HUKUM AGRARIA

 HAK-HAK AGRARIA BERDASARKAN Undang-undang Pokok Agraria (UUPA)

1. Hak atas tanah,
yaitu hak yang memberi wewenang untuk menggunakan atau mengusahakan tanah tertentu
2. Hak Guna air
3. Hak Pemeliharaan dan penangkapan air
4. Hak Guna Ruang Angkasa

 JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH MENURUT PASAL 16 AYAT (1) UUPA :

1. Hak Milik, adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah
(pasal 20 ayat 1 UUPA)
2. Hak Guna Usaha, adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara (pasal
28 ayat 1 UUPA)
3. Hak Guna Bangunan, adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri,dengan jangka waktu paling lama 30 tahun (pasal 35 ayat 1 UUPA)
4. Hak Pakai, adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh
Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan
pemiliknya tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala
sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini (pasal 41 ayat 1 UUPA)
5. Hak Sewa, adalah hak yang dipunyai seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas
tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan
membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa (pasal 44 ayat 1 UUPA)
6. Hak Membuka Tanah
7. Hak Memungut Hasil
8. Hak-Hak Lain yang tidak termasuk dalam hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan Undang-
undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA ;
a. Hak gadai
b. Hak usaha bagi hasil
c. Hak menumpang
d. Hak sewa tanah pertanian

 HAK-HAK AGRARIA SECARA ILMIAH MENCAKUP ;

1. Hak atas tanah ; hak atas tanah bersifat tetap meliputi; hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan,
hak pakai, hak sewa untuk bangunan, hak untuk pengelolaan (HAk pengelolan diatur dalam PMA No
9/1965 Ttg Pelaksanaan konversi hak penggunaan atas tanah Negara dan ketentuan-ketentuan
kebijakan selanjutnya. Sedangkan hak atas tanah yang bersifat sementara. Yaitu hak gadai, hak guna
usaha bagi hasil, hak menumpang, hak sewa tanah pertanian.
2. Hak tanggungan
3. Hak bangsa
4. Hak menguasai Negara
5. Hak kuasa pertambangan
6. Hak Guna air
7. Hak Guna Ruang Angkasa
8. Hak Mengusahakan hutan

 MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH

(PASAL 16 Jo Pasal 53 UUPA ), dikelompokkan menjadi 3 :
1. Hak Atas Tanah Yang Bersifat Tetap
• yaitu hak-hak atas tanah ini akan tetap ada selama UUPA masih berlaku atau belum dicabut dengan
undang-undang yang baru.
• Macam-macam hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak membuka
tanah, dan hak memungut hasil.
2. Hak Atas Tanah Yang Akan Ditetapkan Dengan Undang-Undang
• yaitu hak atas tanah yang akan lahir kemudian,yang akan ditetapkan dengan undang-undang
3. Hak Atas Tanah Yang Bersifat Sementara
• yaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara, dalam waktu yang singkat akan dihapuskan
dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan, mengandung sifat feodal, dan bertentangan dengan
jiwa UUPA.
• Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian
bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.
 DARI SEGI ASAL TANAHNYA, hak atas tanah dibedakan menjadi 2 kelompok, yaitu :
1. Hak Atas Tanah Yang Bersifat Primer, Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah Negara.
Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atas tanah
Negara, hak pakai atas tanah Negara.
2. Hak Atas Tanah Yang Bersifat Sekunder, Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lain.
Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak guna bangunan atas tanah hak milik, hak pakai atas
tanah hak pengelolaan, hak pakai atas tanah hak milik, hak sewa untuk bangunan, hak gadai (gadai
tanah), hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.

 HAK MILIK
Ketentuan mengenai hak milik disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA. Secara khusus diatur
dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 UUPA.
Pengertian Hak Milik (PASAL 20 AYAT 1 UUPA)
 Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah
dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6
- Turun-temurun artinya hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih
hidup dan pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya
sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik
- Terkuat, artinya hak milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang
lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan
tidak mudah hapus
- Terpenuh, artinya hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila
dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain,
tidak berinduk pada hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanah lebih luas bila dibandingkan
dengan hak atas tanah yang lain.

 Subyek Hak Milik

1. Perseorangan,
Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat (1) UUPA)
2. Badan-badan hukum,
Pemerintah menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-
syaratnya (Pasal 21 ayat (2) UUPA)

 Terjadinya Hak Milik

Melalui 3 cara disebutkan dalam Pasal 22 UUPA:
1. Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat,
Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah (pembukaan hutan) atau terjadi karena
timbulnya lidah tanah (Aanslibing)
2. Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah,
Hak milik atas tanah yang terjadi disini berasal dari tanah Negara. Hak milik atas tanah ini terjadi
kerena permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon dengan memenuhi prosedur
dan persyaratan yang telah ditentukan oleh BPN
3. Hak milik atas tanah terjadi kerena ketentuan undang-undang,
Hak milik atas tanah ini terjadi karena undang-undanglah yang menciptakannya sebagaimana yang
diatur dalam Pasal 1, Pasal II, dan pasal III dan pasal VII ayat(1) Ketentuan-ketentuan Konversi
UUPA.

 Hapusnya Hak Milik (Pasal 27 UUPA)

1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
3. karena ditelantarkan
4. karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah
5. kerena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi
syarat sebagai subjek hak milik atas tanah.

 HAK GUNA USAHA

Ketentuan mengenai Hak guna usaha disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Secara khusus
diatur dalam pasal 28 sampai dengan pasal 34 UUPA
Pengertian Hak Guna Usaha (Pasal 28 Ayat 1 UUPA)
• Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara,
dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan
atau peternakan. PP No. 40 tahun 1996 menambah guna perusahaan perkebunan
• Luas Hak Guna Usaha Adalah
1. perseorangan luas minimal 5 hektar dan luas maksimal 25 hektar
2. Badan hukum luas minimal 5 hektar dan luas maksimal ditetapkan oleh kepala Badan
Pertanahan nasional (pasal 28 ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996)

• Subjek Hak Guna Usaha (Pasal 30 UUPA jo. Pasal 2 PP No. 40 tahun 1996, adalah :
1. warga Negara Indonesia
2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan
hukum Indonesia)

 Asal Tanah Hak Guna Usaha

Adalah tanah Negara. Terjadinya hak Guna Usaha dengan penetapan pemerintah

 Jangka Waktu Hak Guna Usaha

Menurut Pasal 29 UUPA dan Pasal 8 No 40 TAHUN 1996 , Pertama kali paling lama 35 tahun dan
dapat diperpanjang paling lama 25 tahun

 Kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha (pasal 12 ayat 1 PP No. 40 tahun 1996, pemegang hak
Guna Usaha berkewajiban untuk :
1. Membayar uang pemasukan kepada Negara
2. Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan sesuai peruntukan
dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam pemberian keputusan pemberian haknya
3. Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha
berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknisi
4. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan
areal hak guna usaha
5. Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian
kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undagan yang berlaku
6. Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunan hak Guna Usaha
7. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak guna Usaha kepada Negara sesudah Hak
Guna Usaha tersebut hapus
8. Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan

 Hak Pemegang Hak Guna Usaha

Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun 1996, Pemegang hak guna usaha berhak menguasai dan
mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak guna usaha untuk melaksanakan usaha dibidang
pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan

 Hapusnya Hak Guna Usaha (Pasal 34 UUPA)

a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhinya
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
d. dicabut untuk kepentingan umum
e. ditelantarkan
f. tanahnya musnah
g. ketentuan dalam pasal 30 ayat 2

 Menurut Pasal 17 PP 40 tahun 1996 Faktor-Faktor Penyebab Hapusnya Hak Guna Usaha Dan
Berakibat Tanahnya Menjadi Tanah Negara adalah :
1. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak
dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang
telah ditetapkan dalam keputusan pemberian hak, dan adanya putusan pengadilan yang telah
mempunyai kekuatan hukum tetap
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
4. hak guna usahanya dicabut
5. tanahnya ditelantarkan
6. tanahnya musnah
7. pemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna usaha.
  Pasal 18 PP No 40 tahun 1996 mengatur konsekuensi Hapusnya Hak Guna Usaha Bagi Pemegang
Hak Guna Usaha :
1. apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang
hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak
guna usaha tersebut kepada Negara dalam batas waktu yang ditetapkan oleh Menteri
Agraria/Kepala BPN
2. apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan untuk melangsungkan
atau memulihkan pengusahaan tanahnya, maka kepada pemegang hak diberikan ganti rugi yang
bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden
3. pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha dilaksanakan atas biaya
bekas pemegang hak guna usaha
4. jika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut , maka bangunan
dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna usaha dibongkar oleh pemerintah atas
biaya pemegang hak guna usaha

 HAK GUNA BANGUNAN

Ketentuan mengenai hak Guna bangunan disebutkan dalam Pasal 1 ayat 1 huruf c UUPA. Secara khusus
diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 UUPA
Pengertian Hak Guna Bangunan (Pasal 35 UUPA), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan
dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun

 Asal Tanah Hak Guna Bangunan

• Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain
• Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan
adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.

 Subjek hak Guna Bangunan Pasal 36 UUPA jo Pasal 21 PP No. 40 tahun 1996 :
1. warga Negara Indonesia
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan
hukum Indonesia)

 Terjadinya Hak Guna Bangunan

1. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara, Hak guna bangunan ini terjadi dengan keputusan
pemberian hak yang diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal 4, pasal 9 dan pasal 14 PERMEN
Agraria / kepala BPN No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Pasal 32
sampai dengan Pasal 48 Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun 1999
2. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan, Hak guna bangunan ini terjadi dengan
keputusan pemberian hak usul pemegang hak pengelolaan yang diterbitkan oleh BPN berdasarkan
pasal 4, PERMEN Agraria / kepala BPN No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya HGB ini diatur
dalam Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun 1999
3. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik, Hak guna bangunan ini terjadi dengan pemberian oleh
pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT

 Jangka Waktu Hak Guna Bangunan, Pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP No. 40 tahun 1996.
1. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara, Hak guna bangunan ini berjangka waktu untuk pertama
kali 30 tahun dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui
untuk jangka waktu paling lama 30 tahun
2. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan, Hak guna bangunan ini berjangka waktu
untuk pertama kali 30 tahun dapat diperpanjanguntuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan
dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun
3. Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik, Hak guna bangunan ini berjangka waktu paling lama
30 tahun, tidak dapat diperpanjang jangka waktu. Namun atas kesepakatan antara pemilik tanah
dengan pemegang hak guna bangunan dapat diperbaharui dengan pemberian hak guna bangunan
yang baru dengan akta yang dibuat PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor pertanahan
kabupaten /kota setempat

 Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan (Pasal 30 Dan Pasal 31 Pp No.40 Tahun 1996)
1. membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan
pemberian haknya
2. menggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga lingkungan hidup
4. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada Negara, pemegang
hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus
5. menyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada kepala kantor pertanahan
6. membagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang
terkurung oleh tanah hak guna bangunan tersebut

 Hak Pemegang Hak Guna Bangunan

1. menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu
2. mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya
3. mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain
4. membebani dengan hak tanggungan

 Hapusnya Hak Guna Bangunan (Pasal 40 Uupa)

1. jangka waktunya berakhir
2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir kerena suatu syarat tidak dipenuhi
3. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
4. dicabut untuk kepentingan umum
5. ditelantarkan
6. tanahnya musnah
7. ketentuan dalam pasal 36 ayat 2

 Faktor-faktor penyebab hapusnya hak guna bangunan adalah :

1. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau
dalam perjanjian pemberiannya
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik
sebelum jangka waktunya berakhir,
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
4. hak guna bangunannya dicabut
5. ditelantarkan
6. tanahnya musnah
7. pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna bangunan
8. Tidak dipenuhi, karena :
a. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atau dilanggarnya ketentuan-
ketentuan dalam hak guna bangunan
b. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian
pemberian hak guna bangunan antara pemegang hak guna bangunan dengan pemilik tanah atau
perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan
c.putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap

 Akibat Hapusnya Hak Guna Bangunan (Pasal 36 Pp No.40 Tahun 1996)

• hapusnya hak guna bangunan atas tanah Negara mengakibatkan tanah menjadi tanah Negara
• hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali kepada
pemegang hak pengelolaan
• hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak milik mengakibatkan tanahnya kembali kedalam
penguasaan pemilik tanah

 Konsekuensi Pemegang Hak Guna Bangunan Atas Hapusnya Hak Guna Bangunan (Pasal 37
Dan 38 Pp No 40 Tahun 1996)
1. apabila hak guna bangunan hapus dan tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang
hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dan
menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu
satu tahun sejak hapusnya hak guna bangunan
2. apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan, maka kepada pemegang
baik pemegang hak guna bangunan diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih
lanjut dengan keputusan presiden
3. pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha dilaksanakan atas biaya
bekas pemegang hak guna bangunan
4. jika bekas pemegang hak guna bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut , maka
bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna bangunan dibongkar oleh
pemerintah atas biaya pemegang hak guna bangunan
 5. apabila hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan atau atas tanah hak milik hapus , maka
bekas pemegang hak guna bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang hak
pengelolaan atau pemegang hak milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam
perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau perjanjian hak guna bangunan atas tanah hak
milik

 HAK PAKAI
Ketentuan hak pakai disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf d UUPA secara khusus diatur dalam pasal
41 sampai dengan pasal 43 UUPA.
 Pengertian Hak Pakai
Hak pakai menurut pasal 41 ayat 1 UUPA adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil
dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang
dan kewajiban yangditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa
atau perjanjian pengolaha tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan
UUPA

 Subyek Hak Pakai (Menurut Pasal 42 UUPA)

1. Warga Negara Indonesia
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
 Menurut Pasal 39 Pp No. 40 Tahun 1996, yaitu:
1. warga Negara Indonesia
2. badan hukum yang didrikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
3. Departemen, lembaga pemerintah Non Departemen dan pemerintah daerah
4. Badan-badan keagaman dan social
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
7. Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan Internasional

 Asal Tanah Hak Pakai

• Menurut pasal 41 ayat 1 UUPA menyebutkan bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain
• Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996 menyebutkan tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai
adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.

