BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Penanaman modal dalam suatu usaha atau proyek , baik untuk Proyek baru
maupun perluasan usaha yang sudah ada, biasanya disesuaikan dengan tujuan
Proyek tersebut. Salah satu tujuan dan pada umumnya merupakan tujuan dari
semua usaha ialah mencari keuntungan (profit). Dalam arti seluruh aktivitas
perusahaan hanya ditujukan untuk mencari keuntungan semata. Tujuan lainnya
adalah bersifat sosial, artinya jenis usaha ini sengaja didirikan untuk membantu
masyarakat dalam penyediaan berbagai sarana dan prasarana yang dibutuhkan.
Bagi perusahaan yang didirikan untuk tujuan total profit, yang paling utama
adalah perlu difikirkan seberapa lama pengembalian dana yang ditanam di proyek
tersebut agar segera kembali.
Agar tujuan perusahaan tersebut dapat tercapai sesuai dengan tujuan yang
diinginkan, maka apapun tujuannya (baik profit, social maupun gabungan dari
keduanya), hendaknya apabila ingin melakukan investasi sebaiknya didahului
dengan suatu studi. Dalam praktiknya yakni dalam menjalankan suatu proyek,
tentu akan menemui suatu kendala, hambatan-hambatan dan resiko yang mungkin
timbul setelah usaha berjalan. Hal ini disebabkan oleh adanya suatu keadaan
ketidakpastian atas masa depan, baik di bidang ekonomi, hokum, politik, budaya
perilaku dan perubahan lingkungan masyarakat.
Dengan demikian, perlu untuk dilakukan pengidentifikasian terhadap
masalah-masalah yang mungkin akan dihadapi dan di cari solusi alternative
pemecahan atas masalah-masalah yang telah teridentifikasi.
Dalam kesempatan ini penulis mencoba untuk menganalisis dan melakukan
studi kelayakan bisnis terhadap Jalan Tol Lingkar Luar Kota Surabaya. Dan
bagaimana proyek tersebut dapat terselesaikan dengan layak dan baik.

1
1.2 Perumusan Masalah
1. Apa saja dampak-dampak yang mungkin timbul dalam pembangunan jalan
utama timur surabaya
2. Faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi kelayakan pembangunan jalan
timur surabaya

1.3 Tujuan Penulisan

Adapun tujuan dari dilakukannya studi ini terhadap usaha warnet ini adalah:
1. Untuk mengetahui kondisi proyek pembangunan jalan timur surabaya dan
dampak/masalah yang mungkin terjadi dari didirikannya usaha ini baik
dari aspek hukum, pemasaran, keuangan, lingkungan dan lain sebagainya.
2. Setelah diketahui kondisi proyek dari berbagai aspek, maka dapat
diputuskan usaha ini layak atau tidak untuk dilanjutkan dan
dikembangkan.

2
 BAB II
LANDASAN TEORI

2.1. Studi Kelayakan Bisnis.

Studi kelayakan bisnis, yang juga sering disebut studi kelayakan proyek
adalah penelitian tentang da pat tidakn ya suatu pro yek (biasan ya merupakan
proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil. Istilah proyek mempunyai arti
suatu pendirian usaha baru atau pengenalan sesuatu (barang maupun jasa) yang
baru ke dalam suatu produk mix yang sudah ada selama ini. Pengertian
keberhasilan bagi pihak yang berorientasi profit dan pihak nonprofit bisa berbeda.
Bagi pihak yang berorientasi profit semata, biasanya mengartikan keberhasilan
suatu proyek dalam artian yang lebih terbatas dibandingkan dengan pihak
nonprofit, yaitu diukur dengan keberhasilan proyek tersebut dalam menghasilkan
profit. Sedangkan bagi pihak nonprofit (misalnya pemerintah dan lembaga
nonprofit lainnya), pengertian berhasil bisa berupa misalnya, seberapa besar
penyerapan tenaga kerjanya, pemanfaatan sumber daya yang melimpah di tempat
tersebut, dan faktor-faktor lain yang dipertimbangkan terutama manfaatnya bagi
masyarakat luas. Semakin besar suatu proyek yang akan dijalankan, semakin luas
dampak yang terjadi, baik dampak ekonomis maupun sosial sebaliknya, semakin
sederhana proyek yang akan dilaksanakan, semakin sederhana pula lingkup
penelitian yang akan dilaksanakan. Namun, sesederhana apa pun baik secara
formal maupun informal, sebaiknya penelitian kelayakan dilakukan sebelum
proyek tersebut dilaksanakan.
Studi kelayakan bisnis menilai keberhasilan suatu proyek dalam satu
keseluruhan sehingga semua faktor harus dipertimbangkan dalam suatu analisis
terpadu yang meliputi faktor-faktor yang berkenaan dengan aspek teknis, pasar
dan pemasaran, keuangan, manajemen, hukum, serta manfaat proyek bagi
ekonomi nasional.

