ESTIMASI BIAYA

KONSTRUKSI
Ir. Adwitya Bhaskara, ST., MT.
 PENGERTIAN DAN TUJUAN

■ Estimasi biaya konstruksi adalah perkiraan biaya yang dibutuhkan untuk

suatu proyek konstruksi.
■ Menurut definisi dari Nasioanl Estimating Society USA: “Estimasi biaya
adalah seni memperkirakan kemungkinan jumlah biaya yang diperlukan
untuk suatu kegiatan yang didasarkan atas informasi yang tersdia pada
waktu itu.

■ Tujuan: Dengan estimasi biaya konstruksi diharapkan tidak jauh berbeda

dengan biaya sebenarnya atau biaya aktual (“Actual Cost”).
 Pengetahuan estimator
(memilih metoda
konstruksi, struktur
proyek, perhitungan dan
komputasi satuan)

Faktor yang
Mempengaruhi
Ketepatan Kemampuan dan
ketrampilan estimator
(mendapatkan informasi
Pengalaman estimator dan data yang berkaitan
dengan proyek, keahlian
dan ketelitian
perhitungan)
 1. 1. Bagi owner (pemilik)
a. Sebagai patokan
penyediaan dana
Tujuan b. Mengetahui kelayakan
proyek tersebut dari segi
pembuatan keuangan/ekonomi
estimasi c. Sebagai bahan evaluasi
proyek
biaya d. Sebagai dasar pembanding
dalam tender/lelang
e. Penetuan besarnya pajak
dan asuransi
 2. Bagi konsultan (perencana,
MK):
Tujuan a. Sebagai bahan perencanaan,
lebih lanjut (pekerjaan
pembuatan tambah, kurang,
pengembangan)
estimasi b. Pemilihan alternatif proyek
biaya (lusanya, kualitas bahan, jenis
bahan)
c. Alat pengendalian bahan
 3. Bagi kontraktor
a. Sebagai dasar tender dan
pengajuan penawaran
Tujuan b. Dasar perkiraan modal/dana
pelaksanaan
pembuatan c. Dasar untuk penyediaan
estimasi bahan, alat, tenaga kerja dan
waktu pelaksanaan
biaya d. Dasar untuk pengendalian
biaya
e. Dasar untuk pengajuan
pembayaran
 Biaya Langsung
Pengelompokan (Direct Cost)
Jenis Biaya
Proyek Biaya Tak Langsung
(Indirect Cost)
 Biaya langsung (Direct Cost)

■ Yaitu biaya untuk semua komponen permanen hasil akhir proyek

(bangunan) dan merupakan biaya untuk menghasilkan fisik bangunan ,
terdiri dari :
a. Biaya Material
b. Biaya Upah Tenaga
c. Biaya Alat
Ex:
■ Pagar, jalan, jembatan
■ Bangunan fisik proyek
■ Instalasi bangunan (pipa, listrik, mekanikal, dsb)]
■ Fasilitas pendukung bangunan (pembangkit listrik, AC, dsb)
■ Peralatan utama yang tertera dalam gambar (laboratorium)
 Biaya tak langsung (indirect cost)

■ Adalah biaya yang diperlukan untuk proses pengembangan

proyek yang tidak menjadi instalasi atau produk permanen/fisik
proyek, seperti manajemen, supervisi, fasilitas sementara, dsb.
Ex:
• Gaji dan tunjangan tim Manajemen, engineers, inspektor, dsb
• Kendaraan dan peralatan konstruksi, termasuk bahan bakar
dan suku cadangnya yang tidak langsung untuk pembuatan
fisik proyek.
• Pembuatan fasiltitas sementara proyek (kantor proyek,
gudang, listrik, komunikasi, air, dsb.)
• Fee atau konfigurasi laba.
 •Arsitektur(denah, tampak,
potongan & detil)
Gambaran •Struktur
rencana:
•ME dan Plumbing
Data For •Taman dan Infra Struktur

Cost
Estimate Spesifikasi/ •Arsitektur(denah, tampak,
peraturan potongan & detil)
dan •Struktur
Gambaran •ME dan Plumbing
rencana: •Taman dan Infra Struktur
 Lanjutan
• Berita acara penjelasan pekerjaan
• Daftar harga bahan
• Daftar upah di daerah tersebut
Data For • Peraturan-peraturan yang terkait
Cost • Spesifikasi bahan dari pabrik
(produsen)
Estimate • Daftar analisa BOW
• Dafatar upah borongan
• Daftar volume satuan tiap pekerjaan
JENIS- JENIS Estimasi
ESTIMASI awal/ Estimasi
Detail
BIAYA Estimasi (Rinci)
kasar
KONSTRUKSI
 Estimasi Awal/Estimasi Kasar

