METROPLE E EXCLUSO: A DINMICA DOS PROCESSOS SCIO-ESPACIAIS EM SO PAULO.

PAULO CESAR XAVIER PEREIRA FAUUSP

1. INTRODUO.
O objetivo deste texto discutir o carter das transformaes recentes da metrpole paulista ressaltando o papel da dinmica imobiliria frente a pobreza e suas manifestaes na desigualdade scio-espacial. Procura discutir como a explicao destas desigualdades no pode ser reduzida a um entendimento sociolgico nico, simples e direto, que teria apenas a partir da situao de pobreza um entendimento para a sua distribuio espacial da populao na cidade e para a persistncia de habitaes precrias. O ponto de partida para esta discusso so as transformaes urbanas ocorridas na dcada de 80, que tm sido interpretadas como um momento de retrao ou esgotamento do padro perifrico de crescimento da cidade de So Paulo. A principal conseqncia desta interpretao o entendimento de que estaria ocorrendo uma mudana na produo e organizao do espao que tomaria o sentido de uma diminuio perversa da segregao scio-espacial. A nosso ver nesta interpretao esta subjacente uma viso redutora da dinmica imobiliria que precisa ser explicitada; ao mesmo tempo, o entendimento da crise e mudana da organizao do espao urbano torna necessrio, cada vez mais, desenvolver uma compreenso da realidade desigual da produo imobiliria urbana. Entretanto, o entendimento predominante tem sido marcado por apresentar interpretaes dicotmicas e segmentadas da desigualdade scio-espacial criando padres na urbanizao definida por um plo central e outro perifrico. O primeiro, construdo pela dinmica do mercado imobilirio para o capital e seria basicamente fonte lucro e, o outro, onde amontoa-se a populao trabalhadora em busca de um barateamento da moradia. Na viso reduzida a este plo, a casa construda pelo prprio usurio final, provocaria um crescimento da cidade supostamente por fora da dinmica imobiliria. A construo da casa pelo morador entendida, sobretudo, como uma resistncia a lgica urbana capitalista e teria significado apenas para a sobrevivncia do morador a baixo custo. A vantagem desta interpretao ressaltar a visvel desigualdade scio-espacial destes plos ficando denunciado o carter predatrio do chamado padro perifrico de crescimento urbano, porm o seu significado na dinmica imobiliria urbana fica obscurecido, quando no indevidamente ressaltado. At meados da dcada de 80, do ponto de vista desta interpretao dicotmica ressalta que a cidade So Paulo foi construda pelo padro perifrico de crescimento urbano, porque predominava a soluo do problema da moradia atravs da produo domstica da casa em loteamentos baratos. Nesta dcada, entretanto, verifica-se que uma retrao ou esgotamento da dinmica que viabilizava a construo da casa-prpria, atravs do crescimento extensivo da cidade baseado no trip composto pelo: loteamento perifrico/autoconstruo/moradia. No sendo possvel a continuidade deste tipo de construo popular, perguntamos: Qual seria o significado desta retrao ou esgotamento, seria algo realmente novo na dinmica imobiliria ou apenas uma exacerbao de

processos antigos? Ser que esta mudana na dinmica imobiliria significaria a emergncia de uma nova desigualdade scio-espacial metropolitana, enfim uma nova relao entre a cidade e a populao pobre? Tendo em vista que houve um esgotamento daquele padro de urbanizao, que apesar de perifrico integrava a populao mais pobre na cidade, at que ponto se poderia falar de uma diminuio perversa da segregao scio-espacial? A proposta deste texto , sobretudo metodolgica, pretende ressaltar a necessidade de considerar a unidade e diversidade da dinmica imobiliria em suas vrias formas, para que se possa compreender as vrias manifestaes da desigualdade scio-espacial. Procura indicar que estas desigualdades no podem ser reduzidas relao capital e trabalho, onde a pobreza do trabalhador se torna uma explicao suficiente para compreender a distribuio espacial da populao e a persistncia de habitaes precrias na cidade. Pretende oferecer uma proposta mais abrangente de anlise das vrias formas de construo da cidade destacando a necessidade da articulao da produo extensiva e intensiva da cidade como um nexo da dinmica imobiliria que sintetiza o desenvolvimento desigual da urbanizao e, tambm, o significado da sua apropriao. Pretendemos sugerir, a hiptese de que as transformaes metropolitanas ocorridas na dcada de 80, explicitam uma mudana na hegemonia do padro de crescimento urbano com alterao da lgica imobiliria at ento predominante na cidade de So Paulo. A manifestao mais evidente da mudana a subordinao real da produo no-capitalista da casa le vando ao seu deslocamento e recriao em locais (principalmente, em municpios vizinhos) onde a gide capitalista do mercado continue encontrando brechas na dinmica imobiliria. Do ponto de vista da anlise das desigualdades scio-espaciais no crescimento da cidade procura-se mostrar que a urbanizao desigual e que a compreenso dos anos oitenta passa pela rearticulao da produo extensiva e intensiva, enquanto fonte de desigualdades scio-espaciais e maneira de segregar a populao.

