BAB 7

ASET TETAP DAN PROPERTI INVESTASI

ILUSTRASI PEMBUKA
PT PLN

Sebagian perusahaan menginvestasikan sebagian besar modalnya dalam bentuk aset

yang bersifat tahan lama yang digunakan untuk operasi sehari-harinya. Aset yang
bersifat tahan lama ini biasa disebut dengan aset tetap. Aset tetap ini dapat berbentuk
gedung, kendaraan, ataupun tanah. Aset tetap adalah aset berwujud yang diperoleh
dalam bentuk siap pakai atau dengan dibangun terlebih dahulu, yang digunakan
dalam operasi perusahaan, tidak dimaksudkan untuk dijual dalam rangka kegiatan
normal perusahaan, dan mempunyai masa manfaat lebih dari satu tahun.

PT Perusahaan Listrik Negara (PLN) sebagai badan usaha milik negara yang
berbentuk perusahaan perseroan (Persero) berkewajiban untuk menyediakan tenaga
listrik bagi kepentingan umum dengan tetap memperhatikan, tujuan perusahaan yaitu
menghasilkan keuntungan sesuai dengan Undang-Undang No. 19/2000. Neraca PT
PLN (Persero) menempatkan aset tetap, sebagai bagian dari aset tidak lancar di
bagian paling atas, Saldo Aset Tetap-net per 31 Desember 2010 dan 2009 masing-
masing sebesar Rp210.651.868 juta dan Rp207.666.612 juta. Aset tetap PT PLN
merupakan aset yang bernilal paling besar dan paling penting yang dimiliki
perusahaan tersebut, yaitu sebesar 57% per 31 Desember 2010 dan 62% per 31
Desember 2009 dari total aset yang dimiliki PT PLN (Persero). Wewenang
pengelolaan aset tetap berwujud berada sepenuhnya pada kebijakan PT PLN Pusat.
Namun, suatu aset tetap berwujud tidak dapat digunakan secara terus-menerus
karena memiliki batas waktu penggunaan tertentu hingga suatu saat tidak dapat
dimanfaatkan lagi.

PENDAHULUAN
Aset tetap dan properti investasi merupakan komponen dari aset tidak lancar. Aset
tetap merupakan komponen aset yang paling besar nilainya di dalam Laporan Posisi
Keuangan sebagiaan besar perusahaan, terutama perusahaan padat modal seperti
perusahaan manufaktur PSAK 6 (Revisi 2011) memberikan panduan mengenai
definisi, pengakuan, pengukuran, penyajian, dan pengungkapan terkait aset tetap.
Sedangkan pengaturan untuk properi terdapat dalam PSAK 13 (Revisi 2011).
KERANGKA BAB

ASET TETAP DAN PROPERTI INVESTASI

Pengukuran Pengukuran Penghentian

Definisi Pengakuan Penyajian dan
awal setelahnya pengakuan pengungkapan

 Definisi - pengakuan - biaya -aset tetap: -penghentian -penyajian

Aset tetap aset tetap perolehan model biaya dan pengakuan -pengung
 Definisi - pengakuan awal model revaluasi aset tetap kapan
Property property - aset tetap -properti -penghentian
Invetasi investasi bunga pinjaman investasi;model pengakuan

-pinjaman biaya dan model properti

Nilai wajar investasi

ASET TETAP

Definisi
Aset tetap adalah aset berwujud yang:
1. dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa,
untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administrative; dan
2. diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.
Berdasarkan definisi di atas terdapat beberapa hal penting terkait aset tetap, yaitu:
 Aset tetap adalah aset berwujud, yaitu mempunyai bentuk fisik (seperti tanah,
bangunan), berbeda dengan paten atau merek dagang yang tidak mempunyai
bentuk fisik (merupakan aset takberwujud).
 Aset tetap mempunyai tujuan penggunaan khusus, yaitu digunakan dalam
produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak
lain, atau untuk tujuan. administratif. Aset seperti tanah yang dimiliki
perusahaan dengan tujuan untuk dijual, bukan merupakan aset tetap.
  Aset tetap termasuk ke dalam aset, tidak lancar, karena diharapkan akan
digunakan untuk lebih dari 1 (satu) periode akuntansi.
Contoh dari aset tetap adalah tanah, bangunan, peralatan, dan kendaraan
digunakan entitas dalam kegiatan operasionalnya dan bukan ditujukan untuk dijual
kembali dalam kegiatan normal perusahaan. Apabila entitas membeli tanah dengan
tujuan akan dijual kembali karena entitas meyakini tanah tersebut akan mengalami
peningkatan nilai, maka tanah tersebut bukan merupakan aset tetap, tetapi merupakan
properti investasi (PSAK 13; Properti Investasi). Jika entitas bergerak di bidang jual
beli mobil, maka mobil yang diperoleh entitas dengan tujuan untuk dijual kembali
merupakan persediaan (PSAK 14: Persediaan), bukan aset tetap.

Pengakuan
Sebagaimana pengakuan untuk aset lainnya, biaya perolehan aset tetap harus diakui
sebagai aset jika dan hanya jika:
1. besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan berkenaan dengan aset
tersebut akan mengalir ke entitas; dan
2. biaya perolehan aset dapat diukur secara andal.
Ini merupakan prinsip pengakuan umum untuk aset tetap. Prinsip ini
diterapkan pada saat pengakuan awal aset, pada saat ada bagian tertentu dari aset
yang diganti, dan jika ada pengeluaran tertentu yang terjadi terkait dengan aset
tersebut selama masa manfaatnya. Jika pengeluaran tersebut menimbulkan manfaat
ekonomis di masa depan, maka dapat diakui sebagai aset.

Pengukuran Awal
Suatu aset tetap yang memenuhi kualifikasi untuk diakui sebagai aset pada awalnya
harus diukur sebesar biaya perolehan. Biaya perolehan aset tetap meliputi berikut ini.
1. Harga perolehannya, termasuk bea impor dan pajak pembelian yang tidak
Boleh dikreditkan setelah dikurangi diskon pembelian dan potongan-
Potongan lainnya.
2. Biaya-biaya yang dapat diatribusikan secara langsung untuk membawa aset
Ke lokasi dan kondisi yang diinginkan agar aset siap digunakan sesuai dengan
keinginan dan maksud manajemen
3. Estimasi awal biaya pembongkaran dan pemindahan aset tetap dan restorasi
lokasi aset.
Contoh biaya yang dapat diatribusikan secara langsung adalah:
1. biaya imbalan kerja (seperti yang telah didefinisikan dalam PSAK 24:
Imbalan Kerja) yang timbul secara langsung dari pembangunan atau akuisisi
aset tetap:
2. biaya penyiapan lahan untuk pabrik;
3. biaya penanganan (handling) dan penyerahan awal;
4. biaya perakitan dan instalasi
5. biaya pengujian aset apakah aset berfungsi dengan baik, setelah dikurangi
hasil neto penjualan produk yang dihasilkan sehubungan dengan pengujian
tersebut (misalnya, contoh yang diproduksi dari peralatan yang sedang diuji);
dan
6. komisi professional.

Apabila entitas memiliki aset tetap dan atas kepemilikan aset tetap tersebut,
terdapat kewajiban bagi entitas untuk membongkar atau memindahkan atau
merestorasi aset tetap tersebut pada akhir masa manfaatnya. Dalam ISAK 9
Perubahan atas Kewajiban Aktivitas Purna-Operasi, Restorasi, dan Kewajiban
Serupa, kewajiban tersebut diartikan sebagai aktivitas purna-operasi
(decommissioning), restorasi, dan kewajiban yang serupa". Estimasi awal biaya
pembongkaran dan pemindahan aset tetap dan restorasi lokasi aset tersebut
merupakan salah satu komponen biaya perolehan aset tetap jika biaya tersebut
menimbulkan liabilitas yang diakui sebagai provisi sesuai PSAK 57: Provisi,
Liabilitas Kontinjensi, dan Aset Kontinjensi.
Pada saat perolehan aset tetap tersebut, maka harus diestimasi dan dihitung
nilai kininya (present value) dari biaya sehubungan dengan pembongkaran dan
pemindahan aset tetap dan biaya restorasi aset tetap tersebut. Nilai tersebut kemudian
ditambahkan pada biaya perolehan aset tetap. Total biaya perolehan, termasuk
estimasi biaya pembongkaran dan pemindahan aset tetap dan biaya restorasi aset
tetap, akan disusutkan selama estimasi masa manfaatnya.
Sebagai ilustrasi, PT ABC menyewa kantor dengan masa sewa 5 tahun pada
tahun 2015 dan mengeluarkan biaya Rp1 miliar untuk merenovasi kantor tersebut.
Perjanjian sewa mengharuskan PT ABC untuk merestorasi kantor yang disewanya
tersebut ke kondisi semula pada akhir masa sewa. PT ABC mengestimasi total biaya
restorasi sekitar Rp120.000.000 dan tingkat diskonto sebesar 6%.
Biaya dekorasi kantor tersebut adalah Rp1 miliar ditambah estimasi biaya
untuk mendekorasi kantor tersebut, yaitu Rp120.000.000+(1+6%) = Rp89.670.000.
Jadi, dekorasi kantor yang diakui di laporan posisi keuangan PT ABC adalah
Rp1.809.670.000.
Ada kalanya entitas membangun sendiri aset tetapnya. untuk pendanaan
pembangunan tersebut, perusahaan dapat memperoleh pinjaman dan dari pinjaman
tersebut terdapat biaya pinjaman yang harus ditanggung entitas. Apakah biaya
pinjaman tersebut dapat dikapitalisasi (menambah harga perolehan aset tetap).
Perlakuan akuntansi untuk biaya pinjaman diatur dalam PSAK 26: Biaya
Pinjaman. Menurut PSAK 26, biaya pinjaman yang dapat diatribusikan secara
langsung dengan perolehan, konstruksi, atau produksi aset kualifikasian adalah
bagian dari biaya perolehan aset tersebut. Apa yang dimaksud dengan aset
kualifikasian? Aset kualifikasian (qualifying asset) adalah aset yang membutuhkan
suatu periode waktu yang substansial agar siap untuk digunakan atau dijual dengan
maksudnya.
Berikut adalah beberapa aset yang dapat memenuhi kriteria aset kualifikasian,
yaitu:
1. persediaan;
2. pabrik manufaktur;
3. fasilitas pembangkit listrik;
4. aset takberwujud;
5. properti investasi.

