Hak-hak Atas Tanah

Menurut UUPA
Oleh:
Edytiawarman
Dimas Dwi Arso
Pengertian Hak Atas Tanah Menurut
UUPA
 Pada pasal 33 ayat (1) UUD 1945, dikatakan bahwa “bumi air
dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam  yang 
terkandung  didalamnya  itu  pada  tingkatan  tertinggi 
dikuasai  oleh  Negara”. Negara sebagai organisasi kekuasaan
seluruh rakyat.
Hak  menguasai  dari  Negara  termaksud  dalam  UUPA (pasal
1 ayat 2) memberi  wewenang kepada negara untuk :
1. mengatur  dan  menyelenggarakan  peruntukan,  penggunaan, 
persediaan  dan memeliharaan bumi, air dan ruang angkasa
tersebut;
2. menentukan  dan  mengatur  hubungan-hubungan  hukum  antara 
orang-orang  dengan  bumi, air dan ruang angkasa;
3. menentukan  dan  mengatur  hubungan-hubungan  hukum  antara 
orang-orang  dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai
bumi, air dan ruang angkasa.
Lanjutan:
 Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang
dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya  macam-
macam  hak  atas  permukaan  bumi,  yang  disebut  tana,
yang  dapat diberikan  kepada  dan  dipunyai  oleh  orang-
orang  baik  sendiri  maupun  bersama-sama dengan orang
lain serta badan-badan hukum (UUPA, pasal 4 ayat 1).
 Pasal  ini  memberi  wewenang  untuk mempergunakan
tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air
serta ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan dengan 
penggunaan  tanah  itu  dalam  batas-batas  menurut 
undang-undang  ini  dan peraturan-peraturan hukum lain
yang lebih tinggi.
Jenis jenis Hak Atas Tanah
1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Pakai
4. Hak Sewa
5. Hak Membuka Tanah
6. Hak Memungut Hasil Hutan
Hak Milik
1. Hak  milik  adalah  hak  turun-temurun,  terkuat  dan 
terpenuh  yang  dapat  dipunyai  orang atas tanah
2. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
3. Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
4. Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat
mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (bank Negara,
perkumpulan koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan
social)
5. Terjadinya hak milik, karena hukum adat dan Penetapan
Pemerintah, serta karena ketentuan undang-undang
6. Hak milik, setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya
dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan
setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang
kuat.
Hak Guna Usaha
1. Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian,
perikanan atau peternakan dengan jangka waktu 35 tahun
dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama
25 tahun. Sesudah jangka waktu dan perpanjangannya
berakhir ke pemegang hak dapat diberikan pembaharuan
Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama.
2. Diberikan paling sedikit luasnya 5 hektar, jika lebih dari
25 hektar harus dikelola dengan investasi modal yang
layak dnegan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan
perkembangan zaman.
3. Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak
lain
Lanjutan:
4. Hak Guna Usaha dapat dipunyai warga negara Indonesia,
dan Badan Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
5. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha
adalah Tanah Negara
6. Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah
7. Hak Guna Usaha setiap peralihan, hapusnya dan
pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di
Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud
merupakan pembuktian yang kuat
8. Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani Hak Tanggungan
Hak Guna Bangunan
1. Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan
dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri, yang dapat berupa
tanah Negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak
milik orang lain dengan jangka waktu paling lama
30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20
tahun. Setelah berakhir jangka waktu dan
perpanjangannya dapat diberikan pembaharuan
baru Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.
2. Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan
kepada pihak lain.
Lanjutan:
3. Hak Guna Bangunan dapat dipunyai warga negara
Indonesia, dan Badan Hukum yang didirikan
berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
4. Hak Guna Bangunan terjadi karena penetapan
Pemerintah
5. Hak Guna Bangunan setiap peralihan, hapusnya dan
pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan
di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran
dimaksud merupakan pembuktian yang kuat
6. Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani  Hak Tanggungan
Hak Pakai
 Hak  pakai  adalah  hak  untuk  menggunakan 
dan/atau  memungut  hasil  dari  tanah  yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban  yang  ditentukan  dalam  keputusan 
pemberiannya  oleh  pejabat  yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan
pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian  sewa-
menyewa  atau  perjanjian  pengolahan  tanah, 
segala  sesuatu  asal  tidak bertentangan dengan
jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang
Hak pakai dapat diberikan :
1. Selama  jangka  waktu  yang  tertentu  atau 
selama  tanahnya  dipergunakan  untuk
keperluan yang tertentu;
2. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran
atau pemberian jasa berupa apapun.
3. Pemberian  hak  pakai  tidak  boleh 
disertaisyarat-syarat  yang  mengandung 
unsur-unsur pemerasan.
Lanjutan:
 Yang dapat mempunyai hak pakai ialah :
1. Warga negara Indonesia
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
 Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada
pihak lain dengan izin penjabat yang berwenang.
 Hak  pakai  atas  tanah  milik  hanya  dapat 