 Terjadinya Hak Pakai ;

1. Hak Pakai Atas Tanah Negara, Hak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh
Badan Pertanahan Nasional. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan
kepada kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan
diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti
2. Hak Pakai Atas Tanah Hak Pengelolaan, Hak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian
hak pakai oleh BPN berdasarkan usul pemegang hak pakai. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan
pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota setempat
untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti
3. Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik, Hak pakai ini diberikan untuk jangka waktu paling lama 25
tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi

 Kewajiban Pemegang Hak Pakai (Berdasarkan Pasal 50 dan pasal 51 PP no 40 tahun 1996 )
1. membayar uang pemasukan Negara yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam
keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian
pemberian hak pakai atas tanah hak milik
2. menggunakan tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan sebagaimana diterapkan dalam
keputusan pemberiannya, atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik
3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian
lingkungan hidup
4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara,pemegang hak
pengelolaan atau pemilik tanah sesudah hak pakai tersebut hapus
5. menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan
kabupaten/kota setempat
6. memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah
yang terkurung oleh tanah hak pakai
  Hak Pemegang Hak Pakai (Berdasarkan pasal 52 PP No.40 tahun 1996)
1. menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau
usahanya
2. memindahkan hak pakai kepada pihak lain
3. membebaninya dengan hak tanggungan
4. menguasai dan mempergunakan tanah untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya
dipergunakan untuk keperluan tertentu

 Hapusnya Hak Pakai (Menurut pasal 55 PP No.40 tahun 1996)

1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan
atau dalam perjanjian pemberiannya
2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sebelum
jangka waktu berakhir
3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir
4. hak pakainya dicabut
5. ditelantarkan

 Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah
sebelum jangka waktu berakhir, karena :
a. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya ketentuan-
ketentuan dalam hak pakai
b. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian
pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan
hak pengelolaan
c. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap

 Konsekuensi hapusnya pemegang hak pakai menurut pasal 57 PP No. 40 tahun 1996
1. apabila hak pakai atas tanah Negara hapus dan tidak diperpanjang dan diperbaharui maka bekas
pemegang hak pakai wajib membongkar bangunan dan benda benda yang ada diatasnya dan
menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat lambatnya dalam waktu 1
tahun sejak hapusnya hak pakai
2. dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih diperlukan kepada bekas pemegang hak
pakai diberikan ganti rugi
3. jika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi kewajiban membongkar hak pakai, maka
bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang
hak pakai

 HAK SEWA UNTUK BANGUNAN

Ketentuan disebutkan dalam pasal 16 ayat 1 huruf e UUPA, secara khusus diatur dalam pasal 44 dan
pasal 45 UUPA

Pengertian Hak Sewa Untuk Bangunan

Menurut pasal 44 ayat 1 UUPA, Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah,
apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan
membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

 Objek Hak Sewa Untuk Bangunan, Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak lain adalah
hak milik dan objek yang disewakan oleh pemilik tanah kepada pihak lain(pemegang hak sewa
bangunan) adalah tanah bukan bangunan

 Pemegang Hak Sewa Bangunan (Menurut pasal 45 UUPA)

1. warga negara Indonesia
2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia
3. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan bekedudukan di Indonesia (badan
hukum Indonesia)
4. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

 Jangka Waktu Hak Sewa Untuk Bangunan

UUPA tidak mengatur secara tegas jangka waktu hak sewa untuk bangunan, jangka waktu diserahkan
kepada kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan
  Hapusnya Hak Sewa Untuk Bangunan
1. jangka waktunya berakhir
2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir dikarenakan pemegang hak sewa untuk bangunan
tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak sewa untuk bangunan
3. dilepaskan oleh pemegang hak sewa untuk bangunan sebelum jangka waktunya berakhir
4. hak milik atas tanah dicabut untuk kepentingan umum
5. tanahnya musnah

 HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARA

1. Hak Gadai (Gadai Tanah)
MENURUT BOEDI HARSONO, HaK gadai (gadai tanah) adalah hubungan antara seseorang dengan
tanah kepunyaan orang lain,yang telah menerima uang gadai daripadanya. Selama uang gadai belum
dikembalikan, tanah tersebut dikuasai oleh pemegang gadai. Selama itu hasil tanah seluruhnya menjadi
pemegang gadai. Pengembalian uang gadai atau lazim disebut penebusan tergantung kepada kemauan
atau kemampuan pemilik tanah yang menggadaikan.

Para Pihak Dalam Hak Gadai(Gadai Tanah)

a. pemilik tanah pertanian disebut pemberi gadai
b. pihak yang menyerahkan uang kepada pemberi gadai adalah penerima(pemegang) gadai

Perbedaan Hak Gadai (Gadai Tanah) Dengan Gadai Dalam Hukum Perdata
Hak gadai tanah terdapat satu perbuatan hukum yang berupa perjanjian penggarapan tanah pertanian
oleh orang yang memberikan uang gadai, sedangkan gadai menurut hukum perdata terdapat dua
perbuatan hukum yang berupa perjanjian pinjam meminjam uang sebagai perjanjian pokok dan
penyerahan benda bergerak sebagai jaminan sebagai perjanjian ikutan.

Jangka Waktu Hak Gadai (Gadai Tanah)

a. Hak Gadai (Gadai Tanah) Yang Lamanya Tidak Ditentukan, Dalam hak gadai (gadai tanah)tidak
ditentukan lamanya, maka pemilik tanah pertanian tidak boleh melakukan penebusan sewaktu-
waktu
b. Hak Gadai (Gadai Tanah) Yang Lamanya Ditentukan, Dalam hak gadai (gadai tanah)ini. Pemilik
tanah baru dapat menebus tanahnya kalau jangka waktu yang diperjanjikan dalam hak gadai (gadai
tanah ) berakhir

Ciri-ciri hak gadai (gadai tanah) menurut hukum adat:

a. hak menebus tidak mungkin kadaluwarsa
b. pemegang gadai selalu berhak untuk mengulanggadaikan tanahnya
c. pemegang gadai tidak boleh menuntut supaya tanahnya segera ditebus
d. tanah yang digadaikan tidak bisa secara otomatis menjadi milik pemegang gadai bila tidak ditebus

Menurut Boedi Harsono sifat dan ciri-ciri Hak gadai (gadai tanah):
1. hak gadai (gadai tanah) jangka waktunya terbatas artinya pada suatu waktu akan hapus
2. hak gadai (gadai tanah ) tidak berakhir dengan meninggalnya pemegang gadai
3. Hak gadai (gadai tanah) dapat dibebani dengan hak-hak tanah yang lain
4. hak gadai (gadai tanah) dengan persetujuan pemilik tanahnya dapat dialihkan kepada pihak ketiga,
dalam arti bahwa hubungan gadai yang semula menjadi putus dan digantikan dengan hubungan
gadai yang baru antara pemilik dengan pihak ketiga (memindahkan gadai atau doorverpanden)
5. hak gadai (gadai tanah) tidak menjadi hapus jika hak atas tanahnya dialihkan kepada pihak lain
6. selama hak gadai (gadai tanah)nya berlangsung makaatas persetujuan kedua belah pihak uang
gadainya dapat ditambah (mendalami gadai)
7. sebagai lembaga,hak gadai (gadai tanah) pada waktunya akan hapus