Aset keuangan dan persediaan yang dipabrikasi atau diproduksi dengan

periode waktu yang pendek bukan termasuk aset kualifikasian. Begitu pula aset yang
siap untuk digunakan atau dijual sesuai dengan maksudnya ketika diperoleh tidak
termasuk aset kualifikasian.
Awal tanggal kapitalisasi bunga pinjaman adalah tanggal ketika entitas
pertama kali memenuhi semua kondisi berikut.
1. Terjadinya pengeluaran untuk aset.
2. Terjadinya biaya pinjaman.
3. Entitas telah melakukan aktivitas yang diperlukan untuk menyiapkan aset untuk
digunakan atau dijual sesuai dengan maksudnya.
Terkait pinjaman untuk pembangunan aset tetap tersebut, entitas dapat
memperoleh. pinjaman yang secara spesifik untuk tujuan pembangunan aset tetap dan
pinjaman dana secara umum. Biaya pinjaman yang dapat dikapitalisasi dari dua jenis
sumber pinjaman tersebut adalah sebagai berikut.
1. Dana yang secara spesifik untuk tujuan pembangunan aset tetap: jumlah biaya
pinjaman yang dapat dikapitalisasi adalah sebesar biaya pinjaman aktual yang
terjadi atas pinjaman tersebut selama periode berjalan. Apabila terdapat
penghasilan investasi yang diperoleh dari investasi temporer pinjaman
tersebut, maka penghasilan investasi tersebut mengurangi biaya pinjaman
yang dikapitalisasi.
2. Dana secara umum yang digunakannya untuk tujuan pembangunan aset tetap,
maka jumlah biaya pinjaman yang dapat dikapitalisasi adalah dengan
menggunakan tingkat kapitalisasi untuk pengeluaran atas aset tersebut.

Tingkat kapitalisasi adalah rata-rata tertimbang biaya pinjaman atas pinjaman

periode berjalan dari dana umum tersebut.
Jumlah biaya pinjaman yang dikapitalisasikan selama suatu periode tidak
boleh melebihi jumlah biaya pinjaman yang terjadi.
Sebagai ilustrasi, tanggal Desember 2015, PT Semesta mengikat kontrak
dengan PT.Konstruksi untuk membangun pabrik yang akan digunakan PTSemesta
untuk pengembangan usahanya. Pabrik tersebut dibangun di atas tanah yang dimiliki
PT Semesta. Nilai kontrak pembangunan pabrik tersebut adalah Rp. 5,1 miliar .
PT.Semesta mempunyai beberapa pinjaman berikut.
 Pinjaman yang secara khusus untuk pembangunan tersebut:
Utang bank dengan tingkat bunga 12% miliar Rp.2,4 miliar
(Entitas memperoleh penghasilan bunga sebesar Rp 60.000.000 dari investasi
temporer pinjaman khusus ini )

 Pinjaman umum:
Wesel bayar dengan tingkat bunga 15% Rp 3 miliar
Obligasi dengan tingkat bunga Rp 3,6 miliar

Berikut pembayaran yang dilakukan entitas untuk pembangunan tersebut.

1 Januari 2015 Rp 1.000.000.000
 1 April 2015 Rp. 1.700.000.000
1 Agustus 2015 Rp. 1.200.000.000
1 Desember 2015 Rp. 1.200.000.000
Total RP. 5.100.000.000
Pembangunan pabrik tersebut sudah selesai pada tanggal Desember 2015.
Pengeluaran yang terjadi pembangunan pabrik tersebut pertama-tama dialokasikan
pinjaman yang secara spesifik ditujukan untuk pembangunan tersebut sisanya baru
dialokasikan ke pinjaman umum.
Tanggal Pengeluaran Pinjaman Pinjaman Rata-rata
khusus umum tetimbang
1 Januari 1.000.000.000 1.000.000.000 - -
1April 1.700.000.000 1.400.000.000 300.000.000 300.000.000 X
9/12
1 Agustus 1.200.000.000 1.200.000.000 1.200.000.000x
5/12
1 Desember 1.200.000.000 1.200.000.000 1.200.000.000
x 1/12
Rp.825.000.000

Rata – rata tertimbang biaya pinjaman (dari pinjaman umum )

Wesel bayar dengan tingkatan bunga 15% Rp. 3miliar × 15% Rp.450.000.000
Obligasi dengan tingkatan bunga 10% Rp. 3,6 miliar ×10% Rp.360.000.000
Total Rp.810.000.000
Biaya pinjaman yang dapatdikapitalisasi.
Pinjaman khusus 12% ×Rp. 2,4 miliar Rp. 288.000.000
Pinjaman umum 12,27% ×Rp. 825,000.000 101. 227.500
Total Rp. 389.227.500
Dikurangi:penghasilan investasi (60.000.000)
Total biaya pinjaman dikapitalisasi Rp. 329.227.500
Ayat jurnal untuk mencatatnya adalah sebagai berikut.

Tanggal Akun Debet Kredit

1 jan Bangunan Rp.100.000.000
2015 Kas Rp.100.000.000
1 Apr Bangunan Rp.1.700.000.000
2015 Kas Rp.1.700.000.000
1 Ags Bangunan Rp.1.200.000.000
2015 Kas Rp.1.200.000.000
1 Des Bangunan Rp.1.200.000.000
2015 Kas Rp.1.200.000.000
31 Des Kas# Rp. 60.000.000
2015 Bangunan Rp. 329.227.500
Beban bunga Rp. 708.722.500
Kas * Rp.1.098.000.00

# kas yang diperoleh dari penghasil investasi

* Total beban bunga yang dibayarkan selama tahun 2015 = Rp.288.000.000 + Rp.
810.000.000 = Rp.1.098.000.000

Dalam beberapa kasus dapat timbul suatu kegiatan schubungan dengan

pembangunan atau pengembangan aset tetap, tetapi kegiatan tersebut tidak
dimaksudkan untuk membawa aset tersebut ke lokasi dan kondisi yang diinginkan
agar aset siap digunakan sesuai dengan keinginan dan maksud manajemen. Kegiatan
insidental tersebut mungkin terjadi sebelum atau selama pembangunan atau
pengembangan aset tetap tersebut. Contoh, penghasilan yang diperoleh dari
penggunaan lahan lokasi bangunan sebagai tempat parkir mobil sampai pembangunan
dimulai. Karena kegiatan insidental ini tidak terkait dengan tujuan perolehan aset
tetap maka penghasilan dan beban yang terkait dari kegiatan insidental diakui dalam
laporan laba rugi komprehensif dan diklasifikasikan dalam penghasilan dan beban.
Biaya perolehan aset tetap adalah setara dengan nilai tunainya dan diakui pada
saat terjadinya. Jika entitas memperoleh aset tetap secara kredit dan pembayaran
untuk aset melampaui jangka waktu kredit normal, maka perbedaan antara nilai tunai
dengan pembayaran total diakui sebagai beban bunga selama periode kredit (kecuali
dikapitalisasi sesuai dengan PSAK 26: Biaya Pinjaman).
Entitas dapat melakukan akuisisi aset tetap secara gabungan, dan membayar
satu harga untuk aset gabungan tersebut. Dalam kasus seperti ini, maka biaya
perolehan tersebut harus dialokasikan ke masing-masing jenis aset, karena tiap aset
mempunyai masa manfaat yang berbeda dan perlu disusutkan terpisah. Pengalokasian
tersebut dilakukan berdasarkan proporsi nilai wajar dari aset yang diperoleh.
Sebagai contoh, entitas membeli tanah, bangunan, dan mesin dengan total
biaya Rp1.600.000.000. Nilai wajar dari masing-masing aset adalah sebagai berikut.

Tanah Rp 700.000.000
Bangunan 1.000.000.000
Mesin 300.000.000
Total Rp. 2.000.000.000

Total harga perolehan sebesar Rp1.600.000.000 dialokasikan sebagai berikut.

Tanah 700 +2.000 x Rp1.600.000.000 = Rp.560.000.000

Bangunan 1.000+ 2.000 x Rp1.600.000.000 = Rp.800.000.000
Mesin 300 +2.000 x Rp1.600.000.000 = Rp.240.000.000
Rp1.600.000.000

Ayat jurnal untuk mencatat pembelian tersebut adalah sebagai berikut.

Akun Debet Kredit

Tanah Rp. 560.000.000
Bangunan Rp. 800.000.000
Mesin Rp. 240.000.000
Kas Rp.1.600.000.000
 Entitas dapat memperoleh aset tetap melalui pertukaran aset non moneter atau
kombinasi aset moneter dan nonmoneter dalam hal ini maka biaya perolehan dari
suatu aset tetap diukur pada nilai wajar kecuali :
1. pertukaran tidak memiliki substansi komersial; atau
2. nilai wajar Dari aset yang diterima dan diserahkan tidak dapat diukur secara
andal
jika aset yang diperoleh tersebut tidak dapat diukur dengan nilai wajar, maka
biaya perolehannya diukur dengan jumlah tercatat Dari aset yang diserahkan.
Berikut adalah contoh pertukaran baik yang memiliki substansi komersial maupun
yang tidak memiliki substansi komersial

Pertukaran memiliki substansi komersial

PT A menukar sebidang tanah dengan nilai buku Rp.800 juta dengan kas Rp 1,6
miliar dan mesin dengan nilai Rp2 miliar nilai wajar dari tanah diestimasi sebesar RP
3,6 miliar. transaksi tersebut memiliki substansi komersial.
Mesin akan dicatat sebesar RP. 2 miliar yaitu nilai wajar Dari aset (tanah)
yang diserahkan (RP. 3,6 miliar) dikurangi dengan kas yang diterima (R.p 1,6 miliar).

Akun Debet Kredit

Mesin Rp.
Kas 2.000.000.000
Tanah Rp. Rp. 800.000.000
Keuntungan dari pelepasan tanah 1.600.000.000 Rp.2.800.000.000

Pertukaran tidak memiliki substansi komersial

PT A menukarkan mobil jenis X dengan nilai buku 260 juta (harga perolehan Rp400
juta dan akumulasi penyusutan Rp 140 juta ) dan nilai wajar Rp265 juta untuk kas
sebesar Rp3 juta dan mobil jenis Y dengan nilai wajar Rp262 juta. Mobil jenis X dan
jenis Y tersebut mempunyai fungsi yang sama untuk PT A. transaksi tersebut tidak
memiliki substansi komersial, karenaarus kas masa depan PT. A diestimasi tidak akan
berubah dengan adanya transaksi pertukaran tersebut.
 Karena transaksi tersebut tidak memiliki substansi komersial, maka mobil
jenis Y dicatat sebesar nilai buku mobil jenis X (Rp260 juta )dikurangi kas yang
diterima (Rp3 juta), yaitu sebesar Rp257 juta.

Akun Debet Kredit

Kas Rp. 3.000.000.
Mobil Y Rp. 257.000.000
Akm mobil X Rp. 140.000.000
Mobil x Rp.400.000.000

Pengukuran Setelahnya
Untuk aset tetap, setelah pengakuan awal entitas harus memilih model biaya (cost
model) atau model revaluasi (revaluation model) sebagai kebijakan akuntansinya.
Model yang dipilih oleh entitas harus diterapkan terhadap "seluruh aset tetap dalam
kelompok yang sama". Kebijakan tersebut "tidak perlu diterapkan untuk semua aset
tetap yang dimiliki perusahaan”.
Beberapa contoh kelompok aset adalah:
1. tanah;
2. tanah dan bangunan;
3. mesin;
4. kapal;
5. pesawat udara;
6. kendaraan bermotor;
7. perabotan; dan
8. peralatan kantor.

