La hipoteca es un derecho real de garanta y de realizacin de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin (normalmente de pago

de un crdito o prstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crdito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realizacin de los bienes hipotecados. Con frecuencia se confunde la obligacin garantizada (prstamo o crdito), con la propia garanta (hipoteca), y se mezcla el concepto y la dinmica del prstamo garantizado, con los de la hipoteca que asegura su devolucin. Sera algo as como si mezclamos el automvil con su seguro de reparacin: ambos van unidos pero son cosas distintas. Por tanto es preciso tener presente que aunque vayan paralelos, el crdito y su hipoteca son negocios jurdicos distintos. En tal sentido, sentado lo anterior, y como institucin de garanta, la hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato pblico, (en Espaa escritura pblica ante Notario), y que, por no conllevar desplazamiento posesorio del bien objeto de la misma, las leyes exigen, adems del otorgamiento de la citada escritura pblica, en el caso de los bienes inmuebles, que asimismo la hipoteca sea inscrita en el Registro de la propiedad -requisito esencial para que la hipoteca nazca y alcance eficacia entre las partes y frente a terceros- tras cuya perfeccin, su funcin exclusiva ser nicamente la de servir de garanta a una deuda de dinero, u otra obligacin evaluable, dado que la hipoteca es un negocio accesorio a otro que asegura, considerado el negocio principal. La realizacin del bien hipotecado se debe llevar a cabo mediante el remate del mismo en subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al deudor y demanda y resolucin ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez haya sido fehacientemente requerido, y adems, en su caso, siguindose el mismo proceso contra el hipotenate no deudor y contra el tercer poseedor de bienes hipotecados. Por su parte, desde el prisma de la parte deudora, para el dueo del bien hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el valor de dicho bien. Normalmente la obligacin garantizada consiste en el deber de devolver un crdito concedido, o un prstamo entregado, ms las responsabilidades accesorias derivadas de la tenencia, que se delimitan empleando tres parmetros fundamentales: * El capital (o principal), que es la suma de dinero prestada por el acreedor al deudor hipotecario. El montante del capital debitado suele ser menor que el

valor de realizacin del bien hipotecado, de manera que ste pueda responder del capital alcanzando eficacia solutoria en la subasta pblica, en caso de producirse el impago de todo, o parte, del crdito o prstamo debitado. * El plazo, que es el tiempo que tomar la devolucin del capital y sus accesorias. La devolucin del prstamo se realiza mediante pagos peridicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado ms todos los intereses acumulados durante el tiempo pactado para devolver el principal. * El tipo de inters, que indica un porcentaje anual que se debe abonar al acreedor hipotecario (banco, caja de ahorros, sociedad financiera, o particular) en concepto de ganancias del capital. El tipo de inters puede a su vez ser: * Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del prstamo. * Variable: Su valor es revisado peridicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economa. Generalmente se emplea algn ndice econmico como el euribor, el Libor o el IRPH, al cual se le aade un diferencial de forma que el inters de la hipoteca siempre sea superior al ndice de referencia. Una vez conocidos los 3 parmetros anteriores es posible realizar los clculos para conocer cuales sern las ganancias del banco por la concesin del prstamo y cual ser la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolucin del dinero al banco). La hipoteca como contrato: caractersticas legales La hipoteca es ante todo un derecho real de realizacin de valor, y como tal derecho real, se halla investido de la reipersecutoriedad, pero nace de un contrato, de modo que en el instante incicial, antes de su inscripcin en el Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la condicin de derecho real eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato. Las caractersticas en una y otra situacin se resumen en las siguientes. * Como contrato: o Es un contrato nominado o tpico, ya que se encuentra reglamentado en la ley. o Es un contrato unilateral, debido a que slo se obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garanta. El acreedor no contrae obligacin alguna. o Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligacin principal cuyo cumplimiento asegura (prstamo o crdito).

o Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las prestaciones. * Como derecho real: o Es un derecho real de garanta, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligacin garantizada con la hipoteca. o Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes races. o Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligacin principal es nula, la hipoteca constituida no es vlida. o El deudor hipotecario no pierde la posesin de la cosa. o Constituye una limitacin al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restriccin de los derechos del acreedor hipotecario. Origen de la hipoteca El trmino hipoteca es una expresin compuesta, que procede de la lengua griega clsica, derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (cajn, caja); es decir, que la hypo-teka era para los griegos algo que estaba oculto, aquello que permaneca escondido debajo del cajn, puesto que no existen signos externos de su existencia, al no conllevar la exigencia de la posesin en favor del acreedor hipotecario para ser constituida. El bien hipotecado contina perteneciendo al, y sigue siendo posedo por, el deudor hipotecario. No obstante la regulacin actual y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma haba dos formas principales de garantizar una deuda, con eficacia real: * La Fiducia: Que consista en que el deudor trasladaba cum creditore la propiedad de un bien, al acreedor, para garantizar la deuda. Esta forma de garanta real generaba una gran desproteccin para el deudor. * La Prenda o pignus, con una regulacin muy parecida a la actual. El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin desplazamiento de la posesin en favor del acreedor. Se utilizaba as para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario,

ignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podan ceder al acreedor). Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de seguridad jurdica, dado que por falta de posesin permaneca como carga oculta, no fue sino hasta el establecimiento de las Contaduras de hipotecas, luego convertidas en Registros de la propiedad, que trajeron el final de la hipoteca como carga oculta, mediante la publicidad registral, cuando empez a utilizarse de forma generalizada, como gran dinamizadora del crdito territorial. Elementos que constituyen una hipoteca Importe de la Hipoteca Es la cantidad de dinero que la entidad financiera o de crdito entrega al solicitante. Esta cantidad depende de 2 factores: * Valor de tasacin de la vivienda, realizado por las Sociedades de Tasacin autorizadas. * Capacidad de endeudamiento del solicitante (valorando la relacin entre el importe de la cuota a pagar y los ingresos). Por lo general, el capital otorgado por las entidades de crdito suele ser de hasta el 80% del valor de tasacin del inmueble a adquirir, aunque en la actualidad existen diversas entidades financieras que otorgan el 100% de dicho valor. Cuota de Amortizacin Cantidad que peridicamente se paga a la entidad financiera, calculada de acuerdo a un sistema de amortizacin concreto determinado para toda la vida del prstamo. Plazo de Amortizacin Actualmente, existen entidades financieras que otorgan hipotecas hasta por 50 aos. Tipo de Inters Porcentaje de remuneracin del capital para la entidad financiera. Se barajan 2 tipos de referencia: el tipo de inters nominal y el TAE (Tasa Anual Equivalente). El tipo de inters nominal es aquel que se aplica al capital pendiente de devolucin para calcular los intereses que se deben abonar por el prstamo,

mientras que el TAE incluye adems del tipo de inters nominal, las comisiones (apertura y cancelacin o amortizacin anticipada) y plazo de amortizacin. Para valorar que tipo de crdito hipotecario es ms ventajoso se deben valorar estos 2 aspectos. Comisiones: El prstamo hipotecario puede llevar todas o varias de las siguientes: * Apertura: Gastos que se abonan a la entidad por la gestin y tramitacin de la hipoteca que normalmente se pagan de una sola vez al comienzo del crdito, aunque se puede pactar su pago a lo largo de toda la vida del prstamo. Normalmente, oscila entre el 0-2% del importe del prstamo. * Amortizacin anticipada: Cantidad que cobran las entidades financieras por realizar entregas a cuenta (amortizaciones anticipadas) del prstamo, dado que los intereses se calculan para toda la vida del prstamo, y si este plazo se acorta, el beneficio de la entidad disminuye, y es por esto por lo que se abona esta cantidad. * Cancelacin: Cuanta que se paga a la entidad financiera por la devolucin total del capital que en un momento determinado queda pendiente. El cobro de esta comisin se sustenta sobre la misma base que la de las amortizaciones anticipadas. En los prstamos a inters variable esta comisin se encuentra limitada por ley al 1%. * Subrogacin: Cantidad que cobra la entidad por el cambio de titularidad del prstamo. Se calcula como un porcentaje sobre la cantidad pendiente de devolucin a la hora de la subrogacin. Un caso tpico de esta comisin se produce cuando el comprador de la vivienda se subroga a la hipoteca que se haba constituido a favor del constructor de la vivienda. * Novacin: Cuanta que se cobra por la renegociacin del prstamo hipotecario concedido a un particular, a peticin de ste ante la misma entidad que lo concedi inicialmente. Se calcula tambin como un porcentaje sobre la cantidad pendiente de devolucin en el momento de la renegociacin. Carencia Es el perodo durante el cual se pagan slo intereses, sin amortizacin de capital.

