PANDUAN PRATIK KE-9

AMORTISASI UTANG

KOMPETENSI
1. Mahasiswa memahami konnsep amortisasi utang
2. Mahasiswa terampil membuat tabel amortisasi utang, dan menghitung sisa pinjaman.

PENYUSUN

SAIFUL GHOZI, S.Pd, M.Pd/0003058105

JURUSAN AKUNTANSI
POLITEKNIK NEGERI BALIKPAPAN
TAHUN 2020

Saiul Ghozi, S.Pd., M.Pd Page 1. 1

Program Studi Perbankan dan
: Keuangan AMORTISASI UTANG
Semester : 1 (satu)
Panduan Praktik ke : 9
1. TUJUAN PRAKTIK
Memahami konnsep diskon dan tingkat diskon pada Bank
Mampu menghtung nilai akhir dari perhitungan tingkat diskon

2. DASAR TEORI
AMORTISASI UTANG
Seorang eksekutif muda pada tanggal 1 april 2006 memutuskan untuk membeli sebuah rumah
seharga Rp400.000.000 dengan membayar uang muka Rp 100.000.000 dan sisanya dengan
kredit pemilikan rumah (KPR) sebuah bank dengan bunga 18% p.a dan angsuran sebesaar Rp
7.618.028.23 selama 60 bulan. jika pada 1 april 2009 eksekutif itu ingin melunasi kreditnya,
berapa jumlah yang harus ia bayar?

Untuk dapat menjawab pertanyaan actual diatas, kita perlu memahami amortisasi utang bahwa
hanya sebagian dari angsuran utang merupakan pelunasan pokok atau amortisasi utang dan
sisanya adalah untuk pembayaran bunga. Berapa tepatnya untuk amortisasi utang dan berapa
untuk pembayaran bunga adalah berbeda untuk setiap periode. Tanpa menghitung atau tanpa
bantuan skedul amortisasi, kita hanya tahu kalau total keduanya adalah sama untuk setiap
periode yaitu sebesar angsuran itu.

Untuk mengetahui besaran amortisasi utang dan bunga untuk setiap periode pembayaran,kita
perlu menyusun skedul amortisasi untuk 60 bulan masa kredit. Untuk ilustrasi bagaimana
membuat skedul amortisasi untuk 5 bulan pertama.

Saiul Ghozi, S.Pd., M.Pd Page 1. 2

SKEDUL AMORTISASI KPR UNTUK 5 PERIODE PERTAMA

A B C D E
Periode Besar Angsuran Bunga Amortisasi Utang Saldo KPR
(Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

300.000.000.00
1. 7.618.028,23 4.500.000,00 3.118.028,23 296.881.971,77
2. 7.618.028,23 4.453.229,58 3.164.798,65 293.717.173,12
3. 7.618.028,23 4.405.757,60 3.212.270,63 290.504.902,49
4. 7.618.028,23 4.357.573,54 3.260.454,69 287.244.447,80
5. 7.618.028,23 4.308.666,72 3.309.361,51 283.935.086,29

Dengan meneruskan skedul amortisasi hingga periode ke-36, kita akan mendapatkan jumlah
yang harus dibayar jika KPR ingin dilunasi pada 1 April 2009, dengan asumsi angsuransi ke-36
sudah dilakukan, yaitu sebesar Rp152.592.193,50.

Mengingat penyusunan skedul amortisasi hingga periode ke-36 secara manual memerlukan
waktu cukup lama, kita perlu menemukan cara lain untuk dapat menjawab pertanyaan di atas
tanpa perlu menyusun tabel yaitu dengan menggunakan persamaan anuitas untuk nilai sekarang.
Jika kita menghitung besar angsuran, kita akan melihat bahwa seseorang yang meminjam sebesar
Rp152.592.193,50 dengan bunga 18% p.a, dan harus membayarnya dengan 24 angsuran bulanan
maka sebesar angsuran itu adalah Rp7.618.028,23.

Akan tetapi sekarang kita sudah diberikan sisa masa angsuran, tingkat bunga efektif per periode,
dan besar angsuran setiap periode, kemudian diminta untuk mencari nilai sekarang atau saldo
KPR. Dalam contoh kita, masih ada 24 angsuran sebesar Rp7.618.028,23. Per bulannya dengan
tingkat bunga 1,5% per bulan, Jadi:

1− 1+𝑖 −𝑛
PV = A
𝑖

1− 1+0,015 −24
= ×Rp7.618.028,23
0,015

= Rp.152.592.193,50 (saldo KPR per 1 April 2009)

Saiul Ghozi, S.Pd., M.Pd Page 1. 3

Jadi, eksekutif muda di atas harus membayar Rp152.592.193,50 untuk pelunasan kreditnya.
Dalam praktiknya, adalah sangat jarang pelunasan lebih cepat (early termination) tidak
dikenakan denda (penalty fee) oleh pihak kreditur (bank). Berapa besar denda ini biasanya
dimuat dalam salah satu pasal perjanjian kredit. Argumen bank dalam hal pengenaan denda ini
biasanya adalah karena mereka harus melakukan perencanaan ulang mengenai dana dalam
portofolionya akibat memerlukan waktu untuk mencari nasabah baru, wawancara, dan evaluasi.
Semua kegiatan ini tentu tidak selesai dalam waktu singkat.