2. O LUGAR DA POBREZA EM SO PAULO.

Na So Paulo da dcada de oitenta, o grande sonho de todos, e principalmente da populao de baixa renda, continua sendo a casa prpria. No entanto, ao contrrio do que vinha acontecendo nas dcadas precedentes, ter casa prpria tornou-se muito mais difcil, quase impossvel para os mais pobres. (BRANT: 1989; 74) Em importante trabalho realizado pela Prefeitura de So Paulo atravs da Secretaria Municipal de Planejamento, os vrios estudos apresentados identificam que a antiga organizao scio-espacial da cidade se desfez. Esta identificao de uma reestruturao scio-espacial, durante a dcada de 80 em So Paulo, se constitui no ponto de partida da discusso que apresentamos neste texto. Estes estudos mostram que, na cidade de So Paulo, alm de uma retrao da soluo tradicional para o problema do morar na periferia, houve um agravamento da pobreza (aumento do perodo de desemprego, reduo real de salrios, maior carncia e precariedade de moradia, etc.), que atingiu inclusive segmentos menos pobre da populao. A ao combinada destes processos na populao teria provocado o adensamento demogrfico e a maior participao da populao de baixa renda nas reas mais centrais da metrpole. Tendo em vista que esta nova configurao de reas centrais mais adensadas ter sido um resultado da difuso da pobreza, foi denominada de diminuio perversa da segregao scio-espacial. Estes estudos de planejamento concluram que: pode-se dizer que o processo de adensamento que se verificou entre 1977 e 1987, desde a periferia at o Centro, mudou o modelo de segregao da populao em So Paulo. No h mais, na cidade, uma grande periferia de baixa densidade populacional e regies definidas de mdia e altas densidades, como ocorria em 1977. O que se observa ... uma disputa do espao na rea mais urbanizada por populaes de diversas faixas de renda. ... onde convivem, lado a lado, mesmo (nas regies mais valorizadas, o favelado, o

encortiado e os grupos de renda mdia ... (ROLNIK e outros: 1990; 118) O entendimento de que estava ocorrendo uma ruptura no padro de crescimento urbano onde a desacelerao gradativa da soluo habitacional tradicional, seno o seu esgotamento, se traduzia na impossibilidade do trabalhador construir a sua casa-prpria. O empobrecimento da populao permite explicar tanto a impossibilidade de construir na periferia como o adensamento do centro da cidade-metrpole: pobres e ricos trocavam de lugar. Na realidade, como indicam os referidos estudos, antes da dcada de 80, j vinha ocorrendo uma desacelarao gradativa do padro perifrico de crescimento da cidade de So Paulo. Nos bairros paulistanos, j no final dos anos setenta, estava cada vez mais difcil a moradia, apesar do sobretrabalho e da ajuda solidria de amigos e parentes na construo da casa para morar evidenciavam-se, cada vez mais dificuldades para a compra de materiais de construo e, principalmente, para o acesso ao terreno. Para os que precisavam continuar morando na cidade havia o refgio no mercado de aluguel barato em cortios ou favelas, onde ainda era possvel economizar os gastos com o transporte dirio por serem mais centrais. Esta desacelarao e adensamento, no entanto, foi vista apenas como sinais de esgotamento de um padro de crescimento da cidade: o padro perifrico de expanso urbana. O esgotamento do padro perifrico era considerado decorrncia de um conjunto de processos socioeconmicos interligados, destacando-se: a valorizao crescente de reas devido a regula rizao da propriedade urbana e a melhoramentos urbanos que aumentam o preo da terra. De fato a legislao de loteamentos foi importante, mas a urbanizao, durante esta dcada, tornou-se prioridade na crise do SFH, inclusive porque utilizava recursos pblicos, como o do FGTS, gerando muitas obras de infraestrutura. Porm, o processo conhecido, estas melhorias implicavam em expulso da populao, quando esta no conseguia pagar pelos servios e aumentos decorrentes.1 Nesta dinmica, a desigualdade scio-espacial se exacerba porque a valorizao imobiliria torna a populao pobre incapaz de permanecer na moradia alugada ou de adquirir um terreno. A rigor, como veremos, no este aspecto que interessa discutir, mas , no sentido deste processo, como excluso scio-espacial que se exacerba: um avano capitalista da dinmica imobiliria. Essa evoluo metropolitana resulta na chamada crise da soluo habitacional tradicional. Interessa reconhecer nestas transformaes o que elas significam enquanto evoluo da dinmica imobiliria metropolitana relativizando o papel explicativo do empobrecimento no processo expulso da populao. Por isso, sem esmaecer o significado poltico e dramtico da pobreza, afirmamos que a poca representada pela construo da casa prpria pelo morador se esgota devido a evoluo da dinmica metropolitana. Nesse sentido, o esgotamento da soluo habitacional tradicional ocorre mais por uma mudana de nfase na dinmica imobiliria do que por um empobrecimento da populao que tivesse incapacitado a continuidade do padro perifrico de crescimento urbano na cidade de So Paulo. Argumentamos que houve uma mudana na hegemonia do padro de crescimento urbano, que altera a lgica imobiliria at ento predominante. o avano do dominnio do capital na dinmica imobiliria que estabelece formas novas para produo, criando novos espaos para o mercado e resgatando antigas brechas. Simultaneamente, este domnio aponta para a subordinao da produo no-capitalista da casa e a recria enquanto forma antiga de produo em outros locais. O capital na dinmica imobiliria gera o novo que cria novas centralidades e recria periferias, o empobrecimento apenas uma constante. 2

) importante notar que estas melhorias urbanas explicitavam uma dinmica imobiliria em que a carncia de infraestrutura, supostamente, um problema apenas espacial era, tambm uma clara condio de desigualdade social. Em sntese, a carncia de infraestrutura urbana se mostrava como falta de condio socioeconmica do morador; tanto que, contraditoriamente, a chegada dos melhoramentos, tendia a expulsar os desafortunados. ) A nica constante do recente processo de crescimento econmico brasileiro o quadro de pauperizao de grandes parcelas da populao, sistematicamente excludas dos benefcios por elas prprias gerados. (BRANT: 1989; 66)