Estimasi awal/kasar termasuk Preliminary estimate dan Conceptual

estimate yaitu estimasi pada awal proyek, di mana data proyek
masih sangat sedikit, hanya data jenis bangunan seperti rumah
tinggal (mewah, menengah, sederhana), kantor, jalan tol, dsb. Biata
yang diperkirakan masih secara kasar.
 Estimasi Awal/Estimasi Kasar
■ Estimasi awal/kasar termasuk Preliminary estimate dan Conceptual estimate yaitu estimasi
pada awal proyek, di mana data proyek masih sangat sedikit, hanya data jenis bangunan seperti
rumah tinggal (mewah, menengah, sederhana), kantor, jalan tol, dsb. Biaya yang diperkirakan
masih secara kasar.

Misal, didasarkan pada harga sataun luas atau panjang untuk jenis dan tipe bangunan serta faktor
daerah. Dengan Asumsi:
a. Luas bangunan → m2
b. Jenis bangunan
– Bertingkat → faktor tingkat
– Tidak bertingkat
– Rumah dinas
c. Kelas:
– Mewah
– Sedang
– Biasa/sederhana
d. Daerah/lokasi
Estimasi Detail (Rinci)

■ Estimasi detail/rinci adalah estimasi biaya yang didasarkan pada

perhitungan rinci tiap item pekerjaan yang ada pada proyek dan
menggunakan Analisa Harga Satuan setiap item pekerjaan.
■ Estimasi detail ini baru dapat dilakukan jika gambar rencana,
spesifikasi dan data lain sudah tersedia→ pekerjaan desain
(Perancangan sudah selesai)
Komponen Biaya konstruksi adalah seluruh
biaya yang dibutuhkan untuk
biaya melaksanakan suatu proyek
sejak tahap studi pendahuluan
konstruksi sampai selesainya tahap
pelaksanaan dan pemeliharaan.
(Biaya Detail)
 Komponen-komponen Dalam
Menyusun Biaya Pekerjaan

■ Secara umum komponen biaya suatu pekerjaan

■ Berikut ini adalah komponen biaya pelaksanaan proyek:
a. Biaya Bahan/Material
b. Biaya Upah tenaga kerja
c. Biaya Peralatan
d. Biaya Lain-lain
 Biaya Bahan/Material

■ Yang dimaksud dengan material adalah seluruh elemen proyek yang nantinya
merupakan bagian dari hasil proyek. Material ini juga termasuk barang elektrikal
dan mekanikal seperti elevator, boiler, escalator, transformator, seperti juga baja
struktural, beton, cat, dll.
■ Harga bahan berbeda sesuai dengan jenis dan mutu/spesifikasinya, dan
disamping itu juga dipengaruhi oleh perekonomian nasional (kebijakaan
pemerintah). Permintaan dan penawaran serta fluktuasi harga-harga lain yang
berpengaruh.
■ Harga material dapat diperoleh dari daftar harga langsung dari produsen ataupun
distributor.
■ Biaya material yang dipakai dalam hitungan biaya proyek adalah sampai di lokasi
 Biaya Upah Tenaga Kerja

■ Upah tenga kerja terdiri dari upah langsung dan upah tidak langsung
■ Biaya upah tenaga kerja lebih sulit di evaluasi dibandingkan komponen-
komponen biaya konstruksi lainnya. Untuk menghasilkan estimasi yang
baik, perhitungan kuantitas harus dibuat sedetail mungkin. Kondisi
pekerjaan dianalisa secara baik dan metoda kontruksi sudah ditentukan
sejak awal. Di samping itu, perusahaan harus menyimpan data-data tentang
biaya-biaya proyek tedahulu beserta tingkat produktivitas tenaga kerja untuk
tiap jenis pekerjaan
 Biaya Peralatan
■ Peralatan yang dimaksud di sini adalah semua alat yang digunakan oleh kontraktor dalam
melaksanakan pekerjaan konstruksi.