La Hipoteca Inmobiliaria Concepto, caracteres y clases.

Concepto y naturaleza En el lenguaje coloquial, se denomina hipoteca tanto a la propia obligacin cuyo cumplimiento asegura como al derecho real que se impone sobre el inmueble en garanta de un crdito o a ambos. En el lenguaje jurdico, tiene un significado ms preciso y tcnico. Puede referirse al acto jurdico constitutivo del derecho real de hipoteca: es el contrato de hipoteca o el acto unilateral de constitucin de hipoteca o la facultad que la ley concede a determinados sujetos para exigir de otros la constitucin de una hipoteca bastante y suficiente en garanta de determinadas obligaciones. Tambin es hipoteca el derecho real que, nace de dichos contratos o acto unilateral o por exigencia de quien tiene la facultad de exigir su constitucin o, en fin, directamente de la ley. Los arts. 1876 CC y 104 LH caracterizan la hipoteca en sus rasgos ms importantes: el objeto sobre el que recae, la sujecin directa e inmediata del bien erga omnes y su finalidad o causa: para cuya seguridad fue constituida. El caso de incumplimiento de la accin, el derecho real de hipoteca permite la satisfaccin forzosa del derecho de crdito mediante la realizacin del valor del bien a travs de los procedimientos legalmente previstos. La seguridad que otorga la hipoteca radica en: # La sujecin expresa de un bien determinado a la satisfaccin del crdito para cuya seguridad se constituye # El carcter preferente de dicha satisfaccin: el precio obtenido mediante la realizacin del valor del bien se destina con preferencia a la satisfaccin del inters del acreedor hipotecario. # La realizacin del valor del bien inmueble a travs de procedimientos de ejecucin especialmente previstos y sin necesidad de obtener una previa sentencia declarativa ni de proceder al embargo del bien. Caracteres del derecho real de hipoteca # Es un derecho real de realizacin del valor: art. 2 y 104 LH. La hipoteca es un derecho real dotado de inmediatividad sobre el poder de disposicin dominical y de eficacia erga omnes. # Hipoteca como una modalidad de la accin ejecutiva: se debe convenir que en la hipoteca hay dos fases: una sustantiva o material y otra procesal, que tiene carcter eventual. # Le niega el carcter de derecho real pues es necesaria la cooperacin del rgano jurisdiccional competente: la cooperacin de los rganos judiciales, as

como la observancia de alguno de los procedimientos de ejecucin hipotecaria legalmente previstos, no restan inmediatividad al derecho de hipoteca. # Carcter constitutivo de la inscripcin registral: la hipoteca no lleva aparejada la desposesin del bien inmueble. Este sigue en su propietario quien contina en su uso, disfrute y en su explotacin econmica. La ausencia de desplazamiento posesorio implica un grado de inseguridad y de riesgo crediticio gravemente perturbador del sistema econmico. Esta falta de apariencia externa de la constitucin del gravamen se suple, en nuestro Ordenamiento Jurdico, mediante la inscripcin registral del ttulo al que se incorpora, la cual tiene carcter constitutivo. La hipoteca nace con su inscripcin en el Registro de la Propiedad. Si la hipoteca consta en escritura pblica, pero an no se ha inscrito, no hay todava derecho real de la hipoteca y el acreedor no podr pretender prioridad frente a terceros ni la realizacin del valor del bien a travs de los procedimientos hipotecarios. # Indivisibilidad: art. 1860 CC y 122 LH. La hipoteca subsistir ntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados. La indivisibilidad admite pacto en contrario. # Accesoriedad: la hipoteca es inseparable del crdito al que garantiza y asegura, aunque se puede extinguir la hipoteca sin que se extinga el crdito. El carcter accesorio de la hipoteca significa que nace para asegurar el cumplimiento de la obligacin y queda afectada por todas las vicisitudes del crdito al que sirve de garanta. La hipoteca no se puede transmitir sino con el crdito que segura. # Ajeneidad y enajenabilidad del inmueble gravado: no se admite la hipoteca sobre cosa propia del acreedor ni la llamada hipoteca de propietario, ni la hipoteca de futuro. # No implica la desposesin de los bienes: no exige el desplazamiento posesorio, como al prenda tradicional, sino la inscripcin registral. # Funcin de garanta o aseguramiento del crdito: la funcin del derecho real de hipoteca es garantizar o asegurar la satisfaccin de un crdito dinerario o econmicamente valuable mediante la realizacin del valor del bien dado en hipoteca. Si el crdito no existe, la hipoteca carece de causa y es nula. # El inmueble debe ser propiedad del hipotecante. Clases de hipotecas inmobiliarias Hipotecas Voluntarias: art. 138 LH, son las convenidas entre las partes o impuestas por disposicin del dueo de los bienes sobre los que se establezcan.

Hipotecas ordinarias o de trfico: aquella en la que el crdito garantizado accede al Registro de la Propiedad con todas sus determinaciones y elementos: su existencia es cierta y su cuanta conocida. Hipoteca de seguridad: si presenta algn rasgo excepcional en relacin con los criterios generales de la hipoteca ordinaria. Son hipotecas de seguridad: # La hipoteca en garanta de obligaciones futuras o condicionales # La hipoteca en garanta de ttulos endosables o al portador. # La hipoteca en garanta de una gestin, como la del tutor. # La hipoteca llamada de mximo, como al de cuenta corriente de crdito. Actualmente las cuentas suelen ser de seguridad y en concreto, de mximo. Hipotecas legales: art. 158 LH establece que slo sern hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carcter. Pueden ser expresas o tcitas. Las hipotecas legales expresas no se constituyen necesaria y automticamente por ministerio de la ley sino que sta concede un derecho a exigir la constitucin de una determinada hipoteca. Requieren para quedar vlidamente constituidas la inscripcin del ttulo en cuya virtud se constituyan. El art. 168 LH enumera los sujetos que tienen derecho a exigir hipoteca legal. As regula los supuestos de hipoteca dotal, hipoteca por bienes reservables, hipoteca por los bienes de los que estn bajo la patria potestad, hipoteca por razn de la tutela y otras hipotecas legales que se incluyen supuestos de hipotecas legales tcitas. Las hipotecas legales tcitas, no requieren la inscripcin del ttulo. Se constituyen automticamente. Otras: hipotecas de capital y de renta; solidarias y especiales; comunes y preferentes: segn la hipoteca garantice una obligacin de cumplimiento unitario o de pago peridico, la hipoteca es de capital o de renta. Si la hipoteca grava varias fincas, pero sin determinar la responsabilidad dineraria de cada una de ellas, se denomina hipoteca solidaria; si determina tal responsabilidad dineraria, se llama especial. Si ostenta un rango ordinario, la hipoteca es comn; si el rango es privilegiado, preferente. La Constitucin de la Hipoteca La constitucin de las hipotecas voluntarias