dialihkankepada  pihak    lain,  jika  hal  itu

dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.
Hak Sewa
 Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai
hak sewa atas tanah, apabila ia berhak
mempergunakan  tanah  milik  orang  lain 
untuk  keperluan  bangunan  dengan  membayar
kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
 Pembayaran uang sewa dapat dilakukan :
1. Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
2. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
3. Perjanjian  sewa  tanah  yang  dimaksudkan  dalam 
pasal  ini  tidak  boleh  disertai  syarat-syarat yang
mengandung unsur-unsur pemerasan.
Lanjutan:
 Yang dapat menjadi pemegang hak sewa
ialah :
1. Warganegara Indonesia;
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan
di Indonesia.
Hak Membuka Tanah Dan Memungut
Hasil Hutan
 Hak membuka tanah dan memungut hasil
hutan hanya dapat dipunyai oleh
warganegara Indonesia dan diatur dengan
Peraturan Pemerintah.
 Dengan mempergunakan hak memungut

hasil hutan secara sah tidak dengan

sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu.
Peralihan hak atas tanah dapat terjadi
karena:
 Jualbeli
 Tukar menukar
 Penyertaan dalam modal
 Hibah
 Pewarisan
Hapusnya Hak Atas Tanah
1. Jangka waktu yang berakhir
2. Dibatalkan sebelum jangka waktunya berakhir
karena sesuatu syarat yang tidak dipenuhi
3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegan
haknya sebelum jangka waktunya berakhir
4. Dicabut untuk kepentingan umum
5. Diterlantarkan
6. Tanahnya musnah
7. Beralih ke warganegara asing (khusus Hak Milik)
atau badan hukum asing (khusus HGU dan HGB)
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Rumah Susun dan Perumahan
1. Jenis rumah : rumah komersiil, swadaya, Umum,
Khusus, dan rumah Negara;
2. Bentuk Rumah : Rumah tunggal, deret, dan susun;
3. Rumah susun dibangun utk pemenuhan kebutuhan
perumahan/tempat tinggal untuk Mendirikan Bentuk
Rumah; (baca pertimbangan huruf b, c, dan d, UU
nomor 20 tahun 2011);
4. Pasal 1 angka 1,…….terutama utk tmpt hunian, dan
pasal 50 (hunian dan campuran)
5. Jenis Rumah susun : Umum, khusus, negara, dan
Rusun komersiil
Hak Milik Atas Sarusun dan Hak milik
atas Bangunan Gedung
1. Rumah susun yg didirikan diatas tanah Hak (Hak
Milik, HGB/Hak Pakai atas Tanah negara maupun
tanah HPL), akan diperoleh Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun yg dibuktikan dengan sertipikat
HMSRS (bedakan dengan Hak Milik Atas tanah);
2. Rumah susun yg didirikan diatas barang milik
negara/daerah yg berupa tanah atau tanah
wakaf, akan diperoleh Sertipikat kepemilikan
Bangunan Gedung (SKBG), pasal 1 angka 12 dan
pasal 48 ayat 2
Perolehan barang milik negara/tanah
wakaf (Psl 21)

1. Pihak pengembang melalukan

perjanjian (sewa menyewa ato
kerjasama pemanfaatan) dengan
BUMN/BUMD ataupun dgn pemegang
tanah wakaf (Rusun Umum);
2. Perjanjian dengan waktu 60 tahun;
3. Bersifat tertulis dan dicatatkan di
kantor pertanahan;
Pengertian
1. HMSRS : hak atas sebuah unit (parcel) dalam
rumah susun yang bersifat individual ( di
negara lain disebut sbg “strata title”)
2. Bagian bersama, adalah bagian dari rumah
susun yg dimiliki secara tdk terpisah utk
pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dg
satuan RS;
3. Benda bersama adalah benda yg bukan bagian
dari rumah susun, yang dimiliki bersama scr
tidak terpisah utk pemakaian bersama;
Lanjutan:
Tanah bersama, sebidang tanah yg digunakn
atas dasar hak bersama secara tidak terpisah
yg diatasnya berdiri rumah susun;
 Dengan demikian dalam rumah susun ada 2