Hapusnya Hak Gadai (Gadai Tanah)

1. telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah (pemberi gadai)
2. hak gadai sudah berlangsung 7 tahun atau lebih
3. adanya putusan pengadilan yang menyatakan bahwa pemegang gadai menjadi pemilik tanah atas
tanah yang digadaikan karena pemilik tanah tidak dapat menebus dalamjangka waktu yang
disepakati oleh kedua belah pihak dalam gadai tanah
4. tanahnya dicabut untuk kepentingan umum
5. tanahnya musnah
2. Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil)
• PENGERTIAN, Pasal 53 UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud hak usaha bagi
hasil.
• Menurut boedi harsono, Hak usaha bagi hasil adalah hak seseorang atau badan hukum (yang
disebut penggarap) untuk menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah kepunyaan pihak lain
(yang disebut pemilik) dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi antara kedua belah pihak
menurut imbangan yang telah disepakati
• Perjanjian bagi Hasil Tunduk Pada Hukum Adat

Mekanisme Hak Usaha Bagi hasil (perjanjian bagi hasil)

• Menurut uu no 2 tahun 1960, Perjanjian bagi hasil harus dibuat secara tertulis di muka Kepala desa,
disaksikan oleh minimal dua orang saksi, dan disahkan oleh camat setempat serta diumumkan
dalam kerapatan desa yang bersangkutan

Tujuan Mengatur Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil)

Disebutkan dalam Penjelasan Umum UU No.2 Tahun 1960
a. Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan penggarap dilakukan atas dasar yang adil;
b. Dengan menegaskan hak-hak dan kewajiban-kewajiban dari pemilik dan penggarap agar terjamin
pula kedudukan hukum yang layak bagi penggarap;
c. Dengan terselenggaranya apa yang disebut pada a dan b diatas, maka bertambahlah kegembiraan
bekerja bagi para petani penggarap, hal mana akan berpengaruh baik pada caranya memelihara
kesuburan dan mengusahakan tanahnya.

Sifat-sifat dan ciri-ciri Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi hasil)
Menurut Boedi Harsono
a. Perjanjian bagi hasil jangka waktunya terbatas
b. Perjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan kepada pihak lain tanpa izin pemilik tanahnya
c. Perjanjian bagi hasil tidak hapus dengan berpindahnya hak milik atas tanah yang bersangkutan
kepada pihak lain
d. Perjanjian bagi hasil tidak hapus jika penggarap meninggal dunia, tetapi hak itu hapus jika pemilik
tanahnya meninggal dunia
e. Perjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan khusus (diKantor Kepala desa)
f. Sebagai lembaga perjanjian bagi hasil ini pada waktunya akan dihapus

Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil)

• Menurut Hukum Adat, Jangka waktu hak usaha bagi hasil hanya berlaku satu (1)tahun dan dapat
diperpanjang, akan tetapi perpanjangan jangka waktunya tergantung pada kesediaan pemilik tanah,
sehingga bagi penggarap tidak ada jaminan untuk dapat menggarap dalam waktu yang layak
• Menurut UU no 2 tahun 1960
a. Lamanya jangka waktu perjanjian bagi hasil untuk tanah sawah sekurang-kurangnya 3 tahun dan
untuk tanah kering sekurang-kurangnya 5 tahun
b. Perjanjian tidak terputus karena pemindahan hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada
pihak lain
c.Jika penggarap meninggal dunia, maka perjanjian bagi hasil itu dilanjutkan oleh ahli warisnya
dengan hak dan kewajiban yang sama
d. Pemutusan perjanjian bagi hasil sebelum berakhirnya jangka waktu perjanjian hanya
dimungkinkan apabila jika ada persetujuan kedua belah pihak yang bersangkutan dan hal itu
dilaporkan kepada kepala desa

Hak Dan Kewajiban Pemilik Tanah

• Hak pemilik tanah, Berhak atas bagian hasil tanah yang ditetapkan atas dasar kesepakatan oelh
kedua belah pihak dan berhak menuntut pemutusan hubungan bagi hasil jika ternyata
kepentingannya dirugikan penggarap
• Hak penggarap tanah, Selama perjanjian bagi hasil berlangsung berhak untuk mengusahakan
tanah yang bersangkutan dan menerima bagian dari hasil tanah itu sesuai dengan imbangan
yang ditetapkan atas dasar kesepakatan oleh kedua belah pihak
• Kewajiban pemilik tanah, Menyerahkan tanah garapan kepada penggarap dan membayar pajak
atas tanah yang garapan yang bersangkutan
• Kewajiban penggarap, Mengusahakan tanah tersebut dengan baik, menyerahkan bagian hasil
tanah yang menjadi hak pemilik tanah, memenuhi beban yang menjadi tanggungannya dan
menyerahkan kembali tanah garapannya kepada pemilik tanah dalam keadaan baik setelah
berakhirnya jangka waktu perjanjian bagi hasil
 Hapusnya Hak Usaha Bagi Hasil
1. jangka waktunya berakhir
2. atas persetujuan kedua belah pihak , perjanjian bagi hasil diakhiri
3. pemilik tanahnya meninggal dunia
4. adanya pelanggaran oleh penggarap terhadap larangan dalam perjanjian bagi hasil
5. tanahnya musnah

3. HAK MENUMPANG
Hak menumpang biasanya terjadi atas dasar kepercayaan oleh pemilik tanah kepada orang lain yang
belum mempunyai rumah sebagai tempat tinggal dalam bentuk tidak tertulis, tidak ada saksi dan tidak
diketahui oleh perangkat desa/kelurahan,sehingga jauh dari kepastian hukum dan perlindungan
hukum bagi kedua belah pihak.
• PENGERTIAN, Menurut Boedi harsono, Hak menumpang adalah hak yang memberi wewenang
kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah diatas tanah pekarangan milik orang
lain.

Sifat Dan Ciri-Ciri Hak Menumpang

1. tidak mempunyai jangka waktu yang pasti karena sewaktu-waktu dapat dihentikan
2. hubungan hukumnya lemah yaitu sewaktu-waktu dapat diputuskan oleh pemilik tanah jika ia
memerlukan tanah tersebut
3. pemegang hak menumpang tidak wajib membayar sesuatu (uang sewa)kepada pemilik tanah
4. tidak wajib didaftarkan ke kantor pertanahan
5. bersifat turun temurun artinya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya
6. tidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang bukan ahli warisnya

Hapusnya Hak Menumpang

1. pemilik tanah sewaktu-waktu dapat mengakhiri hubungan hukum antara pemegang hak
menumpang dengan tanah yang bersangkutan
2. hak milik atas tanah yang bersangkutan dicabut untuk kepentingan umum
3. pemegang hak menumpang melepaskan secara sukarela hak menumpang
4. tanah musnah

4. HAK SEWA TANAH PERTANIAN

• Hak sewa tanah pertanian adalah suatu perbuatan hukum dalam bentuk penyerahan penguasaan
tanah pertanian oleh pemilik tanah kepada pihak lain (penyewa)dalamjangka waktu tertentu dan
sejumlah uang sebagai sewa yang ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua belah pihak.
• Hak sewa tanah pertanian bisa terjadi dalam bentuk perjanjian yang tidak tertulis atau tertulis yang
memuat unsure-unsur para pihak , objek, uang sewa, jangka waktu hak dan kewajiban bagi pemilik
tanah pertanian dan penyewa.