3
 Secara ringkas penjelasan analisis tiap-tiap aspek tersebut adalah sebagai
berikut.
1. Analisis aspek teknis meliputi studi proyek untuk menilai apakah proyek secara
teknis layak dilaksanakan. Dalam analisis aspek teknis ini diteliti berbagai
alternatif yang berkenaan dengan kebutuhan, penyediaan tenaga kerja,
kebutuhan fasilitas infrastruktur dan faktor-faktor produksi lainnya.
2. Analisis aspek pasar meneliti kesempatan pasar yang ada dan prospeknya serta
strategi pemasaran yang tepat untuk memasarkan produk atau jasa proyek.
3. Analisis aspek keuangan menilai kelayakan proyek ditinjau dari profitabilitas
komersial dan kemampuan memenuhi kebutuhan dana dan segala
konsekuensinya.
4. Analisis manajemen menilai kualitas dan kemampuan orang-orang yang akan
menangani proyek.
5. Analisis aspek hukum meliputi segala aspek hukum yang relevan bagi
kelangsungan proyek.
6. Analisis manfaat proyek bagi perekonomian nasional meneliti seberapa jauh
sumbangan atau nilai proyek terhadap perekonomian nasional
Dilihat dari kepemilikannya, proyek bisa dibagi atas dua jenis, yaitu proyek
pemerintah dan proyek swasta (termasuk proyek asing). Sedangkan dilihat dari
alasan pendirian dan tujuannya, proyek dibagi atas usaha bukan pencari laba.
jika proyek-proyek investasi yang dilaksanakan merupakan investasi yang sehat
yaitu secara ekonomis menguntungkan maka dengan meningkatnya proyek-
proyek tersebut kegiatan ekonomi pun akan meningkat.
Dengan dilaksanakannya proyek-proyek investasi yang berkaitan dengan
industrialisasi, diharapkan akan menimbulkan manfaat sebagai berikut.
1. Menambah pendapatan nasional, Berdasarkan asumsi bahwa industrialisasi
memberikan nilai tambah lebih tinggi daripada bidang pertanian dan
bidang ekstraksi lainnya maka dengan adanya pelaksanaan proyek-proyek
industri atau dalam hal ini diartikan sebagai industrialisasi, bisa
meningkatkan pendapatan nasional. Di samping itu, adanya peningkatan

4
 output (produk dan jasa yang dihasilkan) kesejahteraan masyarakat
meningkat.
2. Meningkatkan stabilitas penerimaan, baik dalam valuta asing
maupun pendapatan nasional itu sendiri.
3. Menambah lapangan kerja, Dilaksanakannya proyek-proyek investasi
berarti terciptanya lapangan kerja baru. Hal ini diharapkan dapat
membantu mengurangi masalah pengangguran.
4. Memanfaatkan bahan baku lokal, Bahan baku lokal yang melimpah, yang
sebelumnya diekspor dalam bentuk aslinya bisa ditingkatkan nilainya.
Misalnya hasil hutan kayu. Di Indonesia hasil hutan ini sangat melimpah
dengan adanya hutanhutan yang terbentang di seluruh wilayah Nusantara.
Adanya industri kayu lapis, hasil hutan kayu bisa dimanfaatkan sebagai
bahan baku yang murah sehingga kayu lapis Indonesia berhasil bersaing di
luar negeri.

