dalam
perkembangan suatu wilayah yang sebagai
infrastrukur pendukung mobilisasi masyarakat.
Semakin banyak dan baik suatu akses ke suatu
wilayah, maka akan semakin baik tingkat
perkembangannya. rencana pengembangan jaringan
jalan merupakan seluruh jaringan primer dan jaringan
sekunder pada BWP yang meliputi jalan arteri, jalan
kolektor, jalan lokal, jalan lingkungan, dan jaringan
jalan lainnya yang belum termuat dalam RTRW
kabupaten/kota. Menurut PP Nomor 34 Tahun 2006,
sistem jaringan jalan disusun dengan mengacu pada
rencana tata ruang wilayah dan dengan
memperhatikan keterhubungan antarkawasan

dan/atau dalam kawasan perkotaan, dan kawasan

perdesaan.
2) Jaringan kereta api sesuai dengan yang termuat dalam
RTRW Kabupaten
3) Jaringan jalan sistem primer di kawasan perkotaan
meliputi jalan arteri primer, kolektor primer, dan lokal
primer. Sistem jaringan jalan primer disusun
berdasarkan rencana tata ruang dan pelayanan
distribusi barang dan jasa untuk pengembangan
semua wilayah di tingkat nasional, dengan
menghubungkan semua simpul jasa distribusi yang
berwujud pusat-pusat kegiatan sebagai berikut:
- menghubungkan secara menerus pusat kegiatan
nasional, pusat kegiatan wilayah, pusat kegiatan
lokal sampai ke pusat kegiatan lingkungan; dan
- menghubungkan antarpusat kegiatan nasional
4) Jaringan jalan sistem sekunder di kawasan perkotaan
meliputi jalan arteri sekunder, kolektor sekunder, dan
lokal sekunder. Sistem jaringan jalan sekunder
disusun berdasarkan rencana tata ruang wilayah
kabupaten/kota dan pelayanan distribusi barang dan
jasa untuk masyarakat di dalam kawasan perkotaan
yang menghubungkan secara menerus kawasan yang
mempunyai fungsi primer, fungsi sekunder kesatu,
fungsi sekunder kedua, fungsi sekunder ketiga, dan
seterusnya sampai ke persil.
5) Jaringan Jalan Arteri

- Jalan arteri primer didesain berdasarkan kecepatan

rencana paling rendah 60km/h;
- Lebar Daerah Manfaat Jalan minimal 11 meter;
- Jumlah jalan masuk dibatasi secara efisien; jarak
antar jalan masuk/akses langsung minimal 500
meter, jarak antar akses lahan langsung berupa
kapling luas lahan harus di atas 1.000 m 2, dengan
pemanfaatan untuk perumahan;
- Persimpangan pada jalan arteri primer diatur
dengan pengaturan tertentu yang sesuai dengan
volume lalu lintas dan karakteristiknya;
- Harus mempunyai perlengkapan jalan yang cukup
seperti rambu lalu lintas, marka jalan, lampu lalu
lintas, lampu penerangan jalan, dan lain-lain;
- Jalur khusus seharusnya disediakan, yang dapat
digunakan untuk sepeda dan kendaraan lambat
lainnya;
- Jalan arteri primer mempunyai 4 lajur lalu lintas atau
lebih dan seharusnya dilengkapi dengan median
(sesuai dengan ketentuan geometrik);
- Apabila persyaratan jarak akses jalan dan atau
akses lahan tidak dapat dipenuhi, maka pada jalan
arteri primer harus disediakan jalur lambat (frontage
road) dan juga jalur khusus untuk kendaraan tidak
bermotor (sepeda, becak, dll).
6) Jaringan Jalan Kolektor
- Jalan kolektor primer dalam kota merupakan
terusan jalan kolektor primer luar kota.

- Jalan kolektor primer melalui atau menuju kawasan

primer atau jalan arteri primer.
- Lebar badan jalan kolektor primer 7 -12 meter.
- Jumlah jalan masuk ke jalan kolektor primer dibatasi
secara efisien. Jarak antar jalan masuk/akses
langsung tidak boleh lebih pendek dari 400 meter.
- Kendaraan angkutan barang berat dan bus dapat
diizinkan melalui jalan ini.
- Persimpangan pada jalan kolektor primer diatur
dengan pengaturan tertentu yang sesuai dengan
volume lalu lintasnya.
- Jalan kolektor primer mempunyai kapasitas yang
sama atau lebih besar dari volume lalu lintas rata-
rata.
- Lokasi parkir pada badan jalan tidak diizinkan.
- Harus mempunyai perlengkapan jalan yang cukup
seperti rambu, marka, lampu pengatur lalu lintas
dan lampu penerangan jalan.
- Besarnya lalu lintas harian rata-rata pada umumnya
lebih rendah dari jalan arteri primer.
- Tersedianya Jalur Khusus yang dapat digunakan
untuk sepeda dan kendaraan lambat lainnya.

Gambar 10 Contoh Penampang Tipikal Jalan Kolektor Primer
7) Jaringan Jalan Lokal

- Menghubungkan kawasan sekunder kesatu dengan
perumahan, kawasan sekunder kedua dengan
perumahan, kawasan sekunder ketiga dan
seterusnya sampai ke perumahan.
- Jalan lokal didesain berdasarkan kecepatan
rencana paling rendah 20 km per jam.
- Lebar badan jalan lokal antara 5,5 meter.
- Kendaraan angkutan barang berat dan bus tidak
diizinkan melalui aIan ini di daerah pemukiman.
- Besarnya lalu lintas harian rata-rata pada umumnya
paling rendah dibandingkan dengan fungsi jalan
yang lain

Gambar 11 Contoh Rencana Pengembangan Jalan Lokal
8) Jaringan Jalan Lingkungan Primer dan Lingkungan

Sekunder
- Menghubungkan antarpersil dalam kawasan
perkotaan.
- Jalan lingkungan didesain berdasarkan kecepatan
rencana paling rendah 10 kilometer per jam dengan
lebar badan jalan 6 meter.
- Jalan lingkungan diperuntukkan bagi kendaraan
bermotor beroda 3 atau lebih.
Jalan lingkungan yang tidak diperuntukkan bagi
kendaraan bermotor beroda 3 atau lebih harus
mempunyai lebar badan jalan paling sedikit 3,5
meter.
Gambar 12 Contoh Rencana Pengembangan Jalan Lingkungan

9) Jalur Pejalan Kaki

Jalur pejalan kaki merupakan bagian dari elemen
perancangan kota yang juga penting untuk
direncananakan. Penataan jalur pedestrian di BWP,
selain memperhatikan karakter dan keinginan-
keinginan pengguna atau pedestriannya, pejalan
kakinya juga harus memperhatikan karakteristik lokal
setempat seperti fisik alamiah kawasan, kegiatan dan
guna lahan, serta pola pergerakan. Pada perencanaan
ini, ditetapkan beberapa pertimbangan dalam
perencanaan pedestrian, yaitu:
- Memberikan jalan terpendek antara dua titik yang
akan ditempuh pejalan kaki.
- Pada pusat-pusat kegiatan perdagangan dan jasa,
harus tersedia fasilitas pejalan kaki yang cukup,
dengan kriteria pada peruntukan perumahan
selebar ±1,50 m, dan pada peruntukan jasa dan
perdagangan selebar ±2,00 m. lebar minimum
fasilitas pejalan kaki adalah 1,00 m.
- Pada ruas atau persimpangan jalan disediakan
fasilitas persilangan untuk pejalan kaki yang
dilengkapi dengan rambu-rambu lalu lintas atau
lampu pengatur lalu lintas.
- Letak fasilitas ini diusahakan dapat memberikan
kemudahan pencapaian pemberhentian kendaraan
umum dan tidak mengganggu arus lalu lintas, bisa
terletak pada satu sisi atau di kedua sisi.

Gambar 13 Konsep Desain Jalur Pejalan Kaki/Pedestrian
10) Jalur Sepeda (jika ada), dalam rencana

pengembangan jalur sepeda ditetapkan
berdasarkan urgensitas keperluan dan fungsi yang
mengharuskan adanya pengembangan Jalur
sepeda pada sebuah kawasan tertentu.
11) Jaringan jalan lainnya yang meliputi:
- jalan masuk dan keluar terminal barang serta
terminal orang/penumpang sesuai ketentuan
yangberlaku (terminal tipe A, terminal tipe B,
terminal tipe C, dan/atau pangkalan angkutan
umum);
- jaringan jalan moda transportasi umum (jalan
masuk dan keluarnya terminal barang/orang
hingga pangkalan angkutan umum dan halte);
- jalan masuk dan keluar parkir.

Berikut adalah contoh peta rencana jaringan moda

transportasi umum.
Gambar 14 Contoh Peta Rencana Jaringan Moda Transportasi Umum dalam RDTR

b. Rencana Jaringan Transportasi untuk RDTR kota, terdiri

atas:
1) jaringan jalan dan jaringan kereta api sesuai dengan
yang termuat dalam RTRW Kota;
2) jaringan jalan lingkungan primer dan lingkungan
sekunder;
3) jalur pejalan kaki;
4) jalur sepeda (jika ada);
5) jaringan jalan lainnya yang meliputi:
a) jalan masuk dan keluar terminal barang serta
terminal orang/ penumpang sesuai ketentuan
yang berlaku (terminal tipe A, terminal tipe B,
terminal tipe C, dan/atau pangkalan angkutan
umum)
b) jaringan jalan moda transportasi umum (jalan
masuk dan keluarnya terminal barang/orang
hingga pangkalan angkutan umum dan halte)
c) jalan masuk dan keluar parkir. Jaringan
transportasi dapat berada di permukaan tanah, di
bawah permukaan tanah, atau di atas permukaan
tanah.
3. Rencana Jaringan Prasarana

Rencana jaringan prasarana merupakan pengembangan
hierarki sistem jaringan prasarana yang ditetapkan dalam
rencana struktur ruang yang termuat dalam RTRW
kabupaten/kota. Dalam perumusan rencana jaringan

prasarana yang merupakan pengembangan hierarki sistem

jaringan prasarana yang ditetapkan dalam rencana struktur
ruang yang termuat dalam RTRW kabupaten/kota, aspek-
aspek penting yang perlu diperhatikan adalah hierarki fungsi,
dasar pertimbangan perumusan, dan kritera pengembangan
tiap jenis jaringan prasarana (Zulkaidi dan Indrajati, 2019).
Rencana Jaringan Prasarana dirumuskan berdasarkan:

a. Rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota yang
termuat dalam RTRW;
b. Kebutuhan pelayanan dan pengembangan BWP;
c. Rencana pola ruang BWP yang termuat dalam RDTR;
d. Sistem pelayanan sesuai fungsi dan peran BWP;
e. Ketentuan peraturan perundang-undangan terkait
Rencana Jaringan Prasarana dirumuskan dengan kriteria:

a. Memperhatikan rencana struktur ruang bagian wlayah
lainnya dalam wilayah kabupaten/kota dan/atau wilayah
administrasi kabupaten/kota sekitarnya yang berbatasan
langsung dengan BWP;
b. Menjamin keterpaduan dan prioritas pelaksanaan
pembangunan prasarana dan utilitas pada BWP;
c. Mengakomodasi kebutuhan pelaynan prasarana dan
utilitas BWP; dan
d. Mengakomodasi kebutuhan fungsi dan peran pelayanan
kawasan didalam struktur ruang BWP
Adapun materi dalam rencana jaringan prasarana meliputi:

1) Rencana Jaringan Energi/Kelistrikan, meliputi :

a) jaringan infrastruktur minyak dan gas bumi, terdiri atas:

(1) jaringan yang menyalurkan minyak dan gas bumi
dari fasilitas produksi ke kilang pengolahan
dan/atau;
(2) tempat penyimpanan; dan/atau;
(3) jaringan yang menyalurkan gas bumi dari kilang
pengolahan ke konsumen.
2) Jaringan penyaluran ketenagalistrikan, terdiri atas:
a) jaringan transmisi dan distribusi tenaga listrik untuk
menyalurkan tenaga listrik antarsistem sesuai dengan
RTRW Kabupaten/Kota, dapat berupa :
(1) saluran udara tegangan ultra tinggi (SUTUT)
(2) saluran udara tegangan ekstra tinggi (SUTET)
(3) saluran udara tegangan tinggi (SUTT)
(4) saluran udara tegangan tinggi arus searah
(SUTTAS)
(5) saluran udara tegangan menengah (SUTM)
(6) saluran udara tegangan rendah (SUTR)
(7) saluran kabel tegangan menengah (SKTM)
dan/atau
(8) saluran transmisi/distribusi lainnya
b) gardu listrik, meliputi :
(1) gardu induk yang berfungsi untuk menurunkan
tegangan dari jaringan subtransmisi menjadi
tegangan menengah
(2) gardu hubung yang berfungsi untuk membagi daya
listrik dari gardu induk menuju gardu distribusi

(3) gardu distribusi yang berfungsi untuk menurunkan

tegangan primer menjadi tegangan sekunder
Contoh Peta Rencana Jaringan Kelistrikan dalam RDTR dapat
dilihat pada gambar berikut:
Gambar 15 Contoh Rencana Jaringan Kelistrikan dalam RDTR
3) Rencana Jaringan Telekomunikasi (tetap dan bergerak),

terdiri atas
a) Infrastruktur dasar telekomunikasi yang berupa lokasi
pusat automatisasi sambungan telepon

b) Jaringan telekomunikasi telepon kabel yang berupa

lokasi stasiun telepon otomat, rumah kabel, dan kotak
pembagi
c) Sistem televisi kabel termasuk lokasi stasiun transmisi
d) Jaringan telekomunikasi telepon nirkabel yang berupa
lokasi menara telekomunikasi termasuk menara Base
Transceiver Station (BTS);
e) Jaringan serat optik
f) Peningkatan pelayanan jaringan telekomunikasi
4) Rencana Jaringan Air Minum, meliputi:

a) jaringan perpipaan:
(1) unit air baku;
(2) unit produksi yang berupa bangunan pengambil air
baku, dan instalasi produksi;
(3) unit distribusi berupa pipa transmisi air baku;
(4) unit pelayanan yang berupa pipa unit distribusi
hingga persil/bidang; dan/atau;
(5) bangunan penunjang dan bangunan pelengkap.
b) jaringan non-perpipaan, yang terdiri atas:
(1) sumur dangkal;
(2) sumur pompa;
(3) bak penampungan air hujan; dan
(4) terminal air
5) Rencana Jaringan Drainase, meliputi:

a) saluran primer;
b) saluran sekunder;
c) saluran tersier;

d) saluran lokal;
e) bangunan peresapan (kolam retensi); dan
f) bangunan tampungan (polder) beserta sarana
pelengkapnya (sistem pemompaan dan pintu air).
Sumber: Buku Materi Teknis RDTR dan PZ BWP Sedayu

Gambar 16 Konsep Sistem Jaringan Drainase
6) Rencana Pengelolaan Air Limbah, meliputi:

a) Sistem pengelolaan air limbah (SPAL) setempat,
meliputi:
(1) subsistem pengolahan setempat;
(2) subsistem pengangkutan; dan
(3) subsistem pengolahan lumpur tinja.

b) Sistem pengelolaan air limbah (SPAL) terpusat, meliputi:

(1) subsistem pelayanan yang terdiri atas pipa tinja,
pipa non tinja bak perangkap lemak dan minyak dari
dapur, pipa persil, bak kontrol, dan lubang inspeksi;
(2) subsistem pengumpulan yang terdiri atas pipa
retikulasi, pipa induk, serta sarana dan prasarana
pelengkap; dan
(3) subsistem pengolahan terpusat yang terdiri atas
Instalasi Pengelolaan Air Limbah (IPAL) kota dan
IPAL skala kawasan tertentu/permukiman.
Untuk industri rumah tangga harus menyediakan instalasi
pengolahan air limbah komunal tersendiri
7) Rencana Jaringan Prasarana Lainnya

Penyediaan prasarana lainnya direncanakan sesuai
kebutuhan pengembangan BWP, misalnya BWP yang
berada pada kawasan rawan bencana wajib
menyediakan jalur evakuasi bencana yang meliputi jalur
evakuasi dan tempat evakuasi sementara yang
terintegrasi baik untuk skala Kabupaten/Kota, kawasan,
maupun lingkungan. Jalur evakuasi bencana dapat
memanfaatkan jaringan prasarana dan sarana yang
sudah ada.
D. PENYUSUNAN RENCANA STRUKTUR RUANG

Peta rencana struktur ruang digambarkan dengan
ketentuan sebagai berikut:
1. Peta rencana struktur ruang terdiri dari :

a) peta pusat pelayanan yang memuat pusat-pusat

pelayanan
b) peta jaringan transportasi yang memuat jaringan jalan dan
kereta api
c) peta jaringan prasarana yang terdiri dari jaringan
energi/kelistrikan, telekomunikasi, air minum, drainase, air
limbah, dan prasarana lainnya yang digambarkan secara
tersendiri untuk masing-masing rencana jaringan
prasarana
2. Apabila terdapat jaringan transportasi dan jaringan prasarana
yang berada di bawah permukaan tanah (ruang dalam bumi)
maupun di atas permukaan tanah maka digambarkan dalam
peta tersendiri dan dilengkapi dengan gambar
potongan/penampang
3. Rencana struktur ruang digambarkan dalam peta dengan
skala atau tingkat ketelitian informasi minimal 1:5.000 dan
mengikuti ketentuan mengenai sistem informasi geografis
yang dikeluarkan oleh kementerian/lembaga yang berwenang
4. Rencana struktur ruang disajikan dalam format digital sesuai
dengan standar yang akan diatur lebih lanjut melalui
pedoman tersendiri
5. Rencana struktur ruang dapat digambarkan juga dalam
model 3 (tiga) dimensi.
E. RANGKUMAN
Rencana Struktur Ruang yang disusun dalam Rencana Detail
Tata Ruang (RDTR) merupakan suatu susunan pusat-pusat
permukiman dan sistem jaringan prasarana dan sarana yang

berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat

secara hierarkis memiliki hubungan fungsional yang akan
dikembangkan untuk mencapai tujuan dalam melayani kegiatan skala
Bagian Wilayah Perencanaan (BWP). Rencana struktur ruang
merupakan pembentuk sistem pusat pelayanan di dalam BWP; dapat
menjadi dasar peletakan jaringan serta rencana pembangunan
prasarana dan utilitas dalam BWP sesuai dengan fungsi
pelayanannya serta dapat menjadi dasar rencana sistem pergerakan
dan aksesibilitas lingkungan dalam RTBL dan rencana teknis sektoral.
Dalam menyusun rencana struktur ruang harus
memperhatikan rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota yang
termuat dalam RTRW; meninjau tujuan penataan BWP
memperhaitikan kebutuhan pelayanan dan pengembangan bagi BWP,
meninjau kebijakan ketentuan peraturan perundang-undangan terkait,
memperhatikan daya dukung, daya tampung serta karakteristik fisik
kawasan, dan menelaah dari hasil rencana proyeksi dan distribusi
penduduk berdasarkan hasil analisis pada RTRW kabupaten/kota.
Adapun materi atau muatan yang termuat dalam rencana struktur
ruang meliputi:
1. Rencana pengembangan pusat pelayanan
mempertimbangkan pusat pelayanan dalam RTRW. Jika
dalam RTRW telah diatur terkait wilayah perencanaan yang
merupakan pusat kegiatan wilayah/kota, maka lokasi
perencanaan dalam RDTR bisa juga ditetapkan sebagai pusat
kegiatan BWP. Distribusi pusat-pusat pelayanan di dalam
BWP yang akan melayani sub BWP dapat berupa:

a. Pusat Pelayanan Kota/Kawasan Perkotaan (PPK), yakni

pusat pelayanan ekonomi, sosial, dan/atau administrasi
yang melayani seluruh wilayah kota dan/atau regional;
b. Sub Pusat Pelayanan Kota/Kawasan Perkotaan (SPPK),
yakni pusat pelayanan ekonomi, sosial, dan/atau
administrasi yang melayani sub wilayah kota; dan
c. Pusat Lingkungan (PL), pusat pelayanan ekonomi, sosial
dan/atau administrasi lingkungan permukiman kota yang
terdiri dari:
1) Pusat Lingkungan Kecamatan;
2) Pusat Lingkungan Kelurahan; dan/atau
3) Pusat Rukun Warga.
2. Rencana jaringan transportasi yang harus melihat dan
mempertimbangkan rencana jaringan di atasnya atau di dalam
RTRW terkait dengan rencana jaringan jalan (jalan arteri, jalan
kolektor, jalan lokal) dan di tinjau dari kondisi eksistingnya juga.
Melakukan tinjauan terhadap SK Gubernur terkait dengan
klasifikasi jalan atau hirarki jalan. Rencana pengembangan
jaringan transportasi merupakan seluruh jaringan primer dan
jaringan sekunder pada BWP yang meliputi jalan arteri, jalan
kolektor, jalan lokal, jalan lingkungan, dan jaringan jalan
lainnya yang belum termuat dalam RTRW kabupaten/kota.
3. Rencana jaringan prasarana merupakan pengembangan
hierarki sistem jaringan prasarana yang ditetapkan dalam
rencana struktur ruang yang termuat dalam RTRW
kabupaten/kota. Dalam perumusan rencana jaringan
prasarana yang merupakan pengembangan hierarki sistem
jaringan prasarana yang ditetapkan dalam rencana struktur

ruang yang termuat dalam RTRW kabupaten/kota, aspek-

aspek penting yang perlu diperhatikan adalah hierarki fungsi,
dasar pertimbangan perumusan, dan kritera pengembangan
tiap jenis jaringan prasarana.