 PENYELENGGARA PENDAFTARAN TANAH

Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional

 Pendaftaran tanah dilaksanakan melalui 2(dua)system:

1. Pendaftaran Tanah Sistematik

• Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang
meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian
wilayah suatu desa/kelurahan
• Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakasa pemerintah berdasarkan
suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang
ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN

2. Pendaftaran Tanah Secara Sporadik

• Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek
pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual
atau massal
• Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan,
yaitu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya
  Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
• Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala kantor Pertanahan dengan dibantu oleh
PPAT dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu
• Dalam hal pendaftaran tanah sistematis Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi
• Penunjukan panitia ajudikasi untuk membantu tugas Kepala Kantor Pertanahan dalam Pendaftaran
Tanah sistemetis dimaksudkan agar tugas-tugas rutin para Kepala Kantor tidak terganggu,
mengingat kegiatan Pendaftaran Tanah secara sistematis pada umumnya bersifat massal dan besar-
besaran

 Panitia Ajudikasi dibentuk oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk, terdiri atas:
• Seorang ketua merangkap anggota yang dijabat oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional
• Beberapa anggota yaitu seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang
pendaftaran tanah, seorang pegawai BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang hak-
hak atas tanah, Kepala desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang pamong
Desa/Kelurahan yang ditunjuknya. Panitian ini dibantu oleh satuan tugas pengukuran dan
pemetaan, satuan tugas pengumpulan data yuridis dan satuan tugas administrasi
• Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah dengan seorang anggota yang sangat diperlukan
dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai bidang-bidang tanah diwilayah desa/kelurahan
yang bersangkutan, seperti Tetua Adat yang mengetahui benar riwayat/kepemilikan bidang-bidang
tanah setempat, khususnya didaerah yang hukum adatnya masih kuat.

 OBYEK PENDAFTARAN TANAH

1. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak
pakai;
2. tanah hak pengelolaan;
3. tanah wakaf
4. hak milik atas satuan rumah susun
5. hak tanggungan
6. tanah Negara

Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah

• Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah adalah desa atau kelurahan yang merupakan satuan
wilayah Pemerintah Desa/Kelurahan sebagaimana diatur dalam UU No. 5 tahun 1979, tentang
pemerintah desa
• Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah Hak Guna Usaha, Hak pengelolaan, hak tanggungan
dan Tanah negara, serta obyek Hak tanggungan dapat meliputi beberapa desa/kelurahan

 ASAS PENDAFTARAN TANAH

Pendaftaran dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, muktakhir dan terbuka ;
1. Azas sederhana, Dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedur pendaftaran tanah
dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak
2. Azas aman, Dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan
dengan teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai
dengan tujuannya
3. Azas terjangkau, Dimaksudkan agar pihak-pihak yang memerlukannya, terutama golongan ekonomi
lemah, dapat terjangkau pemberian pelayanan pendaftaran tanah
4. Azas Mutakhir
• Dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaan dan berkesinambungan
pemeliharaan data pendaftaran tanah
• Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir, sehingga perlu diikuti kewajiban
mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi
• Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan
berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di Kantor pertanahan selalu “up to date”, sesuai
dengan kenyataan dilapangan
5. Dengan demikian masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat
(azas keterbukaan)
• Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah
yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi
informasi data yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah
terdaftar, terbuka untuk umum
• Dalam mencapai tujuan tertib administrasi pertanahan, maka setiap bidang atas satuan rumah
susun, termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun wajib didaftarkan
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur meliputi 6 hal, yaitu:
1. Pengumpulan
2. Pengolahan
3. Pembukuan
4. Penyajian, serta
5. Pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah
dan satuan-satuan rumah susun
6. Termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan
hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak yang membebani

Sebelum PP no 24 tahun 1997 diterbitkan, lingkup kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan PP No.10
tahun 1961 sebagaimana pasal 19 ayat 2, meliputi;
1. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah
2. Pendaftaran dan peralihan hak atas tanah
3. Pemberian surat tanda bukti hak atau sertifikat
4. Pelaksanaan pendaftaran tanah menurut PP No.24 tahun 1997 meliputi kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali (dahulu disebut opzet) dan pemeliharaan data pendaftaran, atau dahulu dikenal
sebagai bijhouding
5. Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek
pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan PP 10/1961 dan PP 24/1997
6. Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data
fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan
sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
7. Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun
yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya
8. Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum, bidang tanah dan satuan rumah susun yang
didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebani

PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI

• Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara
sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik(pasal 13)
• Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di
wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri
• Apabila suatu kelurahan/desa belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik,
maka pendaftaran tanahnya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik, yang dilakukan
atas permintaan pihak yang berkepentingan

Kegiatan pendaftaran tanah pertama kali, meliputi;

1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik
 Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun
yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan di atasnya.
 Dalam rangka pengumpulan dan pengolahan data fisik, dilakukan kegiatan pengukuran dan
pemetaan
Kegiatan Pengukuran dan Pemetaan, meliputi:
 Pembuatan peta dasar pendaftaran
 Penetapan batas bidang-bidang tanah
 Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran
 Pembuatan daftar tanah
 Pembuatan surat ukur

2. Pembuktian hak dan pembukuannya

a. Pembuktian Hak Baru
1) Hak atas tanah baru dibuktikan dengan :
• Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan
menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara
atau hak pengelolaan
• Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada
penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas
tanah hak milik
2) Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh pejabat yang
berwenang
 3) Tanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf
4) Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan Akta pemisahan
5) Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian hak tanggungan

b. Pembuktian Hak Lama

Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal konversi hak-hak lama, dibuktikan
dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut, berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi
dan/atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam
pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah
secara sporadik, dianggap cukup mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membebaninya

c. Pembukuan hak, Pembukuan hak dilakukan berdasarkan alat bukti dan berita acara pengesahan

d. Penerbitan sertifikat, Menurut PP No.10 tahun 1961, yang disebut sertifikat adalah salinan buku
tanah dan surat ukur yang dijahit menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang
bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria

Sertifikat tanah terdiri dari :