Se constituyen mediante el contrato de hipoteca o bien unilateralmente por disposicin del dueo del bien inmueble sobre el que se establezca. Se puede constituir mediante traslatio (el titular del bien inmueble impone o constituye sobre el mismo un derecho real de hipoteca en favor del titular del crdito que garantiza) o deductio o reserva (el titular del bien inmueble trasmite su titularidad pero reteniendo el derecho real de hipoteca en garanta del crdito que a su favor surge por la transmisin del bien) La capacidad se exige de quien constituye, no de quien adquiere el bien una vez ya hipotecado. Las hipotecas voluntarias slo quedan vlidamente constituidas si: a) se constituye en escritura pblica; b) dicha escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. La constitucin parcial de la hipoteca: eficacia de los pactos no inscritos Inscripcin parcial: en los supuestos en que el Registrador deniega o suspende la inscripcin de determinados pactos o estipulaciones. La cuestin es importante por dos razones: 1 porque la hipoteca queda constituida con al inscripcin y en los precisos trminos en que se contienen. 2 porque la denegacin o suspensin del acto o de la estipulacin no significa que ste sea nulo o ineficaz, sino que, en su caso, no ser oponible a terceros, pero mantiene todas su eficacia inter partes, con lo que se puede plantear un problema de adecuacin entre el derecho real de hipoteca y la relacin obligatoria. Los pactos no inscritos no son oponibles a terceros. La constitucin unilateral de la hipoteca Se produce mediante un acto jurdico unilateral del dueo de los bienes sobre los que se establezca. La primera cuestin es la necesidad de la aceptacin por el acreedor. sta es precisa y se debe hacer constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraern a la fecha de la constitucin de la misma. La aceptacin del acreedor produce como efecto su adquisicin. Efectos fundamentales: 1 La reserva de rango. 2 La posibilidad de cancelacin unilateral. Posiblemente la aceptacin o consentimiento se requiera tanto para impedir la cancelacin unilateral de la hipoteca cuanto en virtud del principio de que nadie puede adquirir un beneficio sin su consentimiento.

Son hipotecas unilaterales tambin, las constituidas en garanta de renta y prestaciones peridicas y las constituidas en garanta de ttulos transmisibles por endoso o a portador. Constituida la hipoteca, el hipotecante no la puede cancelar por su propia voluntad, sino en los trminos que sealan los arts. 141 LH y 237 RH. La aceptacin del acreedor beneficiario puede acceder al Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripcin de la hipoteca, sin que haya un tiempo mximo, es decir, para la aceptacin de la hipoteca, sino dos meses a constar desde el requerimiento del hipotecante al acreedor o acreedores. El acreedor hipotecaria puede aceptar la hipoteca transcurridos 2 meses desde el requerimiento efectuado por el hipotecante, siempre que ste no haya procedido a su cancelacin. La promesa de hipoteca y el llamado pacto de contrahendo Hay 3 supuestos: # La promesa de hipoteca u obligacin de constituirla: art. 1862 CC. Slo produce accin personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal. Se trata de una suerte de precontrato, cuya fuerza vincunlante deriva del mero consentimiento. El incumplimiento de la promesa, adems de producir la prdida del beneficio del plazo para el deudor, facultar al otro contratante para solicitar la resolucin del contrato o exigir su cumplimiento. Con la correspondiente indemnizacin de los daos y perjuicios. # La hipoteca no formalizada en escritura pblica. # La hipoteca formalizada en escritura pero no inscrita en el registro de la Propiedad: el carcter constitutivo de la inscripcin supone que si la escritura no se ah inscrito en el registro no ha nacido, no se ha constituido el derecho real de hipoteca, sin perjuicio de que el acreedor disponga de un titulo ejecutivo. Produce los siguientes efectos: # No hay derecho real de hipoteca, pero s un derecho a la hipoteca, es decir, la posibilidad de inscribir el ttulo y constituir la hipoteca si lo solicita cualquiera de la persona legitimadas para ello en virtud del art. 6 LH. # El acreedor no dispone de ninguna de las acciones y facultades propias del derecho real de hipoteca, no dispone de accin hipotecaria pero s de la derivada del propio ttulo (escritura pblica). # El acreedor no dispone, respecto de su crdito, de prelacin hipotecaria, sin perjuicio de la que puede derivar de la escritura.

# En los procedimientos concursales, el crdito para cuya garanta se otorg la escritura pblica de hipoteca no puede ser calificado como crdito privilegiado ni el acreedor gozar de los beneficios de abstencin y ejecucin separada. La constitucin de las hipotecas legales Son solamente las admitidas expresamente por las leyes con tal carcter. La hipoteca legal no significa que dicha garanta quede constituida ope legis, sino que las personas a cuyo favor concede la ley hipoteca legal tienen derecho a exigir del obligado o del Juez o Tribunal si constitucin sobre bienes suficientes para garantizar su derecho. Las personas facultadas para exigir la constitucin de la hipoteca pueden requerirla sobre cualesquiera bienes inmuebles o derecho reales de que pueda disponer el obligado a prestarla, en cualquier tiempo Para quedar vlidamente establecida requiere la inscripcin del ttulo en cuya virtud se constituya y, desde entonces, surte los mismos efectos que la voluntaria, cualesquiera que sea la persona, que deba ejercitar los derechos que la hipoteca confiere, sin ms especialidades que las establecidas en la Ley Hipotecaria. Las hipotecas legales tcitas no precisan acto alguno de constitucin ni de inscripcin en el Registro de la Propiedad. Se constituyen automticamente, ex lege, si bien es dudoso que se trate de verdaderas hipotecas y no de crditos privilegiados. Sujetos de la relacin jurdico hipotecaria y capacidad para hipotecar El acreedor hipotecario y el deudor Se llaman sujetos directos, son los titulares de la relacin jurdica subyacente, de las posiciones activa y pasiva del crdito garantizado. As como el acreedor del crdito y el acreedor hipotecante coinciden necesariamente, no es preciso que coincidan el deudor de la obligacin garantizada y el deudor hipotecante. El sujeto pasivo de la hipoteca es el propietario de la finca o titular del derecho real hipotecado. Aparece la figura del hipotecante no deudor Y aunque no son sujetos de la relacin obligatoria subyacente, se ven afectados pasivamente por la hipoteca: a) los posteriores adquirentes de los derecho reales o gravmenes o cargas reales sobre la finca o derecho real hipotecado; b) quienes tengan inscrito un derecho de arrendamiento o una opcin de compra sobre la finca hipotecada; c) los titulares de laguna anotacin preventiva sobre la finca hipotecada. El hipotecante no deudor

Es la persona que, sin ser deudor personal y sin estar obligada personalmente, hipoteca voluntariamente un bien propio en garanta de una deuda ajena. No se trata de un fiador, pues nunca se convierte en deudor y su responsabilidad se cie al bien dado en hipoteca. La hipoteca constituida por un hipotecante no deudor es siempre una hipoteca voluntaria convenida con el acreedor. La constitucin de la hipoteca puede ser un acto oneroso o gratuito. El tercer poseedor de finca hipotecada # Es un adquirente, a ttulo oneroso o gratuito, de la finca o derecho real hipotecado, en virtud de una adquisicin derivativo- traslativa, de manera que quedara excluido el usufructuario o la adquisicin que implique un desdoblamiento del dominio directo o del dominio til. Pero el art. 662 LEC considera tercer poseedor al adquirente del dominio pleno y al del dominio directo. # El art. 662.3 LEC dice, en cualquier momento anterior a la probacin del remate o a la adjudicacin del acreedor, podr liberar el bien satisfaciendo en cuanto se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro del lmite de la responsabilidad a que est sujeto el bien inmueble. # El tercer poseedor de finca hipotecada goza de la intervencin procesal que le confieren los art. 662 y 689 LEC # No se consideran terceros poseedores: el heredero del deudor, el legatario o donatario, quien asume o se subroga en el crdito garantizado, el codeudor, fiador o cofiador solidario y el deudor que adquiere del hipotecante. # A la situacin procesal del tercer poseedor se refiere el art. 126 LH. Cuando en juicio ejecutivo seguido conforme a las disposiciones de la LEC se persigan los bienes hipotecados y stos hubieren pasado a poder de un tercer poseedor, podr el acreedor reclamar de ste el pago de la parte del crdito asegurada con los que el mismo posee, si al vencimiento del plazo no lo verificara el deudor despus de requerido judicialmente o por Notario. # La presencia de un tercer poseedor en finca hipotecada influye en la extensin objetiva de la hipoteca. Pluralidad subjetiva activa y pluralidad de crditos Puede que el crdito garantizado con la hipoteca pertenezca a varias personas, es decir, que la titularidad activa de la relacin obligatoria se organice en un rgimen de pluralidad subjetiva: solidaridad, mancomunidad o parciariedad. Entonces se debe decidir si slo hay una hipoteca en garanta del crdito total