Aceitamos, que o empobrecimento uma condio constante nos anos 80, mas a consideramos insuficiente, para explicar porque a casa prpria esta cada vez mais longe, para isso necessrio estabelecer uma correta relao entre pauperizao e dinmica imobiliria. Para que esta relao no seja naturalizada temos que nos distanciar de qualquer argumento sobre a dinmica imobiliria fundamentado em limites de natureza fsica, principalmente os que impliquem em mudana na oferta e nos preos de imveis. A escassez de espao fsico e alta dos preos imobilirios so produzidos socialmente e, mais a manifestao de escassez ou elevao dos preos no dependem da capacidade de pagamento da populao mais pobre, mas dos mais ricos. Embora favelas, cortios e casas de periferia abriguem basicamente famlias com baixos rendimentos, a explicao desta desigualdade scio-espacial no se reduz a uma relao com o nvel de distribuio dos rendimentos. Tornando mais complexa esta relao queremos, neste texto, caracterizar uma urbanizao que tende a exacerbar os processos de excluso e isso permite uma proximidade com a discusso da emergncia de uma nova forma de urbanizao a partir desta exacerbao. Consideramos o chamado padro perifrico de crescimento urbano como um processo de excluso-integrao que encontra seu fundamento mais na produo domstica da casa prpria (onde tem a sua essncia) do que na urbanizao desigual (da qual apenas uma parte). A construo ideolgica do crescimento urbano perifrico, toma a parte pelo todo, no consegue estabelecer a articulao entre excluso e integrao como um nexo da dinmica imobiliria, onde toma sentido a contradio de uma produo domstica (sinal de excluso social) ser fator de integrao urbana ( at porisso, a urbanizao desigual). No se dando conta da contradio, ou tomando apenas parte dela, a representao hegemnica do urbano, confunde periferizao com urbanizao. Assim, passa a prevalecer uma coisificao estabelecida pelo predomnio da produo perifrica: a pobreza urbana e desigualdade scio-espacial no aparecem como manifestao de uma evoluo urbana desigual, mas como se fossem heranas do atraso, um preo a pagar para o progresso da cidade.3 Ento, frente ao que estamos chamando de evoluo da dinmica imobiliria metropolitana perguntamos ser que a pobreza excludente, histricamente acumulada e secularmente reproduzida, se tornou problema para a continuidade da urbanizao? Para a cidade de So Paulo, provavelmente, sim; mas para a metrpole, talvez, no. Caberia discutir, ento, o que pode significar o esgotamento do padro perifrico de crescimento urbano para o lugar da pobreza em So Paulo. Procurar responder qual o sentido da dinmica imobiliria e da configurao scioespacial atual, que represente uma ruptura na urbanizao d esigual sob hegemonia do padro extensivo de crescimento da cidade.

3. ACABOU O LUGAR DOS POBRES?

Na tradio da organizao scio-espacial de So Paulo a populao pobre esteve includa na cidade mais pela urbanizao do que pela indstria. conhecido que a industrializao, principalmente aps a Segunda Guerra Mundial, utilizou mo-de-obra barata e abundante do trabalhador, que s conseguiu casa para morar, construindo a sua com a ajuda de amigos e parentes nos dias de descanso do trabalho. Assim, historicamente, a produo imobiliria em So Paulo ocorreu com a hegemonia do padro perifrico de crescimento da cidade. Este padro, praticamente, se institucionalizou como uma soluo para o problema habitacional da populao pobre.

) A evoluo urbana no Brasil contrariou a expectativa de muitos, da superao do atraso, do arcaico e da marginalidade, pelo moderno capitalista. O processo de urbanizao, acelerado e concentrado, marcado pelo desenvolvimento moderno do atraso, cobrou, a partir dos anos 80, aps dcadas de intenso crescimento econmico do pas, um alto preo, mediante a predao ao meio ambiente, baixa qualidade de vida, gigantesca misria social e seu corolrio, a violncia. (MARICATO: 1996; 31)