Tujuan yang ingin dicapai dalam konsep studi kelayakan bisnis

sebagaimana yang telah dijelaskan pada bagian pendahuluan, bahwa ada banyak
pihak yang berkepentingan dengan studi kelayakan bisnis sehingga jika
dirumuskan secara eksplisit tujuan yang ingin dicapai dari konsep studi
kelayakan bisnis ini sekurang-kurangnya ada tiga pihak yang berkepentingan,
yaitu sebagai berikut:
1. Bagi pihak investor, studi kelayakan bisnis ditujukan untuk
melakukan penilaian dari kelayakan usaha atau proyek untuk menjadi
masukan yang berguna karena sudah mengkaji berbagai aspek seperti
aspek pasar, aspek teknis dan operasi, aspek organisasi dan manajemen,
aspek lingkungan dan aspek finansial secara komprehensif dan detail
sehingga dapat dijadikan dasar bagi investor untuk membuat keputusan
investasi yang lebih objektif.
2. Bagi analisis studi kelayakan, adalah suatu alat yang berguna, yang dapat
dipakai sebagai penunjang kelancaran tugas-tugasnya dalam melakukan

5
 penilaian suatu usaha baru, pengembangan usaha baru atau menilai
kembali usaha yang sudah ada.
3. Bagi masyarakat. Hasil studi kelayakan bisnis merupakan suatu peluang
untuk meningkatkan kesejahteraan dan perekonomian rakyat, baik yang
terlibat langsung maupun yang muncul karena adanya nilai tambah sebagai
akibat dari adanya usaha atau proyek tersebut.
4. Bagi pemerintah. Dari sudut pandang mikro, hasil dari studi
kelayakan ini bagi pemerintah terutama untuk tujuan pengembangan
sumber daya manusia, berupa penyerapan tenaga kerja. Selain itu, adanya
usaha baru atau berkembangnya usaha lama sebagai hasil dari studi
kelayakan bisnis yang dilakukan oleh individu atau badan usaha tentunya
akan menambah pemasukan pemerintah, baik dari pajak pertambahan nilai
maupun dari pajak penghasilan (PPh) dan retribusi berupa biaya perizinan,
biaya pendaftaran, biaya administrasi, dan lainnya yang layak diterima
sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Secara makro pemerintah dapat
berharap dari keberhasilan studi kelayakan bisnis ini adalah untuk
mempercepat pertumbuhan ekonomi daerah ataupun nasional sehingga
tercapai pertumbuhan dan kenaikan income perkapita.

2.2. Aspek Teknis

Manajemen Operasionel adalah suatu fungsi atau kegiatan manajemen yang
meliputi perencanaan, organisasi, Staffing, koordinasi, pengarahan dan
pengawasan terhadap operasi perusahaan. Operasi ini merupakan suatu kegiatan
(di dalam perusahaan) untuk mengubah masukan menjadi keluaran, sehingga
keluarnya akan lebih bermanfaat dari masukannya. Keluaran tersebut dapat
berupa barang dan jasa. Tugas manajemen operasional diperusahaan adalah untuk
mendukung manajemen dalam rangka pengambilan keputusan masalah-masalah
produksi/operasi.

2.3. Aspek Hukum

6
 Konsep-konsep kegiatan ekonomi tidak selalu dilaksanakan dalam kondisi
persaingan bebas seperti yang diasumsikan dalam berbagai teori. Kenyataannya,
hal ini dilakukan dalan rangka kerja kebijaksanaan umum dari lembaga seperti
badan-badan milik pemerintah daerah maupun pusat.
Beberapa kebijaksanaan pemerintah adalah :
1. Membatasi melalui aktivitas perijinan.
2. Modifikasi peta biaya keuntungan daerah tertentu.
3. Stabilitas produksi dan harga.
4. Mengembangkan informasi.