BAB IV
RENCANA POLA RUANG

Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab IV Rencana Pola Ruang,
rencana pola ruang
2. Mampu menyusun rencana pola ruang sesuai dengan ketentuan yang
A. DEFINISI DAN FUNGSI RENCANA POLA RUANG

Rencana pola ruang merupakan rencana distribusi zona
pada BWP yang akan diatur sesuai dengan fungsi dan
peruntukannya. Rencana pola ruang dalam RDTR berisi rencana
distribusi subzona peruntukan yang antara lain meliputi zona
lindung, zona yang memberikan perlindungan terhadap zona di
bawahnya, zona perlindungan setempat, dan zona budidaya
seperti zona perumahan, perdagangan dan jasa, perkantoran,
industri, dan RTH, ke dalam blok-blok. Konsep rencana pola
ruang dirumuskan berdasarkan daya dukung dan daya tampung
lingkungan hidup dalam BWP dan perkiraan kebutuhan ruang
untuk pengembangan kegiatan sosial ekonomi dan pelestarian
fungsi lingkungan. Rencana pola ruang dimuat dalam peta yang
juga berfungsi sebagai zoning map bagi peraturan zonasi.
Rencana pola ruang terdiri dari 2 (dua) unsur utama yaitu zona
lindung dan zona budidaya. Rencana pola ruang berfungsi
sebagai :
54
1. Alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial budaya,

ekonomi, serta kegiatan pelestarian fungsi lingkungan dalam
BWP;
2. Dasar penerbitan izin pemanfaatan ruang;
3. Dasar penyusunan RTBL dan rencana teknis lainnya;
4. Dasar penyusunan rencana jaringan prasarana.
Dengan fungsi-fungsi di atas, muatan rencana pola ruang

dalam RDTR seyogyanya menerapkan prinsip hierarkis-
komplementer dalam kaitannya dengan apa yang sudah
ditetapkan dalam rencana pola ruang dalam RTRW
Kabupaten/Kota. Perbedaan kerincian rencana pola ruang
antara RTRW dan RDTR adalah karena RTRW menunjukkan
kawasan sebagai wadah bagi peruntukan tiap kegiatan
fungsional pada skala kota/kawasan perkotaan; sedangkan
RDTR menunjukkan zona dan sub-zona atau blok sebagai
wadah bagi peruntukan tiap kegiatan fungsional pada skala
BWP.
B. DASAR PERTIMBANGAN DALAM PENYUSUNAN

RENCANA POLA RUANG
Rencana pola ruang dirumuskan berdasarkan:
2. Rencana struktur ruang BWP;
3. Rencana pola ruang dalam RTRW Kabupaten/Kota;
4. Rencana pola ruang kawasan yang berbatasan;
5. Daya dukung dan daya tampung rencana;
6. Review rencana proyeksi dan distribusi penduduk dari hasil
analisis pada RTRW Kabupaten/Kota;

7. Mitigasi dan adaptasi terhadap bencana; dan

8. Kebutuhan pelayanan dan pengembangan BWP.
Rencana pola ruang dirumuskan dengan kriteria:

1. Mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan
dalam RTRW Kabupaten/Kota;
2. Mengacu pada konsep ruang (khusus untuk RDTR kawasan
perkotaan di Kabupaten);
3. Mempertimbangkan daya dukung dan daya tampung
lingkungan hidup dan infrastruktur dalam BWP;
4. Memperkirakan kebutuhan ruang untuk pengembangan
kegiatan sosial ekonomi dan pelestarian fungsi lingkungan,
khususnya untuk kawasan perkotaan yang memiliki kegiatan
yang berpotensi menimbulkan bangkitan yang cukup besar;
5. Mempertimbangkan ketersediaan ruang yang ada;
6. Memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang
berbatasan;
7. Memperhatikan mitigasi dan adaptasi bencana pada BWP,
termasuk dampak perubahan iklim;
8. Menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan
sosial, budaya, dan ekonomi masyarakat.
Adapun analisis yang digunakan dalam proses penentuan

rencana pola ruang yaitu sebagai berikut:

Analisis SDA dan

Lingkungan BWP
Analisis Lingkungan
Binaan
Analisis Sistem
Rencana Pola Ruang Penggunaan Lahan
Analisis Sumber Daya

Buatan

Sektor Unggulan
Gambar 17 Analisis Penentuan Rencana Pola Ruang
Pendetailan muatan rencana pola ruang RTRW ke dalam

rencana pola ruang RDTR pada dasarnya menerapkan prinsip
hierarkis-kompelementer. Secara hierarkis, dalam klasifikasi pola
ruang materi dari tiap unsur pola ruang dalam RDTR harus
merinci lebih lanjut dari yang sudah ditetapkan dalam RTRW.
Secara komplementer, unsur-unsur rencana pola ruang dalam
RDTR harus melengkapi apa yang tidak ada/ditetapkan dalam
rencana pola ruang RTRW karena keterbatasan kerinciannya
karena sifatnya sebagai rencana umum. Perbedaan tingkat
kerincian ini tercermin dari tingkat ketelitian skala peta yang
digunakan. RTRW Kota mempunyai tingkat ketelitian peta pada
skala 1:10.000 sampai dengan 1:25.000; sedangkan RDTR
mempunyai tingkat ketelitian peta pada skala 1:5.000.
C. MUATAN RENCANA POLA RUANG

Rencana pola ruang RDTR terdiri atas :

1. Zona lindung merupakan wilayah yang ditetapkan dengan

fungsi utama melindungi kelestarian lingkungan hidup yang
mencakup sumber daya alam dan sumber daya buatan yang
meliputi:
a. zona hutan lindung (HL), peruntukan ruang yang
merupakan bagian dari kawasan lindung yang
mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan sistem
penyangga kehidupan untuk mengatur tata air,
mencegah banjir, mengendalikan erosi, mencegah intrusi
air laut, dan memelihara kesuburan tanah.
Zona lindung ditetapkan dengan kriteria kawasan hutan
dengan faktor kemiringan lereng, jenis tanah, dan
intensitas hujan yang jumlah hasil perkalian bobotnya
sama dengan 175 atau lebih; kawasan hutan yang
mempunyai ketinggian paling sedikit 2.000 meter di atas
permukaan laut; dan kawasan yang dapat diusahakan
sebagai hutan oleh orang pada tanah yang dibebani hak
milik.
b. zona yang memberikan perlindungan terhadap zona
dibawahnya (PB), merupakan peruntukan ruang yang
mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan terhadap
kawasan dibawahnya yang meliputi :
1) zona lindung gambut (LG) yaitu peruntukan ruang
yang merupakan bagian dari kawasan lindung yang
mempunyai fungsi utama perlindungan dan
keseimbangan tata air, penyimpanan cadangan

karbon, dan pelestarian keanekaragaman hayati;

dan/atau
2) zona resapan air (RA) yaitu peruntukan ruang yang
mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan
terhadap kawasan di bawahnya.
c. zona perlindungan setempat (PS) yang meliputi :
1) zona sempadan pantai (SP) yaitu peruntukan ruang
mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan
terhadap sempadan pantai.
Sempadan pantai penting untuk melindungi
kelestrian pantai sepanjang pantai dan pengamanan
terhadap pengguna pantai dari ancaman bencana
tsunami dan bencana alam lainnya.
2) zona sempadan sungai (SS), yaitu peruntukan ruang
mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan,
penggunaan, dan pengendalian atas sumber daya
yang ada pada sungai dapat dilaksanakan sesuai
dengan tujuannya.
Sempadan sungai merupakan zona sepanjang
kanan-kiri sungai yang mempunyai manfaat penting
untuk mempertahankan kelestarian lingkungan hidup.

Sumber: Buku Materi Teknis RDTR dan PZ BWP Sedayu

Gambar 18 Ilustrasi Penentuan Garis Sempadan Sungai
3) zona sekitar danau atau waduk (DW), yakni

peruntukan ruang yang merupakan bagian dari
kawasan lindung yang mempunyai fungsi pokok
sebagai perlindungan, penggunaan, dan
pengendalian atas sumber daya yang ada pada
danau atau waduk termasuk situ dan embung;
dan/atau
4) zona sekitar mata air (MA), yakni peruntukan ruang
mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan,
penggunaan, dan pengendalian atas sumber daya
yang ada pada mata air dapat dilaksanakan sesuai
dengan tujuannya.
Zona sekitar mata air yang mempunyai manfaat
penting untuk mempertahankan kelestarian
lingkungan hidup, dan sempadan mata air yaitu zona
sekitar mata air yang mempunyai manfaat melindungi
ekosistem tersebut.
d. Zona RTH kota (RTH) merupakan area memanjang/jalur

dan atau mengelompok yang penggunaannya lebih

bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang

tumbuh tanaman secara alamiah maupun yang sengaja
ditanam yang meliputi :
1) rimba kota (RTH-1), suatu hamparan lahan yang
bertumbuhan pohon-pohon yang kompak dan rapat di
dalam wilayah perkotaan baik pada tanah negara
maupun tanah hak, yang ditetapkan sebagai hutan
kota oleh pejabat yang berwenang.
2) taman kota (RTH-2), taman yang ditujukan untuk
melayani penduduk satu kota atau bagian wilayah kota.
Taman ini melayani minimal 480.000 penduduk
dengan standar minimal 0,3 m2 per penduduk kota,
dengan luas taman minimal 144.000 m2. Taman ini
dapat berbentuk sebagai RTH (lapangan hijau), yang
dilengkapi dengan fasilitas rekreasi dan olah raga, dan
kompleks olah raga dengan minimal RTH 80% – 90%.
3) taman kecamatan (RTH-3), taman yang ditujukan
untuk melayani penduduk satu kecamatan. Luas
taman ini minimal 0,2 m2 per penduduk kecamatan,
dengan luas taman minimal 24.000 m 2.
4) taman kelurahan (RTH-4), taman yang ditujukan untuk
melayani penduduk satu kelurahan. Luas taman ini
minimal 0,30 m2 per penduduk kelurahan, dengan luas
minimal taman 9.000 m2.
5) taman RW (RTH-5), taman yang ditujukan untuk
melayani penduduk satu RW, khususnya kegiatan
remaja, kegiatan olahraga masyarakat, serta kegiatan
masyarakat lainnya di lingkungan RW tersebut. Luas

taman ini minimal 0,5 m2 per penduduk RW, dengan

luas minimal 1.250 m2. Lokasi taman berada pada
radius kurang dari 1000 m dari rumah-rumah
penduduk yang dilayaninya.
6) taman RT (RTH-6), taman yang ditujukan untuk
melayani penduduk dalam lingkup 1 (satu) RT,
khususnya untuk melayani kegiatan sosial di
lingkungan RT tersebut. Luas taman ini adalah minimal
1 m2 per penduduk RT, dengan luas minimal 250 m 2.
Lokasi taman berada pada radius kurang dari 300 m
dari rumah-rumah penduduk yang dilayani.; dan/atau
7) pemakaman (RTH-7), pemakaman umum memiliki
fungsi lainnya seperti cadangan RTH, daerah resapan
air, dan paru-paru kota. Lahan pemakaman selain
digunakan untuk tempat pemakaman, umumnya
memiliki sedikit lahan untuk ruang terbangun dan
sisanya ditanami berbagai jenis tumbuhan.
e. Zona konservasi (KS) yang meliputi :
1) cagar alam (KS-1), yaitu kawasan suaka alam yang
karena keadaan alamnya mempunyai
kekhasan/keunikan jenis tumbuhan dan/atau
keanekaragaman tumbuhan beserta gejala alam
dan ekosistemnya yang memerlukan upaya
perlindungan dan pelestarian agar keberadaan dan
perkembangannya dapat berlangsung secara alami.
2) suaka margasatwa (KS-2)
3) taman nasional (KS-3)

4) taman hutan raya (KS-4), yakni kawasan

pelestarian alam untuk tujuan koleksi tumbuhan
dan/atau satwa yang alami atau bukan alami, jenis
asli dan/atau bukan jenis asli, yang tidak invasif dan
dimanfaatkan untuk kepentingan penelitian, ilmu
pengetahuan, pendidikan, menunjang budidaya,
budaya, pariwisata, dan rekreasi; dan/atau
5) taman wisata alam (KS-5), yakni kawasan
pelestarian alam yang dimanfaatkan terutama untuk
kepentingan pariwisata alam dan rekreasi.
f. Zona lindung lainnya. Pengkodean zona dan subzona
lainnya diatur sendiri oleh masing-masing daerah sesuai
dengan kebutuhan.
2. Zona budi daya yang meliputi :
a. zona perumahan (R), peruntukan ruang yang terdiri atas
kelompok rumah tinggal yang mewadahi kehidupan dan
penghidupan masyarakat yang dilengkapi dengan
fasilitasnya, yang dapat dirinci kedalam zona perumahan
berdasarkan tingkat kepadatan bangunan dan/atau
tingkat kemampuan/keterjangkauan kepemilikan rumah,
contoh:
1) berdasarkan tingkat kepadatan bangunan: kepadatan
sangat tinggi (R-1), tinggi (R-2), sedang (R-3), rendah
(R-4), dan sangat rendah (R-5);
2) berdasarkan tingkat kemampuan/ keterjangkauan
kepemilikan rumah: rumah mewah (Rm), rumah
menengah (Rh), rumah sederhana (Rs), dan rumah
sangat sederhana (Ra).

b. zona perdagangan dan jasa (K), peruntukan ruang yang

merupakan bagian dari kawasan budi daya yang
difungsikan untuk pengembangan kegiatan usaha yang
bersifat komersial, tempat bekerja, tempat berusaha serta
tempat hiburan dan rekreasi, serta fasilitas umum/sosial
pendukungnya yang meliputi :
1) perdagangan dan jasa skala kota (K-1), peruntukan
ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi
daya difungsikan untuk pengembangan kelompok
kegiatan perdagangan dan/atau jasa, tempat bekerja,
tempat berusaha, tempat hiburan dan rekreasi
dengan skala pelayanan kota
2) perdagangan dan jasa skala BWP (K-2), peruntukan
ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi
daya difungsikan untuk pengembangan kelompok
kegiatan perdagangan dan/atau jasa, tempat bekerja ,
tempat berusaha, tempat hiburan dan rekreasi
dengan skala pelayanan BWP; dan/atau
3) perdagangan dan jasa skala sub BWP (K-3),
kawasan budi daya difungsikan untuk
pengembangan kelompok kegiatan perdagangan
dan/atau jasa, tempat bekerja, tempat berusaha,
tempat hiburan dan rekreasi dengan skala pelayanan
sub BWP.
c. zona perkantoran (KT), Peruntukan ruang yang
merupakan bagian dari kawasan budi daya difungsikan
untuk pengembangan kegiatan pelayanan pemerintahan

dan tempat bekerja/berusaha, tempat berusaha,

dilengkapi dengan fasilitas umum/sosial pendukungnya.
d. zona sarana pelayanan umum (SPU), peruntukan ruang
yang dikembangkan untuk menampung fungsi kegiatan
yang berupa pendidikan, kesehatan, peribadatan, sosial
budaya, olahraga dan rekreasi, dengan fasilitasnya
dengan skala pelayanan yang ditetapkan dalam RTRWK
yang meliputi :
1) sarana pelayanan umum skala kota (SPU-1),
kawasan budi daya yang dikembangkan untuk
melayani penduduk skala kota;
2) sarana pelayanan umum skala Kecamatan (SPU-2),
melayani penduduk skala kecamatan ;
3) sarana pelayanan umum skala Kelurahan (SPU-3),
melayani penduduk skala kelurahan; dan/atau;
4) sarana pelayanan umum skala RW (SPU-4),
melayani penduduk skala RW.
e. zona industri (I), industri adalah kegiatan ekonomi yang
mengolah bahan mentah, bahan baku, barang setengah
jadi, dan/atau barang jadi menjadi barang dengan nilai
yang lebih tinggi untuk penggunaannya, termasuk

kegiatan rancang bangun dan perekayasaan industri

yang meliputi :
1) kawasan industri (KI), merupakan zona pemusatan
kegiatan industri yang dilengkapi dengan sarana dan
prasarana penunjang; dan/atau;
2) sentra industri kecil menengah (SIKM), zona industri
dengan modal kecil dan tenaga kerja yang sedikit
dengan peralatan sederhana, biasanya merupakan
industri yang dikerjakan per orang atau rumah tangga,
seperti industri roti, kompor minyak, makanan ringan,
minyak goreng curah dan lain-lain.
f. zona peruntukan lainnya (PL), peruntukan ruang yang
dikembangkan untuk menampung fungsi kegiatan di
daerah tertentu berupa pertanian, pertambangan,
pariwisata, dan peruntukan-peruntukan lainnya yang
meliputi:
1) pertanian (PL-1), peruntukan ruang yang
dikembangkan untuk menampung kegiatan yang
berhubungan dengan pengusahaan mengusahakan
tanaman tertentu, pemberian makanan,
pengkandangan, dan pemeliharaan hewan untuk
pribadi atau tujuan komersial
2) pertambangan (PL-2), peruntukan ruang yang
dikembangkan untuk menampung kegiatan
pertambangan bagi daerah yang sedang maupun
yang akan segera melakukan kegiatan
pertambangan golongan bahan galian A,B, dan C