No entanto, na dcada de 80, como um resultado da elevao dos preos imobilirios e da ao regularizadora da propriedade urbana ocorreu uma retrao desta soluo habitacional tradicional. A populao pobre da periferia paulistana foi expelida para outras reas da metrpole, procurou a periferia em outros municpios da metrpole ou foi sugada para o centro da cidade. Nos outros municpios, reproduziu a soluo da produo domstica da casa e o lote barato. No centro metropolitano, ao lado do comrcio e servios, a habitao ficava reduzida a favela e a cortios, onde a populao pobre poderia morar de aluguel. At ento, a hegemonia da produo domstica da casa manifestava uma polaridade no desenvolvimento scio-espacial que permitia uma percepo catica da cidade -simultaneamente, rica e pobre: profundamente desigual. A representao de caos urbano, considerado como decorrente do gigantismo industrial, deixava mascarada uma profunda seqela da sociedade brasileira: a persistncia da excluso. Assim, as desigualdades scio-espaciais percebidas por vrias dualidades tendiam abarcar o caos urbano como produo e produto da cidade: moderna e arcaica, centro e periferia, formal e informal, legal e ilegal, ideal e real, etc. A rigor, era como se a representao dual da cidade catica permitisse, separar pobres e ricos. Na realidade, esta representao tradicional do crescimento da cidade expressava um padro que segregava a populao pobre em reas precrias e distantes do centro metropolitano. Provocava, a rigor, uma urbanizao predatria que tinha um carter tanto excludente como desigual, mas que podia no se revelar como tal: a excluso transformava-se no seu contrrio. O trabalhador se integrava a cidade pelo padro perifrico. A excluso ficava esmaecida porque a produo imobiliria extensiva, apesar do seu carter predatrio e excludente, funcionava como um processo de incluso dos pobres na dinmica imobiliria. Pela viso dualista, que nunca entendeu completamente o significado desta excluso integradora da urbanizao: a produo da casa de periferia no teria nenhuma relao com a dinmica imobiliria. O mercado imobilirio corresponderia apenas a parte moderna e legal da produo imobiliria da cidade; era como se no se existisse um mercado para as construes de periferia e nem para os lotes, muitas vezes ilegais, onde foram construdos. De forma que no havia sintonia entre o mercado de terreno, de compra e venda de imveis e o de aluguel; a viso dual era na realidade redutora, o que torna ininteligvel qualquer dinmica scio-espacial mais complexa. Nessa viso, tanto a luta pela persistncia da soluo tradicional da habitao poderia estar muito prxima do que poderia ser chamado de uma utopia possvel, como o retraimento da soluo tradicional pode ser visto como um resultado de limitaes geogrficas, a escassez de um bem raro, associado ao aumento dos preos imobilirios devido a valorizao proporcionada por melhorias urbanas. Nunca o mercado imobilirio entendido na sua dimenso contraditria: integraoexcludente e excluso-integradora. Nas ltimas dcadas, a crise da soluo habitacional tradicional muito reveladora desta dimenso. A evoluo metropolitana face a reestruturao da dinmica imobiliria marca lances decisivos para o mercado habitacional. Desde os anos setenta, face a globalizao, a reestruturao produtiva e a modernizao dos servios metropolitanos reforaram os entraves, como veremos no item seguinte, para o acesso a propriedade imobiliria em So Paulo. Na emergncia destes entraves mais fortes, no incio dos oitenta, j tinha se firmado a desacelarao gradativa da construo da casa prpria, o seu reforo vai pressionar ainda a populao que permaneceu na cidade de So Paulo. Nos final dos oitenta, a populao ainda pressionada continua a sair procurando imveis baratos, agora no mais o lote para construir, mas o apartamento barato adquirido em prestaes, mas sempre o sonho da casa prpria: apenas a propriedade imobiliria. No mercado imobilirio, a fixao do preo do lote e do aluguel do cmodo se d a partir do referencial mximo que o proprietrio pode obter, dependem sobretudo da capacidade de pagar de quem compra ou aluga. Na determinao do preo do lote, o mais importante a fixao do preo de prestao referenciada pelo mximo esforo que a famlia pode despender para comprar o lote e realizar a construo. A determinao do preo do aluguel, neste jogo no difere, idntica a da

prestao do lote, o preo da prestao de um apartamento segue o mesmo caminho: vale o que o comprador pode pagar pela propriedade. Frente a estes caminhos do mercado imobilirio notcia recente, mostra como a populao esta movimentando para encontrar imveis mais baratos fora de So Paulo. Guarulhos cresceu 23%, entre 1991 e 1996. A facilidade de acesso Capital atrai moradores que trocam bairros da Zona Norte paulistana por novos empreendimentos na cidade vizinha... Aqui cidade-dormitrio, mas o preo do apartamento compensa., afirmou Edma pertencente a classe mdia baixa e dificilmente realizaria o sonho da casa prpria em outro lugar.4 A propriedade imobiliria o sonho, este sonho que a empresa imobiliria vai produzir, para quem puder pagar. Cerca de 70% dos compradores de nossos imveis em Guarulhos vieram de So Paulo, comentou o empresrio ... diretor do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administrao de Imveis (SECOVI) Por isso, para compreender a reverso ou esgotamento do padro perifrico de crescimento da cidade, no basta estabelecer a relao entre o empobrecimento da populao e aumento dos preos da terra h uma dinmica imobiliria a se revelar. Para quem no puder pagar o que restar? A formula da diminuio perversa da segregao scio-espacial embora ressalte o empobrecimento como fator explicativo do adensamento do centro metropolitano no estabelece uma relao clara com outros aspectos da dinmica imobiliria. Como importantes relaes entre a pauperizao e a dinmica imobiliria ficam obscurecidas pode se perceber que na busca de imveis mais barato a populao pobre tendeu a mudar para outros municpios e, sobretudo, teve sua presena reforada nas reas centrais da metrpole: o novo era o fim da casa prpria . Enfim, detecta-se o significado do esgotamento do padro perifrico de crescimento, mas no o da emergncia de uma nova dinmica imobiliria metropolitana.

4. DINMICA IMOBILIRIA E MOVIMENTOS DA POPULAO.

Nas ltimas dcadas, o destaque de alguns aspectos da dinmica imobiliria se mostra revelador de transformaes metropolitanas profundas e de manifestaes exacerbadas da desigualdade scio-espacial. Na evoluo metropolitana recente a reestruturao da dinmica imobiliria se confronta com mecanismos da globalizao, que implicam na modernizao dos servios. Principalmente, relacionado a esta modernizao emergem novos produtos e novas de formas produo imobiliria, no entanto o desejado sonho da casa prpria fica definitivamente para mais tarde ou padece da desacelerao gradativa da casa prpria auto-construda e se transforma no apartamento barato, adquirido em prestaes A dinmica metropolitana desde o inicio dos anos oitenta indica que a possibilidade de realizar o sonho adquirindo, a baixo custo, uma propriedade imobiliria urbana prosseguia apenas em municpios fora da sede metropolitana e no Interior. Este fato tornava interessante a migrao de moradores paulistanos dispostos a se deslocarem de reas centrais para adquirir uma propriedade, que de incio se concretizava num lote para auto-construir sua casa prpria, logo depois o que se passa imperar aquisio de apartamento para dormir. Caberia lembrar que para muitos o fim do reconhecimento social deste pesadelo acabou na rua, porm a busca de alternativa dos novos pobres continua. como uma resposta a alternativa de perseguir o trabalho industrial e a propriedade imobiliria, onde estes forem acessveis, que entendemos os movimentos diferenciados do crescimento populacional, nos anos oitenta, que