Model Biaya
Dalam model biaya, setelah diakui sebagai aset maka suatu aset tetap dicatat sebesar
biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai
aset.
Sebagai contoh, PT Berlian membeli Peralatan dengan biaya perolehan Rp1
miliar, pada tanggal 2 Januari 2015. Entitas mengestimasi umur manfaat Peralatan
tersebut adalah 10 tahun, tanpa nilai sisa. Entitas menggunakan metode penyusutan
garis lurus. Pada tanggal 31 Desember, diestimasi terdapat rugi penurunan nilai
Peralatan sebesar Rp20 juta.

Tanggal Akun Debet Kredit

2 jan Peralatan Rp.1.000.000.000
2015 Kas Rp.1.000.000.000
Beban peny Rp.100.000.000
Akm penyusutan Rp.100.000.000
(1.000.000.000/10=
100.000.000)
Rugi penurunan nilai Rp.20.000.000
Akm rugi penurunan nilai Rp.20.000.000.

Nilai tercatat peralatan per 31 desember 2015:

Biaya perolehan 1.000.000.000
Dikurangi: akm penyusutan (100.000.000)
Dikurangi: akm rugi penurunan nilai (20.000.000)
Peralatan – neto 880.000.000

Model Revaluasi
Setelah diakui sebagai aset, suatu aset tetap yang nilai wajarnya dapat diukur secara
andal harus dicatat pada jumlah revaluasian, yaitu nilai wajar pada tanggal revaluasi
dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai yang terjadi
setelah tanggal revaluasi.
Revaluasi harus dilakukan dengan keteraturan yang cukup reguler untuk
memastikan bahwa jumlah tercatat tidak berbeda secara material dari jumlah yang
ditentukan dengan menggunakan nilai wajar pada tanggal neraca. Standar tidak
mengharuskan revaluasi dilakukan setiap tahun. Frekuensi revaluasi bergantung pada
pergerakan nilai wajar dari aset tetap.
 Apa yang dimaksud dengan nilai wajar? Menurut PSAK 16, nilai wajar adalah
jumlah yang dipakai untuk mempertukarkan suatu aset antara pihak-pihak yang
berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai dalam suatu transaksi dengan wajar
(arm's length transaction).
Nilai wajar dari aset tetap, seperti tanah, bangunan, pabrik, dan peralatan,
biasanya ditentukan melalui penilaian yang dilakukan oleh penilai. Namun, entitas
dapat mengestimasi nilai wajar menggunakan pendekatan penghasilan atau biaya
pengganti yang telah disusutkan (depreciated replacement cost approach).
Sebagai ilustrasi, PT XYZ membeli sebuah peralatan dengan spesifikasi
khusus seharga Rp400 juta pada tanggal 1 Januari 2015. Karena mesin tersebut
mempunyai spesifikasi khusus maka tidak terdapat pasar aktifnya. Estimasi masa
manfaat mesin tersebut adalah 4 tahun. PT XYZ memilih untuk menggunakan model
revaluasi. Pada tanggal 31 Desember 2015, biaya penggantian peralatan baru yang
serupa dengan peralatan yang dimiliki PT XYZ tersebut adalah Rp600 juta.
Mesin tersebut sudah berumur 1 tahun dan sisa umurnya adalah 3 tahun atau
3/4 dari estimasi total masa manfaatnya, maka estimasi nilai wajarnya adalah 3/4 x
Rp600 juta = Rp450 juta.
Selisih lebih nilai wajar dari nilai tercatat aset tetap dicatat di akun surplus
revaluasi, yang merupakan komponen pendapatan komprehensif lainnya. Jika suatu
aset tetap direvaluasi. maka terdapat 2 alternatif perlakuan untuk akumulasi
penyusutan aset tetap, adalah sebagai berikut.
1. Disajikan kembali secara proposional dengan perubahan dalam jumlah
tercatat bruto dari aset sehingga jumlah tercatat aset setelah revaluasi sama
dengan jumlah revaluasian. Metode ini sering digunakan apabila aset
direvaluasi dengan cara memberi indeks untuk menentukan biaya pengganti
yang telah disusutkan.
2. Dieliminasi terhadap jumlah tercatat bruto dari aset dan jumlah tercatat neto
setelah eliminasi disajikan kembali sebesar jumlah revaluasian dari aset
tersebut. Metode ini sering digunakan untuk bangunan.
Berikut adalah contoh penerapan metode revaluasi. PT B memiliki Peralatan dengan
biaya perolehan Rp1,56 miliar yang diperoleh pada tanggal 1 Desember 2014. Masa
manfaat Peralatan tersebut adalah 6 tahun, tanpa nilai sisa. PT B memilih metode
revaluasi untuk Peralatan tersebut. Pada tanggal 31 Desember 2015 nilai wajar
Peralatan tersebut adalah Rp1,6 miliar.
 Tanggal Akun Debet Kredit
1 jan Peralatan Rp.1.560.000.000
2014 Kas Rp.1.560.000.000
31 Des Beban penyusutan Rp.260.000.000
2014 Akm penyusutan Rp.260.000.000
(1.560.000.000/6 tahun
=260.000.000)
31 Des Beban penyusutan Rp.260.000.000
2015 Akm penyusutan Rp.260.000.000
(1.560.000.000/6 tahun
=260.000.000)

Nilai buku peralatan per 31 desember 2015 = RP 1.560 juta – (Rp 260 juta × 2 tahun)
= Rp 1.040 juta = Rp 560 juta

Metode Proporsional

Akun Debet Kredit

Peralatan Rp.840.000.000
Akm penyusutan Rp. 280.000.000
Surplus revaluasi Rp. 560.000.000

Groos up nilai peralatan = Rp.1600 juta × 6/4 = Rp.2400 juta

Metode Eliminasi

Akun Debet Kredit

Akm penyusutan Rp.520.000.000
Peralatan Rp.520.000.000
Peralatan Rp.520.000.000
Surplus revaluasi Rp.520.000.000

Jika jumlah tercatat aset meningkat akibat revaluasi, kenaikan tersebut

langsung dikredit ke surplus revaluasi. Namun, apabila sebelumnya aset tersebut
mengalami penurunan nilai yang diakui dalam laporan laba rugi komprehensif maka
kenaikan tersebut harus diakui dalam laporan laba rugi komprehensif hingga sebesar
jumlah penurunan tersebut.
Sebaliknya jika jumlah tercatat aset turun akibat revaluasi, maka penurunan
tersebut diakui dalam laporan laba rugi komprehensif. Namun, penurunan nilai akibat
revaluasi tersebut langsung didebit ke surplus revaluasi selama penurunan tersebut
tidak melebihi saldo kredit surplus revaluasi untuk aset tersebut.
Ilustrasi dari berbagai kondisi terkait dengan perubahan jumlah tercatat akibat
penerapan metode revaluasi adalah sebagai berikut.

Kondisi 1
Aset tetap dengan biaya perolehan Rp 100.000 dan akumulasi penyusutan RP
110.000 dilakukan revaluasi dan menghasilkan nilai Rp 130.000.

Akun Debet Kredit

Akm penyusutan Rp.110.000
Aset tetap Rp.110.000
Aset tetap Rp.40.000.
Surplus revaluasi Rp.40.000.

Kondisi 2
Aset tetap dengan biaya perolehan Rp 200.000 dan akumulasi penyusutan Rp 110.000
dilakukan revaluasi dan menghasilkan nilai Rp 130.000. sebelumnya pernah revaluasi
dengan penurunan Rp 30.000.

Akun Debet Kredit

Akm penyusutan Rp.110.000
Aset tetap Rp.110.000
Aset tetap Rp.40.000.
Keuntungan revaluasi Rp.30.000.
Surplus revaluasi Rp.10.000.
Kondisi 3
Aset tetap dengan biaya perolehan Rp. 200.000 dan akumulasi penyusutan Rp.
110.000
Dilakukan revaluasi dan menghasilkan nilai Rp. 70.000

Akun Debet Kredit

Akm penyusutan Rp.110.000
Aset tetap Rp.110.000
Kerugian penurunan nilai Rp.20.000.
Aset tetap Rp.20.000.

Kondisi 4
Aset tetap dengan biaya perolehan Rp 200.000 dan akumulasi penyusutan Rp.110.000
dilakukan revaluasi dan menghasilkan nilai Rp. 70.000, sebelumnya pernah
direvaluasi dengan surplus Rp. 8.000.

Akun Debet Kredit

Akm penyusutan Rp.110.000
Aset tetap Rp.110.000
Surplus revaluasi Rp.40.000.
Kerugian penurunan Rp.12.000
nilai
Aset tetap Rp.20.000

Bagaimana perlakuan untuk saldo surplus revaluasi tersebut? Terdapat dua

alternatif. Alternatif pertama, surplus revaluasi aset tetap yang disajikan dalam
pendapatan komprehensif lain dapat dipindahkan langsung ke saldo laba pada saat
aset tersebut dihentikan pengakuannya (misal, pada saat aset terkait dijual). Alternatif
kedua, sebagian surplus revaluasi dapat dipindahkan sejalan dengan penggunaan aset
oleh entitas, yaitu dipindahkan ke saldo laba sebesar perbedaan antara jumlah
penyusutan berdasarkan nilai revaluasian aset dengan jumlah penyusutan berdasarkan
biaya perolehan aset tersebut. Pemindahan tersebut langsung ke saldo laba, tidak
dilakukan melalui laporan laba rugi komprehensif.
Sebagai ilustrasi, PT Bayu memiliki bangunan dengan harga perolehan awal
adalah Rp800 juta. Bangunan tersebut disusutkan dengan metode garis lurus selama
50 tahun, tanpa nilai sisa. Entitas memilih menggunakan model revaluasi untuk
pengukuran bangunan tersebut. Bangunan tersebut telah direvaluasi sebanyak 3 kali:
Pada akhir tahun ke-1-nilai wajar Rp920.000.000
Pada akhir tahun ke-3-nilai wajar Rp1.040.000.000
Pada akhir tahun ke-5-nilai wajar Rp1.200.000.000

Pada tahun 1, beban penyusutan adalah sebesar Rp800 juta + 50 tahun = Rp16 juta.
Di tahun-tahun berikutnya besarnya beban penyusutan tergantung dari revaluasi yang
dilakukan entitas.