7
 BAB IV
PEMBAHASAN

3.1 Profil Proyek

Jalan ini akan menghubungkan Bandara Internasional Juanda Surabaya
di bagian selatan dengan pelabuhan tanjung perak pada bagian utara dengan
melewati daerah timur surabaya

3.1.1 Aspek Teknis

Jalan ini memiliki panjang 23,1 km, jumlah jalur adalah empat lajur dan
tahap kedua adalah enam jalur. Luas masing-masing saluran adalah 3,5 m. Ukuran
untuk di dalam bahu jalan lebar 0,5 m dan di luar bahu jalan adalah 2m. Jalan ini
direncanakan untuk menampung lebih dari 8 ton, dengan struktur kongkret.
Tingkat kecepatan kendaraan diperkirakan untuk 80 km / jam Kita bisa melihat
ditetapkan sebagai berikut:

Gambar 3.1 Potongan Tranversal pada tahap awal ( 2 jalur-4 lines)

8
 Gambar 3.2 Potongan Tranversal pada tahap akhir ( 2 jalur-6 lines)
Sumber : (F/S) Surabaya East Ring Road“Bantuan Teknis Evaluasi Penerusan Proyek
Jalan Tol”, PT. PerentjanaJaya, DGH, March 2006), March 2006
3.1.2 Bagian Selatan
Jalan ini dibangun pada dua fitur geografis utama yang berbeda. Bagian
selatan jalan yang terdapat di bidang pertanian yang diwakili oleh akuakultur
di daerah pesisir timur. Bagian selatan di sektor pertanian diharapkan untuk kelas
dengan rata-rata 3 meter tinggi tanggul. Bagian selatan disediakan di
perbatasan antara daerah pemukiman dan pertanian karena sebagian besar
wilayah pesisir disebut sebagai kawasan konservasi.

3.1.3 Bagian Utara

Bagian utara jalan akan belajar di daerah perkotaan setelah pertukaran
Suramadu, daerah urban diharapkan sebagai jembatan beton tinggi 25 meter.
Dalam kasus bagian utara, garis tengah setelah Suramadu terjadi sepanjang
kanal bernama Pegilikan mempertimbangkan potensi lokasi dermaga hanya untuk
jembatan. Tempat pertemuan dan jangka waktu pertukaran studi juga meliputi dua
sambungan (link antara jalan tol) dan empat simpang susun (link antara
jalan tol dan rute biasa). Kedua simpang disediakan dalam keluaran 3-kaki dan
terletak di jalan menuju link studi Waru - Juanda bagian dan Waru (Aloha) -
Wonokromo - Tj Perak masing- masing bagian.Lokasi simpang susun adalah
Kedung Baruk, Laguna, dan Kenjeran. Suramadu. Lokasi simpang susun yang
direncanakan mengingat sambungan ke jalan biasa, yang merupakan jalan akses
utama ke pusat kota timur daerah.

9
3.2. Penggunaan Lahan

Gambar 3.3 Penggunaan lahan eksisting di Surabaya

Sumber : Kementrian Pekerjaan Umum, 2010, et BAPPEDA Kota Surabaya

Gambar ini menunjukkan penggunaan lahan saat ini di Kota Surabaya.

Kegiatan Ekonomi utama perusahaan / terkonsentrasi di utara, dekat pelabuhan
Tanjung Perak, dan tidak ada daerah lain di dasar dan khusus, kecuali untuk zona
industri berdekatan dengan pelabuhan. Selain itu, tidak ada hirarki jalan yang

10
jelas diberikan kepada jaringan jalan yang ada.Karena alasan di atas, daerah
pusat kota yang sangat padat selama waktu puncak.
Basis kebijakan utama dari rencana pembangunan adalah untuk
mendesentralisasikan kegiatan komersial atas area pusat ke barat, timur dan
selatan kota untuk mengurangi kemacetan di daerah pusat dan mencapai
pertumbuhan yang seimbang di seluruh kota.Dalam rencana pengembangan,
wilayah kota dibagi menjadi dua belas (12) unit perencanaan dan jaringan jalan
dirancang untuk menghubungkan setiap unit perencanaan.Pembangunan proyek-
proyek dalam dan luar kota secara singkat dijelaskan di bawah ini (Bahkan
jika proyek luar kota tidak termasuk dalam Rencana
Tata Ruang Kota).