o si la hipoteca, nica, se decide en cuotas indivisas o si se constituyen tantas hipotecas como crditos y acreedores. Posiblemente el legislador haya considerado que la ordenacin plurisubjetiva de la relacin jurdico- obligatoria se proyecta sobre el derecho real de hipoteca, de manera que la pluralidad de acreedores se ordena en la relacin jurdico- hipotecaria del mismo modo que en la relacin jurdico- obligatoria. En los supuestos en los que se constituye una sola hipoteca a favor de una pluralidad de acreedores, la primera cuestin que se debe determinar es la relacin entre la responsabilidad derivada del crdito hipotecario y la titularidad crediticia. O sea, la parte del crdito que corresponde, a cada uno de los acreedores. Si el crdito es parciario debe entenderse que hay tantas hipotecas distintas e independientes como acreedores hipotecarios. Del mismo modo que los crditos se reputan distintos unos de otros, as tambin la hipoteca se debe entender dividida y se reputarn distintas, aunque del mismo rango. Si el crdito es mancomunado slo hay una hipoteca. Si la comunidad es ordinaria o romana, se deber indicar la cuota o participacin de cada uno de los comuneros en el crdito garantizado. Si la pluralidad de sujetos se organiza en rgimen de solidaridad, slo habr una hipoteca, sin necesidad de determinar la cuota en que participa cada acreedor en la titularidad de la hipoteca, porque exigir dicha determinacin desvirtuara la titularidad solidaria y porque en la organizacin solidaria de la pluralidad de sujetos no existe cuota sino en la relacin interna entre los acreedores. Capacidad para constituir la hipoteca El acreedor hipotecario necesita capacidad general para contratar. El hipotecante debe ser propietario de la cosa objeto de la hipoteca y debe tener capacidad de obrar y de disposicin del bien objeto de la hipoteca, ya que la constitucin de la hipoteca es un acto de disposicin. El art. 138 LH establece, respecto de las hipotecas voluntarias, que slo podrn constituirlas quienes tengan la libre disposicin de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados parar ello con arreglo a las leyes. Se requiere: # Poder de disposicin # Capacidad para enajenar

Por ello, los sujetos a una prohibicin de disponer no pueden hipotecar. Si los hipotecantes son varios, se exige de todos. Se debe tomar en consideracin las restantes normas de capacidad u legitimacin. As: # En los supuestos de comunidad, se requiere el acuerdo unnime de los comuneros. # Respecto de los bienes del declarado ausente, es necesaria la declaracin judicial de la necesidad o utilidad evidente. # El menor emancipado precisa los mismos requisitos que para enajenar. # Respecto de la enajenacin o gravamen impuesto por los padres sobre bienes inmuebles del hijo, se precisa autorizacin judicial. # Si los inmuebles pertenecen a un pupilo, el tutor necesita autorizacin judicial. # Si el bien inmueble pertenece a la sociedad de gananciales o se trata de la vivienda habitual familiar, se precisa el consentimiento de ambos cnyuges o autorizacin judicial. El mandato debe ser expreso como impone su objeto o contenido y debe constar en escritura pblica. El objeto de la hipoteca. Extensin objetiva. El objeto de la hipoteca Bienes que pueden ser hipotecados El art. 106 LH que coincide con el art. 1874 CC, establece que podrn ser hipotecados: # Los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin. # Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes. El art. 107 LH contiene una extensin del propio art.106 LH al sealar un elenco de bienes que tambin son susceptibles de hipoteca. Son los que siguen: # La hipoteca del derecho de usufructo: la hipoteca se extingue cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.

# Hipoteca de la mera o nuda propiedad: si el usufructo se consolidare con ella en al persona del propietario, no slo subsistir la hipoteca, sino que se extender tambin al mismo usufructo, salvo pacto en contrario. # Hipoteca sobre los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estn con pacto de no volverlos a hipotecar: 2 normas: # Una que protege el sistema econmico, es decir, favorece la circulacin de la riqueza y el crdito territorial. # La otra que impone un lmite a la libertad contractual. # Hipoteca del derecho de hipoteca voluntaria (subhipoteca): la hipoteca constituida sobre el derecho de hipoteca constituida sobre el derecho de hipoteca voluntaria queda pendiente de la resolucin del mismo derecho. La subsistencia de la hipoteca depende de la del derecho de hipoteca voluntaria. Segn ROCA SASTRE, el objeto de la subhipoteca es otorgar al acreedor subhipotecario el derecho a subrogarse en el derecho del acreedor hipotecariosubhipotecante. # Hipoteca de los derechos de superficie, pastos, aguas, leas y otros de semejante naturaleza real: en general, la hipoteca del derecho de superficie conocer las mismas limitaciones que el derecho del superficiario- hipotecante. La hipoteca constituida sobre el derecho de superficie se extinguir cuando el derecho se extinga por el transcurso del tiempo, pero no cuando por cualquier otra causa se consoliden en una misma persona la propiedad del suelo y la superficiaria. # Hipoteca de concesiones administrativas: se trata de las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio pblico y los edificios o terrenos que no estando directa o exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular. Este tipo de hipoteca es su extincin automtica con al resolucin del derecho del concesionario hipotecante, pero si ha recibido alguna indemnizacin por dicha resolucin se debe acreditar su consignacin para la cancelacin de la hipoteca. # Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia: el comprador o si causahabiente deben limitar la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dndose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial. El objeto de la hipoteca es el bien adquirido con pacto de retro o carta de gracia, es decir, un dominio revocable o interino.

# El derecho de retracto convencional: el acreedor no podr repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor en el tiempo en que ste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ellos fuera necesaria. La hipoteca se extingue con el plazo de vencimiento del plazo para el ejercicio del derecho de retracto. # Los bienes litigiosos: 2 casos: # Si la demanda origen del pleito se ha anotado previamente. # Si se hace constar en al inscripcin que el acreedor tena conocimiento del litigio. En cualquiera de los 2 casos la hipoteca queda pendiente de la resolucin del pleito. # Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas: la existencia de la hipoteca queda a las resultas de la condicin resolutoria: se extingue al resolverse el derecho del hipotecante. La condicin resolutoria debe estar inscrita en el registro de la Propiedad, de lo contrario el acreedor hipotecario podra ampararse en la fe pblica registral. # Los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal: inscritos conforme a lo que determina el art. 8. La hipoteca comprende la copropiedad de los elementos comunes del edificio anejos e inseparables del elemento privativo: las partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de divisin y slo podrn ser enajenadas, gravadas o embargadas conjuntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. Un supuesto distinto es la posibilidad de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de los pisos y apartamentos pertenecientes a diversos propietarios y sin la previa distribucin entre los pisos. # El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial: satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante, la hipoteca subsistir, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados. Bienes que no pueden ser hipotecados En virtud del art. 108 LH, no pueden ser objeto de hipoteca: # Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptundose, en todo caso, la de aguas, la cual podr ser hipotecada.