Penyusutan tahunan:
Tahun 1- Rp800.000.000 + 50 tahun = Rp 16.000.000
Tahun 2- Rp920.000.000+ 49 tahun = Rp18.776.000
Tahun 3- Rp920.000.000 +49 tahun = Rp18.776.000
Tahun 4- Rp1.040.000.000+ 47 tahun = Rp22.128.000
Tahun 5- Rp1.040.000.000+ 47 tahun = Rp22.128.000
Tahun 6- Rp1.200.000.000+ 45 tahun = Rp26.667.000

Surplus revaluasi:
Akhir tahun 1:
Nilai tercatat bangunan Rp800.000.000 - Rp16.000.000 Rp784.000.000
Nilai wajar adalah Rp920.000.000
Saldo ditransfer ke surplus revaluasi adalah Rp920.000.000 - Rp784.000.000
= Rp136.000.000
 Akhir tahun 3:
Nilai tercatat bangunan adalah Rp920.000.000-(Rp18.776.000×2) =
Rp882.448.000 Nilal wajar adalah Rp1.040.000.000
Saldo ditransfer ke surplus revaluasi adalah Rp1.040.000.000 -
Rp882.448.000
= Rp157.552.000
Akhir tahun 5:
Nilai tercatat bangunan adalah Rp1.040.000.000-(Rp22.128.000x2) =
Rp995.744.000
Nilai wajar adalah Rp1.200.000.000
Saldo ditransfer ke surplus revaluasi adalah Rp1.200.000.000-
Rp995.744.000=Rp204.256.000

Saldo surplus revaluasi yang diakui secara bertahap ke saldo laba adalah:
Tahun 1- nil
Tahun 2- Rp18.776.000 - Rp 16.000.000 Rp2.776.000
Tahun 3- Rp18.776.000 - Rp 16.000.000 = Rp2.776.000
Tahun 4- Rp22.128.000 - Rp 16.000.000 Rp6.128.000
Tahun 5- Rp22.128.000- Rp16.000.000 Rp6.128.000
Tahun 6- Rp26.667.000- Rp 16.000.000 Rp 10.667.000

Penyusutan
Setiap bagian dari aset tetap yang memiliki biaya perolehan cukup signifikan
terhadap total biaya perolehan seluruh aset harus disusutkan secara terpisah. Contoh:
komponen-komponen dari pesawat terbang seperti badan pesawat dan mesin pesawat
memiliki biaya perolehan yang cukup signifikan dan juga umur manfaat yang
terbatas.
Sebagai contoh, PT Anugerah membeli sebidang tanah beserta bangunan dengan
masa manfaat 50 tahun dengan harga perolehan Rp1,25 miliar. Bangunan tersebut
mempunyai beberapa komponen yang nilainya signifikan dengan masa manfaat yang
berbeda. Berikut adalah komponen-komponen tersebut dengan alokasi harga
perolehan masing-masing, dan beban penyusutan yang dihitung menggunakan
metode garis lurus.

Komponen Harga perolehan Umur Manfaat Beban Penyusutan

(Tahun)
(per Tahun)

Tanah Rp 1.200.000.000 Tidak terbatas -

Atap Rp 100.000.000 25 Rp 4.000.000

Lift Rp 800.000.000 20 Rp40.000.000

Sisa komponen Rp1.000.000.000 50 Rp20.000.000

bangunan lainnya

Entitas harus mengestimasi nilai residu dan umur manfaat dari aset tetap
untuk menentukan besaran penyusutan tiap periode. Umur manfaat adalah:
1. suatu periode di mana aset diharapkan akan digunakan oleh entitas; atau
2. jumlah produksi atau unit serupa yang diharapkan akan diperoleh dari aset
tersebut oleh entitas.

Umur manfaat aset tetap dapat lebih pendek dari umur fisiknya, misalnya karena
manajemen dari entitas mempunyai kebijakan untuk melepaskan aset tetap setelah
jangkawaktu tertentu. Berikut adalah faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam
menentukan umur manfaat dari setiap aset.
1. Prakiraan daya pakai dari aset yang bersangkutan. Daya pakai atau daya
guna tersebut dinilai dengan merujuk pada prakiraan kapasitas atau
kemampuan fisik aset tersebut untuk menghasilkan sesuatu.
2. Prakiraan tingkat keausan fisik, yang bergantung pada faktor pengoperasian
aset tersebut seperti jumlah penggiliran (shift) penggunaan aset dan program
 pemeliharaan aset dan perawatannya, serta perawatan dan pemeliharaan aset
pada saat aset tersebut tidak digunakan (menganggur).
3. Keusangan teknis dan keusangan komersial yang diakibatkan oleh
perubahan atau peningkatan produksi, atau karena perubahan permintaan
pasar atas produk atau jasa yang dihasilkan oleh aset tersebut.
4. Pembatasan penggunaan aset karena aspek hukum atau peraturan tertentu,
seperti berakhirnya waktu penggunaan sehubungan dengan sewa.

Sedangkan yang dimaksud dengan nilai residu aset adalah jumlah yang
diperkirakan akan diperoleh entitas saat ini dari pelepasan aset, setelah dikurangi
taksiran biaya pelepasan, jika aset tersebut telah mencapai umur dan kondisi yang
diharapkan pada akhir umur manfaatnya.
Terdapat beberapa alternatif metode penyusutan, yaitu:
1. metode garis lurus;
2. metode saldo menurun;
3. metode jumlah unit.

Metode penyusutan yang dipilih oleh entitas harus mencerminkan ekspektasi

pola konsumsi manfaat ekonomis masa depan dari aset oleh entitas.
Nilai residu dan umur manfaat setiap aset tetap harus di-review minimum
setiap akhir tahun buku. Apabila berdasarkan hasil review berbeda dengan estimasi
sebelumnya maka perbedaan tersebut harus diperlakukan sebagai perubahan estimasi
akuntansi sesuai dengan SAK 25 (Revisi 2009) Laba atau Rugi Bersih untuk Periode
Berjalan, Koreksi Kesalahan Mendasar, dan Perubahan Kebijakan Akuntansi.
Sama seperti estimasi nilai sisa dan umur manfaat, metode penyusutan yang
digunakan untuk aset tetap juga harus di-review minimum setiap akhir tahun buku
dan, apabila terjadi perubahan yang signifikan dalam ekspektasi pola konsumsi
manfaat ekonomi masa depan dari aset tersebut, maka metode penyusutan harus
diubah untuk mencerminkan perubahan pola tersebut. Perubahan metode penyusutan
harus diperlakukan sebagai perubahan estimasi akuntansi sesuai dengan PSAK 25.
Sebagai contoh, PT C memiliki peralatan yang dibeli pada tanggal 1 Januari
2013 dengan biaya perolehan Rp600 juta. Estimasi umur manfaat peralatan tersebut
adalah 6 tahun, tanpa nilai sisa. PT C menyusutkan peralatan dengan metode garis
lurus. Pada tahun 2015 PT C memutuskan merevisi umur manfaat peralatan tersebut
menjadi 7 tahun.
Penyusutan per tahun untuk tahun 2013 dan 2014 = Rp600 juta + 6 = Rp 100 juta
Akumulasi penyusutan per 31 Desember 2014 = Rp600 juta - (2x Rp100 juta) = Rp400 juta
Penyusutan per tahun setelah revisi umur manfaat = Rp400 juta + 5 Rp 80 juta

Apabila PT C merevisi metode penyusutan menjadi metode saldo menurun ganda

dengan estimasi umur manfaat tidak berubah, maku:
Penyusutan untuk tahun 2015 5/15 x Rp400.000.000 = Rp133.333.000
Penghentian Pengakuan
Jumlah tercatat aset tetap dihentikan pengakuannya pada saat:
1. Dilepaskan; atau
2. tidak ada manfaat ekonomis masa depan yang diharapkan dari penggunaan
atau pelepasannya.
Laba atau rugi yang timbul dari penghentian pengakuan aset tetap harus
dimasukkandalam laporan laba rugi komprehensif pada saat aset tersebut dihentikan
pengakuannya.
Berikut adalah contoh penghentian pengakuan aset tetap. PT Mara membeli
mesin pada tanggal 1 Juli 2012 dengan harga perolehan Rp400 juta. Aset tersebut
mempunyai umur manfaat 10 tahun dan nilai sisa Rp80 juta. Pada tanggal 1 Januari
2015, entitas menjual aset tersebut dengan harga Rp324 juta.
Penyusutan per tahun (Rp400 juta-Rp80 juta) / 10 tahun = Rp32 juta.
Akumulasi penyusutan sampai tanggal 1 Januari 2015 Rp32 juta x 2.5 tahun = Rp80
juta
Nilai tercatat pada tanggal 1 Januari 2015 = Rp400 juta - Rp80 juta = Rp320 juta
Keuntungan penjualan aset tetap = Rp324 juta-Rp320 juta = Rp4 juta

Ayat jurnal untuk mencatat penjualan mesin tersebut adalah sebagai berikut.

Akun Debet Kredit

Kas Rp.324.000.000
Akm peny Rp.80.000.000
Mesin Rp.400.000.000
Keuntungan dari Rp.4.000.000
penjualan aset tetap
Penurunan Nilai
Entitas harus melakukan review setiap akhir periode untuk menentukan apakah
terjadi penurunan nilai atas aset tetapnya. Dalam menentukan apakah suatu aset tetap
mengalami penurunan nilai, entitas mengacu ke PSAK 48 (Revisi 2013): Penurunan
Nilai Aset. Menurut PSAK 48, suatu aset disebut mengalami penurunan nilai jika
nilai tercatatnya lebih besar dibandingkan nilai terpulihkan (recoverable amount).
Bagaimana menentukan nilai terpulihkan? Nilai terpulihkan adalah nilai tertinggi di
antara nilai wajar dikurangi biaya untuk menjual (fair value less cost to sell) dan nilai
pakai (value in use).
Nilai wajar dikurangi biaya penjualan adalah jumlah yang dapat dihasilkan
dari penjualan suatu aset atau unit penghasil kas dalam transaksi antara pihak-pihak
yang mengerti dan berkehendak bebas tanpa tekanan, dikurangi biaya pelepasan aset.
Sedangkan nilai palai adalah nilai kini dari taksiran arus kas yang diharapkan akan
diterima.
Sesuai ketentuan dalam PSAK 48, entitas harus menilai apakah terdapat
indikasi suatu aset mengalami penurunan nilai pada setiap akhir periode pelaporan.
Jika terdapat indikasi maka entitas harus mengestimasi jumlah terpulihkan aset
tersebut. Namun, jika tidak terdapatindikasi, maka entitas tidak perlu mengestimasi
jumlah terpulihkan.
Dalam mempertimbangkan ada tidaknya indikasi penurunan nilai atas aset
tetap, maka entitas harus mempertimbangkan dari sumber eksternal dan sumber
internal. Informasi dari sumber-sumber eksternal adalah sebagai berikut.
1. Selama periode tersebut, nilai pasar aset telah turun secara signifikan lebih
dari yang diharapkan sebagai akibat dari berjalannya waktu atau pemakaian
normal.
2. Perubahan signifikan dalam hal teknologi, pasar, ekonomi atau lingkup
hukum tempat entitas beroperasi atau di pasar tempat aset dikaryakan, yang
berdampak merugikan terhadap entitas, telah terjadi selama periode tersebut,
atau akan terjadi dalam waktu dekat.
3. Suku bunga pasar atau tingkat imbalan pasar dari investasi telah meningkat
selama periode kenaikan tersebut, dan kenaikan tersebut mungkin akan
memengaruhi tingkat diskonto yang digunakan dalam menghitung nilai pakai
aset dan menurunkan nilai terpulihkan aset secara material.
4. Jumlah tercatat aset neto entitas melebihi kapasitasasi pasarnya.