3.2.1 Alasan Pemilihan wilayah

Rencana pembangunan di daerah ini karena memiliki beberapa alasan:
1. Penggunaan tanah, pembangunan jalan tol lingkar timur diharapkan
untuk merangsang pembangunan daerah Surabaya timur yang masih kurang
standar.
2. Perbaikan kondisi lingkungan, polusi udara dan kebisingan di kawasan pusat
akan berkurang karena lalu lintas yang ada di tengah akan berkurang.
3. Peningkatan lalu lintas kota, jalan raya ini akan menjadi bypass di utara
dan selatan, kepadatan lalu lintas yang diharapkan pada area pusat
akan berkurang. Selain itu, diharapkan bisa menjadi alternatif untuk
memasuki atau meninggalkan kota.
4. Jalan ini akan menghubungkan beberapa infrastruktur strategis: Bandar
Udara Juanda, Pelabuhan Tanjung Perak, Kawasan Industri SIER (Surabaya
Industrial Estate Rungkut) dan kawasan perumahan PIER (Pasuruan
Industrial Estate Rembang (PIER)

3.3 Biaya Proyek

Berdasarkan hasil perhitungan studi kelayakan menunjukkan bahwa total
biaya konstruksi 5.028.821 juta rupiah. Jika Anda mencari harga, diketahui

11
bahwa item yang terbesar adalah untuk pembangunan kebutuhan sebagian
besar anggaran digunakan untuk sampai tanah dan struktur beton.

Tabel 3.1. Biaya keseluruhan proyek

Sumber : (F/S) Surabaya East Ring Road“Bantuan Teknis Evaluasi Penerusan

Proyek Jalan Tol”, PT. PerentjanaJaya, DGH, March 2006), March 2006

3.4. Evaluasi Ekonomi dan Keuangan

Laporan penelitian menunjukkan fissibilité proyek ini secara ekonomi layak
dengan IRR (internal rate of return Ekonomi) 25,8%, tetapi mengingat analisis
proyek ini tidak cukup menarik secara finansial bagi investor (TRI Keuangan
13,4% dan 15,7% ROE), sehingga analisis lebih lanjut diperlukan untuk

12
mendapatkan sistem yang memadai untuk pembangunan seperti Kemitraan Publik
Swasta atau skema lain yang didukung oleh pemerintah.

3.5 Dampak Pembangunan Jalan Tol

Penggunaan jalan sebagai kontrol jalur akses, seperti jalan tol yang
diusulkan, dan banyak memiliki berbagai efek pada berbagai sektor ekonomi dan
orang-orang dan tidak hanya pada daerah pembangunannya, tetapi juga pada
bagian lain seluruh wilayah atau negara. Dampak sosio-ekonomi yang
diakibatkan oleh pembangunan jalan dapat secara luas diklasifikasikan ke dalam
dua kategori besar, efek langsung dan tidak langsung. Efek langsung untuk
pengguna jalan mendapatkan manfaat langsung berupa menghemat waktu
dan biaya perjalanan dan dapat dievaluasi terutama pada basis moneter sampai
batas tertentu, sedangkan efek tidak langsung yang paling sering
direpresentasikan sebagai dampak terhadap pembangunan daerah dan nasional.
Indonesia mempunyai tujuan untuk pembangunan nasional dan regional,
penekanan yang lebih besar harus ditempatkan pada pembangunan daerah
atau efek tidak langsung daripada efek langsung dan biaya pelaksanaan di jalan
tol. Pembangunan Daerah membawa berbagai manfaat bagi seluruh bangsa,
dan jika kebijakan yang tepat dan mendukung rencana investasi
pembangunan jalan, pembangunan daerah dapat diatasi secara efektif dan adil.