jenis sertifikat, yaitu sertipikat hak atas tanah

(bersama) dan sertipikat HMSRS (individual).
Elemen Dalam Rumah Susun
1. Rumah susun = Rumah bertingkat ?
2. Rumah bertingkat : Single ownership
multi ownership
3. Rumah susun = Rumah bertingkat yg multi
ownership, yg meliputi Hak milik atas
satuan rumah susun (HMSRS), bagian
bersama, benda bersama dan tanah
bersama.
Rumah Susun, apartemen dan
condominium
 Dalam hukum positip Indonesia, apapun
istilahnya scr yuridis tunduk pd UU nomor 20
tahun 2011 tentang Rumah susun yg
peruntukan utamanya digunakan utk tempat
hunian;
 Secara konseptual antara rumah susun,

apartemen dan kondominium memiliki

pengertian yang berbeda.
Condominium

1. Co (bersama) dan domini (kepemilikan);

2. Condominium (mede eigendom) yg bersifat
apartgestelde mede eigendom dan diperole
scr bebas (vrije mede eigendom);
3. Obyek condominium : rumah bertingkat
(hunian dan usaha)…..apartemen dan atau
rumah susun;
4. dan tidak bertingkat (hunian dan usaha)
Beda Rusun dan apatemen
 Penggunaan (rusun utamanya utk tempat
tinggal), apartemen (lebih luas);
 Kepemilikan : Rusun sbg pemilik fisik,
apartemen sekedar sbg pemegang hak
apartemen ;
 Pembuktian : rusun (sertipikat HMSRS),
apartemen (akte pemisahan satuan apartemen);
 Perhimpunan : rusun (perhimpunan pemilik dan
ato penghuni), apartemen (perhimpunan
Pemilik).
Karakteristik HMSRS
1. Bukan merupakan hak atas tanah, tp
hak yg berkaitan dengan tanah;
2. Right to use and right of disposal;
3. Dijadikan obyek hak tanggungan;
4. Bersifat individual;
5. dan meliputi kewenangan atas
bagian bersama, benda bersama,dan
tanah bersama;
Setelah Pembangunan Selesai
 Hanya dapat dijual jika :
a. Sudah mendapatkan ijin layak huni;
b. Akta pemisahan;
c. Diterbitkan sertipikat hak milik atas satuan
rumah susun

 Siapa subyek pembeli

• Individu :
a. Warga negara Indonesia;
b. Warga negara Asing ?
• Badan Hukum :
a. Nasional 
b. Asing 
c. gabungan (joint venture)
Bagaimanakah jika bangunan blm
selesai dilakukan penjualan ?
 pasal 42 UU nomer 1/2011 dan ps 42 UU no 20/2011:

1. Rumah susun yg msh dalam proses pembgn dapat dipasarkan melalui sistem
perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dgn ket per Uuan. 
2. PPJB dilakukan stlh memenuhi persyaratan kepastian atas status hat, obyek perjn,
IMB, ketersediaan prasarana dan utilitas umum dan keterbangunan perumahan paling
sedikit 20 %.

 Pasal 45 jo pasal 138 UU nomor 1/2011

Badan hukum yg melakukan pembangunan Rumah susun tidak boleh
melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80 % dari pembeli
sebelum memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam pasal 42;

 Sanksi yg diberikan :
1. sanksi administratif (pasal 150)
2. sanksi pidana (pasal 155)
Sanksi administrative
 • Peringatan tertulis 
• Pembatasan kegiatan pembangunan;
• Pengehentian sementara/tetap pd pekerjaan;
• Penghentian sementara/tetap pd pengelolaan;
• Penguasaan sementara/disegel 
• Pembongkaran (sendiri);
• Pembatasan kegiatan usaha;
• Pembekuan IMB;
• Pencabutan IMB;
• Denda administratif 
Sanksi Pidana

Pidana kurungan paling
lama 1 (satu) tahun atau
denda paling banyak satu
milyard rupiah.
Sekian
 Terima kasih