Sedangkan informasi dari sumber-sumber internal dapat berupa sebagai berikut.

 1. Terdapat bukti mengenai keusangan kerusakan fisik aset.
2. Telah terjadi atau akan terjadi dalam waktu dekat perubahan signifikan yang
berdampak merugikan sehubungan dengan seberapa jauh, cara, suatu
digunakan atau diharapkan akan digunakan. Perubahan-perubahan ini
termasuk dalam aset menjadi tidak digunakan, rencana untuk menghentikan
atau restrukturisasi operasi yang di dalamnya suatu digunakan, rencana untuk
melepas sebelum tanggal yang diharpakan sebelumnya, dan penilaian ulang
masa manfaat aset dari tidak terbatas menjadi terbatas.
3. Terdapat bukti pelaporan internal mengindikasikan bahwa kinerja ekonomi
aset lebih buruk, atau akan lebih buruk, dari yang diharapkan.
Sebagai contoh, pada tanggal 31 Desember 2015, PT Mentawai menetapkan ada
indikasi terjadi penurunan nilai dari bangunan yang dimiliki perusahaan. Nilai tercatat
Bangunan tersebut adalah Rp1.74 miliar, sedangkan nilai wajar dikurangi biaya untuk
menjual (fair value less cost to sell) dan nilai pakai (value in use) dari Bangunan
tersebut masing-masing sebesar Rp1,65 miliar dan Rp1,68. Nilai terpulihkan adalah
Rp1,68 miliar, yang merupakan nilai tertinggi antara nilai wajar dikurangi biaya
untuk menjual dan nilai pakai. Nilai tercatat sebesar Rp1,74 miliar lebih tinggi
dibandingkan nilai terpulihkan Rp1,68 miliar sehingga terdapat kerugian penurunan
nilai sebesar Rp60 juta.

Akun Debet Kredit

Rugi penurunan nilai Rp.60.000.000
Akm rugi penururunan Rp.60.000.000
nilai

Penjelasan lebih lanjut mengenai penurunan nilai dapat dilihat di bab 8

Penyajian
Aset tetap disajikan di laporan posisi keuangan (laporan perubahan ekuitas) di bagian
aset tidak lancar. Contoh dari penyajian aset tetap tersebut dapat dilihat pada Laporan
Keuangan PT Semen Gresik (Persero) Tbk. dan Anak Perusahaan per 31 Desember
2010 dan 2009 berikut ini.

2010 Catatan/ Notes 2009

Aset tidak lancer Non-Current assets

Aset tetap, setelahnya Fixed assets, net of

dikurangi akumulasi accumulated depreciation

penyusutan dan and depletion of Rp.6.291.093.193
deplesi sebesar
Rp6.291.093.193
(2009: Rp5.916.607.827) 7.662.560.326 2i, 13, 17 4.014.143.323 (2009:
Rp5.916.607.827)

Pengungkapan
Laporan keuangan mengungkapkan, untuk setiap kelompok aset tetap, antara lain:
1. dasar pengukuran yang digunakan dalam menentukan jumlah tercatat bruto;
2. metode penyusutan yang digunakan;
3. umur manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
4. jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (dijumlahkan dengan
akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal dan akhir periode; dan
5. rekonsiliasi jumlah tercatat pada awal dan akhir periode yang menunjukkan:
a. penambahan,
b. b. aset yang diklasifikasi sebagai tersedia untuk dijual atau termasuk
dalam kelompok yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai
tersedia untuk dijual sesuai dengan paragraf 45 atau pelepasan lainnya,
c. akuisisi melalui kombinasi bisnis,
d. peningkatan atau penurunan akibat dari revaluasi sesuai paragraf 31, 39,
dan 40 serta dari rugi penurunan nilai yang diakui atau di-jurnal pembalik
secara langsung pada ekuitas sesuai PSAK 48,
e. rugi penurunan nilai yang diakui dalam laporan laba rugi komprehensif
sesuai PSAK 48,
f. rugi penurunan nilai yang di-jurnal pembalik dalam laporan laba rugi
komprehensif sesuai PSAK 48, jika ada,
g. penyusutan,
h. selisih nilai tukar neto yang timbul dalam penjabaran laporan keuangan
dari mata uang fungsional menjadi mata uang pelaporan yang berbeda,
termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang
pelaporan dari entitas pelapor, dan
i. perubahan lain.
Laporan keuangan juga mengungkapkan, antara lain:
1. keberadaan dan jumlah restriksi atas hak milik, dan aset tetap yang
dijaminkan untuk utang;
2. jumlah pengeluaran yang diakui dalam jumlah tercatat aset tetap yang
sedang dalam pembangunan:
3. jumlah komitmen kontraktual dalam perolehan aset tetap; dan
4. jumlah kompensasi dari pihak ketiga untuk aset tetap yang mengalami
penurunan nilai, hilang atau dihentikan yang dimasukkan dalam laporan
laba rugi komprehensif, jika tidak diungkapkan secara terpisah pada
laporan laba rugi komprehensif. Pemilihan metode penyusutan dan
estimasi umur manfaat aset adalah hal-hal yang memerlukan
pertimbangan. Oleh karena itu, pengungkapan metode yang digunakan
dan estimasi umur manfaat atau tarif penyusutan memberikan informasi
bagi pengguna laporan keuangan dalam me-review kebijakan yang dipilih
manajemen dan memungkinkan perbandingan dengan entitas lain. Untuk
alasan yang serupa, juga perlu diungkapkan:
a. penyusutan, apakah diakui dalam laporan laba rugi komprehensif
atau diakui sebagai bagian dari biaya perolehan aset lain, selama
suatu periode; dan
b. akumulasi penyusutan pada akhir periode.
Sesuai dengan PSAK 25, entitas mengungkapkan sifat dan dampak perubahan
estimasi akuntansi yang berdampak material pada periode berjalan atau diperkirakan
berdampak material pada periode berikutnya. Untuk aset tetap, pengungkapan
tersebut dapat muncul dari perubahan estimasi dalam:
1. nilai residu;
2. estimasi biaya pembongkaran, pemindahan atau restorasi suatu aset tetap;
3. umur manfaat; dan
4. metode penyusutan.

Jika aset tetap disajikan pada jumlah revaluasian, hal yang harus diungkapkan antara
lain :
1. tanggal efektif revaluasi;
2. apakah penilai independen dilibatkan;
3. metode dan asumsi signifikan yang digunakan dalam mengestimasi nilai wajar
aset;
4. penjelasan mengenai nilai wajar aset yang ditentukan secara langsung
berdasar harga: yang dapat diobservasi (observable prices) dalam suatu pasar
 aktif atau transaksi pasar terakhir yang wajar atau diestimasi menggunakan
teknik penilaian lainnya;
5. untuk setiap kelompok aset tetap, jumlah tercatat aset seandainya aset tersebut
dicatat dengan model biaya; dan
6. surplus revaluasi, yang menunjukkan perubahan selama periode dan
pembatasan -pembatasan distribusi kepada pemegang saham.

Sesuai dengan PSAK 48, suatu entitas mengungkapkan informasi penurunan nilai
aset tetap sebagai tambahan informasi yang disyaratkan.
Informasi berikut relevan dengan kebutuhan pengguna laporan keuangan,
sehingga entitas juga dianjurkan melakukan pengungkapan atas:
1. jumlah tercatat aset tetap yang tidak dipakai sementara;

2. jumlah tercatat bruto dari setiap aset tetap yang telah disusutkan penuh dan
masih digunakan:
3. jumlah tercatat aset tetap yang dihentikan dari penggunaan aktif dan tidak
diklasifikasikan sebagai tersedia untuk dijual; dan
4. jika model biaya digunakan, nilai wajar aset tetap apabila berbeda secara
material dari jumlah tercatat.

Berikut adalah contoh dari pengungkapan aset tetap PT Semen Gresik (Persero)
Tbk. dan Anak Perusahaan di Laporan Keuangan 2010.

1. Aset Tetap dan penyusutan

Aset tetap dinyatakan sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan
(kecuali tanah tidak disusutkan) dan rugi penurunan nilai. Biaya perolehan termasuk
biaya penggantian bagian aset tetap saat biaya tersebut terjadi. Jika memenuhi kriteria
pengakuan. Biaya perolehan juga termasuk estimasi awal biaya pembongkaran, dan
pemindahan aset tetap, dan restorasi lokasi aset.

1. Fixed assets and deprection

Fixed assets are stated at cost less accumulated depreciation and depletion (expect
for land which is not depreciated) and impairment losses, such cost includes the cost
of replacing part of the fixed assets when that cost is incurred, if the recognition
criteria are met., such cost also includes the initial the estimated of the costs of
dismanting and removing the item and restoring the on which it is located.

PROPERTI INVESTASI

Definisi
Menurut PSAK 13 (Revisi 2011). properti investasi adalah properti (tanah atau
bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh
pemilik atau lessee/ penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental
atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk:

1. digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif; atau
2. dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Dalam PSAK 13 juga diberikan definisi mengenai properti yang digunakan

sendiri (owner occupied property), yaitu properti yang dikuasai (oleh pemilik atau
lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Perbedaan utama antara properti
investasi dan properti yang digunakan sendiri adalah properti investasi menghasilkan
arus kas yang sebagian besar independen dari aset lain yang dimiliki entitas. Properti
yang digunakan sendiri diperlakukan sebagai aset tetap.
Berdasarkan penjelasan di atas dapat dilihat beberapa perbedaan antara aset tetap
dan properti investasi, yaitu properti investasi harus berbentuk properti (yaitu tanah
atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) dan digunakan
untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai. Sebagai contoh, jika suatu
entitas membeli sebidang tanah. Pertanyaannya diklasifikasikan sebagai aset tetap
atau properti investasi? Klasifikasinya tergantung dari tujuan entitas dalam
memperoleh tanah tersebut. Apabila tanah tersebut digunakan dalam kegiatan
operasional (misalnya di atas tanah akan dibangun gedung yang digunakan sebagai
kantor perusahaan) maka tanah tersebut merupakan aset tetap. Namun, apabila tanah
tersebut tidak digunakan dalam kegiatan operasional, tetapi dengan tujuan akan dijual
kembali di masa depan karena perusahaan memiliki keyakinan harga tanah tersebut
akan terus mengalami kenaikan nilai, maka tanah tersebut merupakan properti
investasi.
 Berikut adalah beberapa contoh dari properti investasi.
1. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan
untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
2. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum
ditentukan.
3. Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa
pembiayaan)dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa
operasi.
4. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak
lain melalui satu atau lebih sewa operasi.