) Cf.: O Estado de So Paulo, 17.01.97, p. A16.

mostram que tanto a rea central como intermediria da sede da metrpole perderam peso com relao a periferia do municpio. 5 Esta mesma tendncia a reduzir o peso relativo da populao no particular a So Paulo, podendo ser verificada nos demais municpios da regio metropolitana. Tanto que, apenas seis municpios aumentaram as taxas de migrao em relao dcada de 70: Aruj, Barueri, Franco da Rocha, Mairipor, Pirapora do Bom Jesus e Santana do Parnaba. ... Os demais municpios mantiveram taxa de migrao positivas no perodo 1980-91, porm, com menor intensidade que na dcada de 70. (PERILLO: 1996; 76) O entendimento que propusemos acima associa estes movimentos da populao menos com a busca de trabalho e mais com moradia mais acessveis, parece ainda mais plausvel relativizar esta articulao - trabalho e moradia - quando vemos que nos anos 80, alm do municpio de So Paulo, outras reas predominantemente industriais e que concentravam grande parcela da populao da metrpole, como Osasco, Santo Andr e Diadema, passaram a contar com taxas de migrao negativa. (idem) Esse dado induz pela correo da proposio sugerida. Parece importante identificar que a reestruturao scio-espacial metropolitana, j assinalada, implicou em movimentos diferenciais da populao em vrios municpios que podem ser associados a dificuldades de acesso ao trabalho industrial, devido a uma gradativa desindustrializao das reas mais centrais da metrpole. Mas, por outro lado, a procura da propriedade imobiliria para assegurar soluo habitacional alm ter persistido como outro elemento mobilizador da populao, nestes anos, foi reforada, sobretudo, porque a soluo tradicional entrou em crise e junto com o sistema financeiro da habitao. Por isso significativo que nessa ltima dcada a dinmica imobiliria metropolitana sofre uma reverso - deixando de ser predominante a urbanizao extensiva. Esta reverso, j mencionada como esgotamento do padro perifrico de crescimento pode ser verificada atravs do ndice de crescimento dos domcilios na regio metropolitana

REGIO METROPOLITANA DE SO PAULO CRESCIMENTO DOS DOMICLIOS, POR TIPO. 1981-1990 % Casa RMSP MSP Outros 38,7 30,8 54,4 Apartamento Rstico 79,2 62,8 242,3 5,4 69,8 - 16,7 Um Cmodo Total 30,1 33,0 23,4 42,4 35,8 56,9

Fonte: Fundao IBGE. (Cf. : RIBEIRO & LAGO, 1995)

No quadro acima, pode ser verificada a reverso do padro de produo imobiliria no crescimento dos domiclios metropolitanos, mesmo se considerarmos como produo intensiva apenas os apartamentos. Este domicilio, sem dvida, se constitui no tipo exemplar da produo intensiva de imveis, no sentido que o edifcio de apartamentos significa um aproveitamento maior

) A participao da rea central no crescimento da capital diminuiu de 16,4%, em 1980, para 12,7%, em 1991; na rea intermediria, passou de 51,6% para 48,1%. Na rea perifrica, porm ocorreu um aumento significativo da participao da populao, de 32% para 39%. (PERILLO: 1996; 76)

do terreno. A propriedade do terreno se torna frao ideal da propriedade do apartamento, neste sentido se multiplica ou intensifica apropriao da propriedade imobiliria. 6 Note-se que o crescimento total de domiclios mantm uma relao positiva com a de apartamentos para as reas delimitadas e que tambm mostra o maior aumento de domiclios por tipo, na metrpole. Alis, o aumento de apartamentos em So Paulo foi bastante significativo, mas nos demais municpios da metrpole apresenta um ndice de crescimento quatro vezes superior (242,3 %). Este expressivo crescimento dos apartamentos revela que a produo imobiliria intensiva esta incorporando inclusive terrenos muito distante do centro metropolitano. Evidentemente, no se construindo em altura por uma limitao do espao fsico, mas porque se busca uma outra maneira de valorizar a propriedade imobiliria. Por outro lado, o incremento de domiclios tipo casa menor que a metade do crescimento de apartamentos para a regio metropolitana e a Capital, e pouco mais que um quinto do aumento de apartamentos nos demais municpios da regio. Ser que junto com a mudana do carter das forma de produo da metrpole - de extensivo para intensivo - poderamos dizer que esta ocorrendo uma mudana do produto imobilirio, no caso do tipo de domiclios: da casa para o apartamento? Talvez, sim. Porm, deve-se atentar para observar que a mudana de tipo de domiclios aparentemente no se resume a uma questo do produto, de forma arquitetnica, indicando mudanas mais profundas relacionadas a forma social da produo imobiliria: a questo da propriedade e dos agentes que estruturam a produo. De uma maneira sinttica poderamos dizer que: discutindo a casa trrea e a emergncia do apartamento como soluo habitacional estaramos tratando de elementos significativos para captar a transformaes recentes da metrpole e aspectos da sua desigualdade scio-espacial contempornea. No se pode esquecer que, no passado o apartamento paulistano foi criado como produto imobilirio novo para o consumo de camadas sociais endinheirada, quando estava acabando em So Paulo a chamada era dos palacetes da elite cafeeira.. 7