3) ruang terbuka non hijau (PL-3), peruntukan ruang

yang merupakan bagian dari kawasan budidaya
berupa ruang terbuka di wilayah kota atau kawasan
perkotaan yang tidak termasuk dalam kategori RTH
berupa lahan yang diperkeras maupun berupa badan
air. RTNH juga memiliki fungsi ekologis, ekonomis,
arsitektural, dan darurat
4) tempat evakuasi sementara (PL-4), ruang
penyelamatan diri (escape building), dan berfungsi
sebagai tempat berkumpul (assembly point)
penduduk yang akan melanjutkan mobilisasi ke
Tempat Evakuasi Akhir (TEA)
5) tempat evakuasi akhir (PL-5), berupa
ruang/bangunan evakuasi yang merupakan tempat
penampungan penduduk di kawasan aman dari
bencana dan dapat ditempati untuk jangka waktu
tertentu. TEA bisa digunakan untuk semua jenis
bencana
6) sektor informal (PL-6), peruntukan ruang yang
dikembangkan untuk menampung unit-unit usaha
dalam skala kecil dan tidak berbadan usaha dengan
kepemilikan individu atau keluarga
7) pertahanan dan keamanan (PL-7), peruntukan tanah
yang merupakan bagian dari kawasan budi daya
yang dikembangkan untuk menjamin kegiatan dan
pengembangan bidang pertanahan dan keamanan
seperti kantor, instalasi hankam, termasuk tempat

latihan baik pada tingkat nasional, Kodam, Korem,

Koramil, dsb
8) Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) (PL-8),
peruntukan tanah yang terdiri atas daratan dengan
batas-batas tertentu yang berfungsi untuk tempat
pembuangan segala macam air buangan (limbah)
yang berasal dari limbah-limbah domestik, industri,
maupun komersial dan lain-lainnya
9) Tempat Pemrosesan Akhir (TPA) (PL-9), peruntukan
tanah di daratan dengan batas-batas tertentu yang
digunakan sebagai tempat untuk menimbun sampah
dan merupakan bentuk terakhir perlakuan sampah
10) pengembangan nuklir (PL-10), peruntukan ruang
yang digunakan untuk kegiatan penelitian,
pengembangan, dan pemanfaatan tenaga nuklir
11) pembangkit listrik (PL-11), peruntukan ruang yang
merupakan bagian dari kawasan budidaya yang
dikembangkan untuk menjamin ketersediaan tenaga
listrik
12) pergudangan (PL-12), peruntukan ruang untuk
melakukan proses penyimpanan, pemeliharaan, dan
pemindahan barang
13) pariwisata (PL-13), peruntukan ruang yang
dikembangkan untuk mengembangkan kegiatan
pariwisata baik alam, buatan, maupun budaya.

Pengkodean zona dan subzona lainnya diatur sendiri

oleh masing-masing daerah sesuai dengan
kebutuhan.
Khusus zona pertanian, di dalamnya dapat
ditetapkan luasan dan sebaran lahan pertanian
pangan berkelanjutan (LP2B) dengan mengacu pada
kawasan pertanian pangan berkelajutan (KP2B) yang
telah ditetapkan dalam peraturan daerah tentang
RTRW Kabupaten/Kota. LP2B memiliki pengaturan
tersendiri sebagai tambahan dari aturan dasar zona
pertanian dan dituangkan ke dalam peta rencana
pola ruang yang memuat kode pengaturan zonasi
g. zona peruntukan campuran (C), peruntukan ruang yang

dikembangkan untuk menampung beberapa peruntukan
fungsi dan/atau bersifat terpadu, seperti perumahan dan
perdagangan/jasa; perumahan dan perkantoran;
perkantoran perdagangan/jasa yang meliputi:
1) perumahan dan perdagangan/jasa (C-1), peruntukan
lahan budi daya yang terdiri atas daratan dengan
batas tertentu yang berfungsi campuran antara
perumahan dan perdagangan/jasa
2) perumahan dan perkantoran (C-2), peruntukan lahan
budi daya yang terdiri atas daratan dengan batas
tertentu yang berfungsi campuran antara perumahan
dan perkantoran

3) perkantoran dan perdagangan/jasa (C-3), peruntukan

lahan budi daya yang terdiri atas daratan dengan
batas tertentu yang berfungsi campuran antara
perkantoran dan perdagangan/jasa
Penggunaan kategori zona campuran di dalam rencana

zonasi bertujuan untuk mendorong pertumbuhan suatu
bagian kawasan perkotaan agar menjadi satu fungsi
ruang tertentu. Kategori zona campuran juga dapat
digunakan untuk mengakomodasi adanya suatu bagian
kawasan perkotaan yang memiliki lebih dari satu fungsi
ruang, yang harmonis namun tidak dapat secara utuh
dikategorikan ke dalam salah satu zona. Penggunaan
kategori zona campuran harus didukung oleh :
1) Adanya batas zona yang jelas yang dapat membatasi
perluasan fungsi campuran lebih lanjut; dan
2) Harus ada upaya untuk mendorong perkembangan
fungsi campuran menuju ke satu zona peruntukan
tertentu.
D. PENYUSUNAN RENCANA POLA RUANG

Dalam menyusun rencana pola ruang perlu dijelaskan bahwa
dalam menetapkan pola ruang perlu juga dihitung per satuan blok,
distribusinya dimana saja dan berapa luasan di masing-masing blok,
bisa dibuat dalam bentuk tabulasi (tabel). Dijelaskan juga rencana
pola ruang terdiri atas zona lindung dan zona budidaya kemudian di
dalam penjelasan pola ruang hal yang utama adalah menjelaskan
distribusi sub zona per blok pada masing-masing sub BWP.
Kemudian sebelum menunjukkan peta pola ruangnya perlu di

tabulasikan rencana pola ruangnya. Berikut di sajikan contoh

penyajian tabel rencana pola ruang:
Tabel 2 Contoh Tabel Rencana Pola Ruang
Nama Kode Nama Kode Sub Luas
Blok
Zona Zona Sub Zona Sub Zona BWP (Ha)
Ruang
Rimba
Terbuka RTH RTH-1 1 A ..............
Kota
Hijau
Ruang
Taman
Terbuka RTH RTH-2 2 B ...............
Kota
Hijau
Dalam menentukan klasifikasi zona/subzona lindung dan

budidaya dalam RDTR, perlu dibuat kriteria pengklasifikasian
zona/subzona yang memuat sekurang-kurangnya :
1. Nama zona/subzona
2. Kode zona/subzona
3. Definisi zona/subzona memuat pengertian lebih lanjut tentang
zona/subzona
4. Tujuan penetapan zona memuat tujuan yang ingin dicapai
untuk setiap zona/subzona lindung dan budidaya dalam
RDTR
5. Kriteria performazona/subzona merupakan kualitas atau
kinerja yang harus dipenuhi untuk mencapai tujuan
penetapan masing-masing zona/subzona
6. Kriteria perencanaan zona merupakan kriteria dan standar
untuk merencanakan ruang suatu zona agar tercapai tujuan
penetapan zona/subzona. Khusus untuk zona perumahan

harus mencantumkan luas persil minimum dan luas persil

maksimum tiap zona/subzona.
Penjabaran zona menjadi sub zona harus memperhatikan
dua hal yaitu:
1. Perbedaan dasar pengertian antara zona peruntukan ruang
dengan kegiatan
2. hakikat zona adalah fungsi ruang, dan penjabarannya pun
sebaiknya mengikuti perbedaan fungsi ruang.
Box 2
Apabila pada BWP hanya terdapat satu jenis subzona dari zona tertentu,
subzona tersebut dapat dijadikan zona tersendiri. Subzona juga dapat
dijadikan zona tersendiri apabila subzona tersebut memiliki luas yang
signifikan atau memiliki persentase yang besar terhadap luas BWP.
Setiap Sub BWP terdiri atas blok yang dibagi berdasarkan

batasan fisik antara lain seperti jalan, sungai, dan sebagainya.
Ilustrasi pertampalan antara peta yang didelineasi berdasarkan
Batasan fisik (BWP, Sub BWP, dan blok) hingga peta yang
didelineasi berdasarkan fungsi (zona dan sub zona).

Sumber: Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018

Gambar 19 Ilustrasi Pembagian BWP ke dalam Sub-BWP
Dalam hal luas BWP relatif kecil, rencana pola ruang dapat
digambarkan secara langsung ke dalam blok. Contoh ilustrasi
pembagian BWP ke dalam sub BWP hingga blok digambarkan
pada peta berikut.

Gambar 20 Ilustrasi Pembagian BWP ke dalam Sub-BWP hingga Blok

Contoh ilustrasi pembagian BWP ke dalam blok

divisualisasikan pada gambar berikut.

Gambar 21 Ilustrasi Pembagian BWP ke dalam Blok
Adapun pengilustrasian pembagian zona-zona peruntukan

ke dalam blok disertai pengkodean berbagai sub zona pada suatu
Sub BWP dapat dilihat pada gambar berikut.


Gambar 22 Ilustrasi Pembagian Sub Zona di dalam Blok dan Sub Blok pada Satu
Sub BWP
Kegiatan dapat ditetapkan menjadi suatu zona apabila

memiliki kriteria sebagai berikut:
a. memiliki dampak dan tingkat gangguan yang signifikan
terhadap lingkungan di sekelilingnya sehingga perlu diatur
dan dikendalikan; dan/atau;
b. memiliki keragaman kegiatan yang memerlukan pengaturan.

Apabila diperlukan, zona dapat dibagi lagi menjadi

beberapa subzona atau sub subzona, sedangkan apabila tidak
memenuhi kriteria tersebut di atas, maka tidak diklasifikasikan
sebagai zona dimasukkan ke daftar kegiatan di dalam matriks
ITBX. Matriks ITBX ini akan dijelaskan lebih lanjut pada BAB
Aturan Dasar.
Apabila BWP terlalu luas untuk digambarkan ke dalam satu
peta berskala 1:5.000, maka peta rencana pola tersebut dapat
digambarkan kedalam beberapa lembar peta berdasarkan Sub
BWP. Dalam menyusunan peta pola ruang perlu djelaskan dan
dituangkan dalam database peta ruang apakah termasuk
kedalam kawasan-kawasan berikut yaitu Kawasan Keselamatan
Operasional Penerbangan (KKOP), Lahan Pertanian Pangan
Berkelanjutan (LP2B), Kawasan Rawan Bencana, Kawasan
Berorientasi Transit, Kawasan Tempat Evakuasi Bencana,
Kawasan Penetapan Cagar Budaya, Kawasan Pertahanan
Keamanan, Kawasan Pusat Penelitian. Adapun untuk zona rawan
bencana, peta digambarkan secara terpisah dari peta rencana
pola ruang. Adapun untuk zona rawan bencana, peta
digambarkan secara terpisah dari peta rencana pola. Berikut
disajikan contoh ilustrasi Peta Rencana Pola Ruang (Zoning Map).


Gambar 23 Ilustrasi Peta Rencana Pola Ruang (Zoning Map)
Peta rencana pola ruang digambarkan dengan ketentuan

sebagai berikut :
1. Rencana pola ruang digambarkan dalam peta dengan skala
atau tingkat ketelitian informasi minimal 1:5.000, serta
mengikuti ketentuan mengenai sistem informasi geografis
yang dikeluarkan oleh kementerian/lembaga yang berwenang;
2. Cakupan rencana pola ruang meliputi ruang darat dan laut
dengan batasan mengacu pada peraturan perundang-
undangan;
3. Apabila terdapat rencana pemanfaatan ruang yang berada di
bawah permukaan tanah (ruang dalam bumi) maka
digambarkan dalam peta tersendiri dan dilengkapi dengan
gambar potongan/ penampang;

4. Rencana pola ruang dapat digambarkan kedalam beberapa

lembar peta yang tersusun secara beraturan mengikuti
ketentuan yang berlaku;
5. Peta rencana pola ruang harus sudah menunjukkan batasan
bidang tanah/persil untuk wilayah yang sudah terbangun;
6. Rencana pola ruang disajikan dalam format digital sesuai
dengan standar yang akan diatur lebih lanjut melalui
pedoman tersendiri;
7. Rencana pola ruang dapat digambarkan juga dalam model 3
(tiga) dimensi.
Perlu Anda perhatikan bahwa harus terjamin konsistensi

antara muatan rencana pola ruang yang ada di batang tubuh
RDTR dengan yang ada di Peta Rencana Pola Ruang RDTR.
Kemudian luasan dan presentasi dari luasan yang ada di
Rencana Pola Ruang RDTR harus dapat tersajikan bukan hanya
dalam bentuk peta, melainkan juga dalam bentuk tabel, seperti di
lihat pada tabel di bawah ini.

Tabel 3 Contoh Matriks Rencana Pola Ruang di RDTR
Sedangkan untuk contoh peta rencana pola ruang dalam

RDTR dapat dilihat pada gambar berikut.
79
Gambar 24 Peta Rencana Pola Ruang dalam RDTR
E. RANGKUMAN
Rencana pola ruang dalam RDTR berisi rencana distribusi
subzona peruntukan yang antara lain meliputi zona lindung, zona

yang memberikan perlindungan terhadap zona di bawahnya, zona

perlindungan setempat, dan zona budidaya seperti zona perumahan,
perdagangan dan jasa, perkantoran, industri, dan RTH, ke dalam
blok-blok. Konsep rencana pola ruang dirumuskan berdasarkan daya
dukung dan daya tampung lingkungan hidup dalam BWP dan
perkiraan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan sosial
ekonomi dan pelestarian fungsi lingkungan. Rencana pola ruang
dimuat dalam peta yang juga berfungsi sebagai zoning map bagi
peraturan zonasi. Rencana pola ruang terdiri dari 2 (dua) unsur utama
yaitu zona lindung dan zona budidaya. Perbedaan kerincian rencana
pola ruang antara RTRW dan RDTR adalah karena RTRW
menunjukkan kawasan sebagai wadah bagi peruntukan tiap kegiatan
fungsional pada skala kota/kawasan perkotaan; sedangkan RDTR
menunjukkan zona dan sub-zona atau blok sebagai wadah bagi
peruntukan tiap kegiatan fungsional pada skala BWP.
Dalam menyusun rencana pola ruang harus meninjau tujuan
penataan BWP serta rencana struktur ruang BWP, memperhatikan
rencana pola ruang dalam RTRW Kabupaten/Kota dan rencana pola
ruang kawasan yang berbatasan, memperhatikan daya dukung dan
daya tampung rencana, dirumuskan berdasarkan mitigasi dan
adaptasi terhadap bencana, serta menelaah dari hasil rencana
proyeksi dan distribusi penduduk berdasarkan hasil analisis pada
RTRW kabupaten/kota. Pendetailan muatan rencana pola ruang
RTRW ke dalam rencana pola ruang RDTR pada dasarnya
menerapkan prinsip hierarkis-kompelementer. Secara hierarkis,
dalam klasifikasi pola ruang materi dari tiap unsur pola ruang dalam
RDTR harus merinci lebih lanjut dari yang sudah ditetapkan dalam
RTRW. Secara komplementer, unsur-unsur rencana pola ruang

dalam RDTR harus melengkapi apa yang tidak ada/ditetapkan dalam

rencana pola ruang RTRW karena keterbatasan kerinciannya karena
sifatnya sebagai rencana umum. Perbedaan tingkat kerincian ini
tercermin dari tingkat ketelitian skala peta yang digunakan. RTRW
Kota mempunyai tingkat ketelitian peta pada skala 1:10.000 sampai
dengan 1:25.000; sedangkan RDTR mempunyai tingkat ketelitian
peta pada skala 1:5.000.
Dalam menentukan klasifikasi zona/subzona lindung dan
zona/subzona yang memuat sekurang-kurangnya nama
zona/subzona, kode zona/subzona, definisi zona/subzona memuat
pengertian lebih lanjut tentang zona/subzona, tujuan penetapan zona
memuat tujuan yang ingin dicapai untuk setiap zona/subzona lindung
dan budidaya dalam RDTR, kriteria performazona/subzona
merupakan kualitas atau kinerja yang harus dipenuhi untuk mencapai
tujuan penetapan masing-masing zona/subzona, dan kriteria
perencanaan zona merupakan kriteria dan standar untuk
merencanakan ruang suatu zona agar tercapai tujuan penetapan
zona/subzona. Khusus untuk zona perumahan harus mencantumkan
luas persil minimum dan luas persil maksimum tiap zona/subzona.

BAB V
PENETAPAN SUB BAGIAN WILAYAH
PERENCANAAN YANG DIPRIORITASKAN
PENANGANANNYA

Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab V Penetapan Sub BWP yang
Diprioritaskan Penanganannya, peserta pelatihan diharapkan:
1. Mampu mengidentifikasi aspek-aspek yang dibutuhkan dalam menetapkan
sub BWP yang diprioritaskan penanganannya
2. Mampu melakukan penetapan sub BWP yang diprioritaskan
penanganannya sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan karakteristik
wilayah perencanaan
A. DEFINISI DAN FUNGSI SUB BWP YANG

DIPRIORITASKAN PENANGANANNYA
Penetapan sub BWP diprioritaskan penanganannya
bertujuan untuk mengembangkan, melestarikan, melindungi,
memperbaiki, mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan,
dan/atau melaksanakan revitalisasi di kawasan yang
bersangkutan, yang dianggap memiliki prioritas tinggi
dibandingkan Sub BWP lainnya.
Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan
lokasi pelaksanaan salah satu program prioritas dari RDTR.
Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya
berfungsi sebagai: a. dasar penyusunan RTBL dan rencana
teknis pembangunan sektoral; dan b. dasar pertimbangan dalam
penyusunan indikasi program prioritas RDTR.
83
B. DASAR PERTIMBANGAN DALAM MENETAPKAN

SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN
PENANGANANNYA
ditetapkan berdasarkan :
2. Nilai penting Sub BWP yang akan ditetapkan;
3. Kondisi ekonomi, sosial-budaya, dan lingkungan Sub BWP
yang akan ditetapkan;
4. Daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup BWP; dan
5. Ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.

ditetapkan dengan kriteria :
1. merupakan faktor kunci yang mendukung perwujudan
rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana, serta
pelaksanaan peraturan zonasi di BWP;
2. mendukung tercapainya agenda pembangunan dan
pengembangan kawasan;
3. merupakan Sub BWP yang memiliki nilai penting dari sudut
kepentingan ekonomi, sosial-budaya, pendayagunaan
sumber daya alam dan/atau teknologi tinggi, fungsi dan daya
dukung lingkungan hidup, dan/atau memiliki nilai penting
lainnya yang sesuai dengan kepentingan pembangunan BWP;
dan/atau
4. merupakan Sub BWP yang dinilai perlu dikembangkan,
diperbaiki, dilestarikan, dan/atau direvitalisasi agar dapat
mencapai standar tertentu berdasarkan pertimbangan
ekonomi, sosial-budaya, dan/atau lingkungan.