Sedangkan contoh aset yang bukan merupakan properti investasi adalah sebagai
berikut.
1. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau
sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual. Contoh
properti yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk dijual dalam
waktu dekat atau untuk pengembangan dan dijual kembali.
2. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak
ketiga.
3. Properti yang digunakan sendiri. Ini merupakan aset tetap.
4. Properti dalam proses konstruksi atau pengembangan yang di masa depan
digunakan sebagai properti investasi. PSAK 16: Aset Tetap berlaku untuk
properti tersebut hingga proses pembangunan atau pengembangan selesai.
5. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.

Bagaimana jika properti tersebut dapat terdiri atas bagian yang dikuasai untuk
menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai (memenuhi definisi properti investasi)
dan bagian lain dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi atau untuk
menghasilkan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif (sesuai definisi
properti digunakan sendiri)? Apabila bagian properti tersebut dapat dijual secara
terpisah atau dapat disewakan kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa
pembiayaan, maka entitas harus mencatat kedua bagian itu secara terpisah. yaitu
bagian pertama sebagai properti investasi dan bagian kedua sebagai aset tetap.
Namun jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka klasifikasi
properti tersebut ditentukan oleh bagian yang jumlahnya signifikan. Misalkan, bagian
yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan barang-barang atau jasa atau
untuk tujuan administratif tidak signifikan, maka seluruh properti tersebut
diklasifikasikan sebagai properti investasi.
 Dalam beberapa kasus lainnya, entitas dapat menyediakan tambahan jasa kepada
para penghuni properti yang dimilikinya. Apabila jasa tersebut tidak signifikan
terhadap keseluruhan perjanjian (arrangement), maka entitas memperlakukan properti
tersebut sebagal properti investasi. Contohnya adalah ketika pemilik bangunan suatu
kantor menyediakan jasa keamanan dan pemeliharaan bangunan kepada penyewa
yang menghuni bangunan. Jasa keamanan dan pemeliharaan gedung bukanlah jumlah
yang signifikan dibandingkan uang sewa yang dibayarkan penghuni bangunan.
Namun dalam kasus yang lain, jasa yang disediakan tersebut dapat bernilai cukup
signifikan. Sebagai contoh, apabila entitas memiliki dan mengelola hotel, dan apabila
jasa yang diberikan kepada para tamu hotel merupakan jumlah yang signifikan dari
keseluruhan biaya yang dibayarkan oleh tamu hotel, maka properti tersebut termasuk
properti yang digunakan sendiri dan bukan properti investasi.
Sebagai contoh, PT Global dan anak perusahaannya memiliki properti sebagai
berikut.

1. Tanah yang dimiliki PT Global, yang dibeli dengan tujuan untuk dijual
kembali apabila harganya meningkat.
2. Bangunan kosong milik PT Global dan disewakan sebagai sewa operasi.
3. Properti yang dimiliki PT Duta, anak perusahaan PT Global (yang merupakan
perusahaan real estat), yang akan dijual perusahaan sebagai bagian dari
aktivitas bisnisnya.
4. Properti PT Global yang digunakan dalam proses produksi.
5. Hotel yang dimiliki PT Royal, anak perusahaan PT Global lainnya, dan PT
Royal memberikan jasa keamanan untuk barang milik tamu hotelnya.

Properti nomor 1 dan 2 termasuk ke dalam properti investasi. Properti nomor 5

juga merupakan properti investasi apabila jasa keamanan untuk barang milik tamu
hotel merupakan komponen yang signifikan. Properti nomor 3 merupakan persediaan
(sesuai PSAK 14: Persediaan) dan properti nomor 4 merupakan aset tetap (PSAK 16:
Aset Tetap).

Pengakuan
Biaya perolehan properti investasi harus diakui sebagai aset jika dan hanya jika:
1. besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan berkenaan dengan
akan mengalir ke entitas; dan
2. biaya perolehan aset dapat diukur secara andal.
Pengukuran Awal
Pada saat pengukuran awal, properti investasi yang memenuhi kualifikasi untuk
diakui sebagai aset harus diukur sebesar biaya perolehan. Biaya perolehan tersebut
meliputi harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara
langsung. Pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung termasuk, misalnya,
biaya jasa hukum, pajak penjualan, dan biaya transaksi lainnya.
Jika entitas memperoleh properti investasi dengan cara kredit dan pembayaran
untuk aset melampaui jangka waktu kredit normal, maka perbedaan antara total
pembayaran dengan nilai tunainya diakui sebagai beban bunga selama periode kredit
(kecuali memenuhi kriteria untuk dikapitalisasi sesuai PSAK 26: Biaya Pinjaman).

Perolehan properti investasi juga dapat melalui pertukaran aset nonmoneter,

atau kombinasi aset moneter dan nonmoneter. Jika diperoleh melalui pertukaran,
maka biaya perolehan diukur pada nilai wajar kecuali:
1. transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial; atau.
2. nilai wajar dari aset yang diterima dan diserahkan tidak dapat diukur secara
andal.
Jika aset yang diperoleh tersebut tidak dapat diukur dengan nilai wajar, maka
biaya perolehan properti investasi diukur dengan jumlah tercatat dari aset yang
diserahkan.

Pengukuran Setelah Perolehan

Entitas harus memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan
akuntansi untuk pengukuran setelah perolehan. Model yang dipilih tersebut harus
diterapkan pada seluruh properti investasinya.

Model Biaya
Perlakuan akuntansi setelah perolehan dengan menggunakan model biaya sama
seperti model biaya di aset tetap yang telah dijelaskan di bagian sebelumnya, yaitu
dicatat sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi
penurunan nilai aset. Pengaturan untuk penghitungan penyusutan juga sama dengan
aset tetap.
Model Nilai Wajar
Berbeda dengan model revaluasi, model nilai wajar dalam properti investasi harus
diterapkan untuk seluruh properti investasi, bukan hanya untuk kelompok tertentu
saja. Kecuali dalam kondisi tertentu yang akan dijelaskan di bawah. Perbedaan
lainnya dengan model revaluasi adalah selisih yang timbul dari penyesuaian ke nilai
wajar langsung diakui dalam laporan laba rugi komprehensif dan tidak dilakukan
penghitungan penyusutan apabila entitas memilih menggunakan model nilai wajar.
Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai
wajar mengukur seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar. Apabila hak atas
properti yang dimiliki oleh lessee melalui sewa operasi diklasifikasi sebagai properti
investasi maka entitas tidak mempunyai pilihan, harus menerapkan model nilai wajar.
Dalam beberapa kasus yang jarang terjadi, mungkin terdapat bukti yang jelas
bahwa nilai wajar properti investasi tidak dapat ditentukan secara andal, yaitu dalam
kondisi jika, dan hanya jika, transaksi pasar serupa jarang terjadi dan alternatif
estimasi andal nilai wajar (sebagai contoh, berdasarkan proyeksi arus kas diskontoan)
tidak tersedia. Dalam kasus tersebut maka entitas menerapkan model biaya
berdasarkan PSAK 16 untuk properti investasi tersebut. Nilai residu dari properti
investasi harus diasumsikan nol, dan untuk semua property investasi lainnya tetap
diukur berdasarkan nilai wajar.

Penghentian Pengakuan
Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti
investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat
ekonomis di masa depan. Pelepasan properti investasi dapat dilakukan dengan cara
dijual atau disewakan secara sewa pembiayaan.
Apabila satu properti investasi memiliki beberapa bagian dengan nilai yang
signifikan, maka penyusutan tiap bagian tersebut dilakukan secara terpisah. Jika
dilakukan penggantian untuk suatu bagian dari properti investasi tersebut, maka
entitas mengakui biaya penggantian untuk bagian yang diganti tersebut di dalam
jumlah tercatat suatu aset tersebut dan jumlah tercatat dari bagian aset yang diganti
tidak diakui lagi. Namun, jika bagian yang diganti tersebut bukan merupakan bagian
yang disusutkan secara terpisah, maka biaya penggantian yang terjadi dapat
digunakan sebagai indikasi untuk menentukan berapa jumlah biaya bagian yang
diganti tersebut.
Untuk properti investasi yang dicatat dengan menggunakan model nilai wajar,
mungkin saja sulit untuk menentukan berapa nilai wajar yang harus dikurangi untuk
bagian yang diganti. Dalam kasus tersebut, maka alternatif pengakuannya adalah
dengan memasukkan biaya penggantian ke dalam jumlah tercatat aset tersebut dan
kemudian menentukan kembali nilai wajar dari aset tersebut.
Laba atau rugi yang timbul dari pelepasan properti investasi merupakan
selisih antara hasil neto dari pelepasan dengan jumlah tercatat aset, dan diakui dalam
laporan laba rugi komprehensif dalam periode terjadinya penghentian. Kecuali
apabila pelepasan properti investasi dilakukan melalui jual-sewa balik, maka
pengakuan keuntungan atau kerugian yang timbul mengikuti PSAK 30: Sewa.
Sama seperti pelepasan aset tetap, jika pembayaran atas properti investasi
ditangguhkan maka imbalan yang diterima pada awalnya diakui sebesar setara harga
tunai dan selisih antara jumlah nominal dari imbalan dan nilai yang setara dengan
harga tunai diakui sebagai pendapatan bunga.

Transfer
Apabila tujuan dari penggunaan aset mengalami perubahan maka perlu dilakukan
transfer klasifikasi. Transfer ke atau dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya
jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukkan sebagai berikut.
1. Dimulainya penggunaan oleh pemilik. Maka perlu ditransfer dari properti
investasi menjadi properti yang digunakan sendiri.
2. Dimulainya pengembangan untuk dijual. Dalam hal ini terjadi perubahan dari
properti investasi menjadi persediaan.
3. Berakhirnya pemakaian oleh pemilik dan aset tersebut digunakan untuk tujuan
rental atau kenaikan nilai atau keduanya. Perubahan ini menyebabkan transfer
dari properti yang digunakan sendiri menjadi properti investasi.
4. Dimulainya sewa operasi ke pihak lain dari sebelumnya digunakan untuk
dijual, maka ditransfer dari persediaan menjadi properti investasi.
5. Berakhirnya pembangunan atau pengembangan dan akan digunakan untuk
tujuan properti investasi. Untuk kasus ini ditransfer dari properti yang sedang
dibangun atau dikembangkan (dicakup di PSAK 16) menjadi properti
investasi.

Penyajian
Properti investasi disajikan sebagai bagian dari aset tidak lancar di dalam laporan
posisi keuangan. Berikut adalah ilustrasi penyajian properti investasi di Laporan
Posisi Keuangan PT Semen Gresik (Persero) Tbk. dan anak perusahaan per 31
Desember 2010 dan 2009.