# Los usufructos legales, excepto el concedido al cnyuge viudo por el Cdigo Civil. # El uso y la habitacin. Tampoco son hipotecables el derecho sucesorio en su vertiente estrictamente personal, s en la puramente econmica, ni las hipotecas legales, porque tampoco se pueden ceder sino cuando haya llegado el caso de exigir su importe. La hipoteca del derecho de arrendamiento La doctrina mayoritaria entiende que el derecho de arrendamiento es un derecho personal. La posibilidad de inscripcin del derecho arrendaticio no dota al arrendamiento, de carcter real ni, por tanto, lo configura como objeto susceptible de ser hipotecado. Se mantiene el carcter personal y no real del derecho de arrendamiento, se debe ocncluir que no es hipotecable aunque se inscriba en el Registro de la Propiedad. Podemos concluir que el arrendamiento, si es susceptible de hipoteca, requerir los siguientes requisitos: # Que est inscrito en el Registro de la propiedad # Que el arrendatario est facultado para traspasar el arrendamiento o para cederlo. La extensin objetiva Determinacin del concepto de extensin objetiva La extensin de la hipoteca puede referirse tambin al bien dado en la hipoteca en cuanto a la obligacin garantizada con la hipoteca. La expresin extensin objetiva debe coordinarse con al naturaleza de los bienes respecto de la que se produce as como la titularidad dominical de los mismos. Por el contrario, no significa que el bien en concreto no sea objeto de ejecucin hipotecaria sino, ms bien, que, del importe obtenido por la realizacin del valor del inmueble, la parte correspondiente al bien al que no se extiende la hipoteca no ser entregada al acreedor hipotecario para la satisfaccin de su crdito sino al propietario del bien. Aqu extensin objetiva significa que la funcin de garanta que desempea la hipoteca sobre el inmueble al desarrolla ahora la indemnizacin debida o concedida o que, adems de satisfacer su crdito con el valor del inmueble

gravado y realizado en fase de ejecucin, el acreedor hipotecario tienen derecho a rentas. La extensin legal de la hipoteca La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razn de los bienes hipotecados. Se entienden hipotecados junto a la finca: # Las agregaciones de terrenos por accesin natural # Las mejoras. En concreto las que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desage, obras de reparacin, seguridad, transformacin, comodidad, adorno o elevacin de edificios. # Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razn de los mimos. Sin nimo exhaustivo, las indemnizaciones por siniestro del seguro y por expropiacin forzosa. # Los excesos de cabida de las fincas hipotecadas que se hayan hecho constar en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripcin de la hipoteca. # Los bienes inmuebles por incorporacin. # Las servidumbres prediales respecto del fundo dominante. # Los elementos comunes en el rgimen de propiedad horizontal. El art. 110 LH requiere que las mejoras correspondan al propietario y que la indemnizacin se conceda o deba al mismo por razn de los bienes y siempre que el siniestro se produzca con posterioridad a la constitucin de la hipoteca. # Las accesiones naturales y el exceso de cabida: las accesiones naturales son agregaciones de terreno por obra de naturaleza. Y en el exceso de cabida, la hipoteca grava la finca en toda su extensin y no en la que conste en el Registro de la Propiedad, el cual no extiende la fe pblica registral a situaciones de hecho. # Las mejoras: las agregaciones convencionales o voluntarias de terrenos y las nuevas construcciones de edificios donde antes no los hubiere. Mediante pacto expreso, las partes pueden extender la hipoteca a tales supuestos, como suele ocurrir en la prctica. Las mejoras deben pertenecer al propietario. # Las indemnizaciones debidas o concedidas al propietario por razn de los inmuebles hipotecados: debe englobar cualquier indemnizacin concedida o debida por razn de los bienes hipotecados y la indemnizacin que debe percibir el concesionario cuando queda resuelto su derecho sobre la concesin hipotecada o la indemnizacin derivada del dao o deterioro de la finca

hipotecada imputable a un tercero, si no est cubierto por un contrato de seguro. # Se exceptan de la extensin objetiva de carcter legal, aunque son susceptibles de la extensin del carcter convencional, las agregaciones de terrenos y las nuevas construcciones de edificios donde antes no los hubiere. Si la agregacin convencional, da como resultado una sola finca, la ejecucin hipotecaria tendr como objeto la totalidad de la finca, pero slo el importe del valor correspondiente a la primera se destinar a la satisfaccin del crdito del acreedor hipotecario. La extensin convencional de la hipoteca Se trata de bienes inmuebles por destino, de los frutos, cualesquiera que sea la situacin en que se encuentre, y de determinadas rentas. # Los bienes inmuebles por destino: la hipoteca se extiende mediante pacto expreso o disposicin legal a los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotacin, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto. # Extensin de la hipoteca a los frutos: cualquiera que sea ala situacin en que se encuentren. La norma es tcnicamente defectuosa, tanto por defecto cuanto por exceso. Por defecto, porque los frutos mientras estn pendientes son parte integrante de los inmuebles y forman parte de la cosa madre; por exceso, porque no seala la titularidad de los frutos ni lmite alguno para la extensin al establecer cualquiera que sea la situacin en la que se encuentren. Se debe entender que la hipoteca se extiende a los frutos mientras estn pendientes, separados o cogidos, pero no si estn levantados o almacenados. # Extensin de la hipoteca a las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligacin garantizada: las rentas deben ser debidas por razn del inmueble hipotecado, arrendamiento, usufructo o cualquier otro ttulo jurdico cuyo objeto sea total o parcialmente el inmueble hipotecado y por el que el deudor perciba la renta. Respecto del anticipo de rentas no vencidas no perjudicar al acreedor hipotecario. # No perjudica al acreedor hipotecario el anticipo de rentas anteriores al vencimiento de la obligacin garantizada puesto que no estn afectadas al gravamen hipotecario. # Si el arrendamiento se halla inscrito con anterioridad a la hipoteca y en la inscripcin consta el pacto de anticipo de rentas, el acreedor debe sufrir dicho anticipo ya que lo conoca o pudo conocer. # No perjudica el anticipo si se pacto con el acreedor hipotecario

La extensin no puede afectar a las rentas vencidas y ya satisfechas. El efecto extensivo de la hipoteca respecto del tercer poseedor Las normas de los art. 112 y 113 LH contienen disposiciones concretas acerca del mbito subjetivo de la hipoteca para el supuesto de que la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor. Si la hipoteca se ejecuta, el dueo puede exigir: # El importe de los muebles y las mejoras, frutos pendientes y rentas vencidas. # Retener los objetos en que consistan, si esto se puede hacer sin menoscabo del valor del resto de la finca. En caso contrario, cobrar su importe. Alcance de la hipoteca respecto de la relacin obligatoria. El crdito (hipotecario) garantizado. La hipoteca flotante. La obligacin garantizada, si no es dineraria, al menos debe ser econmicamente valuable, es decir, se debe determinar el equivalente econmico o dinerario de que responde el deudor con la hipoteca. Es una obligacin no pecuniaria. La cantidad garantizada con la hipoteca debe ser determinada y constante. Por esto, en nuestro sistema no se admite la hipoteca flotante salvo que se constituya como hipoteca de mximo y se determinen los crditos y stos presenten alguna conexin casual. La indeterminacin de tal cantidad se salva con la hipoteca de seguridad, en concreto, de mximo, en al que se determina la cantidad mxima de que responder el inmueble hipotecado. Determinacin de los intereses cubiertos por la hipoteca. # Intereses remuneratorios. En especial, intereses variables. Como la hipoteca garantiza una obligacin dineraria, se debe determinar cual sea el capital garantizado por la hipoteca. Garantiza la obligacin principal o capital cuya cuanta es la que conste en la inscripcin registral, como tal cuanta o como cantidad mxima. El art. 12 LH las inscripciones de hipoteca expresarn el importe de la obligacin asegurada y el de los intereses, si se hubiesen estipulado. Respecto de los intereses remuneratorios, el problema es una cuestin de lmites y de cobertura hipotecaria. Las partes pueden pactar el pago de intereses que tengan por conveniente, en uso de su libertad contractual. El nacimiento del crdito principal unido al transcurso del tiempo, determina inexorablemente la obligacin de su abono, cuyo importe resulta adems por la simple aplicacin del tipo estipulado al principal pendiente de pago en el perodo considerado.