Penentuan sub BWP yang diprioritaskan penanganannya

secara konseptual dan prosedural dapat dilakukan setelah
melakukan interpretasi dari hasil analisis berikut:
Analisis SDA dan

Lingkungan BWP

Penetapan Sub BWP Sektor Unggulan
Prioritas
Buatan
Analisis Lingkungan
Binaan
Gambar 25 Analisis dalam Penetapan Sub BWP Prioritas
C. PENETAPAN SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN

PENANGANANNYA
harus memuat sekurang- kurangnya :
1. Lokasi
Lokasi Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya
digambarkan dalam peta. Lokasi tersebut dapat meliputi
seluruh wilayah Sub BWP yang ditentukan, atau sebagian
dari wilayah Sub BWP tersebut. Penetapan batas delineasi
lokasi Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya harus
mempertimbangkan :
a. batas fisik, seperti blok dan subblok
b. fungsi kawasan, seperti zona dan subzona

c. wilayah administratif, seperti RT, RW, Desa/Kelurahan,

dan Kecamatan
d. penentuan secara kultural tradisional, seperti kampung,
desa adat, gampong, dan nagari
e. kesatuan karakteristik tematik, seperti kawasan kota lama,
lingkungan sentra perindustrian rakyat, kawasan sentra
pendidikan, kawasan perkampungan tertentu, dan
kawasan permukiman tradisional
f. jenis kawasan, seperti kawasan baru yang berkembang
cepat, kawasan terbangun yang memerlukan penataan,
kawasan dilestarikan, kawasan rawan bencana, dan
kawasan gabungan atau campuran
2. Tema Penanganan
Tema penanganan adalah program utama untuk setiap lokasi.
Tema penanganan Sub BWP yang diprioritaskan
penanganannya terdiri atas:
a. perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan,
contohnya melalui penataan lingkungan permukiman
kumuh(perbaikan kampung), dan penataan lingkungan
permukiman nelayan
b. pengembangan kembali prasarana, sarana, dan
blok/kawasan, contohnya melalui peremajaan kawasan,
pengembangan kawasan terpadu, serta rehabilitasi dan
rekonstruksi kawasan pasca bencana
c. pembangunan baru prasarana, sarana, dan
blok/kawasan, contohnya melalui pembangunan
kawasan perumahan umum (public housing) yang
dibangun oleh pemerintah dan swasta (Kawasan Siap

Bangun/Lingkungan Siap Bangun-Berdiri Sendiri),

pembangunan kawasan terpadu, pembangunan desa
agropolitan, pembangunan kawasan perbatasan;
dan/atau
d. pelestarian/pelindungan blok/kawasan, contohnya
melalui pelestarian kawasan, konservasi kawasan, dan
revitalisasi kawasan.
Berikut adalah contoh tabel analisis penentuan sub BWP
prioritas.
Tabel 4 Contoh Hasil Analisis Penentuan Sub BWP Prioritas
Dasar Penetapan Sub BWP I Sub BWP II Sub BWP III
Tujuan Penataan Sub BWP I sebagai pusat Sub BWP II sebagai Sub BWP II merupakan
BWP kegiatan perkotaan dengan pendukung kegiatan kawasan dengan fungsi
fungsi permukiman, perkotaan dengan fungsi permukiman, industri,
perdagangan dan jasa, permukiman, perdagangan dan pertanian lahan
pendidikan dan jasa, dan perkebunan kering.
Nilai Penting Sub Ditetapkan sebagai pusat Sebagai pendukung pusat Sebagai pendukung
BWP BWP BWP pusat BWP dan
Kawasan Industri
Kondisi Sosial-  Kondisi ekonomi  Kondisi ekonomi  Kondisi ekonomi
budaya dan wilayah Sub BWP I didukung oleh kegiatan didukung oleh
Lingkungan mempunyai nilai tinggi industri dan pertanian kegiatan pertanian
dibandingkan BWP (sebagai pusat tanaman pangan
lainnya dengan dukung produksi) dan perekebunan.
oleh kegiatan  Distribusi dan  Distribusi penduduk
perdagangan dan jasa. kepadatan penduduk dan cukup tinggi (9-
 Distribusi dan cukup tinggi (8-14 14 jiwa/Ha)
kepadatan pendudul jiwa/Ha)  Lahan terbangun
tinggi 14-17 jiwa/Ha  Lahan terbangun masih dipengaruhi oleh
(dibanding Sub BWP cukup rendah karakteristik alam
lain) (dipengaruhi oleh yang datar dan
 Didominasi oleh karakteristik alam) kecendrungan
lingkungan terbangun dengan KDB 50-70% mengikuti pola
dengan SKB 70-90% dan KLB 1 lantai jaringan jalan
dan KLB 1-2 lantai dengan KDB 50%
dan KLB 1 lantai
Daya Dukung dan Daya dukung ruang ±70% Daya dukung ruang ±80% Daya dukung ruang
Daya Tampung dapat dimanfaatkan dan (namun dipengaruhi oleh ±85% (arah
daya tampung diarahkan karakteristik fisik) dan daya pengembangan) dan
untuk kepadatan tinggi- tampung diarahkan untuk daya tampung diarahkan
sedang kepadatan sangat rendah untuk kepadatan sangat
rendah
Ketentuan RTRW Budidaya (permukiman dan Budidaya (permukiman, Budidaya (industri)
pertanian lahan basah) pertanian lahan basah, dan Lindung (RTH)
Lindung (RTH) perkebunan) Lindung (RTH)

Gambar 26 Bagan Proses Penetapan Sub BWP yang Diprioritaskan Penanganannya
D. RANGKUMAN
Penetapan sub BWP yang diprioritaskan penanganannya
bertujuan untuk mengembangkan, melestarikan, melindungi,
memperbaiki, mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan,
dan/atau melaksanakan revitalisasi di kawasan yang bersangkutan,
yang dianggap memiliki prioritas tinggi dibandingkan Sub BWP
lainnya. Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan
lokasi pelaksanaan salah satu program prioritas dari RDTR.
berfungsi sebagai dasar penyusunan RTBL dan rencana teknis
pembangunan sektoral, serta dasar pertimbangan dalam
penyusunan indikasi program prioritas RDTR.
Penentuan sub BWP yang diprioritaskan penanganannya
secara konseptual dan prosedural dapat dilakukan setelah
melakukan interpretasi dari hasil analisis SDA dan lingkungan
BWP, analisis ekonomi dan sektor unggulan, analisis sumber daya
buatan, serta analisis lingkungan binaan. Muatan yang harus ada
di dalam penjelasan mengenai penentuan sub BWP yang
diprioritaskan penanganannya yaitu lokasi sub BWP yang

diprioritaskan penanganannya dan tema penanganan yang akan

diusung.

BAB VI
KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG

Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab VI Ketentuan Pemanfaatan
Ruang, peserta pelatihan diharapkan:
ketentuan pemanfaatan ruang
2. Mampu menyusun ketentuan pemanfaatan ruang sesuai dengan ketentuan
yang berlaku dan karakteristik wilayah perencanaan
A. DEFINISI DAN FUNGSI KETENTUAN

PEMANFAATAN RUANG
Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR merupakan
upaya mewujudkan RDTR dalam bentuk program
pengembangan BWP dalam jangka waktu perencanaan 5 (lima)
tahunan sampai akhir tahun masa perencanaan.
Ketentuan pemanfaatan ruang berfungsi sebagai :

1. Dasar pemerintah dan masyarakat dalam pemrograman
investasi pengembangan BWP;
2. Arahan untuk sektor dalam penyusunan program;
3. Dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu 5
(lima) tahunan dan penyusunan program tahunan untuk
setiap jangka 5 (lima) tahun;
4. Acuan bagi masyarakat dalam melakukan investasi.
B. DASAR PERTIMBANGAN DALAM PERUMUSAN

KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG
Ketentuan pemanfaatan ruang disusun berdasarkan :
1. Rencana pola ruang dan rencana struktur ruang;
90
2. Ketersediaan sumber daya dan sumber dana pembangunan;

3. Kesepakatan para pemangku kepentingan dan kebijakan
yang ditetapkan;
4. Masukan dan kesepakatan dengan para investor;
5. Prioritas pengembangan BWP dan pentahapan rencana
pelaksanaan program yang sesuai dengan Rencana
Pembangunan Jangka Panjang (RPJP) daerah dan Rencana
Pembangunan Jangka Menengah (RPJM) daerah, serta
rencana terpadu dan program investasi infrastruktur jangka
menengah (RPI2JM).
Ketentuan pemanfaatan ruang disusun dengan kriteria :

1. Mendukung perwujudan rencana pola ruang dan rencana
penyediaan prasarana perkotaan di BWP serta perwujudan
Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya;
2. Mendukung program penataan ruang wilayah
Kabupaten/Kota;
3. Realistis, objektif, terukur, dan dapat dilaksanakan dalam
jangka waktu perencanaan;
4. Konsisten dan berkesinambungan terhadap program yang
disusun, baik dalam jangka waktu tahunan maupun lima
tahunan;
5. Terjaganya sinkronisasi antar program dalam satu kerangka
program terpadu pengembangan wilayah kabupaten/kota.
Dalam merumuskan ketentuan pemanfaatan ruang, perlu

dilakukan interpretasi terhadap hasil dari analisis-analisis berikut:

Analisis Kelembagaan
Ketentuan Pemanfaatan Analisis Pembiayaan

Ruang Pembangunan
Analisis Isu Strategis dan

Strategi Pengembangan
Gambar 27 Analisis dalam Menyusun Ketentuan Pemanfaatan Ruang
C. PERUMUSAN KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG

Penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang diawali
dengan penentuan program yang akan diimplementasikan untuk
mewujudkan tujuan penataan BWP. Program dalam ketentuan
pemanfaatan ruang meliputi:
1. Program Pemanfaatan Ruang Prioritas
Program pemanfaatan ruang prioritas merupakan program-
program pengembangan BWP yang diindikasikan memiliki
bobot tinggi berdasarkan tingkat kepentingan atau
diprioritaskan dan memiliki nilai strategis untuk mewujudkan
rencana sruktur ruang dan rencana pola ruang di BWP sesuai
tujuan penataan BWP.
Program pemanfaatan ruang dapat memuat kelompok
program sebagai berikut :
a. Program perwujudan rencana struktur ruang yang meliputi:
1) perwujudan pusat pelayanan kegiatan di BWP;
2) perwujudan jaringan transportasi di BWP;

3) perwujudan jaringan prasarana untuk BWP, yang

mencakup pula prasarana nasional dan
wilayah/regional didalam BWP yang terdiri atas :
a) perwujudan jaringan energi/kelistrikan;
b) perwujudan jaringan telekomunikasi;
c) perwujudan jaringan air minum;
d) perwujudan jaringan drainase;
e) perwujudan jaringan air limbah; dan/atau
f) perwujudan jaringan prasarana lainnya.
b. Program perwujudan rencana pola ruang di BWP yang
meliputi:
1) perwujudan zona lindung pada BWP termasuk didalam
pemenuhan kebutuhan RTH;
2) perwujudan zona budi daya pada BWP yang terdiri
atas:
a) Perwujudan penyediaan fasilitas sosial dan
fasilitas umum di BWP;
b) Perwujudan ketentuan pemanfaatan ruang untuk
setiap jenis pola ruang;
c) Perwujudan intensitas pemanfaatan ruang blok;
dan/atau;
d) Perwujudan tata bangunan.
c. Program perwujudan penetapan Sub BWP yang
diprioritaskan penanganannya yang terdiri atas :
1) Program penyusunan RTBL
2) Perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan
3) Pembangunan baru prasarana, sarana, dan
blok/kawasan

4) Pengembangan kembali prasarana, sarana, dan

blok/kawasan; dan/atau
5) Pelestarian/pelindungan blok/kawasan
d. Program perwujudan ketahanan terhadap perubahan iklim,
dapat sebagai kelompok program tersendiri atau menjadi
bagian dari kelompok program lainnya, disesuaikan
berdasarkan kebutuhannya
2. Lokasi
Lokasi merupakan tempat dimana usulan program akan
dilaksanakan.
3. Besaran dan Biaya
Besaran merupakan perkiraan jumlah satuan dan biaya
masing-masing usulan program prioritas pengembangan
wilayah yang akan dilaksanakan
4. Sumber Pendanaan
Sumber pendanaan dapat berasal dari Anggaran Pendapatan
dan Belanja Daerah (APBD) Kabupaten/Kota, APBD provinsi,
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), swasta,
dan/atau masyarakat. Sumber pendanaan dapat dilengkapi
dengan perkiraan kebutuhan biaya bagi masing-masing
program;
5. Instansi Pelaksana merupakan pihak-pihak pelaksana
program prioritas yang meliputi pemerintah seperti satuan
kerja perangkat daerah (SKPD), dinas teknis terkait, dan/atau
kementerian/lembaga, swasta, dan/atau masyarakat
6. Waktu dan Tahapan Pelaksanaan Program direncanakan
dalam kurun waktu perencanaan 20 (dua puluh) tahun yang
dirinci setiap 5 (lima) tahunan dan masing-masing program

mempunyai durasi pelaksanaan yang bervariasi sesuai

kebutuhan. Penyusunan program prioritas disesuaikan
dengan pentahapan jangka waktu 5 tahunan RPJP daerah
Kabupaten/Kota.
Dalam menentukan program yang akan

diimplementasikan untuk mewujudkan tujuan penataan BWP,
perlu dilakukan analisis terhadap komponen guna lahan eksisting
dan status kepemilikan tanah eksisting yang selanjutnya
dituangkan ke dalam rencana peruntukan fungsi lahan dan
arahan kebijakan hak atas tanah pada masing-masing zona pada
sub BWP yang akan dikembangkan, sehingga program-program
yang akan diimplementasikan dapat mengarah pada terwujudnya
rencana peruntukan fungsi lahan dengan arahan kebijakan hak
atas tanah yang telah ditentukan berdasarkan berbagai
pertimbangan sebelumnya.

Gambar 28 Matriks Informasi Lahan Eksisting dan Rencana
Penyusunan matriks indikasi program pada lokasi tertentu yang

memuat informasi mengenai pelaksanaan program dalam jangka waktu
20 (dua puluh) tahun perencanaan beserta sumber pendanaan dan
instansi pelaksana dituangkan pada tabel berikut.
Tabel 5 Contoh Matriks Indikasi Program

SUMBER INSTANSI
BESARAN WAKTU PELAKSANAAN
DANA PELAKSANA
DAN
PROGRAM BIAYA PJM- PJM- PJM-
No. LOKASI PJM-1 (2021 – 2025) 2 3 4
UTAMA (dalam
juta (2026 (2031 (2036
rupiah) 2021 2022 2023 2024 2025 – – –
2030) 2035) 2040)
3 Rencana Jaringan Energi/Kelistrikan
Peningkatan Seluruh 200 BUMN PT.PLN

kapasitas BWP
A listrik di
daerah yang
sudah terlayani
Pembangunan Sub 20.000 BUMN PT.PLN
B gardu BWP A
distribusi
Pembangunan Seluruh 15.000 BUMN PT.PLN
C jaringan BWP
distribusi baru
Pengoperasian Seluruh 1.000 BUMN PT.PLN
instalasi BWP
D jaringan
transmisi yang
sudah ada
Pemeliharaan Seluruh 750 BUMN PT.PLN
E instalasi BWP
jaringan

SUMBER INSTANSI
BESARAN WAKTU PELAKSANAAN
DANA PELAKSANA
DAN
PROGRAM BIAYA PJM- PJM- PJM-
No. LOKASI PJM-1 (2021 – 2025) 2 3 4
UTAMA (dalam
juta (2026 (2031 (2036
rupiah) 2021 2022 2023 2024 2025 – – –
2030) 2035) 2040)
transmisi yang
sudah ada
4 Rencana Jaringan Telekomunikasi
Pembangunan Pusat 3.000 BUMN, PT.Telkom

menara Sub APBD
A
telekomunikasi BWP A, Kabupaten
Bersama B
Perluasan Seluruh 500 APBD PT.Telkom
jaringan BWP Kabupaten
B
komunikasi
nirkabel
Pengembangan Seluruh 3.000 BUMN PT.Telkom
C jaringan fiber BWP
optic
5 Rencana Jaringan Air Minum
Master Plan Seluruh 500 APBD Dinas PU

dan DED BWP Kabupaten, Kabupaten
A
Jaringan Air CSR
Bersih
Sub 1.000 APBD Dinas PU, BP
Penyediaan BWP A Kabupaten/ Air Bersih
B
rumah intake Provinsi
Peningkatan Sub 500 APBD Dinas PU, BP
sumber air BWP A, Kabupaten, Air Bersih
C baku untuk B, C CSR
pengelolaan air
bersih
Sumber: Materi Paparan Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Menengah,
Kementerian ATR/BPN, 2019
D. RANGKUMAN
Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR merupakan upaya
mewujudkan RDTR dalam bentuk program pengembangan BWP
dalam jangka waktu perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir
tahun masa perencanaan.
Ketentuan pemanfaatan ruang berfungsi sebagai :
1. Dasar pemerintah dan masyarakat dalam pemrograman
investasi pengembangan BWP;
2. Arahan untuk sektor dalam penyusunan program;
3. Dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu 5
(lima) tahunan dan penyusunan program tahunan untuk setiap
jangka 5 (lima) tahun;

4. Acuan bagi masyarakat dalam melakukan investasi.

Ketentuan pemanfaatan ruang disusun dengan memperhatikan
beberapa pertimbangan yang terangkum dalam analisis isu strategis
dan strategi pengembangan, analisis pembiayaan pembangunan,dan
analisis kelembagaan. Ketentuan pemanfaatan ruang memuat
rancangan program, lokasi pelaksanaan program, besaran dan biaya
yang dibutuhkan untuk implementasi program, sumber pendanaan,
instansi pelaksana yang terkait dengan fokus program, serta waktu
dan tahapan pelaksanaan program.