■ Pada proyek-proyek besar seperti jalan raya, bendungan, pelabuhan dan sebagainya, biaya
peralatan (misalnya draglines), concrete plant, asphalt mixing plant, dan sebagainya)
adalah komponen yang cukup besar dalam biaya konstruksi, sehingga perhitungan
estimasi biayanya harus dilakukan sengan cukup teliti. Hal ini tidak sama seperti pada
proyek bangunan sederhana, estimasi biaya peralatan tidak perlu dilakukan dengan
sangat detail. Peralatan kecil seperti concrete vibrators, power tools, diperhitungkan
sebagai persentase tertentu dari biaya tenaga kerja langsung ke dalam biaya overhead
proyek.

■ Untuk membuat estimasi yang cukup akurat maka harus ada keputusan yang lebih awal
mengenai ukuran dan jenis peralatan yang akan digunakan. Berdasarkan lamanaya proyek
kontruksi. Kita dapata menentukan apakah suatu peralatan akan dibeli atau disewa
(rented atau leased)
 Biaya Peralatan
■ Berdasar tingkat produktivitas, harga peralatan dan besarnya pekerjaan maka biaya tiap
perlatan dihitung per satuan waktu tertentu seperti per jam, hari, minggu atau bulan
ataupun berdasarkan besarnya produk yang dihasilkan per satuan waktu tertentu.
■ Proses masuknya alat, pembongkaran dan keluarnya peralatan di atas termasuk ke dalam
biaya mobilisasi, sehingga dimasukkan ke dalam overhead proyek, bukan termasuk biaya
peralatan.
 Biaya Peralatan
■ Biaya alat umumnya dibagi dua yaitu:
1) Biaya pemilikan:
– Biaya penyusutan
– Biaya bunga modal dan asuransi
– Pajak-pajak
Selain biaya pemilikan, peralatan juga dapat disewa dengan cara sewa atau lease.

2) Biaya operasi, terdiri dari:

– Biaya operator
– Biaya bahan bakar
– Biaya pelumas dan filter
– Biaya perbaikan ringan/pemeliharaan
– Biaya suku cadang
– Biaya penggantian ban
 Biaya lain-lain
■ Yang termasuk ke dalam biaya lain-lain adalah penawaran subkontraktor, biaya
perijinan, biaya tambahan (allowances), overhead proyek umum dan markup.
■ Yang termasuk ke dalam overhead proyek adalah:
– Mobilisasi pekerjaan
– Manajer proyek
– Site engineer
– Pengawas proyek (kontraktor)
– Listrik
– Air
– Telepon
– Peralatan kantor proyek
– Peralatan kecil proyek konstruksi
– Test material dan test beban
– Dokumentasi
– Dan lain sebagainya
Estimasi biaya pada setiap tahapan proyek
 Tingkat kecermatan Cost Estimate
PE : 25% - 30% SE : 10% - 15% DE : 5%
ESTIMASI
DETAIL
(RINCI)
01 02 03
Etimasi Biaya oleh Estimasi Biaya oleh Rencana/estimasi
Perencana sebagai kontraktor untuk Biaya Pelaksanaan
Engineer’s Estimate penawaran pada (RAP) yang dibuat
(owner estimate), tender/lelang (Bid. oleh Manager Proyek
sebagai dasar dan Estimate)
pembanding tender.

Pengelompokan Estimasi Biaya Detail/Rinci

KOMPONEN BIAYA
DETAIL/BIAYA
TOTAL PEKERJAAN
(PELAKSANAAN
KONSTRUKSI)
 Siklus Cost Estimate
A : Jalur Owner
B&C : Jalur Konstarktor
 ARUS KEUANGAN JASA KONSTRUKSI
Arus uang masuk :
- investasi saham dari pemilik
- pinjaman dari lembaga keuangan/bank
- pengembalian pajak
- penjualan aktiva tetap.

Arus uang keluar :

- pembayaran deviden
- pengembalian pinjaman dan
bunga
- penyetoran pajak
- dana kerja
- pembayaran hutang
- pembelian aktiva tetap.
Arus keuangan perusahaan jasa konstruksi
 Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Rencana anggaran biaya adalah tolak ukur dalam perencanaan
pembangunan (konstruksi). Dengan RAB kita dapat mengukur
kemampuan materi dalam membangun bangunan sehingga biaya
yang dikeluarkan lebih terarah dan sesuai dengan yang
direncanakan.
Rekapitulasi item-item pekerjaan
Breakdown Pekerjaan
MENGHITUNG HARGA
SATUAN PEKERJAAN
DAFTAR HARGA SATUAN MATERIAL
Tugas :
Hitung RAB rumah dengan
denah seperti pada gambar.
Elemen yang harus dihitung
mencakup :
- Pondasi
- Balok sloof
- Balok ring
- Kolom
- Lantai
- Dinding
- Atap