3.5.1 Dampak Langsung

1. Pengurangan waktu perjalanan: ini adalah pengaruh yang paling signufikan
dari jalan baru yang akan didapatkan dengan mengurangi jarak tempuh dan
waktu karena kecepatan dan tingkat pelayanan dibandingkan dengan
jalan biasa lainnya.
2. Penghematan biaya operasi kendaraan: kontribusi terhadap penghematan
energi termasuk bahan bakar dan konsumsi pelumas dan tabungan lainnya
kendaraan di ban, suku cadang, pemeliharaan dan layanan pasokan pada
konsumsi modal dasar, serta di tingkat nasional.

13
3. Meningkatkan keamanan: lebih aman untuk lalu lintas jalan merupakan
hal penting bagi pengguna jalan dan untuk masyarakat secara keseluruhan.
Manfaat ini mungkin sebagian dinyatakan dalam basis moneter, tapi dampak
sosial lebih berpengaruh .
4. Lebih nyaman dan aman berkendara: Dengan instalasi pelayanan yang
tinggi lalu lintas tidak terganggu, diharapkan bahwa perjalanan di jalan
akan lebih nyaman dan aman bagi pengguna jalan dengan kelelahan sopir
berkurang dan efek lainnya.
5. Mengurangi kemacetan di jalan biasa: manfaat ini bukan untuk pengguna
fasilitas baru, tapi untuk driver pada rute yang ada. Dengan mengalihkan
sebagian volume lalu lintas di jalan biasa ke fasilitas pelayanan tingkat tinggi
baru, diharapkan kemacetan di jalan biasa akan dikurangi. Selain itu, fasilitas
jalan baru memiliki fungsi daerah bypass built-up, melalui lalu lintas

3.5.2 Dampak Regional

1. Peningkatan pembangunan nasional: Promosi kegiatan ekonomi di pedesaan
dan lokal, termasuk industri, manufaktur, pertanian, pariwisata dan
kegiatan komersial merupakan tugas penting dalam proses perencanaan
pembangunan nasional. Jalan tol memainkan peran penting untuk
mencapai tujuan ini, mengakibatkan kegiatan redistribusi berlebihan
berkerumun di daerah metropolitan. Ini merupakan lanjutan penciptaan
permintaan melalui investasi di jalan, meningkatkan produktivitas,
meningkatkan kegiatan distribusi ekonomi, meningkatkan pendapatan pajak,
meningkatkan ekspor, meningkatkan populasi dan pendapatan di daerah
pedesaan dan memperkuat identitas nasional.
2. Peningkatan Taraf Hidup: fasilitas infrastruktur jalan yang lebih baik akan
menghasilkan pembesaran hidup dan kesempatan kerja, penyediaan layanan
regional, seperti perawatan kesehatan dan sistem pendidikan dan efisien
dalam hal pemulihan bencana alam

3.6. Pengadaan Tanah

14
 Pengadaan tanah menjadi permasalahan yang cukup rumit dan
mengganggu dalam proyek-proyek pemerintah yang memerlukan tanah
yang luas. Umumnya permasalahan tanah adalah berlkaitan
dengan :Sertifikasi tanah, Konflik antar antar pewaris, keengganan pemilik tanah
menjual tanah, batas tanah, harga belum sesuai. Menurut Hasundungan (2010),
setidaknya ada 6 penyebab ketidaklancaran pengadaan tanah :
1. Lamanya Surat Persetujuan Penetapan Lokasi Pembangunan (SP2LP) dari
Bupati/Walikota atau Gubernur
2. Waktu pengukuran dan penerbitan peta bidang tanah oleh kantor
BPN membutuhkan waktu lama , kadang ada spekulan yang mendirikan
bangunan semi permanen setelah invetarisasi selesai.
3. Waktu pelaksanaan musyawarah yang cukup lama (120 hari)
4. Ketersediaan petugas panitia pengadaan tanah sangat terbatas
5. Ketersediaan dana untuk pembebasan lahan
6. Pelepasan tanah sesuai peraturan instansi
Dengan adanya hal hal tersebut maka pemerintah mengeluarkan Perpres No.
36 tahun 2005, jo perpres no. 25 tahun 2006. Yang mengatur ketersediaan tanah
untuk fasilitas public, termasuk infrastruktur, mempercepat proses pembebasan
tanah untuk guna kepentingan publik.
Disamping hal tersebut diberlakukan pula kebijakan land capping yaitu
kepastian beban biaya yang harus ditanggung oleh investor. Jika terjadi kenaikan
harga tanah yang melewati batas maksimum yang ditanggung oleh investor akan
ditangggung oleh pemerintah.