BAB VII
PENENTUAN DELINEASI BLOK
PERUNTUKAN

Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab VII Penentuan Delineasi Blok
Peruntukkan, peserta pelatihan diharapkan:
1. Mampu mengidentifikasi aspek-aspek yang dibutuhkan dalam menentukan
delineasi blok peruntukkan
2. Mampu menentukan delineasi blok peruntukan sesuai dengan ketentuan
A. FUNGSI PERATURAN ZONASI DI DALAM RENCANA

POLA RUANG
Sebelum mengetahui aspek-aspek yang dibutuhkan dalam
proses penyusunan peraturan zonasi yang termuat di dalam RDTR,
alangkah baiknya peserta memahami terlebih dahulu pengertian
peraturan zonasi dan kaitannya di dalam rencana pola ruang beserta
fungsinya.
Dalam hal ini, peraturan zonasi kabupaten/kota adalah
ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang
dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona
peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana detail tata ruang,
sedangkan rencana pola ruang merupakan rencana distribusi zona
pada BWP yang akan diatur sesuai dengan fungsi dan peruntukannya.
Adapun fungsi dari rencana pola ruang yaitu:
a. Alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial budaya, ekonomi,
serta kegiatan pelestarian fungsi lingkungan dalam BWP;
99
b. Dasar penerbitan izin pemanfaatan ruang;

c. Dasar penyusunan RTBL dan rencana teknis lainnya; dan
d. Dasar penyusunan rencana jaringan prasarana.
Sedangkan untuk distribusi pada BWP dalam rencana pola
ruang yang dibagi menjadi beberapa zona sebagai berikut:
a. Zona lindung
 Zona hutan lindung
 Zona yang memberikan perlindungan terhadap zona
dibawahnya (PB)
 Zona perlindungan setempat (PS)
 Zona RTH kota (RTH)
 Zona konservasi (KS)
 Zona lindung lainya
b. Zona budi daya
 Zona perumahan
 Zona perdagangan dan jasa (K)
 Zona perkantoran (KT)
 Zona sarana pelayanan umum (SPU)
 Zona industri (I)
 Zona lainya
 Zona campuran (C)
B. PENENTUAN DELINEASI BLOK PERUNTUKAN

Setelah mengetahui pembagian zona dalam rencana pola ruang,
dalam proses menentukan klasifikasi zona/subzona lindung dan
zona/subzona yang memuat sekurang-kurangnya:

a. Nama zona/subzona;
b. Kode zona/subzona;
c. Definisi zona/subzona memuat pengertian lebih lanjut tentang
zona/subzona;
d. Tujuan penetapan zona memuat tujuan yang ingin dicapai
untuk setiap zona/subzona lindung dan budidaya dalam RDTR;
e. Kriteria performazona/subzona merupakan kualitas atau
kinerja yang harus dipenuhi untuk mencapai tujuan penetapan
masing-masing zona/subzona; dan
f. Kriteria perencanaan zona merupakan kriteria dan standar
untuk merencanakan ruang suatu zona agar tercapai tujuan
penetapan zona/subzona. Khusus untuk zona perumahan
harus mencantumkan luas persil minimum dan luas persil
maksimum tiap zona/subzona.
Penjabaran zona menjadi sub zona harus memperhatikan dua

hal yaitu:
a. Perbedaan dasar pengertian antara zona peruntukan ruang
dengan kegiatan; dan
b. hakekat zona adalah fungsi ruang, dan penjabarannya pun
sebaiknya mengikuti perbedaan fungsi ruang.
Apabila pada BWP hanya terdapat satu jenis subzona dari zona
tertentu, subzona tersebut dapat dijadikan zona tersendiri. Subzona
juga dapat dijadikan zona tersendiri apabila subzona tersebut
memiliki luas yang signifikan atau memiliki persentase yang besar
terhadap luas BWP.
Setiap Sub BWP terdiri atas blok, yaitu sebidang lahan yang
dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan fisik yang nyata (seperti

jaringan jalan, sungai, saluran irigasi, saluran udara tegangan (ekstra)

tinggi, pantai, dan lain-lain), maupun Batasan fisik yang belum nyata
(rencana jaringan jalan dan rencana jaringan prasarana lainnya yang
sejenis sesuai dengan rencana kota dan rencana sektoral lainnya).
Pada blok inilah pendetailan kode zonasi akan dituangkan. Dalam
menentukan delineasi blok peruntukan, diperlukan masukan
pertimbangan dari hasil analisis-analisis berikut:
Analisis SDA dan

Lingkungan BWP
Penentuan Delineasi Analisis

Blok Kependudukan dan
Sosial Budaya

Buatan
Gambar 29 Analisis untuk Menentukan Delineasi Blok Peruntukan
Bila suatu blok peruntukan akan ditetapkan menjadi beberapa

kode zonasi, maka blok peruntukan tersebut dapat dipecah menjadi
beberapa subblok peruntukan. Pembagian subblok peruntukan
dilakukan berdasarkan pertimbangan:
a. kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan
ruang/lahan;
b. Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, atau batas persil;
c. Orientasi bangunan;
d. Lapis bangunan.

Pengilustrasian overlay peta yang didelineasi berdasarkan fisik

(BWP, Sub BWP, dan blok) hingga peta yang didelineasi berdasarkan
fungsi (zona dan subzona) ditunjukkan pada gambar berikut.
Sumber: Peraturan Menteri ATR No. 16 Tahun 2018

Gambar 30 Ilustrasi Proses Pertampalan Peta Sub Zona dan Delineasi Blok
Dalam hal luas BWP relatif kecil, rencana pola ruang dapat
digambarkan secara langsung ke dalam blok. Untuk contoh
pendelineasian dapat dilihat pada gambar berikut:


Gambar 32 Ilustrasi Pembagian BWP ke Dalam Sub BWP Hingga Blok

Gambar 31 Ilustrasi Pembagian BWP Langsung ke Dalam Blok

Kegiatan dapat ditetapkan menjadi suatu zona apabila memiliki

kriteria sebagai berikut:
a. Memiliki dampak dan tingkat gangguan yang signifikan terhadap
lingkungan di sekelilingnya sehingga perlu diatur dan
dikendalikan; dan/atau
b. Memiliki keragaman kegiatan yang memerlukan pengaturan.
Apabila diperlukan, zona dapat dibagi lagi menjadi beberapa

subzona atau sub subzona, sedangkan apabila tidak memenuhi
kriteria tersebut di atas, maka tidak diklasifikasikan sebagai zona
dimasukkan kedaftar kegiatan didalam matriks ITBX. Apabila BWP
terlalu luas untuk digambarkan ke dalam satu peta berskala 1:5.000,
maka peta rencana pola tersebut dapat digambarkan kedalam
beberapa lembar peta berdasarkan Sub BWP.
Pertimbangan penetapan kode zonasi di atas peta blok/subblok

yang dibuat dapat didasarkan pada kesamaan karakter blok
peruntukan, berdasarkan pilihan:
a. Mempertahankan dominasi penggunaan lahan eksisting;
b. Menetapkan fungsi baru sesuai dengan arahan fungsi pada
RTRW;
c. Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginkan;
d. Menetapkan tipologi lingkungan/kawasan yang diinginkan;
e. Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu;
f. Menetapkan batas ukuran tapak/persil maksimum/minimum;
g. Menetapkan batas intensitas bangunan maksimum/minimum;
h. Mengembangkan jenis kegiatan tertentu;

i. Menetapkan batas kepadatan penduduk/bangunan yang

diinginkan;
j. Menetapkan penggunaan dan batas intensitas sesuai dengan
daya dukung prasarana yang tersedia;
k. Kesesuaian dengan ketentuan khusus yang sudah ada;
l. Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi.
Adapun pengilustrasian pembagian zona-zona peruntukan ke

dalam blok disertai pengkodean berbagai subzona pada suatu Sub
BWP dapat dilihat pada gambar berikut:

Gambar 33 Ilustrasi Pembagian Subzona di Dalam Blok dan Sub Blok
pada Satu Sub BWP

C. RANGKUMAN
Peraturan zonasi kabupaten/kota adalah ketentuan yang
mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan
pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan
yang penetapan zonanya dalam rencana detail tata ruang, sedangkan
rencana pola ruang merupakan rencana distribusi zona pada BWP
yang akan diatur sesuai dengan fungsi dan peruntukannya.
Setelah mengetahui pembagian zona dalam rencana pola
ruang, dalam proses menentukan klasifikasi zona/subzona lindung
dan budidaya dalam RDTR, perlu dibuat kriteria pengklasifikasian
zona/subzona.
Setiap Sub BWP terdiri atas blok, yaitu sebidang lahan yang
dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan fisik yang nyata (seperti
jaringan jalan, sungai, saluran irigasi, saluran udara tegangan (ekstra)
tinggi, pantai, dan lain-lain), maupun batasan fisik yang belum nyata
(rencana jaringan jalan dan rencana jaringan prasarana lainnya yang
sejenis sesuai dengan rencana kota dan rencana sektoral lainnya).
Pada blok inilah pendetailan kode zonasi akan dituangkan. Dalam
menentukan delineasi blok peruntukan, perlu adanya pertimbangan
dari hasil analisis sumber daya alam dan lingkungan hidup untuk
mengetahui gambaran kerangka fisik pengembangan wilayah serta
batasan dan potensi alam BWP, analisis kependudukan dan sosial
budaya untuk mendapatkan proyeksi perubahan demografi, kondisi
sosial budaya dan modal sosial budaya yang dapat berpengaruh
terhadap pembangunan, dan analisis sumber daya buatan untuk
mengidentifikasi kebutuhan sarana dan prasarna yang diperlukan
untuk memaksimalkan fungsi BWP.

Bila suatu blok peruntukan akan ditetapkan menjadi beberapa

kode zonasi, maka blok peruntukan tersebut dapat dipecah menjadi
beberapa subblok peruntukan. Pembagian subblok peruntukan
dilakukan berdasarkan pertimbangan:
a. kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan
ruang/lahan;
b. Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, atau batas persil;
c. Orientasi bangunan;
d. Lapis bangunan.
Pertimbangan penetapan kode zonasi di atas peta blok/subblok

yang dibuat dapat didasarkan pada kesamaan karakter blok
peruntukan, berdasarkan pilihan:
a. Mempertahankan dominasi penggunaan lahan eksisting;
b. Menetapkan fungsi baru sesuai dengan arahan fungsi pada
RTRW;
c. Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginkan;
d. Menetapkan tipologi lingkungan/kawasan yang diinginkan;
e. Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu;
f. Menetapkan batas ukuran tapak/persil maksimum/minimum;
g. Menetapkan batas intensitas bangunan maksimum/minimum;
h. Mengembangkan jenis kegiatan tertentu;
i. Menetapkan batas kepadatan penduduk/bangunan yang
diinginkan;
j. Menetapkan penggunaan dan batas intensitas sesuai dengan
daya dukung prasarana yang tersedia;
k. Kesesuaian dengan ketentuan khusus yang sudah ada;
l. Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi.

BAB VIII
PERUMUSAN ATURAN DASAR

Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab VIII Perumusan Aturan Dasar,
1. Mampu mengidentifikasi aspek-aspek yang dibutuhkan dalam merumuskan
aturan dasar
2. Mampu merumuskan aturan dasar sesuai dengan ketentuan yang berlaku
dan karakteristik wilayah perencanaan
A. DASAR PERUMUSAN ATURAN DASAR

Untuk mewujudkan RDTR yang berkualitas dan
komprehensif, maka muatan suatu RDTR harus mencakup materi
wajib peraturan zonasi yang mengatur :
1. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan;
2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang;
3. Ketentuan Tata Bangunan;
4. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal;
5. Ketentuan Khusus;
6. Standar Teknis;
7. Ketentuan Pelaksanaan; dan
8. Ketentuan luas minimum per kavling
Dalam rangka menghasilkan peraturan zonasi yang dapat
dilaksanakan dengan optimal, peserta diharapkan mampu
menerapkan, mengembangkan, dan menuangkan 8 (delapan)
materi wajib peraturan zonasi berdasarkan materi dan data-data
yang disajikan dalam pelatihan ini, untuk kemudian ditindaklanjuti
dengan penuangan hasil pengolahannya ke dalam zona-zona
109
peruntukan yang dimuat dalam peta rencana pola ruang dengan

mengacu kepada pedoman teknis penyusunan RDTR yang
berlaku, serta mampu menerapkan pengetahun keilmuan teknis
yang relevan dalam pengaturan zonasi. Adapun dalam proses
perumusan aturan dasar, perlu interpretasi dari hasil analisis
berikut:
Analisis Ketentuan
Kegiatan dan Penggunaan
Lahan
Analisis Standar Teknis

Perumusan Aturan Dasar dan Sarana Prasarana
Minimal
Analisis Ketentuan
Pelaksanaan PZ
Gambar 34 Analisis dalam Perumusan Aturan Dasar
Dalam proses perumusan aturan dasar, perlu diinventarisir

karakteristik peruntukan zona, jenis dan karakteristik kegiatan
yang ada, kesesuaian kegiatan terhadap zona, serta dampak
kegiatan untuk merumuskan ketentuan kegiatan dan penggunaan
lahan. Sementara analisis standar teknis dan sarana dan
prasarana minimal dilakukan untuk mengidentifikasi ketentuan
dasar setiap sektor dan standar-standar baku yang berlaku dalam
penyediaan sarana dan prasarana. Selanjutnya analisis
ketentuan pelaksanaan peraturan zonasi dilakukan dengan
mengidentifikasi gap antara kualitas zona dengan kondisi
eksisting.

B. PENYUSUNAN MUATAN ATURAN DASAR

Berikut akan dijelaskan proses penyusunan muatan aturan
dasar pada RDTR.
1. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah
ketentuan yang berisi tentang :
a. Kegiatan dan penggunaan lahan yang diperbolehkan
b. Kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat secara
terbatas
c. Kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu
d. Kegiatan dan penggunaan lahan yang tidak
diperbolehkan pada zona lindung maupun zona budi
daya.
Penentuan jenis kegiatan dan penggunaan lahan
tersebut dirumuskan berdasarkan :
a. Ketentuan maupun standar yang terkait dengan
pemanfaatan ruang;
b. Ketentuan dalam peraturan bangunan setempat;
c. Ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen
yang dikembangkan.
Penggolongan ketentuan teknis sebagaimana tersebut
di atas adalah sebagai berikut :
a. Klasifikasi I untuk pemanfaatan diperbolehkan/ diizinkan.
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam
klasifikasi I memiliki sifat sesuai dengan peruntukan
ruang yang direncanakan. Pemerintah kabupaten/kota
tidak dapat melakukan peninjauan atau pembahasan

atau tindakan lain terhadap kegiatan dan penggunaan

lahan yang termasuk dalam klasifikasi I.
b. Klasifikasi T untuk pemanfaatan bersyarat secara
terbatas. Pemanfaatan bersyarat secara terbatas
bermakna bahwa kegiatan dan penggunaan lahan
dibatasi dengan ketentuan sebagai berikut :
1) pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk
pembatasan waktu beroperasinya suatu kegiatan di
dalam subzona maupun pembatasan jangka waktu
pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang
diusulkan;
2) pembatasan luas, baik dalam bentuk pembatasan
luas maksimum suatu kegiatan di dalam subzona
maupun di dalam persil, dengan tujuan untuk tidak
mengurangi dominansi pemanfaatan ruang di
sekitarnya;
3) pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan
yang diusulkan telah ada mampu melayani
kebutuhan, dan belum memerlukan tambahan, maka
pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau
diizinkan terbatas dengan
pertimbanganpertimbangan khusus.
Contoh: dalam sebuah zona perumahan yang
berdasarkan standar teknis telah cukup jumlah
fasilitas peribadatannya, maka aktivitas rumah
ibadah termasuk dalam klasifikasi T.
c. Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu

Pemanfaatan bersyarat tertentu bermakna bahwa untuk

mendapatkan izin atas suatu kegiatan atau penggunaan
lahan diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu yang
dapat berupa persyaratan umum dan persyaratan khusus,
dapat dipenuhi dalam bentuk inovasi atau rekayasa
teknologi. Persyaratan dimaksud diperlukan mengingat
pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar
bagi lingkungan sekitarnya.
Contoh persyaratan umum antara lain:
1) Dokumen AMDAL;
2) Dokumen Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan
Upaya Pemantauan Lingkungan (UPL);
3) Dokumen Analisis Dampak Lalu-lintas (ANDALIN);
4) Pengenaan disinsentif misalnya biaya dampak
pembangunan (development impact fee).
Contoh persyaratan khusus misalnya diwajibkan
menyediakan tempat parkir, menambah luas RTH,
dan memperlebar pedestrian.
d. Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak diperbolehkan
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam
klasifikasi X memiliki sifat tidak sesuai dengan
peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat
menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan
di sekitarnya. Kegiatan dan penggunaan lahan yang
termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada
zona yang bersangkutan.
Penentuan I, T, B dan X untuk kegiatan dan
penggunaan lahan pada suatu zonasi didasarkan pada:

1. Pertimbangan Umum. Pertimbangan umum berlaku

untuk semua jenis penggunaan lahan, antara lain
kesesuaian dengan arahan pemanfaatan ruang dalam
RTRW Kabupaten/Kota, keseimbangan antara kawasan
lindung dan kawasan budi daya dalam suatu wilayah,
kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan
terhadap pemanfaatan air, udara, dan ruang bawah
tanah), perbedaan sifat kegiatan bersangkutan terhadap
fungsi zona terkait, definisi zona, kualitas lokal minimum,
toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak
terhadap peruntukan yang ditetapkan (misalnya
penurunan estetika lingkungan, penurunan kapasitas
jalan/lalu-lintas, kebisingan, polusi limbah, dan restriksi
sosial), serta kesesuaian dengan kebijakan lainnya yang
dikeluarkan oleh pemerintah daerah Kabupaten/Kota.
2. Pertimbangan Khusus. Pertimbangan khusus berlaku
untuk masing-masing karakteristik guna lahan, kegiatan
atau komponen yang akan dibangun. Pertimbangan
khusus dapat disusun berdasarkan rujukan mengenai
ketentuan atau standar yang berkaitan dengan
pemanfaatan ruang, rujukan mengenai ketentuan dalam
peraturan bangunan setempat, dan rujukan mengenai
ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen
yang dikembangkan. Selain itu perlu dipertimbangkan
kondisi yang harus dipenuhi agar kegiatan dapat
berlangsung pada zona terkait yang antara lain meliputi:
a. prosedur administrasi yang harus diikuti;
b. kajian kelayakan lingkungan yang harus dipenuhi;

c. prasarana dan/atau sarana tambahan yang harus

diadakan untuk menunjang jegiatan tersebut;
d. pembatasan yang harus diberlakukan, terkait :
1) luas fisik pemanfaatan ruang;
2) kaitan dengan kegiatan lain di sekitar;
3) jumlah tenaga kerja;
4) waktu operasional;
5) masa usaha;
6) arahan lokasi spesifik;
7) jumlah kegiatan serupa;
8) pengembangan usaha kegiatan lebih lanjut;
9) penggunaan utilitas untuk kegiatan tersebut
harus terukur dan tidak menimbulkan gangguan
pada zona tersebut.
e. Persyaratan terkait estetika lingkungan
f. Persyaratan lain yag perlu ditambahkan
2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang

Intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan teknis
tentang kepadatan zona terbangun yang dipersyaratkan pada
zona tersebut dan diukur melalui Koefisien Dasar Bangunan
(KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien
Daerah Hijau (KDH) baik di atas maupun di bawah
permukaan tanah. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang
adalah ketentuan mengenai intensitas pemanfaatan ruang
yang diperbolehkan pada suatu zona, yang meliputi:

a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Maksimum KDB

adalah koefisien perbandingan antara luas lantai dasar
bangunan gedung dengan luas persil/kavling.
KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan
tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas drainase,
dan jenis penggunaan lahan. KDB maksimum dinyatakan
dalam satuan persentase, misalnya di sebuah zona
dengan KDB 60%, maka properti yang dapat dibangun
luasnya tak lebih dari 60% dari luas lahan.
b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Minimum dan
Maksimum. KLB adalah koefisien perbandingan antara
luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas
persil/kavling.
KLB minimum dan maksimum ditetapkan dengan
mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan dan
tingkat pelayanan prasarana, dampak atau kebutuhan
terhadap prasarana tambahan, serta ekonomi, sosial dan
pembiayaan.
c. Koefisien Dasar Hijau Minimal
KDH adalah angka prosentase perbandingan antara luas
seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang
diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dengan
luas persil/kavling. KDH minimal digunakan untuk
mewujudkan RTH dan diberlakukan secara umum pada
suatu zona. KDH minimal ditetapkan dengan
mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air
dan kapasitas drainase. KDH minimal dinyatakan

dinyatakan dalam satuan persentase, misalnya di sebuah

zona dengan KDH 20%.
Beberapa ketentuan lain dapat ditambahkan dalam
intensitas pemanfaatan ruang, antara lain meliputi:
a. Koefisien Tapak Basement (KTB) Maksimum.
KTB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan
KDH minimal. KTB adalah angka prosentasi luas tapak
bangunan yang dihitung dari proyeksi dinding terluar
bangunan di bawah permukaan tanah terhadap luas
perpetakan atau lahan perencanaan yang dikuasai
sesuai RTRW dan RDTR (termasuk peraturan zonasi di
dalamnya).
b. Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) Maksimum
KWT adalah perbandingan antara luas wilayah terbangun
dengan luas seluruh wilayah. KWT ditetapkan dengan
mempertimbangkan:
a) Tingkat pengisian peresapan air/water recharge;
b) Jenis penggunaan lahan; dan
c) Kebutuhan akan buffer zone.
c. Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum
Kepadatan bangunan atau unit maksimum ditetapkan
dengan mempertimbangkan faktor kesehatan
(ketersediaan air bersih, sanitasi, sampah, cahaya
matahari, aliran udara, dan ruang antar bangunan), faktor
sosial (ruang terbuka privat, privasi, serta perlindungan
dan jarak tempuh terhadap fasilitas lingkungan), faktor
teknis (resiko kebakaran dan keterbatasan lahan untuk

bangunan atau rumah), dan faktor ekonomi (biaya lahan,

ketersediaan, dan ongkos penyediaan pelayanan dasar).
d. Kepadatan Penduduk Maksimal
Untuk menentukan intensitas pemanfaatan ruang pada
suatu zona diperlukan analisis proyeksi penduduk yang
disesuaikan dengan daya dukung dan daya tampung
lingkungan dan ditetapkan berdasarkan
rekomendasi/pendapat teknis para ahli terkait.
Perumusan Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
dilakukan berdasarkan pada:
1) Ketentuan kegiatan dalam zona;
2) Peraturan perundang-undangan tentang bangunan
gedung.
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang mendetailkan
lebih lanjut intensitas pemanfaatan ruang yang diatur dalam
ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW
Kabupaten/Kota, atau juga bisa berisi sama dengan
intensitas pemanfaatan ruang yang diatur dalam ketentuan
umum peraturan zonasi pada RTRW Kabupaten/Kota.
Intensitas pemanfaatan ruang yang terdapat dalam ketentuan
intensitas pemanfaatan ruang dapat didetailkan kembali lebih
lanjut dalam RTBL.
3. Ketentuan Tata Bangunan

Ketentuan tata bangunan adalah ketentuan yang
mengatur bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan
bangunan pada suatu zona untuk menjaga keselamatan dan
keamanan bangunan.

Komponen ketentuan tata bangunan minimal terdiri atas:

a. Ketinggian bangunan (TB) maksimum
Ketinggian bangunan adalah tinggi maksimum bangunan
gedung yang diizinkan pada lokasi tertentu dan diukur
dari jarak maksimum puncak atap bangunan terhadap
(permukaan) tanah yang dinyatakan dalam satuan meter.
b. Garis sempadan bangunan (GSB) minimum
GSB adalah jarak minimum antara garis pagar terhadap
dinding bangunan terdepan. GSB ditetapkan dengan
mempertimbangkan keselamatan, resiko kebakaran,
kesehatan, kenyamanan, dan estetika.
c. Jarak bebas antar bangunan minimal yang harus
memenuhi ketentuan tentang jarak bebas yang
ditentukan oleh jenis peruntukan dan ketinggian
bangunan.
d. Jarak bebas samping (JBS) dan jarak bebas belakang
(JBB)
JBB adalah jarak minimum antara garis batas petak
belakang terhadap dinding bangunan terbelakang. Jarak
Bebas Samping (JBS) merupakan jarak minimum antara
batas petak samping terhadap dinding bangunan terdekat.
Selain itu, ketentuan tata bangunan dapat memuat
tampilan bangunan yang ditetapkan dengan
mempertimbangkan warna bangunan, bahan bangunan,
tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan,
keindahan bangunan, serta keserasian bangunan dengan
lingkungan sekitarnya.

Ketentuan tata bangunan mendetailkan lebih lanjut

tata bangunan yang diatur dalam ketentuan umum peraturan
zonasi pada RTRW Kabupaten/Kota, atau juga dapat berisi
sama dengan tata bangunan yang diatur dalam ketentuan
umum peraturan zonasi pada RTRW Kabupaten/Kota. Tata
bangunan yang terdapat dalam ketentuan tata bangunan
ruang dapat didetailkan kembali lebih lanjut dalam RTBL.
4. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal

Ketentuan prasarana dan sarana pendukung minimal
mengatur jenis prasarana dan sarana pendukung minimal
apa saja yang harus ada pada setiap zona peruntukan. Jenis
prasarana dan sarana minimal ditentukan berdasarkan sifat
dan tuntutan kegiatan utama pada zona peruntukannya.
Sedangkan volume atau kapasitasnya ditentukan
berdasarkan pada perkiraan jumlah orang yang menghuni
zona peruntukan tersebut.
Ketentuan prasarana dan sarana minimal berfungsi
sebagai kelengkapan dasar fisik lingkungan dalam rangka
menciptakan lingkungan yang nyaman melalui penyediaan
prasarana dan sarana yang sesuai agar zona berfungsi
secara optimal.
Ketentuan prasarana dan sarana minimum
sekurangnya harus mengatur jenis prasarana dan sarana
pendukung untuk lima zona budidaya utama, perumahan,
komersial, PSU, industri dan zona hijau budidaya. Prasarana
dan sarana minimum pada Zona Lainnya diatur mengikuti
aturan pada kelima zona di atas.

5. Ketentuan Khusus
Ketentuan khusus adalah ketentuan yang mengatur
pemanfaatan zona yang memiliki fungsi khusus dan
diberlakukan ketentuan khusus sesuai dengan karakteristik
zona dan kegiatannya. Selain itu, ketentuan pada zona-zona
yang digambarkan di peta khusus yang memiliki pertampalan
(overlay) dengan zona lainnya dapat pula dijelaskan disini.
Ketentuan khusus merupakan aturan tambahan yang
ditampalkan (overlay) di atas aturan dasar karena adanya
hal-hal khusus yang memerlukan aturan tersendiri karena
belum diatur di dalam aturan dasar.
Komponen ketentuan khusus antara lain meliputi :
a. Bandar udara, antara lain meliputi kawasan keselamatan
operasi penerbangannya (KKOP), batas kawasan
kebisingan, dan kawasan di sekitar bandar udara yang
penting untuk diperhatikan;
b. Cagar budaya atau adat;
c. Rawan bencana;
d. Tempat evakuasi bencana (TES dan TEA);
e. Pertahanan keamanan (hankam);
f. Pusat penelitian (observatorium, peluncuran roket, dan
lainlain);
g. Kawasan berorientasi transit (TOD);
h. Lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B).
Ketentuan mengenai penerapan aturan khusus pada
zona-zona khusus di atas ditetapkan sesuai dengan
ketentuan yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang.

Ketentuan khusus dapat menganulir aturan yang ada pada

aturan dasar sesuai dengan tuntutan kekhususannya.
6. Standar Teknis
Standar teknis adalah aturan-aturan teknis
pembangunan sarana dan prasarana permukiman perkotaan
yang ditetapkan berdasarkan peraturan/standar/ketentuan
teknis yang berlaku serta berisi panduan yang terukur dan
ukuran yang sesuai dengan kebutuhan. Standar teknis ini
berfungsi sebagai panduan pelaksanaan pembangunan dan
sekaligus juga berfungsi sebagai instrumen pemeriksaan dan
pengawasan pengendalian pemanfaatan ruang.
Secara garis besar, standar teknis pemanfaatan ruang
meliputi:
a. Standar kebutuhan utilitas, mengatur besarnya
kebutuhan/kapasitas utilitas (air bersih, persampahan, air
limbah, drainase, listrik, telpon, gas masak, tv kabel, dst)
untuk setiap jenis peruntukan ruang;
b. Standar sarana pendukung (Fasilitas peribadatan,
pendidikan, perdagangan, sosial, olahraga, keamanan,
RTH/taman, SPBU, SPBE, dan seterusnya) yang sesuai
dengan jumlah penduduk atau orang yang harus
dilayaninya;
c. Standar prasarana pendukung (parkir, pedestrian, jalur
sepeda, TPS, dan sebagainya) yang sesuai dengan
jumlah penduduk atau orang yang harus dilayaninya;
d. Standar prasarana lain (media luar ruang) yang sesuai
dengan desain estetika lingkungan yang diinginkan.

Standar teknis yang digunakan dalam penyusunan

RDTR mengikuti peraturan perundang-undangan, termasuk
Standar Nasional Indonesia (SNI).
Kebijakan pemerintah dalam penyediaan sarana air bersih

diwujudkan melalui penyediaan sarana utilitas. Untuk
menjamin kualitas penyediaan pelayanan dasar kepada
masyarakat ditetapkan Peraturan Menteri No.
14/PRT/M/2014 tentang Standar Pelayanan Minimal Bidang
Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang. Diskusikan dalam
kelas mengenai kaitan penetapan Standar Pelayanan
Minimal dengan penetapan Peraturan Zonasi.
7. Ketentuan Pelaksanaan
Ketentuan pelaksanaan adalah aturan yang berkaitan
dengan pelaksanaan penerapan peraturan daerah RDTR
yang terdiri atas:
a. Ketentuan variansi pemanfaatan ruang yang merupakan
ketentuan yang memberikan kelonggaran untuk
menyesuaikan dengan kondisi tertentu dengan tetap
mengikuti ketentuan massa ruang yang ditetapkan dalam
peraturan zonasi. Hal ini dimaksudkan untuk menampung
dinamika pemanfaatan ruang mikro dan sebagai dasar
antara lain Transfer Of Development Rights (TDR) dan
Air Right Development yang dapat diatur lebih lanjut
dalam RTBL
b. Ketentuan pemberian insentif dan disinsentif yang
merupakan ketentuan yang memberikan insentif bagi
kegiatan pemanfaatan ruang yang sejalan dengan

rencana tata ruang dan memberikan dampak positif bagi

masyarakat, serta yang memberikan disinsentif bagi
kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak sejalan dengan
rencana tata ruang dan memberikan dampak negatif bagi
masyarakat. Insentif dapat berbentuk kemudahan
perizinan, keringanan pajak, kompensasi, imbalan,
subsidi prasarana, pengalihan hak membangun, dan
ketentuan teknis lainnya. Sedangkan disinsentif dapat
berbentuk antara lain pengetatan persyaratan,
pengenaan pajak dan retribusi yang tinggi, pengenaan
denda, pembatasan penyediaan prasarana dan sarana,
atau kewajiban untuk penyediaan prasarana dan sarana
kawasan.
c. Ketentuan untuk penggunaan lahan yang sudah ada dan
tidak sesuai dengan peraturan zonasi. Ketentuan ini
berlaku untuk pemanfaatan ruang yang izinnya
diterbitkan sebelum penetapan RDTR, dan dapat
dibuktikan bahwa izin tersebut diperoleh sesuai dengan
prosedur yang benar.
d. Aturan peralihan yang mengatur status pemanfaatan
ruang yang berbeda dengan fungsi ruang zona
peruntukannya. Sesuai dengan UU No 26 Tahun 2007,
untuk pemanfaatan ruang yang berbeda dapat diberikan
tenggang waktu selama 36 bulan untuk menyesuaikan
terhadap fungsi zona peruntukannya atau pindah ke zona
yang sesuai. Untuk pemanfaatan ruang tertentu yang
memenuhi persyaratan dapat mengajukan persetujuan

“legal non-conforming use” atau persetujuan “conditional

use.”
8. Ketentuan Luas Minimum Per Kavling

Pembatasan luas kavling minimum khususnya untuk
rumah/perumahan diatur dengan intensitas daya dukung dan
daya tampung setiap sub blok zona dengan wilayah
perencanaan yang memiliki rumah kepadatan tinggi (R2)
akan diatur untuk kegiatan/peruntukan rumah tinggal dengan
luas kavling minimal 60 m2. Berdasarkan Peraturan Menteri
Perumahan Rakyat Nomor 10 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
dengan Hunian Berimbang, luas kavling minimal untuk rumah
sederhana adalah 60 m2 dengan luas lantai bangunan paling
sedikit 36 m2.
Pembatasan luas kavling minimum untuk perumahan
dilakukan guna mengantisipasi pemanfaatan kavling dengan
luas kurang dari 60 m2 yang berpotensi menjadi slum area.
Dalam merencanakan kebutuhan sarana perumahan yang
memenuhi persyaratan teknis kesehatan, keamanan dan
kenyamanan, diperlukan pertimbangan dari:
a. jumlah dan komposisi anggota keluarga;
b. penghasilan keluarga;
c. karakteristik nilai sosial budaya yang membentuk
kegiatan berkeluarga dan kemasyarakatan;
d. kondisi topografi dan geografi area rencana sarana
hunian;

e. kondisi iklim; suhu, angin, kelembaban kawasan yang

direncanakan;
f. pertimbangan gangguan bencana alam;
g. kondisi vegetasi eksisting dan sekitar; dan
h. peraturan setempat, seperti rencana tata ruang yang
meliputi GSB, KDB, KLB, dan
i. sejenisnya, atau peraturan bangunan secara spesifik,
seperti aturan khusus arsitektur, keselamatan dan bahan
bangunan.
Acuan penggolongan sarana hunian ini berdasarkan
beberapa ketentuan/peraturan yang telah berlaku,
berdasarkan tipe wujud fisik arsitektural dibedakan atas:
a. Hunian Tidak Bertingkat Hunian tidak bertingkat adalah
bangunan rumah yang bagian huniannya berada
langsung di atas permukaan tanah, berupa rumah
tunggal, rumah kopel dan rumah deret. Bangunan rumah
dapat bertingkat dengan kepemilikan dan dihuni pihak
yang sama.
b. Hunian Bertingkat Hunian bertingkat adalah rumah susun
(rusun) baik untuk golongan berpenghasilan rendah
(rumah susun sederhana sewa), golongan
berpenghasilan menengah (rumah susun sederhana) dan
maupun golongan berpenghasilan atas (rumah susun
mewah ≈ apartemen). Bangunan rumah bertingkat
dengan kepemilikan dan dihuni pihak yang berbeda dan
terdapat ruang serta fasilitas bersama.

Tabel 6 Penggolongan Sarana Hunian

Berdasarkan Wujud Fisik Arsitektural Berdasarkan Keterjangkauan Harga
Penggolongan
Penyediaan Fasilitas Target Pasar
Hunian Jenis Jenis Kepemilikan
Penunjang Pemakai
Rumah Tunggal - - Pribadi/Sewa

Hunian Tidak Berupa sarana
Rumah Kopel - - Pribadi/Sewa
Bertingkat lingkungan bersama
Rumah Deret - - Pribadi/Sewa
Rumah Susun
Gol. Ekonomi
Sederhana Sewa
Rendah
Sewa
Berupa fasilitas
Rumah Susun Gol. Ekonomi
Hunian Bertingkat Rumah Susun bersama dalam Pribadi/Sewa
Sederhana Menengah
bangunan hunian
Rumah Susun Gol. Ekonomi
Pribadi/Sewa
Mewah Tinggi
Sumber: SNI 03-1733-2004

Dalam merencanakan hunian tidak bertingkat, perlu
memperhatikan keselamatan dan kenyamanan rumah
dengan mengacu pada standar-standar yang telah ditetapkan
dalam SNI maupun peraturan perundangan lainnya.
Sementara hunian bertingkat dapat dikembangkan pada
kawasan-lingkungan perumahan yang direncanakan untuk
kepadatan penduduk >200 Jiwa/ha, berdasarkan Rencana
Tata Ruang Wilayah atau dokumen rencana lainnya, yaitu
kawasan-kawasan:
a. pusat kegiatan kota;
b. kawasan-kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk
sudah mendekati atau melebihi 200 jiwa/ha; dan
c. kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya
memerlukan rumah susun, seperti kawasan-kawasan
industri, pendidikan dan campuran.

Tabel 7 Kebutuhan Rumah Susun Berdasarkan Kepadatan Penduduk
Sumber: SNI 03-1733-2004
Untuk menentukan luas minimum rata-rata perpetakan

tanah didasarkan pada faktor-faktor kehidupan manusia
(kegiatan), faktor alam dan peraturan bangunan. Luas lantai
minimum per orang dapat diperhitungkan dengan rumus:
Keterangan:
L per orang : Luas lantai hunian per orang
U : Kebutuhan udara segar/orang/jam dalam satuan m3
Tp : Tinggi plafon minimal dalam satuan m
Berdasarkan kegiatan yang terjadi didalam rumah

hunian, yaitu; tidur (ruang tidur), masak, makan (dapur),
mandi (kamar mandi), duduk (ruang duduk/ruang tamu),
kebutuhan udara segar per orang dewasa per jam 16 - 24 m3
dan per anak-anak per jam 8 - 12 m3 , dengan pergantian
udara dalam ruang sebanyak-banyaknya 2 kali per jam dan
tinggi plafon rata-rata 2,5 m, maka luas lantai per orang
(Acuan dari Data Arsitek, Neufert, Ernst, Jilid I-II) :

Keterangan:
Udws : Kebutuhan udara segar/orang dewasa/jam dalam satuan m3
Uank : Kebutuhan udara segar/orang anak-anak/jam dalam satuan m3
Tp: Tinggi plafon minimal dalam satuan m
Apabila 1 kepala keluarga terkecil rata-rata terdiri dari

5 orang (ayah+ibu+3 anak) maka kebutuhan luas lantai
minimum dihitung sebagai berikut:
Luas lantai utama = (2 x 9,6) + (3 x 4,8) m2 = 33,6 m2
Luas lantai pelayanan = 50% x 33,6 m2 = 16,8 m2
Total luas lantai = = 51 m2
Jika koefisien dasar bangunan 50%, maka luas kavling

minimum untuk keluarga dengan anggota 5 orang:
Keterangan:
L kav minimum : Luas kavling minimum
Penentuan luas kavling minimum secara legal harus

melalui kesepakatan antara Kepala Kantor Pertanahan dan
Kepala Dinas yang membidangi urusan pemerintahan di
bidang penataan ruang daerah, sehingga apabila terdapat
permohonan pengajuan pemanfaatan kavling dengan luas
kurang dari 60 m2 atau di bawah standar luas kavling
minimum yang telah ditetapkan pada daerah tersebut, maka
sertifikat tanah tidak dapat diterbitkan. Berikut merupakan

contoh Berita Acara Kesepakatan terkait pembatasan luas

minimum per kavling.
Gambar 35 Contoh Berita Acara Kesepakatan Luas Minimum Kavling untuk

Perumahan
C. RANGKUMAN
Terdapat beberapa materi wajib mengenai ketentuan dan
standar teknis yang perlu diperhatikan dalam proses penyusunan
diantaranya sebagai berikut:
1. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan;

2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang;

6. Standar Teknis;
7. Ketentuan Pelaksanaan; dan
8. Ketentuan luas minimum per kavling.
RDTR yang berkualitas dan komprehensif dapat terwujud

ketika peserta dapat memahami, menerapkan, mengembangkan, dan
menuangkan 8 (delapan) materi wajib peraturan zonasi berdasarkan
materi dan data-data yang telah disajikan serta menindaklanjuti
dengan penuangan hasil pengolahan ke dalam zona-zona
peruntukan yang dimuat dalam peta rencana pola ruang dengan
mengacu kepada pedoman teknis penyusunan RDTR.
Dalam proses perumusan aturan dasar, perlu diinventarisir
karakteristik peruntukan zona, jenis dan karakteristik kegiatan yang
ada, kesesuaian kegiatan terhadap zona, serta dampak kegiatan
untuk merumuskan ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan.
Sementara analisis standar teknis dan sarana dan prasarana minimal
dilakukan untuk mengidentifikasi ketentuan dasar setiap sektor dan
standar-standar baku yang berlaku dalam penyediaan sarana dan
prasarana. Selanjutnya analisis ketentuan pelaksanaan peraturan
zonasi dilakukan dengan mengidentifikasi gap antara kualitas zona
dengan kondisi eksisting.