Segn el art. 14, salvo pacto en contrario la hipoteca constituida a favor de un crdito que devengue inters no asegurar, con perjuicio de un tercero, adems del capital, sino los intereses de los dos ltimos aos transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningn caso podr pactarse que la hipoteca asegure inters por plazo superior a cinco aos. Podemos distinguir: 1 Extensin legal de los intereses: # La hipoteca se extiende, si hay perjuicio de tercero, a los interesados de los dos ltimos aos y a la parte vencida de la anualidad corriente. # Si no hay perjuicio de tercero, la hipoteca segura todos los intereses vencidos y no satisfechos, ni prescritos. 2 Extensin convencional de los intereses. La hipoteca garantiza todos los intereses pactados por las partes, incluso en perjuicio de tercero, mas con un lmite temporal: no se puede pactar que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco aos. 3 El acreedor puede solicitar la ampliacin de la hipoteca a los intereses devengados no cubiertos por la hipoteca. # Intereses Moratorios: Se producen ante una situacin de incumplimiento de la obligacin, estos interese se equiparan muchas veces a una situacin penal, pero se pueden asegurar con una hipoteca de mximo o de seguridad y deber quedar el tiempo mximo variable de inters y tambin la cantidad mxima. Aqu no cabe la extensin legal o natural de la hipoteca, deben ser pactados. La llamada ampliacin de la hipoteca Ante el impago de los intereses vencidos no prescritos, la LH permite al acreedor hipotecario, adems del ejercicio de la accin real hipotecaria y de la accin personal, la llamada ampliacin de la hipoteca en los siguientes trminos: # Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos. Art. 14 LH: ampliacin de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados, la cual no perjudicar en ningn caso a los derechos reales inscritos con anterioridad. # Si la finca hipotecada no pertenece al deudor el acreedor no puede exigir la citada ampliacin, sino que podr ejercitar igual derecho respecto de cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados. La garanta hipotecaria respecto de las costas y otros gastos

Respecto de las costas, se trata de una hipoteca de mximo, del gnero de las de seguridad, ya que en la inscripcin registral de la hipoteca consta el importe mximo a que puede ascender la cantidad garantizada con la hipoteca. La responsabilidad hipotecaria En general El art. 105 LH establece que la hipoteca podr constituirse en garanta de toda clase de obligaciones y no alterar la responsabilidad personal ilimitada que establece el art. 1911 CC La responsabilidad real derivada del crdito hipotecario, afecta al sujeto pasivo de la hipoteca, sea deudo personal o no lo sea. Su objeto no es todo el patrimonio, sino la cosa objeto de la hipoteca. La responsabilidad se materializa a travs de la accin hipotecaria, la cual prescribe a los 20 aos. La llamada hipoteca de responsabilidad limitada El art. 140 LH establece que no obstante lo dispuesto en el artculo 105, podr vlidamente pactarse en la escritura de constitucin de la hipoteca voluntaria que la obligacin garantizada se haga solamente efectiva de los bienes hipotecados La responsabilidad quedar limitada al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarn a los dems bienes del patrimonio del deudor. La particularidad de esta hipoteca radica en que se constituye para garantizar un determinado crdito para cuya satisfaccin forzosa el acreedor solamente se podr dirigir en va de ejecucin frente a la finca hipotecada. Pluralidad objetiva en la hipoteca y principio de especialidad En general Nada impide que se asegure un solo crdito con diversas hipotecas o con una sola hipoteca cuyo objeto son varios bienes inmuebles. Sucede normalmente cuando el valor de la cosa dada en garanta no cubre el valor del crdito que se garantiza. Esto es hipoteca de varias fincas a la vez por un solo crdito. Tambin puede suceder que se constituya hipoteca sobre una sola finca en garanta de in slo crdito pero que la finca, constituida de la hipoteca, se divida posteriormente en dos o ms fincas. Es divisin de finca hipotecada. La hipoteca de varias fincas en garanta de un solo crdito: divisin de la finca, distribucin de la hipoteca y divisin del crdito

La cuestin radica en determinar la parte del crdito de que responde cada uno de los bienes inmuebles hipotecados en garanta de un mismo crdito. La solucin puede ser doble: o cada bien inmueble responde de todo el crdito, constituyndose una responsabilidad hipotecaria solidaria o conjunta o cada bien inmueble hipotecado responde solamente de una parte del crdito hipotecario, configurndose as una suerte de responsabilidad distribuida: hay tantas hipotecas como bienes hipotecados o como partes en que se divide el crdito. El principio de especialidad impone adoptar el segundo criterio, aquel principio afecta tanto a los bienes hipotecados como a la obligacin garantizada, a los sujetos, al contenido y a la responsabilidad hipotecaria. La hipoteca solidaria aparece como excepcin en nuestro sistema inmobiliario. El art. 119 LH: cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crdito, se determinar la cantidad o parte de gravamen de que cada una debe responder La distribucin debe hacerse sin que la libertad contractual de los interesados pueda pactar en contra. Tales interesados pueden acordar el quantum de la distribucin, es decir, de que parte o cantidad del crdito responde cada una de las fincas hipotecadas, y pueden acordarla en le mismo ttulo inscribible o en otro documento pblico. La regla general es la distribucin de la responsabilidad. Si no se realiza la distribucin, la hipoteca no se puede inscribir y el Registrador rechazar la inscripcin, suspendindola, pues se trata de un defecto subsanable. Realizada la determinacin, se producen dos efectos: a) un efecto puramente registral: la inscripcin de la hipoteca; b) un efecto sustantivo: la constitucin de tantas hipotecas como fincas. Si el objeto de la hipoteca era una sola finca que, constituida la hipoteca, se dividi sin hacer distribucin del crdito hipotecario, entonces la hipoteca se transforma en una hipoteca solidaria, de manera que el acreedor en virtud del art. 123 LH podr repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez. La mera distribucin de responsabilidad hipotecaria no implica la divisin del crdito, ni la posibilidad del pago parcial o fraccionado ni la facultad de exigir la cancelacin parcial de la hipoteca. La divisin del crdito supone el nacimiento de tantos crditos hipotecarios como fincas. La agrupacin de finca hipotecada

Agrupacin de la finca hipotecada a otra finca. La hipoteca sigue gravando la finca hipotecada originariamente ya que no se extiende a las fincas o porciones agregadas, agrupadas o incorporadas: en virtud del art.110 LH la hipoteca no se extiende a las agregaciones del terreno, salvo que lo sean por accesin natural. Ms son susceptibles de extensin a la hipoteca por pacto expreso. Hipoteca en garanta de determinadas relaciones crediticias La LH regula una serie de hipotecas en garanta de algunas relaciones jurdicoobligatorias que presentan determinadas peculiaridades, fundamentalmente respecto de: # La existencia de la propia obligacin garantizada # La determinacin de la cuanta del crdito asegurado en relacin con el principio de especialidad. # La determinacin del titular definitivo del derecho de crdito garantizado. El mercado de crditos hipotecarios Regulado por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario y su Reglamento de 1982, ambos modificados posteriormente. La LMH permite que determinadas entidades financieras puedan movilizar los crditos hipotecarios dndolos en garanta de determinadas operaciones financieras o crediticias que se instrumentan en determinados ttulos valores a los que se incorporan y con cuya negociacin circulan en el trfico. En la estructura del MH se debe distinguir un mercado primario, en el que se realizan las operaciones activas y pasivas y un mercado secundario donde se verifica la negociacin precisamente de los ttulos hipotecarios, es decir, donde se introducen en el trfico econmico los ttulos hipotecarios garantizados con los crditos hipotecarios. La Ley distingue dos tipos de operaciones: las activas o de financiacin con garanta de hipoteca inmobiliaria y las pasivas o de emisin de cdulas, bonos y participaciones hipotecarias. Contenido de la Hipoteca Facultades tendentes a la conservacin de la garanta hipotecaria Para el caso de insatisfaccin o incumplimiento del derecho de crdito, la garanta inmobiliaria despliega toda su virtualidad provocando la realizacin del valor del bien inmueble dado en garanta. Por ello, para el acreedor hipotecario, ya que le bien contina en posesin de su propietario, es fundamental que dicho bien no merme su valor inicial.