• Salinan buku tanah
• Salinan surat ukur
• Kertas sampul

Menurut PP No.24 tahun 1997

1) Sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2)
huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan dan hak
tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan
2) Sertifikat tanah diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan
data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah.
3) Sertifikat tanah hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku
tanah, sebagai pemegang hak, atau kepada pihak yang diberikan kuasa oleh pemegang hak.
4) Data fisik dan data yuridis yang termuat dalam sertifikat sesuai dengan data yang ada dalam
surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan, maka sertifikat tanah merupakan surat tanda
bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
5) Apabila suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan
hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasai tanah
tersebut, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah tersebut tidak dapat lagi
menuntut haknya apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat tersebut tidak
mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan
yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan pada pengadilan mengenai penguasaan
tanah atau penerbitan sertifikat tersebut

e. Penyajian data fisik dan data yuridis

Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, Kantor Pertanahan menyelenggarakan Tata
Usaha Pendaftaran Tanah dalam Daftar Umum. Daftar Umum terdiri dari:
1. Peta pendaftara, yaitu peta yang menggambarkan bidang atau bidang-bidang tanah untuk
keperluan pembukuan
2. Daftar tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah dengan
suatu sistem penomoran
3. Surat ukur, yaitu dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan
uraian
4. Buku tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu
obyek pendaftaran tanah yang sudah haknya
5. Daftar nama, yaitu dokumen dalam bentu daftar yang memuat keterangan mengenai penguasaan
tanah dengan sesuatu hak, hak atas tanah, atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan hak
milik atas satuan rumah susun oleh orang perseorangan atau badan hukum
 f. Penyimpanan daftar umum dan dokumen
• Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian (warkah), diberi tanda pengenal dan
disimpan di Kantor Pertanahan yang bersangkutan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh
Menteri sebagai bagian yang terpisah dari Daftar Umum
• Peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, daftar nama dan dokumen-dokumen
tersebut harus tetap berada di Kantor Pertanahan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh
Menteri.
• Untuk mencegah hilangnya dokumen dimaksud maka apabila ada instansi yang menganggap perlu
untuk memeriksanya, pemeriksaan wajib dilakukan di Kantor Pertanahan

 PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH

• Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi :
• Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak
• Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
• Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data
yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah di daftarkan
• Perubahan data fisik dimaksud adalah pemisahan, pemecahan atau penggabungan bidang-bidang
tanah yang sudah didaftar
• Perubahan data yuridis terjadi apabila ada pemindahan hak atas tanah dan atau pembebanan hak
atas tanah yang sudah didaftar
• Perubahan yang terjadi oleh pemegang hak atas tanah wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.

 PERALIHAN HAK ATAS TANAH

1. JUAL BELI
2. HIBAH
3. PEWARISAN
4. WAKAF

A. JUAL BELI TANAH

a. Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat
1) Jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai
2) Terang berarti perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan dihadapan kepala adat
3) Tunai berarti perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak

Bentuk-bentuk pemindahan hak milik menurut sistem Hukum adat, Yang mengakibatkan pemindahan
hak milik untuk selama-lamanya ;
Jual Lepas, merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai, dimana
semua ikatan antara bekas penjual dengan tanahnya menjadi lepas sama sekali
Jual Lepas Panjer
Fungsi Panjer
1. Pembicaraan yang mengandung janji saja tidak mengakibatkan suatu kewajiban
2. Tanpa panjer, orang tidak merasa terikat
3. Perjanjian pokok (jual beli) belum terlaksana hanya dengan pemberian panjer

Yang mengakibatkan pemindahan hak milik yang bersifat sementara ;

a. Jual Gadai, merupakan suatu perbuatan pemindahan hak secara sementara atas tanah kepada
pihak lain yang dilakukan secara terang dan tunai sedemikian rupa, sehingga pihak yang melakukan
pemindahan hak mempunyai hak menebus kembali tanah tersebut
Si Pembeli gadai (penerima gadai) berhak;
1. Menikmati manfaat yang melekat pada hak milik
2. Mengopergadaikan atau menggadaikan kembali di bawah harga tersebut kepada orang lain jika
sangat membutuhkan uang
3. Mengadakan perjanjian bagi hasil
Transaksi ini biasanya disertai dengan perjanjian tambahan
• Kalau tidak ditebus dalam masa yang dijanjikan, maka tanah menjadi milik yang membeli gadai
• Tanah tidak boleh ditebus sebelum satu, dua atau beberapa tahun dalam tangan pembeli gadai

b. Jual Tahunan, merupakan suatu perilaku hukum yang berisikan penyerahan hak atas sebidang
tanah tertentu kepada subjek hukum lain dengan penerima sejumlah uang tertentu dengan
ketentuan bahwa sesudah jangka waktu tertentu maka tanah tersebut akan kembali dengan
sendirinya tanpa melalui perilaku hukum tertentu.
Kewenangan si pembeli tahunan, Mengolah tanah, menanami dan memetik hasilnya, dan berbuat
dengan tanah itu seakan-akan miliknya sendiri dalam jangka waktu yang diperjanjikan
b. Jual Beli tanah Menurut UUPA
Sifatnya
1. Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh
pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih
2. Terang, dilakukan dihadapan kepala desa untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak
melanggar ketentuan hukum yang berlaku
3. Riil, kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya telah diterimanya
uang oleh penjual, dan dibuatnya dihadapan kepala desa

PP 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT
Syarat jual beli tanah ada 2
1. Syarat materiil
a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan
b. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjual belikan dan tidak dalam sengketa
2. Syarat Formil
Setelah syarat materriil dipenuhi maka PPAT akan membuat akta jual beli (Pasal 37 PP No
24/1997)

Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka disyaratkan bagi para pihak untuk menyerahkan surat-
surat yang diperlukan kepada PPAT,
1. Jika tanahnya bersertifikat, sertifikat tanahnya yang asli dan tanda bukti pembayaran biaya
pendaftarannya
2. Jika tanahnya belum bersertifikat, surat keterangan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat,
surat-surat tanah yang ada memerlukan penguatan oleh kepala Desa dan Camat, dilengkapi
dengan surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk
persertifikatan tanahnya setelah selesai dilakukan jual beli

B. HIBAH TANAH
• Hibah tanah merupakan pemberian seseorang kepada orang lain dengan tidak ada pengganti apa
pun dan dilakukan secara sukarela, tanpa ada kontraprestasi dari pihak penerima pemberian, dan
pemberian itu dilangsungkan pada saat si pemberi masih hidup
• Sebelumnya lahirnya PP No24/1997
• Bagi mereka yang tunduk pada KUHperdata, surat hibah wasiat harus dibuat dalam bentuk tertulis
dari Notaris.
• Bagi yang tunduk pada Hukum Adat dapat membuatnya di bawah tangan, tetapi proses di kantor
pertanahan harus dibuat dengan akta PPAT
• Setelah lahirnya PP No.24 Tahun 1997, setiap pemberian hibah tanah harus dilakukan dengan akta
PPAT

C. PEWARISAN TANAH
Perolehan hak milik atas tanah yang terjadi karena pewarisan dari pemilik kepada ahli waris (Pasal 26
UUPA)
Peralihan hak karena pewarisan telah mendapat penegasan pada Bab V, Paragraf 3 tentang peralihan
Hak Karena Pewarisan sebagaimana tersebut dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintahan No.24 Tahun
1997,yakni :
1. Untuk peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah terdaftar, wajib
diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan ,
sertifikat yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya di catat sebagai pemegang
haknya dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
2. Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar, wajib diserahkan dokumen-dokumen
surat keterangan Kepala Desa/kelurahan yang menyatakan yang bersangkutan menguasai tanah,
dan surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah tersebut belum bersertifikat ddari
kantor pertanahan, atau surat ket. Kepala Desa/Lurah jika lokasi tanahnya jauh dari kedudukan
Kantor Pertanahan dari pemegang hak yang bersangkutan.
3. Jika penerima waris terdiri dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada
orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris
4. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai
dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah jatuh kepada seorang
penerima warisan tertentu, pendaftaran hak milik atas tanah dilakukan kepada penerima warisan
yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian warisan
 5. Warisan berupa hak atas tanah yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara
beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar
peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka
berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris

Ruang Lingkup pengaturan perwakafan tanah,meliputi:

1. Tanah yang diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milik
2. Perwakafan tanah harus diperuntukkan untuk masyarakat banyak
3. Tanah wakaf terlembagakan untuk selama-lamanya dalam waktu yang kekal dan abadi
4. Tujuan peruntukan sebagai kepentingan peribadatan atau kepentingan umum
5. Wakaf memutuskan hubungan kepemilikan antara wakif dengan mauqufbih-nya dan selanjutnya
statusnya menjadi milik masyarakat
6. Wakif tidak bisa menarik kembali terhadap tanah yang telah diwakafkan
7. Ikrar harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf untuk mendapatkan akta
autentik untuk digunakan pendaftaran tanah kepada Kepala BPN

Kekuatan Hukum atas tanah yang di wakafkan, maka :

1. Akta Ikrar wakaf oleh Kepala KUA
2. Dihadiri 2 orang saksi
3. Surat-surat pemilikan tanah, surat keterangan kepala desa, surat keterangan pendaftaran tanah
4. Pendaftaran wakaf tanah milik ke kantor pertanahan Kabupaten/kota untuk memperoleh
sertifikat

A. PENDAFTARAN PERALIHAN HAK

Pemindahan hak
• Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar,
hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali melalui
lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.
• Pembuatan akta wajib dihadiri oleh para pihak oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum
yang bersangkutan atau kuasanya dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang
memenuhi syarat untuk bertindak sebagai dalam perbuatan hukum itu

Peralihan hak karena Pewarisan

• Peralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat pemegang hak yang bersangkutan
meninggal dunia
• Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan wajib didaftar dalam rangka memberikan perlindungan
hukum kepada para ahli waris dan demi tertibnya Tata Usaha Pendaftaran Tanah serta akuratnya data
yuridis bidang tanah yang bersangkutan

Ketentuan pendaftaran Peralihan hak karena waris

• Bagi tanah yang sudah terdaftar, dokumen yang diperlukan untuk pendaftarannya adalah (1)
sertifikat tanah yang bersangkutan, (2) surat kematian pemegang hak dan surat tanda bukti sebagai
ahli waris
• Jika bidang tanah dimaksud belum didaftar, wajib diserahkan dokumen-dokumen (1) surat bukti
hak, (2) surat keterangan kepala desa/kelurahan mengenai dikuasainya tanah tersebut oleh
pemegang hak dan (3) surat keterangan dari kantor Pertanahan atau surat dari yang bersangkutan
untuk daerah yang terpencil diperkuat oleh Kepala Desa/kelurahan, bahwa bidang tanah dimaksud
belum bersertifikat
• Apabila penerima waris terdiri dari satu orang, maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada
orang tersebut sesuai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris, namun bila penerima warisan
lebih dari satu orang, tetapi bidang tanah tersebut jatuh kepada seorang penerima waris
sebagaimana diterangkan dalam surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris,
maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada yang bersangkutan
• Apabila hak atas tanah atau satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi
bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftar belum ada akta pembagian
warisnya, peralihan haknya didaftar atas nama para penerima waris sebagai hak bersama
berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan atau akta pembagian waris tersebut
• Yang dimaksud dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa akta keterangan hak
mewaris, surat penetapan ahli waris atau surat keterangan waris
Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan Perseroan atau koperasi
• Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah karena penggabungan atau peleburan
perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang
bergabung atau melebur dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan
atau peleburan perseroan atau koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan
tersebut disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku
• Pendaftaran peralihan haknya, cukup diajukan dengan bukti akta yang membuktikan terjadinya
penggabungan atau peleburan tersebut
• Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah karena penggabungan atau peleburan
perseroan atau koperasi yang didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau
melebur didaftar berdasarkan pemindahan hak dalam rangka likuidasi yang dibuktikan dengan akta
yang dibuat oleh PPAT yang berwenang

Penolakan pendaftaran peralihan hak,

(Pasal 45 PP. No 24 tahun 1997 menggariskan bahwa Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk
melakukan pendaftaran peralihan hak, jika terdapat salah satu keadaan, yaitu:)
• Sertifikat dan surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar
yang ada pada kantor pertanahan
• Perbuatan hukum, yang (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutupan risalah lelang, kecuali
dalam keadaan tertentu
• Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan
tidak lengkap
• Tidak dipenuhinya syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundangan-undangan yang
bersangkutan
• Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan
• Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta PPAT batal atau dibatalkan oleh Putusan Pengadilan
yang telah memperoleh hukum tetap
• Perbuatan hukum yang dibatalakan oleh para pihak sebelum didaftarkan oleh kantor Pertanahan
• Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis dengan menyebutkan alasan-alasan
penolakan itu
• Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan disertai dengan pengembalian berkas
permohonannya dengan salinan kepada PPAT atau kepala kantor lelang

B. PEMBEBANAN HAK
Pembebanan hak Tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun,
pembebanan Hak Guna Bangunan atas Hak milik dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau
satuan Rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku

C. PENDAFTARAN PERUBAHAN DATA PENDAFTARAN LAINNYA

Meliputi 7 kegiatan, yaitu:
1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
a. Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilakukan dengan mencatat pada Buku
tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang
yang memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan
b. Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak mengakibatkan hak tersebut hapus atau terputus,
sehingga pendaftaranya tidak perlu dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru

2. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah

• Pemecahan, Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah
didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian yang masing-masing
merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula
• Untuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai pengganti surat ukur,
buku tanah dan sertifikat asalnya
• Jika hak atas tanah yang bersangkutan yang dibebani hak tanggungan dan atau beban-beban
lain yang terdaftar, pemecahan baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis
dari pemegang hak tanggungan atau pihak-pihak lian yang berwenang menyetujui
penghapusan beban yang bersangkutan
 • Pemecahan bidang tanah ini harus sesuai dengan Rencana Tata ruang yang berlaku dan tidak
boleh mengakibatkan tidak terlaksananya ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku, misalnya ketentuan landreform yang menyangkut batas minimal pertanian
• Pemisahan
• Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dari satu bidang tanah yang sudah didaftar
dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang
baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula
• Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai satuan
bidang tanah baru, sedangkan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan
sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan catatan mengenai adanya pemisahan tersebut

Perbedaan pengertian pemisahan dan pemecahan

• Pemecahan (dahulu dikenal dengan istilah pemisahan/pemecahan sempurna), semua bagian
dari bidang tanah semula tidak lagi mempunyai identitas lama, sedangkan
• Pemisahan (dahulu pemisahan/pemecahan sebagian), masih ada sebagian dari bidang tanah
semula yang tidak berubah identitasnya, kecuali luas dan batas-batasnya

Penggabungan bidang tanah

• Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dua buah bidang tanah atau lebih yang
sudah didaftar dan letak berbatasan yang kesemuanya atas nama pemilik yang sam, dapat
digabung menjadi satu satuan bidang baru jika semuanya dipunyai dengan jenis hak yang sama
dan bersisa jangka waktu yang sama
• Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat baru dengan
menghapus surat ukur, buku tanah dan sertifikat masing-masing
• Hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan dan beban-beban lain yang terdaftar, maka
penggabungan bidang tanah baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis
dari pemegang hak tanggungan atau pihak-pihak lain yang berwenang menyetujui
penghapusan beban yang bersangkutan