2010 Catatan/ Notes 2009

Aset tidak lancer Non-Current assets
Properti investasi-bersih 2.752.700 2g, 12 17.643.758 Investmant property,
net

Pengungkapan
Entitas mengungkapkan antara lain sebagai berikut.
1. Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya.
2. Jika menerapkan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana,
hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan
dicatat sebagai properti investasi.
3. Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan, kriteria yang digunakan untuk
membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan
dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
4. Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar
dari properti investasi, yang mencakup pernyataan apakah penentuan nilai
wajar tersebut didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan faktor
lain (yang harus diungkapkan oleh entitas tersebut) karena sifat properti
tersebut dan keterbatasan data pasar yang dapat diperbandingkan.
5. Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi (yang diukur atau
diungkapkan dalam laporan keuangan) didasarkan atas penilaian oleh penilai
independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan
serta memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan kategori properti investasi
yang dinilai. Apabila tidak ada penilaian seperti itu, hal tersebut harus
diungkapkan.
6. Jumlah yang diakui dalam laporan laba rugi komprehensif untuk:
a) penghasilan rental dari properti investasi;
b) beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul
dari properti investasi yang menghasilkan penghasilan rental selama periode
tersebut;
c) beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul
dari properti investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental selama
periode tersebut; dan rugi
d) perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba
komprehensif atas penjualan properti investasi dari sekelompok aset yang
 mana model biaya digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai
wajar.
7. Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau
pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan.
8. Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan
property investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan

Pengungkapan pada Model Nilai Wajar

Entitas yang menerapkan model nilai wajar juga harus mengungkapkan rekonsiliasi
antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang
menunjukkan hal-hal berikut.
1. Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari
akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan
yang diakui dalam jumlah tercatat aset.
2. Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha.
3. Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam
kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki
untuk dijual dan pelepasan lain.
4. Laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar.
5. Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari
mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk
penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari
entitas pelapor.
6. Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri.
7. Perubahan lain.
Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifikan
untuk tujuan pelaporan keuangan, misalnya untuk menghindari penghitungan ganda
atas aset atau kewajiban yang diakui sebagal aset dan kewajiban terpisah, maka
entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian
yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan
menunjukkan secara terpisah jumlah agregat dari pengakuan kewajiban sewa yang
telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian signifikan lain.
Dalam kasus-kasus entitas tidak dapat menentukan nilai wajar secara andal, jika
suatu entitas mengukur properti investasi dengan menggunakan model biaya sesuai
dengan PSAK 16, rekonsiliasi yang disyaratkan harus mengungkapkan jumlah yang
terkait dengan properti investasi tersebut secara terpisah dari jumlah yang terkait
dengan properti investasi lainnya.
Sebagai tambahan, entitas mengungkapkan:
 1. uraian mengenai properti investasi tersebut;
2. penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal:
3. apabila mungkin, kisaran estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar
berada: dan
4. untuk pelepasan properti investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar:
a. fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasi yang tidak
dicatat dengan nilai wajar;
b. jumlah tercatat properti investasi pada saat dijual; dan.
c. jumlah laba atau rugi yang diakui.

Pengungkapan pada Model Biaya

Entitas yang menerapkan model biaya juga harus mengungkapkan:
1. metode penyusutan yang digunakan;
2. masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
3. jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi
rugi penurunan nilai) pada awal dan akhir periode;
4. rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode,
yang menunjukkan:
a. penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan
dari akuisisi dan penambahan pengeluaran setelah perolehan yang diakui
sebagai aset;
b. penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;
c. aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam
kelompok yang akan dilepaskan yang diklasifikasi sebagai dimiliki untuk
dijual yang dinilai dengan jumlah tercatat atau nilai jual dikurangi beban
penjualan, mana yang lebih rendah dan pelepasan lain;
d. penyusutan;
e. jumlah dan rugi penurunan nilai yang diakui, dan jumlah pemulihan rugi
penurunan nilai, selama satu periode sesuai PSAK 48 Penurunan Nilai Aset;
f. perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan
dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda,
termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang
penyajian dari entitas pelapor;
g. transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
h. perubahan lain.
5. nilai wajar properti investasi.

Jika entitas tidak dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal,
entitas mengungkapkan:
1. uraian properti investasi;
 2. penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal; dan
3. apabila mungkin, kisaran estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar
berada.
Berikut adalah ilustrasi pengungkapan dalam catatan ataslaporan keuangan PT.Semen
Gresik (persero)Tbk. Dan anak perusahaan di lapporan keuangan tahun 2010.

g. Properti Investasi
Properti investasi terdiri dari tanah,bangunan dan prasarana, yang dikuasai anak
perusahaan (KIG) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-
keduanya, dan tidak untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau
jasa untuk tujuan administrator atau dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. Properti
investasi dinyatakan sebesar biaya perolehan termasuk biaya transaksi dikurangi
akumulasi penyusutan dan penurunan nilai, kecuali tanah yang tidak disusutkan.
Jumlah tercatat termasuk bagian biaya penggantian dari properti investasi yang ada
pada saat terjadinya biaya. Jika kriteria pengakuan terpenuhi, dan tidak termasuk
biaya harian penggunaan properti investasi.
Penyusutanbangunan dan prasarana dihitung dengan menggunakan metode
garis lurus selama umur manfaat aset antara 10 dan 20 tahun.
Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika
properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki
manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasannya.
Transfer keproperti investasi dilakukan jika,dan hanya jika, terdapat
perubahan penggunaan yang ditunjukkan dengan berakhirnya pemakaian oleh
pemilik, dimulainya sewa operasi ke pihak lain atau selesainya pembangunan atau
pengembangan. Transfer dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika,
terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukkan dengan dimulainya penggunaan
oleh pemilik atau dimulainya pengembangan untuk dijual.

g. Investment property
The investment properties consist of land buildings and infrastructrur, which are held
by a subsidiary (KIG) to earn rentals or for capital appreciation or both, rather than
for use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes
or sale in the ordinary course of business, Investment property is stated at cost
including transaction costs less accumulated depreciation and impairment losses,
except for land which is not depreciated. The carrying amount includes the cost of
replacing part of an existing investment property at the time that costs is incurred if
the recognition criteria are met; and excludes the costs of day to day servicing of an
investment property.
Depreciation of buildings and infrastructure is computed using the straight-
line method based on the estimated useful lives of the assets between 10 and 20 years.
Investment property is derecognized when either it has been disposed of or
when the investment property is permanently withdrawn from use and no future
benefit is expected from its disposal Gains or losses on the retirement or disposal of
an investment property are recognized in the statement of income in the year or
retirement or disposal.
Transfers are made to investment properties when, and only when, there is a
change in use, evidenced by the end of owner occupation, commencement of an
operating lease with another party or completion of construction or development.
Transfers are made from investment properties when, and only when, there is a
change in use, evidenced by commencement of owner occupation or commencement
of development with a view to sale.

12. PROPERTI INVESTASI 12.INVESTMENT

PROPERTY
MUTASI
MOVEMENT

31 Penambahan/ Pengurangan/ 31
Desember/ Additions Deductions Desember/
Desember Desember
31, 2009 31, 2010
Harga Acquistion
perolehan cost land
tanah buildings and
bangunan 4.554.527 - - 4.554.527 infrastructure
dan 33.026.946 6.579.991 (182.855) 39.424.082
prasarana
Akumulasi 37.581.473 6.579.991 (182.855) 43.978.609 Accumulated
penyusutan 19.937.715 2.298.861 (10.667) 22.225.909 Depreciation
bangunan buildings
dan and
prasarana infrastructure
Nilai buku 19.937.715 2.298.861 (10.667) 22.225.909 Net book
 bersih 17.643.758 21.752.700 value

MUTASI
MOVEMENT
31 Penambahan/ Pengurangan/ 31
Desember/ Additions Deductions Desember/
Desember Desember
31, 2009 31, 2010
Harga Acquistion
perolehan cost land
tanah buildings and
bangunan 4.554.527 - - 4.554.527 infrastructure
dan 26.839.670 6.345.072 (157.796) 33.026.946
prasarana
Akumulasi 31.394.197 6.345.072 (157.796) Accumulated
37.581.473
penyusutan 17.630.499 2.369.019 (61.803) 19.937.715
Depreciation
bangunan buildings
dan and
prasarana infrastructure
Nilai buku 17.630.499 2.369.019 (61.803) 19.937.715 Net book
bersih 13.763.698 17.643.758 value
Tampilan 7.1 pengungkapan dalam catatan atas laporan keuangan PT semen gresik
(persero) tbk. 2010
IKHTISAR PEMBELAJARAN

1. Aset tetap adalah aset berwujud yang dimiliki untuk digunakan dalam produksi
atau penyediaan barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk
tujuan administratif; dan diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode,
sedangkan properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari
suatu bangunan atau kedua-duanya). yang dikuasai (oleh pemilik atau fessee/penyewa
melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau
kedua- duanya, dan tidak untukc (a) digunakan dalam produksi atau penyediaan
barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau (b) dijual dalam kegiatan usaha
sehari-hari.
2. Aset tetap dan properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika besar
kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan
mengalir ke entitas; dan biaya perolehan aset dapat diukur secara andal.
3. Pengukuran biaya perolehan awal aset tetap dan properti investasi adalah
mencakup harga perolehannya dan semua biaya yang dapat diatribusikan secara
langsung untuk membawa aset ke lokasi dan kondisi yang diinginkan agar aset siap
digunakan sesuai dengan keinginan dan maksud manajemen. Komponen biaya
perolehan awal aset tetap juga termasuk estimasi awal biaya pembongkaran dan
pemindahan aset tetap dan restorasi lokasi aset.
4. Pengukuran setelahnya dari aset tetap dapat menggunakan model biaya historis
atau model revaluasi, sedangkan untuk properti investasi menggunakan model biaya
historis atau model nilai wajar.
5. Aset tetap dan properti investasi disajikan di laporan posisi keuangan di bagian aset
tidak lancar. PSAK 16: Aset Tetop dan PSAK 13: Properti Investasi mensyaratkan
beberapa pengungkapan terkait dengan aset tersebut.

PERTANYAAN

1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan aset tetap dan bagaimana materialias
memengaruhi konsep aset tetap tersebut!
2. PT ABC membeli sebidang tanah yang akan digunakan untuk membangun pabrik
untuk kegiatan operasional perusahaan. Bagaimana klasifikasi tanah tersebut dalam
laporan posisi keuangan perusahaan? Jika tujuan PT ABC adalah untuk menjual
kembali tanah tersebut untuk medapatkan keuntungan dari kenaikan harga, apakah
klasifikasi tanah tersebut dalam laporan posisi keuangan akan berbeda?
3. Jelaskan definisi properti investasi dan bagaimana perlakuan akuntansinya!
4. Apakah model revaluasi dalam PSAK 16 sama dengan model nilai wajar yang
diatur di PSAK 13? Jelaskan!
5. Kapan properti investasi dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari laporan posisi
keuangan)?