LATIHAN 1 Sebuah pinjaman sebesar Rp20.000.000 dilunasi dengan angsuran pembayaran

yang sama besar setiap bulannya selama 10 tahun. Jika tingkat bunga yang
berlaku adalah 𝑗12 = 12%, berapa saldo pinjaman setelah angsuran ke-60?
PENYELESAIAN
PV Rp20.000.000
12%
I = 1% = 0,01
12
n = 10 tahun × 12 = 120

Rp.20.000.000
1−(1−i)−120
A =
0,01
= Rp. 286.941,90
Setelah angsuran ke-60, sisa angsuran (n) adalah 60 sehingga:
1−(1−0,01)−60
PV = × Rp286.941,9
0,01
PV = Rp12.899.484,13
Saldo pinjaman setelah 60 bulan adalah Rp12.899.484,13.

LATIHAN 2 Sepasang suami istri membeli rumah dan menandatangani perjanjian kredit senilai
Rp600.000.000 yang dapat dicicil setiap bulan dengan pembayaran yang sama
besar selama tahun dengan tingkat suku bunga 𝑗12 = 18%. Buat skedul amortisasi
yang memperlihatkan pembagian antara bunga dan pembayaran pokok pinjaman
untuk 10 bulan pertama.
PENYELESAIAN
PV Rp 600.000.000
N 5 tahun 12 60
18%
I = 1,5% 0,015%
12
PV

Saiul Ghozi, S.Pd., M.Pd Page 1. 4

 1−(1−i)−𝑛
A =
𝑖
Rp600.000.000
1−(1−0,015)−60
A =
0,015
A = Rp15.236.056,46

LATIHAN 3 Sebuah apartemen ditengah kota ditawarkan dengan harga cukup terjangkau yaitu
Rp300.000.000 dan dapat dibeli dengan membayar DP sebesar 30% dan sisanya
dengan kredit pemilikan apartemen (KPA) Bank Artos dengan bunga 𝑗12 = 18%.
Jika seorang pembeli dengan KPA ingin melunasinya dalam 60 bulan, tanpa
membuat tabel amortisasi, hitung:
a. Besarnya angsuran per bulan.
b. Besarnya saldo KPA setelah pembayaran angsuran ke-24
c. Besarnya pokok KPA yang dibayar selama tahun ketiga
d. Besarnya bunga yang dibayarkan selama tahun ketiga
c. Besarnya angsuran bulanan jika pada akhir tahun ketiga, tingkat bunga dinaikkan
menjadi 21%.

PENYELESAIAN
PV = KPA = Rp300.000.000 (1-30%)
= Rp210.000.000
18%
i = 12 = 1,5% = 0,015
n = 60
A= PV
(1−(1+i)−𝑛
𝑖
=Rp210.000.000
(1−(1+0,015)−60
0,015
= Rp5.332.619,76

3. ALAT DAN BAHAN

Alat yang dibutuhkan : Alat tulis, Kalkulator, Laptop: Ms Excel

4. KESELAMATAN KERJA
1. Perhatikan keselamatan penggunaan alat dan gunakan prosedur kerja yang benar.
2. Bertanya pada dosen jika ada hal-hal yang belum dipahami.
3. Pastikan komputer, AC dan lampu dalam keadaan off ketika keluar laboratorium.

Saiul Ghozi, S.Pd., M.Pd Page 1. 5

5. LANGKAH KERJA
1. Perhatikan demonstrasi dosen atas contih soal yang dibahas
2. Kerjakan setiap latihan secara bertahap.

6. GAMBAR KERJA
-
7. TUGAS

SOAL

Saiul Ghozi, S.Pd., M.Pd Page 1. 6

 9

10

11. Acong meminjam uang sebesar Rp. 100.000.000,00 pinjaman itu akan dilunasi dengan cara
anuitas selama 1 tahun yang pembayarannya setiap bulan. Bunga yang ditetapkan 24% per
tahun. Hitunglah besarnya Anuitas dan buatlah tabel rencana angsurannya !
12. Misal anda ingin akan membeli rumah seharga Rp. 800.000.000, dengan DP Rp.
100.000.000 dengan fasilitas KPR bank. Tenor yang diambil 120 bulan dengan bunga
anuitas 14% p.a.
a. Hitung berapakah besar cicilan tiap bulan dengan MS Excel !
b. Buatlah tabel amortisasi utang menggunakan MS Excel !
13. Seorang manajer developer property ingin menjual unit rumah Type 39/120 yang telah
dibangun dengan harga Rp. 420.000.000,00. Diketahui fasilitas bunga KPR bank non
subsidi adalah sebagai berikut.
No Nama Bank Suku Bunga (%)
1 BNI 13,5%
2 Mandiri 12%
3 BTN Non Subsidi 9%
4 BTN Subsidi 5%
5 BCA 12%
6 BRI 11,5%
Catatan: data adalah simulasi

Jika suku bunga bank diasumsikan fixed (tetap), bantulah manajer terebut membuat tabel
KPR masing – masing Bank dengan Down Payment (DP) sebesar 30% dari harga rumah.
Gunakan Aplikasi Excel/ software untuk menyelesaikan soal diatas.

Saiul Ghozi, S.Pd., M.Pd Page 1. 7

 14

15

Saiul Ghozi, S.Pd., M.Pd Page 1. 8

8. PENILAIAN
LEMBAR PENILAIAN

Program Studi : Perbankan dan Keuangan

AMORTISASI UTANG
Semester : 1 (satu)
Panduan Praktik ke : 9
No Nama Proses Hasil Sikap kerja Nilai akhir
(25%) (50%) (25%)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Saiul Ghozi, S.Pd., M.Pd Page 1. 9