3. Pembagian hak bersama

• Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak-hak
masing-masing pemegang hak bersama di daftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT, yang
membuktikan kesepakatan antara pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama
tersebut
• Suatu hak bersama, baik yang diperoleh sebagai warisan maupun sebab lain, pada suatu saat
perlu dibagi sehingga menjadi hak individu
• Kesepakatan antara pemegang hak bersama perlu dituangkan dalam akta PPAT yang akan
menjadi dasar dalam pendaftarannya
• Pembagian tersebut tidak harus semua pemegang hak bersama memperoleh bagian, karena
dalam pembagian harta waris seringkali menjadi pemegang hak individu hanya sebagian dari
keseluruhan penerima warisan, asalkan hal tersebut telah disepakati oleh seluruh penerima
warisan sebagai pemegang hak bersama

4. Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
Pendaftaran hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun
dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan catatan pada Buku Tanah dan
Surat Ukur serta sertifikat hak yang bersangkutan, berdasarkan:
a. Data dalam Buku Tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang
dibatasi masa berlakunya;

b. Salinan Surat Keputusan Pejabat yang berwenang mengenai hak yang bersangkutan telah
dibatalkan atau dicabut ;

c. Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan telah dilepaskan oleh pemegang haknya ;
- Apabila sertifikat tanah dimaksud tidak diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan, hal
tersebut dicatat pada Buku Tanah dan Surat Ukur yang bersangkutan
- Untuk mencegah perbuatan hukum mengenai tanah yang sudah tidak ada haknya tersebut,
maka hapusnya hak yang sertifikatnya tidak diserahkan tersebut dapat diumumkan oleh
Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan
 5. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan
• Pendaftaran peralihan Hak tanggungan dilakukan dengan mencatatnya pada Buku tanah dan
Sertifikat hak Tanggungan yang bersangkutan dan pada Buku tanah serta sertifikat hak yang
dibebani berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin karena cessie,
subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta peleburan perseroan
• Apabila tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut telah dilelang untuk pelunasan piutang,
maka pendaftaran hapusnya hak tanggungan(roya) dapat dilakukan dengan melengkapi
persyaratan :
- Surat pernyataan kreditur yang melepas Hak tanggungan atas hak yang dilelang
- Kutipan risalah lelang

6. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan

pengadilan
a. Panitera pengadilan wajib memberitahukan kepada Kepala kantor Pertanahan mengenai isi
Putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua
Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data mengenai bidang tanah yang
sudah didaftar atas satuan rumah susun untuk dicatat pada Buku Tanah yang bersangkutan
dan sedapat mungkin pada sertifikat dan daftar-daftar lainnya
b. Pencatatan dilakukan atas permintaan pihak yang berkepantingan berdasarkan salinan resmi
putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap atau salinan penetapan
Ketua Pengadilan yang bersangkutan yang diserahkan olehnya kepada Kepala kantor
Pertanahan
c. Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun
berdasarkan putusan pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat keputusan mengenai
hapusnya hak (tanda bukti hak/sertifikat) tersebut dari menteri atau pejabat yang ditunjuk

7. Perubahan nama
Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai akibat pemegang hak yang ganti nama
dilakukan dengan, mencatatnya di dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah atau hak milik
atas satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mengenai ganti nama pemegang
hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku

D. PENERBITAN SERTIFIKAT PENGGANTI

• Atas permohonan pemegang hak, diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang
rusak, hilang, menggunakan blanko yang tidak digunakan lagi atau yang tidak diserahkan oleh
bekas pemegang hak kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi
• Dengan adanya sertifikat pengganti, maka sertifikat lama dimusnahkan
• Pengganti sertifikat di atas dicatat dalam buku tanah yang bersangkutan
• Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum
sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan
penerima hak berdasarkan akta PPAT atau Kutipan Risalah Lelang
• Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sudah meninggal dunia, maka permohonan sertifikat
pengganti dapat diajukan oleh ah ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai
ahli warisnya

Ketentuan-ketentuan yang berkaitan dengan permohonan pengganti sertifikat adalah :

• Permohonan pengganti sertifikat yang hilang disertai pernyataan dibawah sumpah dari yang
bersangkutan di hadapan Kepala kantor Pertanahn atau Pejabat yang ditunjuk mengenai
hilangnya sertifikat hak yang bersangkutan
• Penerbitan sertifikat pengganti didahului dengan pengumuman satu kali dalam salah satu surat
kabar harian setempat atas biaya pemohon. Jika dalam waktu 30 hari sejak dimuatnya
pengumuman tidak ada keberatan atau jikapun ada namun menurut penilaian Kepala Kantor
Pertanahan keberatan tersebut dianggap tidak beralasan, maka sertifikat pengganti diterbitkan.
Jika keberatan tersebut dianggap beralasan, maka Kepala kantor Pertanahan menolak
menerbitkan sertifikat pengganti. Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta
penolakan penerbitan sertifikat baru, oleh kepala kantor Pertanahan dibuatkan berita acara
• Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang tidak
diserahkan kepada pembeli lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan atas surat keterangan dari
kepala kantor lelang yang bersangkutan yang memuat alasan tidak dapat diserahkannya sertifikat
tersebut kepada pemenang lelang. Kepala kantor Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya
sertifikat pengganti untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dan tidak
berlakunya sertifikat yang lama, dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya
pemohon
Pengertian LANDREFORM
• Dalam arti sempit Landreform
Merupakan serangkaian tindakan dalam rangka Agrarian Reform Indonesia
• Landreform meliputi perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-
hubungan hukum yang bersangkutan dengan penguasaan tanah

Tujuan LANDREFORM
a. Untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani yang berupa tanah
b. Untuk melaksanakan prinsip:tanah untuk tani, agar tidak terjadi lagi tanah sebagai obyek
spekulasi dan obyek (maksudnya:alat) pemerasan
c. Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi setiap warga negara Indonesia,
baik laik-laki maupun wanita, yang berfungsi sosial.
d. Untuk mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan pemilikan dan penguasaan tanah secara
besar-besaran dengan tak terbatas, dengan menyelenggarakan batas maksimum dan batas
minimum untuk tiap keluarga
e. Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong terselenggaranya pertanian yang intensif
secara gotong-royong dalam bentuk gotong royong lainnya, untuk mencapai kesejahteraan yang
merata dan adil, dibarengi dengan sistem perkreditan yang khusus ditujukan kepada golongan
tani

Program LANDREFORM
1. Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah
2. Larangan pemilikan tanah secara apa yang disebut “absentee” atau “guntai”
3. Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari tanah-tanah yang selebihnya dari batas maksimum
tanah-tanah yang terkena larangan “absentee”, tanah-tanah bekas swapraja dan tanah-tanah
negara
4. Pengaturan soal pembagian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang digadaikan
5. Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian
6. Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian, disertai larangan untuk melakukan
perbuatan-perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah pertanian menjadi
bagian-bagian yang terlampau kecil