Los medios de tutela de que dispone el acreedor hipotecario en orden a la conservacin de la garanta, son: # La accin de devastacin: la finalidad es reprimir los actos del propietario en menoscabo de la finca, remediar los ya realizados y evitar posibles y sucesivos actos que disminuyan el valor de la finca. El deterioro debe estar causado por actos del propietario de la misma. Estos actos no son solo los materiales, sino tambin los jurdicos, como la constitucin de un arrendamiento, con posterioridad a la hipoteca, cuya finalidad sea causar la disminucin del valor de la finca. El juez determinar en cada caso en concreto, las medidas que tenga por oportunas para conseguir la finalidad que se persigue con el ejercicio de la accin de devastacin. Si el propietario insistiere en el abuso, el juez dictar nueva providencia poniendo el inmueble en administracin judicial. # El vencimiento anticipado del crdito: si el deudor disminuye por actos propios las garantas que hubiese otorgado o bien stas desaparecieran por caso fortuito, el deudor perder el derecho a utilizar el plazo, es decir, la deuda vencer anticipadamente, si el deudor no sustituye inmediatamente las garanta disminuidas o desaparecidas por otras nuevas e igualmente seguras (art. 1129.3 CC). En la realidad contractual, los acreedores suelen acudir a la figura del vencimiento anticipado de la deuda dad su efectividad inmediata. No se admite el pacto de vencimiento anticipado cuyo sustrato de hecho no perjudica a la garanta, como la declaracin en quiebra o en suspensin de pagos del deudor o hallarse incurso en proceso de ejecucin patrimonial o la transmisin de la finca sin consentimiento del acreedor o por ttulo diferente al de compraventa o sin cumplir ciertas condiciones o por razn de embargo o de gravmen... Actualmente el art. 693LEC distingue dos supuestos: la reclamacin limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes y el vencimiento anticipado de deudas a plazos. Facultades del acreedor hipotecario en los procedimientos concursales En los procedimientos concursales de ejecucin universal y en el de suspensin de pagos, el acreedor hipotecario goza del derecho de abstencin. Este consiste en la posibilidad de desvincular su crdito de la masa y, sin sujecin a cuanto se acuerde en los correspondientes convenios, ejecutar separadamente su crdito en relacin con el bien o bienes hipotecados. Al acreedor hipotecado le asiste un doble derecho: el de abstencin y el de ejecucin separada. Disposicin y cesin del crdito hipotecario El acreedor hipotecario dispones de las facultades de disposicin y cesin de su crdito. los actos de disposicin del crdito alcanzan toda la gama de actos dispositivos que ya conocemos, pero el crdito hipotecario exige una serie de matizaciones:

1 Entendido el derecho real de hipoteca como derecho de accesorio del crdito cuyo cumplimiento garantiza, no puede transmitirse dicho derecho real de garanta independientemente del crdito. cabe la renuncia o la remisin de la garanta hipotecaria, la ampliacin o reduccin de la hipoteca, la constitucin de hipoteca sobre la hipoteca, el embargo del crdito hipotecario, etc. 2 Hay una serie de actos que afectan directamente a la garanta hipotecaria y slo mediatamente al crdito garantizado. Son los relativos a la modificacin del rango hipotecario: permuta, posposicin y reserva de rango. La cesin del crdito hipotecario es un contrato entre el cedente y el cesionario, que no necesita el consentimiento del deudor, salvo que suponga una modificacin o alteracin del crdito ms all del mero cambio de acreedor. La cesin plantea tres problemas: # El de la posible disociacin entre el crdito y la hipoteca. # El de la determinacin del rgimen de circulacin del crdito hipotecario # El de la cesin parcial que aboca en una pluralidad de acreedores hipotecarios.

Es posible ceder el crdito sin al garanta hipotecaria que lo asegure, pero no es posible la cesin de la hipoteca sin el crdito que asegura ni la hipoteca no se puede ceder a persona distinta del cesionario. El crdito hipotecario no es transmisible en los supuestos de prohibicin legal cuando la relacin jurdica sea personalsima o si se estipul pacto de no cesin. La cesin o enajenacin puede ser total o parcial. Si es parcial no significa la divisin de la hipoteca sino la constitucin de una suerte de cotitularidad respecto del crdito hipotecario, configurada en rgimen de mancomunidad o de solidaridad, segn la naturaleza divisible o indivisible del crdito y los pactos establecidos entre cedente y cesionario. Subrogacin y modificacin del prstamo hipotecario La Ley 2/1994, de 30 de marzo, regula la subrogacin y modificacin en determinados prestamos hipotecarios. El motivo de la ley estuvo en un descenso generalizado de los tipos de inters y en la proteccin que se quiso dar a quienes haban concertado su prstamo hipotecario con anterioridad a la tal bajada de intereses de manera que pudieran beneficiarse de la misma. Los requisitos para la subrogacin son:

# Que el deudor haya tomado, de la entidad acreedora, dinero en prstamo, para pagar la deuda por escritura pblica, haciendo constar su propsito en ella. # La entidad que se pretenda subrogar debe presentar una oferta vinculante en que constarn las condiciones financieras del nuevo prstamo hipotecario. # La subrogacin surte efectos cuando la entidad subrogada declare, en la misma escritura, haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por sta. La subrogacin no surte efectos contra terceros sino desde que accede al Registro de la Propiedad mediante nota marginal que exprese cuanto dispone el art. 5 de la Ley. Esta contempla una serie de beneficios econmicos, fiscales y referentes a los honorarios notariales y registrales. Privilegio y preferencia del crdito hipotecario. Prioridad y rango hipotecario. La preferencia del crdito hipotecario Por privilegio o crdito privilegiado se debe entender la facultad que tienen determinados acreedores para cobrar con preferencia a otros sobre un mismo bien o bienes del deudor comn, y, en consecuencia, una derogacin de la par condicio de los mimos en razn de la naturaleza o causa del crdito, o del ttulo donde consta. El crdito hipotecario es un crdito especialmente privilegiado, es decir, que su privilegio recae sobre un determinado bien inmueble del deudor. La ordenacin de los crditos hipotecarios: prioridad y rango Sobre un mismo bien inmueble cabe constituir diversas y sucesivas hipotecas, sin que la concurrencia de las mismas se ordene mediante una suerte de exclusin de las posteriores. No se trata de una cuestin de preferencia. La segunda y sucesivas hipotecas no afectan a la ejecucin de la primera hasta el punto que el bien pasar al adjudicatario libre de las posteriores hipotecas. La colisin de hipotecas sobre un mismo bien inmueble no supone concurrencia ni se resuelve con un criterio de preferencia sino de prelacin o rango: la colisin entre hipotecas se resuelve por el criterio del prior tempore. La hipoteca de mejor rango se ejecuta sin interferencia alguna de las hipotecas posteriores que graven el mismo bien. El criterio de prioridad, que es cronolgica (prior tempore, pote iure), viene referido en el momento de constitucin de la hipoteca, es decir, de inscripcin de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, toda vez que en el derecho real de hipoteca la inscripcin tiene carcter constitutivo.