3.7 Tipe dan Resiko dalam skema PPP

Selain resiko di atas juga terdapat beberapa risiko lainnya, seperti politik
dan risiko hukum, risiko desain, dan risiko force majeure. Jika dilihat dari risiko
yang mungkin terjadi dalam beberapa skema pendanaan di atas, tabel alokasi
risiko yang diperoleh sebagai berikut:

Tabel 3.2 Jenis Resiko yang dihadapi dalam proyek PPP

15
 No. GRUP RISIKO RISIKO-RISIKO
1. Resiko Politik dan Hukum a. Gangguan stabilitas politik dan
keamanan regional
b. Pemutusan atau pembatalan kontrak
c. Expropriation
d. Penegakan kebijakan dan peraturan
lingkungan
e. Perubahan hukum dan peraturan yang
terkait dengan proyek
f. Perubahan hukum dan peraturan yang
berhubungan dengan bisnis (termasuk
kebijakan pajak dan tata cara akuntansi)
g. Penundaan dan proses yang lama
dalam pembuatan keputusan, perijinan,
dan persetujuan oleh pemerintah
h. Pembatalan perijinan dan persetujuan
yang telah diberikan oleh pemerintah
i. Kegagalan koordinasi antara
Departemen Pekerjaan Umum dan
Pemerintah
j. Ketidakmampuan pemerintah untuk
melaksanakan kewajiban-kewajiban
yang tertuang dalam kontrak
2. Risiko Ekonomi dan a. Kesalahan spesifikasi tender
Keuangan b. Inovasi
c. Kesalahan desain kontraktor
d. Perubahan desain atas permintaan
pemerintah
e. Ketidaktepatan asumsi-asumsi
geoteknik pada tahap desain berdasarkan
informasi yang diberikan oleh

16
 Departemen Pekerjaan Umum
f. Penundaan persetujuan
g. Mengikuti regulasi atau aturan
pemerintahj. Ketidakmampuan untuk
membayar yang dialami oleh
subkontraktor atau anggota
3. Risiko Land Acquisition a. Penundaan proses land acquisition
b. Penundaan untuk memindahkan warga
yang tergusur
c. Klaim dan protes dari warga terhadap
proses land acquisition
4. Resiko Konstruksi a. Risiko penyelesaian yang tidak
sesuai dengan spesifikasi dan persyaratan
desain atas permintaan salah satu pihak
b. Risiko penyelesaian dengan
permintaan salah satu untuk menunda
konstruksi
c. Peningkatan biaya terhadap kesalahan
kontraktor
d. Kenaikan biaya konstruksi akibat
perubahan spesifikasi keselamatan yang
dikehendaki
e. Kenaikan biaya terhadap perubahan
regulasi yang berhubungan dengan
lingkungan
f. Permasalahan yang berkaitan dengan
kualitas pekerja, material, dan jalan
untuk memenuhi kriteria kinerja
g. Permasalahan dengan subkontraktor h.
Cacat kewajiban
i. Perubahan kondisi cuaca j.