REGIO METROPOLITANA DE SO PAULO PROPORO DE DOMICLIOS, POR TIPO. 1981 -1990 % Casa 1981 RMSP MSP Outros 83,2 80,3 89,2 1990 81,0 77,2 88,4 Apartamento 1981 12,1 16,0 3,5 1990 15,4 19,3 7,7 Total 1981 100 100 100 1990 100 100 100

) Este sentido, que estamos dando para a produo intensiva no tem muito a ver com verticalizao, a rigor, diminui a importncia da altura ou das dimenses do edifcio; porque o que importa a sua subdiviso em inmeras propriedades enquanto aproveitamento da rea construda. Nesse sentido, tambm difere da discusso dos limites dados pelo coeficiente de aproveitamento, que uma relao entre a rea construda e a do terreno, o que esta em questo a discusso, aqui apenas sugerida, sobre a propriedade imobiliria e sua apropriao. ) O apartamento era um novo modo de vida que se introduzia atravs de camadas altas da sociedade paulistana, o que na poca foi chamado de gaiolas de ouro. Vide texto, apresentado a reunio da ANPUR, em 1987, A produo imobiliria e a lgica rentista na construo da cidade. ou Carlos Lemos, em Cozinhas, etc..

Fonte: Fundao IBGE. (Cf. : RIBEIRO & LAGO, 1995) Obs.: A diferena com relao ao total corresponde a outros tipos domiclios: rstico e casa de um cmodo.

No sentido de sugerir aspectos novos da desigualdade scio-espacial da metrpole devemos ressaltar que uma discusso dos tipos de domcilios no se reduz ao aspecto arquitetnico do projeto de construo. Junto a esta mudana de forma da arquitetura, a casa ou apartamento, parece estar algo que vai muito alm do problema de conceber uma planta horizontal ou vertical: a questo da propriedade imobiliria e da sua apropriao atravs da construo. 8 Esta questo da construo da cidade permite retomar a idia do esgotamento do padro perifrico de crescimento como uma impossibilidade seno uma dificuldade maior da populao ter acesso a propriedade imobiliria metropolitana. Mas, no como uma impossibilidade dada pelos limites naturais do espao fsico da metrpole, mas pelos condicionantes sociais que criam a escassez de habitaes. E, sim, na perspectiva do significado da produo e apropriao do valor e da riqueza conforme as formas de organizao da produo da cidade que predominam e disputam a hegemonia desta produo. Nesta perspectiva, no se pode absolutizar o empobrecimento da populao como um fator que incapacitou a compra do terreno pela populao, inclusive porque o alto preo da terra se relaciona diretamente com a riqueza e inversamente com a pobreza. Talvez, fosse desnecessrio insistir que quando no h quem possa pagar, os preos tendem a baixar e verificar o que os dados abaixo.

REGIO METROPOLITANA DE SO PAULO CRESCIMENTO DOS DOMCILIOS, POR CONDIO DE OCUPAO. 1981-1990 % Prprios RMSP MSP Outros 54,8 44,8 75,3 Alugados 9,1 5,9 17,6 Cedidos 99,2 119,6 68,8 Total 42,4 35,8 56,9

Fonte: Fundao IBGE. (Cf. : RIBEIRO & LAGO, 1995)

Podemos acrescentar ainda outros elementos, comparando os quadros anteriores com os imediatamente abaixo, observando que em paralelo ao crescimento e aumento da proporo dos domiclios de tipo apartamento ocorreu, durante os anos 80, mudanas importantes na condio de ocupao dos domiclios, que podem ser consideradas, do ponto de vista da hiptese aqui desenvolvida: passa a haver na metrpole uma hegemonia da produo imobiliria intensiva. REGIO METROPOLITANA DE SO PAULO

) Novamente, alertamos que estamos tangenciando importantes questes tericas que permitiriam aprofundar a discusso da produo da cidade, sobretudo do ponto de vista imobilirio. Neste caso, destacamos o problema da apropriao das rendas e a relao/tranformao entre renda fundirias e rendas imobilirias.

PROPORO DE DOMICLIOS, POR CONDIO DE OCUPAO. 1981-1990 % Prprios 1981 RMSP MSP Outros 54,5 53,3 57,2 1990 59,2 56,8 63,8 Alugados 1981 36,2 38,6 30,9 1990 27,7 30,1 23,2 Cedidos 1981 9,3 8,1 11,9 1990 13,0 13,0 12,8

Fonte: Fundao IBGE. (Cf. : RIBEIRO & LAGO, 1995)