El criterio de prioridad determina el rango. ste es el orden en que se hallan las diversas hipotecas concurrentes sobre un mismo bien inmueble. Segn el orden de inscripcin registral las hipotecas sern de mejor o peor rango. En nuestro ordenamiento se ha seguido el sistema de rango corrido: supone que la extincin de la hipoteca de mejor rango implica un corrimiento de todos los sucesivos rangos hipotecarios. En cambio, en el sistema de rango fijo o encasillado, a cada hipoteca corresponde un determinado rango y lo mantiene sean cuales fueren las vicisitudes de las hipotecas de mejor rango. La modificacin del rango hipotecario: permuta, posposicin y reserva Los acreedores hipotecarios pueden modificar el rango de sus respectivas hipotecas sin que para ello sea preciso el consentimiento del propietario del bien hipotecado, aunque s, de los terceros perjudicados por la modificacin del rango. Los supuestos y las posibilidades son: # La permuta de rango: es un contrato por el que dos acreedores hipotecarios intercambian los rangos hipotecarios de sus respectivas hipotecas. Si el rango intercambiado es sucesivo y correlativo basta el consentimiento de los titulares; si no es correlativo deben consentir los titulares intermedios en tanto en cuanto la permuta de rangos les perjudica. # La posposicin o postergacin de rango: es un acto jurdico, bilateral o unilateral por el que el titular de una hipoteca cede el rango posterior de no mediar la posposicin. El art. 241 RH exige: # Que el acreedor hipotecario consienta expresamente la posposicin. # Que se determine la responsabilidad mxima por capital, intereses, costas y otros conceptos de la hipoteca futura, as como su duracin mxima. # Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido al efecto. # La reserva de rango: Es una suerte de posposicin de rango formulada en la propia escritura pblica. A efectos prcticos, puede suponer una suerte de hipoteca de propietario toda vez que se reserva un determinado rango a favor de una hipoteca futura, an no constituida. La fase de ejecucin hipotecaria Acciones del acreedor hipotecario. Legitimacin y objeto. El acreedor hipotecario goza de una doble titularidad activa: es titular de derecho de crdito y es titular del derecho real de hipoteca que garantiza el cumplimiento de la obligacin o satisfaccin del crdito.

El acreedor hipotecario dispone de dos clases de acciones: *Las acciones personales: se ejercitan a travs del correspondiente procedimiento declarativo o ejecutivo y se dirigen contra el deudor, fiadores o avalistas del mismo o contra su patrimonio en va de ejecucin. *La accin real hipotecaria: se dirige mediante un procedimiento de apremio contra los bienes hipotecados. La legitimacin activa corresponde al acreedor hipotecario. Respecto de la legitimacin pasiva, se debe distinguir segn se ejercite la accin personal o la accin real hipotecaria. En el primer caso, la accin se dirige contra el deudor u obligado. Si se ejercita la accin real hipotecaria, sta se dirigir contra el deudor o contra el hipotecante no deudor o el tercer poseedor. La accin personal slo puede ejercitarse contra el deudor, obligado o fiador, y la accin real contra la finca a travs de su propietario. Si la finca hipotecada pasa a propiedad de un tercero, el tercer poseedor de finca hipotecada es un responsable real, salvo que asuma la deuda. Plazo de prescripcin de la accin hipotecaria La accin personal prescribir en el plazo legalmente establecido, es decir, en el de quince aos si no se determina en la ley un trmino especial. La accin real, dirigida contra el hipotecario, prescribe a los veinte aos porque la cuestin no es tanto de accesoriedad del derecho real de hipoteca, cuanto de mbito y alcance de la pretensin formulada por el acreedor. Si el crdito garantizado con la hipoteca produce intereses, el plazo de prescripcin de la accin para la reclamacin de stos no es el general de 15 aos, sino el propio del art. 1966.3 CC. Procedimientos de ejecucin hipotecaria

Para el ejercicio de la accin personal el acreedor dispone igualmente del correspondiente procedimiento verbal u ordinario as como de un ttulo que lleva aparejada la ejecucin y que le habilita para acudir al procedimiento ejecutivo. Para proceder a la realizacin del valor del inmueble el acreedor dispone de la accin hipotecaria, que es una accin real que se ejercita directamente contra el bien hipotecado. Los procedimientos de ejecucin hipotecaria previstos en la Ley hipotecaria han sido derogados de manera que la LEC en al Disp. Final 9 modifica y da nueva redaccin. La LEC prev dos vas para la realizacin del valor del bien hipotecado: la realizacin extrajudicial de su valor y la realizacin judicial a travs del ejercicio de la accin hipotecaria.

# La realizacin extrajudicial del bien hipotecado: se realizar por medio de Notario y con las formalidades establecidas en el RH. Para que el bien hipotecado pueda ser vendido extrajudicialmente es preciso que se haya pactado expresamente la escritura de constitucin de la hipoteca. No se trata de un contrato de compraventa sino de un acto de ejecucin que no se basa en un acuerdo de voluntades entre el Notario y el adquirente sino en el ejercicio por el Notario de determinadas facultades que le concede el ordenamiento jurdico. # La realizacin judicial del bien hipotecado. La accin hipotecaria: el ejercicio de la accin hipotecaria tiene como finalidad la realizacin del valor del bien hipotecado y la posterior satisfaccin, con las resultas de la ejecucin del crdito del acreedor ejecutante. En la LEC prev tres formas distintas para la realizacin del valor del bien hipotecado a travs del ejercicio de la accin hipotecaria, son las 3 siguientes: # La realizacin del valor del bien inmueble hipotecado en pblica subasta y que debe considerarse como el procedimiento ordinario. # La realizacin mediante convenio. # La realizacin mediante persona o entidad especializada. *Ejercicio de la accin hipotecaria: la accin hipotecaria se ejercita directamente contra el bien o los bienes hipotecados cuyo valor sirve de garanta al crdito del acreedor. Para que el acreedor hipotecario pueda ejercitar la accin hipotecaria es preciso que en la escritura constitutiva de la hipoteca se haya determinado el precio en que se tasa el bien hipotecado. Debe constar el domicilio del deudor para la prctica de requerimientos y notificaciones. Los cambios de domicilio se deben realizar mediante acta notarial y accedern al Registro de la Propiedad en nota al margen de la inscripcin de la hipoteca. Modos judiciales de realizacin del valor del inmueble hipotecado a travs del ejercicio de la accin hipotecaria. La venta en pblica subasta judicial. La LEC regula la subasta de bienes inmuebles que debe considerar el modo ordinario de realizacin del valor de los bienes. Se trata de una regulacin general y comn para cualquier realizacin de valor de un inmueble. La subasta del bien inmueble hipotecado se realizar con arreglo en cuanto dispone la ley ara la subasta de bienes inmuebles. Pero esta remisin genrica debe cohonestarse con las normas que, sobre la subasta, contiene la propia Ley en sede de ejecucin de bienes hipotecados. La extincin y cancelacin de la hipoteca La extincin de la hipoteca: medios y consecuencias.

La hipoteca se extingue por la extincin del crdito cuyo cumplimiento o satisfaccin garantiza y ste se extingue por las ya conocidas causas de extincin de obligacin y de la relacin obligatoria. Puede extinguirse en cuanto tal derecho real y, por tanto, abstraccin hecha de la subsistencia o no del crdito que garantiza. En general, se extingue por las mismas causas de extincin de los derechos reales: destruccin del bien dado en garanta inmobiliaria, expropiacin forzosa, consolidacin, condonacin o remisin de la hipoteca, resolucin o extincin del derecho del constituyente, ineficacia o invalidez del contrato constitutivo de la hipoteca... La cancelacin Es posible que se haya extinguido el crdito por pago o cumplimiento, y consecuentemente, el derecho real de hipoteca que lo garantizaba, es decir, que se haya extinguido la hipoteca en la realidad extrarresgitral y que, sin embargo, permanezca la inscripcin de la misma en el Registro de la Propiedad, permanezca la constancia registral de la hipoteca porque no se ha practicado el correspondiente asiento de cancelacin. El problema se plante frente a terceros. El propietario del bien sobre el que recae la hipoteca podr excepcionar el pago o la extincin de la hipoteca frente al adquirente. La inscripcin hecha en virtud de escritura pblica slo se puede cancelar o por sentencia firme o por otra escritura o documento autntico en el que preste su consentimiento la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripcin o sus causahabientes o representantes legtimos. Basta la instancia probada, cuando el derecho inscrito quede extinguido por declaracin legal o resulte as del mismo ttulo en cuya virtud se practic la inscripcin. No cabe practicar la cancelacin de una hipoteca en virtud de mandamiento judicial recado en ejecucin provisional de sentencia apelada. La cancelacin es un acto causal, es decir, precisa una razn jurdica suficiente, sin que baste el mero consentimiento formal del deudor y del acreedor.