BAB IX
PERUMUSAN TEKNIK
PENGATURAN ZONASI

Setelah menyelesaikan pembelajaran pada Bab IX Perumusan Teknik
Pengaturan Zonasi, peserta pelatihan diharapkan:
1. Mampu mengidentifikasi aspek-aspek yang dibutuhkan dalam merumuskan
Teknik pengaturan zonasi
2. Mampu merumuskan teknis pengaturan zonasi sesuai dengan ketentuan
A. PERUMUSAN TEKNIK PENGATURAN ZONASI

Untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan materi
wajib peraturan zonasi, peserta dapat menerapkan teknik
pengaturan zonasi yang relevan dan dapat diterapkan sebagai
pelengkap pelaksanaan materi wajib peraturan zonasi.
Secara umum terdapat 9 (sembilan) teknik pengaturan

zonasi yang terdiri atas:
1. Transfer Development Right;
2. Bonus Zoning;
3. Conditional Uses;
4. Ketentuan Kegiatan Pemanfaatan Ruang (ITBX) dan Intensitas
Pemanfaatan Ruang (KDB/KLB);
8. Standar Teknis; dan
9. Ketentuan Pelaksanaan.
132
Selain 9 (sembilan) teknis pengaturan zonasi

sebagaimana dimaksud diatas, sesuai kebutuhan perencanaan,
peserta dapat menerapkan bentuk lain pengaturan zonasi yang
dikenal dalam kegiatan perencanaan rencana detail ruang secara
global, seperti misalnya:
1. Zonasi Kinerja (Performance zoning);
2. Zonasi Fiskal (Fiscal zoning);
3. Zonasi Khusus (Special zoning);
4. Zonasi Pengecualian (Exclusionary zoning);
5. Zonasi Inklusif (Inclusionary zoning);
6. Zonasi Kontrak (Contract zoning);.
7. Zonasi Penurunan Nilai/Fungsi (Downzoning);
8. Zonasi Peningkatan Nilai/Fungsi (Upzoning);
9. Preservasi Kawasan Pusaka (Design/Historic Preservation);
10. Zonasi Pertampalan (Overlay zoning);
11. Zonasi Fleksibel (Floating Zoning);
12. Pengendalian Pertumbuhan (Growth Control); dan
13. Pembangunan Unit Terencana (Planned Unit Development).
Namun demikian, hal penting yang perlu dipahami oleh

peserta adalah kondisi penerapan teknik pengaturan zonasi yang
tidak dapat dilakukan serta merta, karena teknik peraturan zonasi
tersebut akan mengisi ruang-ruang muatan pengaturan zonasi
dalam materi wajib peraturan zonasi.

Sumber:Modul Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar, Kementerian ATR/BPN, 2017

Gambar 36 Substansi Muatan Peraturan Zonasi
Dalam kondisi tersebut, peserta didorong untuk mampu

merencanakan sejak awal penyusunan materi wajib peraturan
zonasi, dan didukung oleh kemampuan perangkat dan
kelembagaan yang mampu mempertanggungjawabkan
pelaksanaannya. Adapun analisis yang digunakan dalam proses
perumusan teknis pengaturan zonasi yaitu sebagai berikut.
Analisis Teknik
Pengaturan Zonasi
Perumusan Teknik
Pengaturan Zonasi
Analisis Kelembagaan
Gambar 37 Analisis dalam Perumusan Teknik Pengaturan Zonasi

Dalam merumuskan teknik pengaturan zonasi, perlu

dilakukan identifikasi karakteristik spesifik lokasi untuk
mengetahui adanya potensi kebutuhan penanganan khusus.
Selain itu, pendekatan land value capture dimana pemerintah
melakukan stimulus guna meningkatkan nilai suatu lahan melalui
berbagai program yang meningkatkan aksesibilitas dari suatu
lahan atau melalui regulasi dan penelaahan terhadap alternatif
teknik pengaturan zonasi dapat dilakukan untuk menentukan
teknik pengaturan zonasi yang dapat diterapkan sesuai dengan
karakteristik zona yang ingin dikembangkan. Analisis
kelembagaan terkait dengan kapasitas dan kewenangan lembaga,
kapasitas SDM aparatur, serta standar operasional prosedur
perizinan menjadi masukan penting untuk menentukan teknik
pengaturan zonasi yang aplikatif dan didukung oleh regulasi serta
kelembagaan setempat.
Selain itu, peserta harus cermat dalam melakukan
penulisan kode zonasi dalam peta pola ruang RDTR, baik hanya
untuk materi wajib peraturan zonasi, maupun materi wajib
peraturan zonasi yang penerapannya memuat teknik pengaturan
zonasi.

Sumber:Modul Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar, Kementerian ATR/BPN, 2017

Gambar 38 Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi
B. VARIASI TEKNIK PENGATURAN ZONASI

Teknik pengaturan zonasi yang merupakan materi pilihan
dapat dilakukan dengan berbagai variasi sebagai berikut :
1. Transfer Development Right (TDR)

TDR adalah teknik pengaturan zonasi yang
memungkinkan pemilik tanah untuk menjual haknya untuk
membangun kepada pihak lain, sehingga si pembeli dapat
membangun propertinya dengan intensitas lebih tinggi.
Umumnya, TDR digunakan untuk melindungi penggunaan
lahan pertanian atau penggunaan lahan hijau lainnya dari
konversi penggunaan lahan, dimana pemilik lahan pertanian/
hijau dapat mempertahankan kegiatan pertaniannya dan
memperoleh uang sebagai ganti rugi atas haknya untuk
membangun.
Di Indonesia TDR tidak dapat digunakan untuk
melindungi lahan pertanian ataupun lahan hijau karena pada

lahan pertanian dan lahan hijau budidaya sudah tidak

diperkenankan ada kegiatan lain (bangunan) dan intensitas
pemanfaatan ruang nol. TDR digunakan untuk menambah
intensitas pemanfaatan ruang pada kawasan terbangun
dengan kriteria sebagai berikut:
a. Hanya dapat diaplikasikan sebagai upaya terakhir setelah
tidak ada lagi teknik pengaturan zonasi lain yang dapat
digunakan untuk meningkatkan intensitas pemanfaatan
ruang
b. Diaplikasikan pada satu blok peruntukan yang sama. Bila
diaplikasikan pada zona yang sama namun antara blok
peruntukan berbeda, harus didahului dengan analisis
daya dukung daya tampung terkait dengan perubahan
intensitas pemanfaatan ruang pada blok peruntukan yang
menerima tambahan intensitas ruang
c. Hanya dapat diaplikasikan pada zona komersial dan zona
perkantoran.
d. Contoh: Dalam hal penerapan LP2B di kawasan
perkotaan. Misalnya sebidang sawah milik Tuan A
hendak dialihfungsikan untuk membangun rumah.
Dikarenakan bidang sawah tersebut masuk dalam
delineasi LP2B maka Tuan A tidak dapat
mengalihfungsikan sawah tersebut. Sebagai gantinya
Pemerintah wajib memberikan insentif bisa berupa lahan
pengganti, keringanan PBB, dan insentif lainnya sesuai
dengan mekanisme pasar.

2. Bonus zoning
Bonus zoning adalah teknik pengaturan zonasi yang
memberikan izin kepada pengembang untuk meningkatkan
intensitas pemanfaatan ruang melebihi aturan dasar, dengan
imbalan (kompensasi) pengembang tersebut harus
menyediakan sarana publik tertentu, misalnya RTH,
terowongan penyeberangan dsb. Penerapan bonus zoning
harus memenuhi kriteria berikut:
a. diberikan pada pengembang yang belum atau tidak
pernah menambah intensitas pemanfaatan ruangnya
b. hanya dapat diberlakukan pada zona komersial, zona
perkantoran, dan zona perumahan, khususnya untuk
rumah susun
c. harus didahului dengan analisis daya dukung daya
tampung lingkungan untuk mengetahui:
1) penambahan intensitas pemanfaatan ruang pada
blok peruntukan agar masih dalam daya dukung
lingkungannya;
2) dampak negatif yang mungkin ditimbulkan beserta
besar kerugiannya;
3) kompensasi pembangunan sarana publik.
Kompensasi pembangunan sarana publik diutamakan
untuk dilaksanakan pada sub kawasan dimana bonus zoning
diterapkan, namun dapat juga dilaksanakan pada kawasan
lainnya dengan persyaratan tertentu berdasarkan keputusan
Pemerintah Daerah. Contoh:
Pembangunan Jalan Simpang Susun Semanggi yang
didanai oleh kompensasi dari perhitungan penambahan

ketinggian bangunan beberapa gedung di sekitar Simpang

Semanggi.
3. Conditional uses
Conditional uses adalah teknik pengaturan zonasi
yang memungkinkan suatu pemanfaatan ruang yang
dianggap penting atau diperlukan keberadaannya, untuk
dimasukkan ke dalam satu zona peruntukan tertentu
sekalipun karakteristiknya tidak memenuhi kriteria zona
peruntukan tersebut. Pemerintah daerah dapat menerbitkan
izin pemanfaatan ruang bersyarat atau Conditional Use
Permit (CUP) setelah melalui pembahasan dan pertimbangan
TKPRD. CUP diberikan dengan kriteria:
a. Pemanfaatan ruang yang akan diberi izin memiliki tingkat
kepentingan yang nyata bagi kepentingan orang banyak
atau kawasan perkotaan secara keseluruhan;
b. Pemanfaatan ruang yang akan diberi izin tidak
mengganggu fungsi ruang di sekitarnya;
c. Pemberian izin harus melalui pertimbangan TKPRD.
Contoh :
Keberadaan mini market, bengkel dan salon di zona
perumahan diperbolehkan apabila aktivitas tersebut tidak
menimbulkan gangguan yang signifikan.
Selain ketiga teknik pengaturan zonasi di atas, dapat
juga diterapkan teknik-teknik pengaturan zonasi lain sesuai
dengan kebutuhan.

4. Ketentuan Kegiatan Pemanfaatan Ruang (ITBX) dan

Intensitas Pemanfaatan Ruang (KDB/KLB)
ITBX merupakan sebuah matriks atau table yang
secara rinci berisi ketentuan pemanfaatan ruang atau zona di
suatu wilayah. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
dalam Perumusan Teknik Pengaturan Zonasi mengacu pada
Matriks ITBX. Berikut adalah contoh zoning text beserta
Matriks ITBX untuk zona perumahan (R) dan subzone
kepadatan sangat tinggi (R-1).
Zoning Text
Zona : Perumahan (R)
Subzona : Kepadatan Sangat Tinggi (R-1)
I. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan (Ketentuan

ITBX)
- Kegiatan dan Penggunaan Lahan mengacu kepada
Matriks ITBX.
- Keterangan lebih lanjut terkait penggunaan lahan
terbatas dan bersyarat adalah :
a. Pemanfaatan Bersyarat secara Terbatas (T) :
 Ruko, warung, toko, pasar lingkungan, diijinkan
secara terbatas dengan batasan :
1) tidak mengganggu lingkungan sekitarnya;
2) KDB maksimum sebesar 60%;
3) KLB maksimum 1,0-1,8;
4) KDH minimal 40% dari luas persil; dan

5) jumlah maksimal perbandingan dari masing-

masing kegiatan lahan tersebut dengan jumlah
rumah yang ada di blok tersebut adalah 1 : 4.
 Supermarket, toko makanan dan minuman, toko
peralatan rumah tangga, diijinkan secara terbatas
dengan batasan :
4) KDH minimal 35% dari luas persil; dan
5) Luasan maksimal dari keseluruhan persil
dengan kegiatan tersebut adalah 20% dari
luas keseluruhan persil yang ada di blok
tersebut;
 Toko hewan peliharaan, toko jasa bangunan,
diijinkan secara terbatas dengan batasan :
4) KDH minimal 50% dari luas persil;
5) disinsentif berupa pengenaan pajak progresif;
dan
6) luasan maksimal dari keseluruhan persil
dengan kegiatan tersebut adalah 30% dari
luas keseluruhan persil yang ada di blok
tersebut.

b. Pemanfaatan Bersyarat Tertentu (B) :

 Rumah tunggal, kopel, deret, townhouse, diijinkan
dengan syarat :
1) menyesuaikan dengan desain arsitektur dari
rumah-rumah lain yang ada di sekitarnya; dan
2) memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan
Ketua RW setempat.
 Rumah mewah dan rumah adat diijinkan dengan
syarat :
Ketua RW setempat, memperoleh persetujuan
dari masyarakat setempat, dan
2) dibatasi jumlahnya hanya 5 untuk setiap blok.
 SPBU diijinkan dengan syarat :
1) melaksanakan penyusunan dokumen AMDAL;
2) melaksanakan penyusunan UKL dan UPL;
3) melaksanakan penyusunan ANDALIN;
4) mengenakan biaya dampak pembangunan
(development impact fee);
5) mendapat persetujuan dari Ketua RT dan
Ketua RW setempat;
dari masyarakat setempat; dan
7) jumlahnya dibatasi hanya 1 untuk setiap blok.
 Penginapan hotel diijinkan dengan syarat :
1) melaksanakan penyusunan dokumen AMDAL;
2) melaksanakan penyusunan UKL dan UPL;

3) melaksanakan penyusunan ANDALIN;

4) mendapat persetujuan dari Ketua RT dan
Ketua RW setempat;
dari masyarakat setempat;
6) jumlahnya dibatasi hanya 1 untuk setiap blok.
Contoh Matrik ITBX
Zona Perumahan Zona Industri
No Zona/Kegiatan
R1** R2** R3** I1** I2** I3**
1 Zona Perumahan
a Apartemen* I B I X X X
b Rusunawa* I I X B I I
c Rumah Tipe Mewah* B T I X X X
d Rumah Tipe Menengah* T I I X X X
e Rumah Tipe RSH* I B X I X X
f Dst
2 Zona Industri
a Pergudangan* X X X B I I
b Kawasan Industri* X X X X T I
c Kerajinan Tangan* T B X I X X
d Dst
Keterangan:* = Merupakan kegiatan yang telah ditetapkan

** = Merupakan zona dasar dan zona spesfik yang
telah disusun pada klasifikasi zona
R1 = Perumahan kepadatan tinggi
R2 = Perumahan kepadatan sedang
R3 = Perumahan kepadatan rendah
I1 = industri rumah tangga/keciil
I2 = industri sedang

I3 = industri besar
Cara menyusun: zona dasar dan zona spesifik pada kolom (*)
dioperasionalkan terhadap daftar kegiatan pada kolom (**) dengan
menentukan klasifikasi pemanfaatannya.
Cara membaca: misalnya pada Zona perumahan dengan fungsi R1,

kegiatan yang:
1) Diijinkan (I) adalah apartemen, rusunawa dan rumah tipe rsh
2) Diijinkan terbatas (T) adalah rumah menengah dan kerajinan
tangan skala rumahan
3) Diijinkan dengan memerlukan bersyarat (B) adalah rumah tipe
mewah
4) Tidak diijinkan (X) pada zona perumahan dengan fungsi R1
adalah pergudangan dan kawasan industri
II. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang

Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan
mengenai besaran pembangunan yang diperbolehkan pada suatu
zona yang meliputi:
1) KDB Maksimum;
KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan
tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas drainase, dan
jenis penggunaan lahan.
2) KLB Maksimum;
KLB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga
lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan),

dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta

ekonomi dan pembiayaan.
3) Ketinggian Bangunan Maksimum; dan
4) KDH Minimal.
KDH minimal digunakan untuk mewujudkan RTH dan
diberlakukan secara umum pada suatu zona. KDH minimal
ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau
peresapan air dan kapasitas drainase.
Beberapa ketentuan lain dapat ditambahkan dalam intensitas

pemanfaatan ruang, antara lain meliputi:
1) KDB
KDB maksimum sebesar 70%.
2) KLB
KLB maksimum sebesar 2.1-3.0.
3) KDH
KDH minimal 30% dari keseluruhan luas lahan perumahan,
setiap 100 m2 RTH diharuskan minimum ada 1 pohon tinggi
dan rindang.
4) Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum
Kepadatan bangunan dalam satu pengembangan kawasan
baru perumahan tidak bersusun maksimum 200 rumah/ha dan
dilengkapi PSU yang memadai, adapun kepadatan perumahan
bersusun maksimum 1000 rumah/ha dilengkapi PSU yang
memadai pula.