17
 Permasalahan pekerja
k. Kema2tian atau kecelakaan pada
proyek
l. Intervensi dari pihak ketiga seperti:
pendemo, NGO terhadap rute rencana
dan konstruksi
5. Risiko Traffic a. Volume trafik lebih rendah dari
Demand dan Revenue
yang diharapkan
b. Kesalahan dalam mensosialisasikan
sistem tarif
c. Kenaikan tarif tidak terjadi
d. Adanya penolakan terhadap kenaikan
tarif berdasarkan volume trafik
e. Kesalahan dalam meningkatkan akses
jalan lokal sehingga menghalangi
kenaikan trafik
f. Pengembangan pada jalan yang lain
mengakibatkan penurunan trafik
g. Pengembangan pada moda
transportasi yang lain mengakibatkan
penurunan trafik
h. Perubahan terhadap rencana
pengembangan jaringan
i. Pengguna yang tidak membayar
penggunaan jalan tol

6. Operation and a. Kebaikan upah pekerja

Maintenance Risk
b. Kenaikan biaya operasi
c. Kenaikan biaya impor
d. Perubahan terhadap level of service
yang ditentukan oleh pemerintah

18
 e. Permintaan yang turun dan kenaikan
biya akibat perubahan cuaca yang tidak
diharapkan
f. Ketidaksesuain dengan persyaratan
operasional dan perawatan pihak

Jika beberapa jenis resiko di atas dialokasikan maka didapatkan tabel

sebagai berikut :

Tabel 3.3 Alokasi Resiko Untuk Proyek PPP

Model Pembiayaan Resiko Resiko Resiko Resiko Resiko

No.
Keuanga kepemili Konstruk
n kan Pasar si Operasi

1 Murni Publik Publik Publik Publik Publik Publik

2. Contrat du O & M Publik Publik Publik Publik Swasta

3. DBO. Publik Publik Publik Swasta Swasta

4. DBL Publik Publik Swasta Swasta Swasta

5. Inversée BOO Publik Swasta Swasta Swasta Swasta

6. BOT Swasta Swasta Swasta Swasta Swasta

Sumber : Formation Study Surabaya East Ring Road, Mars 2007

3.8 PPP Untuk Jalan Tol Lingkar Luar Kota Surabaya

Dalam mempertimbangkan pembagian risiko pada Tabel di atas,
kita dapat melakukan analisis sebagai berikut:
1. Sistem BOT, semua resiko ditanggung oleh sektor swasta dalam
perhitungan F / S (komputasi Keuangan) dalam hal proyek ini tidak

19
 menarik bagi swasta. (Keuangan IRR Finansial 13,4% dan 15,7% ROE),
proyek ini sangat beresiko untuk dikerjakan sendiri oleh pihak swasta.
2. Seperti terlalu banyak tanggung jawab dan kewajiban disebabkan
oleh sektor publik, Murni Layanan dan O & M model kontrak atau
opsi prioritas
3. Pengembalian model BOO, yang sejauh ini tidak cukup menguatkan
bukti, tidak dapat direkomendasikan sangat.
4. Oleh karena itu, model PPP yang kemungkinan dapat diterapkan untuk
proyek DBL (Design-Build-Lease) atau DBO (Design-Build-
Operate). Perbedaan terbesar antara DBL dan DBO adalah siapa yang
mengambil risiko pasar selama operasi. Jika risiko tersebut terutama
dilakukan oleh sektor swasta, sering kasus DBL. Jika diambil di 100%
oleh sektor publik, dapat menjadi DBO
5. Dengan DBL dan DBO, hubungan kontrak antara publik
dan swasta sangat mirip. Sektor kedua peran yang persis sama dengan
DBL dan DBO jika tahap proposal sebelum perdagangan, sektor publik
sebagai majikan dan sektor swasta sebagai kontraktor konstruksi.

20
 BAB IV
KESIMPULAN

Dari pembahasan makalah diatas, maka dapat kami simpulkan bahwa

Tahapan dalam studi kelayakan bisnis dilakukan untuk mempermudah
pelaksanaan studi kelayakan dan keakuratan dalam penilaian.
Ada beberapa tahapan –tahapan studi kelayakan bisnis diantaranya adalah
sebagai berikut Pengumpulan data dan informasi, Melakukan pengolahan data,
Analisis data, Mengambil keputusan dan Memberiakn rekomendasi. Sedangkan
manfaat dari studi kelayakan bisnis adalah bermanfaat bagi Pihak investor, Pihak
kreditor, Pihak manajemen perusahaan, Pihak pemerintah dan masyarakat dan
Tujuan pembangunan ekonomi

21