Quanto a condio de ocupao dos domiclios, a primeira observao que, nos anos 80, a proporo de domiclios alugados se reduziu e teve relativamente o menor crescimento do perodo. Esta tendncia contrasta com as outras duas condies de ocupao de domiclios: prprio e cedidos. O crescimento de domiclios prprios tem uma relao positiva e sempre superior a verificada pelo total de domiclios em cada estrato. O estrato de maior crescimento de domiclios prprios coincide com o de maior crescimento de apartamentos o que insinua uma relao positiva e a emergncia da propriedade imobiliria da moradia metropolitana sobre um novo suporte material: o apartamento e no mais moradias auto-construdas e precrias. conhecido que os anos 80 corresponderam a um massivo empobrecimento da populao metropolitana e talvez a evoluo dos domiclios cedidos, mais que os apartamentos manifestem melhor uma nova tendncia, esta diferena permite outra observao. Em So Paulo, do ponto de vista da ocupao so, sobretudo, os domiclios cedidos que chamam a ateno tanto pelo seu crescimento no perodo (119,6%), muito superior ao que ocorreu nos demais municpios da regio metropolitana (68,8%) como pela proporo de domiclios cedidos com relao a domcilios alugados. No comeo do perodo a proporo de domiclios alugados era quase cinco vezes maior que o de cedidos; no final em 1990, esta proporo reduziu para pouco mais duas vezes o de domiclios cedidos. No houve uma reduo de domiclios alugados, mas uma taxa crescimento extremamente reduzida, sensivelmente menor que a das outras condies de ocupao e do total de domiclios. possvel que tenha ocorrido uma fuga da soluo da moradia de aluguel, o domiclio cedido uma soluo utilizada por famlias pobres para gerar ou preservar algum peclio; em geral, o caso de parentes, irmos ou filhos de proprietrio, que buscam partilhar um imvel, que fica cedido at poderem se mudar para a sua prpria moradia. Sabe-se l, quando? Nesse sentido, o significativo crescimento dos domiclios cedidos explicita no s o acentuado empobrecimento da populao no perodo, mas uma involuo do sistema de proviso de moradias populares em So Paulo, especialmente nas reas centrais. Poderamos dizer que esta involuo do mercado associa -se uma aparente contradio, a hegemonia da produo intensiva de imveis. importante notar que esta mudana da dinmica imobiliria percebida no s do ponto de vista da populao, que no encontra terreno para construir a sua casa-prpria, mas tambm da viso da populao em fuga dos aluguis. Observe-se que a proporo de domcilios alugados diminuiu sensivelmente e corresponde ao formidvel crescimento dos domiclios de tipo apartamento, que ficou menor e mais distante. O apartamento do ponto de vista arquitetnico certamente um produto imobilirio moderno, significa um aumento do padro tcnico da construo, mas no necessariamente aumento de espao. Sucesso na classe mdia, os apartamentos de d e trs dormitrios esto ficando ois menores, para desespero dos compradores. ... os apartamentos de trs dormitrios nos anos 80

tinham 110 m 2, em mdia. Hoje, eles foram reduzidos a 85 m2. 9 Nesta dcada, os apartamentos encolheram e tenderam, como vimos, a sarem do centro metropolitano; entretanto estas mudanas no so apenas respostas do mercado imobilirio a acentuada reduo da capacidade de compra da propriedade imobiliria pela populao empobrecida nesse perodo. verdade que os novos apartamentos so cada vez menores. Mas um erro concluir que a classe mdia que est sendo obrigada a morar pior. Ao contrrio, a populao da baixa classe mdia que est subindo na vida e substituindo moradias de baixa qualidade por casas mais confortveis. So imveis tipo arroz e feijo, de R$ 70 mil, com dois ou trs dormitrios mais uma ou duas vagas de garagem, construdos dentro de padres decentes. Afirma em entrevista um conhecido analista do mercado imobilirio de So Paulo, que reputa o crescimento elevado do nmero de apartamentos a atuao de cooperativas habitacionais, segundo ele um novo segmento da construo habitacional, que estaria ocupando o lugar dos bancos e das empresas de construo. 10 A nosso ver este analista que chama de casa o que obviamente apartamento e de moradia de baixa qualidade o que casa, induz uma trajetria instigante, que haja um movimento de sada da casa prpria precria para a prestao do apartamento. Este movimento poderia ser alternativo ou concomitante a outra que considero mais plausvel: famlias saindo da moradia de aluguel. A reduo da proporo e domiclios alugados muito significativa para regio metropolitana passou de 36%, em 1980, para 27%, em 1990, enquanto a proporo de domiclios prprio e cedidos aumentou. Todas estas indicaes sugerem que, o empobrecimento enquanto processo generalizado mais que a situao de pobreza, em sua relao com a dinmica imobiliria fez evoluir as desigualdades scio-espaciais na metrpole paulista. Seria adequado caracterizar esta evoluo de diminuio perversa da segregao ? Durante os anos 80, houve mudanas importantes na condio de ocupao dos domcilios, que observadas do ponto de vista da hiptese aqui desenvolvida, indicam para a hegemonia da produo intensiva de imveis, uma dinmica imobiliria metropolitana exigente de melhor aproveitamento da propriedade da terra pelo capital. At a nada de novo no incio das construes verticais, o edifcio ficou mais baixo (reduziu o p-direito), hoje o apartamento ficou com menos espao.11 Hoje, ao aproveitamento do terreno se soma o da rea construda, o solo criado. O resultado do aproveitamento da rea construda na horizontal no diferente do seu aproveitamento na vertical. Convm reiterar, este aproveitamento capitalista nada tem a ver com rea construda e ndices de coeficiente de aproveitamento do terreno, mas com a quantidade de propriedades a serem comercializadas. Note-se, na produo extensiva o baixo coeficiente de aproveitamento tendia a resultar num melhor aproveitamento pelo capital.12 O que se explicita nesta nova dinmica explorao da propriedade imobiliria a exacerbao da excluso; porque, de um lado, deixa de viabilizar o que chamamos de exclusointegradora caracterstica do padro perifrico de crescimento urbano. A urbanizao se torna altamente seletiva: o trabalhador no tem acesso a casa-prpria. De outro, a populao em processo de empobrecimento impelida a adquirir a prestaes uma propriedade imobiliria: o apartamento pequeno e distante: perifrico. A incluso se torna excludente. Apartamento prprio, mas nem por isso pago ou melhor para morar. Nisso est significativamente o ardil, que o
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) Cf.: Folha de So Paulo: 05.01.1997. ) Entrevista de diretor da Embraesp, ao Jornal da Tarde em 20.01.97. ) Para uma discusso sobre a legislao que alterou a altura dos ps-direitos do edifcios em proveito do empreendimento imobilirio, veja Xavier Pereira, 1988. ) So Paulo amplamente conhecida por seus arranha-cus. No entanto, quando analisamos sua forma de ocupao, constatamos que, em relao a outras metrpoles, a cidade no efetivamente densa nas reas verticalizadas. (SOMEKH: 1992) Creio que esta distino ajudaria a esclarecer uma aparente contradio de So Paulo ser famosa por seus edifcios altos e no ser efetivamente densa, uma peculiaridade criada pela da hegemonia produo extensiva.