PILIHAN GANDA

1. PT Royal membeli pesawat jet untuk digunakan top manajemen entitas. Harga
perolehan pesawat jet tersebut adalah Rp1 miliar, Pesawat jet tersebut diestimasi akan
digunakan selama 7 tahun, namun terdapat komponen utama dari pesawat jet tersebut
yang mempunyai masa manfaat yang berbeda sebagai berikut: mesin mempunyai
masa manfaat 5 tahun dan ban pesawat akan diganti tiap 2 tahun. Pesawat jet tersebut
akan disusutkan menggunakan metode garis lurus selama….
 a. 7 tahun masa manfaat 7 tahun untuk sisa harga
b. 5 tahun masa manfaat untuk mesin, 2 tahun masa manfaat untuk ban, dan
perolehan
c. 2 tahun masa manfaat dengan alasan konservatisme
d. 5 tahun masa manfaat yang merupakan masa manfaat rata-rata

2. PT Banjar membeli sebuah mesin di tahun 2012, dengan harga perolehan

dialokasikan sebesar Rp9,2 miliar untuk badan mesin dan Rp1,2 miliar untuk
komponen motornya. Pada tahun 2015, komponen motor dari mesin tersebut diganti
dengan motor baru dengan harga perolehan Rp2,2 miliar. Pada saat penggantian,
akumulasi penyusutan badan mesin adalah Rp3,5 miliar dan akumulasi penyusutan
motor adalah Rp800 juta. Berapa nilai yang harus dihentikan pengakuannya pada
tanggal penggantian tersebut?
a. Rp2,2 miliar
b. Rp1,2 miliar
c. Rp400 juta
d. Nol

3.Manakah perlakuan akuntansi untuk surplus revaluasi yang sesuai dengan PSAK
16?
a. Dikredit ke saldo laba
b. Dipindahkan ke laporan laba rugi komprehensif sebesar selisih antara biaya
penyusutan yang dihitung menggunakan biaya historis dan yang dihitung
berdasarkan nilai revaluasi
c. Didebit ke aset tetap yang direvaluasi dan dikredit ke surplus revaluasi
(bagian dari pendapatan komprehensif lainnya)
d. Dibebankan langsung ke laporan laba rugi komprehensif tahun berjalan

4. PT Laskar mempunyai aset yang diklasifikasikan sebagai properti investasi, yang

diperoleh pada tanggal 1 Januari 2012. Harga perolehan awal dari properti investasi
tersebut adalah Rp1.16 miliar, dengan estimasi masa manfaat adalah 40 tahun. Pada
tanggal 31 Desember 2014 nilai wajar properti investasi tersebut adalah Rp1,2 miliar
dan pada tanggal 31 Desember 2015 nilai wajarnya adalah Rp1.18 miliar. Berapa
beban yang diakui dalam laporan laba rugi komprehensif entitas untuk laporan
keuangan yang berakhir 31 Desember 2015. jika entitas menggunakan metode nilai
wajar?
a. Rp49 juta
b. Rp29,5 juta
 c. Rp29 juta
d. Rp20 juta

5. Transfer dari properti investasi menjadi aset tetap hanya dapat dilakukan jika....
a. hanya dapat dilakukan jika entitas memilih menggunakan metode nilai wajar
b. terdapat perubahan tujuan penggunaan aset tersebut
c. merupakan diskresi dari entitas
d. entitas tidak diperbolehkan melakukan reklasifikasi tersebut

LATIHAN

Latihan 7.1
Pada tanggal 1 Oktober 2015, PT Melati menukarkan 2.000 lembar saham treasuri
untuk sebidang tanah, yang akan digunakan untuk pembangunan pabrik perusahaan.
Saham tersebut mempunyai nilai nominal Rp2.000 per lembar, harga perolehan
saham treasuri tersebut adalah Rp6.000 per lembar, dan pada tanggal pertukaran
harga saham tersebut adalah Rp9.000 per lembar. Entitas meruntuhkan bangunan
lama yang ada di atas tanah tersebut dan menjual puing sisa bangunan tersebut serta
mendapat Rp16 juta dari penjualan tersebut.
Diminta: Berapa nilai bangunan yang dikapitalisasi entitas?
Latihan 7.2
PT Pelita membeli kendaraan dari salah satu diler mobil, Harga resmi (list price)
kendaraan tersebut adalah Rp700 juta. Diler memberikan diskon 15% dari harga
resmi dan tambahan diskon 2% dari harga neto jika entitas membayar tunai dalam
jangka waktu 30 hari. Pajak penjualan mobil sebesar Rp10 juta dan entitas membayar
biaya tambahan sebesar Rp6 juta untuk tambahan aksesori di kendaraan.
Diminta: Berapa biaya perolehan kendaraan yang harusnya dicatat PT Pelita?

Latihan 7.3
PT Jernih menukar mesin yang dimiliki entitas dengan mesin lain. Mesin lama
mempunyai biaya perolehan Rp800 juta dan nilai buku Rp420 juta. Entitas
menyerahkan kas sebesar Rp560 juta terkait penukaran tersebut. Mesin lama
mempunyai nilai wajar Rp300 juta.
Diminta: Buatlah jurnal untuk mencatat pertukaran tersebut, apabila pertukaran
tersebut mempunyai substansi konersial!

Latihan 7.4
Manakah dari aset berikut yang merupakan properti investasi?
1. Entitas memiliki pabrik yang tidak lagi dipergunakan dan akan dijual oleh
perusahaan.
2. Tanah yang dibeli karena adanya potensi kenaikan harga di masa yang akan
datang.
3. Gedung perkantoran baru yang dimiliki sebuah entitas yang bergerak di industri
keuangan yang digunakan sebagai kantor pusat entitas tersebut. Gedung tersebut baru
saja dibeli di pusat Jakarta dan mempunyai potensi kenaikan harga yang signifikan.

Latihan 7.5
PT Lunar mempunyai properti investasi dengan biaya perolehan sebesar Rp1,2 miliar,
yang diperoleh pada tanggal 1 Januari 2012. Pada tanggal 31 Desember 2014 dan 31
Desember 2015. nilai wajar properti investasi tersebut masing-ma sebesar Rp1,26
miliar dan Rp1.19 miliar. Entitas mengestimasi masa manfaat properti investasi
tersebut selama 20 tahun.
Diminta: berapa beban yang diakui PT Lunar di dalam laporan laba rugi
komprehensif yang berakhir 31 desember 2015, berdasarkan model biaya historis
maupun model nilai wajar?

SOAL

Soal 7.1
Pada tanggal 2 Januari 2015, PT Perdana membeli sebidang tanah dengan biaya
perolehan Rp1,6 miliar. Tanah tersebut akan digunakan untuk lokasi pembangunan
pabrik baru entitas. Di atas tanah tersebut terdapat bangunan yang diruntuhkan, dan
setelah itu proses pembangunan pabrik baru tersebut dimulai dan selesai pada tanggal
30 Desember 2015. Biaya-biaya yang timbul selama periode berjalan adalah sebagai
berikut.
Peruntuhan bangunan lama Rp. 400.000.000
Biaya arsitek Rp. 500.000.000
Biaya legal terkait dengan pembelian tanah Rp. 60.000.000
Biaya konstruksi Rp. 3.600.000.000
(Sisa puing bangunan yang diruntuhkan dijual dengan harga Rp20.000.000)

Diminta:
Hitung berapa nilai tanah dan bangunan yang harus diakui entitas di dalam laporan
keuangannya!

Soal 7.2
Pada tanggal 1 Februari 2015, PT Nuansa membeli sebidang tanah untuk membangun
gedung kantor entitas seharga Rp 1,42 miliar tunai. PT Nuansa memulai konstruksi
gedung kantor barunya pada tanggal 1 Februari 2015. Berikut adalah pengeluaran
yang terjadi untuk konstruksi tersebut.
Tanggal pengeluaran
1 maret 2015 Rp. 1.080.000.0001
1 april 2015 Rp. 1.296.000.000
1mei 2015 Rp. 1.800.000.000
1 juli 2015 Rp. 3.600.000.000

Gedung kantor tersebut selesai dibangun dan siap untuk digunakan pada tanggal 1
Agustus 2015. Untuk mendanai konstruksi tersebut, entitas meminjam dari bank
sebesar Rp2 miliar dengan tingkat bunga 9% dan jangka waktu pinjaman 3 tahun.
Selain dari pinjaman khusus untuk melakukan konstruksi tersebut, entitas juga
memiliki pinjaman lain (yang timbul pada tanggal 2 Januari 2013) sebesar Rp800 juta
dengan tingkat bunga 12% dan jangka waktu 5 tahun.
Diminta:
1. Berapa biaya bunga yang dapat dikapitalisasi?
2. Hitung berapa biaya perolehan dari gedung kantor tersebut!
Soal 7.3
Pada tanggal 1 November 2015, PT Perdana membeli tambang emas sekaligus hak
untuk melakukan penambangan dari entitas lain. Biaya perolehan pada tanggal
tersebut sebesar Rp6 miliar. Hak melakukan penambangan tersebut disertai dengan
kewajiban entitas untuk mengembalikan lokasi penambangan ke kondisi yang
memenuhi kriteria ramah lingkungan, 10 tahun yang akan datang. Estimasi biaya
untuk melakukan hal tersebut pada tanggal 31 Oktober 2025 adalah Rp2.4 miliar.
Tingkat diskonto yang dipergunakan entitas adalah 10%.
Diminta:
Jelaskan dan sertakan perhitungan Anda mengenai bagaimana seharusnya perlakuan
akuntansi terkait transaksi tersebut!

Soal 7.4
Kemilau memiliki 3 properti investasi, dengan informasi sebagai berikut.

Biaya Perolehan Nilai Wajar per Nilai Wajar per

31 Desember 2014 31Desember 2015
Properti investasi 1 Rp600.000.000 Rp700.000.000 Rp820.000.000
Properti Investasi 2 Rp800.000.000 Rp640.000.000 Rp620.000.000
Properti Investasi 3 Rp740.000.000 Rp870.000.000 Rp820.000.000

Ketiga properti tersebut diperoleh pada tahun 2011 dengan masa manfaat 20 tahun.
Entitas memilih menggunakan model nilai wajar untuk properti investasinya.
Diminta:
Berapa keuntungan atau kerugian yang diakui entitas di dalam laporan keuangan yang
berakhir 31 Desember 2015?
Soal 7.5
PT Ceria membeli suatu aset yang memenuhi kriteria sebagai properti investasi pada
tanggal 1 Januari 2014. Biaya perolehan properti investasi tersebut adalah Rp1 miliar
dan masa manfaat 10 tahun. Pada tanggal 31 Desember 2015, nilai wajar properti
investasi tersebut adalah Rp1,08 miliar. Pada tanggal 2 Januari 2016.
Diminta:
properti investasi tersebut dijual dengan harga Rp1,06 miliar. Buatlah ayat jurnal
untuk mencatat penjualan properti investasi tersebut pada tanggal 2 Januari 2016.
apabila entitas menggunakan model biaya historis dan model nilai wajar!