5. Ketentuan Tata Bangunan

Ketentuan tata bangunan adalah ketentuan yang mengatur
bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu zona.
Komponen ketentuan tata bangunan minimal terdiri atas:
1) GSB minimal yang ditetapkan dengan mempertimbangkan
keselamatan, mresiko kebakaran, kesehatan, kenyamanan,
dan estetika;
2) tinggi bangunan maksimum atau minimal yang ditetapkan
dengan mempertimbangkan keselamatan, resiko kebakaran,
teknologi, estetika, dan parasarana;
3) jarak bebas antar bangunan minimal yang harus memenuhi
ketentuan tentang jarak bebas yang ditentukan oleh jenis
peruntukan dan ketinggian bangunan; dan
4) tampilan bangunan yang ditetapkan dengan
mempertimbangkan warna bangunan, bahan bangunan,
tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan,
keindahan bangunan, serta keserasian bangunan dengan
lingkungan sekitarnya.
Ketentuan tata bangunan mendetailkan lebih lanjut tata

bangunan yang diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi pada
RTRW kabupaten/kota, atau juga dapat berisi sama dengan tata
bangunan yang diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi pada
RTRW kabupaten/kota. Tata bangunan yang terdapat dalam
ketentuan tata bangunan ruang dapat didetailkan kembali lebih lanjut
dalam RTBL. Adapun ketentuan tata bangunan sebagai berikut:

1) GSB :
 Kavling besar
Sempadan muka bangunan adalah 14 meter, sempadan
samping bangunan adalah 8 meter, sempadan belakang
bangunan adalah 10 meter
 Kavling sedang
 Kavling kecil
 Sempadan terhadap jalan dan bangunan publik
Sempadan terhadap jalan pada bangunan rumah tanah
adalah minimal 6 meter, pada bangunan rumah susun
adalah minimal setengah dari panjang fasade bangunan
2) Ketinggian maksimum dan minimum :
 Ketinggian bangunan maksimum perumahan
berkepadatan tinggi bersusun adalah 40 meter (setara
dengan 8 lantai).
 Ketinggian bangunan maksimum perumahan
berkepadatan tinggi tidak bersusun adalah 10 meter
(setara dengan 2 lantai).
 Jarak vertikal dari lantai dasar ke lantai di atasnya tidak
boleh lebih dari 7 meter
 Bangunan yang memiliki luas mezanin lebih dari 50% dari
luas lantai dasar dianggap sebagai lantai penuh.

3) Jarak bebas antar bangunan minimum

Perumahan berkepadatan tinggi tidak bersusun dengan jarak
bebas samping 2 meter dan jarak bebas belakang 2 meter.
4) Tampilan bangunan
 Ketentuan arsitektural yang berlaku pada subzona
perumahan ini adalah bebas, dengan catatan tidak
bertabrakan dengan arsitektur tradisional lokal serta tetap
memperhatikan keindahan dan keserasian lingkungan
sekitar.
 Warna bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan,
tidak diatur mengikat.
6. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal

Ketentuan prasarana dan sarana pendukung minimal
mengatur jenis prasarana dan sarana pendukung minimal apa saja
yang harus ada pada setiap zona peruntukan. Jenis prasarana dan
sarana minimal ditentukan berdasarkan sifat dan tuntutan kegiatan
utama pada zona peruntukannya. Sedangkan volume atau
kapasitasnya ditentukan berdasarkan pada perkiraan jumlah orang
yang menghuni zona peruntukan tersebut.
Ketentuan prasarana dan sarana minimal berfungsi sebagai
kelengkapan dasar fisik lingkungan dalam rangka menciptakan
lingkungan yang nyaman melalui penyediaan prasarana dan sarana
yang sesuai agar zona berfungsi secara optimal.
Ketentuan prasarana dan sarana minimum sekurangnya harus

mengatur jenis prasarana dan sarana pendukung untuk lima zona

budidaya utama, perumahan, komersial, PSU, industri dan zona hijau

budidaya. Prasarana dan sarana minimum pada Zona Lainnya diatur
mengikuti aturan pada kelima zona di atas.
Prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi dapat berupa
prasarana parkir, aksesibilitas untuk difabel, jalur pedestrian, jalur
sepeda, bongkar muat, dimensi jaringan jalan, kelengkapan jalan, dan
kelengkapan prasarana lainnya yang diperlukan. Ketentuan
prasarana dan sarana minimal ditetapkan sesuai dengan ketentuan
mengenai prasarana dan sarana yang diterbitkan oleh instansi yang
berwenang. Adapun ketentuan prasarana dan sarana minimum
sebagai berikut:
1) Jalur pejalan kaki
 Jalur pejalan kaki dengan tipe sidewalk dengan LOS B
seluas 5,6m2/pejalan kaki dan arus pejalan kaki lebih dari
16-23 orang/menit/meter.
 Dilengkapi fasilitas pejalan kaki seperti lampu jalan,
bangku jalan, fasilitas penyeberangan, dan jalur hijau.
2) Ruang terbuka hijau
 Ruang terbuka hijau berupa taman rekreasi skala kota.
 Ruang terbuka hijau privat bagi rumah berlantai 2 atau
lebih wajib menerapkan konsep "green roof".
3) Ruang terbuka non hijau
Ruang terbuka non hijau berupa lapangan olahraga.
4) Utilitas perkotaan
 Hidran halaman minimal memiliki suplai air sebesar 38
liter/detik pada tekanan 3.5 bar dan mampu mengalirkan
air minimal selama 30 menit.

 Hidran umum harus mempunyai jarak maksimal 3 meter

dari garis tepi jalan.
 Jalan lokal dan lingkungan harus memenuhi unsur luas
bangunan dengan lebar perkerasan minimal 4 meter dan
mengikuti model cul de sac, model T, rotary, atau
melingkar.
5) Prasarana lingkungan
 Memiliki kemudahan akses yang dapat dilewati pemadam
kebakaran dan perlindungan sipil, lebar jalan minimum
3,5 meter.
 Tempat sampah volume 50 liter sudah dibedakan jenis
sampahnya (organik dan non organik) serta diangkut
menggunakan gerobak berkapasitas 1,5 meter kubik
dengan metode angkut tidak tetap.
 Pembuangan sampah organik dilakukan di dalam lubang
biopori pada setiap blok.
 Tersedia prasarana pembuangan limbah domestik
sebelum dialirkan ke bangunan pengolahan air limbah
(sistem off site).
 Drainase lingkungan tepi jalan dibuat berada dibawah
trotoar.
 Untuk rumah tanah, setiap bangunan rumah harus
memiliki bak septik yang berada di bagian depan kavling
dan berjarak sekurang - kurangnya 10 meter dari sumber
air tanah, sedangkan rumah susun atau apartemen
diperkenankan menggunakan bak septik komunal.
 Penyediaan lahan parkir umum untuk area hunian skala
RT (250 penduduk) memiliki standar penyediaan 100 m2

dan skala RW (2.500 penduduk) memiliki standar

penyediaan 400 m2 lokasinya tersebar di setiap pusat
lingkungan hunian pada skala RT atau RW dan
penggunaannya yang juga sekaligus berfungsi sebagai
pangkalan sementara kendaraan angkutan publik
kelurahan (30.000 penduduk) lokasinya tersebar di setiap
pusat lingkungan hunian pada skala kelurahan, dan
memiliki standar penyediaan 2.000 m2, dengan
penyebaran lokasi pada area pusat lingkungan
kelurahan, dan dipisahkan dengan terminal wilayah
kelurahan (seluas 1.000 m2) dan pangkalan oplet/angkot
seluas 200 m2
kecamatan (120.000 penduduk) lokasinya tersebar di
setiap pusat lingkungan hunian pada skala kecamatan,
dan memiliki standar penyediaan 4.000 m2, dengan
penyebaran lokasi pada area pusat lingkungan
kecamatan, dan dipisahkan dengan terminal wilayah
kecamatan (seluas 2.000 m2) dan pangkalan
oplet/angkot (seluas 500 m2)
6) Fasilitas pendukung
 Fasilitas kesehatan minimal berupa puskesmas (skala
kelurahan).
 Fasilitas pendidikan dari SD hingga SMA yang
dikembangkan secara terbatas jumlahnya.

7. Ketentuan Khusus
Ketentuan khusus pada sub zona perumahan kepadatan
sangat tinggi pada wilayah perencanaan ini adalah :
1) Untuk kawasan yang juga termasuk zona rawan bencana
gempa, yang petanya terdapat pada lampiran xx, maka :
 Konstruksi bangunan rumah harus mengikuti standar
pembangunan rumah tahan gempa (sesuai aturan teknis
atau peraturan daerah mengenai kawasan rawan
bencana), dan
 KDH harus ditambahkan 10% dari yang disebutkan.
2) Untuk kawasan yang juga termasuk zona rawan bencana
banjir, yang petanya terdapat pada lampiran xx, maka :
pembangunan rumah tahan banjir (sesuai aturan teknis
atau peraturan daerah mengenai kawasan rawan banjir),
KDH harus ditambahkan 10% dari yang disebutkan,
pembangunan rumah tahan banjir (sesuai aturan teknis
atau peraturan daerah mengenai kawasan rawan banjir),
 Sarana dan prasarana minimum untuk drainase
lingkungan harus dapat menampung debit air sebesar 1
m3/s,
 KDH harus ditambahkan 10% dari yang disebutkan,
 dst.
8. Standar Teknis
Standar teknis adalah aturan-aturan teknis pembangunan
sarana dan prasarana permukiman perkotaan yang ditetapkan

berdasarkan peraturan/standar/ ketentuan teknis yang berlaku serta

berisi panduan yang terukur dan ukuran yang sesuai dengan
kebutuhan. Standar teknis ini berfungsi sebagai panduan
pelaksanaan pembangunan dan sekaligus juga berfungsi sebagai
instrumen pemeriksaan dan pengawasan pengendalian pemanfaatan
ruang. Secara garis besar, standar teknis pemanfaatan ruang meliputi:
1) standar kebutuhan utilitas, mengatur besarnya

kebutuhan/kapasitas utilitas (air bersih, persampahan, air
limbah, drainase, listrik, telpon, gas masak, tv kabel, dst) untuk
setiap jenis peruntukan ruang;
2) standar sarana pendukung (Fas. Peribadatan, Fas.
Pendidikan, Fas. Perdagangan, Fas. Sosial, Fas. Olahraga,
Fas. Keamanan, RTH/Taman, SPBU, SPBE, dst) yang sesuai
dengan jumlah penduduk atau orang yang harus dilayaninya;
3) standar prasarana pendukung (parkir, pedestrian, jalur
sepeda, TPS, dsb) yang sesuai dengan jumlah penduduk atau
orang yang harus dilayaninya; dan
4) standar prasarana lain (media luar ruang) yang sesuai dengan
desain estetika lingkungan yang diinginkan. Standar teknis
yang digunakan dalam penyusunan RDTR mengikuti
peraturan perundang-undangan, termasuk Standar Nasional
Indonesia (SNI).
9. Ketentuan Pelaksanaan
Ketentuan pelaksanaan adalah aturan yang berkaitan dengan
pelaksanaan penerapan peraturan daerah RDTR dan PZ yang terdiri
atas:

Ketentuan variansi pemanfaatan ruang yang merupakan

ketentuan yang memberikan kelonggaran untuk menyesuaikan
dengan kondisi tertentu dengan tetap mengikuti ketentuan massa
ruang yang ditetapkan dalam peraturan zonasi. Hal ini dimaksudkan
untuk menampung dinamika pemanfaatan ruang mikro dan sebagai
dasar antara lain transfer of development rights (TDR) dan air right
development yang dapat diatur lebih lanjut dalam RTBL.
1) Ketentuan pemberian insentif dan disinsentif yang merupakan
ketentuan yang memberikan insentif bagi kegiatan
pemanfaatan ruang yang sejalan dengan rencana tata ruang
dan memberikan dampak positif bagi masyarakat, serta yang
memberikan disinsentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang
tidak sejalan dengan rencana tata ruang dan memberikan
dampak negatif bagi masyarakat. Insentif dapat berbentuk
kemudahan perizinan, keringanan pajak, kompensasi,
imbalan, subsidi prasarana, pengalihan hak membangun, dan
ketentuan teknis lainnya. Sedangkan disinsentif dapat
berbentuk antara lain pengetatan persyaratan, pengenaan
pajak dan retribusi yang tinggi, pengenaan denda, pembatasan
penyediaan prasarana dan sarana, atau kewajiban untuk
penyediaan prasarana dan sarana kawasan.
2) Ketentuan untuk penggunaan lahan yang sudah ada dan tidak
sesuai dengan peraturan zonasi. Ketentuan ini berlaku untuk
pemanfaatan ruang yang izinnya diterbitkan sebelum
penetapan RDTR/peraturan zonasi, dan dapat dibuktikan
bahwa izin tersebut diperoleh sesuai dengan prosedur yang
benar.

3) Aturan peralihan yang mengatur status pemanfaatan ruang

yang berbeda dengan fungsi ruang zona peruntukannya.
Sesuai dengan UU No 26 Tahun 2007, untuk pemanfaatan
ruang yang berbeda dapat diberikan tenggang waktu selama
36 bulan untuk menyesuaikan terhadap fungsi zona
peruntukannya atau pindah ke zona yang sesuai. Untuk
pemanfaatan ruang tertentu yang memenuhi persyaratan
dapat mengajukan persetujuan “legal non-conforming use”
atau persetujuan “conditional use.”

C. RANGKUMAN
Untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan materi
wajib peraturan zonasi, dapat diterapkan teknik pengaturan
zonasi yang relevan dan aplikatif sebagai pelengkap pelaksanaan
materi wajib peraturan zonasi. Dalam merumuskan teknik
pengaturan zonasi, perlu dilakukan identifikasi karakteristik
spesifik lokasi untuk mengetahui adanya potensi kebutuhan
penanganan khusus. Selain itu, pendekatan land value capture
dimana pemerintah melakukan stimulus guna meningkatkan nilai
suatu lahan melalui berbagai program yang meningkatkan
aksesibilitas dari suatu lahan atau melalui regulasi dan
penelaahan terhadap alternatif teknik pengaturan zonasi dapat
dilakukan untuk menentukan teknik pengaturan zonasi yang
dapat diterapkan sesuai dengan karakteristik zona yang ingin
dikembangkan. Analisis kelembagaan terkait dengan kapasitas
dan kewenangan lembaga, kapasitas SDM aparatur, serta
standar operasional prosedur perizinan menjadi masukan penting
untuk menentukan teknik pengaturan zonasi yang aplikatif dan
didukung oleh regulasi serta kelembagaan setempat.

BAB X
KESIMPULAN DAN SARAN
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) merupakan rencana

rinci tentang tata ruang wilayah Kabupaten/Kota yang dilengkapi
dengan peraturan zonasi yang secara detail mengatur tata ruang
suatu kawasan. Batasan dari RDTR adalah Bagian Wilayah
Perencanaan (BWP) dan/atau kawasan strategis
Kabupaten/Kota. Unsur-unsur RDTR terdiri rencana struktur
ruang, rencana pola ruang, penetapan sub BWP yang
diprioritaskan penanganannya, ketentuan pemanfaatan ruang,
serta penjabaran dari ketentuan umum zonasi dari rencana tata
ruang wilayah Kabupaten/Kota yang meliputi ketentuan-
ketentuan yang diperbolehkan dan tidak diperbolehkan pada
setiap kawasan. Untuk mewujudkan RDTR yang berkualitas dan
komprehensif, maka muatan suatu RDTR harus memuat materi
wajib dan materi pilihan peraturan zonasi.
Modul ini adalah modul ke empat dari lima modul dalam
pelatihan Penyusunan RDTR Tingkat Menengah. Setelah peserta
mempelajari, memahami, menguasai, dan mampu menyimulasi
materi-materi pokok dalam modul ini, peserta akan masuk ke
modul terakhir dari pelatihan ini, yaitu Finalisasi RDTR.
Sebagai rekomendasi, peserta pelatihan diharapkan dapat
aktif mempelajari berbagai pedoman dan ketentuan yang bersifat
kontekstual dalam rangka menghasilkan konsep RDTR yang
sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan karakteristik wilayah
perencanaan.
157
DAFTAR PUSTAKA
A. Buku
Buku Materi Teknis RDTR dan Peraturan Zonasi BWP Sedayu,

Pemerintah Kabupaten Bantul, 2016.
Buku Materi Teknis RDTR dan Peraturan Zonasi Kawasan
Perkotaan Singaraja, Pemerintah Kabupaten Singaraja,
2016.
Zulkaidi, D. Struktur dan Pola Ruang Kawasan Metropolitan di
Indonesia ; Seminar Nasional ASPI / Semarang; Juni 2010.
Zulkaidi, Denny dan RM Petrus N.I. Modul Pelatihan Penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi;
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional dan Institut Teknologi Bandung/ Bandung; Juli
2019.
B. Peraturan
Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Nomor 16 Tahun 2018
tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang
dan Peraturan Zonasi
158

Perumusan Konsep RDTR

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Perumusan Konsep RDTR

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

MODUL RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

PUSAT PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA

Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

PERUMUSAN KONSEP RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

Tim Pengarah Substansi:

Tim Penulis Modul:

JAKARTA - KEMENTERIAN ATR/ BPN - 2020

Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas tersusunnya

Kepala Pusat Pengembangan SDM

B. DASAR PERTIMBANGAN DALAM MENETAPKAN SUB BWP YANG

GAMBAR 29 ANALISIS UNTUK MENENTUKAN DELINEASI BLOK PERUNTUKAN .............. 102

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

Anda dapat mempelajari keseluruhan modul ini dengan cara

Gambar 1 Peta Konsep Pembelajaran RDTR

Peta konsep tersebut menggambarkan bagan alur

8 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang

rencana pola ruang dan penetapan sub BWP prioritas. Setelah

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang 9

Gambar 2 Keterkaitan Antara Analisis dan Perumusan Konsep RDTR

Dapat dilihat pada gambar di atas, bahwa bab-bab yang

10 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang

penyusunan rencana tata ruang di Indonesia, hampir seluruh

Gambar 3 Hierarki Rencana Tata Ruang

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang 11

RDTR penting untuk disusun karena pada umumnya

12 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang

Gambar 4 Ilustrasi Perbandingan Pola Ruang di RTRW dan RDTR

Selain sebagai operasionalisasi dari rencana umum tata

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang 13

perbelanjaan, industri tidak berada di dalam kawasan

Mata pelatihan ini membahas tentang Perumusan Konsep

14 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang

Berisikan penentuan kawasan di dalam BWP yang

B. TUJUAN DAN MANFAAT MODUL

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang 15

1. Menjadi acuan bagi peserta pelatihan untuk menguasai materi

D. INDIKATOR HASIL BELAJAR

16 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang 17

A. DEFINISI DAN FUNGSI TUJUAN PENATAAN BWP

satu Kabupaten/Kota. Tujuan penataan BWP merupakan nilai

BWP yang akan disusun RDTR yang bertema kawasan

Selain itu tujuan penataan BWP memiliki fungsi untuk hal-

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang 19

2. Untuk menjaga konsistensi dan keserasian pengembangan

B. DASAR PERTIMBANGAN DALAM MENENTUKAN

Alasan utama perumusan BWP masih perlu dilengkapi

20 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang

7. Prinsip-prinsip yang merupakan penjabaran dari tujuan

C. PERUMUSAN TUJUAN PENATAAN BWP

Analisis Kedudukan dan

Analisis SDA dan

Analisis Ekonomi dan

Analisis Isu Strategis dan

Gambar 5 Analisis untuk Perumusan Tujuan Penataan BWP

Setelah memperoleh rumusan tujuan penataan BWP dari

Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang 21

2. Berisikan solusi ideal yang diinterpretasikan dalam kata sifat

Gambar 6 Bagan Proses Perumusan Tujuan Penataan BWP

Untuk mengetahui dan membayangkan lebih jelas

22 Perumusan Konsep Rencana Detail Tata Ruang

Gambar 7 Ilustrasi Penggunaan Mind Map dalam Penyusunan Tujuan Penataan

Di atas adalah contoh mind map untuk merumuskan tujuan