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preo a prestaes ser, simultaneamente, o mais alto que esta camada da populao pode pagar pela prestao e o mais prximo do ela poderia pagar de aluguel para morar. De maneira altamente seletiva o aluguel cai em desuso e se transforma em prestaes de um apartamento perifrico: uma integrao-excludente?

4. CONCLUSO
A partir desses argumentos pensamos estar reforando a tese de que a mudana da dinmica imobiliria metropolitana, nos anos oitenta em So Paulo, se d como passagem do predomnio da produo imobiliria extensiva para a produo intensiva de imveis. Do ponto de vista, desta nova dinmica imobiliria metropolitana se estabelece, portanto uma nova articulao entre produo extensiva e intensiva da urbanizao. Por isso, procuramos no identificar as transformaes scio-espaciais recentes como um esgotamento do padro perifrico de crescimento. A nova dinmica imobiliria somada ao atual processo de empobrecimento da populao metropolitana cria novas formas de privilgio e excluso, que se materializam em contrastes ambientais e estticos onde polarizam (des)emprego e rendimentos condicionados pela desindustrializao da metrpole. O novo padro tecnolgico e econmico da metrpole estabelece um fundamento scio-econmico desagregador de relaes sociais bsicas da sociedade. Esta dinmica no s desmantela a gesto da cidade e destri condies materiais de vida coletiva, no que tende a absolutisar o significado da propriedade imobiliria para a vida social: como uma mercadoria, a servio do capital. Assim, se as condies histricas do passado da industrializao e urbanizao paulista viabilizaram uma soluo habitacional que se tornou tradicional hoje, a exacerbao moderna (ou ps) da reestruturao scio-espacial torna a metrpole, cada vez mais, concentradora e centralizadora do capital, impondo a propriedade imobiliria urbana no como condio de moradia do trabalhador, mas como mercadoria necessria reproduo capitalista Nessa imposio a propriedade imobiliria simultaneamente, negada para a produo domstica e afirmada para a produo imobiliria de mercado, sobretudo, no padro intensivo onde o aproveitamento da propriedade reiterado. A esse respeito poderamos concluir dizendo que a reestruturao da construo do edifcio de apartamentos, no esplendor da nova dinmica imobiliria metropolitana, no trata de aumentar o nmero de moradias, mas de dissimuladamente multiplicar o nmero de proprietrios de imveis. A reestruturao como expresso econmica e industrial do mundo atual dissemina e polariza diferenas ambientais, tcnicas e estticas. Le progrs? Depuis longtemps on le distingue mal de la regression. Lhistoire se tait; elle na plus de sens. Les classes ne saffrontent pas, mais les peuples, les nations, les tribus, les ethnies, les religions. (LEFEBVRE: 1970; 49) Os processos de excluso atuais exacerbam e dissimulam a segregao tem uma carga mais de especfica de afrontamentos de carter cultural entre etnias, tribos, naes e religies do que entre classes scioeconmicas ou polticas. A metrpole se transforma em arena de lutas indistintas e violncias brbaras. A pobreza se torna problema, porque consome pouco e no interessa, mais como trabalho, nem para a produo industrial e nem para a produo urbana da metrpole. Consideramos este desinteresse pela populao pobre na metrpole de So Paulo algo novo, e que talvez, s venha encontrar paralelo comparativo com a urbanizao que a elite cafeeira realizou no final do sculo passado: as polticas de europeizao e branqueamento da cidade. Ironicamente, hoje, como antes estaro presentes importantes elementos da dinmica scioespacial, que transformaro a cidade do ponto de vista da elite e no dos desafortunados, mas com certeza no se estar criando em So Paulo um novo Tempo dos Palacetes.

5. BIBLIOGRAFIA.
BRANT, Vincius & outros. SO PAULO: TRABALHAR E VIVER. So Paulo, Brasiliense, 1989. CAMARGO, Candido F. C. & outros. SO PAULO 1975, CRESCIMENTO E POBREZA. So Paulo, Ed. Loyola, 1975. GOTTDIENER, Mark. A PRODUO SOCIAL DO ESPAO. So Paulo, Edusp, 199O. LEFEBVRE, Henri. REVOLUO URBANA. Paris, Seuil, 1970. MARICATO, Erminia. METRPOLES DA PERIFERIA. So Paulo, Hucitec, 1996. PERILLO, Sonia Regina. Novos Caminhos da Migrao no Estado de So Paulo. In: SO PAULO EM PERSPECTIVA. Revista da Fundao SEADE, So Paulo, Volume 10, N 2, Abril/Junho, 1996. p. 73 RIBEIRO, Luis Cesar & LAGO, Luciana Corra. Dinmica Metropolitana e os Novos Padres de Desigualdade Social. In: SO PAULO EM PERSPECTIVA. Revista da Fundao SEADE, So Paulo, Volume 9, N 2, Abril/Junho, 1996. p. 25 ROLNIK, Raquel & outros. SO PAULO: CRISE E MUDANA. So Paulo, Brasiliense, 1990. SOMEKH, Nadia. Verticalizao, Adensamento e Pobreza. FOLHA DE SO PAULO, 25/11/1992. XAVIER PEREIRA, Paulo Cesar. ESPAO, TCNICA E CONSTRUO. So Paulo, Nobel, 1988.